1、Gemdale Corporation,科學筑家,The Science of Living,做優(yōu)秀的地產工程師 上海公司營運中心,目錄,1.地產工程師的職責 2.工程管理體系建設 3.工程管理組織與策劃 4.工程施工過程管理 5.入伙移交與維修處理,1.地產工程師的職責（1）房地產開發(fā)商角色定義,房地產開發(fā)的運作是一個開放的系統(tǒng)，開發(fā)商在其中處于核心地位，聯(lián)系著產業(yè)鏈的上下游，并直接面對最終客戶，其“資源整合者”的角色無可替代。,資源整合者： 資源的整合與調配控制； 規(guī)則的制定與項目平臺的打造。,1.地產工程師的職責：(2)角色定義,不是工程建造者承包商管理 也不是工程施工質量監(jiān)督者技術標準

2、制定、監(jiān)理公司管理 不能只顧進度計劃平衡質量、計劃與投資回報 要為銷售服務配合銷售示范區(qū)開放 要實現(xiàn)公司的經營目標滿足結轉的要求 創(chuàng)造客戶價值消除設計缺陷、提供高質量標準的產品 公司內部溝通與協(xié)調 外部溝通與協(xié)調,1.地產工程師的職責:(3)關注點比較,區(qū)別：更為關注客戶！更為關注運營！,1.地產工程師的職責(4)職責比較,區(qū)別：微觀VS宏觀 部分VS整體 階段VS全局,2.工程管理體系建設：（1）體系的建立,各階段活動分析,工作流程建立,培訓,案例庫建設,工作模板建立,企業(yè)標準建立,持續(xù)改進,2.工程管理體系建設：（2）工作流程圖,2.工程管理體系建設：（3）活動分析,項目部組織結構及職責分

3、工 工程計劃管理 工程關鍵質量控制點 合同組織與策劃 施工場地規(guī)劃 項目工程管理策劃 施工圖審查與技術交底 施工組織設計審查 承包商進場知會 樣板引路 工序檢查 監(jiān)理管理 工程進度款支付 設計變更管理 現(xiàn)場簽證管理 工程結算 分戶驗收表 工程整改 物業(yè)移交程序 項目入伙交付 投訴處理程序 維?？钪Ц?成品保護 管線綜合設計 里程碑形象進度報告 工程月報 工程質量、安全周檢查 獎罰處理 分包工程驗收 現(xiàn)場資料清單 竣工驗收備案,工程管理組織與策劃,工程施工過程管理,移交入伙與維修處理,施工準備,樁基施工,基礎及主體施工,裝飾施工,配套及景觀施工,竣工驗收,移交入伙,維修處理,3. 工程管理的組織

4、與策劃,區(qū)域公司工程管理的資源與環(huán)境,組織結構及職責分工,項目中心與區(qū)域公司 職能部門的職責劃分,項目中心內部的組織與職責劃分,項目中心工程管理的 資源分配,（1）區(qū)域公司、項目中心的組織結構及職責分工,區(qū)域公司組織結構及職責分工明確了職能部門與項目中心的責權定位,項目中心組織結構及職責分工 用以明確項目中心的管理方式及人員職責安排,（2）工程計劃管理體系,工程計劃管理體系是房地產工程管理最重要的部分之一； 通過一系列的預控計劃使得地產工程師在頭腦中把房子蓋起來，做到“心中有數(shù)”， 同時也將各部門的工作銜接起來，做到步調一致。,項目里程碑節(jié)點及基準工期,（3）工程質量管理體系,質量是客戶滿意度

5、中的“保健因子”，是企業(yè)的生命； 房地產的競爭最終將是產品技術與質量的競爭，以及在此基礎上的開發(fā)效率的競爭， 而非“營銷概念”的競爭。,關鍵質量控制點,質量目標規(guī)劃1： 明確產品最終交付給客戶的形式，統(tǒng)一樓盤交付標準。,質量目標規(guī)劃： 針對易引發(fā)客戶投訴的質量問題設置項目關鍵質量控制點。,客戶交付標準的統(tǒng)一,工程統(tǒng)一技術標準作法,質量目標規(guī)劃3： 將客戶的質量要求轉化為技術措施。,施工圖審查,錯漏碰缺/功能性缺陷/經濟性檢查/交付標準檢查,（4）施工場地規(guī)劃設計,（5）合同組織與策劃專業(yè)分包與甲供材料,（6）工程管理策劃書項目工程管理的“總作戰(zhàn)圖”,理論基礎,PMP九大知識領域在房地產 工程管

6、理中的具體應用。,作用,項目部、區(qū)域公司內部工程 管理思想的統(tǒng)一； 加深對項目工程管理的宏觀 認識與理解。,問題,能否解決工程管理過程中所遇到的所有實際問題？,施工場地規(guī)劃 基坑圍護 地下室裂縫控制 砌體抹灰抗裂措施 防水施工措施 懸挑架,（1）施工組織設計審查,4. 工程施工過程管理,（2）承包商進場知會,一般事項 我司工作時間 與貴司對接的主要部門 項目中心主要管理人員及聯(lián)系方式 工作紀律及要求 工程文件制度（附流程） 公司會議制度 施工單位用電須知及流程 施工單位用水須知及流程 工程進度款申請及支付（附流程） 工程竣工驗收（附流程）,（3）樣板引路,（4）工序檢查 對我方所關注的重點分部

7、分項工程進行工序控制與檢查，履行嚴格的 工序驗收程序，甚至是逐個檢查與記錄。,地下室防水屋面防水廚衛(wèi)防水 墻體砌筑門窗防水外墻粉刷,外門窗防水工序檢查案例,（5）監(jiān)理管理 重點檢查監(jiān)理的管理體系是否完善，執(zhí)行是否到位，控制系統(tǒng)性風險。,監(jiān)理管理體系檢查表、監(jiān)理周考核表,（6）工程成本控制,工程成本管理是公司經營最關心的。成本管理體系主要是通過項目定位、工程成本測算、限額設計、工程招標動態(tài)控制、現(xiàn)場簽證等一系列的環(huán)節(jié)進行控制 ； 付款、獎罰處理亦可作為工程管理的一個重要手段。,設計變更管理流程 現(xiàn)場簽證管理流程 付款程序 獎罰處理 工程結算,（7）室外管線綜合設計,（8）成品保護,（9）分包工程驗收檢查 分包工程驗收檢查的組織者為“總承包單位”； 對外門窗、外墻、屋面防水進行淋水、閉水試驗。,入戶門、欄桿、鋁合金門窗。,（10）工程信息管理,里程碑形象進度報告 工程質量與安全周報 工程月報 現(xiàn)場資料清單,（11）竣工驗收備案,5. 移交入伙與維修處理,鑒于建筑市場目前的情況，產品的質量缺陷在所難免，這是一個客觀事實，客戶維權意識的加強也給我們房地產開發(fā)商帶來了巨大的維修壓力； 但良好的投訴與維修處理作為工程管理工作的延伸，既可以提高客戶的滿意度和對我司 品牌的認知度，又能對工程管理的策劃和過程管理提供有效的反饋信息。,投訴處理程序 （附件） 信息反饋機制 維修月