1、,規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制,一、如何理解“設(shè)計階段的成本控制”,投資型-專業(yè)化管理型公司的不同,設(shè)計階段成本控制管理的宏觀影響因素,原始積累型-品牌積累型公司的不同,短平快型-滾動開發(fā)型項目的不同,成本控制工作沒有固定的套路，只有適合的套路,Gemdale Corporation,項目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡, 而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價， 只有三者平衡才能獲得最小的代價付出,進(jìn)度,品質(zhì),成本,規(guī)劃周期,方案周期,施工圖周期,結(jié)構(gòu)含鋼量,景觀造價,示范區(qū)造價,圖紙完善程度,設(shè)計變更簽證率,設(shè)計失誤率,部品封樣率,合理的設(shè)計費(fèi),設(shè)計階段的成本觀,對設(shè)計人員而言是任務(wù)，

2、對成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù),避免兩種現(xiàn)象：,不計成本地追求設(shè)計效果,成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失,成本控制,含鋼量等土建造價,景觀造價,示范區(qū)造價,設(shè)計變更簽證率,合理的設(shè)計費(fèi),二、在項目開發(fā)過程中 “目標(biāo)成本”是成本控制的前提,項目立項,主體結(jié)構(gòu)開工,開盤銷售,入伙,項目論證階段,項目策劃階段,設(shè)計管理階段,工程施工階段,竣工,銷售管理階段,入伙管理階段,概念規(guī)劃設(shè)計管理,設(shè)計,方案設(shè)計管理,擴(kuò)初設(shè)計管理,施工圖設(shè)計管理,成本,項目成本估算,測算及目標(biāo)成本拆分,預(yù)算、標(biāo)底、合同價,進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購,結(jié)算,工程,營銷,項目的每一個設(shè)計環(huán)節(jié)都會受到其上游成本工作的條件制約,成本部制定各地區(qū)成

3、本基價表-即項目目標(biāo)成本。 設(shè)計部控制目標(biāo)成本偏差率。 1）結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率； 2）景觀造價偏差率； 3）示范區(qū)成本偏差率； 4）設(shè)計費(fèi)偏差率 。,目標(biāo)成本首先必須合理，建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的基礎(chǔ)上。,保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量； 各地區(qū)項目含鋼量限額表,結(jié)構(gòu)含鋼量,景觀造價,控制總價偏差率 分項動態(tài)平衡,示范區(qū)造價,控制總價偏差率 分項動態(tài)平衡,不提倡人海戰(zhàn)術(shù) -開發(fā)規(guī)模加大，并不意味著人數(shù)呈同比例的增加，通過架構(gòu)的優(yōu)化和資源整合，提高人均生產(chǎn)效率，保證企業(yè)高效率運(yùn)作。,*人均設(shè)計管理面積,人均設(shè)計管理面積,避免兩種現(xiàn)象： 合理的設(shè)計費(fèi)用有利于資源配備的優(yōu)先性及建筑師積極性的發(fā)揮；是

4、保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一； 設(shè)計費(fèi)定義： 規(guī)劃建筑設(shè)計、 景觀設(shè)計、 室內(nèi)設(shè)計,為節(jié)省成本而壓低設(shè)計費(fèi),為追求效果設(shè)計費(fèi)失控,合理設(shè)計費(fèi)：,從概念規(guī)劃招標(biāo)到方案、擴(kuò)初直至施工圖各階段的設(shè)計、咨詢、研究、審圖、打印、模型、效果圖等費(fèi)用總和 （但示范區(qū)室內(nèi)設(shè)計費(fèi)通常計入營銷費(fèi)用）,合理設(shè)計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：,根據(jù)不同所在地區(qū)、項目性質(zhì)設(shè)立設(shè)計費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)，如 北京、上海、深圳公司：-元/M2 其他地區(qū)公司： -元/M2,談“成本控制”不如說“成本優(yōu)化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進(jìn)度,三、在項目設(shè)計過程中 實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶”,規(guī)劃方案,景觀方案,部品策劃方案,建筑方案,流程與計劃,

5、示范區(qū)策劃,施工圖,概念設(shè)計,規(guī)劃設(shè)計,單體設(shè)計,施工圖,部品設(shè)計,概念設(shè)計,規(guī)劃設(shè)計,初步設(shè)計,單體設(shè)計,部品設(shè)計,施工圖,功能平面,結(jié)構(gòu)體系,設(shè)備預(yù)留,立面設(shè)計,模型推敲,計劃管理是時間成本的保障 流程優(yōu)化可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加,初步設(shè)計,施工開始,土建擴(kuò)初,建筑、規(guī)劃方案,結(jié)構(gòu)、設(shè)備 初步方案,概念規(guī) 劃方案,施工圖,拿地節(jié)點(diǎn),方案報建,景觀方案,部品材料清單,部品材料定板封樣,銷售示范區(qū)策劃,部品材料調(diào)研,示范區(qū)景觀、裝修施工圖,最終成本控制了什么？,項目的建安、運(yùn)營成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計階段,四、項目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化,規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)既作為設(shè)計輸入條件， 也作為規(guī)劃方案的

6、評審依據(jù),五、方案設(shè)計階段的成本優(yōu)化,（一）設(shè)計管理 1、提高全員成本意識 （1）部門間密切協(xié)作 （2）明確結(jié)構(gòu)工程師職責(zé) 2、加強(qiáng)對設(shè)計公司的管理與協(xié)調(diào) （1）合同管理 （2）項目攻關(guān) （3）做好與設(shè)計人員的溝通 （4）落實獎懲措施 （5）開展設(shè)計公司間的交流與競爭,成本控制的關(guān)鍵因素,3、建立管理程序與制度 （1）完善甲方設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （2）堅持設(shè)計全過程優(yōu)化 （3）建立專家會議評審制度 （4）內(nèi)部審核制度化,(二)技術(shù)管理 1、建筑方案的選擇 設(shè)計前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計從方案入手可以對項目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。,2、結(jié)構(gòu)方案的選擇 （1）結(jié)構(gòu)型式的確定 （2）樁基型式的

7、確定,3、結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)的審核 結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術(shù)指標(biāo)的審核 （1）輸入信息的審核 核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地 類別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。 （2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。,4、 細(xì)部做法的控制與審查 對細(xì)部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。 （1）級鋼的應(yīng)用 由于級鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在我司一些成本控制較好的項目中廣泛采用 （2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件 結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)

8、件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。,（3）細(xì)部大樣做法的規(guī)范 對設(shè)計高層項目中構(gòu)件的細(xì)部做法，設(shè)計部進(jìn)行了梳理，有利于施工圖的規(guī)范。,1、成本優(yōu)化與設(shè)計合理周期的確定 結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設(shè)計周期尤其是擴(kuò)初、施工圖設(shè)計周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。 2、結(jié)構(gòu)含鋼量限額 由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對指標(biāo)。 含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以

9、保證金地產(chǎn)品的較高品質(zhì)。 建議在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。,（三）關(guān)注事項,建筑形式選擇的成本風(fēng)險,Gemdale Corporation,模型研究規(guī)避修改的成本風(fēng)險,戶型模型研究作為戶型研究的重要手段,與公司各協(xié)作部門和設(shè)計師能夠進(jìn)行更直觀,清晰,有效的溝通,意義重大,Gemdale Corporation,六、材料設(shè)備選用的成本優(yōu)化,首先設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo) 倡導(dǎo)在設(shè)計管理階段，部品工作并行并前置； 倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣定板；,概念設(shè)計,規(guī)劃設(shè)計,初步設(shè)計,單體設(shè)計,部品設(shè)計,施工圖,功能平面,結(jié)構(gòu)體系,設(shè)備預(yù)留,立面設(shè)計,模型推敲,標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計將減少

10、部品的種類數(shù)量，降低設(shè)計工作量， 為單一部品提供數(shù)量較多的采購額，從而降低招投標(biāo)工作量，為集中采購降低成本提供條件,規(guī)模化生產(chǎn)模式,七、景觀方案的成本優(yōu)化,麗陽廣場,疊翠公園,谷地公園,示范區(qū),景觀總平圖,N,建造成本要求,環(huán)境目標(biāo)成本：1390.45（萬元）,營銷要求,主要景觀區(qū)域主題化，其小景觀設(shè)計圍繞主題進(jìn)行；注重設(shè)施的可參與性。,400元/平米,350元/平米,330元/平米,290元/平米,200元/平米,160元/平米,165元/平米,造價分布圖,成本拆分表,單方造價列表,第一部分 主要材料部品列表 第二部分 硬地景觀材料 第三部分 植物 第四部分 室外部品,主要材料部品列表（一）

11、,主要材料部品列表（二）,材料名稱： 洗石米 使用部位： 宅間道路 材料描述及價格： 1、淺褐、深褐色。 2、價格130元/平米，墊層制作費(fèi)77元/平米 3、使用面積： 約3500平米,淺褐 深褐,工 程 實 景,杜 英,蒲 葵,銀 杏,骨干樹種 胸徑8厘米，價格80元,輔助樹種 高度3米，價格1100元,骨干樹種 胸徑14厘米，價格1800元,宅間背靠座椅,座椅A,座椅B,桌椅組,垃圾筒A,垃圾筒B,游戲玩具,成本控制計劃,1、植物成本控制 根據(jù)設(shè)計公司提供的植物清單植物總造價為：275萬，我們將景觀集中的區(qū)域（洋房軸線、疊翠公園、向陽廣場）的植物配置標(biāo)準(zhǔn)，參照三期樣板區(qū)植物85元/平米，宅

12、間參照一、二期的60元/平米，這樣可調(diào)減成本約20萬。,2、燈具成本控制 實施方案中燈具布置過密，若按5瓦/平米的標(biāo)準(zhǔn)，可減少1/3，此處可調(diào)減成本約30萬。（該部分總造價為134萬，其中燈具98萬，可減少燈具將其總價控制在70萬以內(nèi)）,3、硬質(zhì)景觀成本控制 根據(jù)設(shè)計部意見取消了宅間廣場4處，簡化了一些宅間道路（減少硬地面積約1100平米，調(diào)減20萬），用其他景觀元素替代了構(gòu)筑物3處（調(diào)減約7萬），取消和簡化了部分地面鋪裝圖案（調(diào)減約5萬），更換了部分材質(zhì)（調(diào)減約10萬），合計調(diào)減42萬。,4、綠化用水成本控制 結(jié)合實際情況，取消原設(shè)計中自動噴灌系統(tǒng)，綠化用水使用人工灌溉，可調(diào)減約15萬。（設(shè)

13、計中自動灌溉噴頭162處，價格約1000元/處）,5、小品成本控制 減少和替換了宅間的一些小品（例：將疊翠公園旁的花崗石球改為花缽和減少了部分裝飾性的石雕），可調(diào)減成本約5萬元。,合計調(diào)減成本 ： 112萬,調(diào)整后還超過目標(biāo)成本： 3.3591萬,八、施工圖階段的成本優(yōu)化,設(shè)計變更簽證率,由設(shè)計原因?qū)е碌暮炞C總金額,工程合同金額,對施工圖階段設(shè)計成果質(zhì)量的控制-減少由圖紙和材料 的失誤和不完善而帶來的額外費(fèi)用的發(fā)生。,總包（主體） 施工圖周期短， 工作量大， 發(fā)生變更的幾率大、 變更的費(fèi)用額較大，,分包（單項） 施工圖周期充裕、 工作量較少， 發(fā)生變更的幾率小、 變更的費(fèi)用額較少，,重點(diǎn)把控。

14、根據(jù)行業(yè)平均水平并結(jié)合各子公司現(xiàn)狀，將目標(biāo)值定為？ %，,不做硬性規(guī)定，每期開發(fā)完成后作統(tǒng)計，作為項目設(shè)計總結(jié)后評估。,設(shè)計變更簽證率說明,案例-設(shè)計變更簽證率控制,很多項目由設(shè)計失誤所帶來設(shè)計變更占總建造成本的3-10， 其中重復(fù)性錯誤占相當(dāng)比例。 為降低設(shè)計變更簽證率，建議采取的策略如下： 1）建立施工圖階段的長期合作伙伴； 2）給予合理的設(shè)計周期； 3）逐步完善的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計； 4)重視階段成果標(biāo)準(zhǔn)；,九、成本優(yōu)化實現(xiàn)的一些途徑,1、嚴(yán)格執(zhí)行成果標(biāo)準(zhǔn); 準(zhǔn)確執(zhí)行各階段設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)， 2、減少人為增加的工作復(fù)雜度： 戶型種類適量為準(zhǔn)。 當(dāng)戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時，會給客戶帶來選擇的困惑，而且給設(shè)計和銷售帶來成倍的工作量和復(fù)雜度。,3、將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫?方案將結(jié)構(gòu)、設(shè)備、部品工作前置與功能平面同步開展，使方案可實施；,規(guī)劃設(shè)計,功能平面,結(jié)構(gòu)方案,設(shè)備