1、,Click to edit Master subtitle style,大連高新萬達(dá)廣場,企劃部分 2012年4月27日,項目定位報告,目 錄,Click to add Title,一,二ick to add Title,二,Click to add Title,三,四,一、城市概況,二、城市商業(yè)及競爭對手分析,三、項目基本情況,四、項目定位,五、營銷推廣計劃（簡）,一、城市概況,大連是中國的副省級城市、計劃單列市，是全國14個沿海開放城市之一；是中國遼寧省的一個重要沿海港口城市，是中國東北主要的對外門戶；也是東北亞重要的國際航運(yùn)中心、國際物流中心、區(qū)域性金融中心。,1 、大連概況,一、城市

2、概覽,大連是中國重要的港口、工業(yè)、貿(mào)易和旅游城市，是中國東北地區(qū)的物流中心、金融中心和外匯結(jié)算中心。是中國東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量最大的城市。,大連市雄踞東北亞經(jīng)濟(jì)圈的中心位置，更傲立環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心，現(xiàn)代大連的發(fā)展從航運(yùn)中心拓展到現(xiàn)代制造業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。,一、城市概覽,2010年中國城市競爭力報告中，大連綜合競爭力名列全國城市第八位。僅次于香港，上海，北京，深圳，臺北，廣州、天津。,大連環(huán)境絕佳，2009年被聯(lián)合國的環(huán)境規(guī)劃署評選為國際花園城市的最高獎。,一、城市概覽,2、大連基本數(shù)據(jù),生產(chǎn)總值,2011年，人均可支配收入24276元，位列遼寧省第一位。,人均收入,行政劃分,轄6個區(qū)、3個縣級市、

3、1個海島縣。,位于歐亞大陸東岸，中國東北遼東半島最南端，西北瀕臨渤海，東南面向黃海。,地理位置,12574平方公里,土地面積,現(xiàn)有人口588.5萬、常住人口達(dá)669萬（至2011年）。,人口總量,2011年，全市生產(chǎn)總值超過6510億元。,一、城市概覽,東北主要城市,同類城市,東北主要城市,消費(fèi)品市場：2011年全年大連社會消費(fèi)品零售總額1924.8億元，比上年增長17.4%。餐飲業(yè)增長15.9%。金銀珠寶類增長61.1%，服裝、鞋帽、針紡織品類增長26.3%，文化辦公用品類增長36.2%，體育娛樂用品類增長26.6%。,一、城市概覽,一、城市概況,大連高新園區(qū) 國際化、知識型、生態(tài)型的新城區(qū)

4、 中國未來的硅谷海岸,高新園區(qū)成立于1991年3月，位于大連的主城區(qū)；是首批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。位于大連市區(qū)西南部，形成了全國第一、世界唯一的規(guī)?；?、高端化、專業(yè)化的軟件園集群。,3、高新區(qū)概況,一、城市概況,-最具文化與經(jīng)濟(jì)活力,4、高新區(qū)數(shù)據(jù)（2012年）,面積153平方公里,總?cè)丝?0萬人,從業(yè)人員12萬,常住人口數(shù)為16萬人,擁有企業(yè)4700多家,集聚大學(xué)以上專業(yè)人才10萬余名，以中青年為主 到2012年底，旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶吸引和聚集軟件企業(yè)要達(dá)到2000家 萬人企業(yè)達(dá)到5家以上 5000人企業(yè)達(dá)到10家以上 1000人企業(yè)達(dá)到50家以上 從業(yè)人員達(dá)到20萬人 年銷售收入突破70

5、0億元,20余個專業(yè)軟件園,80個世界500強(qiáng)企業(yè),12所高等院校和50所科研機(jī)構(gòu),一、城市概況,5、園區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)IT、集成電路、生物醫(yī)藥、先進(jìn)設(shè)備制造,大連高新萬達(dá)廣場,一、城市概況,一、城市概況,9、商務(wù)、商業(yè)區(qū)域規(guī)劃,凌水灣改造項目功能定位，總面積約4.7平方公里，將重點(diǎn)打造總部經(jīng)濟(jì)基地，規(guī)劃五星級酒店、高檔寫字樓、住宅、大型休閑廣場等，未來將成為“大連第二個星海灣”，建成后形成“三灣（星海灣、凌水灣和河口灣）互動，錯位發(fā)展”的格局，成為集總部基地、研發(fā)設(shè)計、文化創(chuàng)意、金融服務(wù)、商務(wù)會展、商住旅游等功能為一體的新功能區(qū)-中國的“硅谷海岸”和大連的IBD（智能商務(wù)區(qū)）。,大連高新萬達(dá)廣場,

6、大連高新萬達(dá)廣場,大連萬達(dá)海公館,一、城市概況,11、園區(qū)周邊住宅小區(qū)分布,浦項道,一、城市概況,12、園區(qū)商業(yè)配套,項目周邊以產(chǎn)業(yè)寫字樓為主，園區(qū)商業(yè)配套相當(dāng)缺乏，僅有部分商業(yè)設(shè)施，且較低端，因此整個區(qū)域商業(yè)氛圍較差。,由于區(qū)域內(nèi)各項目社區(qū)樓盤較新，整體居住氛圍不濃，入住率不是很高。高新園區(qū)內(nèi)大部分工作人員不在此居住，只作為工作區(qū)使用，因此園區(qū)周邊目前僅有部分小型餐飲和零星商業(yè)零售業(yè)，不能滿足社區(qū)居民生活需要。,二、高新園區(qū)概況,凌水灣商務(wù)商業(yè)區(qū),萬達(dá),人民路商圈,青泥洼商圈,中部商圈,西安路商圈,華南商圈,馬欄商圈,大連高新萬達(dá)廣場,星海商圈,1 、商圈分布,二、城市商業(yè)概況,二、城市商業(yè)

7、概況,2. 核心商圈競爭對手分析,2.1 星海商圈,二、城市商業(yè)概況,簡介： 星海商圈位地處大連市區(qū)西部，毗鄰亞洲最大的花園廣場星海灣廣場， 銜接西安路商圈，與西南學(xué)府區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)一脈相承。 主力商業(yè)體：凱德和平廣場、星海會展中心。,2. 競爭對手分析,二、城市商業(yè)概況,2.1.1凱德和平廣場,凱德和平廣場優(yōu)劣勢分析,二、城市商業(yè)概況,優(yōu)勢,1、地理位置優(yōu)越，毗鄰星海灣廣場，周邊匯集星海會展中心、高檔住宅小區(qū)、高檔酒店、星級寫字樓等，消費(fèi)人群較為高端； 2、業(yè)態(tài)組合豐富，一站式購物滿足了周邊消費(fèi)群的需求； 3、樓層布局合理，品牌級次較高，潮牌較多，是大連購物中心流行時尚的倡導(dǎo)者； 4、

8、輻射學(xué)府區(qū)、高新園區(qū)、旅順等地； 5、交通便利，擁有公交樞紐站，客流量較大。,1、各樓層部分布局不合理，調(diào)整不及時，出現(xiàn)空鋪現(xiàn)象； 2、主力店千盛百貨品牌級次較低； 3、缺少電器品類； 4、商圈內(nèi)僅一家購物中心，圈內(nèi)缺乏商業(yè)氛圍。,二、城市商業(yè)概況,凱德和平廣場1F業(yè)態(tài)分布,二、城市商業(yè)概況,凱德和平廣場2F業(yè)態(tài)分布,凱德和平廣場2F業(yè)態(tài)分布,二、城市商業(yè)概況,凱德和平廣場3F業(yè)態(tài)分布,凱德和平廣場3F業(yè)態(tài)分布,二、城市商業(yè)概況,凱德和平廣場4F業(yè)態(tài)分布,凱德和平廣場4F業(yè)態(tài)分布,2.2 西安路商圈,二、城市商業(yè)概況,簡介： 西安路商圈地處大連西部繁華地段，現(xiàn)已成為大連城市“次中心”，商業(yè)氛圍

9、較好。 主力商業(yè)體：羅斯福國際中心、麥凱樂西安路店、錦輝購物中心、福佳新天地、友誼商城二店、百盛等。,2. 競爭對手分析,二、城市商業(yè)概況,2.2.1 天興羅斯福,天興羅斯福優(yōu)劣勢分析,二、城市商業(yè)概況,優(yōu)勢,1、地理位置優(yōu)越，位于西安路、黃河路交叉地段； 2、周邊商業(yè)體較多，麥凱樂西安路店為其主力店之一，商業(yè)氛圍極好； 3、業(yè)態(tài)組合豐富，集服裝服飾、餐飲、電器、超市、KTV、娛樂、健身為一體，滿足消費(fèi)人群的一站式購物需求； 4、樓層布局合理，品牌知名度高，潮牌較多； 4、公交線路20余條，交通便捷，客流量較大；,1、平均租金800元/月/為大連市最高； 2、2樓以上部分布局不合理，調(diào)整不及時

10、，出現(xiàn)空鋪現(xiàn)象； 3、周邊無高檔住宅及寫字樓，購物人群級次不高； 4、交通堵塞，停車不便。,天興羅斯福1F業(yè)態(tài)分布,二、城市商業(yè)概況,天興羅斯福2F業(yè)態(tài)分布,二、城市商業(yè)概況,天興羅斯福3F業(yè)態(tài)分布,二、城市商業(yè)概況,天興羅斯福4F業(yè)態(tài)分布,二、城市商業(yè)概況,2.3 青泥洼商圈,二、城市商業(yè)概況,簡介： 青泥洼商圈地處中山區(qū)中心，毗鄰火車站，是大連規(guī)模最大、客流量最多的商業(yè)圈。 主力商業(yè)體：百年城、麥凱樂總店、久光百貨、太平洋百貨、新瑪特、大連商場、勝利廣場、大都會、大商男店等。,2. 競爭對手分析,二、城市商業(yè)概況,2.3.1 百年城,百年城品牌情況,二、城市商業(yè)概況,二、城市商業(yè)概況,2.

11、3.2 麥凱樂總店,麥凱樂總店品牌情況,二、城市商業(yè)概況,二、城市商業(yè)概況,2.3.3 久光百貨,久光百貨品牌情況,二、城市商業(yè)概況,久光百貨品牌情況,二、城市商業(yè)概況,2.4 人民路商圈,二、城市商業(yè)概況,簡介： 人民路商圈位居大連的CBD中心，毗鄰東港商務(wù)區(qū)，匯集金融、商貿(mào)、五星級酒店、甲級寫字樓等，城市財富、信息、交通的中心。 主力商業(yè)體：友誼商城、時代廣場、新世界名店坊等。,2. 競爭對手分析,二、城市商業(yè)概況,2.4.1 友誼商城,友誼商城品牌情況,二、城市商業(yè)概況,友誼商城品牌情況,二、城市商業(yè)概況,2.5 馬欄商圈,二、城市商業(yè)概況,簡介： 馬欄商圈東接西安路商業(yè)中心，西通未來大

12、連的發(fā)展中心線旅順中路，南臨高新技術(shù)園區(qū)，北靠綠波、石門山，正逐漸成為軟件IT人士的樂居地。 主力商業(yè)體：逸彩城、益嘉廣場等。,2. 競爭對手分析,2.6 華南商圈,二、城市商業(yè)概況,簡介： 華南商圈位于大連市北部的商業(yè)圈，08年被重新定義為“現(xiàn)代化、國際化的中心城區(qū)”，商業(yè)環(huán)境和居住環(huán)境都煥發(fā)出了蓬勃的生機(jī)。 主力商業(yè)體：華南國際商城、安盛購物廣場、沃特購物廣場、沃爾瑪超市等。,2. 競爭對手分析,二、城市商業(yè)概況,3、銷售排名 3.1 城市重點(diǎn)品牌銷售排名服裝,二、城市商業(yè)概況,3、銷售排名 3.2 城市重點(diǎn)品牌銷售排名生活配套,1、項目簡介 2、基本數(shù)據(jù) 3、區(qū)位優(yōu)勢 4、交通優(yōu)勢 5、

13、周邊輻射人群 6、優(yōu)劣勢分析,三、項目基本情況,三、項目基本情況,萬達(dá)廣場讓生活更美好 25載繁華60城,三、項目基本情況,大連高新萬達(dá)廣場第100家萬達(dá)廣場 載譽(yù)歸來 禮獻(xiàn)濱城,大連高新萬達(dá)廣場位于高新區(qū)核心位置，西面緊靠旅順南路，北面為凌水灣中心商務(wù)區(qū)主干道，南面緊靠七賢嶺二路，東面臨近，項目總建筑面積28.44萬。是集精裝公寓、室外步行街、高檔購物中心等為一體的城市綜合體。其中購物中心主力店包含萬千百貨、萬達(dá)影城、大型超市、電器賣場、大型餐飲酒樓、大玩家、大歌星、以及次主力店和室內(nèi)步行街眾多國內(nèi)外知名品牌。,三、項目基本情況,1、項目簡介,2、基本數(shù)據(jù),三、項目基本情況,三、項目基本情況

14、,大連高新萬達(dá)廣場,室外步行街,室內(nèi)步行街,公寓,公寓,百貨,購物中心,三、項目基本情況,大連周水子機(jī)場,星海灣廣場,火車站,大連高新萬達(dá)廣場,凌水灣,黃,海,1、地處甘井子區(qū)和沙河口區(qū)兩大行政區(qū)交匯處，輻射范圍廣闊。 2、大連主城區(qū)和旅順口區(qū)的交通樞紐地帶，地理位置優(yōu)越。,3. 區(qū)位優(yōu)勢：卓越的區(qū)域及環(huán)境優(yōu)勢,3、項目位于高新園區(qū)凌水灣商務(wù)區(qū)核心位置。 4、3公里范圍內(nèi)覆蓋人口60萬。,4.項目交通優(yōu)勢:四通八達(dá)的交通樞紐,三、項目基本情況,項目地塊位于大連市西南部高新區(qū)對面，與高新園區(qū)隔黃浦路相望； 距離市中心約14公 里，車程30-40分鐘。 距離機(jī)場約13公里，車程30分鐘左右。 距離

15、星海商務(wù)區(qū)6公里，車程10-15分鐘。 擁有1200個停車位的大型停車場。 有城市輕軌車和5條城市公交車途徑項目周邊。 202輕軌、3路、10路、26路、28路、531路、K901路等公交線路 密集途經(jīng)本項目，可直達(dá)大連市中心和旅順。,規(guī)劃建設(shè)的城市地鐵（地鐵1號線站點(diǎn)緊鄰項目）和濱海路（親海路） 等重大市政工程將進(jìn)一步優(yōu)化項目周邊交通條件。,三、項目基本情況,5. 周邊3公里核心輻射人群,政府,居民生活區(qū),商業(yè)區(qū),高等學(xué)區(qū),高新產(chǎn)業(yè)園區(qū),辦公寫字樓,核心商圈：東-黑石礁；西-北河口；南-七賢中路；北-軟件園路大連理工北門 輻射商圈：東-星海灣；西南-旅順南路；北-廟嶺； 邊緣商圈：東-中山路

16、和平廣場；西南-旅順；北-馬欄廣場；,邊緣商圈 8公里區(qū)域范圍內(nèi),輻射商圈 5公里區(qū)域范圍內(nèi),核心商圈 3公里區(qū)域范圍內(nèi),大連高新萬達(dá)廣場,三、項目基本情況,目標(biāo)消費(fèi)者概述：,萬達(dá)業(yè)主及周邊中高檔小區(qū)居住人群,白領(lǐng)、公務(wù)員等商務(wù)人群,部隊消費(fèi)人群,大學(xué)學(xué)生、教師消費(fèi)人群,旅順周邊的縣（市）人群,市區(qū)周邊縣、市 消費(fèi)人群,市區(qū)消費(fèi)人群,目 標(biāo) 消 費(fèi) 人 群,海歸、外籍人士消費(fèi)人群,6. 客群分析,三、項目基本情況,高新區(qū)目前固定人口為20萬，常住人口16萬人，辦公12萬人，其中機(jī)關(guān)和企業(yè)白領(lǐng)7萬人，部隊4萬人。另外大學(xué)城高校教職員工和學(xué)生22萬人（教職員工與家屬2萬人，學(xué)生20萬人），去年高新

17、區(qū)的GDP為159億，較前年同期增漲25，規(guī)劃在2015年GDP要達(dá)到1000億的目標(biāo)。,三、項目基本情況,人口結(jié)構(gòu),年齡結(jié)構(gòu),知識結(jié)構(gòu),區(qū)域人口中，18-35歲的人口占總?cè)丝诘?2%，本科以上學(xué)歷占總?cè)丝诘?1%，整體呈現(xiàn)高學(xué)歷、年輕化特點(diǎn)。,三、項目基本情況,商圈人口性別比例,三、項目基本情況,三、項目基本情況,商圈人口月收入分析,商圈家庭月收入分析,三、項目基本情況,三、項目基本情況,三人以下家庭高達(dá)72%，大多呈現(xiàn)為年輕家庭，消費(fèi)觀念前衛(wèi)，且追求時尚。,綜合特征：高收入、高學(xué)歷、高消費(fèi)，注重品位、注重生活,三、項目基本情況,項目周邊主要消費(fèi)客群分析,綜合特征：高校消費(fèi)能力非?？捎^，拉動

18、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對周圍房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、飲食業(yè)的影響力較大。,三、項目基本情況,三、項目基本情況,高新區(qū)缺少能滿足居住人群消費(fèi)要求的商圈,集中商業(yè)供應(yīng)不足。 目前區(qū)域經(jīng)營的都是中小型的商業(yè)設(shè)施，針對的目標(biāo)人群是早期周邊居住的居民，受購買力的影響，附近商業(yè)都是中低檔定位。集中商業(yè)是區(qū)域內(nèi)的一大空白。,龐大的消費(fèi)群體依靠外部商業(yè)完成消費(fèi) 高新園區(qū)一直以來就是一個以辦公、大學(xué)區(qū)為主的區(qū)域，由于政府的大力引進(jìn)高技術(shù)人才，規(guī)劃了幾十個樓盤分散在高新園區(qū)、旅順南路沿線，容納了60余萬的消費(fèi)人群，未來高新區(qū)的人口數(shù)量還會增加。這些人口主要在高新區(qū)外完成購物休閑娛樂的需求，而在本區(qū)域內(nèi)難以找到真正符合自己娛樂消費(fèi)

19、的商業(yè)場所。強(qiáng)大的消費(fèi)需求迫切需要出現(xiàn)一個綜合商業(yè)。,小結(jié),三、項目基本情況,高新區(qū)域中的人口主要以青年人和中年人為主，文化層次、個人修養(yǎng)較高；擁有前衛(wèi)的消費(fèi)理念，追求時尚，具有較高的消費(fèi)潛力和消費(fèi)欲望；簡單的購物已經(jīng)不能滿足區(qū)域內(nèi)的人群需求，他們更追求餐飲、休閑、娛樂等綜合類休閑娛樂消費(fèi)體驗； 客群的綜合素質(zhì)決定了他們具有較高的審購物美要求，不僅需要多元化的消費(fèi)滿足，同時也追求現(xiàn)代時尚寬松舒適的購物環(huán)境，這是目前不能提供的。,高素質(zhì)的消費(fèi)人群的需要多種消費(fèi)體驗,三、項目基本情況,天生麗質(zhì)的大連高新萬達(dá)廣場，具備成為高新園區(qū)地標(biāo)建筑的先天優(yōu)勢！,不論從定位、體量、業(yè)態(tài)規(guī)劃布局、建筑形態(tài)、內(nèi)部空

20、間設(shè)計、目標(biāo)消費(fèi)群、經(jīng)營理念以及企業(yè)實(shí)力等各方面考量，都是極具市場影響力和號召力的項目！ 大連高新萬達(dá)廣場的整合營銷應(yīng)該敏銳地意識到這一點(diǎn)，促進(jìn)其實(shí)現(xiàn)高新園區(qū)商業(yè)地標(biāo)的市場地位！,三、項目基本情況,以大連高新萬達(dá)廣場為中心的凌水灣商圈將因其成功的營運(yùn)而形成，并最終與星海灣商圈、西安路商圈三足鼎立，開創(chuàng)大連西部商圈新格局。大連萬達(dá)企業(yè)品牌和豐富商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗為大連高新園區(qū)萬達(dá)廣場提供了有力的保障。,七大優(yōu)勢 鑄就輝煌,9、優(yōu)劣勢分析,品牌最知名： 萬達(dá)在大連乃至全國，知名度影響力極高。,前景最廣闊：地處高新園區(qū)核心位置， 周邊大規(guī)模商業(yè)稀缺，極具發(fā)展?jié)摿Α?客群最優(yōu)質(zhì)：以年輕時尚客群為主， 呈

21、現(xiàn)高學(xué)歷、高收入、高消費(fèi)特征。,國際化色彩最濃：世界500強(qiáng)企業(yè) 匯聚于此，國際特色鮮明。,三、項目基本情況,建筑最時尚：空間設(shè)計現(xiàn)代，硬件設(shè)施先 進(jìn)，購物環(huán)境占絕對優(yōu)勢。,輻射范圍最廣：影響力可達(dá)星海灣以及 旅順周邊新城區(qū)，將形成獨(dú)立城市副中心。,業(yè)態(tài)最豐富：合理科學(xué)的業(yè)態(tài)配比，滿足消費(fèi) 者多元化的現(xiàn)代消費(fèi)需求。,三、項目基本情況,七大優(yōu)勢 鑄就輝煌,消費(fèi)客群劣勢：該地區(qū)消費(fèi)人群多為上班 族，日客流時間段較集中。,缺乏商業(yè)氛圍：該地區(qū)非傳統(tǒng)商圈，缺少 商業(yè)氛圍和集客效應(yīng)。,劣勢 分析,競爭者壓力：主要競爭對手和平廣場時尚 品牌相對豐富，存在招商異化壓力。,三、項目基本情況,交通不便因素：項目

22、面對交通主干道，車輛 擁堵嚴(yán)重，車流動線、交通指引需進(jìn)一步完善。,1、定位分析 2、市場定位 3、商業(yè)定位 4、樓層主題定位 5、各樓層規(guī)劃及業(yè)態(tài)占比,四、項目定位,四、項目定位,面向大連高新園區(qū)區(qū)域高知型終端消費(fèi)人群 立足年輕時尚群體消費(fèi)和區(qū)域商務(wù)消費(fèi) 集時尚購物、餐飲、娛樂、休閑、生活配套為一體， 引領(lǐng)時尚精英品質(zhì)生活的地標(biāo)性中高檔大型購物中心,1 定位分析：,四、項目定位,2、市場定位,我們的目標(biāo)：構(gòu)建大連西部地區(qū)最時尚、最潮流、最具活力的,城市精英風(fēng)尚匯,精致生活 時尚品味,中偏高檔消費(fèi)針對政府官員、外企、國企高管、私企老板、白領(lǐng) 家庭消費(fèi)市場 針對公務(wù)員、當(dāng)?shù)鼐用?、教職員工、部隊家屬

23、 時尚潮流消費(fèi) 針對白領(lǐng)、學(xué)生、普通士兵,四、項目定位,3. 客群定位,“精致生活 時尚品味”,四、項目定位,3. 客群定位,核心客群 公務(wù)員、商業(yè)精英、白領(lǐng) 附近的涉外人士,核心客群 1. 公務(wù)員 2. 商務(wù)精英 3. 白領(lǐng) 4. 居住在項目附近的涉外人士 - 年齡：25-50 - 高消費(fèi)能力 附屬客群 5. 商務(wù)旅行人群，當(dāng)?shù)鼐用?6. 部隊家屬及士兵 7. 教職工及學(xué)生 其他 9. 旅順城區(qū)消費(fèi)人群,當(dāng)?shù)鼐用?部隊 家屬 士兵,教職員工 學(xué)生,商務(wù)旅行人群,四、項目定位,它面向時尚年輕群體、社交圈子的消費(fèi)需求； 它是歡度美好時光、享受生活、傳播文化的地方， 它引領(lǐng)都市時尚精致的生活方式;

24、,精致、時尚、潮流、品質(zhì)、國際、品位、體驗、活力、格調(diào)、浪漫、精彩、靚麗、個性、快樂、前沿、都市、,不但要考慮消費(fèi)者購物的需要，還要考慮其心理的體驗、情感的需求，定位應(yīng)是情感與功能的統(tǒng)一。,體現(xiàn)元素,四、項目定位,擁有七大主力店，三大次主力店，匯聚眾多知名品牌，將成為大連市規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最豐富、品牌最時尚的體驗式購物廣場。,四、項目定位,在這里，品味美食，流連忘返 在這里，體驗快樂，宛如進(jìn)入童話般的悠然愜意,四、項目定位,這是一座潮流發(fā)源，滿足渴望的時尚基地 在這里，流行就是風(fēng)情，新鮮就是時尚 在這里，購物游玩，樂趣連連,四、項目定位,國際美食,國際名牌,時尚潮流,休閑娛樂,大連高新萬達(dá)廣場,

25、四、項目定位,國際名牌,四、項目定位,國際美食,四、項目定位,時尚潮流,四、項目定位,休閑娛樂,4. 樓層主題定位,四、項目定位,1、整合營銷目標(biāo) 2、品牌受眾解讀 3、品牌推廣語 4、形象包裝定位 5、營銷推廣思路 6、推廣執(zhí)行計劃 7、推廣費(fèi)用估算,五、營銷推廣計劃,五、營銷推廣計劃,1、營銷推廣目標(biāo),促進(jìn)招商，落實(shí)“精英風(fēng)尚匯”的實(shí)現(xiàn)； 樹立在終端消費(fèi)者中的知名度，確保開業(yè)順利； 開業(yè)后持續(xù)宣傳，鞏固并加強(qiáng)市場地位；,把大連高新萬達(dá)廣場打造成為大連凌水灣商圈的中心地標(biāo),近期目標(biāo),目標(biāo)細(xì)化,長遠(yuǎn)目標(biāo),保證大連高新萬達(dá)廣場的成功運(yùn)營 實(shí)現(xiàn)合理租金回報，促進(jìn)項目穩(wěn)定發(fā)展 增加萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)中的

26、領(lǐng)先品牌價值；,五、營銷推廣計劃,2、品牌受眾解讀,品牌商家 終端目標(biāo)消費(fèi)群,終端 消費(fèi)者,品牌商家,品牌生態(tài)關(guān)系,大連高新 萬達(dá)廣場,推廣作用將同時影響品牌商家與消費(fèi)者,作為一個新生的消費(fèi)場所，需要通過品牌推廣，傳播項目的核心價值 賦予項目鮮明的品牌形象,形成品牌商家、消費(fèi)者、我們之間的品牌合力效應(yīng)。,五、營銷推廣計劃,價值提純,優(yōu)質(zhì)客戶的巨大消費(fèi)能力 便捷的交通網(wǎng)絡(luò)及地鐵2號線規(guī)劃 巨資打造的20萬平米大體量商業(yè)中心 7大主力店、多功能業(yè)態(tài)完美規(guī)劃組合 現(xiàn)代而時尚的建筑設(shè)計 充足的車位配套業(yè)設(shè)施 萬達(dá)品牌有力保幛,核心價值：始創(chuàng)大連西部新地標(biāo),其它營銷賣點(diǎn)：,品牌價值：百年萬達(dá)品牌,3、核

27、心價值提純,五、營銷推廣計劃,4、形象包裝定位,開啟品牌商家財富之眼,視覺化、符號化、潮流化、商機(jī)化,刺激消費(fèi)者期待感,五、營銷推廣計劃,創(chuàng)意調(diào)性： 時尚活力、色彩繽紛、娛樂感覺、年輕消費(fèi)快樂感 文案風(fēng)格： 理性與感性融合，傳達(dá)品牌價值與消費(fèi)者期待感,五、營銷推廣計劃,5、品牌營銷推廣思路,根據(jù)大連高新萬達(dá)廣場整體招商計劃，制定推廣節(jié)奏安排，搶占商業(yè)契機(jī)，迅速確立區(qū)域商業(yè)消費(fèi)地標(biāo)，以規(guī)模性、唯一性形象氣勢將顛覆性商業(yè)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)化為消費(fèi)策動力，增強(qiáng)商家租賃信心和最終消費(fèi)者的消費(fèi)興趣。,五、營銷推廣計劃,“市場覆蓋”,“定向滲透”,推廣目的,“城市精英風(fēng)尚匯”定位的品牌價值深度傳播。 樹立大連高新

28、萬達(dá)光場品牌形象和地標(biāo)的市場地位。 在品牌商家和消費(fèi)者中建立萬達(dá)廣場知名度，為招商和開業(yè)奠定基礎(chǔ)。,推廣手段,利用行業(yè)組織，深度拓展品牌商家，宣傳大連高新萬達(dá)廣場核心價值及具有競爭性的商業(yè)運(yùn)營模式。 定向?qū)δ繕?biāo)品牌進(jìn)行宣傳招商，吸納客戶關(guān)注。,以現(xiàn)場包裝、戶外、大眾報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等為主要推廣手段。,以行業(yè)內(nèi)專業(yè)媒體雜志和行業(yè)定向公關(guān)招商會、簽約答謝會為主要推廣手段。,五、營銷推廣計劃,招商階段劃分,招商啟動期,招商預(yù)熱期,2012年5月20-7月17,招商收官期,招商強(qiáng)勢期,開業(yè)造勢期,2012年7月18-8月31,2012年9月1-10月31,2012年11月1-12月31,2012年1月

29、1-5月25,根據(jù)以上推廣思路、方式與節(jié)點(diǎn)分析，合理有效制定推廣階段，逐級實(shí)現(xiàn)整合推廣目標(biāo)。,五、營銷推廣計劃,“市場覆蓋”,“定向滲透”,媒介策略,以現(xiàn)場包裝、戶外、大眾報紙、雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)等為主要推廣手段。,以行業(yè)內(nèi)專業(yè)媒體雜志和行業(yè)定向投放廣告。,五、營銷推廣計劃,1、 戶外: 重點(diǎn)針對西部區(qū)域及主要商圈網(wǎng)點(diǎn)式投放,重點(diǎn)地段: 重點(diǎn)側(cè)重輻射主要商圈重要站點(diǎn)候車廳廣告燈箱。以及鎖定交通主線，項目周邊5公里范圍內(nèi)的站點(diǎn)候車廳廣告，充分營造本案區(qū)域形象氛圍。,現(xiàn)場包裝：以施工工地為品牌展示武器，傳達(dá)產(chǎn)品核心價值體系。（圍擋、指引道旗、招商中心外部包裝等）,五、營銷推廣計劃,3、報紙: 報紙廣

30、告作為主要媒體：在品牌形象建立期和重要租賃節(jié)點(diǎn)時，以報紙（大連日報、大連晚報、新商報、半島晨報）作為主要硬廣媒體形成廣告攻勢； 4、海報：利用大學(xué)城校園資源，鎖定大學(xué)生及教師人群，傳遞產(chǎn)品形象氣質(zhì)，最大半徑的覆蓋目標(biāo)群體。 5、廣播（100.8交通廣播）：根據(jù)目標(biāo)群體交通載體的物理屬性，在招商后期和開業(yè)前期進(jìn)行廣播投放，最大限度的全天候傳達(dá)項目信息。,2、網(wǎng)絡(luò): 有效利用大連當(dāng)?shù)匦虑嗄昃W(wǎng)、天健網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)資源，通過網(wǎng)絡(luò)將本商業(yè)項目價值與經(jīng)營理念深度傳播至受眾群，從而達(dá)到網(wǎng)絡(luò)宣傳目的。,五、營銷推廣計劃,6、電視媒體：利用其受眾面廣，可以立體傳播新息的方式，在亮大規(guī)模招商期和開業(yè)準(zhǔn)備期投放廣告。 7

31、、分眾傳媒 ：針對項目試營業(yè)及營業(yè)期可利用寫字樓及高檔公寓電梯內(nèi)框架廣告、電梯間動態(tài)視頻廣告等形式，直擊大眾消費(fèi)群，深入滲透大連高新萬達(dá)廣場核心定位及差異化價值，最大限度引領(lǐng)消費(fèi)策動力，提升賣場人氣。 8、數(shù)據(jù)庫營銷：利用數(shù)據(jù)庫DM直投及短信資源優(yōu)勢，定向郵寄本項目各項宣傳物料，點(diǎn)對點(diǎn)傳達(dá)本項目核心價值及商業(yè)運(yùn)營理念。利用短信資源優(yōu)勢，在本項目正式運(yùn)營階段節(jié)點(diǎn)性進(jìn)行相關(guān)活動及促銷信息的告知。,五、營銷推廣計劃,6、階段重點(diǎn)推廣執(zhí)行計劃,五、營銷推廣計劃,招商啟動期2012.5.20-7.17,整合推廣思路,階段目標(biāo)： 通過大連萬達(dá)品牌進(jìn)駐高新園區(qū)引起市場關(guān)注 傳達(dá)大連高新萬達(dá)廣場定位確立品牌形

32、象,以萬達(dá)品牌為導(dǎo)入，將大連高新萬達(dá)廣場項目塑造為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的升級項目。 將大連高新萬達(dá)廣場提升為區(qū)域商業(yè)運(yùn)營商，推動區(qū)域價值爆發(fā)。 配合商戶溝通交流會活動宣傳大連高新萬達(dá)廣場品牌定位。 為全面招商奠定宣傳基礎(chǔ)，設(shè)計制作相關(guān)招商宣傳工具，確保招商期的整體宣傳效果，確立品牌形象提升知名度。,推廣策略：,五、營銷推廣計劃,五、營銷推廣計劃,階段目標(biāo)：全面宣傳提升大連高新萬達(dá)廣場的知名度，集蓄品牌商資源， 促進(jìn)知名品牌進(jìn)駐。爭取總體簽約40%，其中餐飲實(shí)現(xiàn)50%。,推廣策略： 擴(kuò)大行業(yè)媒體投放渠道范圍，實(shí)現(xiàn)品牌價值聯(lián)動，重點(diǎn)訴求大悅城產(chǎn)品 核心價值與區(qū)域消費(fèi)潛力，將品牌旗艦店率先進(jìn)駐影響擴(kuò)大化

33、，增進(jìn)商 戶信心，依此推動整體招商計劃的順利完成。配合新聞專訪和公共活動 宣傳大連高新萬達(dá)廣場招商定位。,整合推廣思路,招商預(yù)熱期2012.7.18-8.31,五、營銷推廣計劃,五、營銷推廣計劃,解讀大連高新萬達(dá)的項目定位，宣傳大連西部凌水灣新商圈的未來發(fā)展趨勢，傳遞項目賣點(diǎn)，建立品牌商家信心，促進(jìn)簽約。 聯(lián)合商會進(jìn)行相關(guān)媒體抄作。 以潛在商客為針對群體。邀請業(yè)內(nèi)知名人士參加。,品牌商家招商大會,本階段重點(diǎn)公關(guān)活動,五、營銷推廣計劃,借助全國成功的萬達(dá)廣場項目的成功案例，有效的宣傳萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗，通過面對面的對話及參觀視覺感受，提高品牌商家關(guān)注度，進(jìn)而促進(jìn)品牌商家簽約的信心。通過媒體的宣傳報道，有效地提升萬達(dá)廣場品牌的知名度，為招商進(jìn)程做進(jìn)一步的軟性新聞宣傳，吸引目標(biāo)客戶及受眾消費(fèi)者的密切關(guān)注。邀請業(yè)內(nèi)重點(diǎn)商戶及當(dāng)?shù)刂襟w參加。,萬達(dá)中國行,五、營銷推廣計劃,整合推廣思路,階段目標(biāo)： 以簽約主力品牌