1、精品 料推薦北京東方太陽城養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告全新退休生活的領(lǐng)跑者2012 年 10 月1精品 料推薦前言北京 方太陽城號(hào)稱 “國(guó)內(nèi)首家大型 合退休社區(qū)” ，于 2002 年開 ， 目立志“開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之 準(zhǔn)”，以“全新退休生活的 跑者”的姿 出 ， 中老年人 造一種 極、陽光與充 的生活模式和社區(qū)文化。位于北京市 區(qū) 六 以外潮白河畔的 方太陽城 目自一期開 至今三期在售 10 年， 已幾近售罄，共 售了 房 4000 套，加之其 劃用地面 達(dá)234 萬平米，體量 大，堪稱 售養(yǎng)老社區(qū) 目的典范。 目的另一個(gè)看點(diǎn)是社區(qū)內(nèi) 得 火火、 有聲有色的文化生活，很多住 是昔日里各行各

2、 的精英，有學(xué)者、商界政界人士、 工作者等等， 文化 次普遍 高， 精神和文化內(nèi)涵的追求也就更迫切。在 方太陽城， 主 可以到自己的 莊體 手采摘果蔬的 趣， 可相邀 旅游； 他 可以根據(jù)自己的 趣 參加 趣俱 部：棋 俱 部，舞蹈 ， 畫俱 部每一個(gè)居住在 方太陽城的人都可以在俱 部里找到志同道合的朋友， 拋開退休后的孤獨(dú)和無聊。在 里， 老年大學(xué)是社區(qū)最受 迎的活 。老年大學(xué) 有文化 （ 畫、聲 等）、家政（插花、手工制作等） 、醫(yī) 保健、英 等 程， 會(huì)有各種 短期班， 如： 法、 畫、聲 、太極拳、園 、盆景、交 舞等短期班。社區(qū) 各種豐富多彩的展 、 座、比 等文化交流活 。 老人

3、在 些豐富多彩的活 中再次 1精品 料推薦發(fā)出青春的活力， 收獲著友誼、自信、快樂，找到了自己的精神歸屬。除了硬件設(shè)施外， 為老年人創(chuàng)造美滿的精神文化生活也是我們未來養(yǎng)老項(xiàng)目服務(wù)配套所關(guān)注的重點(diǎn)，加上我們自己的項(xiàng)目在建設(shè)規(guī)模、地理位置及周邊條件等方面與東方太陽城有類似的地方，因此，我們專程赴京考察了東方太陽城， 為今后我們養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)獲取有益經(jīng)驗(yàn)。2精品 料推薦目錄一、項(xiàng)目概況1（一）項(xiàng)目位置1（二）建立情況1（三）建設(shè)規(guī)模2（四）購買及入住條件2（五）銷售價(jià)格2二、項(xiàng)目建筑組成4三、住宅產(chǎn)品概述5四、配套服務(wù)設(shè)施13（一）東方太陽城醫(yī)院13（二）太陽會(huì)所14（三）康體中心19（四）東

4、方嘉賓國(guó)際酒店21（五）餐飲街21（六）匯佳幼兒園22（七）其他配套設(shè)施23五、調(diào)研小結(jié)241精品 料推薦一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目位置：東方太陽城項(xiàng)目位于北京市順義區(qū)潮白河畔仁和鎮(zhèn)河南村，東六環(huán)以東約10 公里，距北京市中心區(qū)約50 公里，距順義城區(qū)約15 公里，從北京市中心地帶驅(qū)車約 80 分鐘可達(dá)到。該項(xiàng)目位于京郊農(nóng)村，四周被農(nóng)田與村莊包圍，社區(qū)周邊為鄉(xiāng)間道路，開車找到小區(qū)門口頗費(fèi)周折， 內(nèi)部是一個(gè)相對(duì)封閉的生活社區(qū)，由于內(nèi)外景致反差較大，初看到社區(qū)有種進(jìn)入世外桃源的感覺。東方太陽城交通位置圖（二）建立情況：投資商：中國(guó)希格瑪有限公司精品 料推薦發(fā)展商：北京東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司景

5、觀設(shè)計(jì)單位：美國(guó)sasaki建筑設(shè)計(jì)單位：北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)有限公司會(huì)所經(jīng)營(yíng)：北京東方太陽城俱樂部有限公司開發(fā)時(shí)間：項(xiàng)目于2002 年開始建設(shè)，一、二期已售罄。三期于2010 年 4月開盤，至今尚余100 余套現(xiàn)房公寓待售。（三）建設(shè)規(guī)模：住宅用地面積 119萬，總建筑面積 80萬，共4017戶，共設(shè) 4430個(gè)地上車位。其中在售的三期公寓規(guī)劃用地面積 63.8 萬，總建筑面積 45.3 萬，共可入住 1196戶。（四）購買及入住條件：無特殊限制。（五）銷售價(jià)格參照項(xiàng)目三期產(chǎn)權(quán)售價(jià)：公寓均價(jià)： 15000 元/ 平米；別墅均價(jià)： 33000 元/ 平米（ 1300 萬元起 / 套）裝修標(biāo)準(zhǔn)：

6、毛坯房物業(yè)管理費(fèi)：公寓2.45 元/ 平米 . 月；別墅 5 元/ 平米 . 月市政供暖費(fèi)： 30 元/ 平米 . 年；其他配套服務(wù)：額外單獨(dú)收費(fèi)精品 料推薦二期配套公建區(qū)三期一期東方太陽城總平面圖精品 料推薦二、項(xiàng)目建筑組成建筑內(nèi)容組成一覽表項(xiàng)目建筑面積建筑形態(tài)備注住宅組團(tuán)公寓（戶型 70-200），公寓高度分四層和六層兩種老年住宅（公寓、別75 萬別墅（ 225-880）墅、四合院）四合院（ 1100-1200）總建筑面積 2200 ，醫(yī)院現(xiàn)編制病床位20 張。開設(shè)有急診科、內(nèi)科、外科等十公建配套區(qū)東方太陽城醫(yī)院太陽會(huì)所5 萬康體中心餐飲街東方嘉賓國(guó)際酒店匯佳幼兒園占地綠地75 萬占地人工

7、湖16 萬五個(gè)科室；2 層設(shè)有健康會(huì)所，提供水療、康復(fù)護(hù)理等服務(wù)；合作轉(zhuǎn)接醫(yī)院為中醫(yī)大順義區(qū)醫(yī)院（二甲綜合醫(yī)院）首層設(shè)有超市、精品零售店和各式餐廳；二層為中心大堂，設(shè)有圖書館、多功能3 層廳、活動(dòng)中心、老年培訓(xùn)學(xué)校等；三層為小多功能廳及各類活動(dòng)室總建筑面積 8000 ，包括室內(nèi)綜合球館（羽毛球、乒乓球、臺(tái)球） 、游泳池、健2 層身房、室內(nèi)跑道、體操房、高爾夫練習(xí)場(chǎng)及保齡球館、溫泉、桑拿房等2 層各類餐飲集中區(qū)域總建筑面積 1.5 萬，客房 108 間（含高級(jí)客房 97 間，豪華套房 3 套，豪華5 層復(fù)式套房 8 套），四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)旅游度假酒店，擁有 20 間多功能會(huì)議廳，面積 40-900 占

8、地面積 2020 ，開設(shè) 7 個(gè)班級(jí)，可容1 層納 120 名幼兒種植 10 萬棵樹，整體綠化覆蓋率達(dá) 80%; 負(fù)氧離子含量達(dá) 4000 個(gè)/c m 3共有近十處人工湖，環(huán)繞各個(gè)住宅組團(tuán)精品 料推薦三、住宅產(chǎn)品概述首期： 2002.7 2005.12 ，產(chǎn)品類型為公寓，共銷售500 套，均已售罄；二期： 2004.7 2007.12 ，產(chǎn)品類型為公寓、獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅和四合院，均已售罄；三期： 2007.5 至今，產(chǎn)品類型為點(diǎn)式、板式公寓和獨(dú)棟別墅，公寓和別墅尚余100 多套待售。東方太陽城三期“琴湖灣”組團(tuán)公寓，為東方太陽城最后一期在售項(xiàng)目，在東方太陽城的北部，規(guī)劃總用地面積為63.8萬

9、平方米，規(guī)劃總建筑面積約為45.3萬平方米。琴湖灣公寓區(qū)內(nèi)，規(guī)劃有貫穿公寓區(qū)南北的湖體，湖體面積約為4 萬平米，整體造型猶如一個(gè)鋼琴鑲嵌在公寓社區(qū)內(nèi)。三期琴湖灣公寓外景精品 料推薦整個(gè)公寓區(qū)共 118 個(gè)樓座， 分為 a、b 兩個(gè)區(qū)， 包含 94 棟板式公寓和 24 棟點(diǎn)式公寓。獨(dú)立住宅區(qū)為 c 區(qū)，共 125 棟。公寓均為 6 層，其中 6 層北側(cè)做相應(yīng)退臺(tái)處理，給業(yè)主提供超大露臺(tái)；每單元均設(shè)電梯，一梯兩戶；板式公寓戶型包含一居室、二居室和三居室；點(diǎn)式公寓均為四居室，沿社區(qū)湖布置樓座，景觀效果比較好。小區(qū)容積率很低（約0.6 ），公寓樓間距較大，綠地率很高每個(gè)樓座單體，首層住戶南側(cè)均附贈(zèng)庭院

10、，并在主臥室南向設(shè)計(jì)有 10 多平方米的陽光房；在二層，附贈(zèng)陽光房頂?shù)某舐杜_(tái)；到了六層頂層，北側(cè)退出的露臺(tái)則由六層住戶獨(dú)自享用。位于會(huì)所售樓處的標(biāo)準(zhǔn)單體公寓樓模型精品 料推薦樣板間照片： 3 室 2 廳 2 衛(wèi)戶型，建筑面積150.46m2精品 料推薦公寓樓單元門口，無臺(tái)階和門檻的無障礙設(shè)計(jì)琴湖灣組團(tuán)內(nèi)實(shí)景樓門前的分類垃圾箱精品 料推薦戶型標(biāo)準(zhǔn)主力公寓戶型： 無裝修毛坯交樓，在售，均價(jià)三室兩廳兩衛(wèi) (150.46 )15000/ 三室兩廳兩衛(wèi)(156.26)兩室兩廳一衛(wèi) (107.28 )三室兩廳兩衛(wèi) (131.45 )精品 料推薦雙拼別墅戶型 （ 236278）：新房已售罄，二手房均價(jià)33

11、000元 / 地上兩層 236平米戶型圖地上三層 266平米戶型圖精品 料推薦獨(dú)棟別墅戶型 （ 400 476）：無裝修毛坯交樓，在售，均價(jià)33000元/ 獨(dú)棟別墅外觀400.78 獨(dú)棟別墅戶型圖，地上二層，地下一層精品 料推薦四合院戶型( 占地 5871245 ) ：數(shù)量很少已售罄，二手房均價(jià)35000元 / 精品 料推薦四、配套服務(wù)設(shè)施整個(gè)東方太陽城的主要配套設(shè)施是在項(xiàng)目二期時(shí)建設(shè)的，都集中在社區(qū)的中心位置， 這里也是社區(qū)內(nèi)居民進(jìn)行購物、休閑、健身、娛樂和飲食活動(dòng)的集中區(qū)域。如下圖所示：社區(qū)中的主要配套服務(wù)設(shè)施，包括醫(yī)院、會(huì)所、超市、酒店、康體中心、商業(yè)及餐飲街、幼兒園等都建在人工湖 -“

12、藍(lán)湖”的四周或毗鄰的萬晴園組團(tuán)內(nèi)。 而社區(qū)內(nèi)各個(gè)住宅組團(tuán)中的服務(wù)設(shè)施很少。匯佳幼兒園東方太陽城醫(yī)院配套服務(wù)區(qū)示意圖（一）東方太陽城醫(yī)院業(yè)務(wù)主管單位：北京市順義區(qū)衛(wèi)生局精品 料推薦登記管理機(jī)關(guān)：順義區(qū)民政局社會(huì)組織類型：民辦非企業(yè)單位開辦資金： 400 萬元業(yè)務(wù)范圍：內(nèi)科、外科、婦科、中醫(yī)科、五官科、理療科、藥劑科、檢驗(yàn)科、b 超室、放射科等 15 個(gè)科室。成立日期： 2007 年 12 月 18 日運(yùn)營(yíng)情況：一級(jí)規(guī)模非營(yíng)利性綜合性醫(yī)院，建筑面積2200 平米，共設(shè) 20 張床位， 2008 年取得醫(yī)保定點(diǎn)資格， 2011 年 12 月因涉嫌騙取醫(yī)?；鸨蝗∠t(yī)保資格。目前東方太陽城醫(yī)院的合作轉(zhuǎn)

13、接醫(yī)院是中國(guó)醫(yī)科大北京順義醫(yī)院（二級(jí)甲等綜合性醫(yī)院，共550 張床位）。（二）太陽會(huì)所總建筑面積約 4 萬平米，共三層，首層為超市、中餐廳、宴會(huì)廳、精品店等，二層為售房中心、多媒體會(huì)議室、圖書館、陶藝室、棋牌室，三層主要為老年大學(xué)課堂，包含聲樂教室、舞蹈室、電腦室等。太陽會(huì)所門口精品 料推薦太陽會(huì)所平面示意圖太陽會(huì)所圖書館太陽會(huì)所中 2-3 層都設(shè)有針對(duì)老年大學(xué)的場(chǎng)地設(shè)施， 老年大學(xué)的運(yùn)營(yíng)實(shí)體實(shí)際為北京東方太陽城文體培訓(xùn)學(xué)校，于 2005 年 11 月經(jīng)北京市順義區(qū)教委批準(zhǔn)、 北京市順義區(qū)民政局核準(zhǔn)、備案后于 12 月正式成立。該培訓(xùn)學(xué)校開設(shè)了一些主要針對(duì)社區(qū)內(nèi)老年居民的課程， 豐富了老人們的

14、精神文化生活。據(jù)了解，由于培訓(xùn)學(xué)校性質(zhì)為非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，學(xué)員的收費(fèi)不高，每門課程人均收費(fèi)從 100900 元不等，主要用于支付外聘教師的報(bào)酬。精品 料推薦培訓(xùn)學(xué)校還組織社區(qū)內(nèi)的居民（老人占大多數(shù)）成立了各類文體活動(dòng)團(tuán)體，如藝術(shù)沙龍、金秋合唱隊(duì)、舞蹈隊(duì)、清風(fēng)書法班、國(guó)畫愛好者俱樂部、垂釣社、京劇社、羽毛球隊(duì)等，定期利用會(huì)所及社區(qū)內(nèi)的場(chǎng)地設(shè)施舉行表演和比賽活動(dòng)。位于太陽會(huì)所一層靠北側(cè)的中餐廳會(huì)所內(nèi)的中餐廳設(shè)有350 個(gè)餐位及 13 間 vip 特色包間，以淮揚(yáng)菜、粵菜特色為主。精品 料推薦位于太陽會(huì)所一層靠西側(cè)的西餐廳太陽會(huì)所的一層靠南側(cè)是一個(gè)中型超市，整個(gè)社區(qū)的居民日常所需都基本要在此購買。精品

15、料推薦距超市門口不遠(yuǎn)處是社區(qū)內(nèi)唯一的一家洗衣店太陽會(huì)所的餐飲配送車精品 料推薦（三）康體中心康體中心建筑面積近8000 平米，設(shè)有專業(yè)器械健身房、有養(yǎng)體操房，羽毛球、乒乓球、籃球、網(wǎng)球場(chǎng)，臺(tái)球室、保齡球館、室內(nèi)塑膠跑道，戶外陽光游池、室內(nèi)恒溫陽光泳池、溫泉療養(yǎng)池、桑拿休閑中心、ktv和按摩等服務(wù)項(xiàng)目?？刁w中心的所有健身、娛樂服務(wù)項(xiàng)目都要收費(fèi)，價(jià)格與北京城區(qū)內(nèi)的收費(fèi)相比并不便宜，比如羽毛球收費(fèi)80 元/ 小時(shí)，臺(tái)球 40 元/ 小時(shí)，乒乓球 40 元/ 小時(shí)，保齡球 25 元/ 局。羽毛球館乒乓球館精品 料推薦擁有 30 個(gè)打位的高爾夫練習(xí)場(chǎng)，占地20572 平方米位于會(huì)所東南的18 洞高爾夫球

16、場(chǎng)，標(biāo)準(zhǔn)72 桿，球道長(zhǎng)度 7100 碼露天網(wǎng)球場(chǎng)精品 料推薦（四）東方嘉賓國(guó)際酒店東方嘉賓國(guó)際酒店客房總建筑面積共 1.5 萬，美式建筑風(fēng)格。酒店提供四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，共有客房 108 間（含高級(jí)客房 97 間，豪華套房 3 套，豪華復(fù)式套房 8 套，房費(fèi)從 320-1180 元不等。酒店內(nèi)另有多個(gè)面積 40-900 的會(huì)議廳。為滿足長(zhǎng)住客人的居住需求，還有 3棟酒店式公寓， 共 110 套客房，面積從 29.8到92.5不等，共五種戶型可供選擇。（五）餐飲街餐飲街精品 料推薦與太陽會(huì)所隔湖相對(duì)的是餐飲街，是社區(qū)內(nèi)主要餐館的集中區(qū)域，但據(jù)網(wǎng)評(píng)看， 餐飲街中飯館做的飯菜質(zhì)量不是很好。（六）匯佳

17、幼兒園匯佳幼兒園照片匯佳幼兒園東方園是匯佳教育機(jī)構(gòu)在東方太陽城開辦的一所分園，占地面積 2020 ，共設(shè) 7 個(gè)教學(xué)班，招生對(duì)象為 2 歲 -6 歲幼兒，共可容納 120 名幼兒。精品 料推薦匯佳幼兒園東方園常規(guī)課程為匯佳幼兒園多元智能主題活動(dòng)課程，其內(nèi)容涵蓋幼兒的身體運(yùn)動(dòng)、數(shù)學(xué)邏輯、語言表達(dá)、音樂旋律、空間視覺、自然認(rèn)知、人際溝通、自我認(rèn)知等多種智能領(lǐng)域的發(fā)展；綜合素質(zhì)課程包括：英語、鋼琴、電腦、游泳、園內(nèi)/ 外活動(dòng) ( 每月一次 ) 等；興趣課程包括：輪滑、國(guó)畫、蒙氏、體能感統(tǒng)、幼小銜接等課程，以上課程會(huì)根據(jù)幼兒年齡特征和身心發(fā)展?fàn)顩r安排在不同年齡階段學(xué)習(xí)。（七）其他配套設(shè)施社區(qū)內(nèi)東北側(cè)有

18、一片農(nóng)莊，南側(cè)開辟了兩個(gè)溫室大棚，針對(duì)喜歡農(nóng)耕和園藝的業(yè)主提供 了實(shí)踐 空間， 業(yè)主每年只需繳納200 元管理費(fèi) 領(lǐng)取一小塊地，一年當(dāng)中業(yè)主可以在這個(gè)地塊中做相關(guān)的耕作，讓他們有種農(nóng)家樂的感覺。綠色農(nóng)莊溫室大棚精品 料推薦五、調(diào)研小結(jié)從銷售模式以及配套服務(wù)看， 北京東方太陽城只是一個(gè)加入退休者生活社區(qū)概念的純地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)銷售人員介紹，目前社區(qū)已入住近4000 戶居民，其中 70%的住戶家中有 60 歲以上老人。區(qū)別于普通住宅項(xiàng)目， 東方太陽城中的硬件設(shè)施針對(duì)老年人只做了有限的改進(jìn)措施， 包括社區(qū)以四到六層低層建筑為主， 每層帶電梯， 方便老人出行； 社區(qū)中道路及住宅出入口設(shè)計(jì)為無障礙步行道和無障礙防滑坡道，不設(shè)置門檻；住宅內(nèi)開關(guān)、門窗把手位置降低，電源插座位置提高，采用柄型把手、感應(yīng)