1、？,都是套路、抄襲 城市概況、商業(yè)市場、住宅市場、寫字樓市場、SWOT 我們怎么做,商鋪在龍巖房地產(chǎn)中占重要地位 中心城市不斷擴(kuò)展 新商業(yè)圈VS中山路商圈,龍巖商鋪多,熱衷以商鋪為投資方式 商鋪的購買熱情遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅的購買熱情 追求高利潤，人為刺激市場，供大于求,買商鋪的人多,核心商圈在哪？,中山路，龍騰路，交易城,以什么樣的形式存在？,商業(yè)街，購物中心，批發(fā)商貿(mào)中心，專業(yè)市場，社區(qū)商業(yè),商業(yè)街，遍地開會,城市中心、周邊大街小巷,中山路、九一路，如中山路商業(yè)街、佳寶商業(yè)城、國貿(mào)等 龍巖大道一帶的商業(yè)物業(yè)也將以此為規(guī)劃方向,購物中心,羅橋一帶，如早期的西安商業(yè)城、韭菜園商業(yè)城、榮鑫商業(yè)城、閩西交

2、易城、閩西糧油飼料城等,批發(fā)及商貿(mào)中心,建材五金市場，如紅星美凱龍、新發(fā)現(xiàn)國際廣場等 龍門一帶已形成汽車專業(yè)市場,專業(yè)市場,目前在龍巖比較普遍的商業(yè)是社區(qū)商業(yè) 新開發(fā)的小區(qū)均配置社區(qū)商業(yè),社區(qū)商業(yè),龍巖未來主要商業(yè)業(yè)態(tài) 大型主題性商業(yè)的業(yè)態(tài) 便民的商業(yè)業(yè)態(tài),商業(yè)城與主題街、主題性商業(yè)、主干道商圈、中山路商圈,龍巖商業(yè)主要網(wǎng)點,龍興商業(yè)城其實是老龍熏市場的二期擴(kuò)建工程，在市場交易上擁有很高的知名度和經(jīng)營歷史。龍興商業(yè)城在原有基礎(chǔ)上加以改造、擴(kuò)建，使舊時的人氣、商業(yè)的氛圍加以維持，商業(yè)城依靠其地理位置、人氣、價格、經(jīng)商的歷史等原因被廣大投資者接受。,物業(yè)情況：一至二層為分割商鋪（每個鋪面為30左右

3、） 主要經(jīng)營中低檔服飾和鞋帽， 屬于中低檔服飾、鞋帽的批發(fā)市場，共有330套店面。 租金情況： 一層非沿街商鋪租金為60-100元/月 沿街部分商業(yè)租金為：100-250元/月 二層租金為：40-100元/平方米/月 售價情況：一層售價在23.5萬元/間為主,商業(yè)城與主題街【龍興商業(yè)城】,商業(yè)城與主題街【佳寶商業(yè)城】,佳寶商業(yè)城是龍巖的第一個商業(yè)城嘗試，也有了比較長的經(jīng)營歷史，經(jīng)營業(yè)態(tài)也經(jīng)過了幾次調(diào)整，終于步入目前的成熟階段。,經(jīng)營情況： 一層：經(jīng)營服裝、鞋類和裝飾品，面積多為5-15左右，租金多為 100-120元/月，沿街部分租金為200-250元/月，經(jīng)營的商品檔次為中檔。 二層：超市

4、三層：電子城，租金為35-45元/月 售價情況：均價在2-3.5萬元/,商業(yè)城與主題街【女人街】,經(jīng)營情況：主街部分租賃情況好，主要經(jīng)營中端和部分高端服飾產(chǎn)品、床上用品。商業(yè)經(jīng)營狀況一般，多數(shù)商家無法承受原有的高租金，曾經(jīng)出現(xiàn)商家集體上書業(yè)主要求降低租金。 租金情況：80-200元/月 售價情況： 均價約4-5萬元/,女人街位于九一北路由通華地產(chǎn)開發(fā)的嘉華新園項目及利暉地產(chǎn)的華暉花園 “女人街”項目，由于所處的地理位置優(yōu)越，定位清晰，這兩個項目吸引了眾多投資者的關(guān)注；商業(yè)店面銷售為主，最初形象不錯，位置好。,商業(yè)城與主題街【閩西交易城】,中國閩西交易城是龍巖市規(guī)模最大、檔次最高、專業(yè)最多、功能

5、最全、輻射最強(qiáng)的特大型綜合批發(fā)市場。 經(jīng)營品類：服裝、鞋帽、電子、日雜、家電、家具、窗簾、燈飾等數(shù)十個經(jīng)營門類 商鋪總數(shù)：約2500間 租金情況：交易城商鋪出租多為單棟三層整體出租，租金從25-50元/ /月，視經(jīng)營業(yè)態(tài)和位置的不同而不同，以服裝和鞋帽區(qū)的租金為最高。 售價情況：連體形式出售，價格為1-2.5萬元/ ,主題性商業(yè)【國葳商業(yè)城】,南城小溪路（原林保場地塊），商業(yè)建筑面積35600 ，定位為：市中心商業(yè)旗艦、龍巖首席SHOPPINGMALL，空間和業(yè)態(tài)安排如下： -1F：停車場 1F： 新的小溪市場和大型商業(yè)街，層高6米，中心為菜市場，環(huán)繞中心為46間40-60的雙向開門店鋪，規(guī)劃

6、為食品交易區(qū)，中間店鋪規(guī)劃為風(fēng)味美食區(qū)；最外圍店鋪規(guī)劃為品牌精品區(qū)，經(jīng)營業(yè)態(tài)：電信、服飾、珠寶、化妝品、文具等 2F：大型超市，大型家電商場 3F：大型休閑娛樂中心,業(yè)主購買力商鋪可享受58年返租，6%保底回報 沿街商鋪售價約30000元/ 附街商鋪售價約13000 15000元/,主題性商業(yè)【紅星美凱龍】,紅星美凱龍全球家居生活MALL（龍巖店）位于閩西交易城雙洋路和中興路兩大城市主干道交界處，臨近龍巖汽車總站、鐵路客運總站、閩西物流中心等交通要道，項目總建筑面積15.8萬平米，總投資5.6個億，涵蓋建材、家具、家飾、家裝、休閑、娛樂、餐飲、辦公為一體的大型家居購物中心。 商場共分六層： -

7、1F2F為建材區(qū)， 3F5F為家具區(qū) 租金水平：55元/平方米-150元/平方米，年增長10%,主題性商業(yè)【新發(fā)現(xiàn)國際廣場】,新發(fā)現(xiàn)國際廣場位于閩西交易城中心廣場北側(cè)，總占地29115平方米，總建筑面積111313平方米，其中商業(yè)面積51000平方米，酒店公寓21800平方米，定位為“龍巖首席全生活購物公園”。,售價情況：商場劃分約400套，銷售形式為以租代售，一層售價4-6萬元/ ，二層以上及副街售價為2-3萬/ 。主沿街店面最高售價達(dá)9萬元/，主力單價3萬元/左右。 經(jīng)營情況：未開業(yè)，商場實行統(tǒng)一管理。,主干道商圈【登高路商圈】,市場普遍看好該路段，目前該路段都為新項目，商業(yè)物業(yè)形態(tài)基本為

8、“三明治式”（即為一層底商，二、三層商場）。,登高路，距離中山路僅有1000米，處于城市中心區(qū)，距離龍巖大道僅有300米，交通便利。,登高西路代表性商業(yè)項目概況,登高路租金調(diào)查,登高路沿街店面整體平均租金約90元/ /月,登高路商鋪售價調(diào)查,登高路整體平均售價約52800元/ ,主干道商圈【龍騰路商圈】,以恒興綠景、美域中央、水韻華都、凱業(yè)尊爵等項目為代表的人民廣場新商圈成為了龍巖另一個新的城市核心商圈龍騰路商圈。,整體平均租金為80元/月 ，售價約4-6萬元/，投資回報率約2-3.5%。,龍騰路代表性商業(yè)項目概況,龍騰路商鋪售價調(diào)查,龍騰路整體平均售價約48500元/ ,龍騰路租金調(diào)查,龍騰

9、路沿街店面整體平均租金約65元/ /月,中山路商圈,經(jīng)營高檔商品和精品包括：品牌服裝、皮具、珠寶、大型超市、麥當(dāng)勞、肯德基。 整個商業(yè)部分共分為一、二、三期，分兩層為主，一層主要為沿街店面，二樓為內(nèi)街鋪， 經(jīng)營情況：目前底層商鋪經(jīng)營情況很好，但二層以上還出現(xiàn)不少空置。,中山路商圈主要包括中山路和九一路沿街商業(yè)地帶，是龍巖市的商業(yè)中心。,主街租金為： 靠近街心廣場一段：200-500元/月，售價約6-12萬元/ 寶興名店段：200-500元/月，售價約5-8萬元/ 主街：約300-800元/月，售價約6-15萬元/，均價約10萬元/ 副街租金為：70-250元/月，售價約5-8萬元/ 二層商業(yè)部

10、分：租金大約為50-150元/月，售價約3萬元/，二層租賃情況不是很理想。 商業(yè)物理尺寸： 店面進(jìn)深為：18米、10-12米和8米左右 店面層高多為：4.5米左右，基本不做閣樓，進(jìn)行吊頂裝飾,租金收益及物理形態(tài),九一路商鋪售價調(diào)查,九一路整體平均售價約45800元/ ,九一路租金調(diào)查,九一路沿街店面整體平均租金約120元/ /月,中心永遠(yuǎn)是中心 但不是“高端”的中心 中山路商圈，商業(yè)基礎(chǔ)濃厚，有比較悠久的商業(yè)歷史沉淀，其城市商業(yè)老大的地位短時間內(nèi)難以動搖，缺乏的主要是高端產(chǎn)品。,小結(jié),【分析總結(jié)1】,1、龍巖整體商鋪投資回報率不高，普遍以1.5%4%之間為主，只有極少數(shù)商鋪投資達(dá)到5%以上。

11、2、商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的檔次均以中檔為主 3、絕大部分的商場（商業(yè)街）缺乏主題包裝 4、商場內(nèi)的經(jīng)營無明顯區(qū)分，經(jīng)營商品無特色 5、二層以上商業(yè)銷售形勢不容樂觀，普遍處于“有價無市”的局面。 結(jié)合本案分析，由此可總結(jié)出本案操作上的特點： 1、穩(wěn)定的、較高的投資回報率將成為在市場上的一大銷售賣點； 2、成熟的商業(yè)街區(qū)是投資者的第一選擇； 3、統(tǒng)一經(jīng)營管理不僅提高經(jīng)營者的信心，也進(jìn)一步提高投資者的信心； 4、本案特殊的地理位置成為唯一心理障礙。, 龍巖現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點主要集中在“中山路及九一路商圈”，以中小型的商業(yè)為主，缺乏大型的商業(yè)網(wǎng)點，而且老城區(qū)商業(yè)密集，很難再出現(xiàn)大型新的商業(yè)網(wǎng)點。 老商業(yè)區(qū)由于規(guī)劃

12、較早，交通擁堵，停車位等配套設(shè)施嚴(yán)重匱乏。 市政建設(shè)重點往新城區(qū)發(fā)展，新城區(qū)建設(shè)聚集大型的商業(yè)零售網(wǎng)點，將使龍巖現(xiàn)有的商業(yè)水平大大提升，主要聚集香樟名都、豐華商城、億嘉麗都、富山國際底商、以及沿龍巖大道的世紀(jì)天成、國際商貿(mào)中心shoppingmall，商業(yè)潛力巨大，必將形成新的商業(yè)集聚地。 閩西交易城隨著大量商業(yè)體的開發(fā)，商業(yè)格局提升，對龍巖的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了作用。閩西交易城是龍巖近年來，形成最具規(guī)模、最具影響力的專業(yè)市場商圈，該商圈以閩西交易城為核心，輻射閩粵贛的物流集散地，是龍巖政府推行市場戰(zhàn)略的示范工程，致力打造成福建省規(guī)模最大、功能最大、專業(yè)最多、輻射最強(qiáng)的大型綜合批發(fā)市場，2500個店

13、鋪包括服裝、鞋帽、電子、家電、家具、燈飾、窗簾、日雜等。,【分析總結(jié)2】,寫字樓和SOHO,配套設(shè)施不完善 停車位少 電梯數(shù)量少，運行速度慢 物業(yè)不規(guī)范,共性,蓮花大廈,2001年建成、30-40元/ 、出租率達(dá)99% 房管局等事業(yè)機(jī)關(guān) 以建筑行業(yè)、旅行社、律師事務(wù)所和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)公司為主,中銀大廈,銀行自建、40元/ 左右 地處韭菜園旁，公交車站附近，人流較雜，停車?yán)щy 以國有企業(yè)、經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的企業(yè)為主,富山國際,龍巖最高檔的辦公寫字樓，辦公、娛樂、休閑一體 3050元/ 、 9000-12000元/ 、停車位緊 基本處于招租狀態(tài)，人氣氛圍不足 星級大堂、鋒速電梯 、雙電源供電系統(tǒng)、通訊

14、交換系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng) 、Low-e中空玻璃、樓宇監(jiān)控系統(tǒng)、分戶式空調(diào),西陂政府,房地產(chǎn)開發(fā)和建筑類相關(guān)企業(yè) 年繳100萬以上的提供半層辦公場所，年繳500萬的提供整層辦公場所，若不足的部分每月2000元,商務(wù)運營中心,單價均在9500元/ 容積率2.4，綠地率35%，停車位2500個 大部分關(guān)系客群,非凡SOHO,6米雙層復(fù)式結(jié)構(gòu) 容積率6.5，建筑密度35%，綠化率25% 住宅總數(shù)200戶，車位112個,萬陽城,住宅共624戶、地下停車位1035個 距離新市政府新址1000米 龍巖中心城市商務(wù)板塊中心位置，緊鄰龍巖市主干道龍騰路,住宅,清華御景,戶型由37-240的一房、三房、樓中樓組成

15、總建筑面積84603.3，容積率3.8，建筑密度22%，綠化率25%，棟距超過50米 皇家園林 陽臺、花池可增送面積約10,萬陽城,面積30-60的戶型占30%，120-160 占27% 140-190 占23% 綠化面積4715.39，容積率4.9，建筑密度40%，綠化率15%，棟距60米,依云水岸,二梯二戶，總戶數(shù)817戶，573個車位 綠化面積6528，容積率4，建筑密度28% 綠化率30.8%，棟距82米 起始價7388元/ ，最高價格13458元/ ，樓層差價100-200 三房120-140的占64%，四房150-160的占20% 樓中樓、單身公寓占20%,億邦星城,以30-40的

16、一房為主 主要用做酒店式公寓，以反租的方式銷售 市場需求小，銷售存在一定的困難,廈鑫博世園,90三房50%，125 三房25%，142 四房25% 總戶數(shù)1298套，架空層會所 純住宅、人車分流、一梯一戶、入戶花園、地下停車位1445個 戶型設(shè)計合理,晟源家年華,25-41 一房， 89-95 二房， 89-125 三房,非凡SOHO,40-42 單身公寓80戶， 89二房60戶 86-107 三房20戶、115 三房40戶 雙標(biāo)準(zhǔn)層高空間、地理位置不好,金都錦苑,單身公寓占比46%，二房占24%，三房二廳的占30% 開盤價格偏高，回報率低 綠化率偏低，居住環(huán)境不好,匯通理想城,一期18#-2

17、3#樓共340套，主推二房二廳89 二期15#-17#樓，25#-26#樓，主推88 的二房共204套 一期已銷售完，二期目前銷售80% 起價6998元/ ，最高價14908元/ 贈送25-28平的面積、教育配套、交通便捷 以鳳凰隔、交易城附近居民及周邊縣城客戶為主,萬盛鳳凰城,一期主推90平2房2廳，增送25平，占總戶數(shù)的60% 112-126平3房2廳，增送28平 主要客群70%為新羅區(qū)如蓮東、白沙、雁石、巖山、市中心等周邊區(qū)域，多為個體商戶和上班一族 其他客群30%縣城和其他城市,德興家和天下,戶型3-5房，面積80-300平， 面積60-80平的小戶型占60%，160平的大戶型占21%

18、 部分采用70+90 的小戶型結(jié)構(gòu) 地段好、配套全 私營業(yè)主25%，市區(qū)公務(wù)員30%，上班白領(lǐng)25% 其他客群20%,華鼎公館,一房40-60 的占63%，二房75-86 的占5% 123-155 的三房占27%，樓中樓210-250占3% 目前銷售85%，均價5458元/ ,恒寶城市廣場,基本情況,地處龍巖南部，坐擁 “國家級”經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心； 位于將來最適宜創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新、居住，功能齊備、形象突出的新城中心區(qū)； 與行政中心板塊、商務(wù)辦公板塊及龍騰商住板塊緊密相連； 距離龍巖行政核心約1.5公里、距離城市中心區(qū)大概在三公里的范圍內(nèi)； 并位于龍巖城市最為主要的兩條南北城市干線龍巖大道與龍騰路的之間

19、； 是未來城市南拓發(fā)展的重要地帶。,新城市中心板塊是龍巖市新的行政中心所在地； 整體規(guī)劃起點較高，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)以中高端產(chǎn)品為主； 龍巖市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域； 隨著南部新城行政中心、金融中心、高檔酒店、高檔住宅、營運中心，強(qiáng)勢配套快速完善，這被稱為城市南窗口的絕版地段； 在龍巖城市向南發(fā)展的策略下，將可輻射未來的行政、核心辦公、商務(wù)、金融、商業(yè)服務(wù)和文化的中心區(qū)域。,板塊情況,交通情況,龍巖是離廈門最近的內(nèi)陸鄰海城市，也是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)延伸兩翼、對接兩洲、拓展腹地的交通樞紐與重要通道； 東銜泉、漳，西交江西贛州，南鄰廣東梅州，北接三明，航空、鐵路，直通北上深廣； 多條高速公路連接全省各地，到

20、“十一五”末，將構(gòu)建起 1個機(jī)場、4條高速公路、4條鐵路、8條國省道為主體的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)各縣（市、區(qū)）通高速公路和鐵路，與全省和珠三角、長三角兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)交通主干線全面對接，進(jìn)一步凸顯對內(nèi)聯(lián)結(jié)、拓展腹地的功能。 交通四通八達(dá)，行動游刃有余，從容間自由出入。,配套情況,北側(cè)連接龍巖未來城市行政核心區(qū)-龍巖行政中心,是鄰文化、行政辦公、金融、教育的城市核心地段； 南側(cè)臨近城市主題志高動漫產(chǎn)業(yè)園。 地塊周邊視野開闊，擁攬行政中心巨大人工湖景觀，周邊群山環(huán)繞、青山綠水環(huán)境舒適。 龍騰城市板塊必將成為城市未來擁有完善的商業(yè)、娛樂、公共服務(wù)等完善配套的成熟地段，具備創(chuàng)造高質(zhì)量生活社區(qū)的地域優(yōu)勢。

21、,占據(jù)高速出口、開發(fā)區(qū)龍頭位置； 北觀未來城市行政核心區(qū)的巨大人工湖，四周可觀群山環(huán)繞，南向視野開闊，自然景觀資源良好； 集商業(yè)、辦公、大型停車場、高品質(zhì)室外空間于一體的城市綜合體； 產(chǎn)品設(shè)計領(lǐng)先龍巖多數(shù)現(xiàn)有建筑； 開發(fā)區(qū)內(nèi)第一個綜合體項目； 人車分流、車位配比恰當(dāng)； 所引入的商業(yè)模式具有先進(jìn)性和標(biāo)榜意義； 恒寶品牌在龍巖具有一定的知名度、美益度。,SWOT分析 Strength（優(yōu)勢）,基地內(nèi)建設(shè)用地面積不大，南向面寬有限； 高容積率以及低建筑密度的限制多； 離市中心較遠(yuǎn)，區(qū)域發(fā)展未成熟； 日常生活所需的配套不足。,SWOT分析 Weakness（弱勢）,商業(yè)地產(chǎn)市場形勢整體良好； 龍巖發(fā)展

22、，受限于城北老城區(qū)及東西山脈的阻隔，城南的地形優(yōu)勢，使南擴(kuò)成為未來城市發(fā)展的重點； 本地塊所在的位置作為城市南擴(kuò)的支點，顯得尤為重要； 本項目大體量的公建配置，使恒寶城市廣場成為未來城市的區(qū)域中心；超大規(guī)模的商業(yè)面積配比，使之有條件成為一個商業(yè)配置齊全，集消費與體驗于一身的大型商業(yè)航母； 高品質(zhì)的規(guī)劃和建筑設(shè)計，使未來的恒寶城市廣場從消費內(nèi)容、理念和模式等多方面為龍巖人民帶來全新的商業(yè)體驗。,SWOT分析Opportunity（機(jī)會）,目前已有商業(yè)綜合體競爭激烈； 未來萬達(dá)廣場等項目開工，競爭將愈加激烈。,SWOT分析Tthreat（威脅）,通過提升綜合體的價值，樹立本案的價值高度,定位總原則

23、,我是誰,？,一個房地產(chǎn)項目； 36萬平米，還挺大； 太偏了，生活不方便，買個東西好麻煩； ,36萬平城市綜合體,購物中心SOHO公館5A寫字樓都市美宅,形象定位,在哪里,？,市中心？ 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)？ 市郊？ ,新城中心,造中心造商圈,區(qū)域定位,我扮演什么角色,？,比起家和天下，我怎樣？ 比起非凡SOHO，我怎樣？ 比起中山路，我怎樣？ ,一站式城市綜合體,市場定位,買單的人，在哪,？,公務(wù)員、企事業(yè)高層、私營企業(yè)主？ 30歲、40歲、50歲？ 新羅區(qū)、各縣？ ,客群整體分析 針對商業(yè)投資而言，龍巖客群消費能力強(qiáng)，具有一定的投資意識，但并不理性，對創(chuàng)新產(chǎn)品易形成追捧； 針對住宅消費而言，龍巖客群

24、具有一定的群居意識，對偏遠(yuǎn)地段有較大抗性，喜歡熱鬧繁華； 針對寫字樓投資而言，絕大多數(shù)屬理性投資，主要關(guān)注區(qū)域及未來收益前景，政府單位入駐對關(guān)聯(lián)企業(yè)有較大吸引力。,主力客群確定 商業(yè)、寫字樓客戶： 生意成功經(jīng)營者； 年齡 30-55 歲為主； 普遍的客群手頭都積累了一定的資金，有一定的購買力和購買欲望； 對區(qū)域的現(xiàn)在、未來報有信心，投資理念較為先進(jìn)者； 投資商業(yè)的需求均較強(qiáng)烈。 住宅客戶： 年齡25-55 歲為主； 對區(qū)域的現(xiàn)在、未來報有信心； 雖有一定購買力，但仍難于接受中心城區(qū)價位較高住宅； 看重未來前景，抱投資意向的客戶,整合推廣部分,推廣方案 一個目的 + 兩件事情,一個目的： 為項目

25、推廣工作的展開確立方向,兩件事情 A、 項目形象怎么做？ 項目價值與形象梳理 B、 各個階段該干嘛？ 各階段推廣工作重點 ,項目形象怎么做 項目價值與形象梳理 ,A,以局外人的視角看本案,一、看起來挺偏 從地圖上看，從當(dāng)前的人流、車流來看，從周邊居住人口的密度來看，從周邊現(xiàn)有商業(yè)來看本案確實挺偏！,我們看到不一樣的區(qū)域價值 龍巖行政中心南遷，整個城市南擴(kuò)，龍巖大道、龍騰大道的巨變龍巖人已經(jīng)看到，“向南”是龍巖發(fā)展的必然規(guī)律 看恒寶城市廣場的未來前景，應(yīng)該想想三年后，這里會如何：多個城市綜合體、東肖生態(tài)新城、美食城、澳洲風(fēng)情園、動漫園、榕樹小區(qū)、大型安居小區(qū)正推動此片區(qū)的發(fā)展,通過 區(qū)域模型與三

26、維地圖 展示區(qū)域未來,工地需要一個大型銷售中心 正因為區(qū)域不夠繁華與中心，更需要一個大型銷售中心，才足以展示區(qū)域與項目宏偉藍(lán)圖，畢竟客戶買房一定會到工地看過。 建議臨時接待會館保留，在工地蓋一座銷售中心作為銷售主戰(zhàn)場，必須在項目開盤前大概半年左右投入使用，以利于蓄客。 銷售中心的外觀造型、周邊環(huán)境景觀、內(nèi)部功能等均需與項目整體緊密結(jié)合，通過全方位的體驗打動客戶。,二、家樂福進(jìn)駐 前期已經(jīng)對外宣傳家樂福意向進(jìn)駐，市場上“家樂福進(jìn)駐龍巖”的消息已經(jīng)慢慢在龍巖傳開，特別是在地產(chǎn)界與媒體界。 應(yīng)該來講，與之相關(guān)的行業(yè)、相關(guān)的人，還是對此保持興趣與關(guān)注，可見世界品牌商家對當(dāng)前龍巖的影響還是比較大。,利用

27、大商家提升項目信心與價值 招商對本案銷售與價值的影響至關(guān)重要，應(yīng)盡量提前確定主力商家。 在后期推廣過程中充分利用進(jìn)駐商家的影響力，推動項目。如舉行進(jìn)駐簽約新聞發(fā)布會，利用大商家的影響力對中小品牌進(jìn)行招商，通過大商家來提升項目投資價值與推動銷售。,三、項目規(guī)模大 本案作為一個以商業(yè)為核心的城市綜合體，目前區(qū)域位置較偏，沒有太多現(xiàn)成可利用的資源，就需要靠自己去創(chuàng)造，規(guī)模則顯得相當(dāng)重要。 本案一直對外宣傳36萬平米超級城市綜合體，以“大規(guī)模”傳遞項目信息,得到一部人的響應(yīng)。,推廣上要有大盤的氣勢 在推廣上，不一定要通過“36萬平米”來強(qiáng)化規(guī)模，但一定要有大盤的氣勢，要以城市運營商的高度來推廣本案，令

28、客戶自然而然的主動認(rèn)為本案是個大盤，從而對項目未來的前景保持充分信心。,四、城市綜合體 城市綜合體？ 對多數(shù)非地產(chǎn)行業(yè)人士而言，城市綜合體還是個新鮮名詞！ 城市綜合體還只是地產(chǎn)界、媒體界經(jīng)常使用的一個專業(yè)地產(chǎn)名詞，普通市民對其的理解度還是非常低，并不適合傳播。,城市綜合體的價值 業(yè)態(tài)組合(一站式全業(yè)態(tài)商業(yè)體)：用超市、百貨公司、影院、電器、KTV、電玩城等主力店群，打造城市一站式全業(yè)態(tài)，擁有自造商圈的能力，可以在城市核心也可以在新舊城區(qū)交匯處； 地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃：除了占項目50%左右的商業(yè)外，50%左右的產(chǎn)品被規(guī)劃成住宅或類住宅，平衡了項目的資金，也為項目商業(yè)帶來自身的穩(wěn)定人流； 自持商業(yè)：綜合體

29、的商業(yè)部分通常只租不售，自持成為收取租金的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強(qiáng)企業(yè)抵抗風(fēng)險的能力，也為項目的成功運營打下了堅實的基礎(chǔ)，同時還能最大化項目銷售部分的價值。,對客戶而言，城市綜合體的核心本質(zhì)： 自 造 商 圈 1）通過大規(guī)模，多業(yè)態(tài)，相互補(bǔ)充與促進(jìn) 2）利用多個品牌商家強(qiáng)大的市場號召力,本案的推廣， 不僅針對商鋪、SOHO、住宅三大銷售類物業(yè)，同時通過項目的高知名度與影響力， 為招商與后期商業(yè)的開業(yè)運營起到鋪墊作用。,所以，本案的定位： 都會綜合體，精彩生活城 本案對城市的價值，就在于龍巖從小城市向都會升級 綜合體是本案產(chǎn)品特質(zhì)，區(qū)別于其它單體商業(yè)項目或社區(qū)樓盤 都會綜合體所帶來的形態(tài)：無論業(yè)主還是市民

30、，均是一種精彩的生活,本案的口號： 一個中心，萬千世界 城市綜合體的核心本質(zhì)在于自造商圈，即中心 中心所展現(xiàn)的正是璀璨繽紛、琳瑯滿目、五光十色的精彩生活，滿足每個人的都會欲望，即萬千世界,各個階段該干嘛 各階段推廣工作重點 ,B,主要營銷節(jié)點 臨時接待會館開放：2012年05月01日 A、B地塊預(yù)售：2013年05月01日 雖然距開盤時間較長，但本案作為生地上的商業(yè)綜合體項目，需要較長時間的市場造勢，才能最大發(fā)揮項目價值。 在大約15個月的周期，我們需要有節(jié)奏的進(jìn)行推廣。,項目推廣戰(zhàn)略布局,第一步 籌備 2012.042012.06,第二步 蓄勢 2012.072012.12,第三步 造勢 2

31、013.012013.06,訴求重點 區(qū)域發(fā)展藍(lán)圖 階段口號 龍巖向南，中心崛起 推廣重點 前期各項準(zhǔn)備工作，以只聞其聲不見其人的方式令市場關(guān)注,訴求重點 項目整體形象 階段口號 一個中心，萬千世界 推廣重點 項目核心價值傳播與整體形象塑造，樹立市場地位與價值，為認(rèn)籌蓄客,訴求重點 產(chǎn)品價值 階段口號 跟著巨頭，穩(wěn)賺不愁 推廣重點 針對各銷售產(chǎn)品進(jìn)行價值分解，完成大量預(yù)約，在開盤時形成第一次熱銷, 1 , 2 , 3 ,第一步 籌備 階段周期：2012.042012.06 訴求重點：區(qū)域藍(lán)圖 推廣重點：前期各項準(zhǔn)備工作，以只聞其聲不見其人的方式，令市場保持關(guān)注 傳播口號：龍巖向南，中心崛起,

32、1 , 銷售道具 大型區(qū)域模型制作 項目整體模型制作 區(qū)域三維地圖繪制 項目效果圖渲染（鳥瞰、整體、單體、立面、商業(yè)、園林、室內(nèi)） 戶型效果圖渲染（住宅戶型、SOHO戶型、商業(yè)街平面圖）,禮品準(zhǔn)備（來就送禮品、意向客戶禮品） VI系統(tǒng)設(shè)計（名片、信封、手提袋、檔案袋、紙杯、胸卡、杯墊） 企業(yè)品牌畫冊（樹立開發(fā)商形象，增強(qiáng)市場信心） 招商手冊（配合招商需要） 項目形象簡易畫冊（重點體現(xiàn)項目形象大概念） 項目大海報（簡易畫冊的濃縮版） 臨時接待會館展示物料（燈箱、畫架、展板、指示牌、羅馬旗）, 公關(guān)活動 ,A、項目奠基活動 活動主題：奠定 中心 恒寶城市廣場 奠基盛典 活動內(nèi)容：奠基活動帶著較強(qiáng)的

33、企業(yè)形象與政府行為，因此重點在于政府領(lǐng)導(dǎo)邀請、媒體邀請和執(zhí)行細(xì)節(jié)，需要體現(xiàn)開發(fā)商實力與項目氣勢，所以場地設(shè)計與布置要大氣，利用后續(xù)新聞滾動報導(dǎo)，同時備好嘉賓禮品。,B、臨時銷售會館開放 活動主題：璀璨龍巖，恒寶之夜 恒寶城市廣場接待會館閃亮開放 活動內(nèi)容： 本案的重點在于繁華，而夜晚的燈光最能襯托城市繁華。因此，可將開放時間設(shè)定在晚上，利用燈光營造五光十光的繁華夜景。 政府領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商團(tuán)隊、規(guī)劃設(shè)計團(tuán)隊、招商團(tuán)隊、商業(yè)運營管理團(tuán)隊、主流媒體團(tuán)隊各派代表參加開放典禮，并致詞。 現(xiàn)場除了燈光效果與舞臺節(jié)目外，另準(zhǔn)備豐富的糕點、酒水、嘉賓禮品。,C、區(qū)域規(guī)劃展及城市發(fā)展論壇 活動主題：對話明天 龍巖

34、城南規(guī)劃展暨城市中心發(fā)展高峰論壇 活動內(nèi)容： 隨著進(jìn)駐本區(qū)域的項目越來越多，可與媒體單位聯(lián)合舉行一場大型的區(qū)域規(guī)劃展，邀請國土局和規(guī)劃局政府領(lǐng)導(dǎo)、城市規(guī)劃專家、知名學(xué)者、媒體領(lǐng)導(dǎo)等參加開展儀式。 以“大型區(qū)域模型和區(qū)域三維地圖”兩個銷售道具為主，配合新聞剪報、政府公告、區(qū)域攝影等圖文資料，詳細(xì)展示區(qū)域的昨天、今天、明天，為區(qū)域的推廣鋪墊。 于此同時，在活動當(dāng)天舉行一場城市中心發(fā)展高峰論壇，各領(lǐng)域?qū)＜視痴匌垘r未來城市中心發(fā)展的模式與方向，論證本案的發(fā)展前景。, 主力媒體 工地廣告展示，重要路段戶外看板，重要路段燈桿旗，節(jié)點性短信、 報紙、網(wǎng)絡(luò), 平面SHOW ,第二步 蓄勢 階段周期：2012.

35、072012.12 訴求重點：項目形象 推廣重點：項目核心價值傳播與整體形象塑造，樹立市場地位與價值，為認(rèn)籌蓄客 傳播口號：一個中心，萬千世界, 2 , 銷售道具 工地銷售中心（在工地上建銷售中心） 步入式模型（圖片示意） 商業(yè)剖面模型 SOHO與住宅戶型模型 SOHO與住宅樣板房（部分家具采用侈奢品牌，如沙發(fā)） 移動看房路演車（車內(nèi)有模型、投影儀、音響，既可當(dāng)看房車，又可作為路演大篷車）,步入式模型,移動式銷售中心,項目形象網(wǎng)站 三維動畫 商鋪平面圖海報 商鋪派報 SOHO形象創(chuàng)作 SOHO樓書 SOHO戶型單頁 SOHO派報 2013年黃歷, 公關(guān)活動 ,A、主力商家簽約儀式暨招商說明大會

36、 活動主題：創(chuàng)商圈，造財富 品牌商家簽約暨招商說明大會 活動內(nèi)容： 在主力店招商成功后，舉行一次大型的簽約儀式，同時正式對外招商，邀請意向進(jìn)駐商家參加?；顒恿ρ}西各大媒體、報社記者參加，通過主力商家、品牌旗艦店現(xiàn)場簽約，達(dá)成“商業(yè)巨頭簽約進(jìn)駐，城市中心崛起”的事件營銷效應(yīng)，樹立未來繁華中心的商圈形象，推動項目投資價值與蓄客。,B、工地銷售中心開放 活動主題：世界級 集世界 營銷體驗中心璀璨啟幕暨侈奢品SHOW 活動內(nèi)容： 營銷體驗中心的開放典禮，結(jié)合侈奢品牌、名模SHOW展開，通過高科技聲、光、電演繹一場別開生面的營銷中心開放跨界SHOW！ 活動內(nèi)容包括開放典禮 / 表演與抽獎穿插其間 /

37、名品展示 / 自助美食,C、國慶七天美食節(jié) 活動主題：相約恒寶，悅享美食 恒寶城市廣場首屆美食狂歡節(jié) 活動內(nèi)容： 國慶七天長假，可舉行一場大型的社會性公關(guān)活動：美食狂歡節(jié)。與媒體、美食活動機(jī)構(gòu)、啤酒供應(yīng)商聯(lián)合舉行一次大型美食節(jié)，同時現(xiàn)場還準(zhǔn)備多項兒童趣味道具，如旋轉(zhuǎn)木馬、充氣海盜船、碰碰車等。通過活動吸引市民國慶期間到現(xiàn)場游玩，制造強(qiáng)烈的人氣，為銷售造勢。,D、元旦三天汽車影院 活動主題： 坐在車上看電影 前所未見的汽車影院走進(jìn)龍巖 活動內(nèi)容： 利用元旦三天假期，組織龍巖首次汽 車影院，每天晚上放映一部電影，吸 引有車族前往觀賞，來賓坐在各自的 汽車?yán)锟赏ㄟ^調(diào)頻收聽和觀看露天電 影，全新潮流文化必定引起市場的關(guān) 注，以此形成熱點。, 主力媒體 重要路段及競爭樓盤