1、.附件二南昌市 建筑工程建筑面積、容積率、建筑密度 計(jì)算規(guī)則（ 2014 修訂）為正確引導(dǎo)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，規(guī)范規(guī)劃管理中建設(shè)工程的建筑面積、 容積率 、 建 筑 密 度 計(jì)算 方 法 ， 現(xiàn) 依照 建 筑 工 程建 筑 面 積 計(jì) 算 規(guī) 范 （ GB/T50353- 2013 ），結(jié)合本市實(shí)踐，對(duì)原建筑工程建筑面積、容積率計(jì)算規(guī)則（洪規(guī)技字 2012 第 1 號(hào)）進(jìn)行修訂：第一條 各項(xiàng)建設(shè)工程設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家和本市的相關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意虛構(gòu)設(shè)計(jì)平面用途及性質(zhì)。第二條 建設(shè)單位（個(gè)人）、設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)按照誠(chéng)信原則，規(guī)范建筑面積計(jì)算，如實(shí)申報(bào)送審材料。第三條 以下各點(diǎn)按建筑工程建筑面積計(jì)算

2、規(guī)范（GB/T50353-2013 ）計(jì)算建筑面積并計(jì)入容積率。（一）地上建筑物 （含建筑物頂部的樓梯間、電梯機(jī)房，及有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設(shè)備管道層、底層車(chē)庫(kù)、雜物間等）結(jié)構(gòu) 層高在 2.2 米及以上者按全面積計(jì)入容積率； 結(jié)構(gòu)層高小于 2.2 米者按 1/2 面積計(jì)入容積率（二）在室外地坪以上部分的高度超過(guò) 1.5 米的集中地下室， 其建筑面積計(jì)入容積率。 場(chǎng)地地坪標(biāo)高不一致時(shí)， 室外地坪以周邊城市道路標(biāo)高加上 0.3 米計(jì)算（周邊城市道路標(biāo)高不一致， 以低的城市道路標(biāo)高為標(biāo)準(zhǔn)， 高差大于 3 米以上的除外 ）。（三）底層臨街商業(yè)的后半部分架空層應(yīng)當(dāng)計(jì)入容積率。（四）超高層建筑 避難層

3、的其它非避難空間（如樓梯間、電梯井、其它功能性用房等）應(yīng)當(dāng)計(jì)入容積率。（五）商業(yè)、辦公、旅館等公共建筑項(xiàng)目的地下室除停車(chē)及設(shè)備用房以外的其它功能性用房應(yīng)當(dāng)計(jì)入容積率。第四條以下各點(diǎn)按建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2013）.計(jì)算建筑面積但不計(jì)入容積率（一）建筑物的外墻外保溫層。（二）主體建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超過(guò)1.5 米的用于停車(chē)及設(shè)備用房的地下室。（三）住宅建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超過(guò)1.5 米的用于儲(chǔ)藏功能的住宅地下室或半地下室。（四）結(jié)構(gòu)層高不超過(guò) 4.5 米、通透的、無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的五層（含五層）以上住宅、中小學(xué)等公益性建筑的底部架空層；臨江、臨湖的

4、住宅 底部架空層結(jié)構(gòu)層高，經(jīng)規(guī)劃局認(rèn)可，可適當(dāng)提高。（五）無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)（設(shè)備管道）轉(zhuǎn)換層（結(jié)構(gòu)層高不超過(guò) 4.5 米）。（六）超高層建筑的無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的避難層（非避難空間除外）。（七）出挑寬度大于 2.1 米的公共建筑懸挑雨篷；出挑寬度大于 2.1 米、高度大于 6 米的公共建筑有柱雨篷。（八）地下室的通風(fēng)井和有頂蓋的采光天井。第五條建筑結(jié)構(gòu)層高計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（一）普通住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)層高最低不小于2.9 米，但最高不大于3.2 米；當(dāng)結(jié)構(gòu)層高大于 3.2 米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，按該層水平投影面積的 k 倍計(jì)算建筑面積， k=h 3 （h 為建筑結(jié)構(gòu)層高）。（住宅頂層為躍層的允許客廳挑空）。

5、（二）套型建筑面積大于144 平方米的住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)層高可適當(dāng)提高，但最高不大于 3.6 米；當(dāng)結(jié)構(gòu)層高大于 3.6 米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，按該層水平投影面積的 k 倍計(jì)算建筑面積， k=h 3（h 為建筑結(jié)構(gòu)層高）。（三）辦公、賓館 （高檔酒店、賓館除外）建筑標(biāo)準(zhǔn)層 結(jié)構(gòu)層高最低不小于 3.2 米，但最高不大于 4.2 米；當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層 結(jié)構(gòu)層高大于 4.2 米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，按該層水平投影面積的K 倍計(jì)算建筑面積， K= h 3.2（h 為建筑結(jié)構(gòu)層高）。門(mén)廳、大堂、中廳、內(nèi)廊、采光廳、會(huì)議室等不列入.超層高控制范圍。（四）單層單間面積小于 300 平方米或分隔成小間的

6、沿街商業(yè) （含商業(yè)街）建筑結(jié)構(gòu)層高不大于 4.5 米；當(dāng)建筑 結(jié)構(gòu)層高大于 4.5 米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，按該層水平投影面積的 K 倍計(jì)算建筑面積， K= h 3.2（h 為建筑結(jié)構(gòu)層高）。兼作售樓使用的商業(yè)用房的結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)超過(guò) 9 米，建筑面積最大不超過(guò) 300 平方米。（五）單層單間面積大于 300 平方米小于 1000 平方米的沿街商業(yè)（含商業(yè)街）建筑結(jié)構(gòu)層高不大于 4.8 米；當(dāng)建筑結(jié)構(gòu)層高大于 4.8 米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，按該層水平投影面積的 K 倍計(jì)算建筑面積， K= h 3.2 （h 為建筑結(jié)構(gòu)層高）。（六）單層 單間面積大于 1000 平米的商業(yè)建筑 結(jié)構(gòu)層高不宜超

7、過(guò) 6 米，且不得分割；當(dāng)建筑 結(jié)構(gòu)層高大于 6 米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的 K 倍計(jì)算， K=h 3.6 （h 為建筑結(jié)構(gòu)層高）。臨街分割成小間的商業(yè)部分按本條第四款標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算建筑面積。（七）電影院、劇場(chǎng)、體育館、展覽館、 大型商業(yè)綜合體 等公共建筑 結(jié)構(gòu)層高可按功能要求適當(dāng)加高。第六條 以下各點(diǎn)按建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2013 ）計(jì)算建筑面積，部分計(jì)入建筑密度。（一）無(wú)頂蓋且無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的室外樓梯，按水平投影面積的一半計(jì)入建筑密度。（二）高于室外地坪 4 米以上住宅的有柱雨篷， 按柱外邊圍合面積的一半計(jì)入建筑密度。（三）臨城市道路騎樓

8、按柱外邊圍合面積的一半計(jì)入建筑密度。（四） 10 米以下滿足消防車(chē)通行的公共建筑有柱雨棚、架空走廊按水平投影面積一半計(jì)入建筑密度。（五）地下車(chē)庫(kù)出入口坡道不論有無(wú)頂蓋， 均按坡道的一半面積計(jì)入建筑密度。若設(shè)置頂蓋應(yīng)盡可能低矮，為輕巧的玻璃或結(jié)合綠化設(shè)置。.（六）有頂蓋的采光井按一半計(jì)入建筑密度。（七）二層出挑建筑按水平投影面積的一半計(jì)入建筑密度。第七條以下各點(diǎn)不計(jì)入建筑密度（一）高于室外地坪 10 米以上公共建筑的有柱雨棚、公共架空走廊不計(jì)入建筑密度。（二）高于室外地坪 4 米以上的懸挑陽(yáng)臺(tái)（不論凹凸） 、平臺(tái)、 走廊等，不計(jì)入建筑密度。（三）高于室外地坪十米以上的建筑出挑部位不計(jì)入建筑密度。

9、（四）無(wú)柱雨篷不計(jì)入建筑密度。第八條其它（一）住宅陽(yáng)臺(tái)按建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 （GB/T50353-2013 ）計(jì)算建筑面積并按水平投影的一半（即原規(guī)范）計(jì)入容積率。（ 1）南向或東西向主陽(yáng)臺(tái)最大進(jìn)深不得大于 1.8 米，北向或東西向次陽(yáng)臺(tái)最大進(jìn)深不得大于 1.2 米，超出此規(guī)定的部分按全面積計(jì)算建筑面積并計(jì)入容積率。（ 2）住宅各類(lèi)陽(yáng)臺(tái)水平投影面積之和不得大于套內(nèi)建筑面積（含陽(yáng)臺(tái)水平投影面積）的 12%( 超高層住宅控制在 20%) 。（ 3）住宅原則上不設(shè)置高度為兩層或兩層以上的陽(yáng)臺(tái)。（ 4）北向外廊、 北陽(yáng)臺(tái)及臨江、臨湖、臨城市主要干道的陽(yáng)臺(tái) 原則上要求統(tǒng)一封閉（利用外廊和內(nèi)天井通風(fēng)

10、的外廊除外）。（ 5）與陽(yáng)臺(tái)相接的附屬構(gòu)件， 如其底板與陽(yáng)臺(tái)底板高差小于 0.6 米、有圍護(hù)設(shè)施、位于房屋建筑結(jié)構(gòu)圍合范圍以內(nèi)或外挑寬大于 0.6 米的，均視為陽(yáng)臺(tái)，其計(jì)算方法同陽(yáng)臺(tái)。（二）坡屋頂按建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 （GB/T50353-2013 ）計(jì)算建筑面積。 坡屋頂起坡高度為零、坡度小于 30的坡頂建筑不計(jì)入容積率；起坡高度小于 0.6 米、坡度小于 45 的坡頂建筑結(jié)構(gòu) 凈高在 2.2 米及以上的部位應(yīng)按全面積計(jì)入容積率， 坡頂局部造型坡度大于 45 的部分面積不大于屋頂.面積的 1/6 ；超過(guò)此規(guī)定的坡屋頂按全面積計(jì)算建筑面積并計(jì)入容積率。（三）住宅建筑女兒墻的高度應(yīng)小于 2

11、.2 米（因造型需要可 局部加高，其加高部分的面寬應(yīng)小于 該建筑主立面 的 30% ）。公共建筑因造型需要的屋頂裝飾構(gòu)架原則上不超過(guò)10 米。（四）多、低層地下室設(shè)置通風(fēng)采光井以改善地下室室內(nèi)環(huán)境的，通風(fēng)采光井寬度 (取采光井圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至 建筑外墻面的最大垂直距離 )不宜超過(guò) 1.8 米 (含 1.8 米)，下沉庭院及采光井的面積之和不得大于地下室（除停車(chē)部分）建筑面積的30% ；采光井的外墻周長(zhǎng)之和不得大于地下室（停車(chē)部分除外）的外邊周長(zhǎng)的 30% ；。超過(guò) 1.8 米的，采光井地坪標(biāo)高視作該建筑的 室外地坪標(biāo)高。（五）凸窗突出外墻的距離不大于 0.7 米、結(jié)構(gòu)凈高小于 2.1 米、窗臺(tái)高

12、度不小于 0.45 米且寬度不大于該開(kāi)間的 70% 面寬的，可不計(jì)算建筑面積、 不計(jì)入容積率； 否則按該凸窗維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積一半計(jì)算建筑面積并計(jì)入容積率。（ 1 ）凸窗結(jié)構(gòu)剪力墻及結(jié)構(gòu)柱不得突出外墻。（ 2 ） 凸窗下部的樓板不應(yīng)凸出外墻、不得用實(shí)體墻圍合。（ 3 ）凸窗下部作放置空調(diào)室外機(jī)時(shí)外側(cè)可用格柵遮擋 。（ 4 ）轉(zhuǎn)角凸窗長(zhǎng)邊洞口與短邊洞口之和不得大于該房間的開(kāi)間尺寸。（ 5 ）凸窗應(yīng)至少兩面為玻璃采光。（六）設(shè)備平臺(tái)板不得與戶室及陽(yáng)臺(tái)連通，可用格柵圍合， 其每層水平投影面積之和不得超過(guò)該層總建筑面積的 2% （住宅 設(shè)備平臺(tái) 最大不超過(guò) 3 平方米），按其水平投影面積一半計(jì)算建筑面積但不計(jì)入容積率。（七） 建筑平面設(shè)計(jì)應(yīng)考慮結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)合理性， 建筑凹口處一般不應(yīng)拉梁，因結(jié)構(gòu)需要確需拉梁的， 應(yīng)經(jīng)設(shè)計(jì)單位結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)認(rèn)定，并提供圖紙依據(jù)（加蓋注冊(cè)結(jié)構(gòu)師章）。（八）一梯三戶（含三戶）以上的住宅建筑需要設(shè)置天井時(shí)，應(yīng)保證至少有兩戶以上的功能房間朝天井開(kāi)窗，并做好防火措施，且不得封板拉梁。.第九條本規(guī)則所稱(chēng)總建筑面積是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及以下各層建筑面積之和。第十條本規(guī)則所稱(chēng)結(jié)構(gòu) （設(shè)備管道）轉(zhuǎn)換層是指建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，采用不同的結(jié)構(gòu)（設(shè)備管道）類(lèi)型，并通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)