1、剖析房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的新發(fā)展,溫馨提示： 掃一掃，加關(guān)注！更多實用、前沿的企業(yè)管理資源第一時間發(fā)布，盡在博商微信。,房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的新發(fā)展,一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)容和我國的現(xiàn)狀 二、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和前景,一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)容和我國的現(xiàn)狀,1. 全球海外房地產(chǎn)資本市場 2. 美國房地產(chǎn)資本市場 3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資 4. 我國房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)變化,1. 全球海外房地產(chǎn)資本市場,Public Debt (上市債權(quán)): 房地產(chǎn)抵押證券產(chǎn)品和房地產(chǎn)企業(yè)債券,Private Debt (私募債權(quán)): 銀行向房地產(chǎn)公司的貸款,Public Equity (上市股權(quán)): 上市的房地產(chǎn)投資信托基金

2、和上市的房地產(chǎn)公司,Private Equity (私募股權(quán)) : 私人或組成的基金(包括退休基金,保險基金,私募基金,公司和個人等),Private Debt: (私募債權(quán)): 房地產(chǎn)抵押貸款,2. 美國房地產(chǎn)資本市場,Public Equity (上市股權(quán)) : 上市的房地產(chǎn)投資信托基金和上市的房地產(chǎn)公司,Private Equity (私募股權(quán)) : 私人或組成的基金(包括退休基金,保險基金,私募基金,公司和個人等),Public Debt (上市債權(quán)) : 房地產(chǎn)抵押證券產(chǎn)品和房地產(chǎn)企業(yè)債券,3. 我國房地產(chǎn)資本市場,各種自有資金 39.6%,銀行房地產(chǎn)抵押貸款 58%,上市房地產(chǎn)企業(yè)

3、債券 0.9%,上市的房地產(chǎn)公司 1.5%,4. 我國房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)變化,銀行 + 預(yù)售+ 開發(fā)商(自有資金) 資本 (股權(quán)+債權(quán)) + 開發(fā)商 + 銀行+ 預(yù)售,二、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和前景,1、房地產(chǎn)公司債券 2、房地產(chǎn)公司上市 3、房地產(chǎn)投資基金(私募) 4、房地產(chǎn)投資信托基金 5、房地產(chǎn)夾層融資 6、保險資金 7、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的意義,1、房地產(chǎn)公司債券,企業(yè)債券 可轉(zhuǎn)換公司債券 短期融資券 公司債券,公司債券發(fā)展,中國早在1987年就頒布了企業(yè)債券管理暫行條例，但企業(yè)債市場一直停滯不前。截至2006年底，中國企業(yè)債余額為2831億元，僅占年債券市場余額的5，占GDP的比例不到

4、1.4。 1993年到1998年政府禁止房地產(chǎn)企業(yè)通過股票和債券融資，因而直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)僅有幾家發(fā)行過房地產(chǎn)債券。 企業(yè)發(fā)行債券在境外是一種非常重要的融資方式,但是目前在我國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式非常少，發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)更是困難。,公司債券發(fā)行試點辦法 ,中國證監(jiān)會2007年8月14日正式頒布實施公司債券發(fā)行試點辦法 ，這標(biāo)志著我國醞釀多年的公司債券發(fā)行正式啟航，為我國資本市場注入新的活力，使我國資本市場更加完善。 試點辦法規(guī)定公司債發(fā)行實行核準(zhǔn)制，發(fā)債公司可以無擔(dān)保，發(fā)行價格通過市場詢價確定，為企業(yè)打開了低成本融資渠道。試點辦法規(guī)定，公司債發(fā)行價格由發(fā)行

5、人與保薦人通過市場詢價確定，而不必如企業(yè)債那樣去人民銀行確定利率區(qū)間。 試點初期，只有凈資產(chǎn)規(guī)模在10億元至15億元的大型上市公司才能發(fā)行無擔(dān)保公司債。,2、房地產(chǎn)公司上市,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過4萬家, 從房地產(chǎn)上市公司的數(shù)量來看，目前總共有90家(近一半為買殼實現(xiàn)上市)，十多年來融資總共才500多億。 雖然我國先有部分房地產(chǎn)公司在海外成功上市，但數(shù)量較少。 上市融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足 總體上,國家不鼓勵。,房地產(chǎn)公司上市發(fā)展流程,定向募集,Pre-IPO,原始發(fā)行IPO,追加股發(fā)行（增發(fā)或配股）,可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行,兼并收購,已渡過初創(chuàng)期 產(chǎn)品和服務(wù)已被市場初步

6、認(rèn)可 為更快的發(fā)展積蓄能量,營業(yè)額初具規(guī)模 距 IPO 1年左右 在高速發(fā)展階段的后半部分,營業(yè)額規(guī)模已達上市要求 市場份額進入穩(wěn)定階段,公司已完成股票初始發(fā)行 發(fā)行后業(yè)績和股票走勢良好,公司收入進入穩(wěn)定發(fā)展期 已完成初股票始發(fā)行 當(dāng)期財務(wù)表現(xiàn)良好,迅速擴大規(guī)模 進入新的市場 業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 考慮其它的戰(zhàn)略性調(diào)整,企業(yè)上市地點選擇,比較項目,深交所/上交所,香港聯(lián)交所,納斯達克/ 紐交所,新加坡交易所,3、房地產(chǎn)投資基金(私募),我國房地產(chǎn)私募基金嘗試階段 我國房地產(chǎn)私募基金的相關(guān)立法 我國房地產(chǎn)私募基金正式成立的一些障礙 我國房地產(chǎn)私募基金的前景光明,4、房地產(chǎn)投資信托基金,房地產(chǎn)投資信托基金

7、的概念 香港房地產(chǎn)投資信托基金 其它國家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金 海外的中國房地產(chǎn)投資信托基金 我國房地產(chǎn)投資信托基金,房地產(chǎn)投資信托基金簡介,房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項目的集體投資計劃。有關(guān)基金旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)的租金收入的回報。 它主要是擁有并營運帶來收益的房地產(chǎn)，例如辦公樓、購物中心、酒店、公寓和工業(yè)廠房。主要還是以租賃的方式把這些物業(yè)分租給租戶，這些租金為股東帶來回報。 不宜詳細(xì)說明“房地產(chǎn)投資信托基金”一詞應(yīng)包括什么。相反，它應(yīng)指任何主要投資于房地產(chǎn)并以替投資者帶來定期紅利收入為目的而設(shè)立的任何投資工具。,部分國家房地產(chǎn)投資信托10年的投資表現(xiàn)（至

8、2005年5月）,香港房地產(chǎn)投資信托基金,香港作為經(jīng)濟體量和人口都超高新加坡好幾倍的城市，日趨重視房地產(chǎn)投資信托基金對金融市場和經(jīng)濟的重要性 2003年，香港推出了房地產(chǎn)投資信托的監(jiān)管框架，2005年7月30日頒布了房地產(chǎn)投資信托基金守則，旨在開拓和推廣房地產(chǎn)投資信托基金在香港的運作 由于香港優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)和有實力的房地產(chǎn)公司都很多，又靠近中國大陸，所以其發(fā)展?jié)摿途薮?雖然香港首只房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)匯在2005年11月才正式上市，至(2007年5月), 共6有REIT, 其中5個表現(xiàn)欠佳,6個房地產(chǎn)投資信托,領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托(Link REIT, 0823.HK) 買入香港房委會將旗下151個商

9、場和7萬9000個車位 2007年5月9日報17.86中較10.30港元的IPO價上揚73% 泓富產(chǎn)業(yè)信托(Prosperity REIT, 0808.HK) 泓富將擁有7項香港商用物業(yè)，包括3幢甲級寫字樓物業(yè)、3幢工商綜合物業(yè)的全部或部分，及1幢工業(yè)大樓的部分. 2007年5月9日報1.67已經(jīng)跌破2.16港元的IPO價 越秀房產(chǎn)基金(GZI REIT, 0405.HK) 越秀基金目前擁有4項資產(chǎn)，包括位于廣東的維多利亞廣場、財富廣場、城建大廈及白馬大廈. 2007年5月9日報3.15徘徊在3.075港元的IPO 冠君產(chǎn)業(yè)信托(Champion REIT, 2778.HK) 香港中環(huán)商業(yè)區(qū)甲

10、級寫字樓 - 花旗銀行廣場. 2007年5月9日報4.35較招股價每單位5.1元跌15%以上。 陽光房地產(chǎn)基金和富豪產(chǎn)業(yè)信托也出現(xiàn)類似以上3個信托的情況,部分國家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金,亞太地區(qū)部分國家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展情況,海外的中國房地產(chǎn)投資信托基金,越秀房產(chǎn)基金(GZI REIT) 第一個在香港上市的國內(nèi)房地產(chǎn)項目 上市日期2005年12月21日 越秀房產(chǎn)基金為首只內(nèi)地房地產(chǎn)信托投資基金越秀房產(chǎn)信托基金(0405)12月21日在港掛牌上市?；I資約17.9億港元。 越秀基金目前擁有4項資產(chǎn)，包括位于廣東的維多利亞廣場、財富廣場、城建大廈及白馬大廈，平均出租率近93。,中國零售房地產(chǎn)

11、信托基金,2006年12月8日，嘉德置地旗下的中國零售房地產(chǎn)信托基金（CapitaRetailChinaTrust，下稱“CRCT”）正式在新加坡交易所上市交易。 是現(xiàn)惟一在新加坡成功上市的擁有中國概念的物業(yè)基金。 上市的商業(yè)物業(yè)其總面積約45萬平方米。其中包括的7所商場分別是北京的望京購物中心、九龍購物中心和安貞華聯(lián)商廈，上海的七寶購物中心，鄭州的鄭州購物中心，呼和浩特的金宇購物中心和蕪湖嘉信茂廣場。,睿富房產(chǎn)基金,睿富房產(chǎn)基金(RREEF China Commercial Trust, 0625.hk) 上市日期2007年6月22日 物業(yè)主要由在北京東三環(huán)三元橋附近的兩棟甲級寫字樓組成，建

12、筑面積約為14萬平米. 目前股價較招股價跌25%。,我國房地產(chǎn)投資信托基金,2005年9月銀監(jiān)發(fā)布加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知（212號文件），文件指出，新開辦的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)該符合國家宏觀調(diào)控政策，并進行嚴(yán)格的盡職調(diào)查，對未取得國有土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證（四證）的項目不得發(fā)放貸款，申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)不低于國家建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；開發(fā)項目資本金比例不低于35。 這些規(guī)定的嚴(yán)格程度幾乎要高于銀行要求。,我國的“準(zhǔn)”房地產(chǎn)投資信托基金,信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行 辦法（征求意見稿） 中國證監(jiān)會房地產(chǎn)投資基

13、金（REITs）專題研究小組于2007年4月10日正式成立。 央行已指定兩家作為國內(nèi)房地產(chǎn)基金候選試點機構(gòu)。 上證所已花了很長時間做研究設(shè)計，并將積極推動在上證所上市。,5、房地產(chǎn)夾層融資,夾層融資，是指在風(fēng)險和回報方面介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式，即它是介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式，在風(fēng)險與收益方面都比單純的股權(quán)與債債投資要中性一些。 一般在政府批文和施工完成前參與 是私募基金的一種形式,6、保險資金,經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的國內(nèi)第一部基礎(chǔ)設(shè)施項目投資的管理規(guī)章保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點管理辦法2006年3月21日正式實施。 允許“保險資金投資交通、通訊、能源、市政、環(huán)境保護等國家級

14、重點基礎(chǔ)設(shè)施項目”。 國務(wù)院2006年6月15日頒布國務(wù)院關(guān)于保險業(yè)改革發(fā)展的若干意見,開展保險資金投資不動產(chǎn)試點。 2007年06月01日保監(jiān)會公布了其起草了保險資金運用管理暫行辦法，現(xiàn)向社會公開征求意見。首部將“不動產(chǎn)投資”納入其中的文件。,7、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的意義,房地產(chǎn)個人投資者 房地產(chǎn)機構(gòu)投資者 房地產(chǎn)公司 商業(yè)銀行 證券市場,房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的新發(fā)展,一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)容和我國的現(xiàn)狀 二、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和前景,房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的就業(yè)去向。 投行房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)介紹。,房地產(chǎn)投資,住房抵押債券 房地產(chǎn)公司債券,房地產(chǎn)投資,直接投資,間接投資,房地產(chǎn)公司股票,房地產(chǎn)投資基金,房地

15、產(chǎn)投資信托基金,各種房地產(chǎn)投資基金,直接擁有辦公樓、 商場、廠房等,房地產(chǎn)開發(fā),我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和前景,1、房地產(chǎn)公司債券 2、房地產(chǎn)公司上市 3、房地產(chǎn)投資基金(私募) 4、房地產(chǎn)投資信托基金(我國房地產(chǎn)信托) 5、房地產(chǎn)夾層融資 6、保險資金 7、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的意義,房地產(chǎn)投資開發(fā)基金具體操作案例,1) 房地產(chǎn)基金開發(fā)投資結(jié)構(gòu) 2) 房地產(chǎn)開發(fā)投資基金的一般要求和條件 3) 投資基金和現(xiàn)金流量的安排 4) 房地產(chǎn)投資基金的投資風(fēng)險 5) 每一個投資基金的要求和特殊性 6) 房地產(chǎn)投資基金管理公司人員 7) 投資經(jīng)理(和基金經(jīng)理)應(yīng)具備的主要能力 8) 投資基金對投資報告的要求 9)

16、 獨立的項目評估 10) 對國內(nèi)合作方的要求,1) 房地產(chǎn)基金開發(fā)投資結(jié)構(gòu),基金管理者,基金管理公司,顧問公司,項目公司,當(dāng)?shù)睾献髡?投資者,投資者,2) 房地產(chǎn)開發(fā)投資基金的一般要求和條件,1、單位數(shù)量：比如50，000，000 2、單位單價：比如US$1.00 3、基金總價：比如US$50，000，000 4、目標(biāo)回報：IRR30% 5、基金費用 * 基金建立費 0.3-0.5% * 基金管理費 1-2.5% * 獎勵費 15%以上2/8分成，20%以上3/7分成 25%以上4/6分成，30%以上5/5分成等 * 項目管理費 4-6% 6、基金投資管理項目：住宅，辦公樓，商場，爛尾樓等 7

17、、投資周期：3-7年 8、利潤分配：每半年、每年或項目結(jié)束 9、基金報告：每季度一份基金報告，每年一份年報 10、當(dāng)?shù)刭J款：增加IRR，減少匯率風(fēng)險 11、當(dāng)?shù)睾献鞴镜倪x擇：項目公司中當(dāng)?shù)睾献鞴疽话阈枵脊煞莸?%-20%。 12、基金管理公司股份: 項目公司中 基金管理公司一般需占股份的0%-20% 13、其他,3) 投資基金和現(xiàn)金流量的安排,成本控制和現(xiàn)金流量安排的準(zhǔn)確性 每月項目公司需報基金經(jīng)理一份項目最新的成本分析 和現(xiàn)金流量表 基金經(jīng)理會全面跟蹤審核項目最新的成本分析和現(xiàn)金流量, 內(nèi)容包括： 1、項目的需求 2、與最初批準(zhǔn)的預(yù)算和目前需求的比較 3、外匯的匯價變動 4、利息的變化

18、5、項目進一步操作的資金可能的變化情況 基金經(jīng)理每季度會審核下一季度的資金安排，并報董事會批準(zhǔn),4) 房地產(chǎn)投資基金的投資風(fēng)險,我們不回避風(fēng)險，我們“喜歡”風(fēng)險并能規(guī)避風(fēng)險 投資風(fēng)險有以下，但不限于以下幾種： 1、外匯風(fēng)險 2、國際和經(jīng)濟形勢 3、政府批文 4、拆遷 5、施工 6、市場 7、稅收 8、當(dāng)?shù)睾献鞣桨?5) 每一個投資基金的要求和特殊性,每一個投資基金的風(fēng)險和回報要求不盡相同，包括： * 回報率 * IRR * 與當(dāng)?shù)睾献鞣匠鲑Y比例 * 項目周期 * 希望的項目地點 * 項目的種類：（比如住宅、辦公樓、爛尾樓等） * 項目最高峰時資金需求 * 項目投資結(jié)構(gòu)（比如分幾期開發(fā)） * 當(dāng)

19、地貸款比例 * 其他,5) 每一個投資基金的要求和特殊性,投資者的特殊要求 * 與基金管理者出資比例 * 投資者在基金管理上參與的程度 * 其他,6) 房地產(chǎn)投資基金管理公司和 項目管理公司人員,* 董事會成員 * 高級顧問 * 管理人員,7) 投資經(jīng)理(和基金經(jīng)理)應(yīng)具備的主要能力,1. 對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的了解 2. 房地產(chǎn)開發(fā)和基本的建筑知識 3. 對政府政策法規(guī)的了解 4. 市場開拓能力 5. 項目投資分析能力 6. 對風(fēng)險的判斷，并提出可能的解決方法 7. 寫投資和市場報告 8. 與投資者溝通的能力 注: 投資經(jīng)理偏向1-7項, 基金經(jīng)理偏向1-3和7-8,8) 投資基金對投資報告的要

20、求,報告概要 項目介紹 可行性研究，包括：產(chǎn)品、定位、客戶群 投資和合作方式 風(fēng)險和規(guī)避 附件 :成本分析和現(xiàn)金流量 市場分析研究報告,9) 獨立的項目評估,銷售價格 銷售的周期 土地的價格 市場分析 可行性研究 利潤和回報 其他,10) 對國內(nèi)合作方的要求,良好的企業(yè)信譽和歷史成績 良好的具體項目 高素質(zhì)的管理團隊,博商管理科學(xué)研究院簡介,博商管理科學(xué)研究院(Bosum Institute of Management Science)成立于2006年，是我國專門從事管理科學(xué)研究、理論轉(zhuǎn)化及咨詢輔導(dǎo)的綜合性研發(fā)教育機構(gòu)。研究院整合國內(nèi)外一流院校的學(xué)科優(yōu)勢、人才資源，為企業(yè)提供綜合性的總裁教育、管理層訓(xùn)練、企業(yè)咨詢和投融資服務(wù)，為企業(yè)尤其是成長型企業(yè)提供綜合管理服務(wù)的平臺。 博商管理科學(xué)研究院立足珠三角