1、寧鄉(xiāng)住宅調(diào)研報(bào)告,寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場調(diào)研住宅部分,調(diào)研提綱,一、市場解析 二、寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 三、寧鄉(xiāng)市場在建、在售、籌建樓盤調(diào)研 四、寧鄉(xiāng)市場中小戶型專項(xiàng)研究 五、寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場調(diào)研總結(jié),一、市場解析,1、寧鄉(xiāng)縣區(qū)域/交通,寧鄉(xiāng)，隸屬長沙，是省會(huì)長沙的西大門，也是長沙西部經(jīng)濟(jì)版塊的重要組成部分。寧鄉(xiāng)總面積2906平方公里，人口130萬。寧鄉(xiāng)共有33個(gè)鎮(zhèn)、鄉(xiāng)和1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。縣城為玉潭鎮(zhèn)，城市建成面積32.8平方公里，常住人口26.8萬。,寧鄉(xiāng)地處湘中北部、湖南“五區(qū)一廊”金三角地帶，是一體化中長株潭通往湖南五分之三以上地區(qū)的必經(jīng)之路和第一站，也是粵、港、澳和東南沿海通往川、渝和湘西、鄂西

2、的必經(jīng)之路。這使寧鄉(xiāng)成為湖南一個(gè)重要人流、物流、信息流中心。寧鄉(xiāng)交通發(fā)達(dá)便捷，洛湛鐵路貫通南北，石長鐵路連接?xùn)|西，長虹高速、319國道貫穿縣境；金洲大道把縣城、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金洲新區(qū)、長沙高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、長沙市連接成片，多條省、市、縣公路構(gòu)成寧鄉(xiāng)內(nèi)外四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。,寧鄉(xiāng)縣城經(jīng)濟(jì)在長沙屬于較高水平，有“湖南四小龍”之稱，外來投資在寧鄉(xiāng)近年經(jīng)濟(jì)增長占60%的份額。經(jīng)濟(jì)總量在湖南排名第三位。湖南寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是2003年3月經(jīng)國家發(fā)改委批準(zhǔn)成立的全國僅兩家“國家中小企業(yè)科技工業(yè)園”之一。2009年，寧鄉(xiāng)縣躋身“全國百強(qiáng)縣”，名列第87位。,2、城市發(fā)展規(guī)劃要點(diǎn)分析,根據(jù)最新

3、寧鄉(xiāng)城區(qū)總體規(guī)劃的修訂意見，至2030年，縣城將得到進(jìn)一步發(fā)展，撤縣設(shè)市，建一個(gè)用地規(guī)模78平方公里，擁有人口60萬的中等城市。 寧鄉(xiāng)的城市發(fā)展方向，必然是東接長沙，西接益陽，已劃入“3+5”城市圈，2014年城市城際鐵路連通，北面工業(yè)適度發(fā)展，東面為銜接長沙，現(xiàn)以工業(yè)為主，適度配以相關(guān)配套和娛樂設(shè)施，整體城市以工業(yè)為主。,東接長沙，西靠益陽，縱向發(fā)展和橫向發(fā)展轉(zhuǎn)變,寧鄉(xiāng),3、城市發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃,“工業(yè)新城+居住組團(tuán)+主次商圈”的城市格局,寧鄉(xiāng)由小型縣城向中等城市轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大城市輻射區(qū)域范圍，將進(jìn)一步加強(qiáng)城市在區(qū)域內(nèi)的影響，吸引更多的城鎮(zhèn)本地居民以及外地消費(fèi)者投資資金涌入； 大河西先導(dǎo)區(qū)寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)

4、開發(fā)區(qū)，催化城市化水平的提升，更催生大量房地產(chǎn)消費(fèi)需求，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來廣闊前景。,主次兩商圈 老城區(qū)將繼續(xù)充當(dāng)寧鄉(xiāng)商業(yè)核心的地位，但隨著居住組團(tuán)的發(fā)展建設(shè)，寧鄉(xiāng)商業(yè)將逐漸向四周輻射，商業(yè)面會(huì)增大。,工業(yè)新城 寧鄉(xiāng)向東開辟金洲新區(qū)，主要以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，對接長沙河西麓谷高科技產(chǎn)業(yè)帶，帶動(dòng)寧鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)化向國際接軌，金洲新區(qū)將成為未來寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的高增長點(diǎn)，也將為寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來足夠的需求。,居住組團(tuán) 二環(huán)至三環(huán)區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥沓鞘械闹饕幼^(qū)域，特別是玉潭新城、行政中心周邊，該區(qū)域具有優(yōu)良的地理位置和植被環(huán)境，適合城市居民對居住環(huán)境的要求，將形成繞城市中心的環(huán)狀居住組團(tuán)格局。,小結(jié)：寧鄉(xiāng)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀

5、分析,寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)向好。,寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展為寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)提供了良好的發(fā)展環(huán)境；,寧鄉(xiāng)城市化拓展步伐的提速為寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展提供了機(jī)遇；,寧鄉(xiāng)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平及收入水平提高，為寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)。,二、寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,近年寧鄉(xiāng)商品房施工面積情況（萬平方米）,施工面積近年增勢迅猛，2011年接近前兩年總和，后續(xù)市場競爭將日益激烈。,1、施工面積逐年猛增,近年寧鄉(xiāng)商品房竣工面積情況（萬平方米）,商品房竣工面積逐年上漲，大多數(shù)樓盤處于籌建或在建階段，未來幾年集中上市現(xiàn)象將導(dǎo)致市場競爭日益激烈。,2、竣工面積相比之前大幅上漲，未來幾年供應(yīng)將持續(xù)增高，競爭激烈,近年寧鄉(xiāng)商

6、品房銷售面積情況（萬平方米）,近年市場銷售面積自09年以來持續(xù)增長，民眾購房熱情高漲，眾多投資性需求 涌入房地產(chǎn)供需市場。 2011年全市完成銷售面積約2177萬平米，寧鄉(xiāng)縣房產(chǎn)銷量僅占全市比重的6.5%， 寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場還有一定發(fā)展空間。,3、銷售面積增長、購房需求涌入市場,4、近幾年銷售均價(jià)持續(xù)攀升，2011年10月份開始，受整體市場萎靡影響，有下降趨勢,小結(jié)：寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析,2011年下半年寧鄉(xiāng)市場推出樓盤較多，如鉑金漢宮、羅馬假日、海博星河綠洲、福臨門名郡、花語王朝、五街國際、中水一品等，眾多樓盤都想利用“金九銀十”時(shí)機(jī)與春節(jié)期間的銷售旺季進(jìn)行開盤推出； 目前推出樓盤原計(jì)劃進(jìn)

7、行蓄客，再開盤，由于受到一、二線城市房價(jià)下跌、利率上調(diào)、樓市萎靡等因素影響，樓市已悄然轉(zhuǎn)化成買方市場，大部分樓盤都因?yàn)樾羁土坎蛔愣七t開盤時(shí)間，如龍灣一品、海博星河綠洲，另外一部分改為暗推，如鉑金漢宮、南國水鄉(xiāng)等。,三、寧鄉(xiāng)市場在建、在售、籌建樓盤調(diào)研,目前寧鄉(xiāng)在建項(xiàng)目約有51個(gè)，待建項(xiàng)目約有22個(gè)。 未來1-2年內(nèi)寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場將有近30個(gè)項(xiàng)目推向市場，估計(jì)推出建筑面積將達(dá)到約550萬平方米，即說近兩年內(nèi)平均將有250萬平方米的量推向市場，由此可見，未來的市場競爭將是異常的激烈。,目前市場在建、將建項(xiàng)目分布如下：,主要在建項(xiàng)目,主要待建項(xiàng)目,1、主要在售與即將推出樓盤分布,福臨門 名郡,兆基

8、君城,福臨門 名郡,花語王朝,綠地中央花園,海博星河綠洲,中央領(lǐng)御,冠源愛情灣,藍(lán)色港灣,大璽門,中源凝香花都,水木清華,人民路九號(hào),金域藍(lán)灣,財(cái)富廣場,公園道一號(hào),一品江山,藍(lán)庭國際城,水晶酈城,九環(huán)紫金城,春城萬象廣場,一品天下,裕源國際山莊,經(jīng)典生活,財(cái)富金莊,泊山雅境,朝廷,濱江新外灘,富貴世家,龍華山莊,東城怡園,東城麗都,皇庭上品,假日摩洛哥,瀾灣,碧桂園山湖城,五街國際,水木天成,2、典型樓盤住宅戶型特征分析,供給特征：總體市場從以中大戶型為主的局面向以中小戶型為主的市場格局轉(zhuǎn)變，戶型面積比例處于更新?lián)Q代階段。 2009年前三房（包括三房）以下市場供應(yīng)量比例占片區(qū)內(nèi)總供應(yīng)量的62

9、.1%；2009年后，由于大量樓盤的更新?lián)Q代，一房、兩房的小戶型單位供應(yīng)激增，三房（包括三房）以上的市場供應(yīng)量比例驟減為總供應(yīng)量的46.15%，并且90平米以下的中小戶型面積供應(yīng)量呈幾何倍數(shù)上漲。 需求特征：中小戶型相對暢銷，三房（包括三房）以上積壓量較大。 表一：戶型統(tǒng)計(jì),戶型統(tǒng)計(jì)（表一）,戶型統(tǒng)計(jì)（表二）,3、典型樓盤住宅市場價(jià)格特征分析,價(jià)格特征：自2011年春節(jié)后寧鄉(xiāng)項(xiàng)目開始普遍降價(jià)，目前已經(jīng)進(jìn)入第二輪降價(jià)潮，降價(jià)幅度增大；目前寧鄉(xiāng)在售樓盤平均報(bào)價(jià)單價(jià)約3656元/平米。 開盤價(jià)格區(qū)間變化 2011年8-11月份期間樓盤開盤價(jià)格區(qū)間為3600-4200元/ ，屬于寧鄉(xiāng)正常價(jià)格區(qū)間，但是

10、隨著10月樓市的忽然轉(zhuǎn)變，此期間開盤的樓盤開始用折扣、降價(jià)等方式進(jìn)行促銷；而12月份開盤樓盤結(jié)合了市場動(dòng)態(tài)與消費(fèi)者心理變化，采取了低價(jià)開盤，如五街國際以一口價(jià)3555元/，華都麗景以低均價(jià)3100-3500元/開盤。 各盤開盤價(jià)/現(xiàn)價(jià)詳見下表：,典型樓盤價(jià)格分析（一）,典型樓盤價(jià)格分析（二）,4、寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場板塊劃分及樓盤個(gè)案調(diào)查,寧鄉(xiāng)住宅市場分為行政板塊、老城及濱江區(qū)板塊、南城板塊、東城板塊、寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)以及金洲板塊六大板塊。,福臨門名郡,綠地中央花園,區(qū)域標(biāo)桿樓盤,行政板塊的區(qū)域標(biāo)桿性樓盤以 福臨門名郡、 五街國際、 綠地中央花園、 中源凝香華都為例。,中源凝香華都,4.1、行政板塊代表性

11、樓盤,五街國際,行政板塊的區(qū)域 特點(diǎn),該板塊雄踞寧鄉(xiāng)新區(qū)； 主要依托縣政府北遷，是寧鄉(xiāng)未來的行政、經(jīng)濟(jì)以及文化中心，也是目前寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展最火熱的板塊； 目前區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模都較大，項(xiàng)目都非常重視自身的內(nèi)部配套完善、綠化景觀的打造，以及整體形象的先期展示。,福臨門名郡項(xiàng)目是集單身公寓、二三房和復(fù)式樓為一體的大盤,地處寧鄉(xiāng)大道與三環(huán)線交界處，緊鄰長常高速、輕軌寧鄉(xiāng)站、通往長沙市區(qū)比較便利，大約半小時(shí)的車程，而去寧鄉(xiāng)縣城大概十分鐘左右的車程，交通十分便捷。項(xiàng)目內(nèi)將設(shè)有40萬平米地中海園林，噴泉廣場、球場和休閑會(huì)所。項(xiàng)目總占地面積137畝，純地中海風(fēng)情；擁有3000平米水系，擁有社區(qū)游泳池。地勢

12、西高東低階梯式景觀。 附近的金海實(shí)驗(yàn)小學(xué)離項(xiàng)目大概100米，金海的教育質(zhì)量很被寧鄉(xiāng)人認(rèn)可，方便了居民的子女教育。寧鄉(xiāng)唯一一家五星酒店通程大酒店離項(xiàng)目僅有300米。離項(xiàng)目百余米處有農(nóng)行和農(nóng)村信用社，居民金融業(yè)務(wù)辦理比較方便。,項(xiàng)目共分為三期；第一期1-6棟為11層小高層，7號(hào)棟為18層復(fù)式，主要剩余產(chǎn)品為復(fù)式；第二期8-11號(hào)棟18層，產(chǎn)品以二房、三房為主，正在認(rèn)籌；第三期尚未動(dòng)工。,福臨門名郡,主力戶型：90-100平米兩房、116-136平米三房,主力戶型：兩房、三房、復(fù)式 特征分析： 規(guī)劃布局上采用最大間距化布局，保證樓距最大化； 每戶有最佳的景觀朝向和日照朝向，南北通透的布局； 7號(hào)棟純

13、復(fù)式，上下兩層夾隔離層。項(xiàng)目復(fù)式兩房、三房在項(xiàng)目產(chǎn)品中占有重要比重； 一房產(chǎn)品主要為投資客戶。,福臨門名郡,項(xiàng)目可借鑒點(diǎn)：低價(jià)入市、產(chǎn)品類型豐富,低價(jià)入市，低于寧鄉(xiāng)同等產(chǎn)品價(jià)格，已至產(chǎn)品熱銷； 一期產(chǎn)品客戶消費(fèi)群，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占到60%； 戶型產(chǎn)品豐富，從一房、兩房、三房、復(fù)式滿足各類人群需求。,福臨門名郡,五街國際項(xiàng)目打造首個(gè)霧森系統(tǒng)社區(qū)，首個(gè)國際酒店級(jí)物業(yè)服務(wù)社區(qū)，首個(gè)三網(wǎng)融合社區(qū)，首個(gè)東南亞濕地園林社區(qū)。,五街國際項(xiàng)目位于寧鄉(xiāng)大道和金洲大道的交匯處?？偨ㄖ娣e近20萬平米，小區(qū)共有6棟18-33層的高層住宅及2棟百米雙子塔樓組成，共約2000戶。 項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分對接和引入國際理念，一經(jīng)

14、面世就在寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場樹立了多個(gè)第一：首個(gè)霧森系統(tǒng)社區(qū)，首個(gè)國際酒店級(jí)物業(yè)服務(wù)社區(qū)，首個(gè)三網(wǎng)融合社區(qū)，首個(gè)東南亞濕地園林社區(qū)。 小區(qū)建筑采用art-deco風(fēng)格，優(yōu)雅大氣，擁有百米樓間距。2萬平米純正東南亞濕地園林鋪陳于整個(gè)住居，靜謐宜居。更打造4000平米的大型市民廣場，坐擁繁華。項(xiàng)目一期75%以上的戶型采用了n+1設(shè)計(jì)，面積從90190平米不等，體現(xiàn)了高贈(zèng)送高得房率的性價(jià)比優(yōu)勢，讓廣大消費(fèi)者真正體驗(yàn)“居住的國際氣質(zhì)”。,項(xiàng)目預(yù)計(jì)分三期開發(fā)； 一期為1、2、3號(hào)棟n+1戶型； 二期為4、5、6號(hào)棟； 三期7、8號(hào)棟為酒店式公寓。,五街國際,期,二期,五街國際2011年12月5日開盤，主推二至

15、四房90到186平米房源，折后起價(jià)3555元/平米起 1-3f:一口價(jià)3555元/ 4-10f:一口價(jià)3688元/ 11f:3988元/ 11f以上每高一層加價(jià)30元/。,五街國際,一期預(yù)售,二期,項(xiàng)目戶型分析 主力戶型：2+1、3+1,空間感和實(shí)用性進(jìn)行了完美結(jié)合，戶型方正、通透采光性好、景觀視野優(yōu)越； 項(xiàng)目一期75%以上的戶型采用了n+1設(shè)計(jì)，面積從90190平米不等，體現(xiàn)了高贈(zèng)送高得房率的性價(jià)比優(yōu)勢； 每戶有最佳的景觀朝向和日照朝向，南北通透的布局； 塔樓設(shè)計(jì)，開闊的視野，開放通透的社區(qū)空間。,五街國際,1、2號(hào)棟b戶型 - 98.02 n+1可變戶型，多面積贈(zèng)送，實(shí)用入戶花園倍添魅力；

16、 百變空中花園可做臥室、書房，超值贈(zèng)送一半面積； 純板式南北通透，南向景觀主臥，超寬飄窗，攬陽光美景入懷； 客廳落地窗設(shè)計(jì)，享受午后陽光。,98.02，2+1可變戶型，實(shí)用入戶花園和百變空中花園，超值贈(zèng)送一半面積；純板式南北通透，南向景觀主臥，盡攬美景。,五街國際,項(xiàng)目可借鑒點(diǎn)：戶型創(chuàng)新n+1、特色小區(qū)打造,五街國際,戶型創(chuàng)新，采用了n+1設(shè)計(jì)，面積從90190平米不等，體現(xiàn)了高贈(zèng)送高得房率的性價(jià)比優(yōu)勢； 特色小區(qū)打造，在寧鄉(xiāng)為首個(gè)霧森系統(tǒng)社區(qū)，首個(gè)國際酒店級(jí)物業(yè)服務(wù)社區(qū)，首個(gè)三網(wǎng)融合社區(qū)，首個(gè)東南亞濕地園林社區(qū)； 目前項(xiàng)目銷售優(yōu)惠活動(dòng)：一、買房有兩種贈(zèng)送，一種直接減6萬元，一種是買房送車庫（

17、需要申請）；二、首付只需一成，開發(fā)商墊付2成，2012年年底客戶還清開發(fā)商墊付的2成。,位于寧鄉(xiāng)縣城北部新城區(qū)、縣行政中心核心區(qū)域，北靠寧鄉(xiāng)縣行政中心廣場和二環(huán)路交通要道，東臨花明路，西接春城路，南接富豪山莊二期和盛世華城，城市中央景觀軸線處于小區(qū)正東側(cè)，場地東北角為市民廣場，占據(jù)寧鄉(xiāng)城市行政板塊核心區(qū)位，是寧鄉(xiāng)未來行政、經(jīng)濟(jì)、金融的中心地段。 整體建筑風(fēng)格采用art-deco風(fēng)格，即現(xiàn)代裝飾主義。引入“小區(qū)入口組團(tuán)共享大堂入戶大堂門禁”三級(jí)物業(yè)管理理念強(qiáng)化組團(tuán)居民的歸屬感和鄰里感，完全的人車分流，旨在營造居住高雅品質(zhì)，打造繼綠地紫金公館后、寧鄉(xiāng)品質(zhì)樓盤的代表作，成為引領(lǐng)寧鄉(xiāng)縣城高檔品質(zhì)住宅的

18、標(biāo)桿性樓盤！,綠地中央花園項(xiàng)目集金融、辦公、住宅、商業(yè)于一體的城市綜合體，引領(lǐng)寧鄉(xiāng)縣城高檔品質(zhì)住宅的標(biāo)桿性樓盤,綠地中央花園,項(xiàng)目分三期開發(fā)； 整個(gè)項(xiàng)目均為高層住宅，共包括：2棟17層 ，9棟18層，9棟22層。 其中一期將推出8棟房源，2棟17層、6棟18層，其中2棟兩梯三戶，1棟一梯三戶，1棟兩梯四戶，4棟一梯兩戶。,項(xiàng)目一期產(chǎn)品為1-13號(hào)棟，面積主要為120-140平產(chǎn)品； 4號(hào)棟為裙樓，為兩層商業(yè)物業(yè)，靠花明北路，為花明北路商業(yè)次街一部分； 1、2、5、6、8、11、12、13號(hào)棟為項(xiàng)目住宅，7號(hào)棟為入戶大堂。,綠地中央花園,綠地中央花園 戶型分析,戶型：2房2廳 面積：87.71

19、功能分區(qū)明顯，干濕分離，實(shí)用性強(qiáng)； 廚房自帶生活陽臺(tái)，創(chuàng)造專屬休息空間； 主次臥分布合理，互不干擾，私密性佳； 客廳南向陽臺(tái)設(shè)計(jì)，視野開闊，采光較好。,戶型：3房2廳 面積：136.21 獨(dú)立空中花園，體驗(yàn)獨(dú)享美景樂趣 客廳方正，空間大，采光充足； 主次臥分布合理，互不干擾，私密性佳； 陽臺(tái)、客廳、餐廳通透一線，采光通風(fēng)效果極佳。,從戶型配比看，主力戶型為120-140平米的三房兩廳為主，占到60%以上的體量，85-107平米的兩房兩廳有33%以上的體量，可見兩、三房產(chǎn)品依然是寧鄉(xiāng)的主要需求。從產(chǎn)品戶型來看：項(xiàng)目的主力戶型還是三房產(chǎn)品，項(xiàng)目預(yù)期隨著房價(jià)的不斷推高，二房產(chǎn)品將逐漸被寧鄉(xiāng)市場所接受

20、，因此二房產(chǎn)品也占很大一部分。從產(chǎn)品面積來看：項(xiàng)目試圖逐步的改變寧鄉(xiāng)人的居住觀念，戶控面積趨小，而且開發(fā)設(shè)計(jì)了3+1戶型以增加功能區(qū)間，同時(shí)減少總價(jià)的支出。,綠地中央花園,項(xiàng)目可借鑒點(diǎn)：商業(yè)街打造、建筑風(fēng)格,綠地集團(tuán)品牌，通過前期的宣傳推廣，使綠地品牌概念深入人心，在寧鄉(xiāng)獲得一定的市場認(rèn)可度；中央商業(yè)街區(qū)是綠地項(xiàng)目最大的規(guī)劃特色，也是最重要的賣點(diǎn)之一； 綠地在寧鄉(xiāng)自從亮相以來屬于高端樓盤形象定位，2010年至2011年9月份寧鄉(xiāng)消費(fèi)者購買熱情高漲，開盤形式都采取了蓄客、排隊(duì)購房開盤的形式； 綠地中原花園開盤采取“樓王政策”，開8號(hào)棟，把價(jià)格提升了4000-4400元/平米，2011年12月份開

21、盤由于蓄客量不足，采取暗推、內(nèi)部認(rèn)購方式開盤，這一批至今售出35套 ； 項(xiàng)目一期一、二批、三批2010年12月18日開盤至今，共推出房源718套房源，銷售均價(jià)為4200元/； 2012年下半年開始開發(fā)8、9、10號(hào)棟，總共約300套。,綠地中央花園,中源凝香華都項(xiàng)目位于市政府的核心板塊，47萬方的大社區(qū)，周邊配套和項(xiàng)目配套齊全,位于市政府的核心板塊，屬于新行政中心，地理位置優(yōu)越。 交通方便，東臨人民北路、南至一環(huán)路、西依花明北路、北接新康路的交通網(wǎng)絡(luò)，出行非常便利，到長沙、京珠高速以及金洲大道均十分方便。 周邊配套設(shè)施相當(dāng)完善，有天元大酒店、民潤多超市、寧鄉(xiāng)縣幼兒園、玉潭中學(xué)、縣一中、縣人民醫(yī)

22、院、中國建設(shè)銀行、縣行政中心等市政配套相伴左右。 寧鄉(xiāng)唯一室內(nèi)恒溫游泳池、社區(qū)幼兒園、健身房等，超高的項(xiàng)目基本配備，滿足居住需求。,中源凝香花都,該項(xiàng)目分四期開發(fā)建設(shè)；由43棟9-22層小高層和高層組成。二期共8棟，由6棟17層高層、2棟12層小高層組成。 項(xiàng)目住宅面積為26.60萬平方米，商業(yè)建筑面積為4.41萬平方米，托幼建筑面積0.21萬平方米，會(huì)所面積為0.17萬平方米。,項(xiàng)目戶型分析 主力戶型：兩房、三房,規(guī)劃布局上采用最大間距化布局，保證樓距最大化； 板式結(jié)構(gòu)，大面寬、采光足、通風(fēng)暢、得房率高； 二期二批57-220平米的經(jīng)典戶型，奢華一房，精致兩房、三房，豪華四房，大開間、南北雙

23、陽臺(tái)設(shè)計(jì)。,中源凝香華都,項(xiàng)目借鑒點(diǎn)：價(jià)格偏高，影響產(chǎn)品去化率；售樓部昭示性不強(qiáng)。,價(jià)格偏高，影響銷售速度 項(xiàng)目2011年所售的產(chǎn)品均價(jià)在4200-4300元/平米左右，在寧鄉(xiāng)市場屬于高端項(xiàng)目，偏高的價(jià)格影響二期三批的銷售情況，沒有一期火爆，去化率不如一期。 項(xiàng)目的開盤情況看，項(xiàng)目的三房產(chǎn)品的中間樓層和較高樓層去化較快，二房產(chǎn)品和樓層低的產(chǎn)品去化相對較慢。 售樓部昭示性不強(qiáng) 本項(xiàng)目雖處于縣政府核心地段，但其售樓部展示并不到位，周邊昭示性不明顯。,中源凝香華都,行政板塊區(qū)域 小結(jié),從項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)來看，目前行政板塊的物業(yè)類型大多數(shù)為小高層、高層，多層、洋房產(chǎn)品的供應(yīng)較少。在這些產(chǎn)品中先期開發(fā)的項(xiàng)目

24、基本上都是一梯兩戶的板樓產(chǎn)品，目前開發(fā)的項(xiàng)目雖然有一定量的塔樓產(chǎn)品，但板樓產(chǎn)品還是占據(jù)主力的供應(yīng)類型。 從產(chǎn)品戶型上來看，該區(qū)域主力供應(yīng)戶型基本上以三房為主。 從產(chǎn)品面積上來看，目前板塊內(nèi)的項(xiàng)目的戶型面積為90-120，戶型面積偏緊湊型，設(shè)計(jì)理念也越來越注重套內(nèi)面積的贈(zèng)送。 從價(jià)格上來看，隨著綠地以及中源項(xiàng)目在去年年底的集中拉升價(jià)格開始，寧鄉(xiāng)市場上已經(jīng)普遍接受行政板塊價(jià)格較高的現(xiàn)實(shí)。目前板塊內(nèi)的主力價(jià)格在3500元/左右，部分高端項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)破4000元/。在這種價(jià)格基礎(chǔ)下，平價(jià)且高品質(zhì)的樓盤必然受到市場的追捧。,4.2、老城板塊(濱江區(qū))代表性樓盤,區(qū)域標(biāo)桿樓盤,老城區(qū)域的標(biāo)桿性樓盤以 九

25、環(huán)紫荊城、 人民路九號(hào)為例； 濱江區(qū)域以 海博星河綠洲、 冠源愛琴灣為例。,九環(huán)紫荊城,冠源愛琴灣,海博星河綠洲,人民路九號(hào),老城板塊（濱江區(qū)）區(qū)域 特點(diǎn),該板塊座擁河畔，聚千年商業(yè)氣脈至今； 地段優(yōu)越，相關(guān)配套齊全； 區(qū)域形象比較陳舊，發(fā)展空間有限； 區(qū)域未來發(fā)展主要以舊城改造為主。,九環(huán)紫荊城項(xiàng)目立處城中心，享一站式生活便利,20萬平米城市高端物業(yè)集群，集商業(yè)、酒店、住宅、寫字樓于一體，為城市領(lǐng)袖打造新一代精品華宅、體驗(yàn)休閑式購物中心，樹立寧鄉(xiāng)中心獨(dú)一無二的新地標(biāo)。 周邊配套相當(dāng)完善，緊鄰大潤發(fā)、玉潭中學(xué)、寧鄉(xiāng)一中，從商業(yè)到休閑、配套都相當(dāng)完善。交通條件好，地處一環(huán)路與紫金路交匯處，寧鄉(xiāng)中

26、軸地段。 樓層高，容積率較高，遠(yuǎn)離自然風(fēng)光帶。,九環(huán)紫荊城,項(xiàng)目總占地面積72畝，總建筑面積約20萬平方； 一期總建筑面積為57526平米，為4棟17+1層。,87.04兩房兩廳一衛(wèi),122三室兩廳兩衛(wèi),87平米兩房設(shè)計(jì)，餐廳、客廳陽臺(tái)連成一體，全明設(shè)計(jì),南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，4.5米超寬客廳，全明采光,九環(huán)紫荊城 戶型分析,九環(huán)紫荊城 新推4號(hào)棟戶型配比,紫荊城2011年8月7日開盤推出約300套房源，售出30多套房源，到目前為止售出約80套房源，現(xiàn)在待售房源約200套,相較而言是較低樓層房源。 目前優(yōu)惠折扣：一次性97折后再打99折，總價(jià)減5000；按揭99折后再打99折，總價(jià)減5000元，再把

27、房源列入特價(jià)房，折算最后可打到91、92折。 2011年推出1號(hào)和4號(hào)棟，2012年中或者下半年推出1、3號(hào)棟，成交起價(jià)3698元/平米，成交均價(jià)4120元/平米。,九環(huán)紫荊城 營銷現(xiàn)狀,人民路9號(hào)是由京派實(shí)力品牌地產(chǎn)北京正華房地產(chǎn)投資有限公司在湖南注冊的長沙正潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司傾心打造。 項(xiàng)目與建設(shè)中的30萬平米濱江公園隔江相望，面臨鱔魚洲、相對“十里芙蓉”長廊、近觀南太湖，遠(yuǎn)眺鳳凰山國家森林公園，是“一江兩岸三洲”最為精粹的生態(tài)型濱江區(qū)域與核心景觀區(qū)。同時(shí)項(xiàng)目又緊鄰城市核心區(qū)內(nèi)繁華主干道人民路，是城市原點(diǎn)和傳統(tǒng)商業(yè)中心。 項(xiàng)目總建筑面積近30萬平方米，商業(yè)面積5萬平方米，分二期建設(shè)，以高

28、層公寓、多層街區(qū)商業(yè)、高層電梯房相結(jié)合，集商業(yè)、商務(wù)、居住價(jià)值于一體，整體形成一個(gè)大型的綜合濱江社區(qū)，是寧鄉(xiāng)首個(gè)大型都市綜合體。,人民路九號(hào)項(xiàng)目京派風(fēng)格打造，在寧鄉(xiāng)縣有一定的特點(diǎn),人民路九號(hào),項(xiàng)目分三期，目前批準(zhǔn)預(yù)售總套數(shù) 359套，已售套數(shù) 260套； 目前在推80-90平米兩房；即將推出90-120平米三房、四房。,建筑面積：89平米,建筑面積：143平米,戶型布局緊湊，南向陽臺(tái)舒適，均贈(zèng)送飄窗，擴(kuò)大室內(nèi)面積。,人民路九號(hào) 戶型分析,人民路九號(hào) 項(xiàng)目借鑒點(diǎn),人民路9號(hào)獨(dú)擁一線溈江最佳的視覺位置和人民路濃厚的商業(yè)氛圍。 以溈江復(fù)合商業(yè)圈王者的風(fēng)范，將促使濱江商圈在寧鄉(xiāng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)版圖中的再一次騰

29、飛，并成為無可爭議的改寫寧鄉(xiāng)城市商業(yè)格局和居住理念的新地標(biāo)。,項(xiàng)目總用地面積92727.67平方米，其中一期28624.46平方米，二期用地64103.21平米，規(guī)劃總建筑面積447484.63平方米，配套商業(yè)、住宅、公寓及幼兒園。 項(xiàng)目規(guī)劃的產(chǎn)品從溫馨兩房到豪華四房，一應(yīng)俱全,360雙向觀景飄窗，二梯二戶豪宅配置，躍式超闊空間，超高實(shí)用率及綠化率，讓經(jīng)典承載更多含義。,海博星河綠洲項(xiàng)目獨(dú)擁1.8公里濱江長廊，360全濱江觀景視野,海博星河綠洲,一期用地28624.46平方米，二期用地64103.21平米； 規(guī)劃總建筑面447484.63平方米，配套商業(yè)、住宅、公寓及幼兒園。,海博星河綠洲 營

30、銷現(xiàn)狀,營造“濱水休閑社區(qū)”，以林、風(fēng)、景三個(gè)方面進(jìn)行景觀整合，努力提高“濱水休閑社區(qū)”的活力； 此次開盤所推出來的棟號(hào)為1、3、4、6、7、8、10、13、14號(hào)棟，總共400多套房源；6、10、13、14號(hào)棟總共300多套房源，規(guī)劃2012年下半年推出； 項(xiàng)目根據(jù)辦卡時(shí)間，每天優(yōu)惠100元，vip卡2萬抵3萬元，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽約享受一次性96折，按揭98折，開盤當(dāng)天選房成功特惠8800元/套； 此次主推的戶型與面積為114.5118.8三房兩廳兩衛(wèi)、123.4125.3的3+1房，138-141.3的四房。,冠源愛琴灣項(xiàng)目45萬西班牙風(fēng)情濱江宜居生活城,位于溈江上游濱江路南段（三水廠旁），

31、項(xiàng)目擁有溈江一線江景，距老城中心僅10分鐘路程，交通十分更利。整體規(guī)劃為西班牙建筑風(fēng)格，地中海風(fēng)情園林，是濱江片區(qū)難得的一線江景大盤，項(xiàng)目也是區(qū)域內(nèi)首個(gè)歐式風(fēng)情純居高層大型社區(qū)。 項(xiàng)目周邊有濱江沿江風(fēng)光帶，愛琴灣休閑廣場等多個(gè)大型景觀點(diǎn)配套，提升項(xiàng)目地塊的宜居度，并且社區(qū)內(nèi)部配有超市、幼兒園、高檔會(huì)所、兒童樂園、游泳池、羽毛球場等更利設(shè)施，提高生活舒適感。,冠源愛琴灣,目前推出22號(hào)棟不臨江，共29層，總共162套房，已售出30套； 一期一批總共885套房，已售出595套； 目前2、3、5、6、7、15、16棟尾房在售。,建筑面積142.24，四房兩廳,建筑面積130.5，三房兩廳,建筑面積9

32、0，兩房兩廳,部分戶型帶入戶花園設(shè)計(jì)，使戶型具備了可變空間，增強(qiáng)了產(chǎn)品的性價(jià)比。,冠源愛琴灣 戶型分析,暢銷戶型,冠源愛琴灣 戶型分析,優(yōu)勢： 項(xiàng)目一線江景，舒適度和宜居度更優(yōu)； 部分戶型帶可變空間，兩房變?nèi)俊⑷孔兯姆?，增?qiáng)了戶型的性價(jià)比，屬于市場較為受歡迎戶型； 產(chǎn)品功能分區(qū)較為明顯，使用性更高。 缺點(diǎn)： 部分戶型面積過大（如145的四房），導(dǎo)致總價(jià)過高，提升了置業(yè)門檻，增大了客戶對價(jià)格的抗性；目前愛琴灣后期已針對后期戶型做出調(diào)整。,冠源愛琴灣 營銷借鑒,主要銷售戶型90三房兩廳兩衛(wèi)（兩房變?nèi)浚?35-145四房兩廳兩衛(wèi)。 開盤情況：2011年7月份開盤，總共推出800多套，蓄客量達(dá)

33、到600700組客戶，至今售出595套；于2011年10月24日開盤推出162套，蓄客量200組左右，至今售出30于套。 對外報(bào)價(jià)3398-4680元/平米，先減掉優(yōu)惠再折算后銷售起價(jià)3137元/平米。 分析： 1、利率上調(diào)，客戶購買壓力大，愛琴灣戶型偏大，投資客戶較少； 2、供需關(guān)系的原因，2011年上半年愛琴灣屬于寧鄉(xiāng)標(biāo)桿大盤，影響大，競爭相較而言較小，2011年下半年受市場行情影響，且受到皇庭尚品、五街國際、南國水鄉(xiāng)、星河綠洲等新老大盤的擠壓，寧鄉(xiāng)供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量，項(xiàng)目成交下降； 3、項(xiàng)目主推的135-145平米的三房面積過大，總價(jià)過高，導(dǎo)致市場銷售阻力大。,老城板塊（濱江區(qū)）區(qū)域 小

34、結(jié),成熟的商業(yè)、地段與自然生態(tài)資源是該板塊先天的優(yōu)勢，決定了該板塊樓盤的高檔定位； 從產(chǎn)品戶型上來看，老城板塊以45-90的小戶型為主；濱江區(qū)以120-140的兩至三房為主。 從價(jià)格上來看，老城板塊與濱江區(qū)的主力價(jià)格在3800元/左右，部分高端項(xiàng)目的價(jià)格在4200元/以上了。在這種價(jià)格基礎(chǔ)下，性價(jià)比高且高品質(zhì)的樓盤相當(dāng)受市場的親睞。,水木清華,4.3、南城板塊代表性樓盤,區(qū)域標(biāo)桿樓盤,南城板塊的區(qū)域標(biāo)桿性樓盤以 水木清華、 公園道一號(hào)、 皇庭上品為例。,公園道一號(hào),皇庭上品,以玉潭公園和南站為依托，是寧鄉(xiāng)新規(guī)劃的新興板塊； 該板塊座視城鄉(xiāng)，改寫本區(qū)域由“下里巴人”向“陽春白雪”的轉(zhuǎn)變； 以玉潭

35、公園與南站為核心向周邊2公里范圍拓展。,南城板塊區(qū)域 特點(diǎn),水木清華項(xiàng)目玉潭新城最大城市綜合商業(yè)體,地處玉潭新城核心，一環(huán)南路與二環(huán)南路之間，項(xiàng)目周邊聚集了眾多社區(qū)及大型市場、規(guī)劃的大型超市等眾多項(xiàng)目，是玉潭新城的繁華核心。 玉潭新城唯一城市綜合商業(yè)體，業(yè)態(tài)最全，檔次最高，輻射面最廣，樹立玉潭新城商業(yè)標(biāo)桿。,水木清華,水木清華,項(xiàng)目分兩期開發(fā)； 一期1-16號(hào)棟； 二期17-29號(hào)棟，26號(hào)棟為會(huì)所和銀行，29號(hào)棟為5層的商業(yè)（天恒量販），25號(hào)棟1、2層為商業(yè)，1、2單元為6層，3單元為15層；17號(hào)棟為6層，1層為商業(yè)；18、19、21、23、24、28號(hào)棟為17+1層電梯高層，20、22

36、為12層電梯小高層。,主臥落地凸窗，次臥均帶飄窗設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積大,水木清華 戶型配比,水木清華 戶型分析,空中花園緊連景觀陽臺(tái)，可變空間大，n+1戶型，贈(zèng)送面積大； 寬景觀陽臺(tái)，大空中花園，戶型方正，空中花園可改成房間，贈(zèng)送面積大。,雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，陽臺(tái)與客廳4米大開間,可變空間,面積：88.09平米 三房兩廳一衛(wèi)，雙陽臺(tái),123平米，三室兩廳兩衛(wèi)生間，雙陽臺(tái),項(xiàng)目一期大部分已售完，約500550套房源； 即將推出20、22號(hào)棟，緊接推出19、21、24、28棟； 主推戶型與面積為：88-93.85三房，123-129.46三房； 從2011年10月份暗推22、23棟，未售出大量房源，目前暫停住宅

37、銷售與蓄客，2012年下半年開始加推； 項(xiàng)目一期開盤采取辦卡蓄客方式，一次多推，銷售率高達(dá)80%，目前銷售政策為采取暗推定房號(hào)，同時(shí)推出88平米小3房設(shè)計(jì)，總價(jià)偏低； 商業(yè)目前在推售，一樓均價(jià)1.6萬元/。,水木清華 營銷現(xiàn)狀,公園道1號(hào)項(xiàng)目與玉潭公園邊為一體，呈現(xiàn)千畝公園景觀大盤,公園道1號(hào)位于玉潭新城核心高尚生活區(qū)與商業(yè)區(qū)，交通便利，風(fēng)景絕佳，高品質(zhì)建筑，成就寧鄉(xiāng)首席公園景觀大盤； 公園道1號(hào)占地面積140畝，建筑面積22萬平方米，為寧鄉(xiāng)首個(gè)采用全框架+樁基高品質(zhì)構(gòu)筑的多層洋房。,公園道1號(hào),項(xiàng)目分3期開發(fā)，1期開發(fā)19棟，步梯洋房為主。 2期于8月30日開盤，推出5棟步梯洋房，1棟電梯房

38、。 3期共為5棟，全部為電梯房，目前在規(guī)劃中。,雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，飄窗全部為贈(zèng)送面積，雙陽臺(tái)面積為半贈(zèng)送面積。,84平米兩房兩廳一衛(wèi),129平米四房兩廳兩衛(wèi),公園道1號(hào) 產(chǎn)品分析,大景觀陽臺(tái),南北雙陽臺(tái)，通透,全明設(shè)計(jì) 房型緊湊，實(shí)用率高 動(dòng)靜分區(qū) 多陽臺(tái)設(shè)計(jì) 戶型周正,外飄景觀窗,戶型面積：89平米二房,臥室南北分開,公園道1號(hào) 產(chǎn)品分析,目前項(xiàng)目在賣2期尾房，約有100套步梯洋房，40套電梯房； 目前項(xiàng)目的銷售價(jià)格優(yōu)惠活動(dòng)為一次性94折、按揭95折，折后起價(jià)3200元/平米，均價(jià)3450元/平米； 項(xiàng)目暢銷戶型為100平三房，112平米三房，步梯洋房差不過已售完，還有最后3棟28層電梯房待推出。

39、,公園道1號(hào) 營銷現(xiàn)狀,項(xiàng)目位于溈水西岸，白馬大道東側(cè)，二環(huán)南路以南，緊臨汽車南站。產(chǎn)品涵括了多層洋房、電梯高層，時(shí)尚商業(yè)街等多種物業(yè)業(yè)態(tài)。 項(xiàng)目占地150畝，總31棟，7棟電梯房，24棟步梯房，分四期開發(fā)，項(xiàng)目最北側(cè)臨二環(huán)南路的地方將建成1萬多平米的大型商場，配合項(xiàng)目東側(cè)和南側(cè)800米的步行商業(yè)街，形成一個(gè)獨(dú)具歐陸風(fēng)情的商業(yè)中心。,皇庭尚品項(xiàng)目整體定位為皇室歐洲城,皇庭尚品,項(xiàng)目分四期開發(fā)，一期已售完，在售第二期，均為步梯房。 項(xiàng)目規(guī)模較大，已成為南城樓盤的標(biāo)桿。,118平米三房兩廳兩衛(wèi),84平米兩房兩廳一衛(wèi),南北雙向陽臺(tái)設(shè)計(jì)，半贈(zèng)送陽臺(tái)，飄窗全贈(zèng)送面積，臥室?guī)эh窗，贈(zèng)送面積達(dá)10以上。,皇

40、庭尚品 產(chǎn)品分析,建筑面積99-112，三房兩廳兩衛(wèi),皇庭尚品 產(chǎn)品分析,空間緊湊布局，贈(zèng)送面積較多，陽臺(tái)、入戶花園均為半贈(zèng)送，而飄窗等面積為全贈(zèng)送。,一期開盤優(yōu)惠政策為1萬抵2萬蓄客，銷售率達(dá)90%，2011年6月采取蓄客開盤，銷售率60%，目前暗推22、26號(hào)棟； 目前購買優(yōu)惠一次性98折，按揭99折，如果定房可以和開發(fā)商申請折扣100150元/平米； 目前推出棟號(hào)22、26號(hào)棟，總套數(shù)72套，售出30余套，預(yù)計(jì)2012年5月份即將推出27、28、29號(hào)棟，總共252套； 主要銷售戶型84兩房，117-121三房，135平米四房。,皇庭尚品 營銷現(xiàn)狀,南城板塊區(qū)域 小結(jié),白馬大道、二環(huán)南路

41、的改造成提升，這些道路系統(tǒng)的完善，徹底解決了片區(qū)的交通瓶頸，輻射范圍更加寬廣，為新南城的快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 從產(chǎn)品戶型上來看，該區(qū)域以110-130兩至三房的戶型為主。產(chǎn)品設(shè)計(jì)開始創(chuàng)新，半贈(zèng)送陽臺(tái)，贈(zèng)送面積多大10以上。 從價(jià)格上來看，該區(qū)域的主力價(jià)格在3100元/左右，南城板塊多傾向于贈(zèng)送面積，加大優(yōu)惠折扣等方式銷售。隨著“北拓南連”城市進(jìn)程的完善，該板塊的房產(chǎn)升值潛力值得期待。 從推廣上面來看，采取蓄客開盤的方式，一次多推的策略方式居多。,4.4、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)代表性樓盤,寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)域標(biāo)桿性樓盤以裕園國際山莊、 香樟美地為例。,裕源國際山莊,區(qū)域標(biāo)桿樓盤,香樟美地,

42、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)域 特點(diǎn),該版塊是寧鄉(xiāng)城市建設(shè)東擴(kuò)計(jì)劃中銜接省府長沙的重要樞紐； 工業(yè)發(fā)達(dá)，住房需求旺盛，極具投資價(jià)值。,位于寧鄉(xiāng)縣東部，溈水下游，緊臨金洲大道，地處三環(huán)東路以南，金洲湖國家級(jí)濕地公園及船形山公園以北。為國家級(jí)高新區(qū)腹地，西側(cè)即為經(jīng)開區(qū)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心。 項(xiàng)目總占地約400畝，凈臨路長度1300多米，其中，臨金洲大道249米，臨諧園路602米，臨三環(huán)東路477米。小區(qū)產(chǎn)品類型豐富，擬建高層，小高層，多層洋房，獨(dú)幢星級(jí)酒店，配套商業(yè)街。,裕源國際山莊項(xiàng)目屬寧鄉(xiāng)縣城“門戶”，是新時(shí)代寧鄉(xiāng)的地標(biāo),裕源國際山莊,項(xiàng)目一期用地約90畝，建筑面積18萬，住宅戶數(shù)620余戶，容積率僅為2.6，

43、綠地率41%，車位538個(gè)，包含1棟24+1f、4棟17+1f高層，小層，3棟4+1f，電梯退臺(tái)洋房，2棟4+1f電梯躍層洋房，沿新修船型山路商業(yè)街，預(yù)留星級(jí)酒店。,建筑面積：89平米,建筑面積：120平米,戶型設(shè)計(jì)方正、合理，雙向陽臺(tái)，舒適宜居。,戶型設(shè)計(jì)大氣，南北雙向陽臺(tái)，三房可變四房。,裕源國際山莊 產(chǎn)品分析,產(chǎn)品類型豐富，產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有人性化和前瞻性設(shè)計(jì)，滿足各類人群的居住要求；,裕源國際山莊 項(xiàng)目特點(diǎn),項(xiàng)目的建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)，擬將該小區(qū)建設(shè)成寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的標(biāo)桿小區(qū)。,項(xiàng)目位于三環(huán)東路與東升路的交匯處，距離寧鄉(xiāng)縣政府僅3km,西臨東升路，東接三聯(lián)學(xué)校，北靠三環(huán)東路,南抵怡寧新村， 項(xiàng)目雄

44、踞寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的核心區(qū)位，掩映在青山綠水與城市繁華的美麗之間，本區(qū)域是寧鄉(xiāng)城市建設(shè)東擴(kuò)計(jì)劃中銜接省府長沙的重要樞紐，工業(yè)發(fā)達(dá)，住房需求旺盛，極具投資價(jià)值。,香樟美地項(xiàng)目將打造成為寧鄉(xiāng)新城最全面最具活力的綜合商業(yè)生活核心區(qū)。,香樟美地,項(xiàng)目目前處于蓄客期，預(yù)計(jì)下半年推盤； 項(xiàng)目由5棟住宅樓加現(xiàn)在已經(jīng)投入使用的生鮮市場和即將投入開發(fā)的公寓式酒店組成。,項(xiàng)目以香樟樹為亮點(diǎn)，打造宜居宜家的高品質(zhì)生活小區(qū)；,香樟美地 項(xiàng)目特點(diǎn),項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，從酒店到生鮮市場，從酒店產(chǎn)權(quán)公寓到臨街旺鋪，將極大的使區(qū)域商業(yè)氛圍提升。,寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)品類型豐富80-130兩至三房，產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有人性化和前瞻性設(shè)計(jì); 區(qū)

45、域項(xiàng)目具備較高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)，且低價(jià)入市，均價(jià)約3300元/。,寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)域 小結(jié),4.5、金洲板塊代表性樓盤,區(qū)域標(biāo)桿樓盤,金洲板塊的區(qū)域標(biāo)桿性樓盤以 碧桂園山湖城、 瀾灣國際為例。,瀾灣國際,碧桂園山湖城,金洲板塊區(qū)域 特點(diǎn),該板塊屬新興板塊，主要以工業(yè)發(fā)展為依托，是寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場未來熱點(diǎn)開發(fā)板塊； 配套相對缺乏，區(qū)域市場培育有待時(shí)日； 未來將發(fā)展成為區(qū)域面積達(dá)60平方公里的集工業(yè)、休閑、商貿(mào)以及居住為一體的生態(tài)新城區(qū)，未來發(fā)展前景較好； 該區(qū)域?qū)⒂斜姸嗟母咝庐a(chǎn)業(yè)落戶于此，為房地產(chǎn)業(yè)提供了大量的高知識(shí)、高收入的消費(fèi)者，作為房產(chǎn)而言，在這里的碧桂園、瀾灣的掄灘將刷新和推進(jìn)寧鄉(xiāng)房產(chǎn)市場的

46、格局，成為長沙輻射寧鄉(xiāng)人居的一個(gè)新亮點(diǎn)和一片新的投資置業(yè)熱土。,瀾灣國際項(xiàng)目打造整個(gè)“水社區(qū)”的概念,項(xiàng)目位于長沙市大河西先導(dǎo)區(qū)金洲開發(fā)區(qū)內(nèi)，緊鄰先導(dǎo)區(qū)第一路-金洲大道和規(guī)劃中的歐洲路。 項(xiàng)目總投資45億元人民幣，規(guī)劃總用地規(guī)模為1600余畝，總建筑面積86萬余平方米，規(guī)劃有獨(dú)棟別墅、小院別墅、組院別墅、花園洋房和高層景觀公寓等產(chǎn)品。整個(gè)項(xiàng)目分成六期開發(fā)，其中一期占地約184畝，總建筑面積約5.5萬平方米，容積率約0.42，產(chǎn)品類型為獨(dú)棟別墅、小院別墅與組院別墅三種純別墅產(chǎn)品。,瀾灣國際,整個(gè)項(xiàng)目分成六期開發(fā)； 一期占地約184畝，總建筑面積約5.5萬平方米，容積率約0.42； 產(chǎn)品類型為獨(dú)棟

47、別墅、小院別墅與組院別墅三種純別墅產(chǎn)品。,建筑面積：180平米,建筑面積：140平米,戶型設(shè)計(jì)部分挑空，有創(chuàng)新，但進(jìn)深過長。,戶型緊湊，且?guī)＼囄?，但分區(qū)不太合理。,瀾灣國際 戶型分析,瀾灣國際 項(xiàng)目特點(diǎn),項(xiàng)目別墅產(chǎn)品是目前市場上從未出現(xiàn)過的創(chuàng)新產(chǎn)品-組院別墅和小院別墅，面積區(qū)間280-350平方米。該產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)新穎巧妙，注重生活的舒適便利和鄰里的交流溝通，必會(huì)給居住者帶來耳目一新的體驗(yàn)和全新的生活方式。 社區(qū)內(nèi)擁有長沙絕無僅有的130余畝循環(huán)流動(dòng)水面，瀾灣國際將以此為依托來打造整個(gè)項(xiàng)目“水社區(qū)”的概念。,項(xiàng)目契合長沙地區(qū)的總體規(guī)劃，前瞻性地選址大河西先導(dǎo)區(qū)，扼守金洲大道，接駁桐梓坡路，直抵

48、溁灣鎮(zhèn)商圈，交通便利，坐享長沙、寧鄉(xiāng)雙城都市繁華； 項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃建造五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、一站式商業(yè)中心等城市級(jí)配套設(shè)施，引入五星級(jí)酒店式物業(yè)服務(wù)，傾力打造湘江西岸未來城市中心的新人居標(biāo)桿。,碧桂園山湖城項(xiàng)目傾力打造湘江西岸未來城市中心的新人居標(biāo)桿,碧桂園山湖城,分二期開發(fā)，現(xiàn)為第一期開發(fā)； 由“云山鳳舞”洋房組團(tuán)、“翠岸鶯啼”組團(tuán)和“碧湖鶴起”別墅組團(tuán)，共三大組團(tuán)組成。,雙拼y-c戶型二層 五房兩廳 建筑面積：302.68平米,雙拼g2戶型三層 五房兩廳 建筑面積316.97平米,戶型設(shè)計(jì)大氣，超大開間，闊景陽臺(tái)，獨(dú)立客臥，舒適，明廚明衛(wèi),碧桂園山湖城 戶型分析,碧桂園山湖城 營銷動(dòng)態(tài),凡業(yè)主推介親

49、友來山湖城購房，按成交單位面積雙方各免5年管理費(fèi)，老業(yè)主繼續(xù)置業(yè)碧桂園，按成交單位面積免10年管理費(fèi)，另有177-355湖景雙拼美墅95折優(yōu)惠。,金洲板塊區(qū)域 小結(jié),從項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)來看，建筑總體規(guī)模較大，房屋類型涵蓋住宅、公寓、商業(yè)、洋房、別墅等； 從產(chǎn)品戶型上來看，戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢明顯，主推洋房、別墅，贈(zèng)送面積大，戶型設(shè)計(jì)新穎； 從產(chǎn)品面積上來看，面積段為140-281 區(qū)間，以5+1層電梯洋房設(shè)計(jì)引領(lǐng)市場； 該區(qū)域營銷借鑒為“先造園，后造房，實(shí)景打造突出，提升產(chǎn)品價(jià)值”。,4.6、東城板塊代表性樓盤,區(qū)域標(biāo)桿樓盤,東城板塊的區(qū)域標(biāo)桿性樓盤以 東城麗都、 東城怡園為例。,東城怡園,東城麗都,東城

50、板塊區(qū)域 特點(diǎn),東城板塊位于319國道，交通便利； 汽車車站帶動(dòng)人流的增加； 由于東城發(fā)展緩慢，形成以沙河市場為軸心的東邊小型商圈地帶； 該區(qū)域當(dāng)前樓盤開發(fā)量不大。,項(xiàng)目屬寧鄉(xiāng)東城新核心，三一九國道與寧韶路交匯處-喇叭口，汽車東站的正對面，是由長沙和諧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一個(gè)總建筑面積達(dá)十萬余平米的城市商住綜合運(yùn)營體，寧鄉(xiāng)縣政府2008年寧鄉(xiāng)東大門提質(zhì)改造重點(diǎn)工程。 項(xiàng)目北臨三一九國道，緊靠即將全面投入使用的汽車東站，西為寧韶路，南面為和諧公司東城麗都項(xiàng)目三期戰(zhàn)略儲(chǔ)備用地，東面為規(guī)劃中的衛(wèi)生院。由一萬余平米正對東站的商鋪與特色商業(yè)街，近九萬平米的精品住宅組成。,東城麗都項(xiàng)目是寧鄉(xiāng)縣政府在寧

51、鄉(xiāng)東大門提質(zhì)改造重點(diǎn)工程,東城麗都,分兩期開發(fā)； 目前開發(fā)的為二期“和諧香檳城”12號(hào)棟、13號(hào)棟、15號(hào)棟及綜合樓共4棟。,東城麗都 項(xiàng)目特點(diǎn),小區(qū)一期樓梯房為寧鄉(xiāng)罕見的全現(xiàn)澆樓板，最大程度的保障了房屋的抗震性及防水等綜合功能。 項(xiàng)目戶型有十余種，大小從100平方米至150平方米，方正實(shí)用，南北通透，功能分區(qū)嚴(yán)格。,東城怡園（2010年已售完）,東城板塊區(qū)域 小結(jié),喇叭口農(nóng)貿(mào)市場、沙河新城、汽車東站作為商業(yè)地產(chǎn)率先搶駐，沙河佳苑、東城怡園、東城麗都等住宅樓盤脫穎而出，使沙河片區(qū)的居住品質(zhì)得到了較大的提升。 從項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)來看，該區(qū)域類型大多數(shù)為小高層，高層為主； 從產(chǎn)品面積上來看，目前板塊內(nèi)

52、的項(xiàng)目在戶型面積為40-150； 從價(jià)格上來看，區(qū)域均價(jià)為2800元/，相對于其他板塊價(jià)格最低，屬于價(jià)格洼地。,寧鄉(xiāng)市場中小戶型專項(xiàng)研究,調(diào)研對象,寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場上的小戶型產(chǎn)品，界定為平均面積在80以下的純小戶型項(xiàng)目和含有部分80以下戶型的代表性項(xiàng)目，從以下三個(gè)方面著手調(diào)研： 戶型特征 價(jià)格特征 個(gè)案分析,1、戶型特征分析,由于國家利率上調(diào)，而三房面積偏大、總價(jià)高，三房產(chǎn)品一統(tǒng)天下的局面逐步被扭轉(zhuǎn),青年客戶漸漸傾向于公寓、一房的中小戶型，因此目前市場普遍接受與認(rèn)可戶型為36-90的公寓、一房以及兩房。,2、價(jià)格特征分析,整體價(jià)格預(yù)判：春節(jié)期間寧鄉(xiāng)市場新開樓盤出現(xiàn)少許降價(jià)現(xiàn)象，2012年價(jià)格將比

53、2011稍降價(jià)或持平。 公寓面積區(qū)間較小，多在90以下，并且總價(jià)底，且以精裝為主，備受青年客戶群體的親睞，折后均價(jià)亦在3800左右，在寧鄉(xiāng)市場長遠(yuǎn)來看適宜投資或者自住。,3、典型樓盤個(gè)案分析 藍(lán)色港灣、中水一品、龍灣一品、春城佳苑,項(xiàng)目占地45萬平米，總共規(guī)劃31棟，以精裝小戶型為主。,藍(lán)色港灣項(xiàng)目金洲精裝房，升值hold不住,藍(lán)色港灣,2011年9月28日，1期開盤，總共開8棟，開盤對外報(bào)價(jià)3950元/平米，主要戶型為37平米一房，70平米兩房。,藍(lán)色港灣 項(xiàng)目概況,項(xiàng)目分兩期開發(fā)； 一期開發(fā)8棟，建筑面積8.8萬平米，共計(jì)1718套（其中包括698套住宅，1020套公寓），均為18層住宅；

54、 目前38、72一房、二房的房源在售，3700-3900元/平米，全款支付享現(xiàn)金8000元減免再96折優(yōu)惠。,36一室一廳,70兩室兩廳,總價(jià)約：11萬-14.5萬,總價(jià)約：24-28萬,較暢銷戶型：具有戶型優(yōu)勢與總價(jià)優(yōu)勢,藍(lán)色港灣 戶型分析,藍(lán)色港灣目前約有500套房源在售，對外報(bào)價(jià)3410-4150元/平米； 目前優(yōu)惠折扣：一次性先優(yōu)惠8千，再打96折，按揭優(yōu)惠8千，無折扣； 成交起價(jià)3400元/平米，成交均價(jià)3700元/平米。,藍(lán)色港灣 營銷現(xiàn)狀,在建筑設(shè)計(jì)上巧妙地融合美國“新城市主義”風(fēng)格的規(guī)劃理念和德式建筑精神的線條美，建筑外立面整齊干練、國際化 。 以小戶型和緊湊兩房為主，帶精裝修

55、，總價(jià)較低，市場接受度高，但房屋質(zhì)量口碑差。,藍(lán)色港灣 項(xiàng)目特點(diǎn),中水一品項(xiàng)目集商業(yè)、公寓、住宅于一體,本項(xiàng)目總占地23.8畝，總建筑面積達(dá)50000平米，住宅建筑面積17285.5平米；商業(yè)建筑面積14791.8平米，公寓樓建筑面積6131.4平米，辦公樓建筑面積1407.91平米。 目前中水一品以3棟高檔住宅、1棟時(shí)尚公寓、1棟一站式商業(yè)裙樓再度引領(lǐng)寧鄉(xiāng)核心板塊市場的升級(jí)，提供給老百姓更具品位的生活方式。,中水一品 項(xiàng)目概況,1棟公寓樓（2梯12戶），3棟住宅樓(2梯4戶；4棟17層電梯房； 計(jì)劃2012年推售abc3棟，共355套。,中水一品 戶型分析,公寓樓戶型面積區(qū)間在40-60之間

56、，套數(shù)共有100多套，戶型通透性較差，產(chǎn)品特色較為一般。,項(xiàng)目目標(biāo)群體定位為寧鄉(xiāng)中端客戶，產(chǎn)品以剛性需求的緊湊戶型為主，商業(yè)占據(jù)一定比重。,78.71平米兩室兩廳一衛(wèi),107平米三室兩廳一衛(wèi),中水一品 戶型分析,項(xiàng)目2011年9月開盤，辦vip卡200多張左右，開盤以4000元/平的起價(jià)入市，無銷售，開盤之后以一次性96、按揭98折，3600元/平米起價(jià)售出了部分房源，2011年春節(jié)前后推出部分特價(jià)房源3080元/平，按揭3180元/平，之前已購買業(yè)主全部補(bǔ)差價(jià)； 項(xiàng)目小戶型公寓目前在蓄客階段； 項(xiàng)目從4000元/平米高均價(jià)到2011年10月份降價(jià)推出，再到2011年春節(jié)期間的3080元/平米

57、的大幅度降價(jià)，促成了較為客觀的成交，這是寧鄉(xiāng)首個(gè)大幅度降價(jià)500-600元/平米樓盤，在一定程度上對寧鄉(xiāng)部分樓盤尤其是周邊樓盤帶來了銷售價(jià)格抗性。,中水一品 營銷現(xiàn)狀,龍灣一品項(xiàng)目為寧鄉(xiāng)最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘芯C合體奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),項(xiàng)目商業(yè)主要部分是500米臨街購物街區(qū)和獨(dú)棟酒店式公寓，業(yè)態(tài)豐富，一站購齊。 臨街商鋪以購物、娛樂、餐飲、會(huì)所為主，酒店式公寓三層以上共200間，面積為30多平米至50多平米，層高3.2米，超大陽臺(tái)設(shè)計(jì)，可租可售，投資酒店，居家，辦公均可，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，改變了傳統(tǒng)商務(wù)酒店的單一格局，能滿足不同居住者的實(shí)際需求。,龍灣一品,目前銷售1、2號(hào)兩棟，共200

58、套、以及公寓，總共 428套； 主要銷售戶型40-50公寓，87-89兩房，106-138三房；,龍灣一品 戶型配比,戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)：n+1房、n+2房設(shè)計(jì)，分?jǐn)偟?，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，戶型方正，緊湊實(shí)用，布局合理,龍灣一品 戶型分析,“4”房2廳1衛(wèi)：132,“5”房2廳1衛(wèi)：143,目前在售1、2號(hào)棟，2012年下半年開始推3、4號(hào)棟以及公寓，約330套房源。 暢銷戶型87-89平米兩房，目前主推的是40-50平米公寓，及87-89平米兩房，106-138平米三房； 項(xiàng)目從2011年8月份開始蓄客辦vip卡，原本準(zhǔn)備推出400套，由于蓄客量不足以及市場行情因素，辦卡數(shù)量達(dá)到170張左右，2011年1

59、2月25日，開盤當(dāng)天售出30套左右。,龍灣一品 營銷現(xiàn)狀,春城佳苑項(xiàng)目既可享受老城區(qū)成熟的生活配套，又屬新興社區(qū),項(xiàng)目位于寧鄉(xiāng)縣春城路與新康路交匯處，寧鄉(xiāng)人民醫(yī)院旁邊。 總占地面積約50畝，建筑面積約9萬多平米。小區(qū)享有優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境，成熟的商業(yè)氛圍、完善的生活配套，住在春城佳苑將體驗(yàn)到臻美得生活境界。,春城佳苑,項(xiàng)目分別由6棟多層、4棟高層及兩棟辦公樓和綜合樓組成。 小區(qū)綠化率29%，容積率2.52，超大樓間距、超高車位配比。,項(xiàng)目主要以50-96的緊湊戶型為主，酒店式公寓占據(jù)比重較大。,春城佳苑 戶型分析,58一室一廳設(shè)計(jì)功能齊全,84平米兩房兩廳全明戶型設(shè)計(jì),即將推出12號(hào)棟qq公館； 目前12棟小戶型屬蓄客階段，3000元辦vip卡，開盤每平米優(yōu)惠80元，區(qū)間面積為50-130平米。,春城佳苑 營銷現(xiàn)狀,寧鄉(xiāng)市場中小戶型專項(xiàng)研究 小結(jié),小戶型客戶無論投資、自住者，均十分注重項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)能否滿足基本的生活需求； 小戶型準(zhǔn)入門檻低，功能多樣化，在行業(yè)市市場平穩(wěn)發(fā)展的基本下，小戶型前景看好； 目前市場緊湊中小戶受到市場追捧，35-60戶型最受歡迎； 結(jié)構(gòu)緊湊合理的65-70多平米的小兩戶在市場上相對稀缺，銷售情況最好，這類產(chǎn)品總價(jià)低，功能齊全，在一事實(shí)上時(shí)間