1、北京靠山居房地產公司組織規(guī)劃設計報告,北京九略管理顧問公司靠山居項目組 2003年6月5日,本次溝通的內容,對靠山居企業(yè)的基本認識 關鍵流程分析 組織結構設計 關于組織結構設計的說明 關于下一步工作內容及安排,靠山居已發(fā)展成為一個集食品、科貿、運輸、房地產開發(fā)為一體的多元化、多法人關聯(lián)企業(yè)群； 企業(yè)運營方式為各法人獨立運營；關健管理及關鍵決策模式以各法人的統(tǒng)一法定代表人董事長為核心的非組織化的管理團隊和決策團隊民主集中； 企業(yè)已開始了民營化的進程，并已規(guī)劃進一步發(fā)展成為一家公眾化企業(yè)； 企業(yè)對長期發(fā)展戰(zhàn)略給予了明確的思考：以靠山居品牌建設為核心，以綠色吃、住產業(yè)為支柱，深化靠山而居，健康生活的

2、品牌理念；以產業(yè)豐富品牌，以品牌拉動產業(yè)。,靠山居房地產公司是一個行業(yè)新進入者，雖然公司注冊成立已近三年，但到目前為止，我們認為僅完成了進入房地產行業(yè)的基本資源整合；組織能力建設與目前的運作要求有明顯差異； 房地產行業(yè)高投入、高產出、高風險、高智力的行業(yè)特征與原有食品、科貿的行業(yè)差異，有可能對核心領導團隊的決策和管理經驗與能力提出挑戰(zhàn)和新的要求。,本次溝通的內容,對靠山居企業(yè)的基本認識 關鍵流程分析 組織結構設計 關于組織結構設計的說明 關于下一步工作內容及安排,4. 物業(yè),3. 銷售,2. 建設,1. 前期,房地產公司住宅開發(fā)業(yè)務流程分析,主體施工 配套施工 施工管理 階段驗收 竣工驗收,選

3、項決策 立項 可研 征地 前期規(guī)劃準備 施工圖設計 場地三通一平 招投標 銷售準備 工程準備,主要活動：,主要產出：,主要活動：,主要活動：,辦理預售手續(xù) 按揭手續(xù) 房產證手續(xù) 預售/銷售,主要產出：,預售證 銷售許可證 按揭協(xié)議 產權證 預售協(xié)議書 預售定金 銷售合同 銷售貨款,1. 項目建議書 2. 可行性研究報告 3. 土地使用證 4. 拆遷許可證 5. 建設用地規(guī)劃許可證 6. 建筑工程規(guī)劃許可證 7. 建筑工程施工許可證 8. 項目經營計劃書,主要活動：,主要產出：,制訂物業(yè)管理方案 建設過程中代表業(yè)主行權,簽定物業(yè)管理合同 收取物業(yè)管理費用,主要產出：,商品房 公共設施,建筑工程施

4、工許可證,房屋驗收報告,銷售許可證,地塊信息 市場調研 堪察 項目定位 產品設計 經濟分析 決策 編制經營計劃,主要活動：,主要產出：,1. 決策 2. 項目開發(fā)報告 3. 合作意向協(xié)議書 4. 經營計劃書,房地產公司住宅開發(fā)業(yè)務流程分析,1.3 可研編制、審批,1.2 立項 申報/審批,1.1 選項決策,1.4 征地、拆遷前期規(guī)劃準備,主要活動：,申請規(guī)劃要點 編制項目建議書 編制立項報告 獲取立項批復,主要活動：,編制可研報告 可研批復 開規(guī)劃任務通知,主要產出：,1. 可研報告 2. 規(guī)劃任務通知,主要產出：,1. 項目建議書 2. 立項報告 3. 立項批復文件,主要活動：,取得土地使用

5、證 編制安置方案 辦理拆遷許可證 拆遷 場地三通一平 申請臨時用電、用水、排水,主要產出：,1. 土地使用證 2. 拆遷安置方案 3. 拆遷許可證 4. 熟地 5. 具備開工條件,辦理建設用地規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案設計 辦理建設工程規(guī)劃許可證 委托施工設計 辦理投資許可證 招投標 辦理開工許可證,1.建設用地規(guī)劃許可證 2. 房地產開發(fā)手冊 3. 施工圖 4. 招標書及標底 5. 施工合同 6. 工程預算 7. 開工許可證,控制性規(guī)劃,1. 確定用地性質 2. 路網結構 3. 市政走向 4. 簽定委托設計合同 與勘測合同,主要活動：,政府批準的控制性規(guī)劃圖冊,主要產出：,征 地,修建性規(guī)劃,1.

6、 市政規(guī)劃； 2. 委托設計 3. 簽定委托合同,主要活動：,政府批準的修建性規(guī)劃圖冊,主要產出：,土地國有化手續(xù)： 1、土地測量； 2、整體測量。,主要 活動：,1、地形圖 2、土地整測報告,主要 產出：,政府部門協(xié)調,主要 活動：,土地證,主要 產出：,拆 遷,1、制訂拆遷補償方案 2、辦理拆遷許可證 3、與住戶簽定拆遷協(xié)議 4、實施拆遷,主要活動：,施工圖設計,1. 施工圖的委托設計； 2. 施工圖審查 3. 編制施工圖預算,主要活動：,施工圖 施工圖預算,主要產出：,政府部門協(xié)調,主要 活動：,征地協(xié)議,主要 產出：,主要產出：,1、拆遷補償方案 2、拆遷許可證 3、拆遷協(xié)議,征地拆遷

7、及前期規(guī)劃準備流程分析,招投標,辦理建筑工程施工許可證,投資許可證,建設工程 規(guī)劃許可證,主要活動：,1. 編制標底及招標書 2. 組織招標 3. 辦理招標審查手續(xù) 4. 編制施工合同 5. 簽定施工合同 6.確定監(jiān)理單位,主要活動：,銷售準備,主要產出：,招投標文件 施工合同,工程前期準備,主要產出：,建筑工程施工許可證,主要活動：,1. 項目組組建 2. 編制管理規(guī)章制度 3. 編制工程管理實施 細則,主要活動：,1. 資料準備 2. 人員招募與培訓 3. 擬訂銷售合同 4. 銷售許可證辦理,主要產出：,1. 銷售資料 2. 具有上崗資格銷售人員 3、銷售合同 4。銷售許可證,主要產出：,

8、1. 項目組 2. 項目及項目組相關管 理規(guī)定 3. 工程管理實施細則,辦理建筑工程施工許可證,房地產公司住宅開發(fā)業(yè)務流程分析,2.2 過程管理,2.1工程前 期準備,2.4 竣工驗收,主要活動：,主要活動：,主要活動：,主要產出：,主要產出：,主要產出：,主要產出：,主要活動：,項目組組建 編制管理規(guī)章制度 編制工程管理實施 細則，應包括以下內容： 1 工程概況 2施工部署 3施工方案 4施工進度計劃 5資源供應計劃 6施工準備工作計劃 7施工平面圖 8技術組織措施計劃 9項目風險管理,1.項目組 2.項目及項目組相關管 理規(guī)定 3.工程管理實施細則,進度管理 質量管理 投資管理 安全管理,

9、1.施工組織計劃 2.現(xiàn)場簽證 3.各種過程管理資料,2.3 分項/分部工 程驗收,組織分項工程驗收 組織分部工程驗收,編制竣工驗收計劃 組織現(xiàn)場驗收 進行竣工結算 移交竣工資料 辦理交工手續(xù)。,1.合格產品 2.竣工資料 3.竣工結算文件,2.5 項目回訪保修管理,主要活動：,對工程進行評價 組織質量缺陷的維修 確保工程質量保修書承諾的落實,主要產出：,1.質量缺陷的及時修復 2.工程質量保修書,1.合格的分部工程 2.分項/分部工程相關的驗收資料,房地產公司住宅開發(fā)業(yè)務流程分析,施工現(xiàn)場流程分析,2.2.1質量管理,2.2.2進度管理,2.2.3安全管理,2.2.4投資管理,現(xiàn)場簽證管理,

10、工程款支付管理,分包管理,物資管理,施工圖管理,1. 審核施工單位 上報的進度計劃 2. 檢查施工進度 計劃執(zhí)行情況 3. 召開現(xiàn)場協(xié)調會 及時分析問題原因 解決問題 4. 監(jiān)督施工單位 采取措施修正計劃,主要產出,主要活動,1. 施工進度計劃 2.施工進度計劃 執(zhí)行的實際記錄。 3施工進度計劃檢 查結果 4施工進度計劃的 調整資料,1. 進行安全教育 2. 審核施工單位的 安全保證計劃 3. 檢查安全保證計 劃執(zhí)行情況 4. 組織安全事故原 因分析，督導施工 單位及時糾正并制 定必要的預防措施,主要產出,主要活動,1. 審核施工單位的 質量控制計劃 2. 施工過程堅持進 行自檢、互檢和交 接

11、檢 3.檢查質量控制計 劃執(zhí)行情況 4. 完成分項、分布 工程驗收 5. 完成竣工驗收,1. 安全保證計劃 2.安全保證計劃 執(zhí)行的實際記錄。 3.安全保證計劃檢 查結果 4.事故調查及處理 報告,主要產出,1. 合格產品 2.質量控制計劃 3. 質量控制檢查結果 4. 材料檢驗報告 5. 分項/分部驗收報告 6. 竣工驗收報告,本次溝通的內容,對靠山居企業(yè)的基本認識 關鍵流程分析 組織結構設計 關于組織結構設計的說明 關于下一步工作內容及安排,第一，遵循以靠山居房地產公司設計為重點，但整 體考慮靠山居企業(yè)群的原則； 第二，遵循組織設計服從戰(zhàn)略需要的原則； 第三，遵循組織調整考慮組織歷史沿革的

12、原則； 第四，遵循組織安全、組織效率、人才匹配統(tǒng)一考 慮的原則。,長陽園項目部,XX項目部,總經理,項目發(fā)展部,工程造價部,工程技術部,市場營銷部,總裁,財 務 管 理 部,人 力 資 源 部,行 政 部,經 營 管 理 審 計 委 員 會,靠山居集團中心機構,靠山居房地產公司機構,集團董事局,房地產公司董事會,長陽園項目部經理,XX項目部經理,總經理,項目發(fā)展部經理,工程造價部經理,工程技術部經理,市場營銷部經理,靠山居集團中心機構,靠山居房地產公司機構,董事長,關鍵崗位設計方案一,副總經理,副總經理,長陽園項目部,總經理,項目發(fā)展部,工程造價部,市場營銷部,總裁,財 務 管 理 部,人 力

13、 資 源 部,行 政 部,經 營 管 理 審 計 委 員 會,靠山居集團中心機構,靠山居房地產公司機構,集團董事局,房地產公司董事會,工程組,技術組,總經理,靠山居集團中心機構,靠山居房地產公司機構,董事長,關鍵崗位設計方案二,副總經理,副總經理,長陽園項目部經理,項目發(fā)展部經理,工程造價部經理,市場營銷部經理,工程主管,技術主管,長陽園項目部,總經理,項目發(fā)展部,工程造價部,總裁,財 務 管 理 部,人 力 資 源 部,行 政 部,經 營 管 理 審 計 委 員 會,靠山居集團中心機構,靠山居房地產公司機構,集團董事局,房地產公司董事會,工程組,技術組,營銷組,總經理,靠山居集團中心機構,靠

14、山居房地產公司機構,董事長,關鍵崗位設計方案三,副總經理,副總經理,長陽園項目部經理,項目發(fā)展部經理,工程造價部經理,工程主管,技術主管,營銷主管,主要部門核心職責描述,項目發(fā)展部核心職能 協(xié)助公司高層進行儲備土地的篩選與決策 協(xié)助公司高層進行房產項目的篩選與決策 負責房產項目立項準備工作 負責辦理各種房地產項目開工所需證件,工程造價部核心職能 組織工程項目預算的制定 組織工程項目招投標的執(zhí)行 組織工程項目決算的制定 負責項目合同管理,主要部門核心職責描述,項目部核心職能 組織工程施工 組織工程項目招投標的執(zhí)行 負責房產項目立項準備工作 負責辦理各種房地產項目開工所需證件,市場營銷部核心職能

15、組織項目的銷售前期準備工作 組織實施項目的市場與銷售工作 組織制定和辦理銷售所需的各種證件、合同和手續(xù) 組織物業(yè)管理方案及合同的制定,主要部門核心職責描述,人力資源部核心職能 根據(jù)集團戰(zhàn)略發(fā)展需要制定人力資源規(guī)劃 制定人力資源政策并監(jiān)督實施 為集團各所屬企業(yè)提供人力資源各項職能的服務，包括但不限于招聘、培訓、薪酬管理與績效考核。,行政部核心職能 為集團所屬企業(yè)提供行政后勤服務 協(xié)助集團所屬企業(yè)解決法律事務相關事宜 協(xié)助總裁維護公共關系 負責集團所屬企業(yè)的檔案管理,完善財務系統(tǒng)的思路框架,集團化財務體系職能框架,資本控制,資本運營系統(tǒng),資金管理系統(tǒng),財務管理系統(tǒng),法人單位1-n,資 產,負 債,

16、損 益,權 益,財務核算系統(tǒng),投 資 者,債 權 人,稅 務 籌 劃,資 產 監(jiān) 管,經營目標,責任中心1-n,目 標 管 理,預 算 管 理,成 本 管 理,分 析 評 價,考核,激勵,結算中心,收入,支出,法人單位1-n 責任中心1-n,資本性支出,其他專項支出,內 部 法 人,外 部 法 人,優(yōu)化資產結構,降低經營風險,擴大融資渠道,實現(xiàn)資本擴張,合并報表,完善財務系統(tǒng)的思路框架,構建集團化核算會計體系,資本控制,治 理 結 構,集 團 化 管 理,財 務 集 中 制,法 人 單 位, 以各法人實體的資產為紐帶，建立集團核算會計體系，澄清集團與各法人間的資產關系,資產管理,完善財務系統(tǒng)的

17、思路框架,構建集團管理會計體系,目標管理,責 任 會 計,預 算 管 理,現(xiàn) 金 流 管 理,核算單位,經營管理, 沿增值鏈和業(yè)務鏈的責任主體，建立集團管理會計體系，實現(xiàn)集團的預算管理,靠山居企業(yè)集團,房地產公司,財務管理部,人力資源部,行政管理部,醬菜公司,運輸公司,科貿公司,經營管理審計委員會,財務、監(jiān)審系統(tǒng)崗位結構圖,靠山居企業(yè)集團總裁,財務總監(jiān),財務管理部主任,經營管理審計委員會主任,主管會計,會計,出納,管理會計,庫管員,經營審計員,管理監(jiān)督員,財務系統(tǒng),監(jiān)審系統(tǒng),企業(yè)集團總裁董事局主席,副主任,本次溝通的內容,對靠山居企業(yè)的基本認識 關鍵流程分析 組織結構設計 關于組織結構設計的說明 關于下一步工作內容及安排,益處: 符合了企業(yè)現(xiàn)狀，適應企業(yè)進一步發(fā)展的要求 利于實施功能定位及模塊化管理 利于理順管理關系，節(jié)約管理資源 挑戰(zhàn): 由于沒有注冊集團而帶來的角色沖突及組織虛置感 集團化運