1、龍灣一品項(xiàng)目,商業(yè)規(guī)劃、定位建議,項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃定位研究步驟：,區(qū)域市場分析,項(xiàng)目商業(yè)功能布局,項(xiàng)目商業(yè)定位,區(qū)域消費(fèi)訴求,區(qū)域市場分析及消費(fèi)訴求,區(qū)域市場分析,商業(yè)功能訴求,團(tuán)城山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃,CBD是團(tuán)城山未來的規(guī)劃方向 根據(jù)2005-2015黃石商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，團(tuán)城山未來定位為黃石市的CBD（中央商務(wù)區(qū)），其規(guī)劃布局主要包括商業(yè)、會展、金融、文化、娛樂、辦公、休閑等。黃石城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（）征求意見稿將行政中心西側(cè)的面積為平方公里的商業(yè)用地及其周邊的行政、信息、文化、體育等用地共計(jì)平方公里建設(shè)成為區(qū)。范圍包括以人民廣場為中心，以杭州西路（包括杭州東路部分）和桂林南路為軸線的平方公里范圍。規(guī)劃

2、商業(yè)面積萬平方米，興建大型零售網(wǎng)點(diǎn)個(gè)。,商業(yè)核心區(qū)域,項(xiàng)目區(qū)位市場競爭,核心區(qū)域主要以大型一站式商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，依靠其地段優(yōu)勢，售賣模式單一 售價(jià)較高，且銷售良好；,小結(jié)：核心區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目與本項(xiàng)目距離3.4公里較遠(yuǎn)，將不構(gòu)成直接競爭，但存在商鋪投資客戶爭奪的間接競爭,區(qū)域項(xiàng)目主要競爭對手,區(qū)域項(xiàng)目主要競爭對手,區(qū)域項(xiàng)目主要競爭對手,武夷花園：社區(qū)商業(yè)配套菜場、小超市、小百貨,石榴園：沿街門面多為建材、水暖五金、電動(dòng)工具、小餐飲,周邊行政單位： 環(huán)保局、商檢局、檢察院、黃石市行政中心（2010年下半年建成）,區(qū)域項(xiàng)目主要競爭對手,小結(jié)：按照項(xiàng)目周邊目前的規(guī)劃情況來看，未來3年內(nèi)項(xiàng)目周邊1公里以內(nèi)住宅

3、項(xiàng)目的開發(fā)量將達(dá)到100萬的規(guī)模。按照戶均100的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，未來該地段將有接近1萬套商品房的供應(yīng)。按照戶均3.3人計(jì)算，未來本地段入住人口將達(dá)到3萬人以上。按照通行的城市規(guī)劃，社區(qū)商業(yè)配套為700/千人，即單本區(qū)域內(nèi)居民商業(yè)配套需求量即為2萬以上。,區(qū)域項(xiàng)目主要競爭業(yè)態(tài)比例,小結(jié)：以上數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段團(tuán)城山區(qū)休閑娛樂、商務(wù)辦公、特色餐飲業(yè)態(tài)還較為薄弱。由于1.黃石城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（20052015）提出，黃石市級商業(yè)中心布局為“一主兩副”，其中“一主”即是團(tuán)城山中央商務(wù)區(qū) （），在商業(yè)方面大力支持鼓勵(lì)休閑娛樂、商務(wù)辦公、特色餐飲行業(yè)；2.周邊消費(fèi)人以商務(wù)、個(gè)體經(jīng)營者、本區(qū)域政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位青年

4、公務(wù)員、企業(yè)青年職員居多；建議可將休閑娛樂、商務(wù)辦公、特色餐飲業(yè)態(tài)進(jìn)行配比組合，全面提升本項(xiàng)目商業(yè)檔次。,根據(jù)我司本地市調(diào)數(shù)據(jù)分析來看，客戶對不同業(yè)態(tài)傾向性強(qiáng)弱程度如表所示：,社區(qū)型商業(yè)功能訴求,小結(jié)： 1.根據(jù)500份調(diào)查數(shù)據(jù)分析,由于主流消費(fèi)群體年齡大約在25-35歲之間，個(gè)體經(jīng)營者、本區(qū)域政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位青年公務(wù)員、企業(yè)青年職員，收入穩(wěn)定，較同齡人稍高，屬于中高端人群，此類人群，不僅停留滿足于日常需求，對休閑娛樂、購物飲食也有更高的需求。,項(xiàng)目商業(yè)功能布局,布局設(shè)計(jì)原則,功能分區(qū)布局,項(xiàng)目商業(yè)功能,作為區(qū)域綜合性的社區(qū)主題商業(yè)街區(qū)，以滿足區(qū)域社區(qū)居民日常生活及周邊市民特定的消費(fèi)兩方面的需

5、求，因此本項(xiàng)目商業(yè)功能包括：餐飲、休閑、文化、娛樂、商務(wù)、購物、公共服務(wù)、購物等多種功能服務(wù)。,項(xiàng)目商業(yè)功能布局設(shè)計(jì)原則,1提高日均吸引人流量 對顧客需求有強(qiáng)烈的吸引力：本地人、外地人；充分利用地緣優(yōu)勢，將個(gè)體經(jīng)營者、本區(qū)域政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位青年公務(wù)員、企業(yè)青年職員，人流最大限度地引導(dǎo)到本項(xiàng)目來。 2延長顧客人均停留時(shí)間 對社區(qū)型家庭集體購物：充分不同年齡、不同層次的購物需求 對非家庭購物：可買、可玩、可看、可吃體驗(yàn)式購物。 3提高顧客消費(fèi)率 通過復(fù)合型業(yè)態(tài)的強(qiáng)大包容性，使業(yè)態(tài)商品組合在廣度和深度方面提升延展，最大限度地刺激消費(fèi)者的購買欲望。 4提高日均銷售額及利潤 采用多元化的價(jià)格策略，做到：

6、 平價(jià)商品：堅(jiān)持薄利多銷 中檔價(jià)商品：想買的能買到價(jià)格適中 高價(jià)商品：品牌、精品，貨真價(jià)實(shí),項(xiàng)目商業(yè)功能分區(qū)布局,A區(qū): 核心功能商業(yè)區(qū)（購物區(qū)） 該區(qū)域?yàn)轫?xiàng)目核心區(qū)域，本區(qū)域的定位直接關(guān)系著A區(qū)和C區(qū)的人流及商業(yè)氛圍，所以該區(qū)域定位于購物區(qū)，用于匯聚人氣，滿足人們?nèi)粘Ｋ?，如：大型超市、?shù)碼家電賣場、品牌折扣店。 B區(qū)：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)區(qū)（體驗(yàn)區(qū)） 該區(qū)域呈狹長型分布，且由開放式步行街組成，適合配置社區(qū)服務(wù)型商業(yè)，為本項(xiàng)目住宅及周邊商戶、住宅人群服務(wù)。如：銀行、社區(qū)醫(yī)療類、文化類。 C、D區(qū)：休閑娛樂、特色餐飲區(qū) 該區(qū)域處于本項(xiàng)目的交通樞紐地段，臨街面開揚(yáng)，容易展示形象面，定位為主題消費(fèi)，如：

7、餐飲、娛樂。,A區(qū),B區(qū),C區(qū),D區(qū),B區(qū)：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)區(qū)（體驗(yàn)區(qū)）,B區(qū)：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)區(qū)（體驗(yàn)區(qū)）,B區(qū)：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)區(qū)（體驗(yàn)區(qū)）,D區(qū)：休閑娛樂、特色餐飲區(qū),D區(qū)：休閑娛樂、特色餐飲區(qū),D區(qū)：休閑娛樂、特色餐飲區(qū),項(xiàng)目商業(yè)定位,定位背景,定位原則,市場形象定位,項(xiàng)目檔次定位,定位背景綜述,市場條件因素,從宏觀層面來說，黃石市經(jīng)濟(jì)前景看好，具有扎實(shí)的商業(yè)貿(mào)易基礎(chǔ)； 黃石市政規(guī)劃及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、城市發(fā)展方向均對本項(xiàng)目商業(yè)定位及功能有所支持，由此，本項(xiàng)目在城市商業(yè)功能中將扮演的居住區(qū)級商業(yè)角色； 據(jù)本項(xiàng)目可以作為居住區(qū)級商業(yè)中心來發(fā)展，其重點(diǎn)是：以提供生活必需品和肉菜生鮮超級市場以及各類便

8、民網(wǎng)點(diǎn)為主；業(yè)態(tài)組合中涵蓋生鮮超市，休閑娛樂中心、洗滌、美發(fā)、特色餐飲等； 本項(xiàng)目商業(yè)定位必須以商業(yè)消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營者等潛在目標(biāo)客戶的需求為基礎(chǔ)； 目前雖然項(xiàng)目周邊并無直接競爭，但是要想改變黃石人對此區(qū)域的總體印象，提升項(xiàng)目價(jià)值，我們面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。 項(xiàng)目杭州路地塊商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營品種眾多，即使有統(tǒng)一規(guī)劃，但較零散品質(zhì)不高，因此，本項(xiàng)目商業(yè)定位時(shí)需要進(jìn)一步提升。,定位背景綜述,項(xiàng)目條件因素,本項(xiàng)目交通便利，社區(qū)消費(fèi)人口數(shù)量日漸充足； 項(xiàng)目面臨無競爭的市場機(jī)會和必須提升形象檔次的態(tài)勢，機(jī)會與挑戰(zhàn)共存。,項(xiàng)目商業(yè)定位的原則,與城市的文化及消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)； 與本區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)有機(jī)結(jié)合，避免脫離市場或者惡

9、性競爭； 定位后的產(chǎn)品，更利于實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格及速度上的雙突破； 商業(yè)街區(qū)定位與項(xiàng)目中住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)值互動(dòng)，前期由項(xiàng)目住宅的營造出的市場品牌力來帶動(dòng)商業(yè)街區(qū)價(jià)值，后期由商業(yè)街區(qū)價(jià)值推進(jìn)項(xiàng)目整體價(jià)值的提升；,市場形象定位,項(xiàng)目商業(yè)市場形象的定位應(yīng)以提高項(xiàng)目整體形象，改善商業(yè)形象不突出的境況，并保持與項(xiàng)目整體形象的一致性，通過合理規(guī)劃創(chuàng)造黃石市CBD商業(yè)典范，其形象概括為：,引領(lǐng)黃石市CBD商業(yè)新時(shí)代,黃石URC（Urban Recreation Center） 都市娛樂中心,社區(qū)型生活體驗(yàn)式購物中心（LIVING MALL）,市場形象定位,龍灣匯富廣場,案名詮釋： 1.匯富代表本項(xiàng)目投資價(jià)值的體現(xiàn) 2.廣場是集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游觀光為一體大型綜合體項(xiàng)目，輻射整個(gè)團(tuán)城山，打造CBD地標(biāo)性商業(yè) 3.滿足區(qū)域社區(qū)居民日常生活及周邊市民特定的消費(fèi)兩方面的需求,商業(yè)經(jīng)營檔次定位,根據(jù)黃石經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及對團(tuán)城山CBD業(yè)態(tài)發(fā)展的政策支持和對未來幾年商圈的預(yù)期，結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查及商業(yè)經(jīng)營者、投資者訪談，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為中檔；如果從