1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究分析報(bào)告寫(xiě)作格式（包括基本估算數(shù)據(jù)）第一部分項(xiàng)目總論1.項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目名稱1.2項(xiàng)目建設(shè)單位1.3項(xiàng)目位置（四周范圍）1.4項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀1.5項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)1.6項(xiàng)目地塊面積及邊界長(zhǎng)1.7研究工作依據(jù)1.8研究工作概況 2.可行性研究結(jié)論2.1市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)2.2項(xiàng)目地塊分析2.3項(xiàng)目規(guī)劃方案2.4項(xiàng)目工程進(jìn)度2.5投資估算及資金籌措2.6項(xiàng)目財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)2.7項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論3.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 4.項(xiàng)目存在問(wèn)題與建議第二部分項(xiàng)目背景1.項(xiàng)目提出背景1.1項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境1.3項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由2.項(xiàng)目發(fā)展概況

2、2.1已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果2.2項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況2.3項(xiàng)目建議書(shū)編制、提出及審批過(guò)程3.項(xiàng)目投資的必要性第三部分市場(chǎng)研究1.市場(chǎng)供給1.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查1.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來(lái)供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查1.3其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究2.市場(chǎng)需求2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷(xiāo)售情況調(diào)查2.3其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查3.市場(chǎng)價(jià)格3.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格情況調(diào)查3.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況調(diào)查4.市場(chǎng)預(yù)測(cè)4.1未來(lái)該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測(cè)4.2銷(xiāo)售及租賃價(jià)格預(yù)測(cè)5.市場(chǎng)推銷(xiāo)5.1推銷(xiāo)方式及措施5

3、.2產(chǎn)品推銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)測(cè)第四部分項(xiàng)目研究1.地塊特征分析1.1項(xiàng)目區(qū)位分析1.2項(xiàng)目交通分析1.3項(xiàng)目人流分析1.4項(xiàng)目周邊規(guī)劃2.項(xiàng)目SWOT分析2.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析2.2項(xiàng)目劣勢(shì)分析2.3項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析2.4項(xiàng)目威脅分析3.項(xiàng)目定位方案3.1項(xiàng)目產(chǎn)品方案3.2主要功能建筑規(guī)模3.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第五部分投資估算房地產(chǎn)項(xiàng)目一般采用分項(xiàng)估算法，然后進(jìn)行匯總，其主要內(nèi)容包括：1.土地費(fèi)用2.前期工程費(fèi)用3.建筑安裝工程費(fèi)用4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用6.管理費(fèi)用7.銷(xiāo)售費(fèi)用8.財(cái)務(wù)費(fèi)用9.各種稅金支出10.其他成本支出估算第六部分開(kāi)發(fā)進(jìn)度第七部分資源供給1.資金籌集與使用計(jì)劃2.建筑材

4、料的需要量、供應(yīng)計(jì)劃和采購(gòu)方式3.施工力量組織計(jì)劃4.項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水電等供應(yīng)5.項(xiàng)目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應(yīng)第八部分財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.獲利性評(píng)價(jià)1.1成本利潤(rùn)率1.2銷(xiāo)售利潤(rùn)率2.效率評(píng)價(jià)2.1經(jīng)營(yíng)比率2.2資金利用率3.信譽(yù)評(píng)價(jià)3.1流動(dòng)比率3.2杠桿比率4.靜態(tài)獲利分析4.1投資收益率(R)4.2投資回收期(Pt)5.動(dòng)態(tài)獲利分析5.1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）5.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率(FNPVR)第九部分風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)1.盈虧平衡分析2.敏感性分析2.1變動(dòng)因素一2.2變動(dòng)因素二第十部分綜合評(píng)價(jià)1.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（定性）2.社會(huì)評(píng)價(jià)（定性）3.環(huán)境評(píng)價(jià)4.存在問(wèn)題與建議5.總體結(jié)論及建議通用估

5、算情況，請(qǐng)大家辨別使用！估 算一 土地費(fèi)用 1 土地使用權(quán)出讓金 土地評(píng)估拍賣(mài)價(jià)格的30%或以上2 土地出讓契稅 出讓金3% 二 建安費(fèi)用 810元/M2-1260元/M2含建設(shè)及基本安裝 三 前期費(fèi)用 中高檔樓盤(pán) 約80元/M2-100元/M2 別墅 約180元/M21 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安費(fèi)3%2 設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi) 總投資0.02%3 勘查費(fèi) 設(shè)計(jì)概算0.5%4 設(shè)計(jì)監(jiān)理 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2%5 施工監(jiān)理 建安費(fèi)1.4%6 施工證費(fèi) 7 規(guī)劃證費(fèi) 建安費(fèi)0.6% 四 配套費(fèi)用 190元/M2-230元/M21 住宅配套費(fèi)用 用地紅線外2 大市政配套費(fèi) 含紅線外道路、上水、燃?xì)?、電話?五 其它費(fèi)用

6、1 管理費(fèi)用 （建安+前期+配套）3%2 銷(xiāo)售推廣費(fèi)用 按銷(xiāo)售收入約1.53%計(jì)3 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 （建安+前期+配套）3%或以上 六 營(yíng)業(yè)稅費(fèi) 銷(xiāo)售收入6.1%1 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售收入5%2 城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅7%3 教育附加稅 營(yíng)業(yè)稅4%4 印花稅 銷(xiāo)售收入0.05%5 交易管理費(fèi) 銷(xiāo)售收入0.5%杭州市即將實(shí)行所得稅預(yù)征：銷(xiāo)售收入的15%33%=4.95%七 融資成本清 單序號(hào) 費(fèi)用名稱 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1 土地使用權(quán)取得費(fèi)附加 1.1 國(guó)土契稅 土地評(píng)估價(jià)格3%1.2 城市配套費(fèi) 凡公開(kāi)招標(biāo)、掛牌出讓的土地，免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。 1.3 拆遷管理費(fèi) 1.4 國(guó)土勘測(cè)費(fèi) 1.5 拆遷代辦費(fèi) 1.

7、6 現(xiàn)狀實(shí)測(cè)費(fèi) 2 前期工程費(fèi) 中高檔樓盤(pán) 約80元/M2-100元/M2 別墅 約180元/M22.1 方案設(shè)計(jì)費(fèi) 多層1.8元/M2，高層2.2元/M22.2 水文地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 多層3.1元/M2，高層3.6元/M22.3 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 多層18-22元/M2，高層35元/M2，別墅100元/M22.4 施工圖圖審費(fèi) 多層1.8元/M2，高層2.2元/M22.5 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)費(fèi) 2.5.1 市政工程設(shè)計(jì)費(fèi) 多層1.8元/M2，高層2.5元/M22.5.2 電信設(shè)計(jì)費(fèi) 1元/M22.5.3 有線電視寬帶設(shè)計(jì)費(fèi) 0.4元/M22.5.4 管煤/給水/給電工程設(shè)計(jì)費(fèi) 3.4元/M22.6 施工

8、用電供配電貼費(fèi) 1.2 - 2.7元/M22.7 測(cè)繪定點(diǎn)費(fèi)+灰線驗(yàn)費(fèi) 0.85元/M22.8 曬圖費(fèi) 0.5元/M22.9 編標(biāo)費(fèi)及委托編制標(biāo)底費(fèi)用 3.2元/M22.10 工程招標(biāo)管理費(fèi) 0.42元/M22.11 環(huán)保費(fèi)/日照分析費(fèi) 0.5元/M22.12 建筑地方高等教育費(fèi) 12元/M22.13 人防費(fèi) 多層15元/M2 （舊城 10元/M2）2.14 商品房測(cè)繪費(fèi) 0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2（商業(yè)用房）2.15 白蟻防治費(fèi) 1.6元/M22.16 散裝水泥專項(xiàng)基金墻改 10元/M23 建筑安裝工程費(fèi) 810元/M2-1260元/M23.1 建安成本 多層800元/M2，高層1250元/M23.2 監(jiān)理工程招標(biāo)費(fèi)管理費(fèi) 多層0.1元/M2，高層0.14元/M23.3 土建工程監(jiān)理費(fèi) 多層8.4元/M2，高層10元/M23.4 土建工程質(zhì)檢費(fèi) 多層1.5元/M2，高層2.1元/M24 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 190元/M2-230元/M24.1 市政工程建設(shè)費(fèi) 多層70元/M2，高層100元/M24.2 市政工程質(zhì)檢費(fèi) 多層1元/M2，高層1.5元/M24.3 小區(qū)供電工程費(fèi) 22元/M2