1、2020/9/17,1,風情綻放的地方 保利豐花園商場推廣策劃方案,廣州市嘉毅龍騰廣告有限公司,2020/9/17,2,【目錄】,一、市場分析 二、商鋪市場分析 三、商鋪市場銷售要解決的問題 四、我們所處的位置 五、潛在競爭對手 六、我們的機會點 七、我們面臨的問題 八、解決之道 九、我們的目標群,十、目標消費群描述 十一、市場定位分析 十二、我們的市場定位 十三、營銷策略 十四、我們的品牌定位 十五、定位闡述 十六、品牌個性 十七、推廣策略 十八、創(chuàng)意演繹,2020/9/17,3,一、市場分析 （1）廣州市政府的城市發(fā)展規(guī)劃向東南發(fā)展，造成了海珠區(qū)房地產(chǎn)市場的興旺，客觀上帶動了人氣的上升，而

2、人氣的聚集則對商業(yè)提出新的需求； （2）海珠區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)流通的主要制約因素交通狀況由于過橋年票的實施已迎刃而解； （3）受政府的刻意營造，海珠區(qū)南北商業(yè)地段格局業(yè)已形成，而東西兩翼的商業(yè)尚屬空白；,2020/9/17,4,市場分析（續(xù)一） （4）海珠區(qū)西面由于城市改造的需要，大批工廠已遷出該地段，留 下的地塊已陸續(xù)發(fā)展成住宅小區(qū)，如光大花園、保利豐花園、 富澤園、金沙花園、洪德居等。 結(jié)論：海珠區(qū)的商業(yè)騰飛在即，商鋪的租售市道將逐漸暢旺，而西面 的商業(yè)空白正是我們切入的一個契機。,2020/9/17,5,市場分析（續(xù)二）： （1）隨著生活的改善和節(jié)奏的加快，人們的購買意欲更加細分， 針對性

3、更強，因而專業(yè)性市場贏得了人們的青睞； （2）社會分工的細化，直接導致服務性行業(yè)的分工細化，商場 也如是； （3）鮮明的市場定位和獨特的品牌形象已成為商場的取勝之道。 結(jié)論：綜合性商場日漸沒落，專業(yè)性商場日趨興旺。,2020/9/17,6,二、商鋪市場分析： （1）國家實施的房地產(chǎn)銷售新政策給商鋪銷售帶來相當?shù)膲毫?，?此導致銷售觀念的改變，并迫使發(fā)展商投入更多的資金； （2）商鋪的投資者絕大部分都是極為理性的人士，因而他們注重的 是實在的東西，對發(fā)展商的要求也相應提高； （3）專業(yè)性和規(guī)模性是商場今后發(fā)展的方向，而在同質(zhì)化日趨嚴重 的商鋪市場，品牌形象將是贏取市場的關鍵。,2020/9/17

4、,7,商鋪市場分析（續(xù)一）： （4）受慣性經(jīng)營心態(tài)的影響，海珠區(qū)目前的商貿(mào)市場主要以經(jīng)營女 性用品為主，并且已形成一定的口碑和影響力，如婚紗一條街、 洪德女人街等； （5）海珠區(qū)內(nèi)女性用品商場的規(guī)模普遍不大，商品龍蛇混雜，良莠 不齊； 結(jié)論：商鋪銷售已進入品牌競爭階段，中偏高女性用品專業(yè)商場應是 我們的突破口。,2020/9/17,8,三、商鋪市場銷售要解決的問題,品牌形象,專業(yè)性,價錢,地段,規(guī)模性,設施,結(jié)論：從圖中可以看出，品牌形象是銷售力的基礎。,2020/9/17,9,四、我們所處的位置： （1） 地理位置：保利豐花園位于人民橋腳，內(nèi)環(huán)路路邊； （2） 基本情況： 一期項目包括1棟1

5、9層商住樓已基本售完，并交付使用；住 宅平均售價近6000元/平方米，商鋪平均售價27000元/平方 米，最高售價至35000元/平方米。主要買家包括周邊居民及拆遷戶(60%)、洪澳僑胞(20%)、南方大廈電子城商戶等。,2020/9/17,10,我們所處的位置（續(xù)一）： 二期項目包括2棟31層住宅、1棟16層商住樓(4層商場)、 1棟31層商住樓(4層商場)，現(xiàn)正開發(fā)，即將進入銷售 階段。其中商場1萬多平方米，七千多平方米寫字樓、住宅樓七萬多平方米。商住樓裙樓部分商場分為4層，五層為架空層。住宅部分由46-198平方米，使用率 80%以上。 目前建筑進度二、三期工程同時施工，已完成負二層以下

6、基礎工程。二、三期項目同時推出。,2020/9/17,11,五、潛在競爭對手分析： （1）仰忠高第街：以低檔成衣，女飾用品為主，經(jīng)營環(huán)境較差，經(jīng) 營缺乏系統(tǒng)性，欠缺推廣； （2）狀元坊：以低檔女飾用品為主，自發(fā)式經(jīng)營，靠口碑傳播，主 要消費群是青春少女； （3）東方麗人廣場：只租不售，以洪德路女人街整體遷入為賣 點，以中低檔女性服裝、化妝品零售為主，推廣力度較弱。 結(jié)論：目前廣州號稱“女人街”的商場不勝枚舉，但都缺乏專業(yè)性和 規(guī)模性，且設施欠佳和檔次不高，甚至是掛羊頭賣狗肉， 因而尚不存在有力的競爭對手。,2020/9/17,12,六、我們的機會點： （1）區(qū)位優(yōu)勢：位于海珠區(qū)鬧市區(qū)主干道，具

7、實在的商業(yè)投資價值； （2）交通優(yōu)勢：毗鄰內(nèi)環(huán)路，20多路公共汽車途經(jīng)該處，政府規(guī)劃 海珠區(qū)連通芳村大橋的連接地以及建設洲頭咀國際碼頭，旁依 廣州游汽車總站，有助于項目經(jīng)商環(huán)境的提升； （3）景觀優(yōu)勢：北面近靠市政府重點建設的濱江風景線，有助積聚 人氣，形成休閑購物點； （4）商業(yè)文化優(yōu)勢：與膾炙人口的洪德路女人街一路之隔；,2020/9/17,13,我們的機會點（續(xù)一）： （5）規(guī)模優(yōu)勢：可供面積一萬多平方米，同地段中絕無僅有； （6）機遇優(yōu)勢：海珠區(qū)西面隨著大批住宅小區(qū)的落成，其商業(yè)網(wǎng)點 欠缺的矛盾越來越突出； （7）品牌優(yōu)勢：發(fā)展商的實力和業(yè)績已深入人心。,2020/9/17,14,七、

8、我們面臨的問題： （1）借助的商業(yè)文化品牌形象品位較低，在某種程度上影響了投資者的投資意欲； （2）商鋪的投資資金較大，經(jīng)營需要一定的資本，對于投資者來說也有一定風險； （3）目前商場尚在建設中，欠缺整體效果； （4）受傳統(tǒng)觀念的影響，目標群對河南地段的商鋪投資價值持懷疑態(tài)度； （5）商場投資者最關心的是回報，而回報絕對是通過人流量、銷售額來體現(xiàn)的，因此造勢和承諾將是我們迫切需要解決的一個重要問題；,2020/9/17,15,八、解決之道： 借助傳統(tǒng)商業(yè)品牌效應，全面提升檔次，凸顯特色，強化軟硬件建設，塑造專業(yè)的、有品位的品牌形象，藉此建立目標群的投資信心，從而促使購買行為的發(fā)生。,2020/

9、9/17,16,九、我們的目標群： 1、國外及國內(nèi)內(nèi)衣生產(chǎn)企業(yè)、代理商和經(jīng)銷商； 2、以前在“洪德女人街”做生意的商鋪業(yè)主； 3、從事女性用品生意的商鋪業(yè)主。 4、中小型商鋪投資商。,2020/9/17,17,十、目標消費群描述： （1）他們是專做女性用品生意的商人，深諳廣州作為現(xiàn)代大都市的地理優(yōu)勢和流通優(yōu)勢，非常理性，注重專業(yè)性和品牌形象，具超前意識。 （2）他們是中小型商鋪業(yè)主，年齡25-50歲，對商鋪租售變化反應敏感，精于算計，對商業(yè)經(jīng)營的環(huán)境追求方便、快捷，同時兼顧物業(yè)升值空間。 （3）他們是商鋪投資者，反應敏銳，講求回報，意識超前。 結(jié)論：他們都精于算計，理性思維多于感性思維，且具超

10、前意識。,2020/9/17,18,十一、市場定位分析： （1）據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計：中國的內(nèi)衣市場每年以10的增長速度在上升，99年度銷售額高達410億元人民幣，未來3至5年內(nèi)，北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的內(nèi)衣市場增長速度可達20至30左右 （2）隨著生活水平的提高，國內(nèi)消費者對內(nèi)衣的要求已從簡單的生活必需品提高到追求舒適、美觀、講究品牌的階段； （3）廣東的內(nèi)衣生產(chǎn)企業(yè)從數(shù)量、產(chǎn)品銷售量、企業(yè)規(guī)模和品牌知名度均居全國首位，但受區(qū)域性等客觀因素的影響，目前還沒有一個溝通、展示的場地； （4）內(nèi)衣特別是女性品牌內(nèi)衣專業(yè)商場在廣州市仍屬空白，而“洪德路女人街”過去就是以經(jīng)銷內(nèi)衣而聞名遐邇，因而極具

11、市場前景，發(fā)展?jié)摿薮蟆?2020/9/17,19,（5）內(nèi)衣市場雖然龐大，但經(jīng)營上的單一性會帶來極大市場風險； （6）女性消費群的隨機消費、“羊群效應”十分明顯，其中充滿的商機，商鋪投資者非常清楚； （7）準確的市場定位，一方面可以利用差異性建立獨特的品牌形象，同時有利于細分我們的消費群，使我們的推廣更具針對性. 結(jié)論：以內(nèi)衣為主，同時兼營其它女性用品應是我們定位方向。,2020/9/17,20,十二、我們的市場定位： 洪德路首個大型女性時尚用品購物商廈 魅力女人世界,2020/9/17,21,十四、我們的品牌定位： 魅力女人世界 風情綻放的地方,2020/9/17,22,十五、定位闡述：

12、“魅力女人世界”已明確告知這是一個主營女性用品的專業(yè)市場，而女性多富于感性和聯(lián)想，因此采用感性的品牌定位，一方面有利于塑造和提升市場的品牌形象，另一方面強化我們對投資者的承諾，再者可以細分我們的目標群。,2020/9/17,23,十六、品牌個性： 專業(yè)、高質(zhì)素、溫馨、細膩、無微不至,2020/9/17,24,十七、推廣策略： 從品牌形象的建立著手，有機地運用媒體投放、促銷活動和公關活動等整合傳播手段，樹立“魅力女人世界”獨特的品牌形象，從而推動其銷售。推廣以高低起伏、不間斷的節(jié)奏，分階段實施。建立強烈的視覺識別系統(tǒng)，以品牌定位貫穿整個推廣過程,用理性、實在的推廣手法訴求廣告內(nèi)容，以階段性的強勢推廣頻率打動目標群的消費心態(tài)，促使目標群產(chǎn)生購買意欲，達至市場目的。,2020/9/17,25,推廣策略（續(xù)一）： 推廣分三個階段進行 第一階段（商鋪發(fā)售前一個月）：推出品牌形象，引起目標群關 注和好感。 第二階段（商鋪發(fā)售前后）：強勢促銷，明確利益點和承諾， 引發(fā)目標群購買欲望。 第三階段（商鋪開業(yè)前后）：加強品牌形象輸出，明確促銷點，