1、,對于一個項目，我們首先應當認識清楚項目自身，即兵法上的知己。,知己知彼，百戰(zhàn)不殆。,第一章 項目分析,一、項目用地主要經濟指標,青云譜區(qū)工業(yè)基礎雄厚，是我國第一架飛機、第一輛輪式拖拉機、第一輛摩托車和第一枚海防導彈的誕生地。青云譜區(qū)是南昌市重工業(yè)制造基地?；拘纬闪孙w機、汽車、摩托車制造和汽車及摩托車配件、紡織服裝、飲料加工、機械制造、建筑材料、電子儀表、食品添加劑、精細化工，以及商貿物流、房地產開發(fā)等行業(yè)格局。,二、項目所在城市區(qū)位,未來城市的 商務中心區(qū),在解放路與洪都大道交叉口，依托麥德龍、沃爾瑪、南昌百盛等大型龍頭商業(yè)項目，配套相關聯(lián)的商業(yè)、餐飲、娛樂服務業(yè)等功能。 在解放路至井岡山

2、大道的路段將突現(xiàn)出“兩個中心”，即休閑中心、商業(yè)中心 。,三、項目區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向,項目周邊的洪都大道與解放路將構成南昌未來的內環(huán)線。 為項目提升品質創(chuàng)造有利的交通環(huán)境。,四、項目道路交通分析,項目,項目周邊酒店、休閑設施集中，已形成南昌市具規(guī)模的休閑商務中心。 為本案開發(fā)提供了整體定位的區(qū)位優(yōu)勢。,五、項目周邊休閑配套分析,地處三大商圈之核心,六、項目商業(yè)價值分析,周邊主要競爭商業(yè)經營業(yè)態(tài)類型,周邊主要商業(yè)經營以中、低檔日常家庭生活用品業(yè)態(tài)為主, 高端消費的商業(yè)業(yè)態(tài)基本空白, 有利于項目商業(yè)差異性的建立.,六、項目商業(yè)價值分析,項目正南正北、地形方正，地勢平坦，便于項目規(guī)劃布局。,七、項目地

3、形分析,項目東面與北面擁有面積達1.6萬平米的廣場，有利積聚人氣，且景觀價值潛力巨大。,市民廣場,退街綠化廣場,八、項目景觀價值分析,1、項目位處代表城市未來的商務、休閑區(qū)； 2、項目道路交通優(yōu)勢明顯，交通可達性強； 3、以沃爾瑪與麥德龍商場為依托，配以蘇寧電器、國美電器及周邊其他 商業(yè)廣場，項目地處未來商業(yè)圈的核心； 4、周邊商業(yè)以大眾型消費的商業(yè)業(yè)態(tài)為主，項目商業(yè)檔次整體提升有空間， 將對完善區(qū)域商業(yè)經營鏈有較大貢獻； 5、結合城市未來發(fā)展，項目開發(fā)方向可為寫字樓、商業(yè)以及酒店式公寓。,九、項目分析小結,第二章 項目開發(fā)面臨的主要問題,1、項目開發(fā)面臨的問題,1、在周邊公寓拼價格、拼裝修的

4、競爭情況 下，本案的開發(fā)主體-公寓如何在高價格 上實現(xiàn)快速銷售？,玉河明珠開發(fā)中的公寓共800多套，加上項目對面在售的天佑國際公寓，項目100米半徑范圍之內存在1000多套公寓供量，而直接對手玉河明珠項目更可能以低價進行市場份額的爭奪。在同區(qū)域同類型產品總量供應大、且競爭對手極可能以低價競爭的情況下，項目如何保證利潤目標同時又不影響項目整體銷售進程？,？,2、項目商業(yè)價值巨大，但大型商場集中， 項目商業(yè)開發(fā)如何實現(xiàn)其最大價值？,項目位處南昌市三大商圈的核心，商業(yè)價值巨大，但在周邊商業(yè)密集的競爭中如何做出差異性，不僅是最大化挖掘項目商業(yè)價值的需要，而且也是直接影響項目開發(fā)成敗的關鍵成功要素。,1

5、、項目開發(fā)面臨的問題,？,3、南昌房地產市場各種風情、理念層出不窮， 如何通過項目開發(fā)樹立贛鵬集團獨特品牌價 值，為后續(xù)開發(fā)贏得市場？,南昌房地產市場歐陸風、教育風、文化風、現(xiàn)代風等等各種理念近幾年是你方唱罷我登場； 與此相對應的是，南昌市民對于新興事物的快速接受能力、以及高淘汰率； 在這種觀念背景下，結合贛鵬集團的未來發(fā)展，本案應當具備承載贛鵬集團企業(yè)品牌與價值傳播的重要作用。,1、項目開發(fā)面臨的問題,？,策略一：以差異化，創(chuàng)造新價值,對于本項目而言，無論是項目的概念定位、產品設計，還是營銷推廣，都必須建立項目的獨特性，走市場差異化的競爭路線，才能真正規(guī)避風險、實現(xiàn)項目價值的最大化。,2、項

6、目開發(fā)主要策略,策略二：著眼城市未來，搶占市場高點,項目位處南昌市重點打造的城市商務區(qū)、商業(yè)核心區(qū)。 在南昌市政府加強政府建設與發(fā)展的政策背景下，項目在開發(fā)過程中應充分利用政府的政策導向，站在城市未來發(fā)展的高度思考、開發(fā)本項目，從而在觀念高度上搶占市場，代言城市未來。,2、項目開發(fā)主要策略,策略三：引領消費潮流，創(chuàng)造市場,南昌市民有著極強的新鮮事物接受能力。 對于項目而言，我們在南昌如果僅僅只是順應消費者的消費心理，那我們將會很快為消費者所拒絕甚至于遺忘。 在南昌，我們需要一種具有極強生命力、能與城市發(fā)展脈絡一致、符合南昌市民未來消費潮流的理念，以此來引領市場，并創(chuàng)造項目獨有的消費市場。,2、

7、項目開發(fā)主要策略,在項目的操作中，我們應明確所處城市及其特性，舉措與之相符。,故善戰(zhàn)者，求之于勢，不責于人,第三章 南昌城市分析,1、 城市競爭力上升，位居中部地區(qū)第三,2005年12月，中國社科院推出了2005年城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告，公布了2005年全國200個城市綜合競爭力排行榜，南昌市連續(xù)兩年排名進入前30位，在中部地區(qū)則由第5位前移至第3位。同時，政府管理競爭力居全國第8位、文化競爭力居全國第9位，均為中部地區(qū)第1位。,（單位：億元 資料來源：南昌統(tǒng)計局）,（單位：元 資料來源：南昌統(tǒng)計局）,2、近年經濟快速發(fā)展,市民收入穩(wěn)步上升,目前包括沃爾瑪、麥德龍、ABB 公司、

8、中興通訊、美國微軟、深圳方大、臺灣東元等在內的22家世界500強企業(yè)在昌落戶。 2005年，實際利用外資9億多美元，新批外商投資企業(yè)170家，其中合同外資在1000萬美元以上的項目24個。 2005年，吸引內資270億元，比上年增長456，投資億元以上的項目有34個。,3、城市投資吸引力強勁,“一江兩岸、南北兩城，城中有湖、湖中有城，河水相連、玉帶繞城”已成為南昌城市建設中的嶄新格局。 在南昌市十一五規(guī)劃中政府再次強調： 堅持大開放戰(zhàn)略，建設活力城市。對接長珠閩，連接港澳臺，融入全球化。,4、堅持大開放,建設活力城市,以南昌為中心的出省高速通道，形成了與周邊十余個省會城市相 連的“6小時經濟圈

9、”，形成輻射45億人口、孕育著12萬億元 消費市場的巨大商機！ 南昌至廈門、至深圳海鐵聯(lián)運正式開通，南昌的進出口貨物海關 手續(xù)，全部由南昌海關駐車站辦事處負責辦理。 南昌與上海、寧波等地正在籌建“無水港”。 昌九城際軌道交通、浙贛鐵路電氣化、南昌鐵路西客站工程、白 水湖鐵路貨運樞紐站等項目將先后啟動。 城市地鐵也在著手前期準備工作。,5、對外交通網絡基本形成,孕育更大商機,南昌歷經五年多時間的城市改造及交通路網改造，為城市經濟發(fā)展注入了強勁的活力。 中部制造業(yè)基地、商貿、物流、職教中心的城市整體定位功能框架基本形成，為南昌未來的整體發(fā)展奠定了堅實的基礎。 城市定位明確，將會加快與深港兩地的對接

10、，進而加快邁向國際化都市的步伐。,6、城市分析小結,對于一個項目，在知己、利勢的基礎上，我們更要看清對手。,知己知彼，百戰(zhàn)不殆。,第四章 項目面臨的市場環(huán)境,一、南昌寫字樓市場狀況,近兩年來，南昌寫字樓銷售價格一路攀升，隨著南昌整體經濟實力的增強，寫字樓市場價格還將有一定程度的上升空間。,1、寫字樓價格穩(wěn)步上升,南昌寫字樓市場租金整體不高，集中在30元左右，由于高檔寫字樓的缺乏，租金最貴的江信國際大廈出租也最好，市場對高檔寫字樓的需求尚未完全滿足,2、租賃市場整體出租率不高,近兩年來，南昌寫字樓租賃市場租金與 出租率一路下滑。 一方面是大量中低檔寫字樓出現(xiàn)產品的 結構性過剩； 另一方面是寫字樓

11、功能不完備無法滿足 市場發(fā)展需求。 中低檔寫字樓出租率下滑幅度更大。,2、租賃市場整體出租率不高,3、寫字樓管理費水平不高,財富廣場,江信國際大廈,華龍大廈,4、缺乏城市標志性寫字樓建筑,5、目前寫字樓租賃客戶以小型公司為主,6、客戶需求呈現(xiàn)多樣化,1）市場需求旺盛。據工商部門統(tǒng)計，南昌每年新增注冊企業(yè)數量上萬家，這還不包括外 地企業(yè)、外資企業(yè)以及本地企業(yè)擴張的數目。 2）租戶的市場意識普遍覺醒，對商務空間“細節(jié)”的考察更為理性。諸如電梯的運行效 率、停車位，特別是周邊的交通狀況等。 3）中低檔寫字樓市場供應結構性過剩，高檔寫字樓產品屬市場空白。,7、寫字樓市場小結,二、南昌商業(yè)市場狀況,南昌

12、總體商業(yè)規(guī)劃： 城中大商場 城外專業(yè)市場 城內特色街 城外大流通,已經形成的主要商圈： 八一廣場商圈 勝利路步行商業(yè)街區(qū) 洪城大市場商圈,已經形成的專業(yè)市場： 京東家具城 昌北汽車交易城 深圳農產品交易市場,正在形成的商圈： 沃爾瑪及麥德龍商圈 洪都-解放汽車交易專業(yè)市場,八一廣場商圈主要經營商家： 財富沃爾瑪商場 百貨大樓 麗華購物廣場,南昌商業(yè)市場小結： 城外專業(yè)市場以初具規(guī)模 城外大流通隨著交通的改善已基本形成 城內商場缺乏亮點，中低擋商場多，高檔市場空白 城內特色街目前缺乏特色,三、南昌酒店式公寓市場狀況,1、公寓出租率與租金逐年提升,從戶型的面積來看：一房（包括單間）2560平米之間

13、，二房70120平米之間，三房120130平米之間。產品面積跨度大，能滿足不同群體的需求。 對于本案而言，公寓產品應更立足于產品設計創(chuàng)新。,2、公寓產品面積組成細分市場,東暉6號,天佑國際公寓,東方塞納,3、公寓建筑形態(tài)風格多樣,注：在此我們選取南昌市場中檔公寓代表：東方巴黎/高檔公寓代表：恒茂國際華城,4、酒店式公寓裝修標準決定項目檔次,1）酒店式公寓市場需求旺盛。大多為帶裝修出售。 2）酒店式公寓市場產品面積跨度較大，小戶型產品屬于市場寵兒。 3）目前南昌酒店式公寓投資開發(fā)者更多側重關注產品的硬件配置，對酒店式公寓軟環(huán)境物業(yè)服務及投資物業(yè)的出租回報則缺少必要的關注。 4）在南昌市民投資房地

14、產意識和投資風險意識日益增強的市場情況下，全面創(chuàng)造和提升酒店式公寓的投資價值理應在開發(fā)中得到足夠關注與引導。,5、酒店式公寓市場小結,天佑國際公寓：江西房地產投資公司 總建筑面積：50000平米 產品：3590平米 價格：5000元/平米左右（帶裝修） 目前狀況：地面五層、接受前期咨詢,玉河明珠公寓：鐵路天集房地產公司 總建筑面積：66000平米 產品：4060平米 總量：880套 價格：未定 目前狀況：地面三層,6、酒店式公寓主要直接競爭對手分析,6、酒店式公寓主要直接競爭對手分析,競爭分析小結,1）項目公寓的難點在于實現(xiàn)較高價格的前提下如何與同地段相似性產品項目爭奪有限的客戶資源 2）從項

15、目的競爭機會點來看，本案可利用的市場機會在于充分挖掘軟性服務與營銷理念引導 3）競爭對手品質不高，屬于中低產品，本案有后開發(fā)優(yōu)勢，可全面超越對手，在品質檔次上拉開差距、拋開對手，確立項目領先高度 4）在產品設計中可以引入先進地區(qū)更成熟的理念，做出南昌首創(chuàng)產品 5）競爭對手多以居住功能為主，而對于辦公、投資性關注不夠，本案在項目整體定位中具備優(yōu)勢,6、酒店式公寓主要直接競爭對手分析,以上，我們明確了項目所具有的優(yōu)劣勢及所處城市背景以及所面臨的競爭環(huán)境和機遇，我們來進一步分析：如何打造項目？,第五章 項目定位,一、項目定位思考,對接長珠閩 連接港澳臺 融入全球化,1、項目區(qū)域分析,八一廣場,火車站

16、,洪城 大市場,3分鐘車程,5分鐘車程,5分鐘車程,沃爾瑪,300米,南昌未來商務中心區(qū)之地理區(qū)位,1、項目區(qū)域分析,城市對接沿海中心城市、接軌國際的平臺； 吸引國際先進理念與生活模式的前沿陣地； 展示城市魅力與形象及優(yōu)勢的窗口。,南昌與國際接軌的商務磁核,1、項目區(qū)域分析歸納,贛鵬集團在命名中切合南昌快速融入際化之意，而這種趨勢與發(fā)展大潮在十一五的發(fā)展中將會得到進一步的加強。贛鵬集團在其中大有可為，而這種理念也將為贛鵬集團在品牌的高度上贏得市場。,贛：江西，快速發(fā)展的革命老區(qū) 鵬：深圳，中國國際化的窗口之一 贛鵬：1+11,2、整合與提升贛鵬集團品牌,項目最大的優(yōu)勢在于位處未來南昌市商務中心

17、之區(qū)位優(yōu)勢以及政府對接國際的政策引導。 項目價值的最大化實現(xiàn)取決于我們對項目商務品質的提升及我們對政策引導的深度挖掘。 項目開發(fā)中最關鍵點不能停留在“居住性”、而應立足對項目“商務性”的打造，在于挖掘與“南昌對接國際”的定位關聯(lián)。,3、挖掘項目資源以實現(xiàn)價值最大化,二、項目定位,LIFE HUB-新南昌首席商務休閑生活中心,1、項目主題定位,什么是一個城市的LIFE HUB？,我們所處世代城市的特性：,需求-多元 Danamic 解決-便捷 Easy,超文本和流行元素Web2.0 Blog Wiki iPod,LIFE HUB一個城市de 理想生活？ 美國城市土地協(xié)會（Urban Land I

18、nstitute）提出“LIVE-WORK-SHOP”即“生活-工作-消費”三者結合到一起的綜合生活模式。 如一劑強心針注入日漸單調和規(guī)則化的城市肌理，重新喚回人們對于都市的生活熱情和理想。,一個城市的LIFE HUB 可以是某個商業(yè)與生活的結合區(qū)；也可以是某些街道人群社區(qū)的組合；或許讓人眼花繚亂如置身十里洋場；也或許親切一如家門口的弄堂里與鄰里相處無論如何， LIFE HUB描繪的是一幅未來“完美生活環(huán)境”藍圖。,Shanghai 上海的LIFE HUB：城隍廟,Tokyo 東京的LIFE HUB：六本木,Hong Kong 香港的LIFE HUB：太古城和銅鑼灣,Shenzhen 深圳的L

19、IFE HUB：萬象城,Berlin 柏林的LIFE HUB：波茨坦廣場,Nangchang 南昌的LIFE HUB：,Where?,本項目是南昌與先進地區(qū)及國際間進行雙向互動交流的平臺，這里是深港江浙先進理念與生活方式在南昌展示的窗口，同樣這里也是南昌優(yōu)勢、魅力面向深港江浙高端商旅人群的宣傳窗口。,項目將為南昌市民提供向深港江浙標準看齊的高品質、高格調工作、消費、休閑、生活環(huán)境，滿足市場的強烈需求、填補市場空白，開創(chuàng)南昌消費新時尚，引領南昌消費新潮流，建立新世代的活力新城。,隨著經濟的快速發(fā)展，南昌市民的物質生活水平不斷提高，市民將目光紛紛瞄向深、港、江浙等地。本項目將集結南昌市民對于國際化

20、理想的追求，體現(xiàn)出南昌消費者濃厚的追時髦消費的心理需求。,辦公、居住、休閑購物功能綜合體,2、項目屬性定位,本項目是為渴望高品質、高格調、高品位生活的南昌人按照深港江浙標準量身定做的具有國際化商務、居住、購物、休閑復合功能的城市新中心，亦成為深港滬以及國際商務人士樂于生活和停留的理想聚集地,南昌新世代城市生活理想城,3、項目形象定位,4、項目命名,贛鵬商務廣場,贛鵬 理想城,1、命名直接反映出項目的主題定位； 2、命名為贛鵬商務廣場能充分反映出項目的區(qū)位優(yōu)勢； 3、命名為贛鵬商務廣場直接將城市生活遠景預期拉近； 4、命名為贛鵬商務廣場將有利于樹立明確的項目商業(yè)形象，直接與競爭對手拉開距離，建立

21、項目高度； 5、命名有利于整合贛鵬品牌及方便企業(yè)口碑傳播。,贛鵬商務廣場,在明確項目定位后，我們將對定位進行產品設計表述，我們接下將與大家交流項目產品組合及規(guī)劃。,如何做？,第六章 項目產品定位與規(guī)劃,一、項目產品規(guī)劃組合原則,1、符合項目主題定位，打造南昌首席理想商務中心； 2、打造多元化的核心動力源，使項目始終成城市商務磁極； 3、復合功能產品間有機互補與整合，促進項目整體的協(xié)調發(fā)展。,二、各功能產品具體規(guī)劃與組成建議,1、寫字樓,核心動力源：南昌商務核心區(qū)的地理位置、城市標桿建筑 目標客戶群體：包括且不限于 深港江浙以及國際駐南昌企業(yè)辦事機構 南昌欲進入深港江浙及國際市場的企事業(yè) 物業(yè)檔

22、次：南昌市國際化的高檔寫字樓地標，填補市場空白 單位面積：標準層面積1400平米； 300500平米/間，考慮用戶的自由分割 動力源活力峰值時間：8：3018：00,（1）寫字樓定位,1）考慮到寫字樓在銷售中鐵路預定2萬多平米后整體實際可銷售面積不大，銷售壓力較小，布置在用地景觀相對較差的西北角； 2）項目西北角為主要的人流與車流方向，有利于展示項目形象； 3）寫字樓布置在西北方向，有利于形成城市地標，樹立項目標識性。,1、寫字樓,（2）寫字樓規(guī)劃,充滿現(xiàn)代感與力度的建筑立面處理，打造南昌標志性建筑,寫字樓大堂簡潔、空間感強烈提升項目檔次,簡潔而又高檔的寫字樓大堂入口,電梯廳內整潔、裝修用材考

23、究，突顯品質,室內空間設置上通透簡潔，營造良好的辦公環(huán)境,1、寫字樓,（3）寫字樓硬件配套建議,1、寫字樓,（3）寫字樓硬件配套建議,寫字樓幕墻示意,層數：25層（分高低兩種標準層） 層高：3.6米/4.6米 每戶面積：300500平米 標準層面積：1400平米 產品特性：大小根據不同客戶需求可進行組合,1、寫字樓,（4）寫字樓產品設計建議,樹立寫字樓的市場高度,服務客戶贏得市場口碑,企業(yè)會所（客戶俱樂部）設于頂層。 寫字樓市場銷售部分置于上部最佳樓層區(qū)間； 項目營銷之初，招商著重引入知名企業(yè)入駐，從而提升寫字樓檔次。,成立客戶俱樂部，定期或不定期舉辦各種形式的深、港、江浙、贛企業(yè)高層交流會，

24、真正打造南昌與先進地區(qū)和國際間雙向交流平臺,1、寫字樓,（5）寫字樓營銷策略,產品核心目標：南昌頂極酒店式商務公寓 目標客戶群體：投資客、生意人、小型企業(yè)、深港江浙關聯(lián)商務 人士 產品設計價值：南昌首創(chuàng)實用率高于120%的酒店式公寓 產品獨特價值：引入國際性專業(yè)酒店管理顧問提供酒 店運營管理 產品營銷重點：突出投資價值、商住靈活性、服務附加價值 動力源活力峰值時間：18：0024：00,2、酒店式公寓,（1）酒店式公寓定位,1）考慮到公寓(住宅)市場競爭激烈，寫字樓已有意向需求-在布置時考慮利用項目景觀優(yōu)勢，設置公寓于項目的東面； 2）考慮項目產品內部差異化，公寓分兩棟塔樓； 3）項目公寓與寫

25、字樓錯位排列，最大限度的照顧各棟塔樓的景觀和朝向； 4）公寓定位：北棟偏重辦公，南棟偏重商住，從而體現(xiàn)項目產品的功能復合特性。,2、酒店式公寓,（2）酒店式公寓規(guī)劃,充滿現(xiàn)代感的公寓立面造型,簡潔、大方的公寓入口,時尚、簡約風格的公寓大堂,貴胄、精致的公寓大堂,公共電梯廳：燈光與材料的顏色搭配細節(jié)提升項目檔次,小中見大：公寓的精致客廳,結合南昌寫字樓市場情況及本案主力客戶需求，建議酒店式公寓產品組合如下：,2、酒店式公寓,（3）酒店式公寓產品設計建議,公寓北棟： 功能：側重辦公、日租 層高：5.2米 層數：18層 面積：4855平米/間 價值：140%的實用率,2、酒店式公寓,（3）酒店式公寓

26、產品設計建議,面積：4855平米 使用率高達140% 標準層高5.2米 臥室均贈送大凸窗,2、酒店式公寓,（3）酒店式公寓產品設計建議,南面一棟公寓： 功能：側重居住 層高：3.0米 層數：24層 面積：6070平米二房 85100平米三房 價值：高實用率與 戶型舒適性兼顧,2、酒店式公寓,（3）酒店式公寓產品設計建議,面積：6070平米 使用率高達120% 標準層高3米,2、酒店式公寓,（3）酒店式公寓產品設計建議,客房清潔服務 干濕洗衣服務 餐飲服務 商務服務 貴賓車輛出租服務 商場購物服務 旅游觀光服務 皇家保安服務 家務料理 保姆照管服務 24小時保安 禮賓服務,（4）“金鑰匙”物業(yè)管

27、理服務建議,引入國際專業(yè)服務式公寓管理品牌,喜達屋酒店式公寓管理品牌,FRASER酒店式公寓管理機構,2、酒店式公寓,建議項目南面的一棟酒店式公寓36樓以酒店標準統(tǒng)一經營，日租與長租結合。 1、作為項目商務功能的配套； 2、在銷售中可帶租約銷售， 提升價值，促進銷售； 3、可以發(fā)揮引進行專業(yè)物業(yè)服務管理的專業(yè)優(yōu)勢； 4、豐富項目酒店式公寓的投資性，提升項目整體檔次與品質。,（5）酒店式公寓經營建議,2、酒店式公寓,強化公寓的投資性,確定公寓的服務高度,在南昌對于酒店式公寓的投資性并沒有被市場進行充分的挖掘，更多的公寓是被作為居家來使用，項目在營銷中重點在于宣傳公寓的投資性。例如：與深港旅行社、

28、商務旅行網絡門戶聯(lián)系，幫助業(yè)主提供物業(yè)出租服務。,南昌第一家引入國際專業(yè)星級酒店式管理的服務式公寓，超值酒店物業(yè)管理服務，從生活細節(jié)上滿足居住者先進生活品質需求。從而在軟件上樹立項目市場龍頭地位。,（6）酒店式公寓營銷策略,2、酒店式公寓,3、商業(yè),（1）商業(yè)定位思考,切合消費者購物心理需求,據權威商業(yè)機構發(fā)布的關于中國商業(yè)零售發(fā)展白皮書顯示，消費者對現(xiàn)有商業(yè)市場的環(huán)境滿意度、便利性等評價普遍偏低。大都市中層出不窮的新事物令人興奮的同時，也因為不合理的時間與空間布置讓人無法從容而令人迷失。,清明上河圖里既繁榮興盛，又帶出一派悠閑的情景，或者孩童時走在城中大街上，一路目不暇接，自得其樂的回憶，更

29、令人懷念。,3、商業(yè),（1）商業(yè)定位思考,吻合項目主題定位,項目力求打造LIFE HUB生活體展示平臺，打造南昌最高檔次商務和休閑購物中心。與此相配套的商業(yè)在定位中必須吻合項目的主題，并支持到項目打造成新南昌首席商務生活休閑購物中心。,與項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)形成互補,項目周邊以沃爾瑪為代表的商業(yè)經營業(yè)態(tài)以中檔購物特別是居民日常生活消費為主，在本項目的商業(yè)定位中，我們應與之形成有益的互補，共同打造南昌核心商業(yè)圈。,3、商業(yè),（1）商業(yè)定位思考,商業(yè)業(yè)態(tài)的有效互補帶來共贏局面,1）與周邊商業(yè)經營做出差異化； 2）符合項目主題定位； 3）有利于項目打造南昌高檔商務中心； 4）充分發(fā)揮項目東面、北面廣場面

30、向城市的外向性優(yōu)勢。,時尚購物城,3、商業(yè),（2）商業(yè)定位,核心動力源：深港江浙時尚體驗、購物區(qū) 目標客戶群體：商務人士、城市小資族、高檔休閑消費群體 產品獨特價值：國際時尚、流行、創(chuàng)意商業(yè) 動力源活力峰值時間：10：0024：00,3、商業(yè),（2）商業(yè)定位,商業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃原則,商業(yè)規(guī)劃要為人們提供良好的購物環(huán)境及相應的休息、娛樂、餐飲、文化等附加服務性設施。 商業(yè)環(huán)境不僅僅滿足人們功能、生理的需求，還要滿足人們心理、精神方面的需求。 形成商業(yè)的聚集效應及豐富的內容涵構成 適宜的環(huán)境密度及緊湊連續(xù)的復合業(yè)態(tài)分布 形成多層次的商業(yè)界面及主題性的商業(yè)氣氛 形成有效的交通及步行系統(tǒng),3、商業(yè),（3）商

31、業(yè)規(guī)劃,1）項目四周臨路的優(yōu)勢，商業(yè)做成開放式商業(yè)，最大限度挖掘商業(yè)價值； 2）考慮到項目商業(yè)定位，商業(yè)采用多個單體組合的形式，便于商業(yè)分區(qū)； 3）商業(yè)規(guī)劃中充分考慮到人流的通路與可到達性； 4）商業(yè)單體之間進行有機的連接，強化商業(yè)的整體性。,3、商業(yè),（3）商業(yè)規(guī)劃,玻璃BOX建筑造型，提升建筑品位,商業(yè)空間創(chuàng)造：形成合理的點、線、面結構,點：在線路上設計一些供人停留的節(jié)點，諸如小型公園、 廣場、院落或其它可供散步、坐憩、活動之處。 線：為行人或車輛流通提供條件 面：商業(yè)的分區(qū)開放式購物中心、商業(yè)街,3、商業(yè),（3）商業(yè)規(guī)劃,商業(yè)空間內的店面、公共空間、休憩區(qū)間緊密結合融為一體,商業(yè)空間創(chuàng)造

32、：創(chuàng)造具有情景化的商業(yè)空間,通過軸線、序列、節(jié)奏、節(jié)點的安排以及主要情節(jié)敘事軸線的設計，在空間的營造中講述一個故事，創(chuàng)造城市生活和商業(yè)氛圍。,3、商業(yè),（3）商業(yè)規(guī)劃,商業(yè)與城市生活、文化事件相結合，提升商業(yè)吸引力,親切隨意商業(yè)空間：街空間與廣場及庭院空間相結合,整個LIFE HUB區(qū)間，亦動亦靜，可能是為了消磨閑暇一天而來，可能是在幾個日夜的埋頭工作后，尋找熱鬧的快樂而來，也可能是在經過這里時，發(fā)現(xiàn)無數的驚喜，不知不覺中就被留住。在這里漫步，是自由、隨意的，看兒童嬉戲、年輕人追逐也是樂趣，人與人之間，有一種不可名狀的舒適親切空間。,3、商業(yè),（3）商業(yè)規(guī)劃,整體規(guī)劃布局上，打造傳統(tǒng)商區(qū)的尺度

33、空間，10萬平方米的建筑面積上，高低佇立9幢建筑物、11個大小不一的廣場：室內、室外空間有機結合，商業(yè)的繁華熱鬧與自然悠閑氛圍相融。,3、商業(yè),（3）商業(yè)規(guī)劃,適度圍合的商業(yè)廣場空間聚集人氣，提升商業(yè)價值,內街收放結合，營造怡人的空間尺度,內街收放結合，營造怡人的空間尺度,商業(yè)區(qū)間過渡空間處理,時尚流行區(qū),商務休閑區(qū),品牌經營、創(chuàng)意精品區(qū),3、商業(yè),（4）商業(yè)經營規(guī)劃,商務休閑區(qū)： 核心動力源：時尚休閑區(qū)、品牌商務休閑區(qū) 目標客戶群體：商務人士、城市小資族 動力源活力峰值時間：12：0024：00 主要物業(yè)設置：休閑咖啡、健身會,3、商業(yè),（4）商業(yè)經營規(guī)劃,休閑區(qū),時尚休閑區(qū)中航健身會,時尚

34、休閑區(qū),時尚流行區(qū)： 核心動力源：流行時尚購物中心 目標客戶群體：城市白領、城市小資族、城市及周邊富裕戶 動力源活力峰值時間：10：0021：00 主要物業(yè)設置：流行品牌服飾、精品、鞋、包類,3、商業(yè),（4）商業(yè)經營規(guī)劃,國際流行區(qū),國際流行區(qū),品牌經營區(qū)： 核心動力源：成熟綜合品牌經營區(qū) 目標客戶群體：城市中高檔購物消費群體 動力源活力峰值時間：10：0021：00 主要物業(yè)設置：引入深港江浙成熟綜合自創(chuàng)品牌經營商,3、商業(yè),（4）商業(yè)經營規(guī)劃,OLE品牌經營區(qū),OLE,概念創(chuàng)意經營區(qū)： 核心動力源：概念創(chuàng)意產品 目標客戶群體：城市休閑族、白領 動力源活力峰值時間：10：0021：00 主要

35、物業(yè)設置：引入國內成熟的創(chuàng)意經營商,3、商業(yè),（4）商業(yè)經營規(guī)劃,概念、創(chuàng)意經營,建議：將項目臨街面及人流主入口面的商鋪自留出租經營。 1、定期舉辦時尚流行趨勢展，提升整體商業(yè)檔次； 2、舉辦時尚品牌消費產品展，打造南昌真正的休閑商務圈； 3、引進知名休閑餐飲品牌，帶動項目整體商業(yè)活力。,3、商業(yè),（5）商業(yè)經營建議,引入星巴克等名店提升商業(yè)檔次,名車展,國際流行服裝展,策略一、強調展示商業(yè)品位與檔次,在商業(yè)的營銷中我們重點在于營造出商業(yè)定位的氣氛，在項目營銷時，引進大型品牌主力店進行經營與展示，從而確立項目整體商業(yè)在本地首屈一指的品味與檔次，全面提升商業(yè)價值。,3、商業(yè),（6）商業(yè)營銷策略,國際名車節(jié),時尚創(chuàng)意時裝節(jié),策略二、高姿態(tài)入市，實行商家準入制,本項目商業(yè)定位于打造南昌首席商務中心，在商家的選擇上，建議重點在深港、江浙區(qū)域斟選，實行經