1、2020/9/15,1,工程造價知識 在房地產(chǎn)估價成本法中的應用,主講：張志勇,2020/9/15,2,公開郵箱： 密碼：12345678,2020/9/15,3,導 引,1.某多層住宅樓建筑面積5300m2。設(shè)計地上部分按標準圖紙，地下部分采用人工挖土樁樁基。作為房地產(chǎn)估價師的您認為該工程結(jié)算造價審核的要點是哪里？ 2.某挖基礎(chǔ)土方工程施工采用放坡施工方案，基槽長L=80m，挖土深H=2m，三類土，基礎(chǔ)墊層寬a=0.6m，工作面寬度取C=0.15m，采用放坡形式(如圖1-1所示)，查表可知，放坡系數(shù)應為K=0.33，,2020/9/15,4,試比較定額計價模式下和清單計價模式下的基槽人工挖土

2、工程量。（通過計算您可以得出其差值的大小為多少？）,2020/9/15,5,3.如果您在同一時期分別擁有三個不同的身份，分別是業(yè)主方的估價師、承包商方的估價師、咨詢方的估價師，那么您對同一個工程進行造價計算時會有差異嗎？為什么？如果有，其差異會有多大？ 4.某城市雙層立交橋，承包商中標價1.7億元，承包商經(jīng)理認為他們最終能做到2.0億元以上，您是怎樣認識這個問題的？,2020/9/15,6,5.某工程甲乙雙方合同包死單價1900元/m2，工程實施過程中咨詢方估價師經(jīng)計算其市場價為1820元/m2（總量為20萬平方米）。若業(yè)主方要求您做承包商的工作使其按計算的價格執(zhí)行，而承包商又不同意，作為咨詢

3、方估價師的您應該怎么辦？,2020/9/15,7,目 錄 第一講 房地產(chǎn)估價成本法相關(guān)知識 第二講 工程造價相關(guān)知識 第三講 房地產(chǎn)估價成本法案例分析,2020/9/15,8,第一講 房地產(chǎn)估價成本法相關(guān)知識,2020/9/15,9,一、房地產(chǎn)估價方法,2020/9/15,10,（1）市場比較法,2020/9/15,11,依據(jù)市場銷售資料，將委估房地產(chǎn)同能與其形成替代關(guān)系的類似房地產(chǎn)進行比較，以后者已知的價格為參照，調(diào)整得出委估房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種估價方法。,市場比較法的評估思路,2020/9/15,12,市場比較法的特點和適用范圍,對于一宗具體的房地產(chǎn)委估標的，不論其用途、類型如

4、何，只要市場上能夠獲取合適的交易實例，市場比較法即可應用。 采用市場比較法必須具備的條件： 1）房地產(chǎn)市場交易實例資料的數(shù)量能滿足比較、分析的需要。 2）比較案例與委估標的房地產(chǎn)具有替代性。 3）資料可靠。,2020/9/15,13,（2）成本法（本講座主講內(nèi)容，此處略）,2020/9/15,14,（3）收益法（本繼續(xù)教育循環(huán)另設(shè)專題講解，此處略）,2020/9/15,15,（4）假設(shè)開發(fā)法,2020/9/15,16,根據(jù)待開發(fā)房地產(chǎn)的預期開發(fā)后價值，扣減全部開發(fā)成本來求取委估房地產(chǎn)在估價時點價格的方法。,2020/9/15,17,假設(shè)開發(fā)法的適用范圍及應用前提,1）最早主要用于待開發(fā)土地（尤

5、其是空地）的估價 2）后推廣到各種待開發(fā)房地產(chǎn)以及正在開發(fā)的房地產(chǎn)的估價 3）還被大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性分析 凡是具體開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后價值可用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)都適用。,2020/9/15,18,（5）路線價估價法,2020/9/15,19,對面臨特定街道而便捷性相等的城市土地，設(shè)定標準深度，求取在此深度上數(shù)塊宗地的平均單價而附設(shè)于其所臨接的街道上，此單價稱為路線價，根據(jù)此路線價，通過深度修正和其他修正來求取其他臨街宗地地價的方法。 只能在街道系統(tǒng)完整、臨街宗地排列整齊的城市使用。,2020/9/15,20,（6）其他，如長期趨勢法、基準地價修正法等。,2

6、020/9/15,21,二、房地產(chǎn)估價成本法基本知識,2020/9/15,22,（一）成本法的基本概念,1.房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)價值的貨幣表現(xiàn)。 2.房地產(chǎn)價值是房屋建筑價值和土地資源價值、土地資本價值的統(tǒng)一。房地產(chǎn)價格就是這種特殊價值的貨幣表現(xiàn)。,2020/9/15,23,3.成本法的概念 是指求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 又稱原價法、成本逼近法。 實質(zhì)：通過估算各組成部分求取整體市場價格（積算價格）,2020/9/15,24,4. 成本法的適用范圍 （1 ）適用于缺乏市場交易的房地產(chǎn) （2 ）適用于較為特殊的房地

7、產(chǎn)（無收益、無交易） （3 ）房地產(chǎn)抵押、企業(yè)合并兼并及房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)保險及 其他損害賠償中，通常也采用成本法估價。 （4 ）適用于工業(yè)用地的價格評估 （5 ）適用于全新或基本全新的不動產(chǎn)評估,2020/9/15,25,1.新建商品房房地產(chǎn)價格構(gòu)成： 以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地進行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，將房地產(chǎn)價格構(gòu)成分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤7大項，即： 房地產(chǎn)價格土地取得成本建設(shè)成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤,（二）房地產(chǎn)價格構(gòu)成和成本法基本公式,2020/9/15,26,土

8、地取得成本,取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑： 市場購置 征收集體土地取得； 征收國有土地上房屋取得。,2020/9/15,27,建設(shè)成本,在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費用、稅金等，主要包括： 勘察設(shè)計和前期工程費； 建筑安裝工程費； 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費； 公共配套設(shè)施建設(shè)費； 其它工程費； 開發(fā)期間稅費。,2020/9/15,28,管理費用,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，包括： 人員工資； 福利費； 辦公費； 差旅費。,2020/9/15,29,銷售費用,銷售成本，是指預售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出，包括： 廣告費； 銷售資料制作費；

9、售樓處建設(shè)費； 樣板房建設(shè)費 代理傭金等。 銷售費用通常按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比例計提。,2020/9/15,30,投資利息,指房地產(chǎn)開發(fā)完成獲知實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費； 土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用，無論是借貸資金還是自有資金，都應計算利息； 借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金的機會成本的考慮。,2020/9/15,31,銷售稅費,銷售稅費是指預售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應由賣方繳納的稅費，可分為下列兩類： a.銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加及地方教育費附加（通常簡

10、稱“兩稅兩費”； b.其它銷售稅費，包括印花稅、交易手續(xù)費等。,2020/9/15,32,開發(fā)利潤,開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的平均利潤； 開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能獲得的平均利潤，不是個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終實際獲得的利潤； 開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應的利潤率來估算。,2020/9/15,33,2.成本法的基本公式為： P表示對象房地產(chǎn)在估價時點的積算價格； L表示對象房地產(chǎn)在估價時點的土地價格； C表示建筑物在估價時點的重新開發(fā)成本 D表示建筑物在估價時點的減價修正額，又可稱為累計折舊,202

11、0/9/15,34,建筑安裝成本 配套費 重新開發(fā)成本 施工前期成本 專業(yè)費用,施工后期成本 銷售費用 管理費物業(yè) 管理費 稅費 投資利息 開發(fā)商利潤,3、評估重新開發(fā)成本,2020/9/15,35,4.建筑物減價修正額,由于某些原因使得建筑物的價值與成本不等時，為了求取建筑物的價值而需從其成本中扣除的數(shù)額。 （1）物質(zhì)貶值 （2）功能貶值 （3）外部貶值,2020/9/15,36,導引解析,1.某多層住宅樓建筑面積5300m2。設(shè)計地上部分按標準圖紙，地下部分采用人工挖土樁樁基。作為房地產(chǎn)估價師的您認為該工程結(jié)算造價審核的要點是哪里？解析:地下 2.某挖基礎(chǔ)土方工程施工采用放坡施工方案，基槽

12、長L=80m，挖土深H=2m，三類土，基礎(chǔ)墊層寬a=0.6m，工作面寬度取C=0.15m，采用放坡形式(如圖1-1所示)，查表可知，放坡系數(shù)應為K=0.33，,2020/9/15,37,試比較定額計價模式下和清單計價模式下的基槽人工挖土工程量。（通過計算您可以得出其差值的大小為多少？）解析：249.6/96=2.6,2020/9/15,38,3.如果您在同一時期分別擁有三個不同的身份，分別是業(yè)主方的估價師、承包商方的估價師、咨詢方的估價師，那么您對同一個工程進行造價計算時會有差異嗎？為什么？如果有，其差異會有多大？解析：20% 4.某城市雙層立交橋，承包商中標價1.7億元，承包商經(jīng)理認為他們最

13、終能做到2.0億元以上，您是怎樣認識這個問題的？解析：變更與索賠,2020/9/15,39,5.某工程甲乙雙方合同包死單價1900元/m2，工程實施過程中咨詢方估價師經(jīng)計算其市場價為1820元/m2（總量為20萬平方米）。若業(yè)主方要求您做承包商的工作使其按計算的價格執(zhí)行，而承包商又不同意，作為咨詢方估價師的您應該怎么辦？解析：按合同執(zhí)行,2020/9/15,40,第二講 工程造價相關(guān)知識,2020/9/15,41,第一節(jié) 工程計價概論 一、工程價格計算有差異嗎？ 工程計價是指按照規(guī)定的程序、方法和依據(jù)，對工程造價及其構(gòu)成內(nèi)容進行估計或確定的行為。工程計價依據(jù)是指在工程計價活動中，所要依據(jù)的與計

14、價內(nèi)容、計價方法和價格標準相關(guān)的工程計量計價標準，工程計價定額及工程造價信息等。,2020/9/15,42,雖然工程計價的基本原理和基本方法是一致的，但是，對于建設(shè)工程主體各方，包括業(yè)主方、承包方和咨詢方，在工程計價時仍然是有差異的。同時，在建設(shè)工程價款計算中，招標控制價、投標報價和竣工結(jié)算價等，在工程計價時也存在差異，其計算的差值可能會達到5%20%。由此可見，工程計價對業(yè)主如何控制工程投資，承包商如何獲取工程利潤，造價師事務所或?qū)徲嫴块T如何進行審計等都會產(chǎn)生重大影響。,2020/9/15,43,二、工程計價的基本原理與方法 任何一個建設(shè)項目都可以分解為一個或幾個單項工程，任何一個單項工程都

15、是由一個或幾個單位工程所組成。作為單位工程的各類建筑工程和安裝工程仍然是一個比較復雜的綜合實體，還需要進一步分解。 影響工程造價的主要因素是兩個，即單位價格和實物工程數(shù)量，可用下列基本計算式表達：,2020/9/15,44,可見，工程子項的單位價格高，工程造價就高；工程子項的實物工程數(shù)量大，工程造價也就大。,2020/9/15,45,三、工程計價模式 我國現(xiàn)行的工程計價模式有兩種并存，一種是傳統(tǒng)的定額計價模式（簡稱定額計價），另外一種是工程量清單計價模式（簡稱清單計價）。在滿足相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件下，必須采用工程量清單計價模式。清單計價與定額計價是產(chǎn)生在不同歷史年代的計價模式。他們之間的區(qū)別

16、，可從多方面進行比較：,2020/9/15,46,區(qū)別（1） 定價理念不同,2020/9/15,47,區(qū)別（2） 計價依據(jù)不同,2020/9/15,48,區(qū)別（3） 費用內(nèi)容不同,2020/9/15,49,區(qū)別（4）單價形式不同,2020/9/15,50,區(qū)別（5） 列項方式不同,2020/9/15,51,區(qū)別（6） 工程量計算不同,2020/9/15,52,區(qū)別（7） 編制步驟不同,2020/9/15,53,區(qū)別（8） 表格形式不同,2020/9/15,54,四、“三價”（招標控制價、投標報價與竣工結(jié)算價）關(guān)系概述 （一）招標控制價 招標人根據(jù)國家或省級、行業(yè)建設(shè)主管部門頒發(fā)的有關(guān)計價依據(jù)和

17、辦法，以及招標文件和設(shè)計圖紙計算的，對招標工程限定的最高工程造價。,2020/9/15,55,招標控制價亦稱“攔標價”或“預算控制價”，是招標人根據(jù)工程量清單計價規(guī)范計算的招標工程的工程造價，是國家或業(yè)主對招標工程發(fā)包的最高投標限價。 （二）投標報價 投標報價應在滿足招標文件要求的前提下，實行企業(yè)定額的人、材、機消耗量自定，綜合單價及費用自選，全面競爭，自由報價。其中：,2020/9/15,56,1）可以自主的是企業(yè)定額消耗量、人材機單價、企業(yè)管理費率、利潤率、措施費用、計日工單價、總承包服務費等。 2）不能自主的是安全文明施工費、規(guī)費、稅金、暫列金額、暫估價、計日工量、且投標報價不得低于成本

18、。,2020/9/15,57,（三）竣工結(jié)算價 工程價款結(jié)算（工程結(jié)算）是指施工企業(yè)按照合同規(guī)定向建設(shè)單位辦理已完工程價款清算的一項日常性工作。 綜上所述，估價師在進行“三價”計算時有差異是必然的，其結(jié)果通常不可能完全一致，同時，對于不同的計價方，其計算會帶有明顯的利益偏向性。,2020/9/15,58,第二節(jié) 工程造價構(gòu)成 一、建設(shè)項目投資 建設(shè)項目投資是指在工程項目建設(shè)階段所需要的全部費用的總和。生產(chǎn)性建設(shè)項目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資產(chǎn)投資三部分；非生產(chǎn)性建設(shè)項目總投資只包括建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分。,2020/9/15,59,其中建設(shè)投資和建設(shè)期利息之和對應于固定資產(chǎn)投資

19、，固定資產(chǎn)投資與建設(shè)項目的工程造價在量上相等。建設(shè)投資又包括工程費用、工程建設(shè)其他費用和預備費三部分。,2020/9/15,60,二、工程造價的概念 工程造價從不同的角度定義有不同含義。 （1）第一種含義是從投資者業(yè)主的角度定義，工程造價是指建設(shè)一項工程預期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費用。 （2）第二種含義是從市場的角度來定義，工程造價是指工程價格。即為建成一項工程，預計或?qū)嶋H在土地市場、設(shè)備市場、技術(shù)勞務市場，以及承包市場等交易活動中所形成的建筑安裝工程的價格和建設(shè)工程總價格。,2020/9/15,61,三、 建筑安裝工程費用項目組成 根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部關(guān)于印發(fā)建筑安裝工程費用

20、項目組成（建標201344號）文件的通知，我國現(xiàn)行建筑安裝工程費用項目組成按兩種方式進行劃分，一是建筑安裝工程費用項目按費用構(gòu)成要素組成劃分為人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、利潤、規(guī)費和稅金；,2020/9/15,62,二是為指導工程造價專業(yè)人員計算建筑安裝工程造價，將建筑安裝工程費用按工程造價形成順序劃分為分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規(guī)費和稅金。,2020/9/15,63,（一）按費用構(gòu)成要素劃分 建筑安裝工程費按照費用構(gòu)成要素劃分：由人工費、材料（包含工程設(shè)備）費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、利潤、規(guī)費和稅金組成。其中人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費和利潤

21、包含在分部分項工程費、措施項目費、其他項目費中。建筑安裝工程費用按費用構(gòu)成要素劃分見圖。,2020/9/15,64,2020/9/15,65,1.人工費 是指按工資總額構(gòu)成規(guī)定，支付給從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人和附屬生產(chǎn)單位工人的各項費用。內(nèi)容包括： （1）計時工資或計件工資 （2）獎金 （3）津貼補貼 （4）加班加點工資 （5）特殊情況下支付的工資,2020/9/15,66,2.材料費 是指施工過程中耗費的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品或成品、工程設(shè)備的費用 。 （1）材料原價 （2）運雜費 （3）運輸損耗費 （4）采購及保管費 工程設(shè)備是指構(gòu)成或計劃構(gòu)成永久工程一部分的機電設(shè)備

22、、金屬結(jié)構(gòu)設(shè)備、儀器裝置及其他類似的設(shè)備和裝置。,2020/9/15,67,3.施工機具使用費 是指施工作業(yè)所發(fā)生的施工機械、儀器儀表使用費或其租賃費。 4.企業(yè)管理費 是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需的費用。,2020/9/15,68,5.利潤 是指施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利 。 6.規(guī)費 是指按國家法律、法規(guī)規(guī)定，由省級政府和省級有關(guān)權(quán)力部門規(guī)定必須繳納或計取的費用。包括： （1）社會保險費 包括：,2020/9/15,69,1）養(yǎng)老保險費。 2）失業(yè)保險費。 3）醫(yī)療保險費。 4）生育保險費。 5）工傷保險費。,2020/9/15,70,（2）住房公積金 （3）工程排污費

23、 （4）其他應列而未列入的規(guī)費，按實際發(fā)生計取。 7.稅金 是指國家稅法規(guī)定的應計入建筑安裝工程造價內(nèi)的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及地方教育附加。,2020/9/15,71,（二）按造價形成劃分 建筑安裝工程費按照工程造價形成由分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規(guī)費、稅金組成，分部分項工程費、措施項目費、其他項目費包含人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費和利潤。建筑安裝工程費用按造價形成劃分見圖。,2020/9/15,72,2020/9/15,73,1.分部分項工程費 是指各專業(yè)工程的分部分項工程應予列支的各項費用。 （1）專業(yè)工程 是指按現(xiàn)行國家計量規(guī)范劃分的房屋建筑與

24、裝飾工程、仿古建筑工程、通用安裝工程、市政工程、園林綠化工程、礦山工程、構(gòu)筑物工程、城市軌道交通工程、爆破工程等各類工程。,2020/9/15,74,（2）分部分項工程 指按現(xiàn)行國家計量規(guī)范對各專業(yè)工程劃分的項目。如房屋建筑與裝飾工程劃分的土石方工程、地基處理與樁基工程、砌筑工程、鋼筋及鋼筋混凝土工程等。 分部分項工程費=（分部分項工程量綜合單價） 式中的綜合單價包括人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費和利潤以及一定范圍的風險費用（下同）。,2020/9/15,75,2.措施項目費 是指為完成建設(shè)工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中的技術(shù)、生活、安全、環(huán)境保護等方面的費用。措施費是指

25、實際施工中必須發(fā)生的施工準備和施工過程中技術(shù)、生活、安全、環(huán)境保護等方面的非工程實體項目的費用。,2020/9/15,76,所謂非實體性項目，是指其費用的發(fā)生和金額的大小與使用時間、施工方法或者兩個以上工序相關(guān)，與實際完成的實體工程量的多少關(guān)系不大，如大中型施工機械、文明施工和安全防護、臨時設(shè)施等。措施費項目的構(gòu)成需考慮多種因素，除工程本身的因素外，還涉及水文、氣象、環(huán)境、安全等因素。內(nèi)容包括：,2020/9/15,77,（1）安全文明施工費，包括： 1）環(huán)境保護費。是指施工現(xiàn)場為達到環(huán)保部門要求所需要的各項費用。 2）文明施工費。是指施工現(xiàn)場文明施工所需要的各項費用。 3）安全施工費。是指施

26、工現(xiàn)場安全施工所需要的各項費用。,2020/9/15,78,4）臨時設(shè)施費。是指施工企業(yè)為進行建設(shè)工程施工所必須搭設(shè)的生活和生產(chǎn)用的臨時建筑物、構(gòu)筑物和其他臨時設(shè)施費用。包括臨時設(shè)施的搭設(shè)、維修、拆除、清理費或攤銷費等。 （2）夜間施工增加費 是指因夜間施工所發(fā)生的夜班補助費、夜間施工降效、夜間施工照明設(shè)備攤銷及照明用電等費用。,2020/9/15,79,（3）二次搬運費 是指因施工場地條件限制而發(fā)生的材料、構(gòu)配件、半成品等一次運輸不能到達堆放地點，必須進行二次或多次搬運所發(fā)生的費用。 （4）冬雨季施工增加費 是指在冬季或雨季施工需增加的臨時設(shè)施、防滑、排除雨雪，人工及施工機械效率降低等費用。

27、,2020/9/15,80,（5）已完工程及設(shè)備保護費 是指竣工驗收前，對已完工程及設(shè)備采取的必要保護措施所發(fā)生的費用。 （6）工程定位復測費 是指工程施工過程中進行全部施工測量放線和復測工作的費用。 （7）特殊地區(qū)施工增加費 是指工程在沙漠或其邊緣地區(qū)、高海拔、高寒、原始森林等特殊地區(qū)施工增加的費用。,2020/9/15,81,（8）大型機械設(shè)備進出場及安拆費 是指機械整體或分體自停放場地運至施工現(xiàn)場或由一個施工地點運至另一個施工地點，所發(fā)生的機械進出場運輸及轉(zhuǎn)移費用及機械在施工現(xiàn)場進行安裝、拆卸所需的人工費、材料費、機械費、試運轉(zhuǎn)費和安裝所需的輔助設(shè)施的費用。,2020/9/15,82,（

28、9）腳手架工程費 是指施工需要的各種腳手架搭、拆、運輸費用以及腳手架購置費的攤銷（或租賃）費用。 （10）應予計量的措施項目費計算 國家計量規(guī)范規(guī)定應予計量的措施項目，其計算公式為： 措施項目費=（措施項目工程量綜合單價）,2020/9/15,83,（11）國家計量規(guī)范規(guī)定不宜計量的措施項目計算方法如下： 1）安全文明施工費 計算基數(shù)應為定額基價（定額分部分項工程費+定額中可以計量的措施項目費）、定額人工費或（定額人工費+定額機械費），其費率由工程造價管理機構(gòu)根據(jù)各專業(yè)工程的特點綜合確定。 2）夜間施工增加費,2020/9/15,84,3）二次搬運費 4）冬雨季施工增加費 5）已完工程及設(shè)備保

29、護費 上述（2）（5）項措施項目的計費基數(shù)應為定額人工費或（定額人工費+定額機械費），其費率由工程造價管理機構(gòu)根據(jù)各專業(yè)工程特點和調(diào)查資料綜合分析后確定。,2020/9/15,85,3.其他項目費 其他項目費包括暫列金額、計日工和總承包服務費等。 4.規(guī)費 規(guī)費包括社會保險費、住房公積金和工程排污費。 5.稅金 建筑安裝工程稅金是指國家稅法規(guī)定的應計入建筑安裝工程費用的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及地方教育費附加。,2020/9/15,86,第三節(jié) 工程量清單計價規(guī)范 計價要點解讀 一、工程量清單 工程量清單是指建設(shè)工程的分部分項項目、措施項目、其他項目、規(guī)費項目和稅金項目的名稱和相應

30、數(shù)量等的明細清單。 工程量清單應由具有編制能力的招標人或受其委托，具有相應資質(zhì)的工程造價咨詢?nèi)?2020/9/15,87,建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范（GB50500-2013），國家或省級、行業(yè)建設(shè)主管部門頒發(fā)的計價依據(jù)和辦法、招標文件的有關(guān)要求、設(shè)計文件、與建設(shè)工程項目有關(guān)的標準、規(guī)范、技術(shù)資料和施工現(xiàn)場實際情況等進行編制。,2020/9/15,88,二、2013清單規(guī)范組成 2013清單規(guī)范由計價規(guī)范和計量規(guī)范兩部分內(nèi)容組成，共10本規(guī)范。 建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范 房屋建筑與裝飾工程計量規(guī)范 通用安裝工程計量規(guī)范 市政工程計量規(guī)范,2020/9/15,89,園林綠化工程計量規(guī)范 礦山工

31、程計量規(guī)范 構(gòu)筑物工程計量規(guī)范 仿古建筑工程計量規(guī)范 城市軌道交通工程計量規(guī)范 爆破工程計量規(guī)范,2020/9/15,90,三、適用范圍 適用于建設(shè)工程施工發(fā)承包計價活動。 建設(shè)工程，包括建筑與裝飾工程、仿古建筑工程、安裝工程、市政工程、園林綠化工程和礦山工程、構(gòu)筑物工程、城市軌道交通工程、爆破工程。 施工發(fā)承包計價活動，包括招標工程量清單編制、招標控制價編審、投標價編制、工程合同價款約定、工程計量與價款支付、索賠與現(xiàn)場簽證、工程價款調(diào)整、竣工結(jié)算、合同解除以及工程計價爭議處理等內(nèi)容。,2020/9/15,91,四、管理機制及管理主體 1.管理機制 按照工程造價全過程控制目標，制定了一系列管理

32、條文，建立起從招投標至竣工結(jié)算的工程造價全過程管理機制。具體包括有：招標工程量清單編制、招標控制價、投標價、工程合同價款約定、工程計量與價款支付、索賠與現(xiàn)場簽證、工程價款調(diào)整、竣工結(jié)算、合同解除的價款結(jié)算與支付以及工程計價爭議處理等管理制度。,2020/9/15,92,2.管理主體 （1）宏觀主體 是政府部門 按照“誰制定政策，誰負責管理”原則，直接或間接對招標控制價、合同價款、竣工結(jié)算書實施報送工程所在地工程造價管理機構(gòu)備案的管理體制。,2020/9/15,93,（2） 微觀主體是政策執(zhí)行者，具體分為： 單位：招標人（發(fā)包人）、投標人、中標人（承包人），以及受其委托的工程造價咨詢企業(yè)。 個人

33、：即工程造價專業(yè)人員，包括注冊造價工程師和造價員。,2020/9/15,94,從招標工程量清單、招標控制價、投標價、合同價款約定、工程計量與價款支付、索賠與現(xiàn)場簽證、工程價款調(diào)整、竣工結(jié)算等各個環(huán)節(jié)分別由合格的當事人或受其委托具有相應資質(zhì)的工程造價咨詢企業(yè)負責。其中竣工結(jié)算：編制當事人是承包人，核對當事人是發(fā)包人。,2020/9/15,95,五、2013規(guī)范的重大變化,2008清單規(guī)范,2013清單規(guī)范,總體而言，新規(guī)范對工程造價管理的專業(yè)性要求越來越高，同時對爭議的處理也越來越明確，可執(zhí)行性更強。,2020/9/15,96,1.專業(yè)劃分更加精細，適用范圍擴大 新規(guī)范由計價規(guī)范與計量規(guī)范兩部分

34、組成： （1）計價規(guī)范 對工程計量、合同價款調(diào)整、中期支付、竣工結(jié)算、合同解除的價款結(jié)算方面做了進一步的細化、完善，更具操作性與實用性。,2020/9/15,97,（2）計量規(guī)范 將建筑、裝飾專業(yè)進行合并為一個專業(yè)建筑與裝飾，將仿古從園林專業(yè)中分開，拆解為一個新專業(yè)，同時新增了構(gòu)筑物、城市軌道交通、爆破工程三個專業(yè)，擴充為九專業(yè)。,2020/9/15,98,2.責任劃分更加明確，可操作性更強 （1）新增了對招標工程量清單、已標價工程量清單、工程量偏差、提前竣工（趕工費）、誤期賠償費等做了明確闡釋，對暫估價增加了工程設(shè)備暫估單價。 （2）對發(fā)包人提供的甲供材料、暫估材料及承包人提供的材料等處理方

35、式做了明確說明。 （3）增加計價風險的說明，明確計價風險內(nèi)容、影響風險因素、波動幅度、責任承擔：,2020/9/15,99,3.責任劃分更加明確，減少爭議 （1） 采用工程量清單計價的工程，應在招標文件或合同中明確計價中的風險內(nèi)容及其范圍（幅度），不得采用無限風險、所有風險或類似語句規(guī)定計價中的風險內(nèi)容及其范圍（幅度）。 （2）國家法律、法規(guī)、規(guī)章和政策變化、省級或行業(yè)建設(shè)主管部門發(fā)布的人工費調(diào)整等影響合同價款的因素出現(xiàn)，應由發(fā)包人承擔。,2020/9/15,100,（3） 由于市場物價波動影響合同價款，應由發(fā)承包雙方合理分攤并在合同中約定。合同中沒有約定，發(fā)、承包雙方發(fā)生爭議時，按下列規(guī)定實

36、施： 1）材料、工程設(shè)備的漲幅超過招標時基準價格5%以上由發(fā)包人承擔。 2）施工機械使用費漲幅超過招標時的基準價格10%以上由發(fā)包人承擔。,2020/9/15,101,4.新增了對招標控制價投訴與處理規(guī)定 （1） 投標人經(jīng)復核認為招標人公布的招標控制價未按照本規(guī)范的規(guī)定進行編制的，應當在招標控制價公布后5 天內(nèi)向招投標監(jiān)督機構(gòu)和工程造價管理機構(gòu)投訴。（提交書面投訴書）。 （2）工程造價管理機構(gòu)在接到投訴書后應在2個工作日內(nèi)進行審查，應當在受理投訴的10天內(nèi)完成復查（特殊情況下可適當延長），,2020/9/15,102,并作出書面結(jié)論通知投訴人、被投訴人及負責該工程招投標監(jiān)督的招投標管理機構(gòu)。

37、（3）當招標控制價復查結(jié)論與原公布的招標控制價誤差3%的，應當責成招標人改正。 （4）招標人根據(jù)招標控制價復查結(jié)論，需要修改公布的招標控制價的，且最終招標控制價的發(fā)布時間至投標截止時間不足15天的，應當延長投標文件的截止時間。,2020/9/15,103,5.條文說明細化、量化，指導性、可操作性增強 （1）每一節(jié)都有對本節(jié)清單項目的工程量計算規(guī)則、使用范圍、項目特征描述原則 （哪些必須描述、哪些可以不描述）與方法進行說明，保證招標工程量清單編制的準確性、完整性。,2020/9/15,104,（2） “現(xiàn)澆混凝土模板”規(guī)定兩種編制方式。 （3） “超高施工增加費”調(diào)整計入措施項目費中。 （4）對

38、工程變更引起工程量清單項目工程量、單價變化的，明確給出了調(diào)整的計算方式。,2020/9/15,105,5.重新設(shè)置清單項目章節(jié)、重新編碼 （1）土石方工程、地基處理與支護工程、樁基工程統(tǒng)一歸入建筑與裝飾工程，其他專業(yè)工程不再單列與此重復的章節(jié)或內(nèi)容。 （2）安裝工程把“刷油、防腐蝕、絕熱工程”獨立一章。 （3）市政工程增加“垃圾處理工程”、“路燈工程”。,2020/9/15,106,六、13清單規(guī)范重要名詞、條文使用解讀 1.綜合單價 完成一個規(guī)定計量單位的分部分項工程和措施清單項目所需的人工費、材料和工程設(shè)備費、施工機具使用費和企業(yè)管理費、利潤以及一定范圍內(nèi)的風險費用。,2020/9/15,

39、107,【釋義】 本條改變的是：工程設(shè)備費。 本條所指“綜合單價”并不是真正意義上的全費用綜合單價，而是一種狹義上的綜合單價，規(guī)費和稅金等不可競爭的費用沒包括在其中。國際上所謂的綜合單價，一般是指全費用綜合單價，但在我國目前建筑市場存在過度競爭的情況下，本規(guī)范規(guī)定了稅金和規(guī)費等為不可競爭的費用的做法很有必要。這一定義，與國家發(fā)改委、財政部、建設(shè)部等九部委第56號令中定義綜合單價的做法是一致的。,2020/9/15,108,2.工程量偏差 承包人按照合同簽訂時圖紙（含經(jīng)發(fā)包人批準由承包人提供的圖紙）實施，完成合同工程應予計量的實際工程量與招標工程量清單列出的工程量之間的偏差。 【釋義】 本條為新

40、增名詞。 工程量偏差超過15%，調(diào)整的原則為：當工程量增加15%以上時，其增加部分的工程量的綜合單價應予調(diào)低；當工程量減少15%以上時，減少后剩余部分的工程量的綜合單價應予調(diào)高。,2020/9/15,109,此時，按下列公式調(diào)整結(jié)算分部分項工程費： （1）當Q11.15Q0時，S=1.15Q0P0+（Q1-1.15Q0）P1 （2）當Q10.85Q0時，S=Q1P1 式中 S調(diào)整后的某一分部分項工程費結(jié)算價； Q1最終完成的工程量； Q0招標工程量清單中列出的工程量； P1按照最終完成工程量重新調(diào)整后的綜合單價； P0承包人在工程量清單中填報的綜合單價。,2020/9/15,110,3.提前竣

41、工（趕工）費 承包人應發(fā)包人的要求，采取加快工程進度的措施，使合同工程工期縮短產(chǎn)生的，應由發(fā)包人支付的費用。 【釋義】 本條為新增名詞。 發(fā)承包雙方應在合同中約定提前竣工每日歷天應補償額度。除合同另有約定外，提前竣工補償?shù)淖罡呦揞~為合同價款的5%。此項費用列入竣工結(jié)算文件中，與結(jié)算款一并支付。,2020/9/15,111,4.誤期賠償費 承包人未按照合同工程的計劃進度施工，導致實際工期大于合同工期與發(fā)包人批準的延長工期之和，承包人應向發(fā)包人賠償損失發(fā)生的費用。 【釋義】 本條為新增名詞。 發(fā)承包雙方應在合同中約定誤期賠償費，明確每日歷天應賠額度。除合同另有約定外，誤期賠償費的最高限額為合同價款

42、的5%。誤期賠償費列入竣工結(jié)算文件中，在結(jié)算款中扣除。,2020/9/15,112,如果在工程竣工之前，合同工程內(nèi)的某單位工程已通過了竣工驗收，且該單位工程接收證書中表明的竣工日期并未延誤，而是合同工程的其他部分產(chǎn)生了工期延誤，則誤期賠償費應按照已頒發(fā)工程接收證書的單位工程造價占合同價款的比例幅度予以扣減。,2020/9/15,113,七、編制工程量清單的要求 1.分部分項工程量清單 分部分項工程量清單應根據(jù)相關(guān)工程現(xiàn)行國家計量規(guī)范規(guī)定的項目編碼、項目名稱、項目特征、計量單位和工程量計算規(guī)則進行編制。,2020/9/15,114,分部分項工程量清單為不可調(diào)整的閉口清單，投標人對投標文件提供的分

43、部分項工程量清單必須逐一計價，對清單所列內(nèi)容不允許作任何更改變動。投標人如果認為清單內(nèi)容有不妥或遺漏，只能通過質(zhì)疑的方式由清單編制人作統(tǒng)一的修改更正，并將修正后的工程量清單發(fā)往所有投標人。,2020/9/15,115,2.措施項目清單 措施項目清單指為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中技術(shù)、生活、文明、安全等方面的非工程實體項目清單。 措施項目清單為可調(diào)整清單。,2020/9/15,116,3.其他項目清單 其他項目清單由招標人部分和投標人部分等兩部分組成。由招標人填寫部分為暫列金額和暫估價。由投標人填寫部分為計日工和總承包服務費。 招標人填寫的內(nèi)容隨招標文件發(fā)至投標人或標底編制

44、人，其項目、數(shù)量、金額等投標人或標底編制人不得隨意改動。,2020/9/15,117,4.規(guī)費 規(guī)費項目清單應按照下列內(nèi)容列項：工程排污費；社會保障費（包括養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、醫(yī)療保險費）；住房公積金；工傷保險。出現(xiàn)規(guī)范未列的項目，應根據(jù)省級政府或省級有關(guān)權(quán)力部門的規(guī)定列項。,2020/9/15,118,5.稅金 稅金項目清單應包括下列內(nèi)容：營業(yè)稅；城市維護建設(shè)稅；教育費附加。出現(xiàn)規(guī)范未列的項目，應根據(jù)稅務部門的規(guī)定列項。,2020/9/15,119,八、建筑面積計算規(guī)范 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2013年12月19日發(fā)布了國家標準建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T50353-201

45、3（第269號）的公告，規(guī)定建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T50353-2013自2014年7月1日起實施。原建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T50353-2005同時廢止。 規(guī)范的適用范圍是新建、擴建、改建的工業(yè)與民用建筑工程的建筑面積的計算，包括,2020/9/15,120,工業(yè)廠房、倉庫，公共建筑、居住建筑，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的房屋、糧種倉庫、地鐵車站等的建筑面積的計算。規(guī)范主要內(nèi)容有總則、術(shù)語、計算建筑面積的規(guī)定。 工業(yè)與民用建筑的建筑面積計算的一般原則是：凡在結(jié)構(gòu)上、使用上形成具有一定使用功能的建筑物和構(gòu)筑物，并能單獨計算出其水平面積及其相應消耗的人工、材料和機械用量的，應計算建筑面積；反之

46、，不應計算建筑面積。 新規(guī)范與舊規(guī)范相比較，主要有如下不同：,2020/9/15,121,5地下室、半地下室 地下室、半地下室（車間、商店、車站、車庫、倉庫等），包括相應的有永久性頂蓋的出入口，應按其外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護墻）外邊線所圍水平面積計算。其他設(shè)計同下“9.立體書庫”部分，即: 立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的應按一層計算，有結(jié)構(gòu)層的應按其結(jié)構(gòu)層面積分別計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算l/2面積。,2020/9/15,122,釋義：地下室、半地下室應以其外墻上口外邊線所圍水平面積計算。原計算規(guī)則規(guī)定按地下室、半地下室上

47、口外墻外圍水平面積計算，文字上不甚嚴密，“上口外墻”容易理解為地下室、半地下室的上一層建筑的外墻。由于上一層建筑外墻與地下室墻的中心線不一定完全重疊，多數(shù)情況是凸出或凹進地下室外墻中心線。,2020/9/15,123,10有圍護結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室 有圍護結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室，其他設(shè)計同上8，即：建筑物間有圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊，應按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。有永久性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的應按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的l/2 計算。,2020/9/15,124,13建筑物頂部有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房 建筑物頂部有圍護結(jié)構(gòu)

48、的樓梯間、水箱間、電梯機房等，應按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。其他設(shè)計同上9，即：立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的應按一層計算，有結(jié)構(gòu)層的應按其結(jié)構(gòu)層面積分別計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算l/2面積。 如遇建筑物屋頂?shù)臉翘蓍g是坡屋頂，應按坡屋頂?shù)南嚓P(guān)條文計算面積。,2020/9/15,125,14設(shè)有圍護結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物 設(shè)有圍護結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，應按其底板面的外圍水平面積計算。其他設(shè)計同上9，即：立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的應按一層計算，有結(jié)構(gòu)層的應按其結(jié)構(gòu)層面積分別計算。層高在2.2

49、0m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算l/2面積。,2020/9/15,126,17有永久性頂蓋的室外樓梯 有永久性頂蓋的室外樓梯，應按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算。 室外樓梯，最上層樓梯無永久性頂蓋或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，上層樓梯不計算面積。上層樓梯可視為下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯應計算面積。,2020/9/15,127,18建筑物的陽臺 建筑物的陽臺均應按其水平投影面積的1/2計算。 建筑物的陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算。,2020/9/15,128,19有永久性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站

50、車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等的面積計算。由于建筑技術(shù)的發(fā)展，出現(xiàn)許多新型結(jié)構(gòu)，如柱不再是單純的直立的柱，而出現(xiàn)正V型柱、倒型柱等不同類型的柱，給面積計算帶來許多爭議，為此，我們不以柱來確定面積的計算，而依據(jù)頂蓋的水平投影面積計算。 在車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站內(nèi)設(shè)有有圍護結(jié)構(gòu)的管理室、休息室等，另按相關(guān)條款計算面積。,2020/9/15,129,（四）現(xiàn)澆混凝土墻 短肢剪力墻是指截面厚度不大于300mm，各肢截面高度與厚度之比的最大值大于4但不大于8的剪力墻；各肢截面高度與厚度之比的最大值不大于4的剪力墻按柱項目列項。,2020/9/15,130,（2）鋼筋的混凝土保護層厚度 根據(jù)

51、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB50010-2010規(guī)定，結(jié)構(gòu)中最外層鋼筋的混凝土保護層厚度（鋼筋外邊緣至混凝土表面的距離）應不小于鋼筋的公稱直徑。設(shè)計使用年限為50年的混凝土結(jié)構(gòu)，其保護層厚度應符合下表的規(guī)定。,2020/9/15,131,表 混凝土保護層最小厚度c（mm）,注：（1）混凝土強度等級不大于C25時，表中保護層厚度數(shù)值增加5mm。 （2）鋼筋混凝土基礎(chǔ)宜設(shè)置混凝土墊層，其受力鋼筋的混凝土保護層厚度應從墊層頂面算起，且不應小于40mm。,2020/9/15,132,第四節(jié) 項目決策和設(shè)計階段造價分析 一、項目決策階段對工程造價的影響 項目決策是指投資者在調(diào)查分析、研究的基礎(chǔ)上，選擇和決定投

52、資行動方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證，對不同建設(shè)方案進行技術(shù)經(jīng)濟比較并作出判斷和決定的過程。項目決策的質(zhì)量和水平，直接關(guān)系到工程造價的高低及投資效果的好壞。正確的決策是準確進行建設(shè)項目投資估算并進行工程造價控制的前提。,2020/9/15,133,二、項目設(shè)計階段對工程造價的影響 當做出了項目決策之后，項目設(shè)計階段對工程造價起決定性作用。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，建設(shè)項目設(shè)計階段一般可分為初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段，對于技術(shù)上復雜的建設(shè)項目可以分為初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進行。民用建筑工程一般應分為方案設(shè)計，初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段；對于技術(shù)要求簡單的民用

53、建筑工程，經(jīng)有關(guān)主管部門同意，并且合同中有不做初步設(shè)計的約定，可在方案設(shè)計審批后直接進入施工圖設(shè)計。,2020/9/15,134,工程造價控制貫穿于項目建設(shè)全過程，而設(shè)計階段的工程造價控制是整個工程造價控制的龍頭。一般而言，初步設(shè)計階段對投資的影響約為20%，技術(shù)設(shè)計階段對投資的影響約為40%，施工圖設(shè)計階段對投資的影響約為25%。很顯然，設(shè)計階段對工程造價影響多么重要。在設(shè)計一開始就將控制投資的思想植根于設(shè)計人員的頭腦中，可保證選擇恰當?shù)脑O(shè)計標準和合理的功能水平。,2020/9/15,135,三、影響民用建設(shè)項目工程造價的主要因素 民用建筑項目設(shè)計是根據(jù)建筑物的使用功能要求，確定建筑標準、結(jié)

54、構(gòu)形式、建筑物空間與平面布置以及建筑群體的配置等。民用建筑設(shè)計包括住宅設(shè)計、公共建筑設(shè)計以及住宅小區(qū)設(shè)計。其中，住宅建筑是民用建筑中最大量、最主要的建筑形式。,2020/9/15,136,（1）住宅小區(qū)規(guī)劃中影響工程造價的主要因素 1）占地面積。居住小區(qū)的占地面積不僅直接決定著征地費的高低，而且影響著小區(qū)內(nèi)道路、工程管線長度和公共設(shè)備的多少，而這些費用約占小區(qū)建設(shè)投資的l/5。因而，用地面積指標在很大程度上影響小區(qū)建設(shè)的總造價。,2020/9/15,137,2）建筑群體的布置形式。建筑群體的布置形式對用地的影響不容忽視，通過采取高低搭配、點條結(jié)合、前后錯列以及局部東西向布置、斜向布置或拐角單元

55、等手法節(jié)省用地。在保證小區(qū)居住功能的前提下，適當集中公共設(shè)施，合理布置道路，充分利用小區(qū)內(nèi)的邊角用地，有利于提高密度，降低小區(qū)的總造價。,2020/9/15,138,（2）民用住宅建筑設(shè)計影響工程造價的因素 1）建筑物平面形狀和周長系數(shù)。與工業(yè)項目建筑設(shè)計類似，使用指標，雖然圓形建筑K周最小，但由于施工復雜，施工費用較矩形建筑增加2030，故其墻體工程量的減少不能使建筑工程造價降低，而且使用面積有效利用率不高以及用戶使用不便。因此，一般都建造矩形和正方形住宅，,2020/9/15,139,既有利于施工，又能降低造價和使用方便。在矩形住宅建筑中，又以長：寬2：1為佳。一般住宅單元以34個住宅單元

56、、房屋長度6080m較為經(jīng)濟。 在滿足住宅功能和質(zhì)量前提下，適當加大住宅寬度。這是由于寬度加大，墻體面積系數(shù)相應減少，有利于降低造價。,2020/9/15,140,2）住宅的層高和凈高。住宅的層高和凈高，直接影響工程造價。根據(jù)不同性質(zhì)的工程綜合測算住宅層高每降低10厘米，可降低造價1.2%1.5%。層高降低還可提高住宅區(qū)的建筑密度，節(jié)約征地費、拆遷費及市政設(shè)施費。但是，層高設(shè)計中還需考慮采光與通風問題，層高過低不利于采光及通風，因此，民用住宅的層高一般在2.5米2.8米之間。,2020/9/15,141,3）住宅的層數(shù)與工程造價的關(guān)系。民用建筑按層數(shù)劃分為低層住宅（13層）、多層住宅（46層）

57、、中高層住宅（79層）和高層住宅（10層以上）。在民用建筑中，多層住宅具有降低造價和使用費用以及節(jié)約用地的優(yōu)點。,2020/9/15,142,由此可見，隨著住宅層數(shù)的增加，單方造價系數(shù)在逐漸降低，即層數(shù)越多越經(jīng)濟。但是邊際造價系數(shù)也在逐漸減小，說明隨著層數(shù)的增加，單方造價系數(shù)下降幅度減緩，當住宅超過7層，就要增加電梯費用，需要較多的交通面積（過道、走廊要加寬）和補充設(shè)備（供水設(shè)備和供電設(shè)備等）。,2020/9/15,143,特別是高層住宅，要經(jīng)受較強的風力載荷，需要提高結(jié)構(gòu)強度，改變結(jié)構(gòu)形式，使工程造價大幅度上升。因此，中小城市以建造多層住宅較為經(jīng)濟，大城市可沿主要街道建設(shè)一部分高層住宅，以合

58、理利用空間，美化市容。對于地皮特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費用，中、高層住宅是比較經(jīng)濟的選擇。,2020/9/15,144,4）住宅單元組成、戶型和住戶面積。據(jù)統(tǒng)計三居室住宅的設(shè)計比兩居室的設(shè)計降低1.5左右的工程造價。四居室的設(shè)計又比三居室的設(shè)計降低3.5的工程造價。 衡量單元組成、戶型設(shè)計的指標是結(jié)構(gòu)面積系數(shù)（住宅結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比），這個系數(shù)越小設(shè)計方案越經(jīng)濟。因為，結(jié)構(gòu)面積小，有效面積就增加。結(jié)構(gòu)面積系數(shù)除與房屋結(jié)構(gòu)有關(guān)外，,2020/9/15,145,還與房屋外形及其長度和寬度有關(guān)，同時也與房間平均面積大小和戶型組成有關(guān)。房屋平均面積越大，內(nèi)墻、隔墻在建筑面積所占比重就越小。 5）住宅建筑結(jié)構(gòu)的選擇。隨著我國工業(yè)化水平的提高，住宅工業(yè)化建筑體系的結(jié)構(gòu)形式多種多樣，考慮工程造價時應根據(jù)實際情況，因地制宜、就地取材，采用適合本地區(qū)經(jīng)濟合理的結(jié)構(gòu)形式。,2020/9/15,146,第五節(jié) 建筑工程施工發(fā)包 與承包計價管理辦法 一、建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法（住建部16號令，2014年2月1日施行） 建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法已經(jīng)第9次部常務會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2014年2月1日起施行。 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長 姜偉新 2013年12月11日,2020/9/15,147,二、辦法中的要點問題解析 問題1：為什么要修訂建筑工程