1、控制性詳細規(guī)劃2012.11.19,控制性詳細規(guī)劃,總體規(guī)劃,詳細規(guī)劃,總體規(guī)劃,分區(qū)規(guī)劃,控制性詳規(guī),修建性詳規(guī),編制主體： 城市人民政府、經(jīng)授權(quán)的城市規(guī)劃行政主管部門 審批機構(gòu)： 城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃管理部門審批（重要地區(qū)控規(guī)可由城市人民政府審批）,（一）編制的程序,（一）編制的程序,1、任務的委托 2、工作階段劃分 項目準備階段 現(xiàn)場踏勘與資料收集階段 方案設計階段 成果編制階段 上報審批階段,現(xiàn)場踏勘與資料收集階段： 現(xiàn)場踏勘調(diào)查資料的收集 1）總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃對本規(guī)劃地段的要求，相鄰地段已批準的規(guī)劃資料； 2）土地利用現(xiàn)狀、使用權(quán)屬，用地地質(zhì)、水文、地貌、氣象等資料。用地性質(zhì)應

2、分至小類統(tǒng)計； 3）人口分布現(xiàn)狀（規(guī)模、年齡、職業(yè)構(gòu)成等）； 4）建筑物現(xiàn)狀，包括房屋用途、產(chǎn)權(quán)、建筑面積、層數(shù)、建筑質(zhì)量、保留價值等； 5）公共設施規(guī)模、分布； 6）工程設施及管網(wǎng)現(xiàn)狀； 7）土地經(jīng)濟分析資料，包括地價等級類型，土地級差效益，有償使用狀況，地價變化，開發(fā)方式等； 8）所在城市及地區(qū)歷史文化傳統(tǒng)、建筑特色等資料。 資料的整理與分析,（二）控規(guī)的作用,1、承上啟下（以量化指標落實總規(guī)意圖、將宏觀管理要求轉(zhuǎn)化為具體的地塊建設管理指標） 2、城市規(guī)劃管理的依據(jù) 3、體現(xiàn)城市設計構(gòu)想（指導修建性詳細規(guī)劃） 4、城市政策的載體 （管理城市空間、土地資源和房地產(chǎn)市場）,（三）控規(guī)產(chǎn)生的背景

3、,1、土地使用制度改革（1987年深圳國有土地出讓）、建設與投資渠道的變化 1）計劃體制下按計劃下?lián)苁袌鼋?jīng)濟條件下按供求關(guān)系分期、分批投放土地的管理 2）國家對土地單一投資管理多渠道、多投資管理 3）無期無償使用管理有期有償使用管理 4）零星、分散的撥地管理成片撥地、綜合開發(fā)、土地批租、出讓、轉(zhuǎn)讓等的管理 5）批地、審圖、支持開發(fā)土地投標議標、中標，開發(fā)經(jīng)營的管理及支持、引導、制約并用的管理模 2、規(guī)劃設計方面的要求 1）規(guī)劃要點應明確、簡練、具體，有利于制定或轉(zhuǎn)化為規(guī)劃管理實施條例 2）便于為每塊土地租讓提供招議標底條件與管理準則 3）為具體建設項目提供規(guī)劃設計條件 4）規(guī)劃要有適度彈性傳統(tǒng)

4、修規(guī)的不足,產(chǎn)生于1980年代,上海虹橋開發(fā)區(qū),1982年，上海虹橋開發(fā)區(qū)的規(guī)劃，為適應外資建設的要求，編制了土地出讓規(guī)劃，首先采用8項指標對用地建設進行規(guī)劃控制。,綜上： 在總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃與修建性詳細規(guī)劃（實施性規(guī)劃）之間，有必要出現(xiàn)一個“既能深化、完善總體規(guī)劃宏觀意圖，又能進行全面、微觀的具體控制；既能滿足規(guī)劃編制要求，又能適應規(guī)劃管理工作需要；既能硬性控制，又能靈活變通；既能實現(xiàn)三個效益統(tǒng)一，又能對土地開發(fā)進行有效調(diào)控”的控制性詳細規(guī)劃編制層次。,第1節(jié) 控規(guī)的編制內(nèi)容與方法,控規(guī)的控制體系和要素,兩大類：規(guī)定性指標 、引導性指標 13小類 規(guī)定性指標： 用地性質(zhì) 用地面積 建筑密度

5、 容積率 建筑高度 綠地率 公共建筑配套項目 建筑后退道路紅線 建筑后退用地邊界 社會停車場庫 配建停車場庫 地塊出入口方位、數(shù)量和允許開口路段,引導性指標： 13. 建筑形體、色彩、風格等城市設計內(nèi)容,2）、用地邊界,控規(guī)的控制體系和要素,兩大類：規(guī)定性指標 、引導性指標 規(guī)定性指標： 用地性質(zhì) 用地面積 建筑密度 容積率 建筑高度 綠地率 公共建筑配套項目 建筑后退道路紅線 建筑后退用地邊界 社會停車場庫 配建停車場庫 地塊出入口方位、數(shù)量和允許開口路段,引導性指標： 13. 建筑形體、色彩、風格等城市設計內(nèi)容,容積率FAR 容積率又稱樓板面積率、建筑面積密度，是衡量土地使用強度的一項指標

6、，英文縮寫為FAR，是地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積之和Ar與地塊面積Al的比值（萬平方米萬平方米）。 FAR=Ar/Al,影響容積率的因素： （1） 用地性質(zhì) （2）地塊區(qū)位 （3）地塊基礎(chǔ)設施條件 （4）人口容量 （5）地塊空間環(huán)境條件 （6）地塊的土地出讓條件 （7）城市設計要求 （8）建造方式和形態(tài)規(guī)劃 （9） 容積率獎勵政策,城市整體強度分區(qū)原則法 宏觀層面：確定城市整體密度 城市總體建設目標、人口合理分布 中觀層面：進行密度分區(qū) 基準模型：交通區(qū)位、服務區(qū)位、環(huán)境區(qū)位； 修正基準模型：生態(tài)原則、安全原則、美學原則、文化原則; 微觀層面：密度細分，各地塊綜合不突破 土地用途、地塊規(guī)模、

7、交通條件、城市設計,人口指標推算法（根據(jù)人口密度和地塊環(huán)境容量確定規(guī)劃人口總量，根據(jù)人口總量和人均用地指標計算）,環(huán)境容量推算法 基于環(huán)境容量的可行性來制定控制指標，即根據(jù)建筑條件、道路交通設施、市政設施、公共服務設施的狀況及可能的發(fā)展規(guī)模和需求，按照規(guī)劃人均標準推算出可容納的人口規(guī)模及相應的容積率等各項指標。此方法優(yōu)點在于計算比較簡便，結(jié)果在一定情況下比較為準確，缺點是指標確定因素較單一，綜合適應性不強。 環(huán)境容量指標較多，以供水容量推算為例： 建設用地面積現(xiàn)狀或規(guī)劃用水量單位建設用地綜合用水量 人口容量建設用地面積人均建設用地指標值； 建筑總量規(guī)劃人均建筑面積人口容量,人口指標推算法（根據(jù)

8、人口密度和地塊環(huán)境容量確定規(guī)劃人口總量，根據(jù)人口總量和人均用地指標計算） 典型實驗法（根據(jù)形態(tài)規(guī)劃平面計算，再權(quán)衡經(jīng)驗指標數(shù)據(jù)） 經(jīng)濟測算法（依據(jù)土地交易、房屋搬遷、項目建設等費用確定） 類比法（案例法）,第2節(jié) 規(guī)定性控制要素,規(guī)定性控制要素,兩大類：規(guī)定性指標 、引導性指標 規(guī)定性指標： 用地性質(zhì) 用地面積 建筑密度 容積率 建筑高度 綠地率 公共建筑配套項目 建筑后退道路紅線 建筑后退用地邊界 社會停車場庫 配建停車場庫 地塊出入口方位、數(shù)量和允許開口路段,土地使用 環(huán)境容量 建筑建造 城市設計引導 配套設施 行為活動,控規(guī)的控制體系和要素,（一）控制體系 1、土地使用 2、環(huán)境容量 3

9、、建筑建造 4、城市設計構(gòu)想 5、配套設施 6、行為活動,控制性詳細規(guī)劃控制體系圖,（二）控制體系 1、用地面積,用地邊界,征地邊界,代征綠化、道路 用地面積：用地紅線圍合的面積，是確定容積率、建筑密度、人口容量所依據(jù)的面積，不包含代征用地面積。 用地邊界：規(guī)劃用地與道路或其他規(guī)劃用地之間的分界線。是界定地塊使用權(quán)屬的法律界限。,地塊的用地邊界劃分一般有如下原則 嚴格根據(jù)總體規(guī)劃和其他專業(yè)規(guī)劃、根據(jù)用地部門、單位劃分地塊； 以單一性質(zhì)劃定地塊，即一般一個地塊只有一種使用性質(zhì)； 建議有一邊和城市道路相鄰； 結(jié)合自然邊界、行政界線劃分地塊； 考慮地價的區(qū)位級差； 地塊大小應和土地開發(fā)的性質(zhì)規(guī)模相協(xié)

10、調(diào)，以利于統(tǒng)一開發(fā)； 對于文物古跡風貌保護建筑及現(xiàn)狀質(zhì)量較好、規(guī)劃給予保留的地段，可單獨劃塊，不再給定指標； 規(guī)劃地塊劃分必須滿足“專業(yè)規(guī)劃線”的要求，專業(yè)規(guī)劃線用于城市基礎(chǔ)設施的控制要求，主要有道路紅線、河湖水面藍線、城市綠化綠線、高壓走廊黑線、文物古跡保護紫線、微波通道橙線等 規(guī)劃地塊劃分應尊重地塊現(xiàn)有的土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)邊界。 地塊劃分可根據(jù)開發(fā)方式和管理變化，在規(guī)劃實施中進一步重組（小塊合并成大塊或大塊細分為小塊） 地塊劃分規(guī)模可按新區(qū)和舊城改建區(qū)兩類區(qū)別對待，新區(qū)的地塊規(guī)?？蓜澐值么笮?，面積控制在3-5公頃左右，舊城改建區(qū)地塊可在0.05-1公頃左右。,規(guī)劃控制線一覽表,新國標,3）、

11、土地使用性質(zhì)控制,上海市用地兼容表,（二）控制要素 2、環(huán)境容量控制 1）容積率FAR 2）建筑密度 建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該塊用地面積的比例。 建筑密度 =（規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和用地面積）100 %,2、環(huán)境容量控制 3）居住人口密度 居住人口密度指單位建設用地上容納的居住人口數(shù)，單位為人公頃。具體表現(xiàn)在一塊用地上時，就是用該塊用地的總?cè)丝诔杂玫孛娣e得出的數(shù)值。 居住人口密度 = （地塊內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)地塊的面100%,2、環(huán)境容量控制 4）綠地率 綠地率指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠化用地總和占該塊用地面 積的比例。 綠地率 =（地塊內(nèi)綠化用地總面積 地塊面積）100 %,各

12、種綠化率計算示意,綠地率 (A1+A3)/S100%,綠化率 (A1+A2+A3)/S100%,公共綠地率 A3/S100%,綠化覆蓋率 (A1+A2+A3+A4-1)/S100%,3、建筑建造控制 對建設用地上的建筑物布置和建筑物之間的群體關(guān)系作出必要的技術(shù)規(guī)定。 包括： 建筑高度 建筑間距 建筑后退 沿街建筑高度 相鄰地段的建筑高度等,3、建筑建造控制 1）建筑限高的確定 （1）經(jīng)濟因素 （2）社會環(huán)境因素 （3）基礎(chǔ)設施條件限制（機場、微波） （4）文保單位，保護建筑的要求 （5）城市景觀要求,3、建筑建造控制 建筑高度計算,3、建筑建造控制 2）建筑后退 （1）避免城市建設產(chǎn)生混亂 （

13、2）保證必要的安全距離 （3）保證必要的城市公共空間和良好的城市景觀,建筑退后距離表（經(jīng)驗數(shù)字）,注：h-建筑高度;D-道路規(guī)劃紅線寬度,3、建筑建造控制 3）建筑間距 日照建筑、側(cè)向間距、消防間距、通風間距、生活私密性間距、城市防災疏散間距,3、建筑建造控制 3）建筑間距,日照間距 居住建筑之間的間隔距離采用日照間距來控制。 一般要求冬至日中午前后至少兩小時連續(xù)日照時間。,4、行為活動控制 1）交通活動控制,（1）交通方式 （2）出入口方位、數(shù)量，禁止開口路段機動車出入口位置民用建筑設計通則 （3）公共交通組織 （4）配建停車位 （5）其他交通設施（站場、加油站等） 2）環(huán)境保護控制 噪音振

14、動等允許標準值、水污染物允許排放量、水污染物 允許排放濃度、廢氣污染物允許排放濃度、固體廢棄物控制等。,第3節(jié) 引導性控制要素,1、城市設計引導與控制 建筑高度、體量、形式與色彩控制,從街道空間角度控制建筑高度 （1）通過D/H最佳比值，裙房高度與街道空間的關(guān)系 （2）高層建筑投影面積控制 （3）街道空間寬高比與建筑最佳高度協(xié)同控制,1、城市設計引導與控制 建筑高度、體量、形式與色彩控制,建筑體量控制 從二維平面擴展到立體空間，將建筑體量控制分解為建筑主要要素的控制。 包括：建筑體積大小、凹凸、外墻面寬、高度等。,2、其他引導性控制要素 建筑空間組合控制,2、其他引導性控制要素 建筑小品、街道

15、設施及廣告控制,第4節(jié) 公共服務設施設置控制,1、城市公共服務設施配置要求控制 高中及其他教育設施 圖書館 影劇院 老年福利院 綜合醫(yī)院 2、居住區(qū)公共服務設施配置要求控制,城市公共服務設施配置要求 千人指標 與人口規(guī)模直接相關(guān)的公共服務設施，醫(yī)院、文化中心、運動場等 用地指標 必須獨立用地：學校、醫(yī)院、運動場、垃圾壓縮站 盡量獨立用地、也可與其他用房聯(lián)合布置，但應保證一定的底層面積：衛(wèi)生服務中心、街道辦事處、社區(qū)服務中心等 用地無專門要求：居委會、文化活動站等。,第5 節(jié) 市政設施配套控制,市政設施配套控制,控制性詳細規(guī)劃的市政設施控制分為市政設施用地控制和市政管線控制。 源的控制：給水干管

16、位置與走向、排水干管位置與走向等。 場站控制：市政設施及其用地界線的控制。如：環(huán)衛(wèi)設施（垃圾轉(zhuǎn)運站、公共廁所、污水泵站）、電力設施（變電站、配電所變配電箱）、電信設施（電話局、郵政局）、燃氣設施（煤氣調(diào)氣站）、供熱設施（供熱調(diào)壓裝置）等，便于各街坊及道路兩側(cè)統(tǒng)一規(guī)劃設計。 市政管線控制：走向、管徑、管底標高、溝徑等，明確各條管線所占空間位置及相互的空間關(guān)系，減少建設中的矛盾。,第6節(jié) 控規(guī)的實施和管理,控規(guī)的實施與管理,（一）控規(guī)的實施 1、政府實施 1）直接行為 2）控制、引導行為 2、公民、企事業(yè)單位和社會團體對控規(guī)的實施,控規(guī)的實施與管理,（二）控規(guī)的管理 1、建設項目審批 1）法定一般程序 2）聽證制度 2、公眾參與,本章重點控制性詳細規(guī)劃的規(guī)定性控制要素,控制性詳細規(guī)劃的內(nèi)容不包括（ ）。 A 詳細規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線 B 規(guī)定各地塊的建筑容量 C 對地塊內(nèi)建筑形式和景觀環(huán)境進行引導 D 布置規(guī)劃設計總平面圖,控制性詳細規(guī)劃的指導性指標一般為（ ）。 A用地性質(zhì)、用地面積、建筑密度 B容積率、綠地率、交通出入口方位 C建筑控制高度、建筑紅線后退距離 D人口容量、建筑形式、體量、色彩、風格要求及其環(huán)