1、精品 料推薦xx 金融大廈策劃方案一、項目概況基本情況地理位置：中心城龍城大道與四號路交匯處，區(qū)政府側(cè)對面；用地面積： 8446.7m2;2建筑面積： 29806.98 m ;2辦公樓： 18395.80 m ;銀行： 2990 m2;商場： 4799.80 m 2;地下總建筑面積： 3202.86 m 2 ;其中車庫 2175.38 m 2, 可停 65 輛；設(shè)備用房 1027.48 m 2; 總停車數(shù)： 134 輛；總樓層： 23 層；建筑總高度： 113.90 m 2;項目規(guī)劃功能定位：辦公，商業(yè)，銀行。建筑風(fēng)格：以明快、格調(diào)高雅為建筑物主調(diào)，現(xiàn)代建筑形象中又體現(xiàn)出精致的古典細(xì)部，顯現(xiàn)出

2、大廈端莊、華貴、生動的形象，充分體現(xiàn)出龍崗地王的氣勢；配套：會議中心，商務(wù)中心，商務(wù)會所，自助餐廳。功能設(shè)置：有線電視，智能5a系統(tǒng)；1精品 料推薦環(huán)境設(shè)計：充分考慮周圍環(huán)境，廣場綠化設(shè)計與城市相溶合，大廈前廣場與北面、西面城市綠地相互滲透、溶合，形成整體的綠化環(huán)境；物業(yè)管理：待定。周邊環(huán)境東面：大廈前廣場、龍城大道；南面：龍城廣場大片綠化廣場；西面：文化體育藝術(shù)中心、龍城廣場、圖書館；北面：區(qū)府大院、建設(shè)大廈，商貿(mào)中心。二、市場分析寫字樓的銷售與其所處區(qū)位的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及走勢密不可分，戚戚相關(guān)。區(qū)位走勢龍崗區(qū)發(fā)展規(guī)劃：按照“大工業(yè)、大農(nóng)業(yè)、大流通、大旅游”的布局，充分利用良好的自然環(huán)境、獨特

3、的地理位置和豐富的土地資源三大優(yōu)勢，以國際中轉(zhuǎn)大港-鹽田港為依托，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)向規(guī)模化、集約化發(fā)展，推動社會全面進(jìn)步。區(qū)位優(yōu)勢龍崗區(qū)優(yōu)勢：地理位置：得天獨厚。東臨美麗的大亞灣、大鵬灣；南接繁華的深圳特區(qū)和香港；西連寶安區(qū)，北靠惠州，東莞兩市。交通：深圳的重要交通樞紐，陸、海、空運輸條件十分便利；工業(yè)：有良好的工業(yè)基礎(chǔ)，完美的基礎(chǔ)配套設(shè)施，落戶龍崗的工業(yè)企業(yè)有 6000 余家，龍崗大工業(yè)將成為深圳市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極；農(nóng)業(yè)：擁有深圳最多可開發(fā)利用的農(nóng)業(yè)用地；流通：龍崗將成為深圳這座經(jīng)濟(jì)中心城市的區(qū)域性物流中心。2精品 料推薦中心城優(yōu)勢：定位優(yōu)勢：中心城是龍崗建設(shè)的重點，將是全區(qū)行政、文化、商業(yè)

4、的中心，規(guī)劃面積 32 平方公里，規(guī)劃人口 25-30 萬人；中心城已具有高效率的交通系統(tǒng)、高質(zhì)量的城市環(huán)境、高水平的城市形象，將來向高層次的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展，成為現(xiàn)代化國際大都市的衛(wèi)星城。投資 300 億元，首期開發(fā) 8.15 平方公里的中心城已形成現(xiàn)代化新城區(qū)的雛形；交通優(yōu)勢：深圳的重要交通樞紐，陸?？者\輸條件十分便利；資源優(yōu)勢：中心城是新建城鎮(zhèn)，規(guī)劃完善，土地資源豐富，經(jīng)貿(mào)發(fā)展起點高、空間大，發(fā)展?jié)摿Υ?。區(qū)位劣勢龍崗區(qū)劣勢：低檔次加工與勞動密集型突出，“三來一補(bǔ)”占主體地位，如工業(yè)企業(yè) 6617 家中，“三來一補(bǔ)”企業(yè)為 3740 家，缺乏后勁力。支柱產(chǎn)業(yè)不清晰；商業(yè)、教育、科研基礎(chǔ)薄弱；缺

5、乏優(yōu)勢企業(yè)和名牌產(chǎn)品；未形成金融、商業(yè)主導(dǎo)區(qū)域。中心城劣勢：區(qū)域成熟度不夠，如區(qū)位規(guī)模、人流、商氣、配套等；市場未繁殖發(fā)育成熟；作為一個重要的衛(wèi)星城，整體形象宣傳不夠，在社會上的知曉度、知名度、美譽度不夠；契機(jī)分析優(yōu)勢與利好：國家繼續(xù)實行加大投資刺激內(nèi)需的政策，以保證國家經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的勢頭，從而為房地產(chǎn)市場提供寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境；3精品 料推薦趁深圳二次創(chuàng)業(yè)之東風(fēng)，龍崗區(qū)這實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級目標(biāo)，及為確保實現(xiàn)擬定的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，將采取積極的政策和措施，繼續(xù)加大基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度，為龍崗的發(fā)展?fàn)I造良好的內(nèi)外環(huán)境；龍崗為實現(xiàn)下一世紀(jì)的發(fā)展目標(biāo)：建成深圳市的后花園，將加大城市的綜合治理，改善投資環(huán)境，增強(qiáng)

6、投資者的信心和熱情，有效刺激消費者和吸引外來投資。中心城作為區(qū)府所在地，將是今后發(fā)展的重中之重，商業(yè)機(jī)會得天獨厚。房地產(chǎn)信貸政策的逐步深化，將刺激消費和投資需求。作為首家專業(yè)甲級寫字樓，在龍崗無一竟?fàn)帢潜P。中心城辦公氣氛好，居住環(huán)境佳，集中了全區(qū)主要的行事業(yè)單位，投資潛力大。劣勢和不足：中心城區(qū)位成熟度不夠，如表現(xiàn)在區(qū)位建設(shè)規(guī)模、人流、商氣、配套等均明顯表現(xiàn)不足；市場未繁殖發(fā)育成熟，短時期內(nèi)將難以形成較大規(guī)模的投資；作為一座未來的衛(wèi)星城，區(qū)政府對其整體形象宣傳乏力，在社會上遠(yuǎn)未達(dá)到應(yīng)有的知曉度、知名度、美譽度；“三來一補(bǔ)”企業(yè)缺乏發(fā)展后勁，對購買寫字樓興趣不大；工期拖延過長，重樹客戶信心要做很

7、多工作；龍崗大量企業(yè)長期習(xí)慣于在廉價的“農(nóng)民房”里辦公；寫字樓市場長期慘淡，許多投資者諱莫如深；中心城及周邊普通辦公樓空置率較高；金融危機(jī)的消極影響?yīng)q在，經(jīng)濟(jì)增長減緩，投資者謹(jǐn)慎；處于樓花狀態(tài)的寫字樓，預(yù)售有一定難度和阻力?？偟膩碚f，大廈銷售面臨的市場挑戰(zhàn)大于機(jī)遇。三、營銷定位形象定位面向二十一世紀(jì)的高科技甲級智能化寫字樓；4精品 料推薦“龍崗地王”，為中心城經(jīng)濟(jì)繁榮的見證，確立“第一寫字樓”的地位。目標(biāo)客戶市場定位具專項撥款、有一定經(jīng)濟(jì)獨立核算的行事業(yè)單位；龍崗中小企業(yè)；具備一定實力的大、中、小公司；特區(qū)、內(nèi)地欲進(jìn)駐龍崗開拓市場的實業(yè)公司；有閑散資金的投資者；營銷定位進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位塔樓：

8、高樓層（ 15 層以上）：高級豪華寫字樓，空間可自由分隔（指較合理狀態(tài)下） ，任意發(fā)揮。但控制在每單位 150 平方米以上。中樓層（ 9 層以上）：小面積實惠型寫字樓。形式固定分割成塊狀，買者可按“塊數(shù)”自由組合購買。面積每塊以 60 150 之間為主。低樓層（9 層以下）：商務(wù)公寓。分起居室、衛(wèi)生間，面積略大的設(shè)臥室。面積以4060 平方米為主。附樓：方式一：整體招商。面積達(dá) 6000 余平方米，總價款在 6000 萬元以上。該方式成交可能性極微。方式二：分層招商。即按整層為單位招商。方式三：“劃小”招商。即按現(xiàn)代商場經(jīng)營理念，樓層經(jīng)營項目功能細(xì)分。做到“三統(tǒng)一”：經(jīng)營、管理、規(guī)劃統(tǒng)一；“三

9、分開”：所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分開。根據(jù)目前市場反映，方式三招商成功率最大。合理的價格定位與市區(qū)作參照：5精品 料推薦均價 6000 元/ 平方米左右；每層升幅 1%-2%；價格參考各單位的綜合質(zhì)素，如樓層、朝向、環(huán)境、視野、通風(fēng)、采光等；營銷訴求 中心城絕版地置：所處區(qū)位為未來最具發(fā)展前景和增值潛力。中心城的（絕版）商務(wù)“核心”，新世紀(jì)的超級形象“座標(biāo)”（門面）。城市中心區(qū)，見證中心城成就；有限的商業(yè)投資，拓展無限的商業(yè)空間； 高規(guī)劃、高起點：面臨全球信息化和全球經(jīng)濟(jì)一體化的挑戰(zhàn)，以 21 世紀(jì)為起點，引進(jìn)最先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，率先實現(xiàn) 5a 級智能化及智能化系統(tǒng)的集成，為下個世紀(jì)作準(zhǔn)備。將

10、5a（通訊自動化、辦公自動化、樓宇自動化、保安自動化、管理自動化） 5 個自動化系統(tǒng)高度集成，創(chuàng)造龍崗一流的智能化大廈。引導(dǎo)未來的現(xiàn)代商務(wù)理念：每 20 平米一條資訊線路，室外廣告電視屏幕，產(chǎn)品展示空間，商務(wù)會所，多功能會議廳，自助餐廳。會議中心：小型會議室：客戶洽談。中型會議室：可容納30 人，可召開多方電視會議；大型會議室：可容納 120-150 人，可召開國際性研討會或新聞發(fā)布會，具備多種語言同聲翻譯功能，設(shè)有休息室。商務(wù)中心：提供國際電腦上網(wǎng)、配備高精度彩色打印機(jī)、文件裝幀、打字、復(fù)印、傳真、私人事務(wù)翻譯、中英文文字編輯、秘書留言、接待、特快專遞、律師咨詢、工商咨詢服務(wù)等。商務(wù)配套：健

11、康會所：健身房、乒乓球室、桌球室、多功能娛樂室、咖啡廳、西餐廳、觀景臺、業(yè)主會客沙龍茶座。6精品 料推薦展覽中心：配設(shè)尖端科技之信息網(wǎng)絡(luò)，充足的通訊設(shè)施并附加光纜網(wǎng)絡(luò)傳送，為業(yè)主及周邊商界人士提供各類科技、貿(mào)易、藝術(shù)等展示的場所。 “龍崗地王”形象。君臨占地 15 萬平方米、華南第一大廣場龍城廣場 ，緊鄰區(qū)府及各大機(jī)關(guān) ：大視野，大形象，大氣魄，大事業(yè)，大發(fā)展，大風(fēng)范。大企業(yè)，大形象；小企業(yè)，大形象；小單位，大配套。大視野，大形象，大事業(yè)。占地 15 萬平方米的華南第一大（十佳）廣場龍城廣場，全景觀盡收眼底。展現(xiàn)成功風(fēng)采，感受時代氣息；擁抱志聯(lián)佳大廈，笑傲二十一世紀(jì)； 匯集巨大人流，吸聚人氣財

12、氣；大環(huán)境佳：二十一世紀(jì)衛(wèi)星城，城郊結(jié)合部，最具活力，商機(jī)無限。小環(huán)境好：處入中心城的“瓶頸”和“要塞”地段，位居新舊城區(qū)的結(jié)合部位，人流、物流暢旺。經(jīng)濟(jì)權(quán)威專家稱： 2005 年，居民人口達(dá)15 萬人，商圈人口達(dá)50 萬，次商圈人口達(dá)300 萬，全面發(fā)展經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、金融階段，形成區(qū)域性的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、交通中心雛形。 2010 年，居民人口達(dá) 25 萬人，商圈人口達(dá) 100 萬，次商圈人口達(dá) 500 萬，全面發(fā)展經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、金融階段，真正形成區(qū)域性的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、交通中心，構(gòu)成大流通、大工業(yè)、大農(nóng)業(yè)、大旅游的局面。 寫字樓“理性訴求”：進(jìn)行投資分析，具高回報；與購置商住、商鋪的投資分析

13、；買與租之間的得失對比分析。增值空間：深港房價懸殊比；深圳龍崗寫字樓價懸殊比；十年前后房價比；7精品 料推薦三、五年后房價預(yù)測；四、營銷推廣策略樹造大廈“龍崗地王”的品牌、形象；切入角度：商業(yè)黃金旺地，高地點規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建筑，為中心城發(fā)展與繁榮的象征和形象的代表。波浪式營銷推廣，周期性掀起高潮；根據(jù)大廈銷售周期長的特點，廣告投放宜注重長線，擬采用波浪式、間歇式的推廣方式，發(fā)起階段式強(qiáng)力宣傳，效果力求恒久，又經(jīng)濟(jì)實惠。營銷組合：公共關(guān)系、報章廣告、戶外宣傳、人員促銷策略并舉；發(fā)起立體、全方位地宣傳攻勢，力求做到有廣度、有深度、有力度，對目標(biāo)市場構(gòu)成較大地震撼和沖擊。借勢造市，制造熱點；借助區(qū)府政

14、策走勢和發(fā)展規(guī)劃，制造熱點和賣點。側(cè)重報章宣傳，側(cè)重軟性報道。理性訴求為主，擺事實，講道理。對投資回報作細(xì)致地分析和比較。以“大形象”震撼和沖擊目標(biāo)市場。不論在現(xiàn)場工地或銷售現(xiàn)場，亦或各式媒體上，均以大規(guī)模、大手筆、大氣魄、大畫面、大視覺、大回報（但又忌諱“故弄玄虛”）的始終如一的形象出現(xiàn)，以達(dá)到氣勢恢宏、磅礴的效果，在人們心目中塑造龍崗區(qū)獨一無二、無可替代的“商業(yè)巨艦”形象，對目標(biāo)市場進(jìn)行渲染、沖擊，以期激發(fā)目標(biāo)客戶群強(qiáng)烈的投資欲望。初入市，市場培育階段，宜采取“爭鳴法”，以達(dá)到預(yù)期的市場炒作效果。五、營銷行動高級策劃顧問團(tuán)研討會就中心城區(qū)商業(yè)寫字樓前景、發(fā)展空間、市場定位、入市策劃、媒介推

15、廣等事宜進(jìn)行商8精品 料推薦討；形象策劃建立較完美的vi 視覺識別系統(tǒng)；設(shè)計好標(biāo)識、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體，要求具下特點：外觀新穎美觀；具較強(qiáng)的現(xiàn)代氣息；內(nèi)涵豐富，表現(xiàn)上具較強(qiáng)的張力；色彩鮮明，極富個性。建立實用的應(yīng)用系統(tǒng)，統(tǒng)一其外在形象：形象、風(fēng)格、包裝、個性等做到系統(tǒng)化、統(tǒng)一化。 硬件準(zhǔn)備：整體效果圖；地理位置圖（選擇能充分揭示其地王位置的角度切入） ；平面圖，包括裙樓、附樓、各標(biāo)準(zhǔn)層、樓頂?shù)绕矫鎴D；立體剖面圖；裝修標(biāo)準(zhǔn)，配套設(shè)施；物業(yè)管理。 硬件工作完成：售樓單頁、折頁；模型（室內(nèi)平面、戶型） ；展板（地置、中心城遠(yuǎn)景規(guī)劃、物業(yè)簡介、總平面、功能會所配套、裝修標(biāo)準(zhǔn)、銷售進(jìn)度表等）；透視圖；電視

16、廣告片（ 30 秒）； 籌劃“新聞發(fā)布會”：發(fā)布前準(zhǔn)備工作：主題的確定；前期市場調(diào)研、客戶資料收集；9精品 料推薦新聞媒介吹風(fēng)、醞釀；時間、地點、與會人員、主持人的確定；發(fā)布期間的會場布置、資料到位、媒體準(zhǔn)備；發(fā)布后的媒介報導(dǎo)、客戶追蹤；效果總結(jié)。上述活動，如能結(jié)合與政府相關(guān)部門開展聯(lián)合經(jīng)濟(jì)活動為佳。 報紙廣告購買主體多為商界人士，公務(wù)繁忙，宜以報紙廣告為主。硬性廣告：精心創(chuàng)作平面設(shè)計方案；提煉主題、突出重點、挖掘潛材、強(qiáng)化賣點；擬設(shè)四個系列方案：綜合形象篇，地置篇，商務(wù)篇，投資回報篇。媒體選擇：依次為深圳特區(qū)報、商報、龍崗報；軟性廣告：擬在特區(qū)報、商報、投資導(dǎo)報有計劃地發(fā)布專題報道，頻率為每月兩篇；在龍崗報每月進(jìn)行二篇專題報道；市場培育期，可采用“引起爭鳴”的作法：樹靶子。樹立輿論熱點。如龍崗首家專業(yè)寫字樓，市場前景如何？樹形象。宣揚發(fā)展商追求高品質(zhì)、極富創(chuàng)新、敢為天下先的精神；樹口碑。訴求物業(yè)具豐富的文化底蘊，是建筑、人文、藝術(shù)、 智慧的結(jié)晶；以上可搜集有關(guān)資料，請業(yè)內(nèi)人士、記者評議。 電視廣告：考慮目標(biāo)客戶群的特點，擬作為輔助促銷手段。突出軟性廣告的地位硬性廣告精心制作廣告片，考慮低投入因素，以電視制作、 30 秒為宜；精心安排播放時間、地點、間隔、量度、密度。10精品 料推薦軟性廣告突