1、昆明房地產(chǎn)寫字樓市場分析一、寫字樓供給現(xiàn)狀分析1. 昆明市區(qū)寫字樓基本情況中心城區(qū)高層寫字樓密集, 其中專業(yè)寫字樓占63.2%,物業(yè)類型主要有純寫字樓和商住樓兩種形式, 商住樓 36.8%,商務(wù)寫字樓 63.2%?？傮w上開發(fā)規(guī)模小 , 其中建筑面積在3 萬平方米以下的占70.8%, 建筑面積在 3-4 萬、 4-5萬和 5 萬以上的各占 23.6%、29.5%、17.7%。從寫字樓配備的電梯數(shù)量來看,電梯數(shù)量有 3 部及以下的占 47.7%,有 4 部的占 26.1%,有 5 部以上的占 17.8%。商業(yè)寫字樓的交房標準主要為毛胚房和初裝修房, 占 52%。經(jīng)營方式上以租售結(jié)合的方式占主流。2

2、. 寫字樓售價及物管費均較其他大中城市為低昆明市區(qū)內(nèi)高層寫字樓價格及價格的表現(xiàn)特點是 , 逾五成售價在3500-4000 元/ 平方米 , 租金水平較低 , 高層物業(yè)平均租金水平在30-40 元/ 平方米 / 月。寫字樓車位配置率較低 , 車位總量在 100 個以下的占 38.5%, 車位在100-200 個的占 30.8%, 車位在 200 個以上的極少 , 車位售價基本在100 萬之間。寫字樓物管收費也較低 , 物管收費在 2 元/ 平方米以下的占30%,24元/ 平1 / 9方米的占 50%。3. 寫字樓樓市低迷 , 價格持續(xù)走低昆明近兩年絕大多數(shù)高層寫字樓的價格都有所下降, 最大降幅近

3、三成。因此可以說 , 昆明寫字樓市場處于較低迷的狀態(tài)?？傮w上說 , 昆明寫字樓供給情況呈以下特點: 第一 , 昆明市寫字樓市場己呈 買方市場 的特征 , 由于市場購買力及供需結(jié)構(gòu)失衡等多種原因 , 造成市場總量供過于求的現(xiàn)狀。同時消費者消費理念逐漸成熟 , 寫字樓市場的高利潤時代己一去不復(fù)返。第二 , 昆明寫字樓存在著產(chǎn)品品質(zhì)、功能和用途上的局限。昆明市場上存在近三成的商住樓 , 入駐辦公的主要是一些剛剛創(chuàng)業(yè)的小型企業(yè)以及外地駐昆企業(yè) , 這些寫字樓在功能上一般兼有住家和辦公功能 , 因此存在著產(chǎn)品品質(zhì)、功能和用途上的局限。從昆明一數(shù)碼現(xiàn)代型的寫字樓和傳統(tǒng)的寫字樓平面圖的對比, 不難看出 ,在

4、房屋內(nèi)部設(shè)計上 , 傳統(tǒng)型的寫字樓將住戶門廳全部都設(shè)在一層, 面積狹小局促 , 僅僅是一個過道。傳統(tǒng)的寫字樓采用了以核心桶為中心向四周分割朝向的方式 , 因而形成了黑暗的走道、單一朝向的戶型以及單一集中的人流通道特點。而現(xiàn)代型的寫字樓就考慮到了人貨分流, 不僅設(shè)置了不同功能的電梯, 而且增加了安全通道數(shù)量。第三 , 寫字樓的用戶存在著只租不買或只買不租的兩大客戶群。購買型客戶群往往是對辦公概念和辦公區(qū)域有強烈要求的客戶, 這類客戶認同價格2 / 9的差異性。租賃型客戶則對區(qū)域很不敏感, 比如服務(wù)類企業(yè)、機電類企業(yè), 有無明確的辦公概念對其業(yè)務(wù)很少有影響, 因此 , 這類客戶不太認同租金的差異性

5、。區(qū)位是影響客戶租買寫字樓的一個重要因素, 隨著寫字樓銷售市場的逐漸成熟 , 對銷售市場而言 , 區(qū)位因素的影響更深。 人們對不同區(qū)位寫字樓的售價水平形成了共識 , 換言之 , 人們基本認同了區(qū)位、 寫字樓檔次和價格的對應(yīng)關(guān)系 , 因此 , 寫字樓市場上處于不同區(qū)位、不同檔次的樓盤價格差距較大。相對于購買行為而言 , 租賃行為是短期行為 , 相對于銷售市場而言 , 租賃市場是更具理性的市場, 在租賃市場上很少有投機行為。因此 , 這樣一個由短期行為構(gòu)成的理性市場必然是打破區(qū)域界限的。反映在價格上, 就是區(qū)域間租金水平相對于價格水平差異小, 基本上為 35 元/ 平方米上下。第四 , 甲級寫字樓

6、租售市場趨旺。如某甲級寫字樓的空置率為10%以下 ,而一些配套設(shè)施不完善的乙級寫字樓, 空置率在 40%以上 , 而在市場上 , 類似這樣的寫字樓占了不小的份額, 也正是因為其在功能上的欠缺和管理上的落后 , 使得檔次高、辦公設(shè)施配套全、物業(yè)管理水平高的酒店開辟商務(wù)樓層用于出租 , 且租金也不貴 , 這就對寫字樓市場形成了一定的威脅。第五 , 寫字樓在經(jīng)營手法上各有不同。 全程營銷 成為昆明市寫字樓市場最有效的營銷模式 , 通過營銷實踐的檢驗 , 以市場為導(dǎo)向 , 以消費者需求為核心 的理念 , 將貫穿寫字樓的開發(fā)經(jīng)營的整個過程。這一模式既是指導(dǎo)思想 , 又是一套完整的操作機制。3 / 9在

7、99 年以前 , 一部分投資型買家購置了當時檔次較高的寫字樓 , 而這些寫字樓是與住宅一起同時報建的 , 所以使用年限都為 70 年。而今這些擁有使用權(quán)的買家將物業(yè)轉(zhuǎn)租 , 無形中拉低了市場租賃價格 , 避免了開發(fā)商將物業(yè)閑置造成的損失。另外 , 具備一定實力的如稅務(wù)、保險、金融等大型企業(yè)購置了寫字樓 , 穩(wěn)定了寫字樓的空置率。 99 年后開發(fā)的寫字樓就以提升公司形象和從專業(yè)化方向?qū)で笃涫袌隽⒆泓c , 它們更注重辦公氛圍的營造 , 吸引那些成長性較好、科技含量高的企業(yè)入駐 , 形成概念營銷。第六 , 物業(yè)管理水平將成為制約寫字樓開發(fā)、經(jīng)營效益的重要因素。通過對市場的認識、分析與判斷 , 未來決

8、定商務(wù)寫字樓項目開發(fā)經(jīng)營效益的各種因素中 , 以 物業(yè)管理 為代表的軟因素將越來越重要。二 寫字樓市場問題與趨勢分析一、寫字樓市場問題99 年是昆明寫字樓市場的一個分水嶺,98 年辦公樓的開發(fā)投資額成倍增長。到 99 年依然保持高的增長勢頭。而2000 年新開工的辦公用房建筑面積為 128949 平方米 , 全市完成辦公樓開發(fā)投資 30830 萬元 , 出現(xiàn)了負增長。1、昆明市寫字樓明顯出現(xiàn)了階段性過剩調(diào)查顯示 , 昆明市區(qū)里的高層建筑, 建于上個世紀五六十年代的有4幢 :70 年代的有 10 幢,80 年代的有 50 幢; 而建于 90 年代的則多達 644 幢。在這些高樓大廈中 , 寫字樓

9、占了較大的份額。 1998 年、1999 年寫字樓盲目上馬, 使得 2000年成為寫字樓災(zāi)難性的一年 , 盡管寫字樓價格一再下跌 , 但并沒4 / 9有激起購買熱情 , 主要原因是寫字樓的供給總量己嚴重過剩。由于看好 99 年世博會的商機 , 在世博會前后寫字樓投資過熱, 大量信貸資金流向基建 , 大蓋樓堂館所 , 昆明市空置寫字樓10.4 萬平方米 , 空置率高達60%,房地產(chǎn)不良資產(chǎn)高達數(shù)億元。寫字樓進入了一個漫長的消化期, 到今年上半年己經(jīng)是第三個年頭。隨著入世以及國家在相關(guān)政策( 如稅費政策規(guī)定 ,1998 年 6 月 30 日前建成的寫字樓 , 在 2001 年 1 月 1 日至 2

10、002 年 12 月31 日期間銷售 , 免征 3%的契稅 ) 上有力的調(diào)整 , 以及城市的飛速發(fā)展 , 國內(nèi)包括北京、上海、廣東等地的寫字樓市場正呈現(xiàn)出升溫之勢。昆明寫字樓在這樣的大環(huán)境下開始了部分復(fù)蘇。當然這至少有兩方面的因素在起作用, 一是經(jīng)過幾年的發(fā)展 , 昆明市的城市地位正日益為世人認同: 二是與政府的努力分不開。為了繁榮昆明寫字樓市場, 昆明市政府在 1999 年就專門出臺了關(guān)于在市區(qū)不再審批、同意建設(shè)高層建筑項目的決定。這個停止對寫字樓新項目審批的決定 , 在一定程度上遏制了寫字樓供過于求的勢頭2、寫字樓市場進入理性發(fā)展階段另一方面 , 在 1997、1998 兩年中 , 竣工的

11、寫字樓大增 , 寫字樓市場租金及售價下調(diào) , 空置率上升 , 整體處在持續(xù)低迷、調(diào)整的狀態(tài)中, 無論是開發(fā)商還是行業(yè)主管部門 , 都己意識到寫字樓市場形勢的嚴峻, 并開始對寫字樓實行控制開發(fā)。目前 , 幾年前對寫字樓的控制開發(fā)已初見成效,2001 年可供應(yīng)的寫字樓己遠遠低于1997 年和 1998 年的高峰 , 在未來的一兩年內(nèi) , 寫字樓市場將繼續(xù)調(diào)整 , 前幾年供過于求的情況將不會延續(xù), 寫字樓租售價會穩(wěn)步回升, 寫5 / 9字樓市場將進入一個長期的持續(xù)增長的理性發(fā)展階段。3、結(jié)構(gòu)性失衡昆明市寫字樓市場供求的結(jié)構(gòu)性矛盾仍未得到根本性的解決。1999 年下半年至今 , 昆明市各類寫字樓積壓空

12、置率較高, 除了市場疲軟的原因之外, 所開發(fā)的寫字樓市場定位與消費者的實際需求之間的矛盾, 仍是不可忽視的重要因素。通過此次調(diào)查 , 結(jié)合供需情況 , 我們發(fā)現(xiàn)昆明寫字樓市場, 存在有效需求不足與大量無效供給并存造成的結(jié)構(gòu)性失衡。傳統(tǒng)的寫字樓在面對具備交通、地段優(yōu)勢、內(nèi)部功能設(shè)置現(xiàn)代化的寫字樓就顯得相形見細了。目前昆明市場上 風(fēng)光 的寫字樓就很能說明這一點, 它們大都在選址、 內(nèi)部功能設(shè)置、服務(wù)等方面很考究。 如某大廈以打造數(shù)碼時代的新空間為切入點, 預(yù)留了 I SN D 一線通、電話端口和Internet寬帶網(wǎng)接口、辦公室內(nèi)部IBM 的綜合布錢宇樓桔助于其優(yōu)越的地理位置和內(nèi)部完善的餐飲娛樂設(shè)

13、施吸引了不少商家的目光。傳統(tǒng)寫字樓的低價位、高空置率己將其所處的嚴峻形勢表露無疑。4、銷售市場預(yù)熱又中國人民銀行2 月 20 日決定 , 從 2002 年 2 月 21 日起 , 降低金融機構(gòu)人民幣存、貸款利率。金融機構(gòu)各項存款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào)0.25個百分點 , 各項貸款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào)0.5 個百分點。金融機構(gòu)在中國人民銀行的準備金存款利率由2.07%F調(diào)為 1.89%。中國人民銀行的各6 / 9檔次再貸款利率分別下調(diào)0.54 個百分點。這是 1996 年開始連續(xù) 7 次降低銀行存貸款利率以來 , 第 8 次降低銀行存貸款利率。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn) , 企業(yè)作為融資主體 ,

14、 如果在降息的背景下 , 總體成本將會降低很多 , 無疑對企業(yè)的發(fā)展有積極的作用。企業(yè)的資金運作主要是銀行貸款 , 降息后 , 財務(wù)成本下降 , 產(chǎn)生的利潤必然上升。針對銀行降息將減利的說法 , 存貸款利率并不同步 , 更多地體現(xiàn)為銀行的讓利。 購房者支出成本降低, 付出部分相對減少 , 這使得外來企業(yè)在寫字樓市場只租不買的 騎墻策略 將發(fā)生動搖 , 外來企業(yè)出于本地化的需要, 大面積購買將增多。二、寫字樓低迷原因形成空置房及大量寫字樓不良資產(chǎn)的基本原因：一、宏觀經(jīng)濟因素 : 昆明地域經(jīng)濟不活躍 , 外來投資少、外來企業(yè)不足,本土國有企業(yè)自建寫字樓, 故昆明寫字樓市場容量有限；二、是宏觀調(diào)控缺

15、乏前瞻性 , 世博會前后昆明城市建設(shè)投資100 億元 , 大量信貸流向地產(chǎn) , 造成開發(fā)過熱 : 三是微觀因素 , 項目定位不當。逾 70%的空置樓盤直接成因是 : 缺乏細致的前期調(diào)研和科學(xué)的可行性研究 , 市場定位不準造成的。 換言之 , 有三種情況 : 國有控般地產(chǎn)企業(yè)唱獨腳戲 ,通過大量信貸 , 粗放經(jīng)營形成的閑置資產(chǎn)， 在其他行業(yè)完成原始積累的企業(yè),憑經(jīng)驗、拍腦袋型市場定位決策：經(jīng)營者思維誤區(qū), 寄望于后期營銷奇招救市、力挽狂瀾 。7 / 9三、寫字樓復(fù)蘇的可能趨勢隨著中國加入WTO、昆明旅游業(yè)效益好轉(zhuǎn)、 昆明城市形象提升 , 特別是西部大開發(fā) , 使得大部分省外公司都準備在滇擴大投資

16、規(guī)模, 昆明是他們首選的駐扎地 , 其的投資也包括了物業(yè)上的投入, 而這些具備經(jīng)濟實力的公司, 特別注意樹立企業(yè)品牌和形象, 辦公樓便是他們展示經(jīng)濟實力和地位的最佳場所。另外第三產(chǎn)業(yè)的繁榮, 私營企業(yè)比例的增大和服務(wù)性智力密集型企業(yè)的增多 , 加大了對中高檔寫字樓的消費, 成為市場需求的重要支撐。 這也使得寫字樓市場進入了理性發(fā)展階段, 成為市場一道亮麗的風(fēng)景線, 部分媒體、業(yè)內(nèi)人士在議論 昆明寫字樓整體復(fù)蘇在即 。我們認為 , 總的宏觀環(huán)境無疑在好轉(zhuǎn), 寫字樓并非全無市場空間, 但在投資選址、 內(nèi)部功能設(shè)置、物管服務(wù)等方面應(yīng)深入研究, 不能盲目投資。機會的來臨 , 對寫字樓的開發(fā)尤其是物業(yè)管理提出了更高的要求。調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn) , 寫字樓中逾三成以上的客戶對現(xiàn)駐的寫字樓不滿意, 不滿意集中在幾個方面 : 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意、大廈缺少相應(yīng)的配套設(shè)施、大廈停車位少。由此反映出一些寫字樓在設(shè)計的時候, 或迫于資金壓力 , 或為了節(jié)約建造成本 , 或為了減少公攤面積 , 將電梯數(shù)量壓到最少 , 價格降到最低 , 這樣就造成了日后物