1、.業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理中享有的10 項(xiàng)權(quán)利 :一、是按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。二、是提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。三、是提出制定和修改業(yè)主公約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)劃的建議。四、是參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。五、是選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并有選舉權(quán)。六、是監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。七、是監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。八、是物業(yè)共用部分，共用設(shè)施，設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。九、是監(jiān)督物業(yè)共有部分，共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。十、是法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中必

2、須履行的6 項(xiàng)義務(wù)：一、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。二、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。三、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。四、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。五、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。六、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。澄清八個(gè)問(wèn)題業(yè)主與物管不是“主仆 ”關(guān)系業(yè)主與物管之間是一種平等的契約關(guān)系。在民法中，他們是經(jīng)濟(jì)民事關(guān)系；在合同法中，他們是委托與被委托關(guān)系；在勞動(dòng)法中，他們是等價(jià)交換關(guān)系，他們之間的一切行為均以合同契約中明確的雙方權(quán)利義務(wù)為法律依據(jù)，是平等的，沒(méi)有主次之分。.業(yè)主與物管不是“冤家對(duì)頭 ”業(yè)主

3、不是花錢買 “冤家 ”、買 “對(duì)頭 ”，如果業(yè)主與物管之間沒(méi)有一種平和的心態(tài)，沒(méi)有一種合作過(guò)“日子 ”的心理，結(jié)果只能是此也難娶，彼也難嫁。因此，雙方既以合同為依據(jù)，就應(yīng)以誠(chéng)相待，以信相諾，以友相伴，以心相處，以和為貴，共同管好居住區(qū)。業(yè)主與物管沒(méi)有保鏢關(guān)系根據(jù)目前國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，物管企業(yè)的職責(zé)只是按照合同約定的內(nèi)容，對(duì)居住區(qū)域內(nèi)的共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保養(yǎng)、維修和公共秩序的維護(hù)、交通車輛的停放管理等。因?yàn)槲飿I(yè)公司是企業(yè)，不具有任何執(zhí)法職能，所以相關(guān)法律法規(guī)中都排除物管對(duì)業(yè)主的人身和私有財(cái)產(chǎn)保鏢、保管和保險(xiǎn)的職責(zé)，當(dāng)然另有特殊約定除外。物管公司無(wú)權(quán)“包打天下 ”物管公司是企業(yè)，不是職能部門，更不是政府

4、。企業(yè)的任務(wù)一是生產(chǎn)產(chǎn)品，二是服務(wù)客戶，三是創(chuàng)造效益。就物管企業(yè)而言，它的產(chǎn)品就是勞務(wù)，它的客戶就是業(yè)主，它的服務(wù)項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)等都由對(duì)雙方同樣具有約束力的合同來(lái)明確。在實(shí)施合同中，既不能缺位，也不能越位，必須按照 “受委托、按合同、有償服務(wù) ”的原則去履行合同。沒(méi)有 “免費(fèi)的午餐 ”盡管物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為普遍的消費(fèi)現(xiàn)象，但是很多人仍然習(xí)慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對(duì)物業(yè)管理中 “誰(shuí)受益，誰(shuí)付款 ”的原則不予接受，甚至抵觸，拒交管理服務(wù)費(fèi)，這是錯(cuò)誤的，違法的。業(yè)主在享受物業(yè)管理提供的服務(wù)權(quán)利的同時(shí)，必須行使支付服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。管理服務(wù)費(fèi)不是越低越好中國(guó)有一句古傳的真言，叫做“便宜無(wú)好貨

5、，好貨不便宜”，應(yīng)用到物業(yè)管理，可以說(shuō)“收費(fèi)低管不好，收費(fèi)高受不了，不低不高為正好?！蔽锕芄臼瞧髽I(yè)，為業(yè)主提供服務(wù)，需要投入成本，而且是“量入為出 ”。很多收費(fèi)低廉的小區(qū)，業(yè)主與物管公司發(fā)生的矛盾，大多因?yàn)橘M(fèi)用入不敷出，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主不滿，物業(yè)公司難做；相反，優(yōu)價(jià)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的區(qū)域，矛盾一般也很少。物管服務(wù)費(fèi)是投資物業(yè)管理是消費(fèi)， 更是投資。 實(shí)施物業(yè)管理有兩個(gè)目的： 一是為業(yè)主提供優(yōu)美、 舒適的生活和工作環(huán)境，二是可使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。從經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，前者屬消費(fèi)行為，后者屬投資行為。這兩種行為就物業(yè)公司為業(yè)主服務(wù)而言，都存在；而對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，消費(fèi)的同時(shí)也在投資，并且最終轉(zhuǎn)化為一種投資

6、行為。此種觀念的轉(zhuǎn)變，將直接影響業(yè)主對(duì)物管的接受程度和具體行為。物管不是水電供應(yīng)商按照國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門綜合服務(wù)的對(duì)象，而各部門都應(yīng)當(dāng)按有關(guān)政策規(guī)定各負(fù)其責(zé)，各盡其職，相互配合，共同為業(yè)主、為社區(qū)提供服務(wù)。水電是由水電的供應(yīng)商提供，按規(guī)定供應(yīng)商應(yīng)該入戶抄表，計(jì)量收費(fèi)。除非受水電部門的正式委托否則物管公司勿需為水電部門收費(fèi)，同樣也不需為水電的自然損耗承擔(dān)責(zé)任。.樹(shù)立六個(gè)意識(shí)業(yè)主的責(zé)任意識(shí)按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主對(duì)自己的物業(yè)不僅有占有、使用、收益、處分權(quán)，還有不容忽視的“管理權(quán) ”。小區(qū)內(nèi)的共有共用財(cái)產(chǎn)，是全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，每位業(yè)主對(duì)其共有財(cái)產(chǎn)，都應(yīng)負(fù)起管理、愛(ài)護(hù)、監(jiān)督的責(zé)任，特

7、別是對(duì)設(shè)備設(shè)施負(fù)起維護(hù)、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。業(yè)主的投資意識(shí)要使物業(yè)延長(zhǎng)壽命，得到保值增值，就必須投資。而業(yè)主的投資就是通過(guò)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的行為在進(jìn)行，物管費(fèi)一方面消費(fèi)在保潔、綠化等服務(wù)中，更多的是投資在設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)當(dāng)中，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。物管的企業(yè)意識(shí)物業(yè)管理公司要清楚自己的身份，明確自己的地位。是以服務(wù)換取報(bào)酬的企業(yè)，而不是“管家 ”、“主人 ”，不是所謂的 “管理者 ”，是企業(yè)，必須以企業(yè)的姿態(tài)出現(xiàn)，樹(shù)立企業(yè)的意識(shí)，才能贏得企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。雙方的道德意識(shí)物業(yè)管理人員為業(yè)主服務(wù)需要有職業(yè)道德，業(yè)主享受服務(wù)也要有基本的公民道德。以“德”為本，是為人之道，也是企業(yè)發(fā)展的必需。企業(yè)要以誠(chéng)信為業(yè)主服務(wù)，業(yè)主則需要正確地接受服務(wù)。服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系應(yīng)建立在一個(gè) “信”字的基礎(chǔ)上。雙方的法律意識(shí)物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在，行業(yè)法律框架已基本構(gòu)成，特別是國(guó)家統(tǒng)一制定的業(yè)主公約、委托合同、前期服務(wù)協(xié)議等規(guī)范性文件， 詳細(xì)地規(guī)定了物業(yè)管理與業(yè)主權(quán)利和義務(wù)， 地方也出臺(tái)了物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)法規(guī)，這些基本可以滿足物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)需求。既然不是無(wú)法可依，就需要我們做到有法必依，樹(shù)立法律意識(shí)，拿起法律武器。雙