1、物業(yè)工程管理和執(zhí)行力,省圖工程部,2016年09月19日,提綱,培訓(xùn)主題介紹： 基礎(chǔ)管理 運行管理 維修管理 安全管理 危機管理,什么是物業(yè)設(shè)備,物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備,大致包括以下： 建筑、衛(wèi)生設(shè)備(給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防設(shè)備、供熱供冷與通風(fēng)設(shè)備，人防設(shè)備等)； 建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱電、電梯 ） 防雷裝置等 房屋廚房設(shè)備 房屋景觀設(shè)備 房屋清潔設(shè)備等,基礎(chǔ)管理,物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類： 設(shè)備資料檔案管理 標(biāo)準(zhǔn)化管理 規(guī)章制度 教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作,基礎(chǔ)管理設(shè)備資料檔案管

2、理,設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說明、驗收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。 設(shè)備維修資料：如報修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術(shù)革新記錄等 設(shè)備管理資料：如運行記錄、普查記錄、運行月報、考評資料等,設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)： 一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的保管； 二是為設(shè)備運行、維護、管理等提供資料信息依據(jù)。,基礎(chǔ)管理 標(biāo)準(zhǔn)化管理,技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。如各類設(shè)備的驗收標(biāo)準(zhǔn)，完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級標(biāo)準(zhǔn)等。 管理標(biāo)準(zhǔn)。如報修程序，信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、考核與獎懲標(biāo)準(zhǔn)等。,設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化工作的基本功能有兩個方面： 一是為設(shè)備管理職能的實施提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)； 二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟活動

3、提供基本的依據(jù)和手段；,基礎(chǔ)管理 規(guī)章制度,生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程： 主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程 管理工作制度：主要有運行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度 責(zé)任制度： 包括崗位責(zé)任制度、記錄與報告制度、安全制度、交接班制度等,基礎(chǔ)管理教育與培訓(xùn),對本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容是技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等 對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點是有關(guān)合理與安全使用設(shè)備的宣傳教育,運行管理,物業(yè)設(shè)備的運行管理是設(shè)備在日常運行和使用過程中的各項組織管理工作，它具有日常性，安全性和廣泛性的特點和要求。有以下兩類： 設(shè)備運行的勞動組織。 設(shè)備運行管理制度,

4、運行管理設(shè)備運行的勞動組織,定員工作：也就是根據(jù)勞動分工特點，設(shè)備運行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。 作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運行組，水工電工組等。 工作輪班組織：也就是勞動力的時間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。,勞動組織目的：一是在合理分工協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動力。 二是據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動組織 形式提高勞動效率。,運行管理設(shè)備運行管理制度,設(shè)備的安全操作規(guī)程 設(shè)備的巡視工作制度 崗位責(zé)任制度 制度與交接班制度 記錄與報表制度 報告制度 服務(wù)規(guī)范,運

5、行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。,安全管理,物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會造成機毀人亡的重大事故。同時，設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設(shè)備壽命的一個重要環(huán)節(jié)；包括：,加強安全教育與宣傳 設(shè)備安全管理措施 落實設(shè)備合格證制度 安全責(zé)任制度,安全管理加強安全教育與宣傳,對操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識教育和安全作業(yè)管理。 對業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備安全使用知識，提高安全意識。 在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報欄。 定期召開業(yè)主和使用人座談會。,安全管理設(shè)備安全管理措施,對一些特殊或具有危險性的設(shè)備需設(shè)計和安裝必要

6、的安全保護措施 定期進行設(shè)備的安全檢查和性能測試 制定設(shè)備的安全管理制度,安全管理設(shè)備合格證制度,落實國家對安全性能要求高的設(shè)備合格證制度，如電梯。 要求使用和維修人員持證上崗。,安全管理安全責(zé)任制度,主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。 在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項責(zé)任內(nèi)容明確下來。 安全管理，人人有責(zé)。 形成一整套安全責(zé)任制度。,安全管理特種設(shè)備,特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實行政府安全監(jiān)察制度 按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗 配合安全檢查，落實合格證制度 形成一整套安全責(zé)任制度 分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任,維修管理,物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對設(shè)

7、備維修活動所從事的組織，計劃與控制。包括：,設(shè)備的三級保養(yǎng)。 定期檢查 計劃維修 計劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置與評價,維修管理設(shè)備的三級保養(yǎng),日常維護保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時做好堅固工作以及必要記錄等。 一級保養(yǎng)：按計劃進行的保養(yǎng)工作。主要包括對設(shè)備進行局部解體，進行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。 二級保養(yǎng)：對設(shè)備進行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。,維修管理定期檢查,設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對設(shè)備的運行情況、工作精度、磨損程度進行檢查和校驗，是設(shè)備維修管理中的一個重要環(huán)節(jié)。 通過檢查，及時查明和

8、消除設(shè)備隱患 針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進的工作措施，有目的地做好修理前的準(zhǔn)備工作，以提高維修質(zhì)量。,維修管理房屋安全檢查,房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險房五類。 定期評定房屋完損等級(一般1-3年），并將檢查結(jié)果整理歸檔。,維修管理計劃維修,計劃修理是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。 研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計劃維修工作的基本依據(jù)。,維修管理計劃維修,零星維修工程：通常只要修復(fù)，更換少量易損零件，調(diào)整少部分機構(gòu)和精度。 中修工程：正常定期檢修，使設(shè)備能正常

9、運轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在10%-30%。 大修工程：對設(shè)備定期的全面檢修。,維修管理計劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn),修理周期及結(jié)構(gòu)。修理周期指相鄰兩次大修之間，機器設(shè)備的工作時間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序； 修理復(fù)雜系數(shù)，是用來表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程度，計算修理工作量的假定單位。 勞動量定額，是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個修理系數(shù)所需要的勞動時間表示。 其它定額標(biāo)準(zhǔn),有了這些定額標(biāo)準(zhǔn)，就可以制定設(shè)備的修理計劃,機電設(shè)備維修養(yǎng)護質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),1供水設(shè)施 當(dāng)班：日常保養(yǎng)、安全操作、運作情況正常、自動控制良好。 周末：維修保養(yǎng)閘閥、

10、逆流閥、水表、聯(lián)軸器；水泵軸承加油。 季末：泵體檢查，更換磨損件，管道系統(tǒng)保養(yǎng)； 年終：上、下半年各清洗水池1次，電機軸承加油。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：閥門開閉靈活，系統(tǒng)密封良好管道無滴漏，電機保護齊全，水表計量準(zhǔn)確，運轉(zhuǎn)無異常聲響、振動，軸承溫度正常，連續(xù)不間斷供水，有檢查記錄，維修、保養(yǎng)記錄。 2供電設(shè)施 當(dāng)班：日常檢查，無缺相，運行正常，記錄變壓器運行情況。 周末：變壓器全面檢查，配電房、計量儀表開關(guān)標(biāo)識、安全標(biāo)識，配電房防塵1次，發(fā)電機組運轉(zhuǎn)1次，時間不少于20分鐘。,季末：保養(yǎng)變壓器接線柱，高低線路，發(fā)電機組。 年終：化驗變壓器油。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：各連接處無跳火、發(fā)熱等異?，F(xiàn)象，指示燈、信號燈齊全，

11、計量儀表準(zhǔn)確，配電房溫度不超過40，備用發(fā)電機組發(fā)出額定功率，有檢查、維修保養(yǎng)記錄。 3電梯 日常保養(yǎng)，安全操作，正確使用，工作有記錄。維修、保養(yǎng)的周期、級別、內(nèi)容嚴(yán)格按國家電梯管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：專業(yè)資質(zhì)人員操作、維修，持證上崗；橋箱內(nèi)警鈴、風(fēng)扇、電話保持工作狀態(tài)，信號燈齊全，運行平穩(wěn)無振動，到站定位準(zhǔn)確，層門開閉靈活，自動性能良好，建立電梯設(shè)備技術(shù)檔案。,維修管理物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置評價,設(shè)備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命，通常把設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限作為設(shè)備更新的依據(jù)。 設(shè)備改造：設(shè)備原型更新和設(shè)備技術(shù)更新，通常要橫向經(jīng)綜合技術(shù)經(jīng)濟比較后，確定更新方案。 物業(yè)設(shè)備的購置

12、即是技術(shù)性工作工作又是一種物業(yè)投資的經(jīng)濟性活動。因此對購置目的要進行反復(fù)研究。保證購置項目技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理，功效上適用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。 設(shè)備的經(jīng)濟性評價方法可采用年費法，從不同的方案中選擇最優(yōu)方案。,工程危機管理,四大目標(biāo) 查明危機原因 減少或控制破壞、損失程度 迅速、正確的反應(yīng) 制止危機繼續(xù)存在,工程危機管理,重點 鎮(zhèn)定行事 勿輕舉妄動，分清責(zé)任、權(quán)限 配合政府部門之行動 善用資源 知人善任 小心媒體之處理 控制群眾情緒,工程危機管理危機產(chǎn)生的內(nèi)部原因,硬件軟 件 設(shè)計 制度 維修 監(jiān)察 更改 經(jīng)驗 突發(fā)效率(反應(yīng)),工程危機管理外辦影響產(chǎn)生的危機,法規(guī) 供應(yīng) 突發(fā)

13、,工程危機管理預(yù)防危機發(fā)生之措施,物業(yè)管理是計劃性的工作（為物業(yè)制訂適當(dāng)之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度） 每天都有所準(zhǔn)備 消除物業(yè)設(shè)計的危險性 完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作 嚴(yán)格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)控檢查） 配合實際情況，適當(dāng)修改所有規(guī)章制度 加強培訓(xùn)，加強效率（討論，演習(xí)） 經(jīng)常演習(xí)，加強宣傳 急需品的準(zhǔn)備，備用物件、零件。,工程危機管理危機處理,確認(rèn)位置-電梯編號、樓層; 通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動-乘客人數(shù)、照明、通風(fēng)情況; 安撫乘客，注意傷病; 技工：盡快救人; 密切監(jiān)控現(xiàn)場情況 管理/保安：注意等待人群（疏導(dǎo)）， 安排臨時指導(dǎo)員盡快救出被困乘客,注意空氣暢順 跟進乘客需要，道歉,如

14、有病患情況，立即通知急救部門 協(xié)助查究原因，盡快修復(fù)改善; 詳盡報告, 注意事項：考慮設(shè)備之價值;,電梯困人,工程危機管理危機處理,自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）,應(yīng)變準(zhǔn)備 物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應(yīng)急用品：救傷、飲用水、干糧） 預(yù)防措施 保護各機房/保護或切斷可能被涉及之接電設(shè)備 保護地下室 保護電梯 保證去水道暢通,工程危機管理危機處理,自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）,工作程序 密切留意政府有關(guān)部門通知/指示(一般自然災(zāi)害均非突發(fā)性) 派遣專責(zé)人員報告情況 配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作 有需要時疏散物業(yè)內(nèi)所有人員(關(guān)閉所有電源保護/攜帶財物) 事后安排清潔及設(shè)備復(fù)位(小心安

15、全) 詳盡報告(拍照記錄) 向保險公司提交報告，要求索賠(必須于24小時內(nèi)申報索賠),工程危機管理危機處理,設(shè)備損壞漏水,確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設(shè)備之距離，重點在電器、電梯及通訊設(shè)備等） 關(guān)閉/切斷水源 防止水浸范圍擴大（堵塞/疏導(dǎo)，避開物業(yè)之較重要地方） 加速排水（必須保證排水有效及順通） 進行搶修 監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患） 清潔及修復(fù) 詳盡報告（拍照記錄） 向保險公司提交報告，要求索賠 如有需要，跟進用戶關(guān)系（道歉，協(xié)助清理、修復(fù)等）,工程危機管理危機處理,設(shè)備損壞停電,確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設(shè)備，如醫(yī)院之部分特殊設(shè)備） 檢查原因 備用發(fā)電機

16、/應(yīng)急照明（注意臨時照明之安全，如使用明火照明） 注意儲油量，正常操作（專人監(jiān)控） 加強保安，加派巡邏 恢復(fù)供電后，小心跳掣現(xiàn)象（若長時間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂） 水泵排氣 電腦系統(tǒng) 檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng),工程危機管理危機處理,風(fēng)災(zāi)之前準(zhǔn)備,留意政府有關(guān)部門通知/指示 檢查所有設(shè)施正常 檢查所有應(yīng)急設(shè)備(備用 加固容易被吹走的戶外物品 收回可移動之戶外物品 檢查下水道暢通 關(guān)好窗戶，并加保護 關(guān)好防風(fēng)閘門 通知客戶 當(dāng)值人員，做好加班準(zhǔn)備 適時做戶外檢查,工程危機管理危機處理,風(fēng)災(zāi)之前準(zhǔn)備,應(yīng)急設(shè)備： 手提水泵、應(yīng)急燈、急救用品、發(fā)電機、電筒、膠條、木板/繩、安全帽、雨衣、

17、水靴、沙包、防水閘、吸水機、地拖 物業(yè)準(zhǔn)備： 保留安全出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或派專人指示 安排膳食 小心安全，取消戶外正常作業(yè)（崗?fù)ぶ蛋啵?工程危機管理危機處理,風(fēng)災(zāi)過后,檢查損毀情況 執(zhí)行清理工作 協(xié)助客戶恢復(fù) 檢修受損設(shè)備 詳盡報告（拍照記錄） 向保險公司提交報告，要求索賠,工程危機管理危機處理,誤報火警,派最接近現(xiàn)場之員工調(diào)查火情 盡快報告現(xiàn)場情況 確實誤報，盡快消防 控制復(fù)位 調(diào)查誤報原因 消防控制中心當(dāng)值負(fù)責(zé)人填寫有關(guān)報告 如有需要，安排進行維修,工程危機管理危機處理,火警處理程序,確認(rèn)火警后，盡快評估是否報消防部門 確認(rèn)所有消防系統(tǒng)正確運作，關(guān)閉空調(diào)機組 考慮是否執(zhí)行緊急疏散計劃

18、（封鎖大廈，許可人士除外） 派遣物業(yè)保安及義務(wù)消防員進行滅火 切斷火場電源 關(guān)閉所有電梯于首層，只留消防專梯（派專人操作） 協(xié)助消防員滅火 火警過后，清理場地 詳盡報告，照相 如有需要，向保險公司索賠 分析起火原因，追究責(zé)任人，教育群眾,工程危機管理危機處理,氣體泄漏工作程序,如證實氣體泄漏，必須報警 急救準(zhǔn)備，緊急復(fù)蘇法 現(xiàn)場查證是否屬實 切密在現(xiàn)場開關(guān)任何電器及可能產(chǎn)生火花之行為 關(guān)掉手機、傳呼機、對講機等 無論是否屬實，在現(xiàn)場打開窗戶，使空氣對流 關(guān)閉現(xiàn)場有關(guān)氣體開關(guān) 疏散在場人士往空氣流通之處急救（保安，防止盜竊） 將昏迷者（暈倒）移至空氣流通之處急救 讓有關(guān)部門檢查現(xiàn)場情況（如屬設(shè)備

19、故障-搶修） 查證是否有犯罪行為是公安的責(zé)任 詳盡報告（物業(yè)管理負(fù)責(zé)人研究是否跟進有關(guān)問題）,思考案例危機處理討論,1.自來水壓力低，停水,2.裝修噪音,3.停電,4.噴頭爆裂,5.配電房、制冷機房火災(zāi),6. 漏水,7.室外管線，管井問題,設(shè)備管理值班制度,1值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。 2根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注視所管設(shè)備的運行情況，按規(guī)定做好有關(guān)記錄，按時巡查，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患。 3如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)按報告制度及時報告給有關(guān)人員。 4值班人員接到報修時，應(yīng)及時通知有關(guān)班組，安排人員

20、前往維修。 5所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須報主管人員同意，原則上領(lǐng)班與領(lǐng)班、值班人員同值班人員對調(diào)；在就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。,設(shè)備管理交接班制度,1值班人員應(yīng)按統(tǒng)安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得領(lǐng)班同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假。 2交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)時進行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運行記錄；介紹運行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等情況；清點儀表、工具；檢查設(shè)備狀況。交班時，雙方領(lǐng)班在值班日志上簽字。 3在下列情況下不得交接班： 1）在事故處理末完或重大設(shè)備啟動或停機時。 2）交接班準(zhǔn)備工作未完成時。 3）接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低限度時。 4）領(lǐng)班或由主管指定替代領(lǐng)班的人未到時。 5）接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人員時。,設(shè)備管理報告制度,1出現(xiàn)下列情況應(yīng)報告領(lǐng)班： 1）主要設(shè)備非正常操作的開停。 2）主要設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 3）設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修。 4）維修材料的領(lǐng)用。 5）零部件改造、代換或加工修理。 6）運行人員短時間暫離崗位。 7）維修人員工作去向。 8）對外班組聯(lián)系。,設(shè)備管理報告制度,2出現(xiàn)下列情況必須報告工程維修部經(jīng)理： 1）重點設(shè)備除正