1、銀行城市棚戶區(qū)改造貸款管理辦法第一章 總則第一條 基本概念（一）城市棚戶區(qū)改造貸款是指我行向經(jīng)政府授權(quán)從事城市棚戶區(qū)改造的借款人發(fā)放的用于支付項目拆遷、補償?shù)荣M用和合規(guī)建設安置房的貸款。貸款不得用于借款人繳交土地出讓金；城市棚戶區(qū)改造是指拆除城市市區(qū)范圍內(nèi)的舊城區(qū)、城中村等區(qū)域內(nèi)原有建筑物，并進行后續(xù)開發(fā)建設的過程；棚戶區(qū)改造貸款的借款人，包括省級政府或計劃單列市、省會城市政府全資或控股設立的保障性住房建設公司(以下簡稱保障性住房建設公司)和政府授權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩種；（二）貸款項目所在城市必須已具備城市棚戶區(qū)改造相關(guān)配套政策；（三）城市棚戶區(qū)改造貸款應由項目所在地經(jīng)營行辦理。第二章 借款人

2、及項目準入條件第二條 借款人條件（一）借款人須同時符合以下條件：1.信用等級bb級（含）以上；2.具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；3.產(chǎn)權(quán)清晰，法人治理結(jié)構(gòu)健全，經(jīng)營管理規(guī)范，經(jīng)濟實力較強，財務狀況良好；4.經(jīng)工商行政管理部門或主管部門核準登記，具備獨立企事業(yè)法人資格；5.具有貸款卡，并在我行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶，無不良信用記錄；6.我行要求的其他條件；（二）借款人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除滿足第一條第（一）款要求外，還須同時符合以下條件：1.已取得地市級(含)以上政府或經(jīng)其授權(quán)的區(qū)級政府授權(quán)其從事城市棚戶區(qū)改造的相關(guān)文件；2.符合我行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準入標準；3.實收資本5000萬元（含）以上或所有

3、者權(quán)益20000萬元（含）以上；4.借款人或其控股股東具有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，與銀行合作多年，具有良好的品牌和市場影響力；5.借款人為外商投資企業(yè)的，應符合國家相關(guān)規(guī)定；（三）借款人為保障性住房建設公司的，除滿足第一條第（一）款要求外，還須滿足以下條件：1.由縣級以上（含）城市政府全資或控股設立、統(tǒng)籌轄內(nèi)棚戶區(qū)改造、公租房和廉租房管理、融資和償債的唯一一家保障性住房建設公司。2.實收資本1億元（含）以上。第三條 貸款項目條件貸款項目須同時符合以下條件：（一）當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，政府財政實力較強，信用狀況良好，負債水平合理，已出臺棚戶區(qū)改造相關(guān)配套政策；（二）項目符合城市總體發(fā)展規(guī)劃，已納入政府

4、棚戶區(qū)改造計劃，并已取得政府相關(guān)部門專項規(guī)劃批準文件；（三）已與95（含）以上建筑面積的業(yè)主簽訂拆遷補償安置協(xié)議，并確保能夠獲得房屋拆遷許可文件；（四）借款人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，項目資本金不低于30；借款人為保障性住房建設公司的，項目資本金比例不低于20。項目資本金須在貸款使用前已投入使用，股東借款和債券融資等負債性資金不得作為項目資本金；（五）借款人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，項目地理位置優(yōu)越，周邊配套齊全，交通便捷，預計銷（預）售前景較好，盈利能力較強，還款來源充足，拆遷完成后由借款人在本地塊進行開發(fā)建設；（六）借款人為保障性住房建設公司且項目自身償債能力不足的，須要求借款人與省級政府或計劃單列市

5、、省會城市政府有權(quán)部門簽訂差額補足協(xié)議；（七）我行要求的其他條件。第三章 貸款方式、額度、期限、利率及還款方式第四條 貸款方式城市棚戶區(qū)改造貸款原則上應以本項目土地設定抵押，對抵(質(zhì))押擔保不足或暫無法提供抵(質(zhì))押擔保的，可在有效防控風險的前提下，采取保證擔?；蛐庞梅绞桨l(fā)放貸款。借款人須向我行承諾，貸款項目用地取得土地使用權(quán)證后，及時無條件辦理土地使用權(quán)抵押擔保手續(xù)；未經(jīng)我行同意，不得轉(zhuǎn)讓本項目或在本項目上設定任何其他擔保事項。第五條 貸款額度、期限、利率和還款方式（一）貸款期限原則上不超過3年。貸款期限應與項目的拆遷周期、拆遷進度及建設計劃相匹配，綜合考慮項目拆遷的難易程度、項目規(guī)模大小、

6、報建情況等因素合理確定；（二）貸款金額應綜合考慮棚戶區(qū)改造項目拆遷補償安置費、項目建成后預計銷售情況等因素合理確定，其中補償費、安置費等費用應根據(jù)拆遷補償安置協(xié)議約定的金額合理確定，安置房建設費和項目拆遷費需經(jīng)我行測算后確定；（三）貸款利率執(zhí)行中國人民銀行有關(guān)規(guī)定；（四）城市棚戶區(qū)改造貸款一般采用按月付息，每年至少兩次償還貸款本金。第四章 貸款調(diào)查、審查、審批與發(fā)放第六條 貸款調(diào)查、審查、審批與發(fā)放（一）借款人申請城市棚戶區(qū)改造貸款時，除按銀行授信調(diào)查管理辦法第三章相關(guān)要求提供資料外，還應向經(jīng)營行提供以下資料：1.借款人資料（1）政府有權(quán)部門批準或授權(quán)借款人從事棚戶區(qū)改造的相關(guān)文件；（2）借款

7、人營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼；（3）借款人驗資報告和公司章程；（4）借款人貸款卡；（5）借款人經(jīng)審計的近兩年財務報告（如有），及最近一期的財務報表；（6）借款人董事會或相應決策機構(gòu)同意借款的決議；（7）借款人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，還須提供開發(fā)資質(zhì)等級證書；（8）貸款人要求提供的其他資料；2.項目資料（1）政府有權(quán)部門核發(fā)的棚戶區(qū)改造計劃、土地供應計劃、片區(qū)改造控制性規(guī)劃文件；（2）通過規(guī)劃部門審議的項目專項規(guī)劃方案、規(guī)劃條件及總平面圖等文件；（3）政府有權(quán)部門同意借款人從事貸款項目改造工作的相關(guān)文件，包括棚戶區(qū)改造合作協(xié)議或國有土地使用權(quán)出讓合同等；（4）改造范圍內(nèi)的地上建筑物權(quán)屬、建筑面積等證明資

8、料；（5）與業(yè)主簽訂的拆遷補償安置協(xié)議書；（6）改造項目的可行性研究報告或者具有相當性質(zhì)的項目相關(guān)資料；（7）已投人使用的項目資本金憑證；（8）貸款發(fā)放前能夠提供房屋拆遷許可材料的，還須提供相關(guān)材料；（9）借款人為保障性住房建設公司且項目自身償債能力不足的，須提供借款人與地方政府有權(quán)部門等有關(guān)方面簽訂的差額補足協(xié)議；（10）我行要求提供的其他資料；3.擔保資料（1）采用抵(質(zhì))押擔保的，應提供抵押人(出質(zhì)人)出具的，具有法律效力的同意提供抵(質(zhì))押擔保的書面文件和權(quán)屬證明，抵(質(zhì))押物清單及價值證明材料；（2）采用保證擔保的，應提供保證人出具的，具有法律效力的同意提供保證擔保的書面文件，并按我

9、行要求提供保證人的相關(guān)資料；（二）貸款調(diào)查。調(diào)查人除按銀行授信調(diào)查管理辦法第三章相關(guān)要求審查外，還應通過查詢政府棚戶區(qū)改造計劃、客戶訪談、現(xiàn)場調(diào)查等方式展開調(diào)查工作，重點調(diào)查核實以下內(nèi)容：1.借款人是否已獲得政府有權(quán)部門批準或授權(quán)其從事貸款項目棚戶區(qū)改造的文件，是否符合我行有關(guān)規(guī)定。借款人實收資本、信用等級等條件是否符合我行規(guī)定；2.貸款項目是否符合城市總體規(guī)劃，是否已納入棚戶區(qū)改造年度計劃和年度土地供應計劃是否已取得項目專項規(guī)劃；3.貸款項目是否符合政府部門相關(guān)規(guī)定，拆遷手續(xù)是否合法、有效，是否能夠提供足夠比例的業(yè)主簽訂的拆遷補償安置協(xié)議，拆遷補償安置費用是否真實；4.貸款金額和期限是否合理

10、，貸款擬采取的擔保方式，抵(質(zhì))押物權(quán)屬是否清晰，保證人擔保能力是否充足；5.借款人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，還須調(diào)查借款人或其控股股東是否有足夠的經(jīng)濟實力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，是否具有良好的品牌和影響力，借款人能否獲得項目后續(xù)開發(fā)建設資格，項目后續(xù)開發(fā)建設是否可行。項目整體是否具備較強的盈利能力；6.借款人為保障性住房建設公司的，還須調(diào)查當?shù)卣斦托庞脿顩r是否良好，負債水平是否合理；借款人是否由縣級以上（含）城市政府全資設立，是否為當?shù)匚ㄒ灰患医y(tǒng)籌廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造三類保障性住房管理、融資和償債的保障性住房建設公司，項目自身償債能力不足的，借款人是否與地方政府有權(quán)部門等有關(guān)方面簽訂了

11、差額補足協(xié)議；盡職調(diào)查后，調(diào)查人應形成調(diào)查報告，提出貸款方案（金額、期限、利率、還款方式、擔保方式等），并將相關(guān)貸款資料提交審查人；（三）貸款審查。審查人應對借款人、貸款項目、貸款擔保、后續(xù)開發(fā)建設等情況進行綜合風險判斷。重點審查以下內(nèi)容：1.借款人從事貸款項目棚戶區(qū)改造的授權(quán)是否合法、有效，借款人或其控股股東是否具備足夠的經(jīng)濟實力和開發(fā)經(jīng)驗完成棚戶區(qū)改造及后續(xù)開發(fā)建設；2.借款人條件和貸款項目是否符合政府部門相關(guān)規(guī)定，是否符合我行規(guī)定；拆遷手續(xù)是否合法、有效，拆遷補償安置方案是否合理、可行；3.項目資本金比例是否符合要求，是否已投入項目使用；4.貸款額度、期限、利率等是否合理，是否符合我行規(guī)

12、定；5.貸款擔保是否合法、有效，保證人擔保能力是否充足；6.借款人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，還須審查獲得項目后續(xù)開發(fā)建設資格是否存在不確定性，后續(xù)開發(fā)建設是否具備足夠的盈利能力償還我行貸款；7.借款人為保障性住房建設公司的，還須審查借款人是否為縣級以上（含）城市政府設立的唯一一家保障性住房建設公司；是否有足夠的財政實力歸還貸款本息；項目自身償債能力不足的，借款人是否與地方政府有權(quán)部門簽訂了差額補足協(xié)議；審查人要形成審查報告，對貸款方案和風險控制條件提出審查意見；（四）貸款審批。在調(diào)查及審查的基礎(chǔ)上，終審部門或授信審查委員會根據(jù)借款人、貸款項目、貸款擔保及貸款金額、期限、利率、收益等情況，結(jié)合貸款風險

13、因素、風險規(guī)避措施和綜合收益水平，做出貸款決策；（五）經(jīng)逐級審批同意發(fā)放貸款的，應依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和我行貸款擔保管理等有關(guān)規(guī)定，辦妥擔保手續(xù)，落實貸款發(fā)放前提條件，與借款人簽訂借款合同、相應的擔保合同和借款借據(jù)；（六）借款合同中須明確，貸款項目有后續(xù)開發(fā)貸款和按揭貸款融資需求的，優(yōu)先在我行辦理。借款合同中要設立交叉違約條款，借款人在我行或他行的貸款資金一旦出現(xiàn)被挪用、擴用、用作項目資本金、不能按合同約定還本付息或其他違規(guī)情況的，經(jīng)營行有權(quán)對本筆貸款采取要求借款人追加有效擔保、停止貸款發(fā)放、宣布合同提前到期等措施。第五章 貸后管理第七條 貸后管理（一）經(jīng)營行應嚴格按照房地產(chǎn)貸款管理辦法和我行貸款

14、發(fā)放與支付流程的要求進行發(fā)放和管理，建立資金監(jiān)管專戶。將已到位尚未投入使用的項目資本金、其他自籌資金及我行貸款全部歸集到專戶管理，對貸款項目資金使用、項目拆遷進度實行全過程監(jiān)督與管理，嚴格執(zhí)行實貸實付要求，做到專款專用；專戶資金用于支付拆遷、補償、安置等費用，應采取委托支付方式，確保支付給業(yè)主、村集體組織、負責拆遷的單位和安置房建設單位，支付進度要與項目實際用款進度相匹配。專戶資金用于支付拆遷保證金的，應直接支付至保證金賬戶，并對其實行監(jiān)管；（二）經(jīng)營行應按月或按季檢查項目拆遷進度、貸款使用情況，定期跟蹤借款人經(jīng)營狀況、財務狀況和項目運作等情況。重點檢查以下方面：1.國家和當?shù)卣飸魠^(qū)改造政

15、策是否出現(xiàn)重大調(diào)整；2.按月赴現(xiàn)場檢查項目拆遷進度，分析是否符合預定方案，調(diào)查是否出現(xiàn)重大拆遷糾紛；3.按季分析借款人財務狀況和經(jīng)營狀況；4.原則上按半年分析貸款抵(質(zhì))押物價值和保證人擔保能力變化情況；5.專戶管理是否到位，貸款發(fā)放進度與拆遷進度是否一致；6.分析貸款項目是否已具備辦理國有土地使用權(quán)證的條件，檢查借款人是否已辦理項目用地國有土地使用權(quán)證；7.借款人為保障性住房建設公司的，還要分析地方政府財務狀況是否良好，還款資金是否納入年度政府財政預算，財政撥付資金是否按期足額到位；（三）經(jīng)營行應督促借款人及時辦理貸款項目國有土地使用權(quán)證，一旦借款人獲得項目用地國有土地使用權(quán)證，須及時無條件

16、辦理土地使用權(quán)抵押擔保手續(xù)；（四）要在借款合同中明確約定，出現(xiàn)下列情況之一的，我行有權(quán)視情況采取要求借款人追加有效擔保、凍結(jié)授信額度使用、調(diào)減授信額度、調(diào)低信用等級、暫停貸款發(fā)放與使用、要求借款人提前歸還貸款本息等措施：1.借款人經(jīng)營方式、經(jīng)營范圍發(fā)生重大調(diào)整，或經(jīng)營情況、信用狀況嚴重惡化；2.項目實施進度嚴重滯后，或項目拆遷遇到重大糾紛；3.項目總投資出現(xiàn)較大資金缺口，或資金使用計劃出現(xiàn)不利于還款的重大調(diào)整；4.擅自改變項目規(guī)劃、設計方案；5.未按我行貸后管理規(guī)定，我行貸款或還款資金被挪作他用；6.貸款擔保發(fā)生不利于我行貸款的變化；7.借款人出現(xiàn)交叉違約或其他未按合同約定還款等情況；8.棚戶區(qū)政策和貸款還款來源出現(xiàn)不利于我行貸款安全的重大變化；9.借款人為保障性住房建設公司的，地方政府財政狀況惡化，償債能力降低，負債水平過高；10.其他存在重大風險隱患的情況；出現(xiàn)上述情況之一的，經(jīng)營行要及時向上級風險管理部門報告，采取有效措施，積極防控信貸風險