1、戶 型 及 其 評 價 標 準,產(chǎn)品研究部,內(nèi)容大綱,戶型評價的標準,戶型的區(qū)域差異,典型案例,戶型的面積計算,戶型及家具的尺度,戶型的亮點及適用范圍,戶型與風(fēng)水,戶型的南北差異,戶型的城市差異,廳房面積比例差異,戶型評價的標準,戶型評價的標準,功能與面積的比例關(guān)系,分區(qū)、布局與流線設(shè)置,物理性能 (采光、通風(fēng)、向陽面),功能設(shè)置,空間的形狀與尺度,戶型亮點,其他細節(jié) (開門/家具擺放/裝修靈活性),性價比,私密性、使用便利度,使用舒適性,使用便利度,使用舒適性、便利度,性價比、使用舒適性,使用便利度、心理感受,戶型的功能與面積關(guān)系性價比的重要體現(xiàn),何謂功能與面積關(guān)系： 兩房、三房、四房戶型的

2、面積決定其總價，而對于市場上大部分消費者來說，總價與其支付能力密切相關(guān)；因此，每種戶型都有其最具競爭力的面積區(qū)間，以吸引其對應(yīng)的消費群體。 戶型與其最具競爭力的面積區(qū)間： 由于房屋結(jié)構(gòu)、居住習(xí)慣等關(guān)系，北方市場戶型對應(yīng)的各面積區(qū)間比南方約增加1020%； 不同城市由于經(jīng)濟水平、居住習(xí)慣等差異，最具競爭力的戶型面積區(qū)間也會變化西安的平均居住面積比沈陽大，其對應(yīng)的面積區(qū)間也略高；,尋找最具競爭力的戶型面積區(qū)間必須密切結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r，具體分析,廣州最具有市場競爭力的戶型面積區(qū)間,功能與面積的比例關(guān)系,專題一：戶型的面積計算,室內(nèi)面積,墻體面積,陽臺面積,臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏

3、室、壁柜等各室內(nèi)面積 躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯 坡屋頂凈高超過2.10m ，計算全面積；1.20m-2.10m 計算1/2 面積；凈高不足l .20m 的部位不計算面積 地下室、半地下室及普通樓層，層高在2.20m 及以上應(yīng)計算全而積；層高不足2.20m 應(yīng)計算1/2 面積,戶間分隔墻每戶各半，如分戶墻厚24cm，則每戶各占12cm。每戶與公用樓梯走道之間的分隔墻及外墻(包括山墻)的分劃是墻體厚度計入套內(nèi)面積，其余計入公用面積。在實際計算時套內(nèi)面積和套內(nèi)墻體面積合并計算。,封閉式陽臺計全面積，不封閉式陽臺計半面積。陽臺是否封閉以規(guī)劃批準的建筑設(shè)計為準。,飄窗/地臺,地下室,空中花園,入戶花園,閣樓

4、,戶型的功能與面積關(guān)系私密性、使用便利度,動靜分區(qū)明確： 動區(qū)：活動比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。 靜區(qū)：要求安靜，活動相對比較少，比如臥室、書房。 這些分區(qū)各有明確的專門使用功能。好的戶型應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。 布局合理： 各功能布局應(yīng)符合使用習(xí)慣、私密性等要求，如： 衛(wèi)生間離臥室要近，避免從臥室到衛(wèi)生間要經(jīng)過客廳，雙衛(wèi)中至少有一個衛(wèi)生間要滿足以上要求。 為了保證私密及安全性，最好將主臥設(shè)于離入戶門最遠處。 入戶門處最好設(shè)玄關(guān)，從門口不能直接看到屋內(nèi)事物。 大門最好不要面對電梯（樓梯）口。 廚房應(yīng)靠入戶處，方便買菜后直接進入。,分區(qū)、布局

5、與流線設(shè)置,戶型的功能與面積關(guān)系私密性、使用便利度,流線俗稱動線，是指日?；顒拥穆肪€。 流線的意義： 如果一個居室中流線設(shè)計不合理，流線交叉，就說明空間的功能區(qū)域混亂，動靜不分，有限的空間會被零散分割，居室面積被浪費，家具的布置也會受到極大的限制。 流線的設(shè)置要點： 餐廳離廚房要近，廚房至餐廳的人行路線最好為獨立使用，不要交叉其他功能區(qū)的路線。 訪客流線不應(yīng)與家人流線和家務(wù)流線交叉，以免在客人拜訪的時候影響家人休息或工作?？蛷d周邊的門是保證流線合理的關(guān)鍵，一般的做法是客廳只有兩扇門。,分區(qū)、布局與流線設(shè)置,戶型的功能使用舒適性,戶型的采光、通風(fēng)情況與向陽面數(shù)量決定了使用的舒適性，是客戶選擇的重

6、要考慮因素。 采光： 規(guī)范要求廚房必須直接采光； 北方可以接受暗廁，南方一般要求明廚明廁。 通風(fēng)： 首先必須保證廚房、衛(wèi)生間、主臥、書房、客廳的通風(fēng)，當(dāng)然能通風(fēng)的其他功能區(qū)越多越好。 根據(jù)各地風(fēng)向，主臥、書房、客廳應(yīng)處于上風(fēng)口，而衛(wèi)生間、廚房應(yīng)處于下風(fēng)口。 根據(jù)一般流體力學(xué)來看，直透的穿堂風(fēng)往往在室內(nèi)會留下許多空氣流動中的死角，南北直通的戶型并不是通風(fēng)效果最好的，好的戶型應(yīng)該是阻擋風(fēng)的直線流動和降低一些流速，引導(dǎo)空氣流動經(jīng)過房間的每個角落，減少舊空氣的長期滯留。 內(nèi)天井由于在北方通風(fēng)效果不佳，容易潮濕長霉，因此在北方應(yīng)避免采用。,物理性能,通風(fēng)較好,通風(fēng)不佳,戶型的功能使用舒適性,戶型的采光、

7、通風(fēng)情況與向陽面數(shù)量決定了使用的舒適性，是客戶選擇的重要考慮因素。 向陽面數(shù)量 主臥、客廳要保證最好的朝向，這是主人在家待的最多的地方，朝向好可提高舒適度、節(jié)能。 其次應(yīng)保證最佳朝向的是次臥、書房、景觀陽臺。 能享受最佳朝向的功能區(qū)越多，戶型的價值越高。 朝向與景觀的關(guān)系： 華南地區(qū)對日照要求不高，當(dāng)最佳景觀與最佳朝向不一致時，通常采用景觀優(yōu)先的原則。 我國其他地區(qū)無論從客戶心理接受度還是氣候的實際需要，通常都以南向為最佳朝向東北地區(qū)更強調(diào)正南，但目前已在逐步接受適度偏角。因此最好采取景觀與最佳朝向一致的規(guī)劃布局。,物理性能,戶型的功能與面積關(guān)系使用便利度的重要體現(xiàn),功能設(shè)置與面積的關(guān)系,戶型

8、的功能與面積關(guān)系使用舒適性、便利度,戶型空間的形狀一般以方正為佳，通常矩形空間比方形空間更好用，空間感更加。,空間的形狀與尺度,由點式高層戶型組合產(chǎn)生的異形空間，一般以工作陽臺、入戶陽臺、儲物室、廚房等方式消化。,面積充裕時，餐廳或閱讀角等情景空間可采取六/八角形、圓形等特殊形狀，以獲得特殊的空間效果；,專題二：戶型與家具的尺度,空間所需的最小尺度很大程度上決定于家具的尺度： 例如主臥室最小尺度的計算： 以床長2米來算，加上床前需留1米通道，因此寬至少為3米；臥室中衣櫥是必要的，按深度0.6米算，床和衣櫥間留0.6米道，床和窗之間留0.6米通道，加上床本身1.5米寬，則臥室深至少應(yīng)為3.3米。

9、 因此最基本臥室應(yīng)為3*3.310平方米。,常見的家具尺度,專題二：戶型與家具的尺度,空間的適宜尺度還跟使用習(xí)慣、使用者對空間所要求的心理感受有關(guān)。,常見的空間尺度,專題二：戶型與家具的尺度,較合理的臥室最小尺寸（以能放下1000寬的床計算）：24003000 較合理的衛(wèi)生間最小尺寸（保證750的淋浴間）：18002100 較合理的衛(wèi)生間最小尺寸（保證750的淋浴間）：18002700,1800,750,2100,900,1800,2700,2400,2700,戶型的功能與面積關(guān)系性價比、使用舒適性,戶型亮點對于提升戶型的附加值有非常重要的意義。 不同區(qū)域的市場、不同層面的消費者對不同亮點的敏

10、感度不一樣，需要進行充分的市場研究，對適用亮點具體分析。 戶型亮點以提升戶型使用的舒適性與趣味性為重點。 常見的戶型亮點包括：,戶型亮點,引入室外景觀 多陽臺設(shè)計： 入戶花園/景觀陽臺/工作陽臺 頂層退臺設(shè)計 豐富室內(nèi)空間 躍式設(shè)計 復(fù)式中空設(shè)計 贈送附加空間 飄臺設(shè)計：飄窗臺/飄地臺 面積增值設(shè)計 特色功能 主臥優(yōu)化設(shè)計 情景空間設(shè)計 衛(wèi)生間人性化設(shè)計 特色多層豎向設(shè)計,多陽臺設(shè)計：入戶花園/景觀陽臺/工作陽臺 頂層退臺設(shè)計,設(shè)計意向及要求 大面積戶型的應(yīng)用主要把握其顯現(xiàn)出的豪華性與尊有性，為大戶型增加“人無我有”的私家半室外空間 中小面積戶型的應(yīng)用主要在于增加戶型的通透感，減弱小戶型布局局

11、促的不足,專題三：戶型亮點分析引入室外景觀,PS. 北方出于氣候需要，可將部分或全部陽臺封閉。,專題三：戶型亮點分析引入室外景觀,入戶花園 可利用戶型組合間的邊角空間形成 若做成兩層挑高，可大大提升戶型的尊貴感 為室內(nèi)提供更多的綠化空間與通風(fēng)路徑 封閉后可增加功能空間,專題三：戶型亮點分析引入室外景觀,大面積景觀陽臺 常見于景觀主導(dǎo)的戶型中，如江景、山景豪宅 充分利用景觀面，擴大戶內(nèi)景觀視線 豐富建筑外立面造型，增強通透性 可通過陽臺的形狀變化增加實用性與空間感： 曲線造型配合外立面和臨水建筑的輕快動感， 通過陽臺深度的變化，劃分出不同的活動區(qū)域 挑高的陽臺擴寬視野，增添氣勢,專題三：戶型亮點

12、分析引入室外景觀,頂層退臺設(shè)計 發(fā)揮景觀的最大價值 提升頂層住宅的居住價值 對建筑造型的要求較高 北方氣候寒冷，大面積退臺的使用受限,躍式設(shè)計 錯層設(shè)計 復(fù)式中空設(shè)計,設(shè)計意向及要求 適合應(yīng)用于室內(nèi)設(shè)有較大的開闊空間的戶型中，可為戶型增加更多的空間界定形式，豐富空間層次，避免空間大而空無的弊端,專題三：戶型亮點分析豐富室內(nèi)空間,PS. 此類設(shè)計多用于空間開闊的大戶型中，也用于5.5米層高的小復(fù)式戶型以增加其附加值,躍式設(shè)計 明確界定功能空間 增加室內(nèi)層次感 老年人使用不便，推廣受到一定限制；,專題三：戶型亮點分析豐富室內(nèi)空間,錯層設(shè)計 明確地界定不同的功能空間 豐富戶內(nèi)視線空間，提升居住的趣味

13、性 公寓的錯層設(shè)計會增加建造成本，故多用于有地形條件支撐的情況中 樓梯給老人的生活帶來不便，給孩子帶來一定的潛在危險，尤其是凌空的樓梯。為解決這一問題，有些錯層戶型將老人間下錯，相對來說比較合理。,專題三：戶型亮點分析豐富室內(nèi)空間,復(fù)式中空設(shè)計 超高尺度設(shè)計，提升戶型的舒適性，彰顯氣派 增強室內(nèi)空間感，擴大景觀視野 可增添趣味空間 復(fù)式中空設(shè)計應(yīng)注意客廳的高寬比，避免過高的尺度造成感受不適； 中空設(shè)計最好能形成客廳與二層空間的視線交流,專題三：戶型亮點分析豐富室內(nèi)空間,飄臺設(shè)計：飄窗臺/飄地臺 面積增值設(shè)計,設(shè)計意向及要求 贈送附加空間的設(shè)計主要是為戶內(nèi)創(chuàng)造更多的實用及使用空間 對于小戶型，該

14、設(shè)計可大大提高單元的性價比，讓業(yè)主感到“劃算” 對于中大戶型，可增強功能房間的舒適性，或借其創(chuàng)造出更多的情景空間,專題三：戶型亮點分析贈送附加空間,飄臺設(shè)計 飄窗臺（凸窗）設(shè)計 采用飄窗臺，可增強室內(nèi)的空間感、提升戶型的舒適性，對于南方房間面積偏小的情況尤為適用； 飄窗臺在北方容易結(jié)露，對窗型材的質(zhì)量、施工要求較高，目前從消費者的反饋來看效果不是很好。 飄地臺設(shè)計 面積相對小的單元，采用飄地臺，增加室內(nèi)的使用空間。 大面積使用凸窗會減弱房屋的保溫效果,飄地臺設(shè)計,飄窗臺設(shè)計,專題三：戶型亮點分析贈送附加空間,面積增值設(shè)計 不計算面積的空間有飄窗臺、飄地臺、高度小于2.2米的儲物室、地下室 大面

15、積飄窗設(shè)計，增加室內(nèi)附送面積610 飄窗臺與房間的開間相同，令飄窗改造后，能全面提升室內(nèi)空間 為增加效果，建議飄窗進深約1m 計算一半面積的空間有開敞的入戶花園、陽臺、開敞的餐廳等非四面圍護的空間； 面積增值設(shè)計對中小戶型的買家吸引力尤其明顯,專題三：戶型亮點分析贈送附加空間,主臥優(yōu)化設(shè)計 情景空間設(shè)計 衛(wèi)生間人性化設(shè)計,設(shè)計意向及要求 特色功能設(shè)計在于為戶型提供更多貼心、人性化的室內(nèi)居住環(huán)境，從硬件上提升產(chǎn)品的居住品質(zhì)，以體現(xiàn)高端樓盤所能為業(yè)主帶來的一種關(guān)懷,專題三：戶型亮點分析特色功能,主臥優(yōu)化設(shè)計 主臥除提供臥室+衛(wèi)生間以外，可適當(dāng)增配以下功能，為主人提供更多的私人活動空間： 衣帽間/套

16、間書房/景觀陽臺/情景空間. . 衣帽間在二三線城市的中檔以下戶型內(nèi)，實用性不大，應(yīng)謹慎使用； 套間書房使用靈活，具有比較好的接受度； 主臥的景觀陽臺/露臺/陽光室等情景空間接受度很高，幾乎在任何市場中都可以推廣。,衣帽間,衛(wèi)生間,景觀陽臺,衛(wèi)生間,書 房,景觀陽臺,專題三：戶型亮點分析特色功能,陽光室 形式多樣，以封閉陽臺、飄窗臺或?qū)痈卟蛔?.2米，贈送一半面積的空間為主，可提升戶型的實用性、趣味性，尤其在北方深受歡迎； 戶型平面布局上，陽光室可設(shè)置于餐廳、客廳或主臥室旁，為室內(nèi)提供多功能的活動空間。,專題三：戶型亮點分析特色功能,衛(wèi)生間人性化設(shè)計 自然采光通風(fēng) 南方屬于基本要求，北方屬于優(yōu)

17、化設(shè)計 干濕分區(qū) 主臥衛(wèi)生間造型優(yōu)化 多用于別墅設(shè)計中，對外立面影響較大 帶景觀的衛(wèi)生間設(shè)計 提升使用的趣味性與附加值，對于求新求變的年輕消費者有較大吸引力,專題三：戶型亮點分析特色功能,小高層洋房的單體豎向設(shè)計 退臺設(shè)計 逐層退臺，形成多層次疊加景觀效果，使戶內(nèi)空間即可俯視空中私家花園、遠眺小區(qū)中心花園，還可增加建筑立面的層次變化，豐富立面構(gòu)圖 2層/3層/頂層借退臺形式設(shè)計空中花園，為戶型增加賣點，提高戶型的檔次 考慮到北方的氣候在冬天時較為寒冷，建議空中花園可作為半封閉/封閉式設(shè)計 頂層特色設(shè)計 建議不作復(fù)式設(shè)計，而是采取送閣樓、或超高層高預(yù)留閣樓的方式，提高頂層的附加值，加強隔熱保暖的

18、處理，減少銷售的壓力 頂層可采用頂窗/高側(cè)窗采光的設(shè)計，增加房間的自然采光,首層 送花園,多層豎向示意,專題三：戶型亮點分析,戶型的功能與面積關(guān)系使用便利度、心理感受,由于戶型與居住生活息息相關(guān)，因此與使用有關(guān)的所有細節(jié)都會成為影響戶型質(zhì)量的因素。 其他細節(jié)包括幾大方面：,其他細節(jié),各功能區(qū)域開門的位置、方向； 墻面、門洞的設(shè)置是否利于家具擺放與人的使用； 交通空間是否集約高效； 使用與裝修的靈活性； 是否有悖于“風(fēng)水”觀點； ,戶型的功能各功能區(qū)域開門開窗的位置與方向,門、窗位置的設(shè)定主要出于維護私密性的考慮 客廳： 大門最好不要面對電梯（樓梯）口。 若無入戶花園作緩沖，客廳最好設(shè)置玄關(guān)空間

19、。 主臥： 客廳與臥室之間最好有一段過渡空間，避免 臥室朝向客廳開門，避免通視。 次臥： 次臥應(yīng)避免面向客廳開門； 公共衛(wèi)生間： 應(yīng)避免面向客廳、餐廳開門； 主臥衛(wèi)生間： 最好避免對著大床開門。 相對于鄰戶的私密性： 主要的使用空間如客廳、主臥等不應(yīng)出現(xiàn)對視 情況，其他空間也應(yīng)盡量避免對視；,其他細節(jié),戶型的功能各功能區(qū)域開門開窗的位置與方向,門、窗位置的設(shè)定主要出于維護私密性的考慮 客廳： 大門最好不要面對電梯（樓梯）口。 若無入戶花園作緩沖，客廳最好設(shè)置玄關(guān)空間。 主臥： 客廳與臥室之間最好有一段過渡空間，避免 臥室朝向客廳開門，避免通視。 次臥： 次臥應(yīng)避免面向客廳開門； 公共衛(wèi)生間：

20、應(yīng)避免面向客廳、餐廳開門； 主臥衛(wèi)生間： 最好避免對著大床開門。 相對于鄰戶的私密性： 主要的使用空間如客廳、主臥等不應(yīng)出現(xiàn)對視 情況，其他空間也應(yīng)盡量避免對視；,其他細節(jié),戶型的功能墻面、門窗洞的設(shè)置,客廳： 背景墻必須保證一定的長度（3000以上）以利于電視柜等家具擺放； 臥室： 床不應(yīng)挨著窗臺擺放，否則心理上不安全因素、積塵、噪音、迎頭風(fēng)景都不利于睡眠。一般應(yīng)側(cè)向面對窗戶。因此臥室的整個墻面、門窗開口都應(yīng)與此配合。 廚房： 門、窗開口應(yīng)結(jié)合實際使用需要考慮。如灶臺應(yīng)避免正對窗戶，防止?fàn)t火被風(fēng)吹滅，應(yīng)為電冰箱等大型家電預(yù)留足夠的空間。,其他細節(jié),戶型的功能墻面、門窗洞的設(shè)置,客廳： 背景墻

21、必須保證一定的長度（3000以上）以利于電視柜等家具擺放； 臥室： 床不應(yīng)挨著窗臺擺放，否則心理上不安全因素、積塵、噪音、迎頭風(fēng)景都不利于睡眠。一般應(yīng)側(cè)向面對窗戶。因此臥室的整個墻面、門窗開口都應(yīng)與此配合。 廚房： 門、窗開口應(yīng)結(jié)合實際使用需要考慮。如灶臺應(yīng)避免正對窗戶，防止?fàn)t火被風(fēng)吹滅，應(yīng)為電冰箱等大型家電預(yù)留足夠的空間。,其他細節(jié),戶型的功能交通空間的集約度,原則上交通空間的面積越小，戶型越經(jīng)濟； 一定面積的交通空間不一定是浪費，反而能有效組織戶內(nèi)交通流線，維護使用的私密性：,其他細節(jié),經(jīng)濟！,浪費！,分區(qū)較好！,分區(qū)缺陷！,戶型的功能使用與裝修的靈活性,各種多功能廳、房間以及可封閉的陽臺

22、、入戶花園、空中花園等，都能夠方便地轉(zhuǎn)換為有效的使用空間，增加附加值。,其他細節(jié),時代花生的經(jīng)典N+1：,中海錢塘山水： 隔層錯空中花園或陽臺,送,空,送,專題四：戶型與風(fēng)水,風(fēng)水其實是居住經(jīng)驗的總結(jié)，里面有很多與居住心理相關(guān)的規(guī)律，當(dāng)然也包含了一些迷信成分，需要具體分析； 南方的客戶、高端的客戶比較關(guān)注風(fēng)水的因素，戶型設(shè)計中應(yīng)予盡量配合。 一些關(guān)于風(fēng)水的說法：,一、戶型方方正正，不缺角 解釋：有缺角，太極不全，為有缺憾。 二、戶型結(jié)構(gòu)不是三角形 解釋：三角形五行為火，不聚氣，違背藏風(fēng)聚氣原理。 三、戶型無長走廊對著單元正門 解釋：門沖，不利藏風(fēng)聚氣 四、戶型前庭后臥，庭大臥小 解釋：臥室宜小

23、不宜大 五、戶型沒有開門見廚房餐廳，或單元門正對廚房門解釋：門沖原理，不利財運 六、戶型沒有開門見廁所或正對衛(wèi)生間 解釋：門沖原理，不利健康 七、戶型廚房衛(wèi)生間沒有設(shè)在在室內(nèi)中心十字線上 解釋：衛(wèi)生間屬水，廚房為火重，中心不得有污 八、戶型室內(nèi)沒有兩門相對的情況 解釋：；兩門相對謂之罵也，多口舌 九、戶型主臥室內(nèi)衛(wèi)生間門沒有對著床 解釋：門沖，污氣沖床 十、戶型無橫梁壓頂現(xiàn)象 解釋：可以理解 十一、戶型多層樓樓梯沒有設(shè)在室內(nèi)中心 解釋：中心多動，不穩(wěn)也 十二、戶型的廚房沒有設(shè)在室內(nèi)的西北方和西方 十三、戶型主臥室沒有超過兩面的落地玻璃門窗 解釋：孤陰不生，獨陽不長 十四、戶型的廚房不得在西北方 解釋：西北乾卦也，代表呼吸系統(tǒng)，官位，老人。受火克，大不利也,戶型中的風(fēng)水規(guī)律,戶型的區(qū)域差異,戶