1、_ 第一章 單選： 1（B）是房地產(chǎn)開發(fā)的首要工作階段 P12 A 前期工作 B 可行性研究 C 建設(shè)階段 D 工程驗收 2是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究重要內(nèi)容， 是進(jìn)一步對開發(fā)項目進(jìn)行技 術(shù)分析的前提 A 開發(fā)項目 B 開發(fā)場地選擇 C 開發(fā)條件 D 開發(fā)時間 3 市場調(diào)查和市場分析的重點在于： A 擬投資開發(fā)項目需求強(qiáng)度和競爭環(huán)境的分析 B 項目的可研性 C 項目的最大效 益 D 市場狀況 4是開發(fā)產(chǎn)業(yè)提升的標(biāo)志之一 A 非一體化 B 非全能型 C 協(xié)作型 D 特定性 5 我國第一家土地收購儲備機(jī)構(gòu); A 北京土地局 B 上海市土地發(fā)展中心 C 杭州市土地中心 D 武漢市土地管理中心 6 土

2、地儲備是指為實現(xiàn)調(diào)控市場促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得 土地，進(jìn)行前期開發(fā) 儲備以備供應(yīng)土地的行為 A 國務(wù)院 B 人民政府 C 市縣人民政府國有土地資源管理部 D 土地資源部 7 到年我國三次城市工作會議后逐步形成“六統(tǒng)一” 方針 A1988B1989C1980D1978 8 下列屬于前期工作的是： A 辦理開工審批 B 開發(fā)項目的工程管理 C 施工企業(yè)的選擇 D 竣工驗收 -可編輯修改- _ 9 竣工驗工后申請： A 房屋登記 B 土地登記 C 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 D 出售登記 10房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級條件中二級企業(yè)中級職稱以上管理人員要求多少人： A30B20C15D10 多選： 1

3、房地產(chǎn)開發(fā)是以城市土地資源為對象，在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn) 行： A 基礎(chǔ)設(shè)施 B 房屋建設(shè) C 房地產(chǎn)開發(fā) D 大型建筑 2 房地產(chǎn)開發(fā)的特點： A 開發(fā)成本高投資量大 B 開發(fā)建設(shè)期長 C 投資周轉(zhuǎn)慢 涉及面廣綜合性強(qiáng) D 市場具有地區(qū)性和分散性 E 需求具有穩(wěn)定性 3 房地產(chǎn)開發(fā)方式： A 定向開發(fā) B 聯(lián)合開發(fā)C 合作開發(fā)D 單獨開發(fā)E 協(xié)作開發(fā) 4 房地產(chǎn)開發(fā)對城市建設(shè)的作用： A 推動城市規(guī)劃的實施與完善 B 有利于減少投資成本 C 為城市政府財政提供紫荊來源 D 為城市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供融資途徑 E 為城市社會 經(jīng)濟(jì)文化活動 以及人民生活提供載體 -可編輯修改- _

4、5 房地產(chǎn)開發(fā)可為分為： A 可行性研究 B 前期工作 C 建設(shè)實施 D 監(jiān)理工作E 房屋營銷 和服務(wù) 6 房地產(chǎn)前期工作主要工作： A 立項 B 購置開發(fā)場地C 籌集資金 D 拆遷安置 E 項目報建與委托設(shè)計 7 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模歸結(jié)為： A 多元化開發(fā)B 專業(yè)化開發(fā)C 縱向一體化開發(fā)D 綜合開發(fā) E 混合開發(fā) 8 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的技術(shù)途徑： A 實施基于生態(tài)的土地開發(fā)利用規(guī)劃 B 實施多維空間利用 C 實施科技創(chuàng)新 D 實施合理利用節(jié)約政策 9 房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的核心是相協(xié)調(diào)： A 房地產(chǎn)發(fā)展 B 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)C 人口規(guī)模D 資源配置 E 環(huán)境建設(shè) 10 六統(tǒng)一方針指： A 統(tǒng)一規(guī)劃和投

5、資B 統(tǒng)一設(shè)計C 統(tǒng)一施工D 統(tǒng)一分配和統(tǒng)一管理 E 統(tǒng)一 驗收 問答： 1 房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵？ 2 房地產(chǎn)開發(fā)的基本制度？ 3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立程序？ -可編輯修改- _ 名詞 4 房地產(chǎn)開發(fā)的概念？ 5 房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵是？ 6 什么是零星地段的房地產(chǎn)開發(fā)？ 7 什么是成片小區(qū)的開發(fā)？ 第二章 多選 1：房地產(chǎn)開發(fā)策劃的作用： A 提高項目決策準(zhǔn)確性 避免運(yùn)作出現(xiàn)偏差 B 增強(qiáng)項目的競爭力 C 增強(qiáng)團(tuán)隊管理創(chuàng)新能力 D 打造學(xué)習(xí)型組織 2 房地產(chǎn)開發(fā)策劃的特性： A 地域性 創(chuàng)造性 B 市場性 C 系統(tǒng)性超前性D 可操作性 E 科學(xué)性藝術(shù) 性 3 房地產(chǎn)開發(fā)的原則： A 獨創(chuàng)

6、原則定位原則 B 整合原則 C 客觀原則 D 可行原則 全局原則文 化原則E 應(yīng)變原則 4 策劃分為：A 前期策劃 B銷售招租策劃C 物業(yè)策劃 D -可編輯修改- _ 問答 房地產(chǎn)開發(fā)策劃的定義： 第三章 單選： 1 可行性研究的核心： 經(jīng)濟(jì)評價 2 什么是經(jīng)濟(jì)評價的基礎(chǔ)： 投資估算 多選： 1 房地產(chǎn)可行性研究的階段有： 機(jī)會研究初步研究詳細(xì)研究 項目研究 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的工作程序： 項目籌劃市場調(diào)查 優(yōu)化和選擇開發(fā)方案方案評價 3 房地產(chǎn)市場周期成因有： 內(nèi)生因素外生因素 4 市場調(diào)查的內(nèi)容有： 環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)的供需情況調(diào)查開發(fā)場地的調(diào)查 5 典型的房地產(chǎn)開發(fā)需求分析： 住宅

7、商業(yè)建筑辦公樓工業(yè)廠房 6 房地產(chǎn)投資估算方法： -可編輯修改- 編制研究報告 _ 面子法單元法概算指標(biāo)法分項造價法分項造價比較法 7 投資估算的依據(jù)： 開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模占地面積地價設(shè)計方案圖紙主要設(shè)備材料 及其預(yù)算價格表資金來源貸款利率 有關(guān)政策和規(guī)定 名詞： 1 什么市房地產(chǎn)周期？ 2 什么市房地產(chǎn)指數(shù)？ 3 房地產(chǎn)指數(shù)包括什么 4 什么是中房指數(shù)？ 5 什么是國房指數(shù)？ 問答： 1 可行性研究的概念 2 可行性研究的作用 3 房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素中外部因素包括什么？2 4 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成有哪些？ 第四章 單選： 1 采用掛牌出讓的土地使用權(quán)，掛牌時間愛你一般不得少于 10

8、 個工作日 2 按照目前國務(wù)院頒布的規(guī)定：居住用地最高年限年綜合用地年 商 業(yè)旅游用地年 -可編輯修改- _ 3 對開發(fā)用地進(jìn)行人為投入的形式和程度分為： 多選 1 土地使用權(quán)出讓可以采用：拍賣招標(biāo)雙方協(xié)議掛牌出讓 2 投資區(qū)位因素分析那些： 經(jīng)濟(jì)增長狀況投資環(huán)境特大型建筑投資 3 開發(fā)地段的選擇因素分析什么？ 城市規(guī)劃自然因素 和工程地質(zhì)因素現(xiàn)有的建設(shè)條件 劃 問答 : 1 房地產(chǎn)開發(fā)用地的來源有哪些？ 2 土地補(bǔ)償費包括哪些？ 名詞： 1 什么是土地使用權(quán)出讓？ 2 什么是土地補(bǔ)償費？ 第五章 單選： 1 國務(wù)院在年頒布了城市房屋拆遷管理條例 1991 2 房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t 等價

9、有償 -可編輯修改- 地段面積投資經(jīng)營計 _ 3 房屋拆遷總的按時原則： 按原面積 多選 1 拆遷的補(bǔ)償方式： 實行貨幣補(bǔ)償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 2 目前采用的房地產(chǎn)評估方法主要有： 市場比較法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法 3 房屋拆遷安置的形式：一次性安置臨時過渡安置 問答： 1 房屋拆遷工作程序？ 2 拆遷補(bǔ)償與安置工作中的各種費用？1-7 名詞： 1 什么是房屋是拆遷？ 2 什么是拆遷補(bǔ)償？ 3 房產(chǎn)調(diào)換的實質(zhì)是什么？ 第六章 單選 1 企業(yè)自有資金比例： -可編輯修改- _ 35% 2 長期籌集資金的時間是： 5 年以上 3短期資金籌集時間：1 年以內(nèi) 4從建設(shè)銀行借款占房地產(chǎn)開發(fā)銀行借款總額的

10、： 65% 多選 1 建設(shè)項目大體劃分三類： 競爭性項目基礎(chǔ)性項目公益性項目 2 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的方式： 自有資金吸收投資 發(fā)行股票發(fā)行債券向銀行借款房地產(chǎn)租售款及 BOT 3 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的渠道： 自有資金國內(nèi)債務(wù)資金國外債務(wù)資金 4 資金籌集的原則： 時機(jī)適當(dāng)原則安全性原則 經(jīng)濟(jì)性原則可行性原則 盈利性原則 5REITs 的類型有： 契約型公司型 6 籌資結(jié)構(gòu)： 資本結(jié)構(gòu)方式結(jié)構(gòu)來源結(jié)構(gòu) 成本結(jié)構(gòu)期限結(jié)構(gòu) 名詞 1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)杠桿是指？ -可編輯修改- _ 2 什么是 BOT？ 問答 1 直接籌集資金的特點？ 2 間接籌集資金的特點？ 3 BOT 和 BOOT 的區(qū)別是

11、什么？ 4BOT 方式的基本特征是什么？1-6 5BOT 方式運(yùn)行過程？1-7 第七章 單選: 1 居住小區(qū)其人口規(guī)模一般為： 35 萬人 多選: 1 城市規(guī)劃按其規(guī)劃深度不同分為： 城市總規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃 2 常用的住宅類型有： 點式住宅調(diào)試住宅 錯層式住宅躍層式住宅復(fù)式住宅退臺式住宅 園別墅綜合性商住樓 3 住宅的布置有哪些方面： 周邊式布置行列式布置混合式布置散點式布置自由式布置 4 開發(fā)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計的控制能力表現(xiàn)在： -可編輯修改- 花 _ 預(yù)控能力過程控制能力設(shè)計文件接收及變更控制能力 問答: 1 控制性詳細(xì)規(guī)劃的任務(wù)是什么？ 2 住宅建筑綜合效果設(shè)計方案評價

12、指標(biāo)有哪些？ 第八章 多選 1 工程招投標(biāo)方式： 公開招標(biāo)邀請招標(biāo) 2 開發(fā)工程招標(biāo)分類： 全過程監(jiān)理招標(biāo)設(shè)計監(jiān)理招標(biāo)施工監(jiān)理招標(biāo) 3 編制標(biāo)的遵循的原則： 依據(jù)充分反映市場變化單一標(biāo)底 4 標(biāo)的的編制方法：施工圖預(yù)算工程概算 擴(kuò)大綜合定額平方米造價包干 問答：1 施工招標(biāo)文件包概括哪些？ 一、名詞解釋 1.土地儲備：是指市縣人民政府國土資源部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn) 土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土 地的行為。 2 房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，通過投資，建設(shè)適應(yīng)城市社會 -可編輯修改- _ 和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，滿足用戶要求的房屋建筑、配套設(shè)施及空間

13、環(huán)境，并以此實現(xiàn) 企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和提高土地使用的社會經(jīng)濟(jì)效益的活動。 3 投資回收期：以項目的年凈收益來補(bǔ)償投資所需的期限，是反映項目投資回收 能力的重要指標(biāo)。 .4 直接籌集資金：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不經(jīng)過金融機(jī)構(gòu)，直接向投資者進(jìn)行籌資， 或者發(fā)行有價證券進(jìn)行籌資。 5 投資利潤率 :是指項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)或服務(wù)功能后的正常年份的年利潤總 額與項目總投資的比率。 6.項目籌集結(jié)構(gòu):開發(fā)企業(yè)在取得資金來源時以不同方式所籌集的不同渠道資金 的有機(jī)搭配以及各種渠道資金的所占比例。 7. 邀請招標(biāo)： 開發(fā)企業(yè)向經(jīng)過預(yù)先選擇的數(shù)目有限的承包商發(fā)出招標(biāo)邀請書， 而不是公開發(fā)布廣告，邀請他們參加某項工程任務(wù)的投標(biāo)

14、競爭。 8. 施工合同：建設(shè)單位與施工單位為完成商定的建筑安裝工程，明確雙方權(quán)利 和義務(wù)的書面協(xié)議。 二、簡答題 1.簡述房地產(chǎn)開發(fā)的特性。 開發(fā)成本高、 投資量大； 開發(fā)建設(shè)期長， 投資周轉(zhuǎn)慢； 市場具有地區(qū)性和分散性； 需求具有穩(wěn)定性；涉及面廣、綜合性強(qiáng)。 2.房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集規(guī)劃的主要內(nèi)容有 對企業(yè)或項目內(nèi)外部因素進(jìn)行分析； 合理確定籌資目標(biāo)； 資金籌集的規(guī)模和流量； 資金來源、 期限、 方式等資本結(jié)構(gòu)分析； 資金籌集成本分析、 風(fēng)險和可行性分析； 擬定資金籌集方案。 -可編輯修改- _ 3 簡述房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的作用。 可行性研究是項目投資決策的重要依據(jù)；可行性研究是項目籌措建設(shè)

15、資金的依 據(jù)；可行性研究是編制設(shè)計的依據(jù)；可行性研究是與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的 依據(jù)。 4 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險防范的策略有 風(fēng)險回避；風(fēng)險轉(zhuǎn)移；風(fēng)險控制，包括選擇風(fēng)險小的房地產(chǎn)開發(fā)項目、做好市場 研究、實行投資組合策略來降低風(fēng)險、實行分期開發(fā)。 5.房地產(chǎn)開發(fā)主要風(fēng)險因素有 市場風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險；利率風(fēng)險；政策風(fēng)險；其他風(fēng)險。 6 房地產(chǎn)開發(fā)策劃的作用 提高項目決策準(zhǔn)確性 避免運(yùn)作出現(xiàn)偏差； 增強(qiáng)項目的競爭力； 增強(qiáng)團(tuán)隊管理創(chuàng)新能力； 打造學(xué)習(xí)型組織。 7. 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的方式： 自有資金；吸收投資；發(fā)行股票； 發(fā)行債券；向銀行借款；房地產(chǎn)租售款及 項 目 BOT；房地產(chǎn)投資信托。 8 開發(fā)

16、項目的前期工作包括哪些？ 立項；申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證；申請土地開發(fā)使用權(quán)；領(lǐng)取開發(fā)項目手冊；拆 遷安置；籌集資金；規(guī)劃設(shè)計與報建。 9. 進(jìn)行開發(fā)工程施工招標(biāo)應(yīng)具備： -可編輯修改- _ 取得土地使用權(quán)、用地現(xiàn)場具備建設(shè)條件； 有施工圖紙和概算或能滿足標(biāo)價計算 要求的設(shè)計文件；列入年度開工建設(shè)計劃；取得建設(shè)工程年該規(guī)劃許可證；建設(shè) 資金、主要建筑材料、設(shè)備供應(yīng)均已落實。 10 編制標(biāo)底需要考慮的因素有 標(biāo)底應(yīng)遵循依據(jù)充分、反映市場、單一標(biāo)底原則；應(yīng)該選用施工圖預(yù)算、工程概 算、擴(kuò)大綜合定額、平方米造價包干為基礎(chǔ)方法來編制；再吃還要考慮工期提前 因素、質(zhì)量優(yōu)良因素、工程范圍和自然地理條件因素。

17、 三、計算題 1某家庭預(yù)計在今后 10 年內(nèi)的月收入為 16 000 元，如果其中的 30可用于支 付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為 12，問該家庭有償還能力的最大 抵押貸款申請額是多少? 解：該家庭每月可用于支付抵押貸款的月還款額 A16 000304 800(元)月貸 款利率 I= 12%/12=1%,計息周期數(shù) n=1012=120 個月; (2)則該家庭有償還能力的最大抵押貸款額 P=A(1+i)n-1/i(1+i)n =4800(1+1%)120-1/1%(1+1%)120=33.46(萬元) 2. 某房地產(chǎn)投資項目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，如基準(zhǔn)收益率為 10%，用凈 現(xiàn)值法

18、分析項目是否盈利？ 年份 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 0 800 1 300 50 2 300 50 3 300 50 4 300 50 5 300 50 解 -可編輯修改- _ 年份 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 012 300 50 250 3 300 50 250 4 300 50 250 5 300 50 250 300 800 -800 50 250 項目盈利 147.7 萬元 3某房地產(chǎn)經(jīng)營項目每年的凈現(xiàn)金流量如下表所示，若行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資回收期為 5 年，項目是否可行。 單位：萬元 年份 凈現(xiàn)金流量 0 -1000 1 250 2 250 3 250 4 250 5 250 6 250 解 1000/250=4 年份 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 012 250 3456 -1000250250250250250 02