1、.誠品書店 3 大復合經(jīng)營模式與自營品牌全解析核心提示：作為典型的復合式經(jīng)營的成功代表，誠品書店如何從業(yè)態(tài)布局、 運營模式、 盈利方式、 自營品牌等方面，實現(xiàn)成功的復合式經(jīng)營？一、誠品書店內(nèi)地拓展計劃被譽為臺灣“文化地標”的誠品書店11 月 29 日在蘇州開出大陸首家旗艦店，誠品計劃先扎根長三角的蘇州、上海，而后再進入北京、廣州、南京、杭州、深圳等5 大城市，并以每年 1 到 2 家的速度拓展。.首先，我們來看一看誠品的書店與商場業(yè)務營收對比。在誠品書店的復合式門店中，其圖書銷售區(qū)只占到總經(jīng)營面積的20%-30%，其他銷售區(qū)域則引進了服飾、文創(chuàng)、家居、美容、餐飲、兒童、教育等多種業(yè)態(tài)。這些業(yè)態(tài)

2、的引進，不僅增加了誠品的租金收入，更大大提升了誠品的服務功能和集客能力。.誠品書店的書店業(yè)務/商場業(yè)務營收與利潤對比（2010-2014 年）.二、誠品書店3 大復合經(jīng)營模式及案例解析根據(jù)誠品書店各門店的經(jīng)營形態(tài)和空間規(guī)劃，可分為3大類： 復合式、純書店、附屬型。其中，復合式的誠品書店可分為3 種運營模式，以下將通過案例針對其 業(yè)態(tài)布局、樓層規(guī)劃、盈利模式、運作模式等方面進行解析。.部分復合式分店的樓層配置及規(guī)模案例 1：利用品牌價值，通過出租場地獲利誠品用品牌價值將商場的一部分場地轉(zhuǎn)租出去，靠商場租金獲利。臺北信義旗艦店.臺北信義店是誠品旗艦店，定位為“閱讀博物館”。信義店開業(yè)于2006 年

3、，整個商場面積營業(yè)面積2.48 萬，地上 6 層，地下 2 層。其中書店位于 2-4 樓，面積占了 1 萬，其余則是商場零售、餐飲美食、兒童天地等。信義誠品書店各層業(yè)態(tài)分布盈利模式信義誠品店地理位置優(yōu)越，每一天的租金是20 萬人民幣，一年則為7300 萬人民幣，租金壓力大。誠品則便除了書店本身的1 平方米之外，其余部分作為商場，全都租出去.給其它品牌。 通過多年營造的誠品品牌價值， 吸引時尚精品、高端餐廳等品牌進駐。從本質(zhì)上講，誠品“書店”其實是不賺錢的，靠“商場”才獲利， 目前商場的營收早就超過書店，分別是 7:3 的比率。誠品書店（臺北信義店）盈利模式案例 2：以文化產(chǎn)業(yè)撬動房地產(chǎn)第一家大

4、陸誠品書店于蘇州開業(yè)，誠品兼做地產(chǎn)開發(fā)商，以文化產(chǎn)業(yè)撬動房地產(chǎn)。蘇州誠品蘇州店是集文化、商務、觀光、休閑、自然、住宅于一體的城市文化綜合體?？偨ㄖ娣e超過 13 萬平米，其中兩棟塔樓做商業(yè)住宅和四層裙樓做書店及文創(chuàng)商場。.蘇州誠品物業(yè)規(guī)劃蘇州誠品書店各層業(yè)態(tài)分布.拿地模式蘇州政府對誠品書店在選址和土地供應上給予大力支持，在金雞湖旁選址優(yōu)質(zhì)地塊，并為誠品量身定制了土地使用規(guī)則：裙樓只能用文化商場建設(shè)。在政府的協(xié)調(diào)下，蘇州開發(fā)商圓融集團通過掛牌方式拿到該宗地，成交樓面價 3717 元 /（為當年周邊同類項目地價的一般），再將股權(quán) 100%轉(zhuǎn)讓給誠品集團，誠品自己開發(fā)運營。土地規(guī)劃指標蘇州誠品股權(quán)架

5、構(gòu)誠品在收購土地股份的時候與日本地產(chǎn)開發(fā)商三菱地所公司合作，共同開發(fā)該項目。三菱地所通過該項目的特殊目的公司（ spc）出資約 20 億日元（約合 1.1972 億人民幣） ，負責高層公寓的策劃和分售。.蘇州誠品經(jīng)濟測算周邊商場商鋪租金均價約為120 元 /月。項目周邊 70 年產(chǎn)權(quán)的高級精裝公寓的售價按照常用經(jīng)濟測算方式計算出誠品項目共投入20.48 億元左右，公寓銷售收入按照周邊均價2.7 萬 /計算可收入23億元，除了收回全部投資，可產(chǎn)生2.52 億元的利潤，加上每年租金收入及書店營業(yè)收入，誠品在該項目上的利潤遠高于普通商業(yè)地產(chǎn)利潤。.蘇州誠品經(jīng)濟測算.公寓產(chǎn)品銷售及經(jīng)營收益案例 3：以

6、極低租金進駐知名商業(yè)項目誠品書店將入駐上海中心的52、 53 層空中大堂及地下一層，預計總面積約6500 平方米，成為上海最高文化地標。上海誠品誠品生活租賃的空間位于地下一樓與第52、53 樓，正式進駐后將成為“全球最高的書店”。地下一樓位于地鐵連通口，經(jīng)營復合式商場，第52 與 53 樓以文化主題規(guī)劃。根據(jù)依現(xiàn)階段規(guī)劃，在 b1 及高樓層的營業(yè)面積中，文化、閱讀、展演將占 1/3，餐飲服務約 15%至 30%，其余面積都將作為文創(chuàng)設(shè)計平臺。.運作方式三、誠品書店自營品牌及布局一覽誠品書店除了書店以外，其營業(yè)內(nèi)容還涵蓋有百貨商場、餐飲、文創(chuàng)、展演、畫廊、旅館、住宅、物流、基金會等方面。1、餐飲

7、品牌.誠品酒窖店內(nèi)不僅有商品展示售賣，亦提供包括葡萄酒品飲、專業(yè)意見咨詢、餐會舉辦、專業(yè)品酒課程等服務。2、文創(chuàng)品牌.axes 創(chuàng)意時尚平臺2013 年創(chuàng)立，集結(jié)20 多位富有時尚創(chuàng)作潛力的新銳設(shè)計師，建構(gòu)展售合一的流行創(chuàng)意平臺，設(shè)計作品深具人文、知性、設(shè)計感、藝術(shù)的流行風格。expo 微型文創(chuàng)博覽平臺2013 創(chuàng)立，采取博覽會的概念，開辟微型文創(chuàng)工作者交流、展售平臺，expo 與超過 80 個臺灣新銳設(shè)計品牌合作。3、書店品牌.誠品兒童書店涵蓋兒童刊物、繪本、青少年讀物、影音、益智玩具等項目，誠品兒童書店定期舉辦多元面向的兒童書展，規(guī)劃說故事時間、親子講座、童書達人分享會、diy 體驗和藝文

8、生活教育，透過多元活動推動小區(qū)和家庭閱讀。誠品風格文具館誠品風格文具館以店中店的概念，讓藝術(shù)展現(xiàn)于空間擺設(shè)中，呈現(xiàn)生活與事務用品的優(yōu)雅美感。館中品項涵蓋誠品設(shè)計、禮品、文具三大主軸，引進全球獨具創(chuàng)意的特色商品。cookingstudio誠品 cooking studio 每周邀請中外美食家、各國料理名廚現(xiàn)場示范烹調(diào)，邀請讀者共同品味飲食生活。固定于每周五推出閱讀現(xiàn)場? 尋味玩食特色食譜推薦、烹飪實演活動。誠品知味誠品知味創(chuàng)辦于2008 年，除了強調(diào)在地特色，更將古人“當令”的飲食概念融入，揀選、推薦兼具“文化、健康、季節(jié)、精致、環(huán)保”特色的食材。living project.以“美好生活提案”為定位，采用“家”的概念規(guī)劃空間分布和商品組合，融合環(huán)保家具、廚房衛(wèi)浴用品、生活配件、庭園雜貨、嬰幼兒用品、文具等日常所需。4、展演品牌誠品電影院以播放藝文電影為主，規(guī)劃有誠品選片、專題策展、兒童主題、院線首映4 大主題，提供國內(nèi)外文藝電影、獨立制片、華文創(chuàng)作電影、紀錄片、動畫等豐富內(nèi)容。.舉辦一系列跨界藝術(shù)策展活動，策劃專題影展，