1、第二章 房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律,1、房地產(chǎn)市場概述 2、房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系 3、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標 4、房地產(chǎn)市場的特性與功能 5、房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 6、政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù),第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述,一、房地產(chǎn)市場的概念 房地產(chǎn)市場： 是指房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域和場所。 從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问健?是所有這些交換和流通關(guān)系的綜合，體現(xiàn)了市場中的當事人之間錯綜復(fù)雜的經(jīng)濟利益關(guān)系。,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述,二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境 影響運行活動各種因素的總和 社會 政治 經(jīng)濟 金融 法律 技術(shù) 資源 國際,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述,三、推動房

2、地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量 1、社會經(jīng)濟因素 社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。 2、社會經(jīng)濟力量 金融業(yè)的發(fā)展 信息、通訊技術(shù)水平的提高 生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變 人文環(huán)境的變化 自然環(huán)境的變化 政治制度的變遷,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,一、房地產(chǎn)市場的需求 1、概念 房地產(chǎn)需求：是指在一個特定時期內(nèi)，消費者在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。 2、房地產(chǎn)需求的特點 1）房地產(chǎn)需求具有整體性 2）房地產(chǎn)需求具有區(qū)域性 3）房地產(chǎn)需求具有層次性,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,一、房地產(chǎn)市場的需求 3、類型 生產(chǎn)性、消費性、投資性

3、4、房地產(chǎn)需求的影響因素 1）收入的變化 2）其他商品的價格變化（替代品，互補品） 3）對未來的預(yù)期 4）政府政策的變化 （貸款利率，稅費）,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,二、房地產(chǎn)市場的供給 1、概念 房地產(chǎn)供給：是指在一個特定時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商在各種可能的價格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。 2、房地產(chǎn)供給的特點 1）房地產(chǎn)供給缺乏彈性 2）房地產(chǎn)供給具有層次性 3）房地產(chǎn)供給具有滯后性,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,二、房地產(chǎn)市場的供給 3、房地產(chǎn)供給的影響因素 1）房地產(chǎn)開發(fā)成本 2）政府政策的變化（土地增值稅費） 3）對未來的預(yù)期,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,三、房地產(chǎn)市場的供

4、求均衡和非均衡 1、供求均衡 即供給與需求的均衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀態(tài)。,價格,數(shù)量,S,D,P,0,M,E,價格,數(shù)量,S,D1,D2,P,P1,0,Q1,Q,Q2,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,三、房地產(chǎn)市場的供求均衡和非均衡 1、供求均衡 RE供求均衡原理的要義： 是供給和需求兩種力量相互作用、相互變化的結(jié)果 均衡狀態(tài)的構(gòu)成要素，不但包括供、需價格，而且還包括供、需數(shù)量一致，二者缺一不可，且相互聯(lián)系、影響 供、需數(shù)量一致，微觀上，表示特定市場、特定房地產(chǎn)商品的供求數(shù)量相當、供求結(jié)構(gòu)吻合；宏觀上，表示一個城市或一個國

5、家的RE供、需數(shù)量相一致,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,三、房地產(chǎn)市場的供求均衡和非均衡 1、供求均衡 RE供求均衡原理的現(xiàn)實意義： 在微觀層次上，房地產(chǎn)商應(yīng)該重視房地產(chǎn)市場供給和需求的變動，重視其均衡狀態(tài)的狀況，及時調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營策略和計劃； 在宏觀層次上，國家應(yīng)該運用稅收、利率、信貸等經(jīng)濟杠桿，刺激或抑制供給或需求，引導供求曲線沿著人們所希望的方向移動，從而達到一個新的均衡狀態(tài)。,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,三、房地產(chǎn)市場的供求均衡和非均衡 2、供求非均衡 即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟運行狀態(tài)。

6、 三種狀態(tài)： A、總量性供不應(yīng)求狀態(tài) B、總量性供過于求狀態(tài) C、結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài) ！均衡是偶然的，幾乎是不存在的； ！非均衡狀態(tài)是絕對的，常見的。,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,三、房地產(chǎn)市場的供求均衡和非均衡 3、RE市場供求均衡條件及其實現(xiàn) A、深化住房制度改革，積極推進住房分配貨幣工資化 B、完善房地產(chǎn)市場體系，為溝通供求創(chuàng)造良好的市場條件 C、著重研究和培育商品房的有效需求，注重供給與需求的總量均衡 D、以需定產(chǎn)，以需促供，注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào),第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,四、房地產(chǎn)市場的體系 房地產(chǎn)市場體系是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的載體 房地產(chǎn)市場體系 是指多種房地產(chǎn)市場互相聯(lián)系

7、、互相制約形成的市場集合體和系統(tǒng)。 按層次分：一、二、三級市場 按用途分： 按交易客體分：土地市場、房產(chǎn)、RE中介、RE金融、物業(yè)管理等,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標,一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) 包括： 總量結(jié)構(gòu)：開發(fā)與銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu) 區(qū)域結(jié)構(gòu)：全國不同區(qū)域、同一城市不同區(qū)域（地段） 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：住宅（別墅、豪宅、商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房）、寫字樓、商業(yè)用房 供求結(jié)構(gòu)：供求檔次和需求水平 投資結(jié)構(gòu)：投資目的、投資方式,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標,二、房地產(chǎn)市場細分 1、按地域細分：城市，區(qū)域，省 2、按房地產(chǎn)用途分：居住，商業(yè)，工業(yè) 3、按存量增量細分：一級，二級，三級 4、按交易形式細

8、分：買賣，租售，抵押 5、按目標市場細分：抵擋，中檔，高檔；青年，老年,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標,三、房地產(chǎn)市場指標,供給指標 存量 新竣工量 滅失量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面積 房屋新開工面積 平均建設(shè)周期 竣工房屋價值,需求指標 國內(nèi)生產(chǎn)總值 人口數(shù) 城市家庭人口 就業(yè)人員數(shù)量 就業(yè)分布 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 城市家庭可支配收入 房屋空間使用數(shù)量 商品零售價格指數(shù) 城市居民消費價格指數(shù),交易指標 銷售量 出租量 吸納量 吸納率 吸納周期 預(yù)售面積 房地產(chǎn)價格指數(shù) 房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)租金,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能,一、 房地產(chǎn)市場的特性 1、市場供給的特點：缺乏彈性，非

9、同質(zhì)性 2、市場需求的特點：廣泛性，多樣性，融資性 3、市場交易的特點：產(chǎn)權(quán)交易，法律性，代理性 4、市場價格的特點：位置決定性，上升性， 個別因素影響性,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能,二、 房地產(chǎn)市場的功能 1、配置存量房地產(chǎn)資源和利益 2、顯示房地產(chǎn)市場需求變化 影響因素：未來預(yù)期收益變化，政府稅收政策影響，收入水平變化或消費觀念變化，原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能,二、 房地產(chǎn)市場的功能 3、指導供給以適應(yīng)需求的變化 變化原因： 建設(shè)新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)使用方式變化 租售價格變化 4、指導政府制定科學的土地供給計劃 5、引導需求適應(yīng)供給

10、條件的變化,住房建設(shè)規(guī)劃編制,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,一、 房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場 S1 房地產(chǎn)市場的參與者,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,土地市場,RE開發(fā)建設(shè)市場,RE銷售市場,RE消費市場,建筑材料市場,RE金融市場,中介服務(wù)市場,物業(yè)管理市場,房地產(chǎn)市場運行機制基本架構(gòu),第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,一、 房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場 1、房地產(chǎn)空間市場 生產(chǎn)、生活空間 2、房地產(chǎn)資產(chǎn)市場 獲取投資收益：租金，轉(zhuǎn)讓增值收益,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,二、 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) 經(jīng)濟波動與經(jīng)濟周期 世界各國的經(jīng)濟發(fā)展表明，在經(jīng)濟總量增長過程中，由于不同時段的增長速度或

11、增長率總是快慢有異、高低有別，導致經(jīng)濟總量在時間序列上的波動現(xiàn)象，即實際增長曲線圍繞趨勢線上下波動，由此反映經(jīng)濟增長與經(jīng)濟波動的關(guān)系。,GDP,T,潛在的GDP水平線,經(jīng)濟波動是重復(fù)出現(xiàn)擴張與收縮的周期波動，經(jīng)濟周期則可稱為從波峰到波谷周期性運動的經(jīng)濟波動。,產(chǎn)生根源 社會總供給和總需求兩個對立面的矛盾和統(tǒng)一。,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,二、 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) 1、定義 是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。 2、房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因 供需、信息、心理、政策、制度、時間等。 3、傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容 擴張，緩慢，蕭條，調(diào)節(jié)，復(fù)蘇，再次擴張,第五節(jié) 房

12、地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,二、 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) 5、房地產(chǎn)市場的自然周期 供給，需求，空置率,B,A,C,D,E,S1 空置率,空置面積：報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。 北京統(tǒng)計信息網(wǎng) 但中國統(tǒng)計年鑒并無空置率的定義和統(tǒng)計數(shù)據(jù)。 當前流行空置率計算方法： A、全社會空置房面積除以全部住房面積； B、空置商品房面積除以最近3年內(nèi)竣工的竣工面積； C、空置商品房面積除以當年竣工的建筑面積。,S2空置率

13、,國外做法： 在海外住房空置率研究中，都沒有把已經(jīng)出售或出租但是沒有人居住的房屋統(tǒng)計在內(nèi)。 蓋伯瑞（Gabriel）和諾薩特（Nothaft）將住宅空置分為兩類：偶然（Incidence）空置和長期（Duration）空置。偶然空置取決于人口流動，而長期空置是市場搜索的必然結(jié)果。長期空置不可避免；偶然空置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、就業(yè)機會及移民流動等要素密切相關(guān)。,S2空置率,有人說：“按國際通行慣例，空置率在5%至10%之間為合理區(qū)；空置率在10%至20%之間屬危險區(qū)；空置率在20%以上為嚴重積壓區(qū)，極度危險?！?？ 所謂“國際警戒線”恐怕憑空杜撰，說話者試圖傳遞何樣信息？ 住宅空置是一個市場顯現(xiàn)，除

14、了加強銀行信貸紀律之外，不需要設(shè)置什么“警戒線”。,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,二、 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) 6、房地產(chǎn)市場的投資周期,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,二、 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) 7、房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系 兩者相互聯(lián)系和相互影響，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,二、 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) 8、房地產(chǎn)市場周期的特點 1）在經(jīng)濟周期中，房地產(chǎn)業(yè)進入高漲階段，相對于國民經(jīng)濟周期來說要較為提前些； 2）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應(yīng)更早到來； 3）房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對長一些；

15、 4）房地產(chǎn)業(yè)相對比較容易波動，房地產(chǎn)周期波幅比整體國民經(jīng)濟周期波幅更大一些； 5）房地產(chǎn)周期性波動帶有明顯的區(qū)域性特點。,19942006中國房地產(chǎn)投資增長率走勢圖,1979-1991 屬于恢復(fù)階段，周期性難以顯現(xiàn)； 1992-1993 高速增長期，可看作繁榮階段； 1994-1996 衰退階段； 1997-1999 蕭條階段； 1999-2000 復(fù)蘇階段； 2000- 新的繁榮階段,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 1、房地產(chǎn)泡沫及成因 S1 泡沫經(jīng)濟 “泡沫狀態(tài)這個名詞，隨便一點說，就是一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)的過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產(chǎn)生還

16、要漲價的預(yù)期，于是吸引新的買主這些人一般只是想通過買賣謀取利潤，而對這些資產(chǎn)本身的使用或產(chǎn)生盈利的能力不感興趣。隨著漲價常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價格暴跌，最后以金融危機告終?！?金德爾博格 新帕爾格雷夫經(jīng)濟學大辭典 1992年版,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 1、房地產(chǎn)泡沫及成因 S2 泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟泡沫 經(jīng)濟泡沫 指的是在經(jīng)濟發(fā)展過程中經(jīng)常出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象。（具體表征：上下起伏的經(jīng)濟周期） 泡沫經(jīng)濟 則專指那些由于經(jīng)濟投機活動而導致市場價格大起大落的現(xiàn)象。 區(qū)別（市場機制） 對經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生制衡 均衡點 對泡沫經(jīng)濟無能為力 均衡點,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律

17、,三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 1、房地產(chǎn)泡沫及成因 房地產(chǎn)泡沫定義：是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。 房地產(chǎn)泡沫形成的過程： 較大群體對RE市場的樂觀共識 比較發(fā)達的房地產(chǎn)市場交易，容易買進賣出 在房地產(chǎn)交易市場上投機資金占用時間比較短 購房容易得到銀行支持，從而放大購買能力 銀行要能夠吸收更多儲蓄，才能支付越來越多的借貸,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 1、房地產(chǎn)泡沫及成因 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因： 土地有限和稀缺（基礎(chǔ)） 投機需求膨脹（直接誘因） 金融機構(gòu)過度放貸 （金融流動性過剩，直接助

18、燃劑）,S,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,社會需求大致上可分為兩類:真實需求和投機需求。 區(qū)別： 第一，真實需求和投機需求的目的不一樣。 第二，資金占用時間長短不同。投機需求占用資金的時間短于真實需求。 第三，真實需求往往比較穩(wěn)定，可以從過去歷史數(shù)據(jù)來判斷下一期的需求。 第四，投機需求在財富轉(zhuǎn)移上的作用要遠遠大于一般的真實需求。,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,在投機和投資之間原本就沒有什么很清楚的界限。在一定條件下正常的投資很快就轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C行為。有些人買房子的目的不是為了居住，放在那里等待房價上漲。希望在高價位上出售，從中獲利。這樣的購房具有一定的投機成分在內(nèi)，但是在經(jīng)濟理論上卻無可非議。 如

19、果只是買一套或幾套住宅，放在那里等升值，在大多數(shù)情況下屬于投資行為。投資自然希望有一定的回報，否則何必投資？如果打算買上很多的住宅，在抬高房價之后再賣出去，那就有投機之嫌。,Q,S1,D2,D1,P,P0,0,Q0,S2,D3,A,在一般商品市場上，當價格上升的時候需求減少，當價格下降的時候需求增加。需求曲線必然有負斜率。,當投機需求過盛的時候，商品房的需求曲線擁有正斜率：東西越貴，買的人越多。,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 1、房地產(chǎn)泡沫及成因 危害 破壞穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境 降低社會生產(chǎn)和資源配置效率 阻礙工農(nóng)業(yè)的發(fā)展 助長地下經(jīng)濟和非法活動 加大貧富差距和國

20、民收入不平等 敗壞社會風氣 破壞金融秩序，導致銀行危機,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,附：中國的房地產(chǎn)泡沫 1、區(qū)域性的 2、以海南為代表 1988.4.13建省 1993年國家金融整頓 1997年海南銀行倒閉Re泡沫的直接后果 3、影響,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 2、“過度開發(fā)”及誘因 定義：是指市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。 誘因：開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差 開發(fā)商之間的博弈和非理性行為 開發(fā)資金的易得性,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 3、房地產(chǎn)泡沫和“過度開發(fā)”的區(qū)

21、別與聯(lián)系 區(qū)別：反映層面不同（供需，價格） 嚴重程度和危害性不同 在周期循環(huán)中所處階段不同 參與者動機不同（長期和短期效益） 聯(lián)系：都是市場價值的偏離； “過熱”不一定產(chǎn)生泡沫， 但“泡沫”一定會產(chǎn)生過熱（誘因）,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 4、房地產(chǎn)泡沫的衡量 實際價格/理論價格、房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率、房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)、房價收入比、住房支付能力指數(shù)、房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求,S2房價收入比,1、出處 瑞納特（Bertnard Renaud），1989年研究報告指出，發(fā)達國家中房價收入比1.85.5，發(fā)展中國家4.06.1，

22、窮國和富國房價收入比大不相同。 聯(lián)合國人居中心，1998年對96個國家和地區(qū)進行統(tǒng)計公布房價收入比，各國離散度相當大，0.830，均值8.4，中位數(shù)6.4。 報告非學術(shù)研究論文，未給出房價收入比的定義。被譯為中文后廣為流傳。,S2房價收入比,2、不能用來進行國際比較 房價的統(tǒng)計對象選擇不同 房價的統(tǒng)計定義千差萬別 面積含義分歧 居民年全部收入上各國分歧更大,S2房價收入比,3、國內(nèi)做法 國務(wù)院，199823#關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知中，房價收入比：本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比。 數(shù)據(jù)定義千差萬別，房價收入比各有內(nèi)涵，只

23、能用于時間序列的縱向比較，而不能用于在不同國家和地區(qū)之間的橫向比較。,S2房價收入比,“房價收入比沒有國際警戒線” 歐洲房地產(chǎn)研究聯(lián)合會主席本特.特納2006.4.22在北京接受記者采訪時明確表示。 世界銀行的結(jié)論是：在低收入國家，房價收入比普遍偏高，但并不一定意味著房地產(chǎn)市場存在泡沫破裂的危險。,S2房價產(chǎn)價格指數(shù),1、房地產(chǎn)價格指數(shù)的起源及其意義 價格指數(shù)最早產(chǎn)生于18世紀的歐洲，起源于物價指數(shù)。對房地產(chǎn)價格指數(shù)的研究則是20世紀30、40年代以后才開始盛行的。,在我國香港，房地產(chǎn)價格指數(shù)沒有采取綜合形式，而是根據(jù)各類型的物業(yè)編制分類、分地區(qū)的房地產(chǎn)價格指數(shù)。其中，公認權(quán)威的房地產(chǎn)價格指數(shù)

24、是香港差餉物業(yè)估價署公布的各項房地產(chǎn)價格指數(shù)，該指數(shù)將全港物業(yè)按用途分為住宅、寫字樓、零售業(yè)樓宇以及工業(yè)廠房，同時將各類型物業(yè)進一步的細分。 在內(nèi)地，自1995年開始研制開發(fā)及應(yīng)用中房指數(shù)系統(tǒng)以后，全國各地日益重視房地產(chǎn)價格指數(shù)編制的研究，1997年國家計委、國家統(tǒng)計局聯(lián)合下達“關(guān)于開展房地產(chǎn)價格指數(shù)編制工作的通知”，1998年在全國選擇35個大中城市進行房地產(chǎn)價格指數(shù)編制工作，并定期向社會公布。,2、我國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) （1）中房指數(shù)系統(tǒng) 中房指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）是中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（China Real Estate Index System）的簡稱，是一套以價格指數(shù)形式來揭示并反映全國

25、各主要城市房地產(chǎn)市場發(fā)展和變化軌跡的指標體系。 中房指數(shù)系統(tǒng)由中國房地產(chǎn)協(xié)會、國務(wù)院發(fā)展研究中心和中國房地產(chǎn)開發(fā)集團三方發(fā)起，中房集團企業(yè)顧問公司精心籌劃組織和具體操作，1995年初開始運行。 中房指數(shù)由國家發(fā)展計劃委員會和國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布，國家成立有中房指數(shù)系統(tǒng)辦公室，目前公布的中房指數(shù)包括大陸16個城市和香港。,中房指數(shù)采用了抽樣調(diào)查方法，在對市場商品房項目進行調(diào)查的基礎(chǔ)之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進行較長時間的跟蹤調(diào)查。 中房指數(shù)將物業(yè)按用途分為住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房、辦公用房和廠房倉庫4大類，以1994年11月北京物業(yè)的比較價格為基值，各城市的4類物業(yè)的銷售價格為依據(jù)，

26、分別分為高、中、低3檔，以各類各檔次物業(yè)的銷售量為權(quán)計算4類物業(yè)的平均價格，最后將這4類物業(yè)的平均價格以竣工量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價格，并以此平均價格作為各城市的物業(yè)比較價格，運用下列公式計算各城市的房地產(chǎn)價格指數(shù)。 某時期城市房地產(chǎn)價格指數(shù)=某時期該城市物業(yè)比較價格/1994年11月北京物業(yè)比較價格100%,。 （2）武房指數(shù)系統(tǒng) 2000年7月，武漢市房地產(chǎn)管理局和武漢市房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)向社會推出武房指數(shù)系統(tǒng)，并首次通過網(wǎng)絡(luò)公布。武房指數(shù)系統(tǒng)是繼上房指數(shù)后第二家城市房地產(chǎn)指數(shù)，也是全國第一家由政府部門發(fā)布的房地產(chǎn)指數(shù)，該系統(tǒng)將成為衡量武漢房地產(chǎn)市場行情漲落的一個標準尺度，為政府部門、投資者、

27、投資機構(gòu)提供政策和研究參考。 武房指數(shù)系統(tǒng)由分類物業(yè)指數(shù)和綜合物業(yè)指數(shù)組成，以2000年3月為基期、以2000年3月房地產(chǎn)價格指數(shù)1000點為基值，每季度第一個月16日向社會發(fā)布前一季度的武房指數(shù)。 武房指數(shù)系統(tǒng)從武漢市房地產(chǎn)市場公開銷售的房屋中選取50個具有代表性的房屋為樣本，并且在選取樣本時，要充分考慮區(qū)域間的平衡和樓盤的品質(zhì)，同時根據(jù)市場變化對樣本作適應(yīng)性調(diào)整。武房指數(shù)基期的各項數(shù)據(jù)均來自50個樣本樓盤于2000年3月的基價，季度的各項數(shù)據(jù)來自樣本樓盤該季度銷售面積和價格的綜合統(tǒng)計及整合。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，武房指數(shù)系統(tǒng)較國內(nèi)其他房地產(chǎn)指數(shù)更具權(quán)威性、科學性、全面性和靈敏性。,討論 中國房地

28、產(chǎn)價格,一、中國的房地產(chǎn)價格,19982005年全國住房價格變化圖,19982005年全國商品住宅、經(jīng)濟適用房投資總額（億元）,19982005年全國商品住宅、經(jīng)濟適用房新開工面積（萬平方米）,中國的房地產(chǎn)價格,中國的房地產(chǎn)價格,房價攀升的原因 1、房地產(chǎn)市場需求強勁是拉升房價的動力 城鎮(zhèn)職工住宅進入換代期 購置第二套房 城市化步伐加快 城市居民的新投資方向 2、非理性、投資性、甚至是投機性購房助推房價的攀升 3、國外和境外機構(gòu)及其人員的購房需求增加 4、城市改造和拆遷所帶來的被動性購房需求,中國的房地產(chǎn)價格,房價攀升的原因 5、鋼材、水泥等原材料價格的上漲，房屋環(huán)境和質(zhì)量的提升 6、開發(fā)商

29、哄抬房價（及媒體）,中國的房地產(chǎn)價格,房價攀升的原因 8、金融助推作用 9、住房結(jié)構(gòu)性失衡（供給和需求） （反映出政府、開發(fā)商對利益的追逐）,國家政策應(yīng)對,溫家寶3月5日在十一屆全國人大三次會議上作政府工作報告 ：要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 一是繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程 中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元，比上年增加81億元。建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。擴大農(nóng)村危房改造試點范圍。各級政府要切實負起責任，嚴格執(zhí)行年度建設(shè)計劃，確保土地、資金和優(yōu)惠政策落實到位。,二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費。 增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項目審批和建設(shè)進度。規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導住房租賃消費。盤活住房租賃市場。 三是抑制投機性購房。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預(yù)售制度。,四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度