1、昭通市金融中心和商業(yè)文化綜合體項(xiàng)目贏利模式設(shè)計(jì),深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng) 清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授 楊寶民2013年5月30日,致榮泰房地產(chǎn)公司,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,目錄,一、市場(chǎng)分析結(jié)論 二、項(xiàng)目成本分析和贏利模式設(shè)計(jì) 三、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃和招商建議 7號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議 8號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議 9號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議 四、項(xiàng)目物業(yè)銷售初步建議 五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理建議 1.租金收入預(yù)測(cè) 2.經(jīng)營(yíng)管理流動(dòng)資金預(yù)測(cè) 3.經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)建議 總結(jié),深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,昭通城市總體規(guī)劃,昭通規(guī)劃形成“一主、二副、七點(diǎn)、一軸兩帶”,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,昭通市人口及收入情況

2、,昭通市現(xiàn)有人口582.95萬 ，全市常住人口521.35萬人。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為14073元，人均生活消費(fèi)支出9095元。 農(nóng)民人均純收入3294元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2935元。 城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為43.8%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為50.2%。,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,目前檔次最高的百貨是浙江商人經(jīng)營(yíng)的新百大，鞋類商品以百麗作為代表。 目前青年路租金最高達(dá)到每月200元/平方米以上，街區(qū)長(zhǎng)度在400米左右。,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,街區(qū)檔次最高的是洋人街區(qū)，以地下超市作為吸引人氣的主要業(yè)態(tài)，珠寶品牌以周大福作為代表。,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,本項(xiàng)目適合現(xiàn)代購(gòu)物

3、中心和金融寫字樓和公寓以及藝術(shù)中心進(jìn)行組合（能夠增加主題文化酒店更好），形成現(xiàn)代城市商業(yè)與文化綜合體。,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,項(xiàng)目SWOT分析,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,市場(chǎng)分析結(jié)論,1.昭通是區(qū)域內(nèi)最大的城市，需要增強(qiáng)城市的金融服務(wù)和商業(yè)輻射力。 2.本項(xiàng)目選址在昭通最繁華的青年街區(qū)南側(cè)端點(diǎn)。,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,項(xiàng)目成本分析和贏利模式設(shè)計(jì),采用現(xiàn)代購(gòu)物中心的綜合體定位成本和投資估算,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,一流的商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)結(jié)合，本項(xiàng)目購(gòu)物中心部分整體銷售給大型零售企業(yè)，獲取有限的利潤(rùn)。類似南昌百貨整體出售給百盛模式。,預(yù)計(jì)銷售利潤(rùn)為1

4、11269-97195.45=14074萬元 保留物業(yè)價(jià)值1.3億元左右,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,2.本項(xiàng)目部分商業(yè)街區(qū)出售，購(gòu)物中心大部分保留經(jīng)營(yíng)。本項(xiàng)目寫字樓和公寓和住宅大部分對(duì)外銷售，保留少量寫字樓。,本項(xiàng)目從銷售角度101269-97195.45=4075萬元.實(shí)際的操作中，保留物業(yè)為43476萬平方米。,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃和招商建議,本項(xiàng)目適合按照現(xiàn)代購(gòu)物中心進(jìn)行規(guī)劃。昭通的街區(qū)商業(yè)數(shù)量已經(jīng)足夠多，目前需要的是一流的購(gòu)物中心和城市商業(yè)與文化綜合體。,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,7號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議,適合昭通檔次的名品購(gòu)物中心 建議在原來基礎(chǔ)上增加7號(hào)地塊地上

5、商業(yè)建筑面積，減少住宅面積。 保留4564平方米 建議做青春時(shí)尚流行女裝2000平方米 1564男裝，1000平方米快餐。,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,7號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,8號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,9號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議,2370平方米 建議定位為餐飲和中醫(yī)健康休閑以及足療中心等業(yè)態(tài),深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,項(xiàng)目物業(yè)銷售初步建議,1.重視銀行和保險(xiǎn)公司的提前銷售,即使未能提前達(dá)成協(xié)議，建議在商業(yè)裙樓也要分別考慮銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和保險(xiǎn)公司對(duì)營(yíng)業(yè)大廳的要求。 2.重視整體銷售，優(yōu)質(zhì)品牌代理公司購(gòu)買商鋪優(yōu)先。 3.重視和龍頭商家合作，銷售商鋪的端點(diǎn)

6、部分考慮引進(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌。,項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議-方案1 美化購(gòu)物中心形狀，增加商業(yè)物業(yè)面積9000平方米，減少住宅面積,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議-站在政府角度建議采用方案2 整體開發(fā)七號(hào)地塊,極大地提升城市形象，成為昭通現(xiàn)代化建設(shè)的重要地標(biāo)。,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,最佳地級(jí)城市商業(yè)綜合體參考模型,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,昭陽大道,青年路,空中公園和廣場(chǎng)的互相呼應(yīng),深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理建議,1.租金收入預(yù)測(cè) 2.經(jīng)營(yíng)管理流動(dòng)資金預(yù)測(cè) 3.經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)建議,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,租金收入預(yù)測(cè),本項(xiàng)目擁有較多保留物業(yè)4

7、7476萬平方米，初期適合放水養(yǎng)魚，前兩年租金適合在30元/月/平方米，第三年開始每年遞增10元/月/平方米。,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,經(jīng)營(yíng)管理流動(dòng)資金預(yù)測(cè),項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理流動(dòng)資金需要2000萬元，引進(jìn)填補(bǔ)空白品牌十個(gè)以上，取得重點(diǎn)品牌的代理權(quán)。 本項(xiàng)目自主經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心，能夠?qū)崿F(xiàn)以上租金并穩(wěn)步增加。,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,需要代理品牌名單,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)建議,云南昭通金融中心商業(yè)管理公司,招商部,營(yíng) 銷 推 廣 部,物業(yè)管理部,質(zhì)量與物價(jià)部,財(cái)務(wù)中心,商業(yè)物業(yè)管理處,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,關(guān)于項(xiàng)目7號(hào)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)的最佳模型建議,深圳新摩爾商業(yè)管理有限

8、公司,總結(jié),通過對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)考察和基本的投入產(chǎn)出分析，認(rèn)為項(xiàng)目適合定位為金融保險(xiǎn)辦公和購(gòu)物中心現(xiàn)代城市商業(yè)與文化綜合體。,深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司,我們建議,1.鑒于本項(xiàng)目七號(hào)地塊方正，商業(yè)價(jià)值較大，增加七號(hào)地塊地上商業(yè)面積至少達(dá)到46340平方米面積（含地下9000平方米），拆遷部分民房，擴(kuò)大一層沿著西側(cè)的臨街面，為項(xiàng)目引進(jìn)一流百貨或者龍頭品牌奠定基礎(chǔ)，減少塔樓居住面積，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總體價(jià)值增加至少3000萬元以上。 2.本項(xiàng)目購(gòu)物中心適合作為六層商業(yè)，建議從第五層開始局部退臺(tái)，打造一流的空中花園和藝術(shù)館和咖啡廳。 3.注重青年路人流和其他外部人流導(dǎo)入，建議設(shè)立扶梯和天橋，從青年路直接進(jìn)入本項(xiàng)目二樓商場(chǎng)。 4.從政府角度，可以給予