1、匯杰廣場工程項(xiàng)目管理方案一、匯杰廣場主要設(shè)備情況（1）變配電系統(tǒng)采用10KV雙回路電源，低壓母聯(lián)控制雙電源切換。高壓真空開關(guān)，四臺1600KVA干式變壓器。中控室配備應(yīng)急照明蓄電池（200AH、6組），供電時間不低于1小時。（2）電梯系統(tǒng) 客用電梯臺數(shù)：六臺品牌： 日本富士達(dá)，梯速； 2.5m/s 層高：B226層 貨梯臺數(shù)：兩臺 品牌：迅達(dá) 梯速：2.5m/s 層高：B227層（3）中央空調(diào)系統(tǒng)冷熱機(jī)組：8臺品牌：意大利 克萊門特型號SRAN/HT2404 (328 Kw)單冷機(jī)組：1臺品牌：意大利 克萊門特型號 BE/SRAT/B-2702 組合式空氣處理機(jī)（新風(fēng)機(jī)組）： 8臺品牌：麥克維

2、爾型號 MOM916H空調(diào)循環(huán)水泵 11臺(4) .給排水，污水處理設(shè)備系統(tǒng) 生活水泵： 2臺（一主一備）品牌 ： 上海 連成型號： Y225M-1功率： 45Kw 配備ABB軟啟動控制柜。 污水處理采用曝氣氧化式。過濾沉淀（一級，二級）調(diào)節(jié)池曝 氣機(jī)氧化排污、排水、PLC控制流程。（5）網(wǎng)絡(luò)通信、有線電視系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)通訊接入到弱電機(jī)房、弱電井。由光纖配架、配線機(jī)架綜合布線到用戶。有線電視信號接入到弱電井。（6）消防系統(tǒng)消防栓水泵： 2臺品牌： 上海 連成 型號：Y280M-4 功率： 110Kw 噴淋水泵：2臺 功率：90Kw 消防主機(jī)、火災(zāi)報警、聯(lián)動控制裝置設(shè)置在中控室（7) 安全監(jiān)控系統(tǒng) 東

3、大鼎新系統(tǒng),有119個左右監(jiān)控點(diǎn)。（8）應(yīng)急廣播和背景音樂系統(tǒng)配合消防、監(jiān)控主機(jī)。（9）門禁系統(tǒng) 部分由業(yè)主自理。（10）會議多媒體和KTV包間24F、25F會議室多媒體、音響服務(wù)。KTV多功能廳點(diǎn)歌、調(diào)音服務(wù)。（11）停車場管理系統(tǒng) 電動道閘控制系統(tǒng)、停車管理收費(fèi)系統(tǒng)。（12)公共照明維修（13）開水爐、公共衛(wèi)生間設(shè)備維修（14）公寓樓物業(yè)管理公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)（15）公共區(qū)域的裝修二、現(xiàn)有工程項(xiàng)目的組織架構(gòu)(1) 編制14人經(jīng)理（產(chǎn)業(yè)）1 人副主管1人主管（待遇、） 1人 員工 11人分布如下：配電值班工（四班三到）4人維修工（綜合維修、運(yùn)行）（強(qiáng)電、弱電、中央空調(diào)、管道、綜合維修、倉

4、庫管理萬能工 ）7人三、2010年能耗費(fèi)匯總（對方未提供報表）(1 ) 水(2) 電四、2011年各項(xiàng)維修、維保、各項(xiàng)檢測費(fèi)匯總：專項(xiàng)維保費(fèi)匯總:（1）電梯維保（2）中央空調(diào)維保98000元（3）空調(diào)循環(huán)水質(zhì)處理（4）安全監(jiān)控系統(tǒng)維保（弱電系統(tǒng)）15000元（5）消防系統(tǒng)維保48000元（6）停車場管理系統(tǒng)維保4000元（7）立體停車設(shè)備維保（二年）76440元（8）公寓化糞池清掏承包合同2800元外請維修費(fèi)匯總：（1）公寓單元電控門委托維修1500元（2）4號梯井防水施工10000元設(shè)備各項(xiàng)檢測費(fèi)匯總（1）電梯年檢費(fèi)（2）配電設(shè)備電氣預(yù)防性試驗(yàn)費(fèi)30000元五、2010年物資材料費(fèi)匯總（一

5、）目前工程項(xiàng)目現(xiàn)狀和存在的問題1 員工的情緒波動大，對薪酬待遇不滿，工作積極不高。原因：現(xiàn)有的薪資待遇和結(jié)構(gòu)不合理，目前社會上甲級寫字樓工程人員的薪資待遇和結(jié)構(gòu)由如下部分組成：基本工資+技能工資+工齡工資+績效考核，平均工資約2000-3000元。建議適當(dāng)提高一個的薪資水平，提高員工的積極性。2、管理團(tuán)隊(duì)沒有合力，向心力。原因：對工程技術(shù)人員的建議要給以信任、尊重，對他們從事工作任務(wù)給以榮譽(yù)感。大家才能團(tuán)結(jié)默契，共同協(xié)作。3、對上級指令執(zhí)行力不夠，工作效率緩慢。原因：缺乏嚴(yán)格的考核制度，現(xiàn)有績效考核制度不合理，做得好，做的不好一樣。4、對客服務(wù)缺乏主動性，影響了整個匯杰廣場物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。原因

6、：沒有有效的激勵機(jī)制調(diào)動不了員工積極性，考核不利造成工作態(tài)度懈怠。5 機(jī)構(gòu)設(shè)置不利于管理應(yīng)設(shè)立專人值班調(diào)度，項(xiàng)目主管現(xiàn)場巡查、督導(dǎo)。6 干好、干壞，干多、干少一樣。員工崗和管理崗之間工資沒有什么差別或差別很小，員工和員工之間工資沒有差別，吃“大鍋飯”現(xiàn)象普遍。7 能耗控制措施不到位沒有有效的能耗考核、獎勵制度。造成員工沒有責(zé)任心。8 應(yīng)有鼓勵員工創(chuàng)新意識和責(zé)任心獎勵機(jī)制 對成績突出在工作上有創(chuàng)新意識取得經(jīng)濟(jì)效益的員工應(yīng)預(yù)獎勵。對發(fā)現(xiàn)重大隱患，并與及時解決的應(yīng)預(yù)獎勵。（二）今后努力的方向和整改的措施。(1) 日常維修制度不夠建立健 全，管理出現(xiàn)漏洞，導(dǎo)致服務(wù)不及時，影響服務(wù)質(zhì)量（最近發(fā)生在停車場

7、道閘口設(shè)備故障案例，是維修制度不夠規(guī)范典型案例。）(2) 樓層空調(diào)溫度沒有嚴(yán)格巡檢、監(jiān)控措施，直接影響服務(wù)質(zhì)量、及浪費(fèi)能源。 （對設(shè)備的管理不能只是保障運(yùn)行，還要優(yōu)化設(shè)備設(shè)施的性能，提供人性化，提升服務(wù)的品質(zhì)。）(3) 配電房高低壓室環(huán)境溫度較高、通風(fēng)差，設(shè)備存在安全隱患。（鼓勵員工創(chuàng)新意識，利用現(xiàn)有資源技術(shù)改造。）(4) 早上上班人員流量高峰時，乘梯人員擁擠，待梯時間長，不夠人性化，影響服務(wù)品質(zhì)。二 改進(jìn)管理措施如下：（1）建立健全日常維修制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。保證服務(wù)的及時性，提高服務(wù)質(zhì)量。工程部設(shè)置工程調(diào)度，加強(qiáng)日常維修統(tǒng)計、未完成維修統(tǒng)計記錄，填寫工程部日報表，項(xiàng)目主管及時了解未完成維修的

8、原因，在每日協(xié)調(diào)會向項(xiàng)目經(jīng)理通報，并和相關(guān)部門協(xié)調(diào)，使維修結(jié)果處于受控狀態(tài)。日常維修制度：1設(shè)備使用部門報修到工程調(diào)度。2工程調(diào)度進(jìn)行維修單收發(fā)登記。3維修工完成維修后由報修部門簽字確認(rèn)、維修人簽字，對當(dāng)日未完成維修寫明未完成原因。4調(diào)度每日進(jìn)行維修統(tǒng)計、未完成維修統(tǒng)計。5項(xiàng)目主管根據(jù)當(dāng)日維修統(tǒng)計、未完成維修情況統(tǒng)計，并在每日協(xié)調(diào)會上將未完成維修通報項(xiàng)目部經(jīng)理。6 調(diào)度對未完成的維修項(xiàng)目進(jìn)行全程跟進(jìn)，直至完成時，消除未完成項(xiàng)目的記錄。（2）嚴(yán)格執(zhí)行公共區(qū)域環(huán)境溫度定時巡檢、監(jiān)測制度，保證服務(wù)質(zhì)量，能耗成本的精益控制。中央空調(diào)能耗占廣場能耗的60 70%左右，日常需加強(qiáng)公共區(qū)域環(huán)境溫度的監(jiān)測控制

9、，制定公共區(qū)域環(huán)境溫度巡檢表。嚴(yán)格按溫度控制規(guī)范要求控制溫度，保證對客服務(wù)的質(zhì)量、但供冷溫度過低，供熱溫度過高 ，都會造成客人不適及能耗浪費(fèi)，我們可以在過道、公共區(qū)域場所等處設(shè)置貼紙式溫度計，便于巡檢人員隨時了解環(huán)境溫度，及時調(diào)整控制風(fēng)機(jī)。保持適宜環(huán)境溫度，保證對客服務(wù)質(zhì)量，及成本的精益控制。(3）鼓勵員工創(chuàng)新意識，通過技術(shù)改造、消除設(shè)備安全隱患配電房高低壓室環(huán)境溫度較高，通風(fēng)差，不利于變壓器等設(shè)備的運(yùn)行，存在設(shè)備安全隱患、需加強(qiáng)降溫通風(fēng)措施。建議將地下室2樓中央空調(diào)的冷凝水收集，通過安裝管道、循環(huán)泵、風(fēng)機(jī)盤管。改善配電房的環(huán)境溫度。(4）優(yōu)化設(shè)備設(shè)施性能、提升服務(wù)品質(zhì)。廣場配置6部富士達(dá)電梯

10、，與甲級寫字樓要求，每部客梯服務(wù)面積不超過5000平米，等候時間不超過40秒有一定差距。上班人員高峰時段，一樓電梯間人聚集的較多，待梯時間長，每天需要專人控梯。建議查詢電梯使用功能資料，和購買電梯時要求的功能項(xiàng)目。啟用乘梯高峰繁忙時段返回智能功能。改善早晨乘梯擁堵情況，已提升我們的服務(wù)品質(zhì)。三、新編工程項(xiàng)目組崗位設(shè)置及責(zé)、權(quán)、利范圍(1) 新編崗位設(shè)置15人 分布如下: 在定崗定員時，我們爭取在滿足工作需求與服務(wù)能力的情況下，打破人員安排剛性化、維修工種的單一化，通過對員工有計劃、有目的的長期培訓(xùn)，提高員工綜合維修能力、及團(tuán)隊(duì)合作精神。逐步降低人員成本同時提高員工的收入。項(xiàng)目主管 1人工程值班

11、調(diào)度1人領(lǐng) 班（空調(diào)管道、綜合維修）1人領(lǐng) 班（強(qiáng)弱電、電梯、配電、綜合維修）1人空調(diào)2人配電值班4人管道、綜合維修2人強(qiáng)弱電維修、電梯、綜合維修2人（2）崗位責(zé)、權(quán)、利工程項(xiàng)目主管崗位職責(zé)（1 ）工程項(xiàng)目主管直接對項(xiàng)目部負(fù)責(zé)， 對項(xiàng)目組所有員工全權(quán)調(diào)配，對領(lǐng)班、行使考核權(quán)，并報項(xiàng)目部備案，對領(lǐng)班的人選，任免提出建議，報項(xiàng)目部批準(zhǔn)后實(shí)施。對于項(xiàng)目組員工勞動合同續(xù)簽，在征求多方意見的基礎(chǔ)上，提出建議，報項(xiàng)目部批準(zhǔn)后，由責(zé)任部門實(shí)施。附：對領(lǐng)班考核權(quán)限500元、員工200元。（2）負(fù)責(zé)組織開展所有工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理工作。（3）負(fù)責(zé)制訂培訓(xùn)計劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務(wù)、安全培訓(xùn)，指

12、導(dǎo)本組員工工作。 (4) 審閱各設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行記錄、工程部日報表、未完成維修統(tǒng)計表、能耗統(tǒng)計及其它報表。（5）協(xié)助完成項(xiàng)目部所交辦的各項(xiàng)工作。工程調(diào)度（領(lǐng)班）崗位職責(zé)（1）工程值班調(diào)度直接對項(xiàng)目主管負(fù)責(zé)，及時做好維修單收發(fā)、登記，隨時安排并了解維修完成的情況。對于因客觀條件限制當(dāng)天不能完成的維修，在向項(xiàng)目主管匯報后，填寫未完成維修記錄，并跟蹤至最終完成。（2）負(fù)責(zé)每日水、電能耗數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，隨時了解廣場各系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行情況，如有異常，及時通知有關(guān)人員前去檢查，并向項(xiàng)目主管匯報。(3)根據(jù)收集到各班組的數(shù)據(jù)，在下班前認(rèn)真填寫工程部日報表。領(lǐng)班（空調(diào)管道、綜合維修）崗位職責(zé)（1）在項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)下，管理

13、班組的員工和所轄設(shè)備，對員工行使考核建議權(quán)限 200元，報項(xiàng)目主管同意后實(shí)施。（2）制訂并執(zhí)行所轄系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃。（3）定期和班組員工的進(jìn)行業(yè)務(wù)、安全知識交流。 (4)負(fù)責(zé)下發(fā)本班組員工各項(xiàng)工作指令，并檢查完成情況，定期對本班組進(jìn)行考核，并報項(xiàng)目主管。 (5)定期填寫本班組物資材料采購計劃。 (6)負(fù)責(zé)建立所轄系統(tǒng)設(shè)備臺賬及各類圖紙和資料的收集。（7）負(fù)責(zé)中央空調(diào)運(yùn)行管理，協(xié)調(diào)外包維保工作。領(lǐng)班（強(qiáng)弱電維修、電梯、配電、綜合維修）崗位職責(zé)(1) 在項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)下，管理本班組的員工和所轄設(shè)備,對員工行使考核建議權(quán)限 200元，報項(xiàng)目主管同意后實(shí)施。(2) 制訂并執(zhí)行所轄系統(tǒng)的設(shè)備保養(yǎng)計劃。(3

14、) 定期和班組員工的進(jìn)行業(yè)務(wù)、安全知識交流。(4)負(fù)責(zé)下發(fā)員工各項(xiàng)工作指令，并檢查完成情況，定期對本班組進(jìn)行考核，并報項(xiàng)目主管。(5) 定期填寫本班組物資材料采購計劃。(6)負(fù)責(zé)建立所轄系統(tǒng)設(shè)備臺賬及各類圖紙和資料的收集。（7）負(fù)責(zé)電梯安全檢查，及維保協(xié)調(diào)工作。配電值班工崗位職責(zé)1、定時巡視配電室高、低壓設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真填寫各種巡視記錄，交接班記錄。2、必須按照安全操作規(guī)程操作，在值班時間內(nèi)值班人員對變配電室設(shè)備負(fù)有監(jiān)視、維修、保養(yǎng)、操作及事故處理并上報上級領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。3、員工必須嚴(yán)格執(zhí)行供電局頒發(fā)的各項(xiàng)規(guī)章、制度。4、熟悉系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行方式，主要設(shè)備的性能、掌握故障處理方法。5、保證機(jī)房

15、內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，做好防鼠、防火工作?？照{(diào)管道工崗位職責(zé)1、勝任崗位工作，服從領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)，聽從領(lǐng)班的調(diào)配。2、工作中自覺遵守崗點(diǎn)制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，操作規(guī)程。服從上級的管理，樹立高度的責(zé)任心，做好本職工作。3、負(fù)責(zé)給排水、污水處理設(shè)備、風(fēng)機(jī)房及各種管道的正常運(yùn)行與維修保養(yǎng)工作。4、做好中央空調(diào)運(yùn)行、監(jiān)護(hù)工作，認(rèn)真填寫巡檢記錄表，設(shè)備運(yùn)行記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時處理匯報。強(qiáng)弱電維修崗位職責(zé)1 勝任崗位工作，、服從領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)，聽從領(lǐng)班的調(diào)配。2、工作中自覺遵守崗點(diǎn)制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，操作規(guī)程。服從上級的管理，樹立高度的責(zé)任心，做好本職工作。3、負(fù)責(zé)消防控制、安全監(jiān)控設(shè)備維護(hù)、所有強(qiáng)弱電系統(tǒng)的維修，公共區(qū)域的

16、照明、數(shù)字會議服務(wù)、停車場閘道、收費(fèi)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通信4、認(rèn)真填寫各項(xiàng)設(shè)備巡檢記錄表，設(shè)備運(yùn)行記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時處理匯報。三、設(shè)施設(shè)備管理匯杰廣場是一座甲級寫字樓，在硬件設(shè)備上，大樓整體應(yīng)用了多項(xiàng)國際領(lǐng)先技術(shù)，富士達(dá)品牌電梯、意大利克萊門特品牌中央空調(diào)、自動消防報警系統(tǒng)、近300個自動管理車位系統(tǒng)等，所配備的設(shè)施設(shè)備比較齊備，基礎(chǔ)良好。我們將在現(xiàn)有的管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念。開展施設(shè)備的維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理工作。（1 ） 設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和運(yùn)行管理廣場設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行和維修保養(yǎng)是物業(yè)管理的一項(xiàng)長期的工作。首先我們要完善工程部崗位職責(zé)，設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理制度，建立詳細(xì)的

17、設(shè)備設(shè)施臺帳，建立設(shè)備管理標(biāo)示牌，在日常管理中對重要設(shè)備設(shè)施做到有專人負(fù)責(zé)管理操作。同時對設(shè)備設(shè)施廠家的售后服務(wù)建立聯(lián)系。制訂年度保養(yǎng)計劃、月保養(yǎng)計劃，周保養(yǎng)計劃，并督促各班組嚴(yán)格實(shí)施。我們將設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)分三個層面推進(jìn)：一 以保證設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修。二 以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期計劃性保養(yǎng)（包括大、中修）。三以提升設(shè)備設(shè)施性能、服務(wù)品質(zhì)為目的的設(shè)施設(shè)備的技術(shù)改造。（2）能耗的管理我們將能源管理成為廣場成本控制的重點(diǎn)，每日統(tǒng)計水、電能耗數(shù)據(jù)，了解能耗使用是否異常。每月開展能耗使用情況分析，對當(dāng)月能耗控制的成績和不足提

18、出改進(jìn)措施，并組織實(shí)施。對空調(diào)、照明等重點(diǎn)耗能設(shè)備制定合理可行的的運(yùn)行方案，通過采取各種有效管理手段，最大限度的控制能耗。（3）注重員工業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)在設(shè)備實(shí)施的管理中，更加注重員工的培訓(xùn)工作，通過提高員工的整體素質(zhì)，來提高設(shè)備的管理水平。在新員工入職培訓(xùn)中，重點(diǎn)介紹主要設(shè)備設(shè)施的結(jié)構(gòu)、水箱閥門、給排水管、閥門的位置、電氣回路、控制開關(guān)位置、消防設(shè)施的結(jié)構(gòu)、樓層噴淋水閥、排水閥位置及它們操作方法的培訓(xùn)工作，工程部給安保部等人員交差培訓(xùn)，這樣在緊急情況下才不至于慌亂，做到心中有數(shù)把事故的影響減到最小。對重要設(shè)備操作方法的專項(xiàng)培訓(xùn)。一是采用部門培訓(xùn)，設(shè)立員工培訓(xùn)員，讓對某項(xiàng)設(shè)備有著豐富經(jīng)驗(yàn)的師傅對其他員工培訓(xùn)，相互學(xué)習(xí)，共同進(jìn)步的方法，讓每一個員工都可以發(fā)揮自己的專長。二是選派優(yōu)秀員工到設(shè)備廠家進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)來提高設(shè)備管理水平。如專業(yè)性強(qiáng)的中央空調(diào)、消防控制主機(jī)等。（4）加強(qiáng)安全教育、制定突發(fā)事件