1、商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告 報(bào)告目錄 一、 新昌城市背景調(diào)研3 1、 城市概況 2、 城市人口 3、 城市交通 4、 經(jīng)濟(jì)概況 5、 城市規(guī)劃及城市發(fā)展方向 6、 小結(jié) 二、 宏觀背景及本地房地產(chǎn)市場調(diào)研13 1、 宏觀背景 2、 房地產(chǎn)發(fā)展概況 3、 市場供給及市場存量 4、 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 5、 購房消費(fèi)者心理分析 6、 地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域分布 7、 典型個(gè)案分析 8、 小結(jié) 三、 新昌城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀31 1、 城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及分析 2、 小結(jié) 四、 項(xiàng)目定位40 1、 項(xiàng)目概況 2、 SWOT分析 3、 項(xiàng)目定位策略 1、城市概況 城市區(qū)位：新昌縣，位于浙江省東部，紹興市東南部，曹娥江上游。北緯

2、2927，東經(jīng)12101。東鄰奉化、寧海，南界天臺(tái)，西南與東陽、磐安接壤，西、北兩面與嵊州毗連?？h境東西長52千米，南北寬37千米。 地勢(shì)概況：新昌地處浙東丘陵地帶，天臺(tái)、四明、會(huì)稽諸山余脈綿亙境內(nèi)，地勢(shì)由東南向西北呈階梯形下降?？h境東南部為崇山峻嶺，中部和西部為丘陵臺(tái)地，西北部為河谷盆地。全縣地貌有“八山半水分半田”之稱。 行政下轄：新昌縣轄3個(gè)街道、8個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)：羽林街道、南明街道、七星街道、沙溪鎮(zhèn)、儒岙鎮(zhèn)、回山鎮(zhèn)、澄潭鎮(zhèn)、小將鎮(zhèn)、鏡嶺鎮(zhèn)、梅渚鎮(zhèn)、大市聚鎮(zhèn)；雙彩鄉(xiāng)、巧英鄉(xiāng)、東茗鄉(xiāng)、新林鄉(xiāng)、城南鄉(xiāng)。共有415個(gè)行政村、16個(gè)居委會(huì)。 本項(xiàng)目位于浙江省紹興市新昌縣城七星街區(qū)潛溪江畔（泰坦大道

3、和新鏡路口） 2、城市人口 據(jù)新昌第六次人口普查顯示，到xx年末，新昌縣總戶數(shù)16.52萬戶，總?cè)丝?3.65萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口9.21萬人。新昌縣城常駐人口約16萬人。新昌縣歷年來人口增長數(shù)據(jù)表： 根據(jù)圖表，新昌縣總?cè)丝谠鲩L穩(wěn)定，歷年來增幅不大，而縣城人口增幅相對(duì)較快，這于政府城鎮(zhèn)化發(fā)展政策相關(guān)，縣城常駐人口的增加將擴(kuò)大城市住房需求，很大程度上推動(dòng)了市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。 3、城市交通 城際交通： ? 新昌地處山區(qū)，沒有鐵路，對(duì)外城市的交通主要靠高速公路，上三高速公路、甬金高速、104國道，三條高速貫穿縣境，東連寧波、溪口、南接臺(tái)州、溫州，西望金華、麗水、北通紹興、杭州，公路交通四通八達(dá)。

4、 ? 新昌離杭州蕭山國際機(jī)場（上三線高速直達(dá)新昌）、寧波櫟社機(jī)場距離約1小時(shí)車程。乘火車到新昌可先至杭州、紹興、上虞、寧波、義烏，再在火車站轉(zhuǎn)乘長途汽車至新昌。 城區(qū)共有三個(gè)主要車站，客運(yùn)中心站，客運(yùn)西站和客運(yùn)東站。 ? 新昌客運(yùn)中心：位于環(huán)城西路28號(hào)（南明小學(xué)邊）。各地長途汽車大都?？坑诖?。車站主要發(fā)外地長途客車。 ? 新昌汽車西站：位于104國道大橋西路，是新昌旅游的交通樞紐。主要有發(fā)往各景點(diǎn)的中巴車。 ? 新昌汽車東站：位于新昌工業(yè)園青山區(qū)塊，104國道南側(cè)。 城市內(nèi)部交通：公交車1、2、3、4、6、7、8路等到達(dá)城市各個(gè)區(qū)域，市內(nèi)出租車約150輛左右，可滿足日常市內(nèi)短途出行。 調(diào)研報(bào)

5、告前言：簡要說明本次調(diào)研的目的和范圍、調(diào)研組成員、調(diào)研日期、調(diào)研數(shù)據(jù)的依據(jù)等內(nèi)容。 ? 政治要素（Politics）：了解當(dāng)?shù)卣慕Y(jié)構(gòu)、指導(dǎo)方向、產(chǎn)業(yè)政策等； ? 經(jīng)濟(jì)要素（Economic）：GDP總量、人均GDP、GDP增長率、財(cái)政收入水平及增長率、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、各零售業(yè)態(tài)分類消費(fèi)水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情況、恩格爾系數(shù)、物業(yè)投資水平、外資投資情況、物業(yè)售價(jià)、租金價(jià)格等； ? 社會(huì)要素（Society）：是指當(dāng)?shù)爻鞘芯用衩褡逄卣?、文化傳統(tǒng)、價(jià)值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素。構(gòu)成社會(huì)環(huán)境的要素包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、種族結(jié)構(gòu)、收入分布、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和水平

6、、人口流動(dòng)性等。其中人口規(guī)模直接影響著一個(gè)國家或地區(qū)市場的容量，年齡結(jié)構(gòu)則決定消費(fèi)品的種類及推廣方式。 ? 技術(shù)要素(Technology): 技術(shù)要素包括當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)出現(xiàn)和發(fā)展趨勢(shì)以及前景預(yù)測(cè)。 ? 公共設(shè)施狀況 ? 交通體系狀況 ? 道路狀況、通行量 ? 區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn) ? 各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能 ? 城市規(guī)劃 ? 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況（概況、規(guī)模、商圈分類） ? 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（政策規(guī)劃、趨勢(shì)研判） ? 租金水平、售價(jià)水平研究等； ? 發(fā)展商開發(fā)情況研究； ? 零售品牌調(diào)研（分檔次、分業(yè)種、分業(yè)態(tài)進(jìn)行交叉分析） ? 新店開設(shè)趨勢(shì)研究 ? 典型案例分析 ? 區(qū)域供應(yīng) ? 區(qū)域消化 ? 供需交叉分

7、析 ? 租金走勢(shì) ? 售價(jià)走勢(shì) ? 租售交叉分析 ? 典型開發(fā)案例分析 ? 地理細(xì)分調(diào)查分析 ? 購買人群細(xì)分調(diào)查 ? 年齡細(xì)分調(diào)查分析 ? 經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分調(diào)查分析 ? 消費(fèi)者交通和出行方式 ? 購買者購買心理及行為分析 （包括道路類別及交通狀況、項(xiàng)目地塊自然與社會(huì)條件分析、顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)、周邊環(huán)境和公建設(shè)施、項(xiàng)目周圍經(jīng)濟(jì)條件分析等） ? 區(qū)域投資價(jià)值建議 ? 項(xiàng)目投資建議 ? 產(chǎn)品投資建議 1.1商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分 1.2北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程 1.3 北京商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 1.4 重點(diǎn)商業(yè)空間布局 2.1北京市商業(yè)體量分布情況分析 2.2各環(huán)路項(xiàng)目分布情況分析 2.3各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市

8、發(fā)展關(guān)系分析 2.4北京交通干線和沿線商業(yè)的分析 2.5已落成、正報(bào)規(guī)、待建項(xiàng)目情況對(duì)比分析 2.6商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對(duì)比分析 3.1商圈的概念 3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈規(guī)模與變化分析 3.4現(xiàn)代商圈及其動(dòng)態(tài)發(fā)展 4.1整體分析 4.2商圈分析 4.3個(gè)案分析 5.1店址是現(xiàn)代零售商業(yè)的核心競爭力 5.2便利性是零售商業(yè)店址的第一特性 5.35a法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心 5.4商業(yè)店面選址要求 6.1北京商業(yè)地產(chǎn)展望 6.2北京商業(yè)地產(chǎn)“拐點(diǎn)”？ 6.3重點(diǎn)區(qū)域分析：cbd 1.1商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對(duì)它進(jìn)行有效分類是無法深入

9、 進(jìn)行相關(guān)研究。 1.1.1按照開發(fā)形式進(jìn)行分類 ： （1）商業(yè)街商鋪 商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。 商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材街、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。 （2）市場類商鋪 在這里， 市場是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。 市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、

10、建材城等。 （3）社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。 社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。 （4）百貨商場、購物中心商鋪百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。 （5）商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便

11、利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、娛樂項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者。 （6）交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。 1.1.2商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征：商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲(chǔ)式商場等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下： 1、百貨店 百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨管理、運(yùn)營，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 （1） 選址在城市繁華區(qū)、交通要道。 （2）

12、商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。 （3） 商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。 （4） 商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。 （5） 采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。 （6） 采取定價(jià)銷售，可以退貨。 （7） 服務(wù)功能齊全。 2、超級(jí)市場 超級(jí)市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 （1） 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。 （2） 以居民為主要銷售對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)。 （3） 商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米以下。 （4） 商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。 （5） 采取

13、自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。 （6） 營業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。 （7） 有一定面積的停車場地。 3、大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。 （1） 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。 （2） 商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。 （3） 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。 （4） 采取自選銷售方式。 （5） 設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。 4、便利店（方便店） 便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。 （1） 選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所

14、、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。 （2） 商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。 （3） 居民徒步購物57分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。 （4） 商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。 （5） 營業(yè)時(shí)間長，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休日。 5、購物中心 購物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 （1） 由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營。 （2） 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。 （3） 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

15、（4） 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實(shí)行賣場租賃制。 （5） 核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。 （6） 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。篇二：商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告(模板)商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告 調(diào)研報(bào)告前言：簡要說明本次調(diào)研的目的和范圍、調(diào)研組成員、調(diào)研日期、調(diào)研數(shù)據(jù)的 依據(jù)等內(nèi)容。 ? 政治要素（politics）：了解當(dāng)?shù)卣慕Y(jié)構(gòu)、指導(dǎo)方向、產(chǎn)業(yè)政策等； ? 經(jīng)濟(jì)要素（economic）：gdp總量、人均gdp、gdp增長率、財(cái)政收入水平及增長率、 社會(huì)消費(fèi)品零售總額、各零售業(yè)態(tài)分類消費(fèi)水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占 比情況、恩格爾系數(shù)、物業(yè)投資水平、外資投資情況、物業(yè)售價(jià)、租金價(jià)格等； ? 社會(huì)要素（society）：是指當(dāng)?shù)爻鞘芯用衩褡逄卣鳌⑽幕瘋鹘y(tǒng)、價(jià)值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素。構(gòu)成社會(huì)環(huán)境的要素包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、種族結(jié)構(gòu)、收入分布、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和水平、人口流動(dòng)性等。其中人口規(guī)模直接影響著一個(gè)國家或地區(qū)市場的容量，年齡結(jié)構(gòu)則決定消費(fèi)品的種類及推廣方式。 ? 技術(shù)要素(technology): 技術(shù)要素包括當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)出現(xiàn)和發(fā)展趨勢(shì)以及前景預(yù)測(cè)。 ? 交通體系狀況 ? 道路狀況、通行量 ? 區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)? 各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能 ? 城市規(guī)劃 ? 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及布局情