1、如何有效進(jìn)行物業(yè)公關(guān),一、物業(yè)管理組織架構(gòu),物業(yè)老總,工程主管,保安隊(duì)長(zhǎng),物業(yè)主管,前臺(tái)人員,維修人員（水電工）,保安,清潔工,物業(yè)管理組織架構(gòu)圖：,其他,二、公關(guān)流程,以一個(gè)新小區(qū)為例子，我們想攻打這個(gè)小區(qū)，最先接觸的人員一般是保安，然后通過他認(rèn)識(shí)到其他人員，或者是報(bào)案隊(duì)長(zhǎng)，或者是主管，也可能是經(jīng)理或者是其他人員，但是保安一般是第一個(gè)突破口，一般的流程都是從下往上公關(guān)。,保安,保安隊(duì)長(zhǎng),主管,助理,經(jīng)理或者老總,公關(guān)流程圖,三、各個(gè)層面人員特點(diǎn),保安,這些人一般都是退伍人員、社會(huì)閑雜人員、或者是學(xué)歷比較低的人員，實(shí)在沒有其他渠道生存的情況下才會(huì)選擇這個(gè)崗位，所以流動(dòng)性比較大，素質(zhì)比較低，唯一

2、的權(quán)力就是看好門，做好一些防盜之類的事情，沒有什么實(shí)際性權(quán)力，所以在業(yè)主眼里只是一般的保衛(wèi)人員。但是這些人平時(shí)一般都是被人看不起，所以對(duì)社會(huì)充滿一些不滿，需要發(fā)泄但是沒有對(duì)象。一般脾氣不會(huì)好到哪里去，因?yàn)樗麄冃枰氖浅浞值淖鹬亍?一般只有一個(gè)，主要職責(zé)就是保證報(bào)案隊(duì)伍的正常運(yùn)作，有點(diǎn)小權(quán)力，在物業(yè)公司內(nèi)部接觸人的層面相對(duì)高一些，他可以是助理在管，也可以是經(jīng)理或者老總直接管理，所以，一般情況下，保安隊(duì)長(zhǎng)和經(jīng)理或老總的關(guān)系都不會(huì)很差，有的甚至是老總的親信或者朋友。這些人往往是拿著雞毛當(dāng)令箭的人，隨便給他一個(gè)芝麻綠豆大的官就以為自己很牛。,保安隊(duì)長(zhǎng),主管（助理）,主要是分管一些項(xiàng)目進(jìn)行有效管理，比如

3、說工程部主管，招商主管等，公關(guān)這些人的時(shí)候一定需要判斷好他到底分管那些項(xiàng)目，對(duì)我們的攻打有多大幫助，才可以決定在其身上投入多少成本和情感。一般情況下，這些人與經(jīng)理或者老總關(guān)系最為密切，無論是在公方面還在私下關(guān)系。,這些人一般都是服務(wù)中的服務(wù)人員，一般都是話不多，就知道按照領(lǐng)導(dǎo)給予的任務(wù)或者是按照崗位職責(zé)進(jìn)行工作，沒有特別的利用價(jià)值。,清潔工及工程部維修人員,前臺(tái)文員,這些人一般都是比較年輕的女孩子，只是按照公司要求對(duì)業(yè)主的一些事情進(jìn)行登記、打電話與業(yè)主溝通，打印些日常文件，輔助性幫助物業(yè)公司處理一些文職工作，一般情況下也是沒有什么權(quán)力。,經(jīng)理（老總）,這些人一般多是掌握實(shí)權(quán)的人，很多事情都是通

4、過他們提供便利，有些是想盡一切辦法撈錢，有的卻是膽小如鼠，有的是需要你引導(dǎo)他，有些是需要你誘惑他，有的是需要你和他建立情感關(guān)系，當(dāng)然，這些人在我們攻打小區(qū)的成本里占的比重一般是比較大的，既有對(duì)公的合作，也有對(duì)他私人的合作，一般情況下，只要他可以給我們提供足夠的便利，我們的成本由他自己支配比較好，給他一定的空間操作。,四、具體對(duì)象的攻關(guān)方式,具體對(duì)象的攻關(guān)方式,保安：這些人一般胃口不會(huì)很大，因?yàn)樗麄冃枰某浞肿鹬兀v點(diǎn)義氣，所以一般情況下小恩小惠就可以打發(fā)的，但是一定注意在稱呼上給予重視，見面可以稱呼他“大哥”、“兄弟”你辛苦了，責(zé)任不小的，整個(gè)小區(qū)的治安環(huán)境就靠你了，適當(dāng)?shù)呐跖跛?，有煙給支煙，

5、或者買瓶水，適合他一下，一般都沒有什么問題，但是有的保安不吃這一套，需要你對(duì)待他狠一點(diǎn)，兇一點(diǎn)，具體做法需要看具體情況而定。,前臺(tái)文員：這些人平時(shí)一般話不多，因?yàn)楸容^孤單，沒有業(yè)主辦事情的時(shí)候就覺得無聊，所以可以和她多進(jìn)行溝通，講講笑話，幽默點(diǎn)，大家爽一下就好了，一些小禮品可以吸引她，越可愛越好，給的時(shí)候還要吊一下，不讓她那么容易拿得到，平時(shí)我們沒事的時(shí)候發(fā)幾個(gè)節(jié)日問候短信，這樣會(huì)讓他感動(dòng)得要死。但是你需要了解的情況千萬不能在公司里直接問她，就算他愿意告訴你她也不敢，這些人膽子是最小的，又是女孩子，晚上可以打個(gè)電話或者發(fā)些信息溝通。,具體對(duì)象的攻關(guān)方式,保安隊(duì)長(zhǎng)：這些人有點(diǎn)小權(quán)力，關(guān)鍵是可以制

6、得了保安，以后我們掃樓或者在小區(qū)里自由進(jìn)出需要其幫助，所以需要花點(diǎn)工夫在這種人身上，一些大一點(diǎn)的禮品是不可以吝嗇的，煙是需要一包一包送的，偶爾還需要外出吃個(gè)飯溝通一下的，因?yàn)橹灰隳孟铝怂?，你就可以在這個(gè)小區(qū)里面做些別人做不到的事情，見到他是可以稱呼為領(lǐng)導(dǎo)的好話也是要說盡的。,具體對(duì)象的攻關(guān)方式,經(jīng)理（助理）：這些人一般都是有些文化水平的，我們需要清楚他們的需求，需要想辦法為廣大業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，得到業(yè)主的認(rèn)可，提高他的名氣，這樣的話物業(yè)管理費(fèi)他就好收很多，再一個(gè)，也想通過自己所擁有的小權(quán)力來賺點(diǎn)錢，最后，他也希望在這個(gè)行業(yè)里面結(jié)交更多的朋友，所以，我們就圍繞就幾點(diǎn)開展我們的公關(guān)。,具體

7、對(duì)象的攻關(guān)方式,所以，我們就圍繞就幾點(diǎn)開展我們的公關(guān)。 第一，對(duì)物業(yè)管理有什么好的建議可以直接和他說，在小區(qū)里面發(fā)現(xiàn)什么問題可以及時(shí)和他溝通。 第二，需要我們真誠(chéng)地對(duì)待這些人，把他們當(dāng)作朋友看待，但是不要當(dāng)成爺一樣供著，那樣的話，你會(huì)把他的胃口養(yǎng)大，他對(duì)你索取的東西會(huì)更多，最后你就會(huì)發(fā)現(xiàn)你只要找他做點(diǎn)什么事情，他都會(huì)和你講條件了。 第三，我們?cè)谛^(qū)里面宣傳是需要花一定成本的，可以適當(dāng)?shù)亟o到他一些空間讓他掌握，只要這樣，他才會(huì)覺得你夠意思，明白這個(gè)行業(yè)的操作，同時(shí)對(duì)他的經(jīng)濟(jì)收入也有一定的幫助，反正都要做，為什么不給你做呢？,具體對(duì)象的攻關(guān)方式,所以，我們所謂的小區(qū)物業(yè)公關(guān)，一般都是圍繞這些展開，但是很多招不一定都很有效，關(guān)鍵是學(xué)會(huì)判斷當(dāng)時(shí)的具體情況，在最短的時(shí)間里你要知道對(duì)方的需要，從他的話里你可以判斷他對(duì)你有什么幫助，明白他的表達(dá)并及時(shí)調(diào)整，更重要的是，自