1、金基千島湖項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告,研究成果概要：,開發(fā)方向： 從城市區(qū)域項(xiàng)目三個(gè)維度確定本項(xiàng)目的開發(fā)方向是：打造純粹的度假產(chǎn)品。 產(chǎn)品類型： 結(jié)合市場調(diào)研成果，設(shè)定本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型：高層度假公寓迷你度假別墅產(chǎn)權(quán)式度假酒店 產(chǎn)品配比：,Code of this report | 2,Code of this report | 3,研究成果概要：,分物業(yè)銷售單價(jià)：,成本與利潤：,單位：萬元,Code of this report | 4,第一部分 市場認(rèn)知,城市地位,第二部分 產(chǎn)品分析,第三部分 客戶分析,第四部分 項(xiàng)目定位,經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè),屬性研判,住宅產(chǎn)品,酒店產(chǎn)品,置業(yè)群,投資群,定位論證,產(chǎn)品測

2、算,區(qū)域環(huán)境,索引,市場認(rèn)知 關(guān)鍵詞：城市、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域,1,Code of this report | 5,Code of this report | 6,Part 1 城市地位,Code of this report | 7,千島湖： 國家AAAA級旅游景區(qū) 擁有573平方公里的湖面，1078座翠島點(diǎn)綴其間。 天然資源，國內(nèi)罕有 度假勝地，前景無限,Code of this report | 8,千島湖的天然優(yōu)勢：,規(guī)模大 僅湖面達(dá)到573KM2 。 大大超過298KM2 的馬爾代夫，297KM2 的昆明滇池 地形多樣 群島、湖泊、山脈。 與土耳其的南安塔利亞、墨西哥的坎昆同樣具有豐富

3、的景觀層次 人文內(nèi)涵豐富新安文化與浙西風(fēng)情。,Code of this report | 9,國際著名的度假勝地 地形多樣化程度高，文化內(nèi)涵深厚千島湖同樣具備這兩大特色 : 湖泊與群島并存,新安文化與浙西風(fēng)情相融。,Code of this report | 10,國家級度假區(qū) 濱海型,Code of this report | 11,國家級度假區(qū) 濱湖型，山脈型,Code of this report | 12,千島湖在長三角 四小時(shí)交通圈內(nèi)的唯一的濱湖群島型度假勝地,Code of this report | 13,Part 2 經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè),城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo),杭州GDP及人均GDP 05-07

4、年杭州GDP增幅均保持在13%以上，2008年經(jīng)濟(jì)軟著陸形勢下，仍然有11%的增幅，超出全國的平均增幅，說明杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較好，城市綜合實(shí)力在全國同等級城市中位居前列。人均GDP增幅低于GDP增幅，杭州經(jīng)濟(jì)增幅主要來源于勞動(dòng)密集型行業(yè)，如建筑業(yè)、制造業(yè)等。知識(shí)密集型行業(yè)在近幾年增長比較緩慢。,(數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計(jì)局),Code of this report | 14,財(cái)政收入 杭州的財(cái)政收入逐年增長，07年受土地市場交易量大增的影響，財(cái)政收入增幅達(dá)到26.3，08年則增幅回落較大，但仍保持在15以上。,固定資產(chǎn)投資 杭州固定資產(chǎn)投資逐年增加，近四年除06年以外增幅均在15%以上，杭州正處于城

5、市擴(kuò)張的高速發(fā)展期。,城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo),Code of this report | 15,淳安在2008年的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： GDP: 92.7億元，可比價(jià)增11.0%； 占全市的1.94 財(cái)政總收入8.52億元，同比增長15.2% 占全市的0.93 固定資產(chǎn)投資53.3億元，同比增20.9%； ； 占全市的2.71 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增幅在杭州七個(gè)縣（市）當(dāng)中處在中等的位置。,淳安縣經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模有限，各項(xiàng)指標(biāo)增長較快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速,Code of this report | 16,三產(chǎn)結(jié)構(gòu) 杭州第三產(chǎn)業(yè)每年已1.5-2倍于GDP增幅的速度增長，第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)化趨勢非常明顯。 淳安縣的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)變化，

6、近年來仍集中于第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)化，第三產(chǎn)業(yè)的比例低于全市。,杭州,淳安,城市產(chǎn)業(yè),Code of this report | 17,淳安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展未來主要依托于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)主要依托于開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)的工業(yè)發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)主要依托于旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,淳安的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)在杭州市的占比雖然較小，但各自的增幅都大大高于全市水平，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是淳安發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的有力支柱。 因此，在淳安發(fā)展旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)具有長期可持續(xù)發(fā)展的美好前景。,城市產(chǎn)業(yè),Code of this report | 18,圍繞建設(shè)“東方休閑之都”的總目標(biāo)，深化實(shí)施“旅游西進(jìn)”和“旅游國際

7、化”戰(zhàn)略，以國際市場為重點(diǎn)，以特色文化為靈魂，以創(chuàng)新管理為支撐，以現(xiàn)代科技為突破，重點(diǎn)建設(shè)以觀光游覽、休閑度假、會(huì)展商務(wù)為核心的多元化產(chǎn)品體系，完善旅游產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)行業(yè)互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展，努力完善旅游目的地的現(xiàn)代綜合服務(wù)功能，全面提升杭州旅游的國際國內(nèi)競爭力，到“十一五”期末，初步確立長三角休閑度假中心的地位，基本形成國際風(fēng)景旅游城市和“東方休閑之都”的框架。,旅游業(yè),上位發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃,本地主要發(fā)展規(guī)劃,“三個(gè)轉(zhuǎn)變”， 促進(jìn)旅游產(chǎn)品從單一“觀光型”向“觀光休閑度假并舉的綜合型”轉(zhuǎn)變。 旅游形態(tài)從景區(qū)旅游向目的地旅游轉(zhuǎn)變。 旅游經(jīng)濟(jì)增長方式從門票經(jīng)濟(jì)型向稅源經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)變。 初步形成“一湖兩鎮(zhèn)三區(qū)八線

8、”的旅游格局。同時(shí)到2010年，全年接待游客要力爭達(dá)到350萬人次，其中度假游客占到40%以上；旅游經(jīng)濟(jì)收入年均以20%的速度提高，達(dá)到45億元，其中大門票收入2.2億元以上。,杭州市旅游業(yè)十一五規(guī)劃,淳安縣旅游業(yè)發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃,Code of this report | 19,Code of this report | 20,旅游規(guī)劃重點(diǎn)，兩江兩湖一山一河”（新安江、富春江，西湖、千島湖，天目山，運(yùn)河杭州段）。 在“十一五”期間，形成“一心一軸六區(qū)五翼”的旅游空間格局，?！耙惠S”即“三江一湖（錢塘江富春江新安江千島湖）旅游發(fā)展軸”?！傲鶇^(qū)”即西湖風(fēng)景旅游區(qū)、大運(yùn)河國際旅游區(qū)、湘湖旅游度假區(qū)

9、、錢江觀潮旅游區(qū)、千島湖風(fēng)景旅游度假區(qū)、天目山自然旅游區(qū)。 積極打造休閑度假基地，加快西溪國家濕地公園、千島湖濱水旅游度假區(qū)等項(xiàng)目建設(shè)。 重點(diǎn)打造建設(shè)六大品牌旅游區(qū)（大西湖、大運(yùn)河、湘湖、千島湖、天目山、錢江潮。,旅游業(yè),杭州市旅游業(yè)十一五規(guī)劃中關(guān)于 “千島湖” 的四點(diǎn)摘要：,Code of this report | 20,Code of this report | 21,杭州市政府對淳安旅游業(yè)發(fā)展的要求摘自09年2月蔡奇淳安調(diào)研講話 淳安要堅(jiān)持“以湖興縣”戰(zhàn)略，大力發(fā)展旅游休閑經(jīng)濟(jì)。 旅游業(yè)是淳安最大的優(yōu)勢和龍頭產(chǎn)業(yè)，要舉全縣之力加快旅游業(yè)發(fā)展，以此帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。 要堅(jiān)持高起點(diǎn)

10、高規(guī)劃，著眼于整個(gè)千島湖乃至整個(gè)淳安縣，按照精品旅游要求抓好城鎮(zhèn)規(guī)劃。沿湖鎮(zhèn)村要有計(jì)劃的改造成旅游景觀；結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，重點(diǎn)建設(shè)一批風(fēng)情小鎮(zhèn)；縣城和集鎮(zhèn)建設(shè)要嚴(yán)格按規(guī)劃來控制，立足長遠(yuǎn)。 千島湖旅游開發(fā)要充分借鑒西湖發(fā)展經(jīng)驗(yàn)；建好新城，定位為旅游城市；旅游休閑要抓好概念性規(guī)劃和設(shè)計(jì)，做到超前一流。 要加快交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。抓住杭黃高鐵、千黃鐵路的機(jī)遇，主動(dòng)對接；盡快上馬污水處理、管網(wǎng)建設(shè)等項(xiàng)目。,旅游業(yè),淳安是杭州旅游西進(jìn)戰(zhàn)略下的重要城市，杭州旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展必須依托淳安的持續(xù)發(fā)展。,淳安縣旅游業(yè)發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃,培育發(fā)展八大特色休閑產(chǎn)業(yè) 休閑漁業(yè) 休閑運(yùn)動(dòng)業(yè) 酒吧茶樓業(yè) 餐飲美食業(yè) 文

11、化娛樂業(yè) 康體療養(yǎng)業(yè) 旅游商品業(yè) 休閑游艇業(yè),全面推進(jìn)休閑度假產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè) 排嶺半島區(qū)塊以水為主題，以康體養(yǎng)生為目標(biāo)，針對大眾化市場 進(jìn)賢灣區(qū)塊以度假小鎮(zhèn)為主題，以商務(wù)度假為方向，針對高端市場 界首區(qū)塊以休閑體育為主題，針對境外和專業(yè)市場 姜家區(qū)塊完善規(guī)劃 加快度假酒店建設(shè) 積極引進(jìn)特色酒店,旅游業(yè),Code of this report | 22,Code of this report | 23,淳安縣旅游業(yè)發(fā)展指標(biāo),歷年旅游總?cè)藬?shù)增長率比較穩(wěn)定，增幅逐年微降，仍保持在20%左右。 旅游總收入增幅變化較大，近年來漸趨穩(wěn)定，每年增幅高于20%。,旅游業(yè),Code of this report

12、| 24,小結(jié),規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)特征表明發(fā)展休閑度假產(chǎn)業(yè)具有快速、可持續(xù)的發(fā)展前景,1,旅游人口和旅游收入的高增長反映了市場處于成長期的特征,2,市場多元化發(fā)展和市場細(xì)分趨勢逐漸顯露，機(jī)遇眾多。,3,總體發(fā)展回顧： 近4年來，全市房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)歷了平穩(wěn)增長急速攀高大幅回落刺激回升的過程。 09年一季度，在中央和地方的政策刺激作用下，樓市的剛性需求大量釋放，推動(dòng)了自住型物業(yè)銷售量的率先回升。二季度，在貨幣流動(dòng)性充裕的情況下，樓市流入資金快速增長，需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，改善性和投資性需求比重增加，市場呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。,房地產(chǎn)業(yè),Code of this report | 25,2007年之前，相比商品

13、房價(jià)格，各區(qū)域的土地價(jià)格相對平穩(wěn)，2007年各區(qū)域土地價(jià)格都有了很大程度的攀升，區(qū)域價(jià)值被提前透支。 過度透支使得2008年杭州土地出讓一片慘淡，出讓土地面積只有07年的一半多一點(diǎn)，絕大部分地塊都以低價(jià)成交，周邊很多縣市的商品房土地出讓量為零。這一情況持續(xù)到了2009年5月前，5月開始，在一、二季度中大幅回籠資金的開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，需求旺盛，而相對有限的供應(yīng)使得土地市場的競爭非常激烈，各個(gè)板塊的土地價(jià)格相繼創(chuàng)出新高。,土地市場：高地價(jià)預(yù)支未來價(jià)值空間,房地產(chǎn)業(yè),Code of this report | 26,從05年至08年杭州經(jīng)歷了兩次供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，這兩次轉(zhuǎn)變的連接點(diǎn)是07年，05年

14、杭州樓市小幅調(diào)整后，05、06兩年杭州樓市整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，07年杭州商品房市場供求比為0.78，供不應(yīng)求，07年下半年商品房價(jià)格大幅上漲，08年杭州商品房市場供求比達(dá)到四年以來的高點(diǎn)，接近1.6。09年16月，商品房供求比為0.6，供求關(guān)系再度逆轉(zhuǎn)，市場呈現(xiàn)量價(jià)齊升局面，重入上升通道。,商品房市場：供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，市場重入上升通道,房地產(chǎn)業(yè),Code of this report | 27,Code of this report | 28,下半年趨勢分析： 上半年的杭州樓市的復(fù)蘇建立在寬松的金融政策、稅費(fèi)政策和土地政策方面，政府通過政策調(diào)控有效激發(fā)了剛性需求，銷售量的大幅回升緩解了開發(fā)企

15、業(yè)資金鏈趨緊的問題，企業(yè)重現(xiàn)拿地?zé)崆?，開發(fā)投資表現(xiàn)活躍，房地產(chǎn)市場恢復(fù)積極運(yùn)行的態(tài)勢。,下半年及后市趨勢產(chǎn)生的影響： 1、金融市場支持力度減弱。（銀監(jiān)會(huì)重申嚴(yán)控二套房貸，央行發(fā)定向票據(jù)，四大國有銀行收縮貸款指標(biāo)） 導(dǎo)致下半年信貸總量下降，二套房的貸款成本升高。 2、交易成本低位運(yùn)行。國家和地方的稅費(fèi)優(yōu)惠政策截至09年12月31日，商品房和存量房市場的普通住房交易環(huán)節(jié)成本維持低位運(yùn)行。 3、需求結(jié)構(gòu)再度調(diào)整。在信貸收緊的前提下，投資型需求可能進(jìn)入短期觀望，投資特征從大規(guī)模抄底向選擇性投資轉(zhuǎn)變。 4、價(jià)格上漲持續(xù)。擴(kuò)大需求仍然是主流導(dǎo)向，而供應(yīng)已經(jīng)下降，供求關(guān)系推動(dòng)價(jià)格上漲。,房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè),

16、Code of this report | 29,Code of this report | 30,房地產(chǎn)業(yè),淳安縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指標(biāo),與常規(guī)的中心城市的房地產(chǎn)發(fā)展不同 淳安縣受本地需求市場規(guī)模所限，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更大程度上需要借助外力，從目前的狀況而言，可概括為：廣引資、多元化、擴(kuò)外需,Code of this report | 31,Code of this report | 32,Code of this report | 33,Part 3 區(qū)域發(fā)展環(huán)境,淳安“十一五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總目標(biāo) 以湖興縣、融入都市，實(shí)施六大戰(zhàn)略，打造五塊品牌，建設(shè)全面小康新淳安 “十一五”期間，全縣生產(chǎn)總值年均

17、增長13%，到2010年，全縣生產(chǎn)總值達(dá)到106億元，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整為15：40：45 。 “十一五”期間，千島湖旅游主打“休閑度假勝地”品牌，旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變。加快旅游強(qiáng)縣建設(shè)，把旅游業(yè)培育成為淳安縣最具競爭力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 同時(shí)到2010年，全年接待游客要力爭達(dá)到350萬人次，其中度假游客占到40%以上；旅游經(jīng)濟(jì)收入年均以20%的速度提高，達(dá)到45億元，其中大門票收入2.2億元以上。 爭創(chuàng)國家5A級旅游風(fēng)景區(qū)、國家級旅游度假區(qū)和全國文明示范風(fēng)景區(qū)。,Code of this report | 34,Code of this report | 35,規(guī)劃格局用地布局,規(guī)劃格局功能

18、分區(qū),Code of this report | 36,Code of this report | 37,一中心：指以千島湖鎮(zhèn)為中心 七區(qū)塊：指排嶺半島旅游度假區(qū)塊、進(jìn)賢灣旅游度假區(qū)塊、以城中湖為中心的珍珠半島度假區(qū)塊、以萬向大酒店為主的羨山休閑度假中心區(qū)塊、以遂安列島為主體的姜家休閑度假區(qū)塊、以石林為基地的高山避暑度假區(qū)塊；以上西村為核心的屏門臨岐鄉(xiāng)村農(nóng)家游區(qū)塊。 一環(huán)湖圈：指以環(huán)湖公路及與其連接的支線,規(guī)劃格局主要板塊,Code of this report | 37,Code of this report | 38,湖區(qū)分布,千島湖的五大湖區(qū)：中心湖區(qū)、東南湖區(qū)、西北湖區(qū)、西南湖區(qū)、東北

19、湖區(qū) 其中 ，中心湖區(qū)和東南湖區(qū)的區(qū)域價(jià)值，高于其他三個(gè)湖區(qū),東南湖區(qū),旅游開發(fā)發(fā)展軸,中心湖區(qū),西南湖區(qū),東北湖區(qū),西北湖區(qū),人文景觀，村社、遺址較多,房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展軸,中心湖區(qū),東南湖區(qū),湖面開闊，島嶼眾多，野趣橫生,湖面狹窄，港汊深遽，景觀多樣,山水交融，自然風(fēng)光最佳,湖面寬廣，城湖相映，名勝眾多,東北湖區(qū),西南湖區(qū),西北湖區(qū),本地自住型商品房開發(fā)為主，部分湖景度假公寓,度假別墅和度假公寓為主,進(jìn)賢灣旅游綜合體,姜家旅游小鎮(zhèn),威坪鎮(zhèn)石印山旅游、度假開發(fā),Code of this report | 39,湖景線分析,中心湖區(qū)和東南湖區(qū)的主要湖景線：根據(jù)地段、景觀與朝向的均好性分析 一類線位

20、于鎮(zhèn)中心的東西兩側(cè)，二類線基本位于千島湖景觀大道沿線,Code of this report | 40,湖景線分析,一類線位于鎮(zhèn)中心的東西兩側(cè) 早期開發(fā)的樓盤大多位于一類線，依托縣城的發(fā)展而逐步外延，從開元度假村、千島碧云天公寓，到千島龍庭、綠城千島湖度假公寓、陽光水岸度假公寓，乃至綠城千島湖玫瑰園，無不如此。這一線的開發(fā)，對于本地自住型需求和外來度假型需求而言，都有較大吸引力。但經(jīng)過多年來的持續(xù)開發(fā)，這一線的用地已經(jīng)所剩無幾。 二類線位于千島湖景觀大道沿線 這一線向東逐漸遠(yuǎn)離千島湖鎮(zhèn)區(qū)，卻是唯一真正擁有南向湖景的上位帶，面向千島湖最早開發(fā)，自然風(fēng)光層次最為豐富的東南湖區(qū)。從現(xiàn)狀看，日常居住的

21、價(jià)值相對有限。從未來看，作為度假居所既有稀缺性，又有高成長性，潛力無限。,區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀及前景,青溪新城：淳安縣城規(guī)劃控制面積350平方公里，城市總體格局分為以建成區(qū)為中心的城市發(fā)展區(qū)；以排嶺半島和進(jìn)賢灣為組合的旅游度假區(qū)；以鼓山、珍珠半島、坪山為相連的青溪新城。 青溪新城的總體規(guī)劃控制面積為38平方公里，功能布局可概括為“一心五區(qū)”：“一心”即烏嘴洞地塊所在的中心區(qū)，“五區(qū)”即鼓山、坪山、珍珠半島、豐家山和大地區(qū)塊。 青溪新城定位為可持續(xù)發(fā)展的新型工業(yè)聚集區(qū)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)先行區(qū)、城市建設(shè)示范區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌引領(lǐng)區(qū)?？傮w目標(biāo)是：十年再建一個(gè)千島湖鎮(zhèn)。階段性實(shí)施計(jì)劃是：今年全面啟動(dòng)、三年打好基礎(chǔ)、五年初具

22、規(guī)模、十年基本建成。,Code of this report | 41,Code of this report | 42,區(qū)域地位和價(jià)值,坪山工業(yè)園區(qū)&千島湖大道 青溪新城將是淳安城市化推進(jìn)的核心空間，是市委市政府確定建設(shè)的20個(gè)新城之一，項(xiàng)目所在坪山工業(yè)園區(qū)是青溪新城的東大門，是青溪新城和淳安的交通中心。位于1處的千島湖汽車客運(yùn)中心站已于2008-12-29日動(dòng)工開建，2處還將新建城市中庭和一處旅游集散中心，作為青溪新城的副核心。推動(dòng)千島湖大道兩側(cè)商業(yè)的發(fā)展，吸引老城區(qū)人氣東移，是青溪新城發(fā)展的關(guān)鍵，連接老城區(qū)與新城，貫穿整個(gè)青溪新城的千島湖大道，是為青溪新城發(fā)展輸送血液的大動(dòng)脈。,青溪新城

23、將是淳安城市化推進(jìn)的核心空間，是市委市政府確定建設(shè)的20個(gè)新城之一。 項(xiàng)目所在坪山工業(yè)園區(qū)是青溪新城的東大門，是青溪新城和淳安的交通中心。,結(jié)論,旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是淳安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)所在,1,千島湖大道沿線是千島湖不可多得的二類黃金湖景線,2,青溪新城的規(guī)劃為區(qū)域注入城市化的動(dòng)力，配套完善升級可期,3,本項(xiàng)目發(fā)展可借區(qū)域和產(chǎn)業(yè)發(fā)展之勢，順勢而為。,4,Code of this report | 43,產(chǎn)品分析 關(guān)鍵詞：自身屬性、競爭狀況、生存空間,2,Code of this report | 44,Code of this report | 45,Part 1 屬性研判,Code

24、of this report | 46,地塊四至及規(guī)模,地塊一：占地105610平方米，地上建筑面積126732平方米，容積率1.2 地塊二：占地57491.2平方米，地上建筑面積86236.8平方米，容積率1.5,Code of this report | 47,地塊資源,項(xiàng)目兩地塊景觀資源優(yōu)勢突出，地塊一，三面環(huán)水，地塊二南側(cè)環(huán)水，水質(zhì)清澈，均遠(yuǎn)眺群山，風(fēng)景賞心悅目。同時(shí)地塊所在區(qū)域東、西、北三面環(huán)山，南側(cè)環(huán)水，為上風(fēng)上水的風(fēng)水寶地。,Code of this report | 48,區(qū)域?qū)傩郧嘞鲁牵形姓_定建設(shè)的20座新城之一，自然資源卓越,地塊屬性兩塊獨(dú)立的地塊，上風(fēng)上水的優(yōu)秀

25、地塊,Code of this report | 49,項(xiàng)目不利因素,本項(xiàng)目的不利因素：,弱化不利因素的機(jī)會(huì)： 1、啤酒廠西側(cè)地塊發(fā)展工業(yè)旅游，打造啤酒文化主題園，目前規(guī)劃方案已出。 2、本項(xiàng)目可充分利用啤酒文化主題園的概念，改善和升級浙遠(yuǎn)地塊的環(huán)境形象，如 小區(qū)入口、北側(cè)景觀等。 3、 與啤酒廠協(xié)商煙囪和廠房外觀的美化問題，降低視覺上的負(fù)面影響。,Code of this report | 50,項(xiàng)目不利因素,Code of this report | 51,Part 2 住宅類競爭狀況,淳安縣房產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，05年是淳安住宅供應(yīng)的高峰，也是淳安房地產(chǎn)全面進(jìn)入商品房開發(fā)的時(shí)間，隨后幾年

26、供應(yīng)量一直未達(dá)到05年水平。千島湖鎮(zhèn)中的一些較有影響力的樓盤，如明珠花園，溫馨家園都是在05年正式面市的。淳安的自住型需求有限，而旅游度假型產(chǎn)品的開發(fā)才剛剛開始，從06年開始，市場供應(yīng)增長較為平穩(wěn)，但從淳安土地成交情況來看，未來幾年淳安將進(jìn)入旅游度假型房產(chǎn)開發(fā)的高速增長期，市場供應(yīng)可能會(huì)出現(xiàn)成倍增長的局面。,市場供應(yīng)量,自住型物業(yè)供應(yīng)平穩(wěn)，度假型物業(yè)增長較快,Code of this report | 52,淳安縣目前的住宅產(chǎn)品主要分成兩大類： 一類是面向本地需求的普通住宅。 另一類是面向外來需求的度假型物業(yè)。 普通住宅主要面向的是當(dāng)?shù)氐淖宰⌒涂蛻簦?6年后需求持續(xù)增長，07年以來供應(yīng)量相對平

27、穩(wěn)。 度假型物業(yè)主要有度假別墅和度假公寓兩類，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，08年回落較為明顯。,市場供應(yīng)量,Code of this report | 53,Code of this report | 54,度假別墅 在05年是供應(yīng)高峰，此后上市量有所下降，過于集中的千萬元以上別墅的開發(fā)使得別墅市場的高端區(qū)間呈現(xiàn)出現(xiàn)過飽和的狀態(tài)，濱江、順發(fā)、云天、潤和、欣盛等公司均涉足千萬元級別墅的開發(fā)，總價(jià)偏高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理是別墅市場面臨的主要問題。 度假公寓 度假公寓的興起始于05年美都房產(chǎn)開發(fā)的千島碧云天度假公寓，此后幾年，千島龍庭公寓、綠城千島湖度假公寓、陽光水岸度假公寓相繼上市，這些項(xiàng)目全部是湖景度假公寓，這

28、一類產(chǎn)品的出現(xiàn)大幅拉升了公寓型度假產(chǎn)品的價(jià)值，以綠城千島湖度假公寓為例，2.6萬元/平方米的售價(jià)高出周邊普通公寓約4倍，外來投資客仍然愿意為之買單，可見度假公寓市場所帶來的經(jīng)濟(jì)效益頗為可觀，但隨著這一類產(chǎn)品未來供應(yīng)量的增多，預(yù)計(jì)未來的市場競爭將加大，但幾年內(nèi)仍不失為一種效益可觀的產(chǎn)品。,市場供應(yīng)特征,Code of this report | 55,市場供應(yīng)特征,千島湖未來新增湖景住宅項(xiàng)目主要集中在二類湖景線和規(guī)劃的旅游度假區(qū)塊,Code of this report | 56,市場供應(yīng)特征,千島湖未來新增湖景住宅項(xiàng)目主要集中在二類湖景線和規(guī)劃的旅游度假區(qū)塊,Code of this repo

29、rt | 57,市場供應(yīng)特征,千島湖未來新增湖景項(xiàng)目與本項(xiàng)目的競爭分析,Code of this report | 58,1、綠城千島湖度假公寓 2、通盛翡翠島山水名墅 3、千島湖濱江度假酒店別墅 4、天嶼山頂度假別墅 5、順發(fā)千島湖鄉(xiāng)村俱樂部別墅(隨園) 6、陽光水岸度假村,千島湖定位為度假物業(yè)的代表性項(xiàng)目有6個(gè)，別墅項(xiàng)目4個(gè)，度假公寓項(xiàng)目2個(gè),在售重點(diǎn)個(gè)案,Code of this report | 59,綠城千島湖度假公寓,Code of this report | 60,通盛翡翠島山水名墅,Code of this report | 61,千島湖濱江度假酒店別墅,Code of thi

30、s report | 62,天嶼山頂度假別墅,Code of this report | 63,順發(fā)千島湖鄉(xiāng)村俱樂部別墅(隨園),Code of this report | 64,陽光水岸度假村,Code of this report | 65,別墅類度假產(chǎn)品供應(yīng)集中，定位于頂級圈層的不在少數(shù)，同質(zhì)化趨勢漸顯，投資獲利無保障，銷售緩慢；公寓類度假產(chǎn)品較少，低價(jià)策略是搶占市場的有力武器。,Code of this report | 66,千島湖二手市場的各物業(yè)價(jià)格體系 從各類物業(yè)的價(jià)格分布來看，離鎮(zhèn)中心較遠(yuǎn)的地段，普通公寓的價(jià)格下滑非?？欤袌隹臻g及其有限。 因此只有開發(fā)別墅和度假公寓，吸引外來

31、需求才能滿足投資回報(bào)的要求。,別墅類,酒店式公寓、度假公寓類,普通公寓類,普通公寓的價(jià)格受地段影響極大，自中心向外遞減，坪山一帶的普通公寓價(jià)格僅為3800元/平方米。,該類物業(yè)一般都含精裝修，地段較佳的單價(jià)可接近萬元，主力區(qū)間在7000-9500元/平方米。,毛坯，單位：元/平方米,二手市場的別墅房源主要集中在以上三個(gè)樓盤，單價(jià)范圍在1.22萬元/平方米,精裝，單位：元/平方米,毛坯，單位：元/平方米,生存空間,千萬級別墅集中開發(fā)，銷售速度緩慢，目前有向千萬以下五百萬以上級調(diào)整的趨勢,市場環(huán)境,客群范圍,主要針對浙江省內(nèi)，部分輻射長三角地區(qū)的千萬級富豪,總價(jià)區(qū)間,總價(jià)建議在500萬元以內(nèi),別墅

32、類,度假公寓類,本地度假公寓市場供應(yīng)規(guī)模和市場需求均比較有限，市場容量不大。,浙江省內(nèi)投資客群。,總價(jià)建議在100萬元以內(nèi)。,Code of this report | 67,Code of this report | 68,Part 3 酒店類競爭狀況,Code of this report | 69,飯店投資“兩頭熱”現(xiàn)象日趨明顯，高星級飯店和經(jīng)濟(jì)型飯店成為投資熱點(diǎn) 2005 年年底浙江省星級飯店1002 家，其中四、五星級飯店104 家，到2007 年底，全省星級飯店為1114家，增長了11.18%，其中四、五星級飯店數(shù)量為145 家，增長39.42%。經(jīng)濟(jì)型飯店因進(jìn)入壁壘低、投資回報(bào)周

33、期短等特點(diǎn)，吸引了眾多投資者。自從2003 年如家快捷品牌進(jìn)入浙江市場以來，經(jīng)濟(jì)型飯店開始全方位發(fā)展，形成了國際品牌全面滲透、國內(nèi)品牌快速推廣、省內(nèi)品牌迅速崛起的態(tài)勢。 飯店產(chǎn)品差異化程度較低 特色創(chuàng)新明顯不足 很多地方2008年浙江省飯店業(yè)發(fā)展報(bào)告建就是高檔豪華飯店，一建就是綜合性飯店，許多新建飯店仍然沒有很好的定位，盲目投資，產(chǎn)品同質(zhì)化飯店建設(shè)現(xiàn)象比比皆是。具體表現(xiàn)為建筑設(shè)計(jì)、功能結(jié)構(gòu)、裝修風(fēng)格、氛圍營造、設(shè)施配備、營銷方式、服務(wù)提供等方面缺乏足夠的差異性，飯店之間模仿有余、創(chuàng)新不足。,酒店市場供應(yīng),千島湖當(dāng)前酒店的主要類型是綜合型星級酒店 千島湖現(xiàn)有三星級(含及按標(biāo)準(zhǔn)建造)以上酒店19家

34、，客房3167間。其中五星標(biāo)準(zhǔn)3家，四星標(biāo)準(zhǔn)7家，三星標(biāo)準(zhǔn)9家。,酒店市場供應(yīng),千島湖的經(jīng)濟(jì)型酒店主要由低星級酒店和青年旅舍組成 中小商務(wù)客群的缺乏，使得千島湖的經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展速度相對較慢，品牌連鎖型酒店進(jìn)入較少。本地經(jīng)濟(jì)型酒店主要針對的是普通觀光游客和城市背包族。 代表酒店：騎龍賓館、千島湖國際青年旅舍 、怡萊國際青年旅舍,Code of this report | 70,Code of this report | 71,酒店市場供應(yīng),千島湖未來新增的酒店主要是高星級酒店 千島湖已開建和規(guī)劃中的高星級酒店有15家，半數(shù)左右位于中心湖區(qū)，近三分之一位于東南湖區(qū)，少數(shù)位于其他湖區(qū)。 此類酒店大多

35、占據(jù)了千島湖一等的湖景資源。,Code of this report | 72,千島湖的客戶類型構(gòu)成 根據(jù)統(tǒng)計(jì)局資料，千島湖的客戶類型構(gòu)成中主要有三大塊客戶，占三分之二的觀光客，15的度假客，以及10的會(huì)議交流客群。在這三部分客戶中，觀光客對酒店的要求最低，因此與之對應(yīng)的酒店市場發(fā)展比較單一。而度假與會(huì)議交流的客群則對酒店的要求相對較高，市場有進(jìn)一步細(xì)分的趨勢。,度假、會(huì)務(wù)客群的增長凸現(xiàn)市場細(xì)分需求，高星級度假型酒店在建和規(guī)劃的數(shù)量較多，而特色型精品酒店則相對較少。,針對游客的酒店發(fā)展比較單一，同質(zhì)化程度高，競爭激烈，受淡旺季影響大，特色和主題化發(fā)展是趨勢。,Code of this repo

36、rt | 73,千島湖的酒店市場發(fā)展從單一向多元演變 規(guī)模化發(fā)展（做大）：進(jìn)賢灣旅游綜合體，具備千人的接待能力 精細(xì)化發(fā)展（做強(qiáng)）：細(xì)分市場的酒店，對應(yīng)不同的客戶需求,單一發(fā)展階段,多元發(fā)展階段, 2004年之前，各類度假村成為本地接納旅游客群的主要載體。, 2004年，千島湖開元度假村開業(yè)，千島湖高端客戶休閑度假的不二之選, 2005年-2007年，新建的高星級酒店數(shù)量增多，廣泛分布于各大湖區(qū)。,千島湖的中小酒店市場中針對細(xì)分市場客戶群體的項(xiàng)目有所增多，如BOBO族，怡萊國際青年旅舍等,2009年，千島龍庭為代表的高端商務(wù)酒店出現(xiàn)，高端酒店的市場競爭加劇。,規(guī)劃和目前在建的高星級酒店超過15

37、家，多為綜合型度假酒店，突出全面的服務(wù)和大規(guī)模的接待能力,中原觀點(diǎn)： 未來高等級酒店眾多，在注重規(guī)?；l(fā)展和綜合性服務(wù)的競爭上，市場機(jī)會(huì)有限。 特色突出，主題鮮明的精品酒店在度假理念逐年成熟的市場中有搶占市場先機(jī)的機(jī)會(huì)。,酒店市場需求,來自浙江省飯店業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在杭州不同星級酒店中，四星級酒店的客房出租率最高。原因是對于旅客而言，四星級與五星級酒店間房價(jià)的差距卻超過200元，但硬件設(shè)施的差別，對居住感受的影響并不明顯。當(dāng)酒店星級越高，旅客的體驗(yàn)感受差異越小，大多數(shù)人都會(huì)選擇設(shè)施差不多，但價(jià)格更實(shí)惠的。 在酒店的營業(yè)收入中，客房收入的比重要低于餐飲收入，這是 由于餐飲收入的來源是外地客

38、源與本地客源的疊加，而客房收入的來源卻只能依靠外地客源。,Code of this report | 74,酒店部分生存空間,酒店定位關(guān)鍵詞：精品、四星、度假,高星級酒店蜂擁上馬，趨于飽和；經(jīng)濟(jì)型酒店缺乏日常商務(wù)客源的支持,市場環(huán)境,硬件標(biāo)準(zhǔn),四星標(biāo)準(zhǔn)的酒店出租率高，客源廣泛，成本投入較五星級為低。,主題品類,度假。適合小規(guī)模精致型度假群體，涵蓋獎(jiǎng)勵(lì)旅游和自主休閑的群體。,Code of this report | 75,Code of this report | 76,結(jié)論,別墅類物業(yè)主要面向省內(nèi)及長三角客群，總價(jià)在500萬元以內(nèi),1,度假公寓主要面向省內(nèi)投資客群，總價(jià)控制在100萬元以內(nèi),

39、2,酒店打造四星標(biāo)準(zhǔn)的特色度假酒店，面向追求精致度假生活的客群,3,Code of this report | 77,客戶分析 關(guān)鍵詞：別墅、投資,3,Code of this report | 78,根據(jù)中原二手客戶庫的客戶資料進(jìn)行甄選分析，分三類： 已有別墅業(yè)主、同等能力客戶、投資客,區(qū)位偏好 類型偏好,建筑風(fēng)格 景觀 面積 總價(jià) 會(huì)所配套 物業(yè),需求共性,需求個(gè)性,需求共性： 近郊別墅最受歡迎，適度的距離，優(yōu)質(zhì)的環(huán)境是最有價(jià)值的要素 獨(dú)棟別墅最受歡迎，低密度和獨(dú)立性非常重要,Code of this report | 79,建筑與景觀 建筑風(fēng)格上現(xiàn)代簡約和古典歐式的受眾比例較高 景觀方面

40、，中式園林和歐式園林同是主流,Code of this report | 80,面積與總價(jià) 兩個(gè)面積段構(gòu)成了主流的需求區(qū)間：300400平方米；400500平方米 總價(jià)承受的主力區(qū)間在300500萬元，根據(jù)中原長期市場的經(jīng)驗(yàn)判斷，客戶在價(jià)格預(yù)期方面通常會(huì)比較保守，實(shí)際預(yù)算可增加15%20%的上浮空間。,Code of this report | 81,會(huì)所與物業(yè) 對于配套會(huì)所的需求集中在餐飲、休閑、養(yǎng)生這幾個(gè)方面 對于物業(yè)公司的選擇，更注重實(shí)效強(qiáng)，口碑好的本土公司,Code of this report | 82,Code of this report | 83,近郊、獨(dú)棟別墅是需求的主流，遠(yuǎn)

41、郊、雙拼也有一定的市場,1,百萬級別墅的市場需求比較充足，可深度挖掘,2,建筑和景觀需求較為多樣，主流傾向明顯,3,小結(jié),會(huì)所設(shè)置和物業(yè)公司選擇需注重實(shí)用適用性,4,Code of this report | 84,項(xiàng)目定位 關(guān)鍵詞：定位、借鑒、品類、測算,4,Code of this report | 85,Part 1 項(xiàng)目定位,Code of this report | 86,論證推導(dǎo) 整體定位,論證推導(dǎo)： 城市區(qū)域項(xiàng)目,第一維度 城市屬性,千島湖是國內(nèi)罕有的擁有稀缺旅游資源的特色城市，本地居住人口增長空間有限，外來旅游和休閑度假人群增長較快。,中原的思考： 千島湖旅游業(yè)正在由觀光型向休

42、閑度假型轉(zhuǎn)變，在建設(shè)旅游強(qiáng)縣的目標(biāo)下，旅游業(yè)將成為淳安縣最具競爭力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。淳安縣的房地產(chǎn)行業(yè)與中心城市的房地產(chǎn)發(fā)展不同，由于本地需求市場規(guī)模所限，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更大程度上需要借助外來需求，而與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來的旅游地產(chǎn)的開發(fā)是淳安縣的一大亮點(diǎn)。,Code of this report | 87,論證推導(dǎo) 整體定位,論證推導(dǎo)： 城市區(qū)域項(xiàng)目,第二維度 區(qū)域?qū)傩?項(xiàng)目所在區(qū)域是千島湖的東大門，是千島湖與周邊城市連接的主要出入口。又是杭州市委市政府確定建設(shè)的20個(gè)新城之一青溪新城的副核心所在。,中原的思考： 項(xiàng)目所在區(qū)域目前離老城區(qū)較遠(yuǎn)，且周邊配套匱乏，無法吸引本地的自住型需求。但同時(shí)，項(xiàng)目位于

43、規(guī)劃建設(shè)中的青溪新城，能分享城市化進(jìn)程所帶來的區(qū)域價(jià)值增長。同時(shí)，作為千島湖與周邊城市連接的主要出入口，臨近杭千高速易于提升外來需求對于區(qū)域的熟識(shí)度和認(rèn)同感。項(xiàng)目所在區(qū)域是千島湖發(fā)展的未來，站在未來看現(xiàn)在，投資價(jià)值易于挖掘。,Code of this report | 88,論證推導(dǎo) 整體定位,論證推導(dǎo)： 城市區(qū)域項(xiàng)目,第三維度 項(xiàng)目屬性,本項(xiàng)目位于千島湖二類黃金湖景線，屬于未來將急劇減少的稀缺性資源。南向面湖，湖岸綿長，北依景觀大道，遠(yuǎn)眺群山，自然風(fēng)光優(yōu)美，交通便利。,中原的思考： 項(xiàng)目擁有突出的湖景資源，遠(yuǎn)離城市喧囂，卻又身處未來的新城之中。項(xiàng)目現(xiàn)狀決定了自身作為第三居所的地位，而規(guī)劃前景

44、則為項(xiàng)目附加了未來增值的前景。因此，開發(fā)度假產(chǎn)品是本項(xiàng)目的基本原則。,Code of this report | 89,Code of this report | 89,度假案例1,Tahiti 大溪地 南太平洋著名的旅游圣地 ,被譽(yù)為“太平洋上的明珠”和“世界樂園”。,位置：位于南太平洋，介于澳洲雪梨和美國加州中間，新西蘭東北方，夏威夷之南，被130個(gè)大小島嶼與環(huán)礁所包圍。 國名：法屬玻里尼西亞 首府：帕佩地(Papeete) 面積：1,041 平方公里 宗教：新教徒(55%)、天主教徒(30%)、其它基督教新教徒及天主教徒各占一半。 人口：十萬余人，土著(自稱毛利人)，少部份華人為客家后裔

45、。,Code of this report | 90,Code of this report | 90,度假案例,Tahiti大溪地 度假元素及相應(yīng)的配套體系軟性服務(wù)是營造度假氛圍的核心,硬件只是基礎(chǔ),Code of this report | 91,度假案例,保持了原有的村落，文化，以及原住民傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，作為整個(gè)旅游業(yè)中重要的氛圍營造環(huán)節(jié) 參觀模式：提供租車或環(huán)島巴士，環(huán)島游船，組織度假客人感知和體驗(yàn)當(dāng)?shù)氐奈幕卣?Tahiti大溪地 當(dāng)?shù)匚幕c環(huán)境的體驗(yàn),Code of this report | 92,度假案例,Tahiti大溪地 當(dāng)?shù)厣畹捏w驗(yàn),Code of this report

46、| 93,度假案例,Tahiti大溪地 與海相關(guān)的娛樂生活,Code of this report | 94,度假案例,Tahiti大溪地 美食是度假生活的重要組成部分，價(jià)格適度，關(guān)鍵是氛圍和特色,Code of this report | 95,度假案例,Tahiti大溪地 SPA及其衍生服務(wù)是度假生活的重要組成部分,Code of this report | 96,度假案例,Tahiti大溪地 交流聚會(huì)，是度假生活的重要組成部分,通常由酒店出面，組織活動(dòng)，如主題之夜，表演，聚餐等，通過活動(dòng)提供交流的機(jī)會(huì)，從而營造度假休閑的氛圍,Code of this report | 97,度假案例,T

47、ahiti大溪地 Overwater bungalows 水上別墅 從建筑到服務(wù)完全融入資源當(dāng)中，更強(qiáng)調(diào)參與與交流，強(qiáng)調(diào)氛圍，不僅僅是觀賞,特色建筑： 1.房屋建在清澈的海水之上，完整保留當(dāng)?shù)亟ㄖL(fēng)格，大量運(yùn)用原生態(tài)材料營造溫馨的度假氛圍。 2.嚴(yán)格控制建筑高度 3.寬敞的觀景陽臺(tái)，直接與海和天相連，打通室內(nèi)室外 特色服務(wù)體驗(yàn) 用獨(dú)木提供早餐服務(wù),Code of this report | 98,度假案例,Overwater bungalows 水上別墅 建筑單體的裝飾多選用原生態(tài)材料，在空間布局上盡量減少空間的劃分，強(qiáng)調(diào)通透，強(qiáng)調(diào)景觀,Code of this report | 99,度假案

48、例,除衛(wèi)生間做了隔離外，其余空間完全不作區(qū)隔，在空間尺度上盡現(xiàn)奢侈 強(qiáng)化臥室區(qū)、浴房的舒適，去除廚房間（由酒店服務(wù)承擔(dān)相應(yīng)功能） 處理好生活污水回收設(shè)施，防止污染海水水質(zhì),Overwater bungalows 水上別墅 戶型套內(nèi)面積30.5m2 , 38.5m2,Code of this report | 100,吉寶灣映水苑是著名設(shè)計(jì)師 Daniel Libeskind 在亞洲設(shè)計(jì)的首個(gè)住宅項(xiàng)目，位于吉寶灣，面臨圣淘沙島，背倚花芭山，毗鄰吉寶置業(yè)已完成的項(xiàng)目 Caribbean at Keppel Bay。吉寶灣映水苑附近設(shè)施有地鐵站，高爾夫俱樂部，以及新加坡最大的購物娛樂中心怡豐城。未來

49、設(shè)施還包括圣淘沙綜合娛樂城。 吉寶灣映水苑由六棟高層公寓和11座低層公寓共1,129戶組成，包括一房到四房豪華公寓和頂層公寓單位。豪華的休閑設(shè)施有高級會(huì)所，奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)長度泳池，水力按摩池等。吉寶灣映水苑已推出了650戶單位，截至2009年3月下旬已售出98% 。,度假案例2,新加坡 吉寶灣映水苑,Code of this report | 101,度假案例,新加坡 吉寶灣映水苑 獨(dú)特的建筑造型 和國際化配套場館,Code of this report | 102,度假案例,新加坡 吉寶灣映水苑 豪華住宅,大空間的創(chuàng)意，舒適，接近自然 2個(gè)超大露臺(tái)（penthouses）臨架在水上，15個(gè)大露

50、臺(tái)，分布于主臥，起居室 每套有私人電梯，連體浴室，兩個(gè)廚房。,Code of this report | 103,度假案例,新加坡 吉寶灣映水苑 豪華住宅,兩個(gè)廚房，都用最先進(jìn)的廚具，使用了國際知名品牌的進(jìn)口橡木地板，衛(wèi)生用具等等 廚房器材來自德國著名品牌MIELE 浴室設(shè)計(jì)會(huì)著名品牌 HANSGROHE AXOR ，DURAVIT STARCK 和 KALDEWEI,Code of this report | 104,度假案例,新加坡 吉寶灣映水苑 游艇碼頭,很多游客沖著碼頭而來，成為住戶會(huì)員，享受提供的各種游艇服務(wù)。 未來要新建拓寬碼頭，更有競爭力。,Code of this report

51、 | 105,1網(wǎng)球場 2泳池 3按摩池 4會(huì)所 5泳池 6兒童泳池 7健身房 8水景 9BBQ平臺(tái) 10兒童游戲場,度假案例,新加坡 吉寶灣映水苑 完備的度假休閑配套設(shè)施,Code of this report | 106,度假案例,新加坡 吉寶灣映水苑 新加坡最好的跨國物業(yè)管理公司,Code of this report | 107,度假案例,度假案例 可借鑒點(diǎn),大溪地,吉寶灣映水苑,當(dāng)?shù)厣钗幕w驗(yàn),與海相關(guān)的娛樂活動(dòng),當(dāng)?shù)靥厣朗?SPA和衍生服務(wù),度假小別墅,景觀露臺(tái),千島湖山水文化體驗(yàn),與水相關(guān)的娛樂活動(dòng),千島湖的特色餐館,SPA以及養(yǎng)生會(huì)館,度假小排屋,會(huì)所,健身房等公建,不同年

52、齡層的度假設(shè)施,可借鑒點(diǎn),在本項(xiàng)目的運(yùn)用,度假公寓的露臺(tái),設(shè)施齊備的會(huì)所,不同年齡層的度假設(shè)施,Code of this report | 108,論證推導(dǎo) 整體定位,論證推導(dǎo)： 方向市場 產(chǎn)品,方向決定原則，市場鎖定產(chǎn)品,中原的分析： 根據(jù)前期市場調(diào)研的結(jié)果和項(xiàng)目自身的條件，本項(xiàng)目在開發(fā)方向上遵循開發(fā)度假產(chǎn)品的原則，打造高品位的度假項(xiàng)目，因此在住宅產(chǎn)品的大類上確定為度假別墅和度假公寓。 度假別墅： 基于千島湖本地市場高端別墅存量過大，銷售緩慢的現(xiàn)狀，針對性地實(shí)施藍(lán)海戰(zhàn)略，以控制總價(jià)、控制面積為原則，打造第三居所的度假小別墅。與第一居所和第二居所的別墅不同，第三居所的別墅的日常居住功能降到最低

53、，而把度假功能作為產(chǎn)品的核心，在設(shè)計(jì)上控制室內(nèi)空間面積，擴(kuò)大室外空間尺度，降低層數(shù)以融合周邊自然地形，打造純粹的度假感受。,Code of this report | 109,論證推導(dǎo) 整體定位,論證推導(dǎo)： 方向市場 產(chǎn)品,方向決定原則，市場鎖定產(chǎn)品,中原的分析： 根據(jù)前期市場調(diào)研的結(jié)果和項(xiàng)目自身的條件，本項(xiàng)目在開發(fā)方向上遵循開發(fā)度假產(chǎn)品的原則，打造高品位的度假項(xiàng)目，因此在住宅產(chǎn)品的大類上確定為度假別墅和度假公寓。 度假公寓 千島湖當(dāng)?shù)氐暮岸燃俟⒆陨鲜幸詠硎袌隹诒弯N量相對較好，且價(jià)格明顯高于周邊普通公寓，小面積套型使得總價(jià)得到有效控制，是外來投資性需求較為青睞的產(chǎn)品。在通脹預(yù)期之下，投資

54、性產(chǎn)品的市場空間已經(jīng)逐步打開，而依托稀缺度假資源的產(chǎn)品更能獲得市場認(rèn)可。對于這類產(chǎn)品而言，控制總價(jià)，控制面積，規(guī)避與綠城千島湖度假公寓的直接競爭非常重要，而面積上以適度為原則，滿足必要的居住和度假功能即可，不必追求過大的空間尺度。,Code of this report | 110,論證推導(dǎo) 整體定位,度假公寓的產(chǎn)品建議,戶型建議,40-50平方米戶型建議,60-70平方米戶型建議,Code of this report | 111,論證推導(dǎo) 整體定位,度假公寓的產(chǎn)品建議,精裝修建議,建議設(shè)置2-3種裝修風(fēng)格，給客戶雙重選擇，在可控的范圍內(nèi)滿足客戶需求。,Code of this report

55、 | 112,論證推導(dǎo) 整體定位,度假公寓的產(chǎn)品建議,空間細(xì)節(jié)建議,落地景觀窗 把湖景引到臥室，景觀優(yōu)勢最大化。,鏡面的運(yùn)用 放大室內(nèi)空間，室內(nèi)外景致相互映襯，增強(qiáng)視覺的通透感。,空間的運(yùn)用 淋浴房門雙向開，節(jié)省空間 抽拉式油煙機(jī)，輕巧簡便,Code of this report | 113,論證推導(dǎo) 整體定位,論證推導(dǎo)： 方向市場 產(chǎn)品,方向決定原則，市場鎖定產(chǎn)品,商業(yè)思路一：標(biāo)準(zhǔn)化的星級酒店+可售的客房 建設(shè)一個(gè)中等規(guī)模的產(chǎn)權(quán)式酒店能在為社區(qū)提供相關(guān)服務(wù)和導(dǎo)入人流的同時(shí)，提升項(xiàng)目的品牌形象。從經(jīng)濟(jì)效益的角度分析，盡量減少持有面積是本項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的要素，產(chǎn)權(quán)式酒店可以在保留大堂、餐廳、設(shè)備房

56、、后勤區(qū)等必要建筑空間之外，將客房分割對外銷售，能夠進(jìn)一步降低資金占有量，提高可售面積，降低項(xiàng)目整體運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)。在酒店品牌的選擇上，主要基于國際品牌影響力、運(yùn)營模式靈活性以及硬件要求這三個(gè)方面，結(jié)合本項(xiàng)目的條件來看，諸如best west(最佳西方)這樣的國際酒店品牌是比較適合的合作伙伴。,Code of this report | 114,論證推導(dǎo) 整體定位,論證推導(dǎo)： 方向市場 產(chǎn)品,方向決定原則，市場鎖定產(chǎn)品,商業(yè)思路二：整合酒店配套和度假設(shè)施，設(shè)立度假中心 中原認(rèn)為酒店對于本項(xiàng)目而言是利弊各半： 有利因素：提升項(xiàng)目整體品質(zhì)，吸引人氣，酒店服務(wù)可衍生用于酒店式公寓、對于項(xiàng)目形象提升有積極

57、作用。 不利因素：酒店部分由于屬于持有物業(yè)，增大了項(xiàng)目資金的占有量。 因此，如果設(shè)置酒店，理論上需要控制酒店的面積，但面積過小的酒店，在形象上難以出彩，無法提升品質(zhì)。 中原認(rèn)為：解決之道在于拆分和整合。 將常規(guī)星級酒店的服務(wù)配套部分與客房進(jìn)行拆分，將酒店的服務(wù)配套部分與本項(xiàng)目的度假配套設(shè)施整合起來，形成一個(gè)度假中心，而客房則可以結(jié)合到本項(xiàng)目的度假公寓和度假小別墅里。這是一個(gè)松散型的度假酒店的概念，在形式上不屬于傳統(tǒng)的星級酒店，但在資源配置上卻和高星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)完全一樣。 未來隨著項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)程和區(qū)域的成熟，度假資源中心也可以分塊對外銷售，降低項(xiàng)目資金占有量。,Code of this repo

58、rt | 115,論證推導(dǎo) 整體定位,論證推導(dǎo)： 方向市場 產(chǎn)品,方向決定原則，市場鎖定產(chǎn)品,后期運(yùn)營建議： 對于投資型物業(yè)而言，后期運(yùn)營通常有2種方式較為普遍。 固定回報(bào)型，與業(yè)主簽訂一定年限的委托管理合同，承諾明確的固定回報(bào)率。 收益分成型，與業(yè)主簽訂一定年限的委托管理合同，不承諾固定回報(bào)率，租金收益按比例分成。 從目前2類模式的實(shí)際運(yùn)作效果來看，第1類模式并非是真正意義的運(yùn)營模式，更多變相成為一次性房款抵扣的形式，業(yè)主后期無法獲得租金升值帶來的收益。 第2類模式，將業(yè)主與經(jīng)營者利益統(tǒng)一起來，業(yè)主可以分享市場即時(shí)收益，同時(shí)也需承擔(dān)一定的租金波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。 中原觀點(diǎn)： 產(chǎn)權(quán)式酒店后期統(tǒng)一經(jīng)營管

59、理的要求較高，建議采用固定回報(bào)的模式，確保客房在使用和管理上的相對封閉、有序。度假公寓可以采用收益分成型，采用松散的委托租賃方式，自主選擇，分享收益。,Code of this report | 116,論證推導(dǎo) 整體定位,整體定位： 千島湖第一站 純品度假社區(qū),詮釋： 千島湖第一站： 指項(xiàng)目位于千島湖東大門入口處，臨近杭州千高速入口，地理位置卓越；另一個(gè)層面上，代表項(xiàng)目是整個(gè)千島湖，最值得向往的一個(gè)社區(qū)，是度假客群最想去的一個(gè)地方。在這里可以享受前所未有的度假生活。 純品度假社區(qū)： 指項(xiàng)目所打造的迷你Villa和板式度假公寓，以統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，完美的園林，高端的服務(wù)，為業(yè)主和游客提供純粹的度假社區(qū)。同時(shí)作為市場創(chuàng)新的迷你Villa產(chǎn)品更是區(qū)域市場前所未有的度假產(chǎn)品，在性價(jià)比上超越區(qū)域的其他度假產(chǎn)品。,Code of thi