1、,北京銀SOHO 案例分析,1,目錄,2,建筑概況,銀河SOHO位于北京東二環(huán)朝陽門西南角，是一個總建筑面積約33萬平，集商業(yè)辦公于一身的綜合性項目。項目造型獨特，優(yōu)美的建筑線條營造出流動和有機的內(nèi)部空間，形成了引人注目的地標性建筑景觀。,3,建筑概況,建筑師：扎哈.哈迪德,一個來自伊拉克的英國女人能夠在建筑界的金字塔尖里與男人們平起平坐，這本身就是一個耐人尋味的傳奇故事。 哈迪德1950年出生于伊拉克首都巴格達一個富裕、開明的家庭。她的父母相信教育能使人獨立。他們和巴格達許多其他有錢人家一樣將哈迪德送到天主教學校讀書。哈迪德立下從事建筑事業(yè)的理想是在11歲的時候。她父親一位世交的兒子是一名出

2、色的建筑師。在哈迪德家，他是一個優(yōu)秀的榜樣。他對年幼的哈迪德產(chǎn)生了極大的影響。另外，母親的品位也深深影響了哈迪德。從小，哈迪德就看著母親收藏各種各樣的新式家具。,4,建筑概況,扎哈哈迪德（Zaha Hadid）的設計手法： 在維塔一案中扎哈證明她其實是經(jīng)營空間景觀的高手。語匯仍沿襲她早期的作品，但組合方式己大不同。早期扎哈的語匯是挑戰(zhàn)基地涵構，現(xiàn)在她學會從基地找出她要運用的空間語匯。結合機能與空間邏輯，創(chuàng)造出今人激賞的建筑，她的建筑提醒人注意原野如何越過山丘，洞穴如何開展，河流如何蜿蜒，山峰如何指引方向?；蛟S扎哈已了解，瞬間的爆發(fā)并未能揭露人類心靈的構造，但能展現(xiàn)人造環(huán)境的本質。她并未在烏托邦

3、的殘跡中發(fā)現(xiàn)自由空閑，而是在對既有環(huán)境的探索中發(fā)現(xiàn)。 盤旋手法，維塔案后，盤繞元素一再出現(xiàn)于扎哈的作品中:像是藍圖館，一案中的金屬折板;也曾出現(xiàn)于卡迪夫灣歌劇院、V在藍圖館中則創(chuàng)造了展位的存在性。,5,建筑概況,獲得的獎項（僅僅是2000年以后部分，真正是拿獎拿到手軟） 美國藝術暨文學學會榮譽會員（2000） 英國皇家建筑師協(xié)會獎（2000）倫敦千年穹“思維地帶” 金錢角獎（EQUERRE D ARGENT）特殊提名獎（2001）法國斯特拉斯堡停車場和有軌電車終點站 美國建筑師協(xié)會英國分會獎（2002）法國斯特拉斯堡停車場和有軌電車終點站 美國建筑師協(xié)會英國榮譽提名獎（2002）新加坡“緯壹”

4、建筑群總體規(guī)劃 紅點獎（2002）法國斯特拉斯堡停車場和有軌電車終點站 奧地利國家建筑獎（2002）奧地利因斯布魯克滑雪勝地伊澤爾跳臺滑雪塔 （2005）,6,建筑概況,TYROLEAN建筑獎（2002）奧地利因斯布魯克滑雪勝地伊澤爾跳臺滑雪塔 高級英帝國勛爵士（CBE）（2002） 密斯.范德羅獎（2003）法國斯特拉斯堡停車場和有軌電車終點站 藍圖獎2004年年度建筑師 英國皇家建筑師協(xié)會全球獎（2004）美國辛辛那提當代藝術中心 建筑界的諾貝爾獎普利茲克獎（Pritzker Prize）（2004） 倫敦建筑雙年展年度倫敦建筑師（2004） 紐約哥倫比亞大學榮譽成員（2005） 倫敦皇家

5、藝術學院會員（2005） 英國皇家建筑師協(xié)會年度歐洲商業(yè)建筑獎（2005德國寶馬汽車公司中央大樓 德國建筑獎年度建筑德國寶馬汽車公司中央大樓（2005） 英國皇家建筑師協(xié)會斯特林獎入圍（2005）,7,建筑概況,國際奧委會設計金獎奧地利因斯布魯克滑雪勝地伊澤爾跳臺滑雪塔 奧地利科學藝術委員會奧地利科學藝術裝飾獎（2005） DESIGN 05 ART BASEL MIAMI年度設計師（2005） 美國建筑師協(xié)會英國分會獎（2006）德國沃爾夫斯堡費諾科學中心 美國耶魯大學榮譽博士學位（2006） 英國皇家建筑師協(xié)會年度歐洲文化建筑獎（2005）德國沃爾夫斯堡費諾科學中心 貝魯特美國大學榮譽博士

6、學位（2006） 英國皇家建筑師協(xié)會斯特林獎入圍（2006） 英國皇家建筑師協(xié)會詹克斯獎（2006） 國際建筑科學院院士（2006） 卓越歐洲建筑師論壇獎（2006）德國沃爾夫斯堡費諾科學中心 美國建筑師協(xié)會英國分會卓越獎（2007） 托馬斯杰弗遜建筑獎章（2007） 蘇格蘭設計獎之最佳公共建筑獎（2007）蘇格蘭維多利亞醫(yī)院麥琪中心,8,建筑概況,東二環(huán)區(qū)域規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)項目 總占地面積8萬、總建筑面積約51萬 地下一層與朝陽門地鐵站相連并貫穿I、II、III期 東側俯瞰二環(huán)路兩側的國家財富聚集地 西側遠眺千年歷史的北京城 建筑面積約33萬 可售面積 商業(yè)八萬 辦公十六萬 共4個主塔，4

7、至15層為辦公 樓層 地上15層 地下3層 塔1 辦公約39700平米 層高 B1 5.4米，一層6米，二層 塔2 辦公約30250平米 -三層5.2米，四到十七層3.5米 塔3 辦公約29560平米 柱間距8.4米左右，行間距11- 塔4 辦公約70500平米 -15米左右,9,項目地塊分析,從朝陽門立交橋眺望“中國核心企業(yè)與財富聚集地,地鐵6號線規(guī)劃圖,10,項目地塊分析, 國家核心企業(yè)聚集地 核心企業(yè)總部與政府機關： 能源類：中國石油總部、中國石化總部、神華集團總部、中國海油總部， 電訊類：中國移動總部、中國電信總部、諾基亞總部，西門子總部； 金融類：中國投資有限責任公司、中國銀行北京分

8、行、中國人?？偛?； 服務類：中青旅總部、外企服務集團總部； 政府類：外交部、司法部、國家文物局、空軍招待所、國家旅游局 全中國最重要的核心支柱產(chǎn)業(yè)，能源、電訊、金融類企業(yè)總部齊聚東二環(huán)。,市區(qū)內(nèi)交通最便捷的商務區(qū) 京城門戶 從沿線的地名就知道這里是北京的東大門，啟明門（現(xiàn)建國門）、朝陽門、東直門； 現(xiàn)在這里更是北京通往全國與世界的門戶 首都機場：經(jīng)東二環(huán)從東直門橋進入機場高速，20分鐘通向全世界； 北京火車站：經(jīng)東便門橋進入北京火車站，10分鐘通向全國； 軌道交通 雙地鐵的交匯點：2號線（北京第1條環(huán)線地鐵）、6號線（預計2012年竣工）； 最便捷的換乘點：距5號線、13號線、1號線、機場快線

9、、10號線均在3分鐘以內(nèi)，方便換乘各條地鐵；,11,項目地塊分析,12,建筑分析,13,建筑分析,14,銀河SOHO辦公(F3-F18,16.6萬平方米）：分割出售，主力戶型100-300平米，主要客戶群是北方投資型客戶，整層購買的企業(yè)顧客較少。,銀河SOHO：客群主要是散戶，由北方投資性大客戶組成，多來自山西、陜西、河北、東北、內(nèi)蒙古的煤礦主，有超過一半的SOHO老客戶,15,商業(yè)價值,銀河SOHO優(yōu)劣勢分析：項目開盤至今均價已有近20%的漲幅,優(yōu)點：1 地塊缺失：項目是區(qū)域內(nèi)少有的具有高品質的物業(yè)。 2 區(qū)位優(yōu)勢：地處東二環(huán)“國家核心企業(yè)聚集地”及地鐵交匯處。 3 地標性建筑：項目外觀設計獨特，建成后將形成新的地標性建筑。 4 內(nèi)部動線順暢：下沉廣場與地鐵2號線和6號線以及和SOHO項目一、二期的地下一層貫通，為辦公和商業(yè)提供便捷的交通通道。 5 SOHO中國營銷能力強，品牌認可度高，有豐富的北方投資型大客戶資源。,缺點：1