1、富貴名門推廣簡案,廈門聚賢莊房地產(chǎn)營銷代理有限公司,市場篇,廈門聚賢莊,一、石獅基本概況,石獅著名僑鄉(xiāng),全市旅外華僑和港澳同胞近30萬人，祖藉石獅的臺胞30 多萬人 ，是石獅本地人口的2倍,廈門聚賢莊,一、石獅基本概況,石獅閩南經(jīng)濟重心,2004年石獅GDP142.518億元，人均46522元（戶籍人口）,廈門聚賢莊,一、石獅基本概況,石獅服裝之都,全市擁有2700多家紡織服裝生產(chǎn)企業(yè)，2004年完成產(chǎn)值86.4億元,廈門聚賢莊,一、石獅基本概況,石獅有街無處不經(jīng)商,全市18條商業(yè)街、8個專業(yè)商品市場，10座商業(yè)城，個體工商戶近萬戶,廈門聚賢莊,二、石獅房地產(chǎn),1、石獅房地產(chǎn)特征 城建落后 產(chǎn)

2、品開發(fā)滯后 項目規(guī)模小、配套待完善 市場消費觀念盲目 購房地域觀念急待打破,（一） 石獅房地產(chǎn)概況,廈門聚賢莊,二、石獅房地產(chǎn),2、石獅歷年來開發(fā)重點商品房項目簡表 略,廈門聚賢莊,二、石獅房地產(chǎn),3、石獅未來預(yù)計推出樓盤簡表 略,廈門聚賢莊,二、石獅房地產(chǎn),區(qū)域現(xiàn)狀 周邊幾乎無店可租 且租金在石獅首屈一指,（二） 九二路區(qū)域市場,廈門聚賢莊,二、石獅房地產(chǎn),區(qū)域租金,（二） 九二路區(qū)域市場,廈門聚賢莊,商業(yè)在80-200元/平方米之間,廈門聚賢莊,定位篇,廈門聚賢莊,一、產(chǎn)品定位依據(jù),1、產(chǎn)品自身抗性 店面總面積小，分散 商業(yè)中心地段，嘈雜， 住宅品質(zhì)低,廈門聚賢莊,2、地段環(huán)境抗性 周邊均

3、為老式建筑，形象差 現(xiàn)有租金與本案預(yù)期售價存在較大差距,二、產(chǎn)品核心賣點提煉,市中心絕版地段,廈門聚賢莊,石獅歷史傳承福地，地方經(jīng)濟發(fā)展起源地,三、產(chǎn)品定位,本案的定位除了在突出地段的絕對賣點以外，還應(yīng)加入一種地方文化的觀念,廈門聚賢莊,對于土生土長的石獅人來說，本案的賣點，不僅是地段的優(yōu)越，更是他們奮斗的起源，發(fā)家的祖地，是塊福地。他們所寄托的，已經(jīng)超過了一般購房置業(yè)的概念，而是以擁有這里的一寸土地為榮，憑此福地可以世代傳承，福蔭子孫。,商業(yè)定位：,獅城藏寶地 中央財富街,住宅定位：,獅城福地 世襲榮耀,廈門聚賢莊,包裝篇,廈門聚賢莊,一、項目軟包裝策略,項目主推名稱,廈門聚賢莊,富貴名門,

4、一、項目軟包裝策略,項目次推薦名稱,廈門聚賢莊,獅城第一街,其它推薦案名： 富貴世家 富甲天下 富甲一房 君臨富貴 富邑天下 獅城富邑 富貴天成 鑫寶榮 聚寶榮 金（鑫）寶街 獅城驕傲,主要傳播語,行銷主題（定位）,廈門聚賢莊,商業(yè)： 獅城藏寶地 中央財富街,住宅： 獅城福地 世襲名門,主要傳播語,主廣告語（商業(yè)）,廈門聚賢莊,九二路，獅城榮耀，私人寶藏,富貴名門東方曼哈頓 獅城第一街,主要傳播語,其它廣告語（商業(yè)）,廈門聚賢莊,百年藏寶福地 旺古納新商圈 富貴名門登場 獅城富豪震撼 手持財富密碼 造就商業(yè)傳奇 九二路，金鉆店，零風(fēng)險投資 （腳印篇）就是喜歡鋪前比人臟，九二路主街，人潮就是錢潮

5、 （不打烊篇）這樣子也舍不得打烊？九二路主街，24小時自由 營業(yè)，賺錢不打烊！ 石獅第一街，引領(lǐng)獅城財富新傳奇！,主要傳播語,主廣告語（住宅）,廈門聚賢莊,九二路/步行街/獅城貴族領(lǐng)地 論名宅，有的注重社區(qū)、有的注重景觀 而我們注重地段的尊貴與身份的榮耀,主要傳播語,其它：做為富貴名門的主人，需要習(xí)慣他人用羨慕的眼光打量 九二路，準現(xiàn)房，你即可擁有的生活 名宅有價 身份無價富貴名門，九二路經(jīng)典地段，只為您 守候 天賦稀貴 大有可觀,廈門聚賢莊,二、項目硬件包裝策略,售樓現(xiàn)場,廈門聚賢莊,包裝風(fēng)格：尊貴、奢華,二、項目硬件包裝策略,售樓現(xiàn)場,VI 區(qū)：主要由LOGO（案名+標(biāo)志組成）顏色以暗紫紅

6、、淺金色系為主； 吊 旗：元素包括LOGO組合、背景色、主打廣告語； 看 板：展現(xiàn)項目建筑形象、特色和賣點，塑造項目整體的風(fēng)格和形象； 沙 盤：建議做拆遷區(qū)域整體沙盤，但突出本案商業(yè)，做戶型模型； 室內(nèi)布置：仿明清的家具，室內(nèi)案幾、墻面應(yīng)擺放和懸掛諸如金算盤、仿古用品 （如九龍鼎）,廈門聚賢莊,二、項目硬件包裝策略,工地現(xiàn)場,廈門聚賢莊,路牌廣告 圍墻看板 羅馬旗 圍墻外綠化等 包裝主要體現(xiàn) 百年老街的新舊對比和“富貴鳥”集團品牌,二、項目硬件包裝策略,樣板房,廈門聚賢莊,樣板房裝修應(yīng)體現(xiàn)雍容華貴的特色，體現(xiàn)大氣、 華貴、張揚。 迎合當(dāng)?shù)厝恕案欢筚F”的心理。 建議用結(jié)合古典歐式和美式的風(fēng)格,

7、二、項目硬件包裝策略,看房專車,廈門聚賢莊,電話預(yù)約看房 仿古老爺車接送,體現(xiàn)項目尊貴的特質(zhì)和業(yè)主身份的象征,營銷推廣篇,廈門聚賢莊,一、項目總體營銷推廣策略,項目推廣順次,廈門聚賢莊,推廣主線： 前期聚集住宅人氣，并通過活動炒熱地塊，開盤時住宅、店面一起推向市場。居于地段，店面應(yīng)高價入市，而住宅有兩種方案：,一、項目總體營銷推廣策略,項目推廣順次,廈門聚賢莊,方案一：住宅以略高于市場行情的價格切入，并進行一些適當(dāng)炒做，加快本 案的消耗,方案二：住宅以跳躍性的價格高于市場行情，定價會嚇跑一部分客戶，但在 開盤時應(yīng)能銷售一大部分，后續(xù)銷售應(yīng)不成問題，就是銷售周期較 方案一長。,一、項目總體營銷推

8、廣策略,媒體宣傳策略,廈門聚賢莊,立體動態(tài)的媒體組合 強化定點廣告、流動性廣告的效果與基礎(chǔ)道具的使用 城市結(jié)點式廣告（交通樞紐大幅看板） 流動性廣告（車身廣告） 激活性廣告（平面媒體） 區(qū)域強化（DM郵寄與重點客戶拜訪）,二、項目各區(qū)段推廣思路及策略,階段一：預(yù)熱期（即形象導(dǎo)入期8月份10月旬）,廈門聚賢莊,二、項目各區(qū)段推廣思路及策略,推廣目的：樹立項目形象，為開盤積蓄客戶 推廣策略：廣告推廣以“稀缺性” 為主線，引導(dǎo)項目的高價值。 根據(jù)當(dāng)?shù)厝宋男愿裉厣M行以 “石獅最貴的店鋪”為題的炒作 主要媒體：售樓處現(xiàn)場展示、戶外看板、車體廣告、圍墻、軟性炒作,廈門聚賢莊,二、項目各區(qū)段推廣思路及策

9、略,階段二：公開期（10月，開盤一周）,廈門聚賢莊,二、項目各區(qū)段推廣思路及策略,推廣目的：充分聚集人氣，“高價開盤”強銷 推廣策略：突出項目賣點，進行利基宣傳，配合開盤活動。 開盤活動 “獅王爭霸”舞獅比賽（獅文化節(jié)） 主要媒體：以夾報、電視、軟性和硬性廣告為主，配合開盤活動 等多渠道夾攻,廈門聚賢莊,二、項目各區(qū)段推廣思路及策略,階段三：強銷期（10-11月）,廈門聚賢莊,二、項目各區(qū)段推廣思路及策略,推廣目的：達到銷售高峰 推廣策略：在前期炒作，及開盤強銷的基礎(chǔ)上，及時調(diào)整單價，促 進銷售，熱點炒作樓盤稀缺賣點，組合傳達項目優(yōu)勢， 弱化銷售抗性因素 聘請“獅王爭霸”霸主為項目形象代言 主

10、要媒體：以硬性廣告和路牌為主，輔以一定量的電視宣傳和軟性 硬性廣告,廈門聚賢莊,二、項目各區(qū)段推廣思路及策略,階段四：續(xù)銷期（11-1月）,廈門聚賢莊,二、項目各區(qū)段推廣思路及策略,推廣目的：消化本案剩余產(chǎn)品 推廣策略：總結(jié)前三個銷售階段的得失原因，針對所剩產(chǎn)品進行分析，重新調(diào)整推案 策略,同時結(jié)合項目封頂進行慶賀小活動促銷 主要媒體：此時，項目在當(dāng)?shù)匾褟V為人知，其項目想象也已深入人心。在廣告上已不 需太大投入，可針對剩余產(chǎn)品進行路牌、圍墻等定點廣告的更換和一些重 點客戶的登門拜訪。,廈門聚賢莊,二、項目各區(qū)段推廣思路及策略,階段五：尾盤期（1月以后）,廈門聚賢莊,二、項目各區(qū)段推廣思路及策略

11、,推廣目的：加快項目量的去化，最大限度增加開發(fā)商的邊際利潤。 推廣策略：對尾盤的處理采取一些較靈活的手法，如在節(jié)日或其它契機對老客戶進行 送禮促銷或打折優(yōu)惠，以老客戶帶動新客戶，或贈送裝修以小恩小惠的方 式來盤活閑置樓盤。 主要媒體：現(xiàn)場布幅廣告、局部DM直郵、周邊區(qū)域派報，考慮一版報紙廣告（答謝版）， 以提升開發(fā)商形象,廈門聚賢莊,二、項目整體銷售策略,項目定價策略 根據(jù)項目實際情況，及以上推廣炒作方案，本案在整個銷售過程應(yīng)按照“高 開高走”的價格策略,積蓄勢頭，順勢而上，借勢抬高。操作重點在于推 廣炒作和銷售引導(dǎo)。我們可以把產(chǎn)品大致分為三類：,廈門聚賢莊,二、項目整體銷售策略,一類： G、H棟拐角處店面，G、E棟5F以上戶型方正的住宅 H中間樓層住宅 二類：G、H棟其