1、萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)活動(dòng)方案市場(chǎng)背景：全球經(jīng)濟(jì)受金融海嘯影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)由為明顯。前段時(shí)間全國(guó)18個(gè)城市開展了房地產(chǎn)“救市”策略，但并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)銷售起到明顯的效果，多數(shù)開發(fā)商就產(chǎn)品的開發(fā)處于矛盾徘徊狀態(tài)，究竟是繼續(xù)開發(fā)還是等待市場(chǎng)回暖再開發(fā)？開發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品銷售情況一直處于低迷狀態(tài)，購(gòu)房者和開發(fā)商之間的博弈較量還在繼續(xù)，究竟采取何種策略才能夠緩解當(dāng)前房源的滯銷狀況，帶動(dòng)購(gòu)房者購(gòu)買，各家開發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)策略高手都不能夠?qū)Ξ?dāng)前的市場(chǎng)提出一個(gè)根本性的解決方法，只是針對(duì)近期拿出了階段性的促銷方案，以緩解當(dāng)前房源的滯銷狀況。策略思考：我公司也一樣，本著為貴公司項(xiàng)目著想的目的，項(xiàng)目小組10月份銷售業(yè)績(jī)不佳，其他項(xiàng)目

2、部反饋回來(lái)的信息也都一樣。為此我公司市場(chǎng)部人員近期就太原市場(chǎng)和所屬項(xiàng)目市場(chǎng)進(jìn)行了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)果顯示，其他項(xiàng)目城市的銷售情況都不盡人意，但是相比之下比海華項(xiàng)目要樂(lè)觀一些，每月銷售至少為5-8套，本活動(dòng)方案只能對(duì)目前項(xiàng)目的銷售狀況起一個(gè)根本性帶動(dòng)作用?？蛻羲伎迹嘿?gòu)房客戶一般分為兩種：一種是投資型客戶，一種是自住型客戶。由于全球金融市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成嚴(yán)重心理影響，市場(chǎng)沒(méi)有走出低迷態(tài)勢(shì)，成交量整體沒(méi)有走出低谷，購(gòu)房者期待樓價(jià)的實(shí)質(zhì)性下降，客戶群體觀望氣氛濃重。尤其是投資型客戶，受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資前景不看好，缺乏投資信心，自住型客戶也期待價(jià)格下降。最近針對(duì)河津市場(chǎng)，我們做

3、了大量了調(diào)研工作，來(lái)電客戶有絕大部分態(tài)度相當(dāng)明確，直逼主題“房?jī)r(jià)降了沒(méi)有？怎么還不降？我們觀望著，等等再看.”，這就說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，客戶的購(gòu)買需求確實(shí)存在的，只是受外界的影響，暫時(shí)得不到釋放，需要有人或者事件來(lái)刺激引導(dǎo)消費(fèi)。競(jìng)爭(zhēng)者思考：作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“名都”項(xiàng)目的代理公司一直以來(lái)在項(xiàng)目的操作和推廣上我們?cè)趺醋鏊麄兏趺醋?，沒(méi)有屬于自己的固定模式，在目前的推廣策略中他們更是束手無(wú)策，在幾次與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的接觸中表明，項(xiàng)目目前沒(méi)有好的操作辦法，也許是外地的銷售商不適應(yīng)河津市場(chǎng)，也許是銷售商和開發(fā)商之間不能更好的合作.，不管是什么原因，這是一次難得的機(jī)會(huì)，如果對(duì)方能和我們一起給市場(chǎng)信心則更好；如果不能合

4、作的話，我們一旦成功，名都和海華的差距將會(huì)更大，更有利于海華的今后發(fā)展。我公司策略中心對(duì)此次活動(dòng)的認(rèn)為：“河津在現(xiàn)有市場(chǎng)中，別人不行動(dòng)我們更要積極行動(dòng)，以此次活動(dòng)來(lái)拉動(dòng)市場(chǎng)，同時(shí)利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手達(dá)到我們項(xiàng)目的銷售宣傳目的，以促進(jìn)銷售，幫助公司順利回款”。活動(dòng)主題：萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)砍房?jī)r(jià)活動(dòng)時(shí)間：12.1-10號(hào)活動(dòng)地點(diǎn)：河津之家接待地點(diǎn)：海華售樓處組織方：第三方（河津之家）活動(dòng)目的：1、通過(guò)該活動(dòng)進(jìn)一步宣傳海華名園，銷售目前房源，回籠資金；2、利用活動(dòng)刺激市場(chǎng)上一部分持幣觀望的客戶，使其感覺(jué)該活動(dòng)是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)而產(chǎn)生的，處于對(duì)活動(dòng)的認(rèn)可和理性的考慮，結(jié)合項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)的密切配合，相信會(huì)讓在觀望中的客戶產(chǎn)生購(gòu)買興

5、趣；3、通過(guò)這次活動(dòng)，讓我們更加清楚的認(rèn)識(shí)到在市場(chǎng)大環(huán)境的影響下觀望的客戶究竟有多少，同時(shí)為年前銷售周期及回款情況做一個(gè)基礎(chǔ)，為明年項(xiàng)目拉動(dòng)市場(chǎng)尋找客群做一個(gè)鋪墊。選擇第三方組織合作的優(yōu)勢(shì)：1、 我們不介入，讓客戶感覺(jué)到項(xiàng)目炒作真實(shí)性；2、操作過(guò)程我們只起接待和引導(dǎo)、成交作用，起宣傳和推廣作用是第三方，他們負(fù)責(zé)組織和聯(lián)系客戶；3、項(xiàng)目操作產(chǎn)生的負(fù)面效果與我們沒(méi)有太多的關(guān)系；4、 操作過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用由負(fù)責(zé)人（趙紅平）監(jiān)督；第三方為什么給我們做：1、 能夠提升第三方項(xiàng)目的品牌價(jià)值；2、第三方組織能夠積累一部分客戶資源；3、站在雙贏角度的立場(chǎng)上組織活動(dòng)；活動(dòng)說(shuō)明： 1、 通過(guò)第三方作為活動(dòng)組織者切

6、入市場(chǎng)（身份不易讓購(gòu)房者產(chǎn)生懷疑）主題是：人多力量大，萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)砍房?jī)r(jià)！2、 利用第三方的有利條件，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行加熱。（利用一切可以利用的資源進(jìn)行宣傳該活動(dòng)，包括網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、廣播等）3、 客戶的尋找、組織工作全部由第三方來(lái)完成。 4、 第三方由海華項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)人來(lái)負(fù)責(zé)，掌控費(fèi)用的正常推廣包裝；5、 銷售過(guò)程中客戶團(tuán)購(gòu)選擇的房源為2號(hào)樓、3號(hào)樓，適當(dāng)?shù)膶⒑玫臉菍舆M(jìn)行一定的封鎖，同時(shí)有必要在銷售現(xiàn)場(chǎng)將房源銷售價(jià)格進(jìn)行小幅度的上調(diào)，保證客戶折扣的讓利優(yōu)惠成交；6、 團(tuán)購(gòu)活動(dòng)針對(duì)客戶為5-10人或10人以上，我方確定房源后上報(bào)公司申請(qǐng)折扣優(yōu)惠成交。7、 本次活動(dòng)所涉及的推廣費(fèi)用為本次活動(dòng)的關(guān)鍵，望能夠積極

7、落實(shí)到位具體實(shí)施如下：1、 總流程方案：發(fā)布團(tuán)購(gòu)信息、登記團(tuán)購(gòu)客戶（中介）客戶跟進(jìn)與客戶談判協(xié)助談判協(xié)助客戶選房客戶確認(rèn)支付首付款轉(zhuǎn)簽認(rèn)購(gòu)書客戶優(yōu)惠核定房源確定2、 組織過(guò)程a) 11月15日開始，由組織者在河津網(wǎng)上或河津市河津風(fēng)采報(bào)紙、電視等媒體發(fā)布團(tuán)購(gòu)信息，利用我項(xiàng)目的DM派單小組將團(tuán)購(gòu)信息延伸到周邊中小縣鎮(zhèn)，讓當(dāng)?shù)刭?gòu)房者對(duì)萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)產(chǎn)生一定的吸引力；b) 11月20日開始報(bào)名，30日截止報(bào)名，在宣傳單頁(yè)和媒體廣告上登記第三方的聯(lián)系方式及聯(lián)系人，有第三方負(fù)責(zé)組織聯(lián)系購(gòu)房客戶，積累到一定數(shù)量后，統(tǒng)一約訪客戶到項(xiàng)目接待中心由銷售人員引導(dǎo)客戶了解產(chǎn)品。c) 銷售人員只負(fù)責(zé)介紹產(chǎn)品、介紹可售房源、價(jià)

8、格，關(guān)于折扣優(yōu)惠統(tǒng)一由開發(fā)商總經(jīng)理批示執(zhí)行，成交后簽訂房源銷售合同。d) 由組織者和團(tuán)購(gòu)代表與開發(fā)商談判，商議團(tuán)購(gòu)樓座單元以及優(yōu)惠幅度。e) 確定意向客戶，統(tǒng)計(jì)比較精確的戶數(shù)（告訴客戶團(tuán)購(gòu)數(shù)量越多，和開發(fā)商談判的砝碼越重，但是根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本不一樣，折扣也會(huì)不一樣）。f) 由組織者和團(tuán)購(gòu)代表與開發(fā)商再次商談優(yōu)惠幅度g) 對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶進(jìn)行摸底，確定大概的購(gòu)買意向（樓層、面積、付款方式），簽訂【團(tuán)購(gòu)協(xié)議】，收取誠(chéng)意金2萬(wàn)元（自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金）。h) 組織者和團(tuán)購(gòu)代表拿【團(tuán)購(gòu)協(xié)議】和開發(fā)商做最后溝通，拿到團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠政策i) 組織團(tuán)購(gòu)者到售樓部集中訂房j) 分批安排簽訂認(rèn)購(gòu)書或合同3、認(rèn)購(gòu)流程： 鑒

9、別客戶身份，收取身份證復(fù)印件。 安排業(yè)務(wù)員講解項(xiàng)目情況、沙盤及戶型。 業(yè)務(wù)員向銷售經(jīng)理查詢銷控狀況后，給客戶開具房號(hào)確認(rèn)書。 房號(hào)確認(rèn)書經(jīng)銷售經(jīng)理檢查簽字。 按照客戶的統(tǒng)計(jì)名單及房號(hào)，統(tǒng)一換簽認(rèn)購(gòu)書，開具首付款收據(jù)，財(cái)務(wù)給一式三份認(rèn)購(gòu)書，加蓋財(cái)務(wù)章。 銷售理對(duì)銷出的房屋填寫銷控表，收取兩份認(rèn)購(gòu)書（一份當(dāng)天轉(zhuǎn)開發(fā)商），一份認(rèn)購(gòu)書交客戶帶走。4、活動(dòng)細(xì)則在活動(dòng)的具體實(shí)施當(dāng)中，會(huì)有很多的不確定因素出現(xiàn)，為了保證活動(dòng)能順利圓滿的進(jìn)行，我們應(yīng)該盡可能的考慮到活動(dòng)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)的不良情況。a) 因?yàn)殚_發(fā)商為本地企業(yè)，客戶資源豐富。又考慮到團(tuán)購(gòu)客戶的關(guān)系復(fù)雜，可能直接找開發(fā)商談價(jià)，所以開發(fā)商在客戶未確定購(gòu)買時(shí)不必講具體優(yōu)惠。項(xiàng)目組在負(fù)責(zé)跟進(jìn)的過(guò)程會(huì)不斷的向客戶傳遞折扣不會(huì)太大的信息，用現(xiàn)場(chǎng)銷售業(yè)務(wù)員的解說(shuō)能力將產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)充分體現(xiàn)，在客戶充分認(rèn)可產(chǎn)品的情況下，和開發(fā)商談優(yōu)惠價(jià)格，可以用較小的優(yōu)惠幅度爭(zhēng)取大客戶的認(rèn)同。b) 開發(fā)商協(xié)助在活動(dòng)開始之前制定優(yōu)惠政策區(qū)分關(guān)系客戶和團(tuán)購(gòu)客戶，盡量不要在優(yōu)惠折扣上開先例改善售樓部的氛圍，更適合活動(dòng)的開展費(fèi)用的支持（包括活動(dòng)組織費(fèi)用）c案場(chǎng)工作安排 提高案場(chǎng)工作人員的介紹能力（要突出優(yōu)勢(shì)） 活動(dòng)負(fù)責(zé)人具體分工： ：負(fù)責(zé)本次活動(dòng)與第三方的對(duì)接工作，并且對(duì)活動(dòng)的推廣費(fèi)用起監(jiān)督、執(zhí)行作用； :負(fù)