1、戶型的核心競爭因素研究,產(chǎn)品研究部,目錄,政策文化 市場需求 上市產(chǎn)品戶型技術(shù) 上市產(chǎn)品物業(yè)類型,一、政策文化,經(jīng)濟發(fā)展水平 行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 房地產(chǎn)市場政策調(diào)整 文化思潮、理念 技術(shù)、材料等革新 戶型發(fā)展 小結(jié),二、市場需求,作為一種在市場上待價而沽的商品，戶型好壞是由消費者決定的。世界上沒有最完美的戶型，只有適合于某類特殊消費人群的完美戶型。設(shè)計者只能從一部分消費人群的角度出發(fā)，對戶型進行研究。 人的需求層次 客戶生理狀態(tài) 戶型需求分析 小結(jié),1.人的需求層次,第一層需求，也就是最底層的需求：PHYSIOLOGICAL生理需求，衣食住行等溫飽問題。 原始社會，不用那么遠(yuǎn)，就現(xiàn)在的21世紀(jì)的社會

2、主義初級階段的社會，有多少人每天還在為自己的吃飯穿衣發(fā)愁？在他們眼里，每天能有一點飽飯，能在寒冷的冬季不被凍死，就是最大的愿望了。你要問他們最想要的是什么，他們肯定會說：飽飯暖衣。無奈啊，社會越發(fā)展，社會越發(fā)達，貧富差距就越大。這也驗證了愛因斯坦的相對論。社會的總價值是不變的，有人富裕了，必然就有人貧窮。就像天平，平衡的兩端不管你把哪端得砝碼加到另一端，天平就會傾斜。,第二層需求，SAFETY安全感需求，正常生活問題。 人在江湖哪能不挨刀？同樣，人在社會哪能不倒霉？衣食住行都沒有問題了，那就得考慮考慮安全問題了，得讓這樣的生活保持下去，不能讓別人來干擾，也不能讓這種生活被別人拿走。 于是，槍支

3、、彈藥誕生了。部隊、法庭、警察誕生了。,第三層需求，LOVE，歸屬感需求。 衣食住行不許擔(dān)心，人身安全、各種環(huán)境都很安全。自然就會想到要和別人交往，親情自然不用說了，友情、愛情慢慢的就會隨之而來。都說朋友多了好辦事嘛！于是，狐朋狗友、酒肉朋友就入長江黃河的潮水，滔滔不絕，連綿不絕但是，這些總不能24小時陪在我們身邊，晚上寂寞難耐阿，于是，我們就要追求愛情了。 嗯，家庭對于人來說，是社會大海洋的避風(fēng)港。家庭的溫暖就像是你饑餓時的羊角面包。又香又甜。,第四層需求，ESTEEM尊重。中國有個成語叫做“成家立業(yè)”。有了歸屬感以后，自然就應(yīng)該在“立業(yè)”上下功夫。,第五層需求，SELF-ACTUALIZE

4、D自我實現(xiàn)。不管事業(yè)有成有不成，四層需求是滿足了。最后一層需求，也就是金字塔的頂峰了。什么是自我實現(xiàn)？社會地位，絕對是社會地位。議員、人大代表、國務(wù)委員、總理、總統(tǒng)。社會就是這樣，當(dāng)你不再為衣食住行、不再為情感、不再為金錢、不再為女人、不再為名利擔(dān)心的時候。你就會去想著統(tǒng)治別人。讓所有人都聽你的，按照你的想法去做。這就是自我實現(xiàn)。,2、客戶生理狀態(tài),2.1 家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu) 2.2 家庭行為模式 2.3 客戶的消費心理及特征,2.1 家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu),家庭的規(guī)模則決定了在設(shè)計戶型時面積的大小，多大的面積才能滿足到相應(yīng)規(guī)模家庭的居住。而家庭結(jié)構(gòu)方面就又決定了戶型設(shè)計的結(jié)構(gòu)。戶型功能上的區(qū)分，如父母房

5、、兒童房、書房、健身房或工人房置業(yè)者在購買住房時就可以根據(jù)個人家庭的需求來選擇房間的數(shù)量。,2.2 家庭行為模式,每個人的生活是由不同的模式而規(guī)劃的。比如：學(xué)者有學(xué)者的生活模式、政客有政客的生活模式、走在時尚尖端的人有個性的生活模式、走過二萬五千里長征的人有著傳統(tǒng)正派的生活模式。所以在戶型的設(shè)計上就會依靠不同的家庭模式來尋找戶型的設(shè)計點來滿不同家庭的需要。,2.3 客戶的消費心理及特征,在不同的時期，每位置業(yè)者所選擇購房的原因也有所不同。他們是根據(jù)不同的需求所表現(xiàn)出的： 一是生理需求: 如南方人重視通風(fēng)，北方人重視朝向； 二是安全需求: 如在選擇的同時會考慮到住宅樓宇是否安全，質(zhì)量是否過關(guān)等等

6、。 三是交往需求: 北京人喜歡呼朋喚友來家做客，上海人則不喜歡閑暇之時被人打擾； 四是審美需求: 美的意思是指合理的戶型結(jié)構(gòu)才能把家按照個人的喜好裝飾的滿意。,2.4 好戶型的標(biāo)準(zhǔn),選擇一種戶型，選擇一個生活空間。不同的生活經(jīng)歷、生活狀態(tài)、生活習(xí)慣會帶來對戶型的不同理解，而戶型則不管人們過去如何，只是以它難以更改的剛性改變、重塑人們的生活方式。 戶型是依托于空間存在的。不論設(shè)計師要滿足多少設(shè)計原則、消費者提出多少限制因素，最終都是通過空間進行體現(xiàn)和表達的。因此，可以理解為：將空間進行合理分區(qū)、組織好各個空間的交通流線，使之符合設(shè)計的五個原則，即是一個好戶型。戶型設(shè)計除了遵守建筑設(shè)計三原則之外，

7、也有自己的特殊要求，分為五大設(shè)計原則，即：實用性、安全性、經(jīng)濟性、靈活性、藝術(shù)性。 因此，所謂好戶型，就是能充分尊重人們居家生活天倫本質(zhì)、親情本質(zhì)的戶型；是能帶給人們身體的、心理的舒適享受的戶型；是能滿足現(xiàn)在與未來生活變化的需要的戶型；是與室外自然、人文環(huán)境協(xié)調(diào)且將好環(huán)境引入室內(nèi)的戶型；是能最充分考慮建筑材料與環(huán)保的戶型。 具體來說，戶型設(shè)計的是否合理，是否符合購房者的生活習(xí)慣，是否符合環(huán)境要求，是否具備超前意識，符合未來的發(fā)展方向已成為房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的重要設(shè)計要求。,三、上市產(chǎn)品戶型技術(shù),居住小環(huán)境 面積戶型比 公共部分 功能 動線 布局 空間 尺度 小結(jié),1、居住小環(huán)境,我國的居住區(qū)是從

8、解放后發(fā)展起來的，解放初期居住區(qū)的居住建筑主要是多層建筑，有的為成片的居住小、工人新莊，有的用地?fù)頂D，住宅標(biāo)準(zhǔn)極低，設(shè)備簡陋，多為小戶型，小廳小臥室或居室兼臥室、居室兼廚房。小區(qū)規(guī)模較小，同時小區(qū)基本的設(shè)施不健全，小區(qū)環(huán)境簡單。 80年代后小區(qū)居住標(biāo)準(zhǔn)逐漸提高，通過規(guī)劃的改進，小區(qū)有了一定的環(huán)境，同時小區(qū)的規(guī)模較以前也有了一定的增加，小區(qū)的道路出現(xiàn)了明顯的分級。在戶型設(shè)計上有所改進，對家電的使用納入了設(shè)計的考慮中。 90年代居住區(qū)的規(guī)模進一步變大，同時在規(guī)劃的布局上開始考慮環(huán)境與居住的關(guān)系，注重了一些必要的公共設(shè)施，戶型面積和廳室面積有所改變，功能清晰，出現(xiàn)了單獨的客、餐廳，臥室有了主次之分，

9、同時有些地方出現(xiàn)了雙衛(wèi)生間，在住宅布置上注意了日照、消防等因素。 經(jīng)濟發(fā)達的地方空調(diào)進入了家庭。房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起，使居住有了不同規(guī)模的公寓和度假村等類別。大城市中高層增多，物業(yè)逐漸進入社會。,4、功能,4.1 功能配置 4.2 功能空間,4.1 功能配置,客廳、餐廳、衛(wèi)生間各1，臥室2、陽臺12個，少量設(shè)置玄關(guān)。,4.2 功能空間,玄關(guān) 客廳 餐廳 廚房 衛(wèi)生間 主臥 次臥 陽臺,A、玄關(guān),玄關(guān)在客廳里的出現(xiàn)時間較晚，是伴隨著“三大（廳、廚、衛(wèi)）一?。ㄅP）”、功能分區(qū)等居住觀念而進入普通人家的，并迅速得到部分家庭的認(rèn)同。 很多人將玄關(guān)理解為一個純過渡空間，可以增強住宅的私密性，其實它的實用性

10、更強。 玄關(guān)為使用者出入家門時換鞋、更衣、臨時擱物提供了方便，又可避免開門見廳的尷尬。同時，有效利用裝修手段，如壓低吊頂、鋪地材質(zhì)的限定、燈光的變化等，達到先收后放、欲揚先抑的戲劇效果，豐富空間變化。為滿足玄關(guān)的使用要求，必須有一凈寬不小于1米的面用來放置柜子，凈深不小于1.2米的空間放置鞋凳，同時不能破壞廳的完整性。,B、客廳,客廳是進入一個家庭給人的第一視野、是一家大小盡享天倫之樂時最主要的活動空間、是迎賓會客的最重要場所。 在客廳的設(shè)計要素中，包括開間、進深、陽臺、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關(guān)等。 視總面積的大小，客廳的開間應(yīng)在3.85米之間，過大或過窄都與人們的家居生活規(guī)律

11、有沖突。而在通常情況下，進深與開間之比不宜超過1.5，否則也將在因過于狹長影響使用。 好的設(shè)計應(yīng)盡量保證廳的完整性，不要朝向廳開過多的門，尤其是衛(wèi)生間的門；起居廳要保證至少3.9米長的影視墻面，用來放置電視、柜子和其他裝飾物；一般客廳進深不宜小于3.9米，面寬應(yīng)控制在3.94.8米，過小難以放置合適的沙發(fā)，過大影響電視的觀看距離，若不循常規(guī)裝修，如SOHO，可另行布置。 隨著消費市場的不斷細(xì)分和客戶年輕化的特征，起居廳交友和娛樂的功能被弱化，部分功能被轉(zhuǎn)移到臥室中去，因此廳的面積有減小的趨勢。,起居室(客廳)：兩個基本原則是，其一，起居室的獨立性；其二，起居室的空間效率。 現(xiàn)在，有的戶型中起居

12、室也仍然保留著過去“過廳”的角色；有的戶型設(shè)計了獨立的起居室和交通空間分離，但也因此相對增加了戶型面積。此外，要考察起居室四周的墻面是否好用，開門、開窗、陽臺、衛(wèi)生間位置是否恰當(dāng)，否則會影響家具的擺放與使用，降低空間使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，會影響室內(nèi)采光，使起居廳較暗。 客廳最好朝南?？蛷d的使用率往往高于臥室，能在一個南向的、陽光充足的客廳中娛樂休息，實在是居住質(zhì)量的重要體現(xiàn)；正因為客廳采光十分重要，邊套往往比中間套更受歡迎，盡管西邊套日照強烈，但人們寧愿接受其這一缺點，也不愿選擇中間套，正是說明客廳采光的重要性。,起居廳 宜： 1寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口

13、和地面比例不應(yīng)小于17； 2由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間； 3廳宜做成長方形，其寬度不應(yīng)小于33米，深寬比不宜大于2； 4若入戶為起居廳時，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。 忌： 1起居廳大而不當(dāng)，即面積標(biāo)準(zhǔn)高而居住水平不高，如對著起居廳的門多，起居廳無穩(wěn)定的空間； 2起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗； 3起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對墻面； 4起居廳的形狀不好或尺度不合理。,關(guān)于客廳，我們在這里更想提請發(fā)展商注意的是隨著對消費者的進一步細(xì)分及細(xì)分后消費者個性化需求，是否應(yīng)重新界定客廳功能進而從根本上改變

14、我們的設(shè)計思路？ 對于時尚、前衛(wèi)、崇尚個性、反對拘束、喜歡離群SOHO的年輕一代新人類們，也許并不希望客廳仍然只是個標(biāo)準(zhǔn)模子里出來的方盒子，有起伏變化、有錯落、有曲線或許正是他們的追求。為客廳賦予更多的工作功能甚至直接將客廳當(dāng)作電腦間、網(wǎng)上沖浪室也是部分IT人士的生存需要，現(xiàn)在仍處設(shè)計階段的房子，在決定一房一廳、兩房一（二）廳的布局時，恐怕就有必要考慮新人類們的需要了。 客廳能開PARTY跳舞嗎？客廳能不考慮擺放電視機嗎？客廳能是小酒巴嗎？客廳能是茶藝館嗎？ 凡此種種，或許現(xiàn)在還沒有足夠多的人提出需要，但我們不能不思考、不能不調(diào)查、不能不有所準(zhǔn)備。,餐廳,餐廳是居家生活的重要組成部分，它的采光

15、和觀景要求是比較重要的因素，大餐廳的概念被廣泛接受。餐廳與廚房應(yīng)當(dāng)聯(lián)系方便，最好能隔而不斷；與起居廳分開設(shè)置最好，當(dāng)然可以進行裝修劃分，不用硬性隔斷，如起居在南，餐廳在北，既可起到擴大空間的作用又可南北通透，通風(fēng)采光均有利；如能單獨設(shè)置早餐廳，可與觀景陽臺結(jié)合。,餐廳 宜：和起居廳空間宜相對獨立，既有關(guān)系又有分隔；如獨立設(shè)計，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于24米。 忌： 1餐廳面積過大或過??； 2正對衛(wèi)生間； 3遠(yuǎn)離廚房。,廚房,廚房是重要的輔助空間，收納、準(zhǔn)備料理或是烹飪佳肴，隨著消費群體對生活質(zhì)量要求的進一步提升和家電器具的日益普及，廚房面積有增大的趨勢。 首先，廚房的位置應(yīng)接近入口，避免

16、流線穿廳和油煙、噪音對臥室的影響； 廚房宜有直接通風(fēng)采光，凈面積最小應(yīng)達到5平方米，操作臺凈寬0.6米，且滿足至少一長面度大于等于2米；操作臺布置依次為“一”字型、“L”型、“U”型，“U”型最為好用；廚房與餐廳相鄰的一面以隔斷墻為宜，這樣可增大裝修靈活性，如將餐廚隔斷設(shè)為玻璃推拉門，一方面方便主婦與家人的溝通，另方面可在平時打開，使空間看起來更大；廚房最好帶有一個生活陽臺放置雜物，在北方尤其重要，冬天的陽臺差不多是第二臺冰箱；若面積夠大，可考慮設(shè)置西廚。,廚房大家是大家講得最多的，我看了很多平面，北京也有不少，廚房做了半天，按多層來說，南面的寬度和北面的寬度不一樣，往哪兒擠呢，往廚房擠，結(jié)果

17、把廚房擠得剩多少呢，開間做到1米8，去掉墻厚以后，實際上還乘一米五，最后廚房做到什么地步呢，一個人操作的時候，第二個人都過不去。也種平面相當(dāng)多。但現(xiàn)在如果說，我們講，有些東西要放到廚房，什么洗碗柜，烤箱呀，不能再放在客廳里，那種生活水平太低，功能分區(qū)這一塊分不出來，必然要求你的廚房要做大，大到什么地方呢，從規(guī)范來說，原來定的規(guī)范，操作間長度是2米1，現(xiàn)在規(guī)范已經(jīng)改到2米4了。我覺得2米4遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠現(xiàn)在生活質(zhì)量的需要的最低標(biāo)準(zhǔn)，要大到什么程度呢，我曾經(jīng)寫過這個東西，我說很簡單，我們國內(nèi)用的爐灶是按雙眼兒算，75公分到85公分，這是一塊兒，第二塊兒，實際上也是80公分，這兩塊兒1米6就走掉了，那么操

18、作臺這一塊兒，你就給80公分用，不夠用，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠用，那么要求我們增加長度，上次我們研究小康住宅提到，你的操作線長度低于3米是不夠用的，往往要考慮功能上的需要，這是一個問題。有的住宅設(shè)計完以后，開發(fā)商給他的任務(wù)是設(shè)計130平方米的住宅，結(jié)果該大的不大，該小的不小，有的臥室做到17.18平方米，我覺得有問題，實際上你要做我大，跟你的家具的布置發(fā)生關(guān)系。130平方米，你的臥室做到17.18平方米很夠愴了。另外比如說我們做廳的時候，太大，做到70平方米。到底怎么考慮客廳或者起居室，起居室實際上是家庭聚會的一個地方，或者大家看電視的一個地方，電視選擇的大小，比如有的家里25寸的，有的家里是29寸的，25

19、寸要求人的坐位與電視機的距離要多大，所以認(rèn)定這個的時候，不是簡單地說我選3米3或3米6，好多問題不是這樣的問題，需要空間的功能，如果說我的客廳3米3，你讓我買一個29寸的電視，我就看起來不太舒服了，湊活25寸還可以，我坐的沙發(fā)和電視的距離也接近兩米，看起來很舒服，電視機一增大，就不舒服了。,廚房我們關(guān)于廚房的想法可集中歸結(jié)為三個方面：廚房在戶型中的位置；如何提高廚房的舒適度；廚房設(shè)計的創(chuàng)新性想法。 位置：南方氣候炎熱，所以南方的房子特別強調(diào)通風(fēng)順暢、希望廳里有“串堂風(fēng)”；北方冬天漫長，所以北方的房子特別講究南北朝向。這就決定了南北方的消費者在廚房的位置上有著明顯不同的需求：南方的廚房多位于客廳

20、或餐廳的一側(cè)，而北方的廚房多位于廳的北端。但不管南方北方，我們認(rèn)為只要是平面戶型，在規(guī)劃設(shè)計廚房時就必須從如下兩種基本原則中選取其中之一：1、廚房是家居生活中最主要的污染源，噪聲、油煙油污、殘渣剩飯、殘枝敗葉、清洗污水等集中于此，因此應(yīng)遠(yuǎn)離臥室、客廳，盡量避免拎著菜穿過客廳，也就是說廚房應(yīng)盡可能靠近進戶門；2、廚房與衛(wèi)生間是住宅中的水管集中地，因此從施工成本、能源利用、熱水器安裝等問題考慮，廚房應(yīng)與一個衛(wèi)生間貼鄰而處。其他如廚房門直對客廳、衛(wèi)生間門開向廚房、穿過廚房進入衛(wèi)生間的設(shè)計都不太符合人居習(xí)慣。,購房者應(yīng)當(dāng)首先考慮自己的烹飪、餐飲習(xí)慣。在空間布局方面，開放式廚房有著很好的空間效果，可以充

21、分展示個性化裝修的魅力，也適應(yīng)現(xiàn)代化的生活時尚，但對于我國的傳統(tǒng)烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。在面積標(biāo)準(zhǔn)方面，廚房是集儲藏、備餐、烹調(diào)、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務(wù)空間，必備的設(shè)備需要足夠的面積。根據(jù)建設(shè)部的住宅性能指標(biāo)體系，3A級住宅要求廚房面積不小于8平方米，凈寬不小于2.1米，廚具的可操作面凈長不小于3米；2A級面積不小于6平方米，凈寬不小于1.8米，可操作面不小于2.7米，1A級則分別是5平方米、1.8米和2.4米。,舒適度：事實上，自“大廚房”的觀念與抽排油煙機一起進入普通中國人家庭后，就已經(jīng)使廚房從大汗淋漓、油煙滾滾的戰(zhàn)場開始向演奏鍋碗瓢盆交響曲的樂臺轉(zhuǎn)變，從而大大提高了家庭

22、主婦主男們工作的舒適度。以我們的觀察，無論南北方，目前多數(shù)廚房的面積在67平方米左右，但我們認(rèn)為，在“冰箱入廚”已是大勢所趨、微波爐、洗碗機、電烤箱等廚房家電的日益普及、烹調(diào)中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明細(xì)的今天，廚房的面積還將進一步擴大。隨著人們生活節(jié)奏的加快，我們還應(yīng)該在深入研究國人烹飪習(xí)慣的基礎(chǔ)上將廚房設(shè)計得更科學(xué)、更合理，更符合人們的廚房作業(yè)的流程：在洗、切、炒的流程中，L型廚房比“一字型”更能減少步伐移動、節(jié)省時間、提高效率，降低勞動強度；整體廚房由于能使物品各歸其位，不僅能提高空間利用效率、減少死角，而且更方便清潔，改善衛(wèi)生狀況；我們還認(rèn)為，現(xiàn)在已經(jīng)到了將廚房功能細(xì)分為清洗加工區(qū)和

23、烹飪區(qū)的時候，如此一來既可最大程度地降低油煙污染，又可使揀菜、洗菜、切菜在更為寬松愜意的空間進行，不僅大大提高了舒適度，對鼓勵“另一半”幫忙、打下手也大有好處，可為平淡的居家生活增添許多情趣。 創(chuàng)新：在此我們想提出兩點創(chuàng)新性想法，一是在200平方米以上的戶型中設(shè)立單獨的早餐室，二是設(shè)置開放性廚房即與餐廳之間完全通暢連接的廚房。早餐室在歐美國家十分普遍，隨著生活形態(tài)的改變和人們餐飲習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，在部分大戶型中不妨一試。在我們見過的一些例子中，從抽排油煙機的技術(shù)角度來看，將廚房完全敞開一點問題沒有，而開放式廚房的好處不言自明不僅極大地拓寬了工作面積，而且能一邊擇菜洗菜切菜一邊聽音樂、看電視，任務(wù)較重

24、時更可發(fā)動全家人一起動手幫忙，真正讓炒菜成為一種生活的輕松甚至一種享受。,廚房 宜：與餐廳密切聯(lián)系，直接對外采光通風(fēng)；凈寬度不應(yīng)小于15米；廚具按洗、切、燒的順序合理布置；宜帶一服務(wù)陽臺；灶臺的預(yù)留位置便于安裝抽油煙機。 忌：寬度不夠，影響操作。,衛(wèi)生間,衛(wèi)生間的設(shè)計以經(jīng)濟節(jié)約為條件，同時應(yīng)考慮良好的通風(fēng)和采光。在選擇戶型時應(yīng)注意以下幾點：衛(wèi)生間不是越大越好，合理布局的衛(wèi)生間很重要，因為一般的住宅設(shè)計都沒有采用同層后排水的技術(shù)，想進行管線改造是比較困難的，賓館衛(wèi)生間是最節(jié)省的布局方式；衛(wèi)生間開門位置、開門大小和開門朝向均很重要，尤其注意衛(wèi)生間不要對廳開門；在設(shè)計中考慮干濕分區(qū)（即外面為洗手盆，

25、里面為潔具和洗浴，可提高衛(wèi)生間的使用效率）和設(shè)置洗衣機位為宜；注意衛(wèi)生間的管道布置和施工質(zhì)量，及與臥室之間墻的隔音效果。,滿足三個基本功能，即洗面化妝、淋浴和便溺，而且最好能有所分離，可以避免使用沖突。從衛(wèi)生間的位置來說，單衛(wèi)的戶型應(yīng)該注意和各個臥室尤其是主臥的聯(lián)系，雙衛(wèi)或多衛(wèi)時，公用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)在公共使用方便的位置，但入口不宜對著入戶門和起居室。從面積角度來看，帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應(yīng)小于1.6米，淋浴的凈寬度不宜小于1.2米。,中國菜肴之香、之精美舉世聞名，與此同時中國的廁所之臭、之簡陋也“享譽全球”。這種只重“進口”而對“出口”漠不關(guān)心的現(xiàn)象似乎為中國傳統(tǒng)文化中所獨有。 長久以來，廁所在中

26、國另有一別稱“茅房”，由此可見其在戶型中的地位低下、不受重視。就是解放后，城市里大量修建的火柴盒房子里，也還有相當(dāng)多沒有單獨的廁所。因此自80年代隨著經(jīng)濟發(fā)展對改善居住條件日益關(guān)注以來，我們經(jīng)歷了追求每戶有獨立洗手間、有坐式抽水馬桶、增加實用面積、追求二個甚至三個以上洗手間等幾個階段。但受傳統(tǒng)文化根深蒂固的影響，目前的洗手間設(shè)計中仍存在諸多亟待解決的問題： （1）仍有人將洗手間搞得暗無天日，白天需開燈，余臭長年不絕，且陰森潮濕，讓細(xì)菌們大量繁殖、活得自在。 （2）空間面積絕對不足，一些發(fā)展同將其作為輔助功能，面積壓縮得很小，在一些小戶型中其面積仍在4平方米以下。 （3）設(shè)備水平極低，用于配置洗

27、衣機、熱水器、電吹風(fēng)、電話的管道、線路和插座不足甚至根本就沒有。 （4）標(biāo)準(zhǔn)化程度低，施工質(zhì)量差。管線配置雜亂無章，影響美觀和使用，下水道容易堵塞。 （5）缺乏從用戶出發(fā)、為用戶著想的理念而只圖設(shè)計簡單、施工方便洗手間是管線集中的地方，長期以來都以明管配置，為用戶又增加了難以清掃的積污納垢的死角，既不衛(wèi)生又有礙觀瞻。,（6）穿過廚房進入洗手間或洗手間門直接開向廚房的設(shè)計仍有所見，而公共洗手間的門直接開向客廳的更比比皆是。 （7）重數(shù)量不重質(zhì)量。在規(guī)劃設(shè)計階段討論的重點經(jīng)常是設(shè)計幾個洗手間，而基本不討論洗手間的具體 設(shè)計細(xì)節(jié)。 （8）重面積不重功能布局。在廣告中、在現(xiàn)場銷售人員的介紹中，一般都會

28、突出強調(diào)洗手間的面積，幾乎沒有人在意不同特征消費者對洗手間功能分布的差異化要求。 （9）重裝修標(biāo)準(zhǔn)不重基本功能配套。裝修標(biāo)準(zhǔn)在時下的洗手間設(shè)計中已是討論的重點之一，但發(fā)展商、設(shè)計人員、營銷人員似乎都有意無意地忽略了洗手間功能設(shè)施的研究。 （10）重主臥洗手間不重公共洗手間?；蛟S是由于買家主要使用的是主臥，因而從營銷的角度，主臥洗手間的出彩出新能更有效地激發(fā)客戶的購買沖動，而公共洗手間則多數(shù)因陋就簡，關(guān)心者甚少。事實上從使用角度看，利用率更高的還是公共洗手間，并沒有理由對其漠然視之。 （11）重大戶型洗手間設(shè)計不重小戶型洗手間設(shè)計。這實在有南轅北轍的嫌疑：購買大戶型者多為實力派人士，一般都將重新

29、設(shè)計裝修，不用操心太多；而小戶型買家多為工薪階層，資金、時間相對較緊，因而更渴望發(fā)展商仔細(xì)琢磨能提供能一次到位的設(shè)計和裝修。 （12）我們在大連還看到過座便器正對洗手間門的戶型，這是永遠(yuǎn)不能原諒的設(shè)計錯誤。 上一篇文章里我們歷數(shù)了現(xiàn)今洗手間存在的諸多不是，出現(xiàn)這些問題的其根源在于發(fā)展商和設(shè)計人員仍在用舊觀念處理新住宅：仍將洗手間看作是不得已而去之的逃難地，而沒有想到其應(yīng)該是業(yè)主重要的享受區(qū)。 事實上，現(xiàn)代住宅的洗手間是一組空間，這組空間圍繞著便溺、洗漱、沐浴等基本活動而展開。（目前深圳地產(chǎn)界對洗衣機是否應(yīng)進入洗手間存在爭議，擁護者認(rèn)為洗衣與其他活動一樣屬于“水性”活動，理應(yīng)集中，順手將換洗衣物

30、擲入洗衣機也實在方便，另外從接、排水管道的設(shè)置利用考慮，也應(yīng)進入洗手間；反對者認(rèn)為洗衣機與洗手間功能難以協(xié)調(diào)，而且拎著裝滿濕衣服的桶穿過客廳到達晾曬陽臺也有諸多不便（即使有干衣功能），洗衣機應(yīng)設(shè)于晾衣陽臺附近。）拋開洗衣機問題，要較好地組織便溺、洗漱、沐浴三項功能，使用面積不應(yīng)少于6平方米，否則必然出現(xiàn)空間局促、功能混雜，為業(yè)主帶來使用中的互相干擾和不便。由于不同購房目的及需求差異，目前消費者希望的洗手間面積集中于67平方米和1012平方米兩個區(qū)間，發(fā)展商因根據(jù)項目定位作恰當(dāng)選擇。,洗手間是家居生活中的集中用水地，因而也是最容易出現(xiàn)潮濕陰涼，從而滋生細(xì)菌病毒的地方，因而其采光通風(fēng)特別重要。盡管

31、可以人工排風(fēng)、盡管可以用電發(fā)光，但無論從能源利用角度還是人們對自然風(fēng)、太陽光天然的親近感，洗手間都應(yīng)該做到寬敞明亮，通風(fēng)順暢，如能引入西曬，就更理想了。另外無論是何種建筑形態(tài)無論是何種戶型布局，上推式窗戶是最適合洗手間的。 根據(jù)新的住宅設(shè)計規(guī)范征求意見稿提議，80平方米以上住宅均應(yīng)至少設(shè)計兩個洗手間，因此主臥是否應(yīng)設(shè)計洗手間的問題已無需討論，需強調(diào)的是主臥洗手間的面積應(yīng)大于公共洗手間。 公共洗手間通常不是業(yè)主裝修的重點，因此由發(fā)展商提供統(tǒng)一裝修較為合理，但應(yīng)注意地面、浴具、衛(wèi)具、墻壁、天花板及其他用具應(yīng)協(xié)調(diào)色彩、保持潔凈、清爽的感覺。冬天不再去公共澡堂而是在家沐浴，泡在自家的浴缸里必將成為北方

32、地區(qū)生活的主流，因此浴缸在洗手間里不可或缺，尤其是主臥洗手間。在一次對年輕人“理想生活”的調(diào)查中，不少人就選擇了“泡在三角形大浴缸里，邊泡澡放松邊給朋友打電話”，認(rèn)為這是極現(xiàn)代、極浪漫的感覺。 三角形浴缸比長方形浴缸更節(jié)省空間，這也值得發(fā)展商注意。 長方形洗手間的寬度不能太窄，否則將用具集中于一邊或間隙過小都將為使用者帶來麻煩。而影響用具布局的主要因素是開門方向，因此推拉門是值得考慮的設(shè)計。 為安全起見，管道煤氣和燃?xì)鉄崴鲬?yīng)盡可能設(shè)計在洗手間之外。最近深圳即有一樓盤將燃?xì)鉄崴鹘y(tǒng)一安排在陽臺上，大受客戶歡迎，預(yù)計類似概念將迅速得到普及。 只要真正心存“以人為本”的想法，真正想讓洗手間成為業(yè)主

33、的享受空間，您也一定還能發(fā)現(xiàn)許多改善洗手間設(shè)計的方式方法。,衛(wèi)生間盡可能開窗（明衛(wèi)）。在傳統(tǒng)的觀念中，衛(wèi)生間似乎并不重要，但在現(xiàn)代生活中衛(wèi)生間成為居住質(zhì)量的重要組成部分，不僅衛(wèi)生潔具的不斷升級要求衛(wèi)生間面積越來越大，而且對衛(wèi)生間的采光和通風(fēng)要求也在提高，明衛(wèi)采光和通風(fēng)遠(yuǎn)強于暗衛(wèi)，尤其是通風(fēng)，對衛(wèi)生間而言，通風(fēng)十分重要，非典時期更說明這一點。因明衛(wèi)的舒適程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于暗衛(wèi)，一些高檔次的樓盤在設(shè)計時不惜犧牲建筑面積，盡可能設(shè)計成明衛(wèi)。但實際上許多樓盤往往不能做到這一點，絕大多數(shù)高層或小高層的衛(wèi)生間都是暗衛(wèi)。,衛(wèi)生間 宜： 1帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于16米，如為淋浴則凈寬度不得小于12米； 2對著

34、起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機放在前室內(nèi)； 3衛(wèi)生間的大小與整幢戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致。 忌： 1衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)； 2空間過于狹窄，影響洗浴功能。,臥室,臥室，尤其是主臥室是當(dāng)前戶型設(shè)計的重點。臥室是住宅中最私密的空間，應(yīng)盡量遠(yuǎn)離入戶玄關(guān)和起居廳，實現(xiàn)動靜分區(qū)；一般主臥室的面寬宜控制在3.64.5米，進深不宜小于3.9米，兒童臥面寬可做到33.3米；主臥室最好朝南，設(shè)有獨立衛(wèi)生間、步入式衣帽間、化妝間等輔助功能，次臥室應(yīng)臨近公共衛(wèi)生間；主臥、父母臥與兒童臥房門盡量不對開，避免交叉干擾，以設(shè)置緩沖的走道或玄關(guān)為宜。（當(dāng)然，140平方米的戶型也可做出書房、傭人間等，在這里將之作為臥室考慮。）,一

35、般來說主臥室的面寬不應(yīng)小于3.6 米，面積在14至17平方米左右，次臥的面寬不 應(yīng)小于3米，面積在10至13平方米左右；其次， 應(yīng)注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有 空間過渡，直接朝向起居室開門也應(yīng)避免通視 。,臥室 宜： 1主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米； 2大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個專用衛(wèi)生間； 3如戶內(nèi)僅設(shè)一個衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近； 4次臥室的面積宜大于10平方米。 忌：主臥室的寬度小于3米或面積過小。,主臥,我們都知道，在單位福利房一統(tǒng)天下的年代，即使在三居室以上的戶型中，各臥室盡管有大小之分，但主次關(guān)系是十分不明顯的。因此“主臥”的出現(xiàn)，

36、堪稱是戶型設(shè)計思想中革命性的突破之一。 主臥的出現(xiàn)，使老、中、小三代及客人在空間上有更強的獨立性，減少了家居活動時成員之間的相互交叉干擾，增添了生活情趣，因而從生理上滿足了現(xiàn)代人的家居生活。 主臥的出現(xiàn)，還極大地滿足了購房者的心理需求：擁有自己的房產(chǎn)在很多人眼里還是事業(yè)成功的標(biāo)志之一，而獨立、舒適、寬逸、豪華、典雅、有個性品味的主臥正是業(yè)主尊貴身份的重要體現(xiàn)。,主臥設(shè)計的要點如下：,衛(wèi)生間：我們在大連仍能看到有些項目的三房仍只有一個衛(wèi)生間，這顯然是沒有較好地理解消費者的需求。主臥一定要有獨立衛(wèi)生間！不僅如此，主臥衛(wèi)生間面積也應(yīng)比公共衛(wèi)生間大，功能也應(yīng)更完備在洗臉、浴盆、座便器外，還應(yīng)根據(jù)項目總

37、體定位設(shè)置按摩浴缸、桑拿、梳妝間等。 位置：獨立性、私密性是主臥的主要要求，現(xiàn)在的建筑設(shè)計師都知道將主臥設(shè)置在最隱密的地方了盡量遠(yuǎn)離入戶門、遠(yuǎn)離客廳，如是立體戶型則設(shè)置在上層或上半部分。但與此同時，我們又能在不少平面戶型的項目中看到主臥雖居于私密位置，可門卻直接對著客廳，整個就是自相矛盾。更有甚者，有一個項目的主臥居然直接面對餐廳、與廚房相鄰，這就讓人匪夷所思了！除私密性外，朝向、“觀景”也是在確定主臥位置時必須考慮的重要因素，主臥必須朝南或面對最佳景觀朝向。 面積：主臥面積當(dāng)然應(yīng)比其他房間大些，但舒適是有“度”的，因此主臥面積并非越大越好。面積過大一是造成浪費（購買款、管理費），二是空曠的空

38、間不利于營造親密、浪漫、溫馨的二人世界。以我們的調(diào)查，目前深圳等地消費者普遍希望的主臥面積在18平方米左右，北方消費者的需求相對大些，平均值在2530平方米左右。,窗戶：客戶的功能有三：采光、通風(fēng)、眺望。無論電源光是何等的絢麗多彩、浪漫、有情調(diào)，也無法和太陽光所帶給我們的溫暖、親切的心理滿足感相比擬；無論電扇風(fēng)、空調(diào)風(fēng)是多么清爽宜人，它也不能代替輕靈、和諧的自然風(fēng)；無論電視節(jié)目有何等精彩，它也比不了綠樹、紅花、青山、碧水或城市繁華絢爛的夜景所給人的舒緩、放松。因此低臺、大窗、凸窗（或曰飄窗）甚至落地窗就成了近年來主臥窗戶的主流。而在深圳，轉(zhuǎn)角窗（將垂直的面對景觀的兩堵墻都設(shè)計為透明玻璃窗）、弧

39、形落地窗也已被大量運用。 輔助功能：在目前的住宅市場中，不少設(shè)計師在處理大面積戶型時，常簡單地將每一個房間按比例放大就算了事，其實這是一種非常嚴(yán)重的浪費，我們認(rèn)為可行的方法應(yīng)該是將功能進一步細(xì)分，如在主臥中就可考慮設(shè)置獨立的衣帽間、獨立的梳妝間，可以考慮設(shè)置背景音樂系統(tǒng)等。,7陽臺和儲藏空間 陽臺幾乎是一套房子里唯一可以與外界自然環(huán)境交流、對話的空間，是最開揚、通暢的地方，我們認(rèn)為必須與客廳一脈相連。陽臺還是將自然風(fēng)、自然光引入室內(nèi)的最佳途徑，當(dāng)然應(yīng)讓全家人都得到這種享受，因而從這個角度看，也應(yīng)與客廳相連。陽臺必須與客廳相連還有一個重要原因：它是我們晾曬衣服的地方，因此只能是與公共空間相通而不

40、能穿過臥室以形成干擾、影響居家私密性。 如果在向陽面設(shè)置了陽臺，在背陰面能否設(shè)置次陽臺或窗戶以形成“穿堂風(fēng)”增加客廳的通透性呢？雖然不是必需，至少值得考慮！ 陽臺是生活品質(zhì)提升的一個表現(xiàn)，如果是120平方米的戶型至少要做到雙陽臺，如能做到觀景陽臺、生活陽臺、雜物陽臺分離更好。通常觀景陽臺與起居廳相連，采用大面積玻璃窗，兩者之間以隔斷墻為宜，為今后打通為一個大空間留有余地；生活陽臺在設(shè)計中應(yīng)考慮水管、地漏、插座等，可放置洗衣機、晾曬衣物或擴大為臥室觀景陽臺；雜物陽臺與餐廳相連，作為儲藏空間使用。 單獨的儲藏空間也是必要的，可放置很多生活雜物，如家電包裝盒、箱包等。為保證居家的整潔清新，儲藏空間必

41、不可少。,陽臺,陽臺在一套住宅里，陽臺應(yīng)該是最具浪漫情調(diào)的地方，因為這里有廣角度的視界可看青山綠水、生機滿園、可看繁華都市、滿天星斗；這里有不歇的風(fēng)兒帶來春夏的涼爽；有充足的陽光溫暖冬天。這是別的空間所無法比擬的開揚、舒暢、心緒飛揚。但在以前室內(nèi)是緊巴巴的面積、室外是水泥沙土地面的居住條件下，陽臺也就被不少人家封閉起來，并被改造成一間小臥室或雜物堆放地，失去了其與自然交流的天性。 近年來，隨著居住條件的大大改善，人們對住宅產(chǎn)品功能、品味需求的不斷高升，不僅陽臺的基本面貌、基本功能得到恢復(fù)，而且得到很大的發(fā)展，在設(shè)計上不斷出新出彩。 雙陽臺：目前在設(shè)計雙陽臺時，有兩種不同的思路。一種是強調(diào)通風(fēng)，

42、將兩個陽臺分置于廳（客廳+餐廳）的兩端；另一種注重實用，將北向陽臺與廚房相連，便于置放待加工的蔬菜及其他小雜物。 內(nèi)陽臺：即將陽臺整體納入室內(nèi)，使其成為廳的自然延伸，因而也可看作是封閉式陽臺的一種升級。內(nèi)陽臺的好處是可以免除風(fēng)沙灰塵的侵?jǐn)_（只要我們的城市仍處于高速擴張的階段仍是大工地，只要生態(tài)環(huán)境沒有根本性轉(zhuǎn)變，風(fēng)沙灰塵侵?jǐn)_就會在較長時間內(nèi)成為影響我們生活質(zhì)量重要因素），另外如能以大幅的落地玻璃代替墻體，不僅可引入充足陽光，而且視線也極為開闊，往客廳一站，外面的世界近在眼前，似乎與房間連成了一體，讓人有一種空蕩而博大的感覺。內(nèi)陽臺特別適合北方地區(qū)，北京現(xiàn)代城是這方面的典型代表。,觀景陽臺：海景

43、、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天際線背景、街景、公共公園、小區(qū)中心庭園優(yōu)美的景觀環(huán)境能極大的激發(fā)買家的購買熱情，增加樓盤的附加價值，面對某一特殊景觀的“觀景陽臺”也就應(yīng)運而生。觀景陽臺不僅強調(diào)人看景，而且應(yīng)做到陽臺與景觀的交流、對話，陽臺融入景觀，因而不僅需要上佳的角度，而且需要較大的面積。 景觀陽臺：陽臺是影響住宅建筑外立面觀感極為重要的因素，因而如何讓陽臺自身也成為一種景觀，是建筑設(shè)計必要的追求。在近十余年來全國各地開發(fā)的商品房中，基本都摒棄了“兵營住宅”時代用紅磚砌就或水泥鑄成的粗糙、笨重、簡陋的陽臺。代表著古今中外各種不同建筑風(fēng)格的建筑符號都被或貼切或生硬地運用到陽臺上來了，陽臺造

44、型也一改過去千篇一律的長方形而出現(xiàn)了大量的半圓形、弧形、扇面形、L形，材質(zhì)也由鏤花鐵藝、不銹鋼、石柱、鋼化玻璃等，色彩更是五彩繽紛，確實使陽臺“成為了都市里一道亮麗的風(fēng)景”。 特殊功能陽臺：近來在深圳、廣州、上海的一些住宅中，設(shè)計師從安全角度、建筑外立面的干凈整潔、室內(nèi)空間的利用率及視覺清爽等角度出發(fā)，還在背陽面特別設(shè)置一個3、4平方米的小陽臺，主要用于安置空調(diào)主機、燃?xì)鉄崴鞯?，深受住戶歡迎。,宜：為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽臺欄桿高11米，但其實體的欄板應(yīng)降至850至900毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅柵_的圍護結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。 忌：實體欄

45、板太高，影響采光及觀景。,貯藏,包括雜物間、進入式衣柜等多 種形式，可以很有效地節(jié)省戶內(nèi)的家具空間。,6、布局,6.1 分區(qū) 6.2 組合,6.1 分區(qū),住宅的使用功能雖然簡單，但卻是不能隨意混淆的，簡而言之一般有如下幾個分區(qū)： 動靜分開 公私分開 主次分開 干濕分開,A、動靜分開,客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此一個家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。,B、公私分開,家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余

46、。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。,C、主次分開,買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺階的體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。,D、干濕分開,也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。,6.2 組合,LD客廳與餐廳合一 DK餐廚合一 LDK客廳、餐廳、廚房合一,A、LD客廳與餐廳合一,這些分區(qū)各有明

47、確的專門使用功能，有動、靜的區(qū)別，有小環(huán)境的要求。如果做到動靜、潔污分離，室內(nèi)“交通”便利，就能營造比較舒適的室內(nèi)環(huán)境。因而在戶型間隔的操作上應(yīng)注意：開門是廳或玄關(guān)，廳內(nèi)不要有太多的洞口和門，以方面家具的擺設(shè)和隱私的保護；餐廳與廚房相鄰，以便用餐和撤除餐具，廚房最好靠近門口，以利購買菜蔬與處理垃圾，避免污染；臥室置于一側(cè)，衛(wèi)生間、浴室等置于一側(cè)，中間形成一道走廊。衛(wèi)生間與臥室要相近，夜間使用時，不然老人兒童使用均不便。集中歸納起來，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私（公用區(qū)和私密區(qū)）分區(qū)應(yīng)是使用功能合理的基本原則。走廊：套內(nèi)設(shè)計不當(dāng)?shù)倪^道，可能會達5至10平方米。按現(xiàn)在設(shè)計的過道寬度，除了走路，基本上沒

48、有什么用途。,宜：動靜、潔污分離，室內(nèi)“交通”便利。 1起居室、餐廳、廚房是住宅中的動區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，位置應(yīng)比較深入，以保證居住的私密性；衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用； 2衛(wèi)生間屬污區(qū)，廚房、餐廳屬于潔區(qū)，應(yīng)適當(dāng)分離； 3室內(nèi)交通線便捷； 4面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲藏空間。 忌： 1功能分區(qū)不合理； 2室內(nèi)交通線太多； 3對著起居室的衛(wèi)生間無前室； 4臥室門朝客廳敞開； 5四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲藏空間； 6各功能空間面積比例不當(dāng)； 7躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)； 8入戶無過渡空間。,3.1 通、透,一套好的戶型，必須做好“通”、“透”工作。 如果客餐

49、廳相連，最好能有開放式陽臺與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服的享受。 廚房當(dāng)然也應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)條件，悶在一角的廚房將時不時降低下廚人的工作熱情，影響一家人的食欲。 衛(wèi)生間不應(yīng)臟兮兮、臭哄哄，它不應(yīng)成為天然的藏污納垢、繁殖細(xì)菌的場所，它也應(yīng)該有良好的通風(fēng)透光條件，應(yīng)該窗明幾靜，無異味，不長霉。 臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。 一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥。 當(dāng)小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時，戶型設(shè)計可能會打破傳統(tǒng)朝向布局而以景觀為中心，這時首要的也是安排客廳與主

50、臥朝向景觀。 好的戶型中廚房應(yīng)遠(yuǎn)離臥室，以杜絕油煙污染。而衛(wèi)生間則應(yīng)靠近臥室以方便家人。 好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應(yīng)盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省材料。,3.2 客廳與餐廳的連接,客廳與餐廳的連接也是個問題。我們在南方看到多數(shù)都是直接聯(lián)通，而在大連市場，好象多數(shù)都是有隔斷甚至錯開。連通會使整個廳顯得開闊、通透一些；錯開或隔斷則功能分區(qū)更清楚細(xì)致一些、小餐廳的氣氛要雅致一些，但通風(fēng)性差一些，面積利用率也將打點折扣。,3.3 采光,有足夠的朝陽面和采光面。合理的戶型應(yīng)有23個開間的朝陽房（廳），3房的南面寬度應(yīng)在1012米，進深在1012米（多層）和1

51、214.5米（高層），日照、采光、通風(fēng)都能滿足基本要求，而差的戶型進深在15米左右，有的甚至達16.5米（不包括邊套），開間在8米左右，北向的客廳進深在69米，采光嚴(yán)重不足，黑洞洞的家只能靠電燈采光；而且通風(fēng)也不暢，常?？咳斯ねL(fēng)，否則，室內(nèi)空氣潔凈度差，尤其是裝修不久的房屋，空氣的污染程度遠(yuǎn)高于大開間、小進深的房屋。因此，可以說大開間、小進深的房屋因其居住質(zhì)量高，物業(yè)的價值也高于小開間、大進深的房屋。 通風(fēng)采光、也就是講究“風(fēng)”、“水”。風(fēng)有流動性，空氣就新鮮；從采光方面來看，一般要求窗要大，現(xiàn)在的落地窗、挑窗等等，就是要把陽光引進來，把風(fēng)景引進來。有了房子，還要講究住得舒服。房地產(chǎn)與其他商

52、品一樣，不僅僅是一件藝術(shù)品，更要滿足人們個性、生活需求。,3.4 功能布局緊湊,功能布局緊湊，走道面積或功能不確定的面積應(yīng)盡可能少。優(yōu)秀的戶型平面經(jīng)過設(shè)計師的精心劃分，每一塊面積都有明確的功能，可謂合理緊湊，幾乎沒有浪費的空間，特別是對一些大戶型，雖然面積很大（多在150平方米以上），但功能布局很不合理，很多空間沒有明確的功能定位，造成很多浪費的空間，這一點在估價時也應(yīng)予以關(guān)注。綜上所述，在房地產(chǎn)估價中，當(dāng)在對物業(yè)做現(xiàn)場查勘時，接合物業(yè)自身特點，通過制定相應(yīng)評價指標(biāo)體系，對其戶型進行評價打分。特別在對大進深的房型在估價時在個別因素中充分考慮其居住的質(zhì)量，在估價中與小進深的好房型做出區(qū)別。,四、

53、動線,五、空間,1. 立體戶型分析,5.1 立體戶型分析,目前市場上的立體戶型主要有兩種：躍層式（深圳叫復(fù)式）和錯層式。 所謂復(fù)式，就是在一套房子內(nèi)擁有兩個樓層面，而且這兩個樓層面的豎直投影面一般是重合的，兩個樓層之間有戶內(nèi)樓梯作垂直交通聯(lián)系。最淺顯地說就是相當(dāng)于將一幢住宅內(nèi)的“502”號房和“602”號房通過一座戶內(nèi)樓梯連結(jié)為一套（當(dāng)然也可以是更多層）。 很顯然，復(fù)式住宅給予住戶的空間層次感十分強，功能分區(qū)也能做得十分到位，其隱秘效果遠(yuǎn)非平面戶型和錯層式所能比擬。 一般說來，復(fù)式住宅的入戶門均設(shè)在低層，這一點非常重要，因為從人們的居住心理來看，進門應(yīng)該是第一層，若再往下走則有進地下室的感覺。

54、所以復(fù)式的中、下層應(yīng)集中設(shè)置會客廳、商務(wù)間、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、貯藏室、客房或為行動不太方便的家庭成員設(shè)置的臥室；而上層則宜設(shè)置對隱秘性要求較高的主人臥室、次臥室、家庭起0居室等，復(fù)式上層并非是一般客人可以進入的。 復(fù)式房的室內(nèi)樓梯是不容忽視的重要內(nèi)容。戶內(nèi)樓梯梯段寬度不宜小于80厘米，否則不僅行走不方便，家具也難以搬上去。樓梯的位置安排也頗有講究，一般設(shè)于廳堂的角落，以避免占用過多的空間。在下層，樓梯應(yīng)與過道空間重合而不能占有房間面積，在上層出口處以設(shè)置衛(wèi)生間入口為宜，可不另設(shè)平臺面積。,根據(jù)變化的方式不同，躍 層是一套住宅占有兩個樓層，由內(nèi)部樓梯聯(lián)系 上下樓層；錯層強調(diào)一套住宅地面不處

55、于同一 標(biāo)高，但房間的層高是相同的；而復(fù)式住宅指 地面不僅僅不處于同一平面，而且房間的層高 也有差異。,具體說來，高度的變化實際上是平面功能分區(qū)的延伸，尤其是公共與私密、動與靜的分區(qū)。躍層戶型大多位于多層住宅的頂層，結(jié)合頂層的北退臺設(shè)計，因此大平臺是很多躍層戶型的特色之一；室內(nèi)布局一般在一層布置起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、客房等，屬于家庭起居、聚會、會客、娛樂的場所，二層設(shè)置私密性較強的家庭室、臥室、書房等。錯層一般是公共開放空間位于一個標(biāo)高的平面上，如客廳、餐廳、廚房等；私密性較強的房間處于同一個平面，如臥室、書房等，兩個部分之間通過臺階聯(lián)系。復(fù)式住宅不具備完整的兩層空間，而是利用不同層高的

56、兩部分結(jié)合成一套住宅 ，不僅通過地面的高差進行了功能分區(qū)，還分別賦予不同空間不同的比例尺寸，比如加大起居室的層高形成“廳”的效果。 由此可見，躍層、錯層與復(fù)式的戶型比起普通的平面戶型來空間形式更為豐富，變化多樣，能融入更多的創(chuàng)意體現(xiàn)個性，可能這也是近年來受到歡迎的原因之一。不過，這些戶型的交通面積都要比普通戶型大，臺階與樓梯的設(shè)計為了緊湊而有些局促，對于普通工薪階層以及有老人的家庭必須考慮其經(jīng)濟性與功能的無障礙。,顯而易見，復(fù)式住宅面積一般都很大，動輒200以上，而且其單價通常也比同一幢樓或同一小區(qū)的平面住宅要高，因而其總價非同小可，不是一般人所能承受。但它所提供的居住質(zhì)量，它所帶來的如影視劇

57、里西方“資產(chǎn)階級”生活方式的尊貴感受、它帶給業(yè)主與眾不同的心理優(yōu)越感，又多么讓人心動！ 而“錯層式”則是平面戶型與復(fù)式戶型之間的折衷主義者。它并沒有兩個完全不同的平面，而是通過將同一層面中的部分抬高一米半米，從而有效地實現(xiàn)日常生活中所涉及的起居、飲食、休閑、娛樂、社交、學(xué)習(xí)，都可在不同的功能層面上進行，較好地滿足了人們對現(xiàn)代家居的需求。 錯層式戶型的帶給人們錯落有致的新鮮感、各層之間高差的不大和室內(nèi)樓梯高度的縮短、平緩，既增加了樂趣，又不太影響交流溝通，其面積也與平面戶型相差不大，因而近年來在各地尤其是上海大行其道大受歡迎。今年以來一些地方又先后推出了不少三錯層戶型：進門的第一層面為公共活動區(qū)

58、，南面是大開間客廳，北面是餐廳、廚房和公共衛(wèi)生間，向里上數(shù)級樓梯形成第二區(qū)域，可作為老人房兒童房或客房，繼續(xù)向里上幾級樓梯是第三區(qū)即主人活動區(qū)，同樣是大受歡迎甚至出現(xiàn)搶購。,六、附加,1999年，深圳一家公司推出了一種獲得國家專利的“躍復(fù)一體”的戶型即將復(fù)式房的下層做成錯層式：進門為客廳、公共衛(wèi)生間、餐廳等公共活動空間，往下走為廚房和工人房，頂層為主要家庭成員起居活動空間。發(fā)展商在廣告中不僅宣稱該戶型“領(lǐng)先30年”，而且“使用面積大于建筑面積”，憑借這一創(chuàng)新戶型，很快就將一位于大馬路邊立交橋旁的房子賣出80%以上，不少眼光獨到的炒家也因大膽投資而獲得頗豐！,六、 附加,理念先進 戶型風(fēng)水 精裝

59、修,2.戶型風(fēng)水,當(dāng)今世界對風(fēng)水術(shù)出現(xiàn)兩種截然不同的看法，一種是完全不信，對風(fēng)水術(shù)嗤之以鼻；另一種是相信到認(rèn)為風(fēng)水可以改變?nèi)说囊磺?。調(diào)整好了風(fēng)水就可以一勞永逸，萬事大吉。這是兩個不好的極端。 風(fēng)水就是空氣和水。住房格局的優(yōu)劣會影響到進氣質(zhì)量的好壞，當(dāng)然，這種氣包括抽象的五行氣。房子及房子附近若有不利的地形和格局，必然會有煞氣隱伏。那些非常陰暗潮濕的房子，人住了是很容易生病甚至惹來兇災(zāi)的。樹木都長不好的地方能有好風(fēng)水嗎？說明此處的地氣不佳。不信大家可以到名牌大學(xué)的校園看看，是不是比普通大學(xué)校園環(huán)境幽雅得多。,3.,理念先進的小戶型更有競爭力,七、面積,概述 小戶型 中小戶型 大戶型 別墅,1.概述,從內(nèi)部空間設(shè)計角度來看，戶型面積越小，難度越大。因為要摳著那一點點空間的確很難做出新穎別致的花樣。因而一房一廳、二房一廳、一房二廳、二房二廳等中小戶型在功能配置上就比較簡單，一般就是廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺等“五大件”，功能分區(qū)也不盡完美。 而大面積戶型就讓設(shè)計師們發(fā)揮的余地就較大，不僅可以在小戶型基礎(chǔ)上增設(shè)主臥衛(wèi)生間、貯藏室、工人房、書房（音樂室、麻將房、健身房）、梳妝間、更衣室、主臥觀景陽臺等多方面功能，而且可以依據(jù)人們通常生活習(xí)性做出比較完美的功能分區(qū)，躍、復(fù)、錯層等創(chuàng)新空間也比小戶型大得