1、渤海杜梅市場調(diào)整與定位報(bào)告，該報(bào)告：1 .通過市場分析確定項(xiàng)目的基本市場定位；2.通過討論，基本確定產(chǎn)品類別和研發(fā)方向；3.在此基礎(chǔ)上，確定基本營銷路線，為下一步整體營銷推廣計(jì)劃奠定基礎(chǔ)。要在區(qū)域市場中創(chuàng)造一個(gè)有競爭力的營銷模式，區(qū)域市場產(chǎn)品的差異化，區(qū)域市場共同體個(gè)性的差異化，以及這種差異化是否能被市場所接受？1.南戴河旅游房地產(chǎn)市場局部競爭分析2。本項(xiàng)目的SWOT分析。本項(xiàng)目的市場定位和市場展示。本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位。本項(xiàng)目的客戶導(dǎo)向。本項(xiàng)目的營銷定位。市場機(jī)遇和挑戰(zhàn)。第一部分：南戴河旅游房地產(chǎn)市場競爭分析。南戴河是一個(gè)以投資為主要目的的宜居、宜投資、宜觀光、宜度假的老年移民社區(qū)岱河新城。戴河

2、庭院，濱海別苑，45度海，第一部分：南戴河旅游房地產(chǎn)市場競爭分析，戴河庭院，第一部分：南戴河旅游房地產(chǎn)市場競爭分析，怡海45，第一部分：南戴河旅游房地產(chǎn)市場競爭分析，濱海別苑，第二部分：本項(xiàng)目的SWOT分析，充分發(fā)揮優(yōu)勢，盡量化解劣勢；及時(shí)抓住機(jī)會，避免威脅。第二部分是本項(xiàng)目的SWOT分析及優(yōu)勢。1.獨(dú)特的地理位置具備建設(shè)高端濱海物業(yè)的先天條件；2.土地?zé)o遺留問題，開發(fā)狀況良好；3.地塊為方形，便于規(guī)劃和后期封閉管理；4.目前的規(guī)劃條件有利于打造高端產(chǎn)品；5.它離海灘和旅游廣場很近，這將大大促進(jìn)銷售，以親海為賣點(diǎn)，更容易在銷售中聚集人氣；6.東北10000平方米的公共花園對提高房地產(chǎn)質(zhì)量有很大

3、幫助；7.夏季交通及配套設(shè)施相對完善，是社區(qū)配套設(shè)施的良好補(bǔ)充，不會給居民帶來不便。第二部分對本項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，劣勢1。規(guī)劃條件苛刻，產(chǎn)品規(guī)劃的多樣性有限；2.目前南部的別墅區(qū)使得房地產(chǎn)無法達(dá)到零距離親海的效果，在形象上受到很大影響；3.日月湖的存在會影響一些住宅單元的海景效果，其冷卻塔會降低附近建筑的價(jià)值；第二部分，本項(xiàng)目的SWOT分析及機(jī)會點(diǎn)。南戴河的重新規(guī)劃和高起點(diǎn)定位將加速區(qū)域城市形象的提升；2.南戴河已成為北京、天津、唐和東北地區(qū)著名的旅游目的地，在國外消費(fèi)者中頗有名氣；3.周邊房地產(chǎn)的營銷已經(jīng)一個(gè)接一個(gè)地展開，消費(fèi)流已經(jīng)形成氣候。只要創(chuàng)造出差異化的產(chǎn)品，它們肯定會吸引消費(fèi)者；

4、4.目前，黃金海岸的總體規(guī)劃還沒有啟動，度假產(chǎn)品的消費(fèi)中心也沒有西進(jìn)。第二部分是本項(xiàng)目的SWOT分析及威脅點(diǎn)。1.以戴河庭院為代表的親海/觀海房地產(chǎn)將轉(zhuǎn)移目標(biāo)客戶群；2.目前的時(shí)間對我們非常不利。如果你需要很長的設(shè)計(jì)時(shí)間，你將失去今年的銷售季節(jié)。如果你急于創(chuàng)造不成熟的產(chǎn)品，那將對以后的營銷極為不利；3.房地產(chǎn)的客觀環(huán)境會影響一些投資客戶；4.如果物業(yè)管理公司不提前介入，或者物業(yè)公司不知名，就會直接影響高端客戶的購買；5.如果公共園林建設(shè)的時(shí)間和規(guī)劃不能得到控制，將對銷售和整體園林風(fēng)格的創(chuàng)造產(chǎn)生很大影響；6.其他相繼進(jìn)入市場的樓盤將同時(shí)關(guān)注營銷，這將分散潛在客戶的注意力。第三部分：項(xiàng)目的市場定位

5、和市場展示；1.買家的市場定位：動機(jī)2。房地產(chǎn)個(gè)性的市場定位：需求3。產(chǎn)品的市場定位：產(chǎn)品性能4。市場定位的營銷方式：市場營銷，藝術(shù)家秦皇島度假地產(chǎn)，濱海度假地產(chǎn)，高端第三部分項(xiàng)目的市場定位和市場展示，一：藝術(shù)家秦皇島度假地產(chǎn)，音樂類別：古典音樂君子，理性思考，崇尚自然，拒絕先鋒；流行音樂不羈、自由、崇尚個(gè)性；繪畫：崇尚自然，強(qiáng)調(diào)教師傳承，強(qiáng)調(diào)個(gè)性，收入不穩(wěn)定；應(yīng)用藝術(shù)：要求細(xì)節(jié)，學(xué)習(xí)與商業(yè)相結(jié)合，收入穩(wěn)定(工作室)；編劇兼編?。航虒W(xué)，廣泛接觸，相對固定的收入，表演藝術(shù)：根據(jù)情況不穩(wěn)定，收入兩極分化。第三部分項(xiàng)目的市場定位和市場展示，一：藝術(shù)家秦皇島度假地產(chǎn)，共同特征：1。中年階層購買力強(qiáng)，房

6、屋升級換代已經(jīng)完成；2.喜歡群居，有固定的“圈子”。圓圈有一致性；3.沙龍假日風(fēng)格強(qiáng)調(diào)溝通的重要性；4.有很強(qiáng)的“市場”意識；5.圈子里有社交優(yōu)雅的人。第三部分是項(xiàng)目的市場定位和市場展示，一：藝術(shù)家秦皇島度假房產(chǎn)的消費(fèi)動機(jī)：1。海景客房可以保存和欣賞，具有投資價(jià)值；2.提供一個(gè)自然放松的環(huán)境，提供一個(gè)圈子聚會的地方；3.擁有一小部分人才可以擁有并擁有的沿海地產(chǎn)；4.你可以過不同于別人的小資產(chǎn)階級生活；5.享受被公眾尊重的感覺；6.分享圈子里的潛規(guī)則。第三部分是項(xiàng)目的市場定位和市場展示。這些人喜歡什么樣的社區(qū)？一：藝術(shù)家秦皇島度假酒店，1。雅致社區(qū)：門面、花園、社區(qū)文化、擔(dān)保服務(wù)等。2.雖然投資

7、很少，但你可以有豪宅的感覺，從文化氛圍中找到心理平衡；3.提供一個(gè)輕松的會議和交流場所；4.豐富的社區(qū)文化活動，強(qiáng)調(diào)活動的參與性和互動性；5.提供空間展示你的優(yōu)勢并與你的同齡人交流；6.強(qiáng)調(diào)住宅的私密性，尤其是隔音效果；7.提供一個(gè)能充分展示你個(gè)性和品味的空間；8.提供豐富的文化、娛樂和健身服務(wù)；9.頂級物業(yè)管理。第三部分，項(xiàng)目的市場定位和市場展示，市場反證和排他性影響因素分析，一：藝術(shù)家秦皇島度假地產(chǎn)，第三部分項(xiàng)目的市場定位和市場展示，買家的排他性分析，一：藝術(shù)家秦皇島度假地產(chǎn)，藝術(shù)家，傳統(tǒng)古典，現(xiàn)代流行，藝術(shù)，美術(shù)，音樂，體育，文化水平較低的企業(yè)主，第三部分是項(xiàng)目的市場定位和市場展示，一是

8、藝術(shù)家秦皇島度假地產(chǎn)， 企業(yè)主對藝術(shù)的態(tài)度：藝術(shù)可以用金錢來衡量，如果你有錢，你就可以擁有藝術(shù)。這體現(xiàn)在對藝術(shù)的盲目服從和對藝術(shù)家的盲目崇拜上。 藝術(shù)古董收藏，中國傳統(tǒng)書畫，古典音樂，西方藝術(shù)收藏，藝術(shù)家總是有大量的追隨者在他們周圍。第三部分是項(xiàng)目的市場定位和市場展示。第二部分是濱海度假地產(chǎn)。1.親海社區(qū)擁有優(yōu)良的自然資源；2.滿足暑假和假期的需要；3.提供全方位全天候管家服務(wù)；4.產(chǎn)品的臨時(shí)住所極具延展性；5.提供豐富的假期生活。什么是真正的假日生活？如何享受假期？第三部分是項(xiàng)目的市場定位和市場展示。第三部分是具有投資價(jià)值的高端物業(yè)。1.絕對優(yōu)越的自然環(huán)境決定了該物業(yè)的高端品質(zhì)和升值空間；2

9、.一流的物業(yè)管理和成熟的社區(qū)文化影響；3.投資門檻低的小公寓。小公寓，大環(huán)境，大價(jià)值所有權(quán)；5.雖然公寓的面積很小，但它是一座大廈；6、閑置委托管理，投資將受益，零風(fēng)險(xiǎn)。第三部分是項(xiàng)目的市場定位和市場展示。第四部分是具有長期居住功能的物業(yè)。1.全年24小時(shí)伺服的基本配套服務(wù)；2.公寓設(shè)計(jì)有適合長期居住的舒適空間(如更大的儲物空間和清晰的動靜分區(qū))；3.它具有低成本、方便過冬的生活功能(如春節(jié)假期)。第三部分是項(xiàng)目的市場定位和市場展示。在北方，京津塘和東北地區(qū)的投資價(jià)值最高：總價(jià)低、檔次高、高端服務(wù)好。社會高端文化人的居住區(qū)是濱海：親海觀海藝術(shù)家：文化品位和社會地位。房地產(chǎn)沙龍社區(qū)：循環(huán)文化，差

10、異化產(chǎn)品是最好的和最低的成本。伯特的競爭法則：第四部分：項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，分析周邊競爭房地產(chǎn)銷售中的產(chǎn)品因素，代和庭院：低密度電梯堆疊別墅、多平臺、家居花園、主題庭院、純表里、特殊海灘。最暢銷的公寓是70-90平方米。精裝。50% .怡海45:精裝小公寓，面積28-115平方米。精裝家用電器、看海的共享平臺、6樓以下的小型建筑以及樓上的大型建筑都已向外界出售。70%.濱海別院：西班牙別墅式公寓，31-112平方米，精裝送貨，主要公寓類型50-70平方米。30%.第四部分是項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，第四部分是項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，產(chǎn)品定位：空中庭院式花廳住宅，優(yōu)雅的立面，小型大空間，精裝修，海景，空中庭院，禮品空

11、間，主題式底層架空庭院，專業(yè)級隔音墻體技術(shù)，附加值在哪里？第四部分，項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，小公寓大空間，1、4.5米高小復(fù)式：高使用面積，共用空廳，落地玻璃觀景窗和室外觀景臺。這是一個(gè)很好的節(jié)日產(chǎn)品。2.平級小公寓還應(yīng)增加居住功能，如沙發(fā)床、壁床、榻榻米等。同時(shí)設(shè)置隱藏式折疊伸縮擋板，靈活劃分各個(gè)生活空間；3.在空間布局上加強(qiáng)儲物空間和臨時(shí)居住功能，滿足5-6人的需求；4.開放式廚房隱蔽設(shè)置，方便空間的有效利用。第四部分是項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，空中庭院。1.根據(jù)不同的建筑，可以設(shè)計(jì)不同形式的空中庭院：凸形大平臺、凹形庭院、家庭花園和下沉式錯(cuò)層設(shè)計(jì)。這些都是觀賞豪宅所必需的；2.考慮照明可用作對等平臺(也要

12、考慮夏季的陽光直射)；3.突出統(tǒng)一項(xiàng)目產(chǎn)品的共同特征，為營銷賣點(diǎn)奠定基礎(chǔ)。4.它可以作為一個(gè)半交付區(qū)，以提高產(chǎn)品競爭力；5.“空中庭院”的概念一經(jīng)提出，就明顯不同于其他產(chǎn)品，具有很大的差異性；第四部分項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，觀海，1。觀海仍然是我們最大的賣點(diǎn)，打造最好的高水平觀海平臺；2.大型房屋應(yīng)確保最佳的海景效果；3.在屋頂設(shè)置公共海景大廳，可通過獨(dú)立觀光電梯直接到達(dá)；4.其他單位也視大海為第一景觀，庭院為第二景觀；第四部分，項(xiàng)目產(chǎn)品定位，精裝修，1、統(tǒng)一精裝修；2.送名牌家用電器(標(biāo)準(zhǔn))、家具和高檔廚衛(wèi)潔具；3.輸送式中央空調(diào)(熱水管輔助加熱)和電熱水器；4.選擇液晶電視、冰箱、床上用品、裝飾品

13、和電腦；第四部分項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，專業(yè)級隔聲墻技術(shù)，1、全面符合住宅隔聲標(biāo)準(zhǔn)；2.其他可視隔音技術(shù)：斷橋雙層中空窗、防火防盜隔音入口門、隔音室門等。3.地板和隔墻的特殊隔音處理；4.“專業(yè)隔音墻技術(shù)”也是市場營銷中一個(gè)非常突出的賣點(diǎn)。隔音是度假屋中一個(gè)被忽視的重要需求，也是我們的一個(gè)賣點(diǎn)第四部分是項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，底層架空庭院的主題，1。局部樓層為架空，空間延伸性較強(qiáng)；2.可以設(shè)置不同的藝術(shù)主題，如各種雕塑、導(dǎo)航等。3.在頂樓設(shè)置休閑場所，如戶外健身、棋牌室、燒烤、茶室等。4.透明透明的門廳，不僅增加了采光，還增加了室內(nèi)外景觀和綠化的互動引入；5、臨時(shí)停車場，增加綠化面積。庭院對社區(qū)的意義在于交流

14、、回歸鄉(xiāng)村和回憶舊的生活方式。第四部分項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，優(yōu)雅的立面，1、立面是消費(fèi)者判斷房地產(chǎn)是否高檔的主要主觀因素；2.在營銷的早期階段，80%的房地產(chǎn)描述和形象定位來自于門面表現(xiàn)；3.充分利用平臺、空中庭院和家庭花園，賦予立面節(jié)奏變化；4.簡單的形狀和優(yōu)雅的顏色。第四部分項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、戶型比例和具體價(jià)格策略在后期的營銷推廣計(jì)劃中正式提出。第四部分，項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、智能化、樓宇可視對講；車輛管理系統(tǒng)；電子巡邏系統(tǒng)；外圍紅外報(bào)警系統(tǒng)；背景音樂；監(jiān)測；值班中心的一鍵呼叫；視頻點(diǎn)播；寬帶、一卡通、第四部分項(xiàng)目產(chǎn)品定位、配套公共建設(shè)、一、商品供應(yīng)：24小時(shí)便利店；餐飲服務(wù)：快餐店和酒吧；醫(yī)療服務(wù)：診

15、所和藥店；體育：健身房、棋牌室和乒乓球室；市政服務(wù)：干洗店、自助洗衣店、復(fù)印和打字以及家政服務(wù)；郵政金融：銀行自動取款機(jī)，快遞。商務(wù)辦公室：小型商務(wù)會議室，多功能俱樂部：酒吧和電影院小音樂廳里的臺球和沙鍋。這種配套是指導(dǎo)性的，對提升生活品位和圈子聚集極為有益。第四部分是項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和物業(yè)管理。1.頂級物業(yè)管理公司的介入對于市場營銷和物業(yè)的持續(xù)增值非常重要；2.封閉式物業(yè)管理，固定車庫出入口；3.物業(yè)管理費(fèi)參考價(jià)：3.5元/平方米/月；4.物業(yè)管理公司同時(shí)參與。5.提供酒店式的服務(wù)，如租用鮮花、每小時(shí)清潔和送餐。第四部分，項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，其他產(chǎn)品細(xì)節(jié)，1、主浴室淋浴房是獨(dú)立分開的，具備干濕兩用

16、的條件?？紤]洗衣機(jī)的位置；2.考慮足夠的儲存空間，便于冬季存放床上用品；3.窗戶的選材應(yīng)嚴(yán)格，強(qiáng)調(diào)密封、隔音、隔熱和防腐的重要性；4.水電室外抄表；5.寬敞的入口門。第五部分項(xiàng)目的顧客導(dǎo)向，采購團(tuán)隊(duì)必須具備的特征：1。換房和換車升級已經(jīng)完成；2.家庭年收入存款穩(wěn)定在10萬元以上，現(xiàn)有定期儲蓄存款在50萬元以上；3.有投資經(jīng)驗(yàn)或投資意識；4.對海濱有特殊的向往或感情。項(xiàng)目第五部分，潛在買家的顧客導(dǎo)向：1。金領(lǐng)階層和職業(yè)經(jīng)理人：收入相當(dāng)穩(wěn)定，對事物有很強(qiáng)的前瞻性判斷，有很強(qiáng)的理財(cái)意識，但投資謹(jǐn)慎。日常工作節(jié)奏快，壓力大。我向往海濱度假的休閑生活，過度依賴網(wǎng)絡(luò)，喜歡酒吧，代表快餐文化。小資產(chǎn)階級有強(qiáng)

17、烈的情感訴求。2.企業(yè)主：他們收入豐厚，資金流量大，空閑時(shí)間充裕，喜歡集體聚會，有固定的愛好圈。投資的判斷來自于圈子。喜歡活潑、以自我為中心、排場、奢華和優(yōu)雅。有征服的強(qiáng)烈愿望。顧客導(dǎo)向，第五部分項(xiàng)目，潛在買家：3。大學(xué)教授和藝術(shù)家：40歲以上的人年收入在20萬元以上，具有很強(qiáng)的圈子文化和排他性。投資敏感性主要取決于自我意識。真的很喜歡自然和慢節(jié)奏的生活方式。行為和思維方式強(qiáng)調(diào)獨(dú)立項(xiàng)目的第五部分是顧客導(dǎo)向。北京：60% 2。天津：10% 3。唐山：10% 4。黑龍江：10% 5。秦皇島：5% 6。其他地區(qū)：5%。估計(jì)了消費(fèi)群體來自的地區(qū)。第六部分項(xiàng)目的營銷定位，案例名稱分析：渤海，杜梅。2.享受小資產(chǎn)階級；3.這些詞很美，發(fā)音也很朗朗上口。缺點(diǎn)：1 .“渤?！焙汀安澈！笔峭糇?；2.含義僅限于“假期”；3.對產(chǎn)品和社區(qū)的解釋不充分；4.推廣空間不足。