1、,2011政策解讀報(bào)告,政策出臺(tái)背景,經(jīng)歷2008年的大變局和史無(wú)前例的金融風(fēng)暴后，房地產(chǎn)在2009年意外獲得了復(fù)蘇與改變的契機(jī)。然而，金融危機(jī)的陰霾剛剛散去，行業(yè)的復(fù)蘇卻戛然而止，新一輪的調(diào)控已然降臨。毫無(wú)疑問(wèn)，2010年對(duì)于中國(guó)樓市而言，是不折不扣的政策年、調(diào)控年，這一年中國(guó)房地產(chǎn)最關(guān)鍵的詞語(yǔ)就是“新政”與“調(diào)控”。進(jìn)入2011年，國(guó)家更是重拳出擊，出臺(tái)了新國(guó)八條。樓市調(diào)控一輪又一輪的出現(xiàn)，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。,國(guó)務(wù)院總理溫家寶2011年1月26日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。 會(huì)議指出，自去年4月份國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定的相關(guān)政策措施，簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”。,經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需防止房地產(chǎn)投資過(guò)熱 2011年是“十二五”的開(kāi)篇之年，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)重大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與支持創(chuàng)新均需要資金扶持。一段時(shí)間以來(lái)的樓市上漲吸引了大批資金“棄實(shí)體入樓市”，當(dāng)前需要抑制樓市過(guò)熱使資金重回實(shí)體經(jīng)濟(jì)。 2010年11、12月CPI分別達(dá)5.1%

3、和4.6%，11月PMI達(dá)55.2%，雖然12月略有下降，但未來(lái)經(jīng)濟(jì)仍存過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，抑制樓市有助于經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)、防止經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。,全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫 2010年12月份，十個(gè)品牌發(fā)展商新增土地儲(chǔ)備的用地面積合計(jì)為666萬(wàn)平方米，環(huán)比11月大幅上升199%。12月的新增土地儲(chǔ)備量是2010年內(nèi)的第二高峰，僅略次于10月的新增土地儲(chǔ)備量。至12月份，開(kāi)發(fā)商拿地金額達(dá)到本年度的最高峰值503億元。,9.29政策逐漸消化，購(gòu)房需求釋放成交大幅回暖 2010年9.29新政后，各地樓價(jià)并未出現(xiàn)回落，仍保持小幅上漲，需求再度逐漸釋放。2011年初銀行放貸沖動(dòng)再起，預(yù)計(jì)1月銀行放貸超1.2萬(wàn)億。而首套房貸利率優(yōu)惠逐

4、漸取消，擔(dān)心購(gòu)房成本增加而入市。隨著調(diào)控的深入，市場(chǎng)對(duì)政策進(jìn)一步收緊的預(yù)期逐漸增加，部分客戶擔(dān)心房貸再次收緊，特別是首套、二套首付成數(shù)提高而果斷入市。部分城市擔(dān)心房產(chǎn)稅的出臺(tái)、限購(gòu)政策的出臺(tái)而提前購(gòu)房規(guī)避政策影響。 自12月開(kāi)始，各地成交已經(jīng)普遍較11月水平有所回升。至2011年1月中旬，各地成交繼續(xù)回暖，大部分城市成交量對(duì)比上年同期均有所增長(zhǎng)。,(一)統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。 (二)建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。 (三)實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。 (四)發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。 (五)增加居住用地有效供應(yīng)。 (六)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 (七)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300

5、萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。 (八)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。 (九)加大交易秩序監(jiān)管力度。 (十)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。,政策出臺(tái)背景,（一）加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。 （二）增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率。 （三）加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 （四）繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。 （五）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。 （六）繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。 （七）進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷(xiāo)售管理。 （八）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。 （九）力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。 （十）中央將加大對(duì)保障性安居工

6、程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式，調(diào)動(dòng)地方積極性，確保資金使用效果。 （十一）進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問(wèn)題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。,(一)要增加普通商品住房的有效供給。 (二)要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。 (三)要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。 (四)要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。,(一)進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。 (二)加大保障性安居工程建設(shè)力度 (三)調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。 (四)強(qiáng)化差別化住房信貸政策。 (五)嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。 (

7、六)合理引導(dǎo)住房需求。 (七)落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。 (八)堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。,（一）是各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策措施的力度。 （二）是完善差別化的住房信貸的政策。 （三）是調(diào)整住房交易的環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。 （四）是切實(shí)增加住房有效供給。 （五）是加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂 “陰陽(yáng)合同”等行為。,2011.1.26,2009.12.14,2010.09.29,2010.04.17,2010.01.10,政策條款新國(guó)八條,(一)進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

8、的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。 (二)加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。 (三)調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重

9、點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。 (四)強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。 (五)嚴(yán)格住房用地

10、供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使

11、用權(quán)行為。 (六)合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。 (七)落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)

12、任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。 (八)堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。,政策條款新國(guó)八條,首先，進(jìn)一步明確住房市場(chǎng)發(fā)展宗旨是解決城鎮(zhèn)居民的住房條件，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。這明確回答了住房到底是什么產(chǎn)品，住房發(fā)展的宗旨是什么的問(wèn)題，是為住房的“去投資化”、“去賺錢(qián)效應(yīng)”明確定調(diào)。 其次，為

13、了打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，進(jìn)一步強(qiáng)化了使用針對(duì)炒房的各種稅收工具的預(yù)期。比如加強(qiáng)住房交易稅和住房交易所得稅，要求住房財(cái)產(chǎn)稅征收試點(diǎn)展開(kāi)。對(duì)于這些房地產(chǎn)稅，除了住房財(cái)產(chǎn)稅沒(méi)有出臺(tái)還不知道什么內(nèi)容之外，對(duì)于住房交易稅及住房交易所得稅，如果不采取嚴(yán)厲的或高累進(jìn)稅政策，要想通過(guò)房地產(chǎn)稅來(lái)達(dá)到遏制住房投機(jī)炒作是不可能的。比如，在我國(guó)香港及新加坡，最近都出臺(tái)了對(duì)住房交易嚴(yán)厲控制的稅收政策，從而使得住房投機(jī)炒作得到有效遏制。而國(guó)內(nèi)十分溫和的住房交易稅作用將十分有限。政府一方面要對(duì)住房投機(jī)炒作嚴(yán)厲打擊，另一方面不通過(guò)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)稅來(lái)限制。兩者在政策及經(jīng)濟(jì)邏輯上還有待統(tǒng)一。 第三，對(duì)于這次差別化的信貸政策，重點(diǎn)放在

14、第二套住房的首付比例提高上，利率水平則與以前相同。對(duì)于第一套住房信貸彈性在商業(yè)銀行，這就得看央行今年的貨幣政策是如何展開(kāi)了。如果信貸規(guī)模嚴(yán)格控制，那么第一套住房的利率及首付都會(huì)提高，甚至于取消優(yōu)惠利率；如果信貸規(guī)?？刂撇粐?yán)格，那么第一套住房的優(yōu)惠的信貸政策又可能放開(kāi)。這對(duì)商業(yè)銀行有較大自主，同樣也面臨很大不確定。不過(guò)，對(duì)于第二套以上住房的利率與首付，對(duì)于不同的地區(qū)，增加了央行酌情權(quán)。為了強(qiáng)調(diào)政策嚴(yán)肅性，新國(guó)八條加上對(duì)違規(guī)者的處罰條文。 第四，新國(guó)八條要求各地方政府全面落實(shí)住房限購(gòu)令。即本地居民可以再購(gòu)買(mǎi)一套住房，而外地居民只可有條件地購(gòu)買(mǎi)一套住房。第三套以上的住房禁止購(gòu)買(mǎi)。并且這種限購(gòu)令在全國(guó)

15、所有的城市開(kāi)展。對(duì)此需要嚴(yán)防的是，由于對(duì)未來(lái)買(mǎi)房難度預(yù)期加大，地方政府的限購(gòu)令反而會(huì)鼓勵(lì)有了一套住房的本地居民加快再購(gòu)買(mǎi)一套住房。因?yàn)槿绻麤](méi)有針對(duì)炒房的稅收政策，已購(gòu)一套住房的居民都可能用這一套住房來(lái)投資，購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房的居民也可以借機(jī)炒作。一方面政策要嚴(yán)厲遏制住房投機(jī)炒作，另一方面政策又可能會(huì)有副作用，一定程度上會(huì)鼓勵(lì)居民購(gòu)買(mǎi)第二套以上的住房，因此新國(guó)八條之后還需要有更完善的配套政策，而且需要各職能部門(mén)配合執(zhí)行形成合力。否則，新國(guó)八條的執(zhí)行實(shí)施效果仍會(huì)有不確定性。 第五，加大保障性安居工程建設(shè)力度，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，以及問(wèn)責(zé)制，都是國(guó)十條的內(nèi)容，這次屬于再次強(qiáng)調(diào)并增加了一些東西，而且

16、這些方面應(yīng)該不是這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。重點(diǎn)應(yīng)該放在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作上，放在擠出房地產(chǎn)泡沫上。不過(guò)，問(wèn)責(zé)虛假信息也是新國(guó)八條的新內(nèi)容。關(guān)鍵的問(wèn)題是政府如何來(lái)落實(shí)，如何來(lái)追究這種虛假信息的責(zé)任。 總之，新國(guó)八條出臺(tái)既說(shuō)明了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題太糾結(jié)、太嚴(yán)重，也說(shuō)明了政府對(duì)這些問(wèn)題有清醒的頭腦，并有決心來(lái)調(diào)整。而要化解當(dāng)前房地產(chǎn)問(wèn)題，重點(diǎn)就在對(duì)住房“去投資化”、“去賺錢(qián)效應(yīng)”，并采取嚴(yán)厲的住房信貸政策及房地產(chǎn)稅政策，達(dá)到擠出房地產(chǎn)泡沫、改善居民基本居住條件的目的。,1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新國(guó)八條。與2010年的國(guó)十條相比，新國(guó)八條對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

17、又有了新的內(nèi)容。,政策解讀新國(guó)八條,政府監(jiān)管方面-房?jī)r(jià)目標(biāo)施壓地方政府 【政策一】進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。 落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)

18、相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。 堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。 【解讀】這是首次要求地方政府制定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，并要求今年第一季度就要發(fā)布，力度之嚴(yán)，史無(wú)前例。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)定中所提的“住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”應(yīng)該指的是一個(gè)具體的價(jià)格數(shù)量，各地方政府應(yīng)該制定并公布一個(gè)2011年底本區(qū)域內(nèi)的預(yù)期房?jī)r(jià)。這樣做的好處可以打消投資、投機(jī)者對(duì)預(yù)期的追逐，同時(shí)，讓有合理購(gòu)買(mǎi)需求的購(gòu)房人不再恐慌性購(gòu)房。讓房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)，特別是價(jià)格能保持

19、在合理的區(qū)間。 海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭稱，這是第一次明確提出要各地制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，估計(jì)部分高房?jī)r(jià)城市可能會(huì)制定出房?jī)r(jià)漲幅控制線，部分房?jī)r(jià)不太高的城市可能會(huì)像重慶那樣，制定出一個(gè)房?jī)r(jià)收入比的區(qū)間。地方政府將為如何定這個(gè)目標(biāo)而苦惱不堪。調(diào)控房?jī)r(jià)的效果肯定比去年好。 保障性住房須擴(kuò)大覆蓋 【政策二】加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。 【解讀】今年北京將開(kāi)工

20、建設(shè)20萬(wàn)套保障性住房，其中六成為公租房。同時(shí)，今年竣工10萬(wàn)套保障性住房，實(shí)現(xiàn)交用的公租房數(shù)量將達(dá)到1萬(wàn)套左右?！笆濉逼陂g，北京開(kāi)工建設(shè)的保障房數(shù)量總量將達(dá)到100萬(wàn)套，其中六成為公租房。,政策解讀新國(guó)八條,金融政策方面-二套房首付款提至六成 【政策三】強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。 【解讀】再次加強(qiáng)了對(duì)投

21、資及投機(jī)購(gòu)房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成，而且，“貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”也為提升二套房貸款利率留下了空間，可以進(jìn)一步抑制投機(jī)購(gòu)房。雖然規(guī)定二套房首付提高，但是執(zhí)行的時(shí)間沒(méi)有具體確定，所以將可能促成消費(fèi)者規(guī)避政策短期之內(nèi)成交量加速上漲。一旦二套房利率再往上調(diào)，根據(jù)現(xiàn)在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的商貸政策標(biāo)準(zhǔn)，即使賣(mài)掉手中貸款房產(chǎn)，名下無(wú)房也會(huì)算做二套房，意味著更加貸款買(mǎi)不起房，止步于置業(yè)升級(jí)“門(mén)檻”之外。 北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志稱，新“國(guó)八條”相對(duì)于此前兩輪調(diào)控，最大的特點(diǎn)就是“抬高門(mén)檻，強(qiáng)化力度”，都是為了抑制過(guò)度消費(fèi)和投資需求。畢竟資源是有

22、限的，應(yīng)該把資源盡可能地向首套房需求傾斜，抑制多套房的投資需求。,土地交易方面-保障性住房用地將單列 【政策四】嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。

23、對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。 【解讀】“十一五”期間北京市累計(jì)投放保障性住房用地3603公頃，保障性住房在全市住房供應(yīng)中的比例逐年加大。2010年，北京明確提出了“兩個(gè) 50%”的建設(shè)目標(biāo)，即保障性住房建設(shè)用地占全市住宅供地50%以上;新開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)各類(lèi)保障性住房13.6萬(wàn)套以上，占全市新開(kāi)工住宅套數(shù)50%以上。,交易稅費(fèi)方面-二手房交易稅按全額征收 【政策五】調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。加強(qiáng)

24、對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。 【解讀】北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉稱，首先，相比之前執(zhí)行差額收取營(yíng)業(yè)稅，新“國(guó)八條”再次嚴(yán)格了二手房交易稅費(fèi)。5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅使得 5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過(guò)度炒作。以一套2008年100萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)、現(xiàn)在出售200萬(wàn)元的二手房為例，之前只需要按照差額繳納 5.5%的營(yíng)業(yè)稅也就是繳納5

25、.5萬(wàn)，而以后將需要交納11萬(wàn)。 其次，對(duì)房?jī)r(jià)超過(guò)平均水平的商品房項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開(kāi)發(fā)商過(guò)快上漲價(jià)格。預(yù)計(jì)各地區(qū)將陸續(xù)出臺(tái)房?jī)r(jià)的抑制措施。 第三，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。目前部分城市存在明顯的避稅現(xiàn)象，導(dǎo)致了樓市調(diào)控的部分措施作用減弱。預(yù)計(jì)調(diào)控很快將彌補(bǔ)這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費(fèi)在一倍以上。 第四，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，個(gè)稅很可能開(kāi)始按照20%收取，如果嚴(yán)格收取將給市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)相比房產(chǎn)稅更有效的作用。,政策解讀新國(guó)八條,相較于之前的政策“新國(guó)八條”的力度有所加大，但本

26、質(zhì)上依舊是前期政策的延續(xù)和已有的成果鞏固，既：調(diào)控目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，而非下降房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)發(fā)展需要穩(wěn)定，而非過(guò)快，過(guò)熱。或打壓和限制。同時(shí)我們也可以看到，雖然本輪調(diào)控重點(diǎn)是打壓投機(jī)，投資性需求。但是改善性需求也很大程度上被誤傷。,政策條款房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。,上海 本地戶籍：新購(gòu)且屬于家庭第二套以上 外地戶籍：新購(gòu) 計(jì)稅價(jià)格：交易價(jià)格70%，以后按評(píng)估價(jià) 稅率：0.6%低于平均價(jià)格2

27、倍的0.4% 免稅額：人均60平（含 ） 第二套購(gòu)入后一年內(nèi)第一套賣(mài)出，退稅,重慶 別墅：存量增量都收 高檔（高于平均價(jià)兩倍）：增量收 三無(wú)（無(wú)戶口無(wú)工作無(wú)投資）：不管是否高檔，第二套開(kāi)始收 稅率：平均價(jià)格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2% 計(jì)稅價(jià)格：交易價(jià)格，以后按評(píng)估價(jià) 免稅額：別墅180平，高檔100平，按戶算,政策解讀房產(chǎn)稅,首先：房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)需求會(huì)產(chǎn)生直接影響 從本地人和外地人的差別化待遇來(lái)看，影響力由小至大依次為:本地的自住購(gòu)房需求、本地的改善性購(gòu)房、外地投資性需求(含外地高端自住需求）、上海本地投資投機(jī)性需求、外地自住型需求。 由于此次上海房產(chǎn)稅對(duì)本地人與外地人實(shí)行

28、差別化待遇，上海人給予60平方米的免稅面積，對(duì)于普通的自住型購(gòu)房家庭而言，購(gòu)買(mǎi)住房應(yīng)該不會(huì)超過(guò)免稅面積，幾乎不受房產(chǎn)稅的影響。 對(duì)于上海本地改善行購(gòu)房而言，其最主要的影響在于心購(gòu)房和原有住房面面積相加后，有可能超出免稅面積，而超出部分則面臨征收房產(chǎn)稅。 對(duì)于投資投機(jī)性需求，基本可以肯定會(huì)成為房產(chǎn)稅的納稅主體，然而相對(duì)而言這部分的購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，支付能力強(qiáng)勁，因此對(duì)于每年0.6%或（0.4%）的房產(chǎn)稅而言，敏感度不會(huì)很強(qiáng)。 而受影響最大的恐怕會(huì)是普通自住型。這部分人或許是大學(xué)畢業(yè)生留在城市，或許是新近城市謀求職業(yè)發(fā)展，總體而言，這類(lèi)人群普遍支付能力較差，對(duì)納稅敏感度較強(qiáng)，購(gòu)房自住特征明顯。滬

29、版的房產(chǎn)稅在很大程度上增加了這部分原本經(jīng)濟(jì)實(shí)力就偏弱人群的購(gòu)房、養(yǎng)老成本，壓力顯而易見(jiàn)。 但同時(shí)，滬版房產(chǎn)稅對(duì)“持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購(gòu)房人，其在上海市新購(gòu)住房、且住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購(gòu)房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在共工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可與退還。由此對(duì)于持有居住證且居住超過(guò)三年“新上海人”而言，房產(chǎn)稅暫不會(huì)影響其首次剛性需求。,政策解讀房產(chǎn)稅,其次，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期影響較小 從上海房產(chǎn)稅的稅率來(lái)看0.6%（或0.4%)的稅率并不高，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的逆轉(zhuǎn)作用。

30、（1）對(duì)普通自住者免稅，無(wú)影響： （2）對(duì)投資者而言，每年0.6%（或0.4%）的稅率，相較動(dòng)輒10%的年收益率，根本難以組織其投資需求。更何況目前看來(lái)，國(guó)內(nèi)尚缺少更好的投資領(lǐng)域。 從“既往不咎”免稅規(guī)則來(lái)看，一方面鼓勵(lì)了以投資性購(gòu)房繼續(xù)持有房產(chǎn)的愿望，另一方面即便新買(mǎi)房，房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)也比預(yù)期減少許多。買(mǎi)房依然會(huì)作為家庭資產(chǎn)保值增值的主要途徑。 此外，按市場(chǎng)價(jià)格的70%為納稅依據(jù)、房?jī)r(jià)低于前一年平均價(jià)格2倍的稅率為0.4%等規(guī)定使得上海房產(chǎn)稅實(shí)際對(duì)購(gòu)房者的影響更低。 因此，由于稅率不高，影響范圍有限等原因，滬版房產(chǎn)稅難以對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期形成直接影響。,房產(chǎn)稅出臺(tái)在新“國(guó)八條”之后，相較兩大政策，不但

31、沒(méi)有產(chǎn)生疊加效應(yīng)，房產(chǎn)稅的作用反而被削弱了。新“國(guó)八條”中最為嚴(yán)厲的政策莫過(guò)于限購(gòu)政策，這一政策真正嚴(yán)格執(zhí)行后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)急劇下滑，高收入、多房產(chǎn)的購(gòu)房人群被驅(qū)逐出市場(chǎng)，而買(mǎi)房的人群更多為首次購(gòu)房或中低端消費(fèi)需求。綜合“既往不咎”的原則，滬版房產(chǎn)稅或?qū)⒚媾R“空城”的尷尬，即最該征收房產(chǎn)稅、也最有可能被征收房產(chǎn)稅的購(gòu)房人群由于限購(gòu)而不買(mǎi)房，房產(chǎn)稅失去了征稅來(lái)源。由此我們認(rèn)為，滬版房產(chǎn)稅稅制改革的試點(diǎn)意義遠(yuǎn)大于其對(duì)房?jī)r(jià)可能產(chǎn)生的影響。,政策市場(chǎng)影響分析,價(jià)格控制：地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)仍會(huì)保持合理的漲幅 “價(jià)格控制目標(biāo)”的制定是基于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均收入增長(zhǎng)目標(biāo)等，政府

32、的目的并非是讓房?jī)r(jià)下降，而是希望房?jī)r(jià)保持一個(gè)和經(jīng)濟(jì)、收入增速較為匹配的增速。 春節(jié)假期后，“新國(guó)八條”調(diào)控導(dǎo)致的置業(yè)淡季已明顯開(kāi)始。但是因?yàn)槟壳柏泿殴?yīng)量依然比較高，而保障房及商品房的供應(yīng)效果只能在下半年才能明顯出現(xiàn)，所以實(shí)際對(duì)房?jī)r(jià)特別是城區(qū)房?jī)r(jià)的抑制作用，依然需要看政策的落實(shí)及持續(xù)力度。即使在春節(jié)后因?yàn)檎{(diào)控抑制了部分需求，但是因?yàn)楣?yīng)的絕對(duì)稀缺，預(yù)計(jì)上半年的供需比可能相比2010年更加緊張，所以房?jī)r(jià)下調(diào)的可能非常小，而到下半年可能部分郊區(qū)將出現(xiàn)微調(diào)。 限購(gòu)：對(duì)首次置業(yè)影響不大，高端市場(chǎng)在細(xì)則出臺(tái)前將出現(xiàn)一輪搶購(gòu)行情 “直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從

33、嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施”。 首次置業(yè)不受限購(gòu)影響，短期將陷入一定觀望；待一季度地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)明朗后，才會(huì)根據(jù)實(shí)際考慮是否入市；三次及以上高端置業(yè)需求直接受限購(gòu)影響，預(yù)計(jì)細(xì)則出臺(tái)前高端市場(chǎng)將有一輪集中推貨、搶購(gòu)行情，同時(shí)高端物業(yè)價(jià)格將保持平穩(wěn)，但不排除部分開(kāi)發(fā)商為搶時(shí)間搶客源推出促銷(xiāo)活動(dòng)。而在各地細(xì)則出臺(tái)后且限購(gòu)政策被嚴(yán)格執(zhí)行，高端市場(chǎng)將隨即陷入低迷。 限購(gòu)：促使需求流入周邊不限購(gòu)地區(qū)，帶動(dòng)周邊地區(qū)成交量的增長(zhǎng)；限購(gòu)措施利好周邊不限購(gòu)區(qū)域，帶動(dòng)成交量增長(zhǎng)。2010年10月15日，廣州出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則，在十區(qū)實(shí)行限購(gòu)，增城、從化不在限購(gòu)范圍，細(xì)則執(zhí)行后，增城、從化成交比例增加明顯，在新一

34、輪限購(gòu)細(xì)則制定時(shí)，有可能被納入限購(gòu)范圍。,房貸：二套房貸首付提高對(duì)一手市場(chǎng)影響大于二手市場(chǎng) “對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。” 目前廣州有約4成購(gòu)房需求為二次置業(yè)，政策影響面較廣，對(duì)于資金較為充裕的改善型客戶，首付提高1成影響不大；對(duì)于資金不充裕的客戶，或暫緩置業(yè)計(jì)劃，或根據(jù)自身的資金實(shí)力降低要求；而部分開(kāi)發(fā)商或針對(duì)此類(lèi)客戶，采取幫客戶先墊1成首付的方式應(yīng)對(duì)。 改善型買(mǎi)家比例約30%，其中約15%短時(shí)間內(nèi)難以承受七成首付。這部分改善型買(mǎi)家的經(jīng)濟(jì)承受力產(chǎn)生一定的挑戰(zhàn)；長(zhǎng)線投資型買(mǎi)家約占10%，其中約3%的長(zhǎng)線投資客短時(shí)間內(nèi)難以承受七成首付；

35、由于二手樓市首次置業(yè)比例較高，實(shí)際受二套房貸首付六成政策影響的買(mǎi)家約有兩成；二手樓市中約有兩成買(mǎi)家擁有三套住宅，改善型買(mǎi)家多為賣(mài)舊房換新房的買(mǎi)家。,政策市場(chǎng)影響分析,商業(yè)地產(chǎn)：商用物業(yè)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，成交價(jià)量將進(jìn)入上升軌道 新政下，商用物業(yè)按揭最低首付較二套房貸低一成，且商務(wù)商業(yè)物業(yè)貸款不計(jì)套數(shù)，優(yōu)勢(shì)明顯。商務(wù)商用物業(yè)市場(chǎng)成交量將上升，開(kāi)發(fā)商也將趁機(jī)提高價(jià)格。部分住宅開(kāi)發(fā)商也將改變銷(xiāo)售策略，推售商務(wù)公寓、商鋪等。 長(zhǎng)期看，營(yíng)業(yè)稅政策不會(huì)成為影響二手樓市的重要因素，從歷史經(jīng)驗(yàn)以及目前市場(chǎng)情況看，影響二手樓市的最關(guān)鍵因素仍然是經(jīng)濟(jì)情況、供求關(guān)系、業(yè)主惜售、通脹以及房貸政策等。,資金來(lái)源：防止國(guó)際熱錢(qián)涌入

36、房地產(chǎn)市場(chǎng) “加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明?！?2010年國(guó)際上寬松的貨幣環(huán)境以及人民幣升值因素，使我國(guó)面臨更大的熱錢(qián)沖擊，進(jìn)一步助長(zhǎng)國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期。2010年下半年我國(guó)新增外匯占款快速增加，10至12月每月均超過(guò)3000億元以上的水平，境外資本的流入壓力明顯增大。實(shí)際操作可能有較大的靈活空間。,房企：向三四線城市轉(zhuǎn)移，對(duì)資金周轉(zhuǎn)快的企業(yè)影響較小 限購(gòu)令旨在限制一二線城市購(gòu)房?jī)r(jià)格，控制投機(jī)置業(yè)，在三四線城市并不執(zhí)行限購(gòu)令，因此房企會(huì)轉(zhuǎn)向三四線城市進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，針對(duì)三四線城市的開(kāi)發(fā)商便可能搭上順風(fēng)車(chē)以便趕超。另外對(duì)于資金流動(dòng)快的企業(yè)，采用降價(jià)銷(xiāo)售的方式回收