1、中國供銷粵北農(nóng)批項(xiàng)目方向研判,2017年3月3日,摘自中雅乳源調(diào)研報(bào)告總結(jié)：近兩成游客希望粵北農(nóng)批項(xiàng)目中多一些名俗展示，例如瑤族大舞臺(tái)、特色酒店、客棧，另外期待項(xiàng)目中多加入一些帶有特色名俗風(fēng)格的娛樂設(shè)施和項(xiàng)目；建議項(xiàng)目中重點(diǎn)投入瑤族大舞臺(tái)的建設(shè)，在娛樂項(xiàng)目的開發(fā)中加入一些民俗元素。,通過趙志強(qiáng)的調(diào)研數(shù)據(jù)可以得出：韶關(guān)年2500萬的游客量和乳源500萬的游客量，將成為項(xiàng)目未來較大的人流構(gòu)成，打造一個(gè)具備特色客棧、一站式農(nóng)特街、融入瑤族文化旅游等可參與娛樂的門戶，是符合市場(chǎng)需求，并且認(rèn)同度達(dá)到80%以上！,市場(chǎng)數(shù)據(jù)研判：,市場(chǎng)業(yè)態(tài)配比參考：,摘自2015年千策調(diào)研報(bào)告：關(guān)于農(nóng)特、酒店、餐飲的配比；

2、,數(shù)據(jù)顯示：根據(jù)千策的報(bào)告顯示，乳源范圍內(nèi)經(jīng)營農(nóng)特、農(nóng)副產(chǎn)品的商戶占比8%，以滿足外來和當(dāng)?shù)赜慰偷馁徺I，手信和農(nóng)特需求； 餐飲占相對(duì)較高，主要消費(fèi)客戶為本地居民，節(jié)假日期間，自駕游消費(fèi)客戶及團(tuán)體客戶明顯增多；客單價(jià)也相對(duì)較高； 住宿類占比1%，日常的入住率約35%左右，節(jié)假日期間入住率達(dá)85%，重大節(jié)點(diǎn)期間出現(xiàn)供不應(yīng)求的形式。,摘自考察項(xiàng)目田州古城和彝人古鎮(zhèn)； 備注：通過對(duì)田州古城的走訪，業(yè)態(tài)配比方面，占比例較大的為餐飲業(yè)態(tài)（餐飲街）和燒烤街以及酒吧街；旅購和當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)特產(chǎn)品業(yè)態(tài)在經(jīng)營過程中，逐步消退，為一些小飾品民族服飾店，以及總價(jià)低廉并具備當(dāng)?shù)靥厣氖中潘〈?，游客購買欲望欠缺，商業(yè)街的帶過

3、感差；,啟示：商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃是變換的，建議開業(yè)初期以餐飲娛樂業(yè)態(tài)的比重加大，來吸引當(dāng)?shù)睾屯獾氐挠慰停袌?chǎng)中期不斷的旺場(chǎng)后，項(xiàng)目再進(jìn)行商業(yè)的局部調(diào)整；商業(yè)區(qū)域的主題性和購買欲的引導(dǎo)與商業(yè)業(yè)態(tài)的結(jié)合，將是項(xiàng)目規(guī)劃后期中要花心思考慮的問題；,案例旅游物業(yè)數(shù)據(jù)：,統(tǒng)合以上數(shù)據(jù)分析： 項(xiàng)目的規(guī)劃定位方向餐飲業(yè)態(tài)：一標(biāo)段臨街加大比重規(guī)劃餐飲業(yè)態(tài)，增加項(xiàng)目的昭示性和吸引力； 農(nóng)特業(yè)態(tài)：農(nóng)特農(nóng)貿(mào)與食品安全，建議檢測(cè)相結(jié)合；做好包裝挖掘故事，打好品質(zhì)關(guān)； 彩石業(yè)態(tài)：建議以彩石博物館為主題，街道設(shè)置彩石價(jià)值宣傳欄，搭配彩石業(yè)態(tài)和茶藝，及書法展； 客棧業(yè)態(tài)：建議前期設(shè)置配套精品酒店、特色客棧、別院客棧三種檔次，讓

4、客人住進(jìn)來，留住消費(fèi)； 酒吧業(yè)態(tài)：沿街水系酒吧夜市帶，為城市人群的休閑散步觀光之地，也為游客休閑之地，建議融入夜市燒烤； 景觀節(jié)點(diǎn)：建議在規(guī)劃上形成串聯(lián)，有效的引導(dǎo)游客，穿梭在景區(qū)內(nèi)；每一處都有故事和傳說；深挖瑤族文化 充分植入瑤族文化，增添項(xiàng)目可觀賞性； 共建設(shè)置：牌樓是小鎮(zhèn)的形象導(dǎo)視，廣場(chǎng)和瑤族舞臺(tái)是人氣的聚集和集散地，也是文化展示互動(dòng)的功能體現(xiàn)； 總結(jié)：不脫離農(nóng)特農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的功能，三標(biāo)段減少項(xiàng)目的商業(yè)體量，加大客棧、別院、餐飲、娛樂、景觀的設(shè)置，規(guī)避 后期商業(yè)的運(yùn)營壓力，前期以圍繞客戶的主要需求來設(shè)置經(jīng)營業(yè)態(tài)；,吸引城市日常消費(fèi) 迎合旅游客群需求,以旅游拉動(dòng)農(nóng)批， 以優(yōu)質(zhì)農(nóng)特反哺旅游。,7

5、棟,2棟,1棟,8棟,小結(jié)：1、2、7、8棟產(chǎn)品為前期預(yù)留產(chǎn)品，根據(jù)產(chǎn)品形態(tài)，主要招商客戶為大型主力店，1-2棟為主力餐飲及銀行、便利店配套，合計(jì)面積4144，7棟為酒店產(chǎn)品合計(jì)面積4273，8棟為主力KTV及休閑沐足合計(jì)面積4281。,7棟首層 二層 三層 四層 五層,8棟首層 二層 三層 四層 五層,1棟首層 二層,1棟首層 二層 三層,一標(biāo)段業(yè)態(tài)落位,小結(jié)：3、4、9棟產(chǎn)品的建筑形態(tài)錯(cuò)落有序，臨街商鋪較為適合散招，主要業(yè)態(tài)以農(nóng)貿(mào)、農(nóng)特為主，搭配部分工藝及休閑、餐飲等多元化配套，促進(jìn)客戶的觀賞性，從而促進(jìn)消費(fèi)力。10棟產(chǎn)品戶型統(tǒng)一、方正，主要業(yè)態(tài)以休閑飲品為主。北街由于人流較少，因此招商主

6、要以合作社展示辦公為主。,9棟,3棟,4棟,10棟,9棟首層 二層 三層,10棟首層 二層 三層,3棟首層 二層 三層,4棟首層 二層 三層,小結(jié)：5、6、11、12棟在前期招商階段最為收商戶歡迎，主要租賃商戶為展示展銷為主，6、12棟較為靠近三標(biāo)段主出入口，規(guī)劃業(yè)態(tài)為餐飲娛樂，便捷的人行動(dòng)線，并擁有停車位優(yōu)勢(shì)，將成為餐飲商家首選產(chǎn)品。,11棟,5棟,6棟,12棟,11棟首層 二層 三層,12棟首層 二層 三層,5棟首層 二層 三層,6棟首層 二層 三層,關(guān)于二層的招商問題，根據(jù)現(xiàn)階段的招商情況： 方向?yàn)椋盒蓍e餐飲四個(gè)主題館：書法主題：聯(lián)合書法協(xié)會(huì)，提供書法展示平臺(tái)和協(xié)會(huì)和聚集場(chǎng)地；瑤族秀主題

7、，建議把瑤族服飾和各種民間刺繡在這里展示，也可給于協(xié)會(huì)人提供一個(gè)交流的場(chǎng)地；農(nóng)業(yè)協(xié)會(huì)，提供一個(gè)展示乳源農(nóng)特產(chǎn)品的展示平臺(tái)，也給農(nóng)業(yè)協(xié)會(huì)提供一個(gè)交流的場(chǎng)地；并且設(shè)置檔口，提供休閑小吃和水吧、茶樓等業(yè)態(tài)；,小結(jié)：根據(jù)以上相關(guān)數(shù)據(jù)分析，項(xiàng)目一標(biāo)段業(yè)態(tài)比例餐飲、娛樂、農(nóng)特比例較大，分別占比32%、17% 、17% ，并結(jié)合本隊(duì)市場(chǎng)酒店住宿需求將7號(hào)樓整棟規(guī)劃為便捷商務(wù)酒店，可打造約80間客房，滿足百余旅客用于的住宿需求，配備14%的酒店業(yè)態(tài)。同時(shí)搭配彩石、合作社展示辦公，打造業(yè)態(tài)豐富的農(nóng)旅風(fēng)情街。,備注：以上比例按面積計(jì)算,現(xiàn)接待客戶資源梳理：,小結(jié)：目前為止項(xiàng)目部合計(jì)收集有效本地經(jīng)營商戶信息690個(gè)

8、，其中彩石、餐飲、住宿有效數(shù)據(jù)合計(jì)占比20%，其中土特茶葉72家，主要分布在小島附近臨街商業(yè)，經(jīng)營情況一般；,導(dǎo)讀： 根據(jù)以上業(yè)態(tài)的落位情況，得出各業(yè)態(tài)的數(shù)量面積，后續(xù)工作將根據(jù)現(xiàn)積累客戶進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)摸底排查、招商，精確到到每一個(gè)客戶對(duì)項(xiàng)目的顧慮和不認(rèn)可的原因。,水產(chǎn),肉類,流動(dòng)攤販,冰鮮,水產(chǎn),生禽,14棟農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)落位：,通過各類農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)考察，得出結(jié)論，客戶消費(fèi)動(dòng)線多以直線采購為主，因此業(yè)態(tài)落位以直徑動(dòng)線鋪排。,二標(biāo)段業(yè)態(tài)落位,水果,面品,豆制品,蛋類,光雞光鴨,蔬菜,熟食,熟食,土特,土特,水果,糧油,干調(diào),干調(diào),熟食,熟食,13棟農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)落位：,根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)得出業(yè)態(tài)分配比例，并

9、根據(jù)衛(wèi)生條件、客戶消費(fèi)習(xí)慣，合理編排業(yè)態(tài)落位規(guī)劃。,關(guān)于攤位業(yè)態(tài)分布小結(jié)： 本縣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)外圍均有“早市”、“晚市”流動(dòng)商販，爭(zhēng)奪政府支持管理力度，預(yù)留20%位置，免費(fèi)提供給流動(dòng)攤位在此經(jīng)商?；诹鲃?dòng)商販經(jīng)營產(chǎn)品已農(nóng)貿(mào)蔬菜產(chǎn)品為主，因此降低蔬菜業(yè)態(tài)比例，達(dá)到業(yè)態(tài)均衡效果。,關(guān)于商鋪業(yè)態(tài)分布小結(jié)： 熟食類商販利潤較高，租金承受能力較大，因此大面積商鋪落位為熟食類，并結(jié)合本地市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，放大干調(diào)、生擒類商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)。,中心市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)：由于是老市場(chǎng)所以普遍存在相關(guān)問題。主要體現(xiàn)為： 1、市場(chǎng)整體衛(wèi)生惡劣，經(jīng)營場(chǎng)所環(huán)境差； 2、相關(guān)設(shè)施設(shè)備老舊，達(dá)不到經(jīng)營戶的經(jīng)營需求； 3、市場(chǎng)通風(fēng)、排氣、排污、排

10、水、采光均達(dá)不到相關(guān)要求； 4、業(yè)態(tài)分布不合理。影響消費(fèi)者購物便利性； 5、物業(yè)管理存在問題，有許多不合理的霸王條款； 6、市場(chǎng)沒有專門的進(jìn)出貨通道，經(jīng)常出現(xiàn)人車相互堵塞的現(xiàn)象。,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)總結(jié)：,富華城市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)：市場(chǎng)總面積4000平米。整體環(huán)境較好，但設(shè)計(jì)有問題主要體現(xiàn)在（菜檔案臺(tái)設(shè)計(jì)不合理、不科學(xué)，導(dǎo)致經(jīng)營戶經(jīng)營過程中不方便。活禽檔口設(shè)計(jì)不合理，達(dá)不到相關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，也直接導(dǎo)致經(jīng)營戶操作不便利。水產(chǎn)魚檔的設(shè)計(jì)也存在問題）物業(yè)管理方面不到位。不能幫經(jīng)營戶解決經(jīng)營過程中的實(shí)際問題。市場(chǎng)外圍占道經(jīng)營的散戶嚴(yán)重。直接影響市場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營戶的客源。,英東市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)：市場(chǎng)總面積300平米。業(yè)態(tài)種類不齊全

11、，主要消費(fèi)群體為市場(chǎng)周邊客戶。市場(chǎng)內(nèi)部沒有經(jīng)營大戶。,項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)： 良好的市場(chǎng)經(jīng)營環(huán)境（通風(fēng)、排污、地面衛(wèi)生）； 公平公正的管理； 本項(xiàng)目是一個(gè)綜合性的商業(yè)體，不光能走市民的生意，還能做旅游人的生意； 合理的規(guī)劃布局（業(yè)態(tài)分區(qū)、多出入口）； 更全面的服務(wù)（檢測(cè)檢疫、打包服務(wù)）； 多方位的經(jīng)營輔助； 經(jīng)營成本低廉。 建議： 積極解決各行業(yè)的現(xiàn)存問題； 解決市場(chǎng)現(xiàn)存的管理問題； 開業(yè)前期給予免租甚至補(bǔ)貼； 經(jīng)營輔助類的支持前置（推廣方案落地、免費(fèi)公交開通、打包服務(wù)臺(tái)確定）； 管理辦法出臺(tái)； 招商步驟：肉類反季節(jié)蔬菜水產(chǎn)熟食干調(diào)其它,下階段分工和計(jì)劃安排：,繼續(xù)對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及早晚市進(jìn)行摸底工作，具體工

12、作安排如下： 早晚市調(diào)查工作安排： 1）按照每個(gè)人住宿區(qū)域分三個(gè)小組，分別由文國輝，鄭粵明，蘇雋帶隊(duì)。 文國輝負(fù)責(zé)濱江印象到英東市場(chǎng)區(qū)域以及沿江路散戶； 粵明小組負(fù)責(zé)富華城，乳中斜波區(qū)域； 蘇雋負(fù)責(zé)河北市場(chǎng)，周街橋頭，紫荊院區(qū)域。 每天早上十點(diǎn)開會(huì)總結(jié)。 2）中心市場(chǎng)調(diào)研工作安排： 潘康韜負(fù)責(zé): 水產(chǎn)30，活禽19，蛋類7，冰鮮3； 葉挺婷負(fù)責(zé):豬肉75，熟食8，雞肉10； 歐建偉負(fù)責(zé):蔬菜15，水果2，豆制品3，面品3，糧油干調(diào)16。 3）富華城市場(chǎng)及河北市場(chǎng)、英東市場(chǎng)調(diào)研工作安排： 葉斌負(fù)責(zé)：豬肉，燒臘，活禽； 趙靜穎負(fù)責(zé)：蔬菜，干調(diào)，水果，豆制品； 肖月明負(fù)責(zé)：水產(chǎn)，冰鮮。,雙創(chuàng)孵化板塊

13、,小結(jié)：15-16棟將規(guī)劃定位為雙創(chuàng)孵化基地，通過政府扶持政策、進(jìn)駐商家創(chuàng)業(yè)扶持政策,三標(biāo)段業(yè)態(tài)落位,關(guān)于節(jié)點(diǎn)安排的思路： A首先要通過農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的人氣和熱度，重塑項(xiàng)目的信心和項(xiàng)目的央企的品牌影響力，融入檢疫檢測(cè)設(shè)備和功能，通過放心的蔬菜，實(shí)惠的價(jià)格，讓乳源人們重新對(duì)粵北農(nóng)批有新的認(rèn)知；利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的熱度和招商帶動(dòng)整體項(xiàng)目銷售和目標(biāo)客戶的進(jìn)駐； 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的運(yùn)營前期，可與旅行團(tuán)進(jìn)行合作，提前導(dǎo)入項(xiàng)目“新鮮蔬菜和農(nóng)特的理念”讓客戶和乳源市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目提升認(rèn)可度； C一標(biāo)段，根據(jù)業(yè)態(tài)的落位情況，梳理出對(duì)應(yīng)的客戶資源，準(zhǔn)確判斷和摸底每一類客戶的需求，根據(jù)客戶的需求，制定出相應(yīng)的招商政策，從而實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商；

14、 D三標(biāo)段，一個(gè)新的啟核，示范區(qū)的打造，運(yùn)營理念的注入，“農(nóng)博會(huì)”整體開街面臨很大壓力，故建議：彩石博物館開業(yè)、彩石街開街、酒吧街開街、瑤族大舞臺(tái)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營功能；客棧具備運(yùn)營能力，旅購街建議先采用1.5*1.5的臨時(shí)外擺攤位來實(shí)現(xiàn)；,一期開街,二期開街,三期開街,四期開街,營銷部整體節(jié)點(diǎn)計(jì)劃安排：,營銷部整體節(jié)點(diǎn)計(jì)劃安排：,前期運(yùn)營籌備計(jì)劃節(jié)點(diǎn)安排：,回歸市場(chǎng) 精工細(xì)作 把握節(jié)奏 修內(nèi)精啄,思路A：產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和類型以市場(chǎng)摸底的情況來決定設(shè)計(jì)圖線的確定； 思路B：與市場(chǎng)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)深入溝通傳導(dǎo)項(xiàng)目運(yùn)營理念，擴(kuò)大項(xiàng)目認(rèn)知和認(rèn)同度； 思路C：把握整體推廣節(jié)奏，讓項(xiàng)目傳導(dǎo)和形象導(dǎo)入更務(wù)實(shí)，更連貫性； 思路D：

15、修正團(tuán)隊(duì)，重新進(jìn)行培訓(xùn)和答客問梳理，制定完善的團(tuán)隊(duì)管理制度和早晚例會(huì)；,營銷整體推廣節(jié)奏及策略：,3 月,4 月,5月,6 月,7 月,8 月,9月,10月,上旬 下旬,上旬 下旬,上旬 下旬,上旬 下旬,上旬 下旬,上旬 下旬,上旬 下旬,上旬 下旬,11月,12月,上旬 下旬,上旬 下旬,營銷整體推廣節(jié)奏：,三標(biāo)開工儀式,新老客戶和業(yè)主的邀請(qǐng),A：活動(dòng),B：客群,C：目的,傳導(dǎo)項(xiàng)目信心和運(yùn)營思路,瑤族歌舞 中國行,嘉年華,農(nóng)博會(huì) 十月朝文化旅游節(jié) 試業(yè)活動(dòng),消費(fèi)者 投資者游客和租賃,通過人氣塑造烘托項(xiàng)目氛圍,企事業(yè)單位下鄉(xiāng)村鎮(zhèn),點(diǎn)對(duì)點(diǎn)精準(zhǔn)宣傳項(xiàng)目理解,消費(fèi)者 游客 觀望者,央企品牌 公信力

16、,旅行社 各景區(qū) 各媒體,江湖地位的確立,印象乳源 瑤族小鎮(zhèn)旅游 對(duì)接會(huì),檢疫掛牌,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 試營業(yè),運(yùn)營持續(xù)系列活動(dòng),朋友圈廣告,破冰需要突破幾個(gè)障礙？ 信心的建立 2、市場(chǎng)關(guān)注度 3、項(xiàng)目熱度 4、運(yùn)營循環(huán)的理解,主力進(jìn)駐簽約,推廣方向的傳導(dǎo)羅列：,800畝農(nóng)旅門戶，重塑粵北旅游黃金線；規(guī)模和定位,地處咽喉區(qū)位，截留百萬人潮；區(qū)位和潛力,給你百分百的放心，放心蔬菜，我只來粵北農(nóng)批；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),層層把關(guān)，節(jié)節(jié)把控，央企責(zé)任，檢測(cè)到位功能：檢疫檢測(cè),不是所以蔬菜都能的放心吃；,出則繁華，入則寧靜古城別院,沿河畔，楊柳下，酒吧街，木吉他酒吧街產(chǎn)品,一站式粵北農(nóng)特購功能定位風(fēng)情街,華南首席農(nóng)旅大盤都

17、市輕度假目的地農(nóng)旅定位,銷售團(tuán)隊(duì)及措施安排：,銷售隊(duì)伍的人數(shù)達(dá)到： A現(xiàn)場(chǎng)中留2位接待人員坐銷，剩余由銷售部主心人員，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)全城陌拜 B每組每人有任務(wù)指標(biāo)，每人每周拉客戶組，上門講解，目的傳導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展思路，新盤推出信息。 C要求考核后方能上崗，對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營和發(fā)展理念熟讀與心； D利用全民營銷，執(zhí)行以周為單位實(shí)現(xiàn)快速兌現(xiàn)，激發(fā)銷售員的積極性；,詳見：一二標(biāo)段營銷策略年前提交,三標(biāo)段產(chǎn)品推行策略：,A、與廣東深圳韶關(guān)各種分銷渠道聯(lián)絡(luò)，建立營銷分銷體制；（海景房分銷） B、執(zhí)行全民營銷發(fā)展2%扣點(diǎn)，獎(jiǎng)勵(lì)給分銷單位；簽訂定金協(xié)議后，立即返還給分銷單位；（旅行社、酒店、景點(diǎn)、代理公司、活動(dòng)公司、俱樂部等

18、） C、與電商平臺(tái)合作，帶客成交獎(jiǎng)勵(lì)；（搜房網(wǎng)民生網(wǎng)） D、與各大旅行社合作，港澳大型品酒會(huì)和俱樂部活動(dòng)，建議以推介會(huì)的形式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行滲透； E、旅行團(tuán)落客示范區(qū)體驗(yàn)營銷；及各大景區(qū)展點(diǎn)宣傳；,一：工期 預(yù)計(jì)第一標(biāo)段租戶于2017年 月 日可進(jìn)場(chǎng)裝修。 支持進(jìn)場(chǎng)裝修費(fèi)用 總費(fèi)用： 如按面積支持補(bǔ)貼 總金額 100元/m2 398,300元 150元/m2 597,450元 方式： 進(jìn)場(chǎng)裝修15天，材料到位，人員到位，一次性給付支持費(fèi)用20%，裝修完工，給付30%；開業(yè)后 個(gè)月給付50%。 完成裝修，即給付50%；開業(yè)后 個(gè)月，給付50%。 已交訂金32戶，第33-50戶交訂金的租戶，如進(jìn)場(chǎng)裝修可享受支持標(biāo)準(zhǔn)的 %。,數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)： 截止2017.3.3已交訂金租戶面積：5609.02m2，共37戶。 5戶確定退租面積：86.89+52.54+224.37+52.7+843.49=1259.99m2 3戶