1、,華南城案例研究,產(chǎn)品策劃中心,2,2,深圳華南城,1,3,華南城開發(fā)成績及商業(yè)模式解讀,深圳華南城經(jīng)營現(xiàn)狀,I. II. III.,概況 主體工程簡介 開發(fā)分期,I. II. III. IV.,項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目租售收入 項(xiàng)目一期 項(xiàng)目二期,IV. V. VI. VII.,招商策略 推廣策略 啟動(dòng)策略 關(guān)鍵要素總結(jié),IV. V. VI.,開發(fā)歷程 取地方式 盈利情況,IV. V.,項(xiàng)目三期 項(xiàng)目配套,I. II. III. IV. V.,選址策略 產(chǎn)業(yè)選擇 資源整合 政府扶持 創(chuàng)新模式,4,西安、河源、南昌、南寧,全國各地的華南城分析,3,深圳華南城分析,【基礎(chǔ)資料】位于平湖物流基地，總建筑面

2、積260萬平方米，逐步發(fā)展成為立足 深圳、依托珠三角、輻射全國、影響國際的超大規(guī)模綜合商貿(mào)物流平臺(tái),n區(qū)位：位于深圳龍崗區(qū)平湖物流園基地， 深圳市與東莞市的交界地，奠定其采購與 需求兩大基礎(chǔ)；,n規(guī)模：占地1.5平方公里，總建筑面積 260萬平方米，總投資100億。,n 經(jīng)營范圍：由紡織服裝、皮具皮革、電 子、印刷紙品包裝、五金化工塑料五個(gè)專 業(yè)交易中心組成；,n 運(yùn)營時(shí)間：華南城一期建筑面積約50萬 平方米，2004年12月陸續(xù)投入運(yùn)營。 n 香港五大財(cái)團(tuán)傾力打造：香港佳寧娜集 團(tuán)、民生集團(tuán)、建業(yè)五金塑膠廠有限公司、 力嘉國際集團(tuán)及京暉國際五家公司攜手創(chuàng) 辦。他們皆為深圳市的政協(xié)委員，相關(guān)行

3、 業(yè)的資深工業(yè)家，擁有廣泛的行業(yè)網(wǎng)絡(luò)；,4,概況,概況 【功能構(gòu)成】華南城是集居住、休閑、商務(wù)、物流、商業(yè)于一體的現(xiàn)代綜合商 貿(mào)物流平臺(tái),功能,居住,商業(yè),商務(wù),物流,輔料交易中 子工業(yè)原材,心,店,主體工程簡介 五大交易中心是華南城的發(fā)展主體，對整個(gè)商貿(mào)物流城的集成化影響最大，其發(fā) 展結(jié)構(gòu)如下,1、華南城國際紡織服裝及面輔料交易中心,總建筑面積：約43萬平方米 展示位：約7400個(gè) 首期建成開業(yè)面積：約10萬平方米,主要經(jīng)營：紡織原料、輔料、面料，家紡面料， 皮草，各類服裝成品及床上用品等 2、華南城國際電子原材料及成品交易中心 總建筑面積：約22萬平方米 首期建成開業(yè)面積：約4萬平方米 主

4、要經(jīng)營：電子元器件、電子工具、儀器儀表、電子材 料及輔料、電子設(shè)備、電腦、通訊、數(shù)碼產(chǎn)品等。 3、華南城國際印刷紙品包裝交易中心 總建筑面積：約37萬平方米 首期建成開業(yè)面積：約5萬平方米 主要經(jīng)營：各類紙張、材料、油墨、耗材、印刷包裝設(shè) 備、配件、印刷包裝成品等。,五金化工塑 料交易中心 4、華南城國際皮革皮具及原輔料交易中心 總建筑面積：約48萬平方米 展示位：約9300個(gè) 首期建成開業(yè)面積：約10萬平方米 主要經(jīng)營：合成革、制成革、鞋材、輔料、皮革五 金配件、皮革化工、縫制設(shè)備及皮具成品等 5、華南城國際五金化工塑料交易中心 總建筑面積：約37萬平方米 首期建成開業(yè)面積：約8萬平方米 主

5、要經(jīng)營：五金工具、機(jī)械設(shè)備、模具磨料類，五 金飾品、配件類，化工類、塑料類等,皮革皮具原 輔料交易中,心 印刷紙品包 裝交易中心,華南西苑,紡織服裝原 華麗城酒 料交易中心 會(huì)展中心,辦公大 樓,倉 儲(chǔ) 區(qū),7,2003年11月動(dòng)工，2004年12月，首批商 家進(jìn)駐,50萬平方米 3200個(gè)交易展示位、兩幢三星級酒店、一 座美食廣場、兩幢商務(wù)辦公樓的建筑，其,余配套建設(shè)陸續(xù)投入使用。,從正式開工到一期50萬平方米五大市場試 運(yùn)營，華南城實(shí)現(xiàn)五大交易中心總體入駐 率超95%，一個(gè)現(xiàn)代化的綜合商貿(mào)新城出 現(xiàn)在人們面前。,時(shí)間,規(guī)模 產(chǎn)品,效果,開發(fā)分期 共分2期開發(fā)，一期啟動(dòng)50萬建面，主要為五大

6、專業(yè)市場及配套商務(wù)設(shè)施； 一期,1,1 皮革皮具 1 服裝紡織,五金化工,數(shù)碼廣場 1 印刷制品 1,1,8,二期,2007年7月動(dòng)工，2009年，投入運(yùn)營 210萬平方米 1號(hào)交易廣場、2號(hào)交易廣場、環(huán)球物流中心 （商務(wù)辦公樓）、政府辦公區(qū)、保稅倉儲(chǔ)區(qū)、,生活服務(wù)區(qū)和停車區(qū),同時(shí)，華南城以更加驚人的速度在全國四處 開花，短短數(shù)月間，廣西南寧華南城、廣東 河源華南城、陜西西安華南城和江西南昌華 南城就相繼大規(guī)模開工，得到各地各級政府 的高度重視。,時(shí)間 規(guī)模 產(chǎn)品,效果,二期主要增建兩大交易廣場 ，并升級和完善商業(yè)、商務(wù)和居住等功能,1 皮革皮具,數(shù)碼廣場 印刷制品 1 1 五金化工,2,1

7、服裝紡織 2,階段,配套 跟進(jìn),揚(yáng)帆起航,2003,整體 規(guī)劃,n12月6日，一期 建成，首批商家 正式進(jìn)駐華南城, 總體入駐率超95%,n華南西苑 開工,n華南西 苑開盤 n均價(jià) 5000元/ m2,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,周邊 住宅 價(jià)格,n11.20華南城開 工奠基； n由香港五家企業(yè) 投資60億元打造,n五大交易 展示中心、 三星酒店、 美食廣場、 商務(wù)辦公樓,n一期50萬m2正式 試營業(yè)，獲得五億 美元的融資； n7月7日，二期全面 動(dòng)工，建面超過170 萬m2,快速發(fā)展,培育過程,角色確立,四處開發(fā),n二期在主板上市， 獲得30多億元的

8、 融資； n二期規(guī)模擴(kuò)大， 更向高端生產(chǎn)服 務(wù)業(yè)延伸，成為,輻射整個(gè)華南及 東南亞地區(qū)的 “世界工業(yè)原料 及商品展示交易 中心”；,n啟動(dòng)深圳二期二批 建設(shè)； n啟動(dòng)廣西南寧華南 城、廣東河源華南 城、陜西西安華南 城和江西南昌華南,城相繼大規(guī)模開工,nshopping mall 在建； n蘭桂坊酒吧街投 入使用； n各種餐飲、銀行 陸續(xù)進(jìn)駐； n2011年五星級酒 店開建；,n華麗城酒 店開業(yè) n啤酒廣場 營業(yè),2003以前均價(jià) 2000元/ m2,2007年均價(jià) 8500-9000元/ m2（茗萃園）,n華南西苑 入住 n目前華南 西苑均價(jià) 7000-8000 元/ m2 2009年均價(jià)

9、15000-20000元 / m2（御峰園）,2010年均價(jià) 20000-,25000元/,m2（合正 中央原著）,9,開發(fā)歷程 華南城用380天創(chuàng)造了 “華南城速度”，用短短七年的時(shí)間打造成為蜚聲海外， 名動(dòng)珠三角的國際工業(yè)原料城，并且“華南城模式”在全國四處開花,10,取地方式 以物流工業(yè)用地價(jià)格取得土地，并與政府約定30%物業(yè)銷售，70%物業(yè)租賃， 以保證政府、企業(yè)和商戶的利益,酒店、辦公、公寓等配套只租不售；,公寓等。實(shí)際操作中，另外的70%類物業(yè)出 售使用權(quán)。,目前周邊土地已上漲約3-4倍 其中可出售的30%，僅限于商業(yè)物業(yè)，其余,可建總樓面：260萬平方米,保留的70%包括商業(yè)物業(yè)

10、、酒店、辦公樓、 取地方式：以物流工業(yè)用地取地，,產(chǎn)權(quán)為50年。,取地基礎(chǔ)信息 取地時(shí)間：2002年 取地總價(jià)： 3億元,取地條件 與政府約定三七模式： 即，全部物業(yè)中，出售30%，保留70%。,營利情況 華南城主要盈利點(diǎn)在于物業(yè)銷售。截至2011年3月，年度總收入較去年上漲42 %，增長迅速,億港元增加16.8%至約15.53億港元。每股基本盈利 為25.95港仙，董事會(huì)建議每股派息2.5港仙。,業(yè)績報(bào)告表示，深圳華南城在報(bào)告期內(nèi)表現(xiàn)出色，,共就交易中心商鋪約9.4萬平方米訂立銷售合同及意 向書，其中約8.56萬平方米已簽訂合同，并已算入 年度收益表。交易中心商鋪的平均售價(jià)約為每平方 米16

11、750港元，較去年上升11.7%。 11,華南城 盈利點(diǎn),物流和配 套服務(wù),物業(yè) 經(jīng)營 前期，通過銷售一部分物業(yè)，快速回收投資。,物業(yè) 租賃,華南城營利構(gòu)成 物業(yè) 銷售,華南城營利情況 華南城6月28日晚間公告，集團(tuán)截至2011年3月31日 止年度總收入由去年約15.7億港元增加42.3%至約 22.34億港元。母公司擁有人應(yīng)占溢利按年由約13.3,3,深圳華南城經(jīng)營現(xiàn)狀,20,華南城項(xiàng)目總投資,項(xiàng)目總占地1.6平方公里,拿地成本3億元(一畝地13萬元).總投資100億元。但由于地形復(fù)雜，山包溝壑較多，土地整理費(fèi)用不菲。,20,華南城項(xiàng)目租售收入,銷售員說辭：09年、10年銷售收入為17-18

12、億。租金收入為每年1億左右。預(yù)期每年遞增中。,20,華南城項(xiàng)目一期,一期共分四大塊，以紡織、皮革、電子、印刷四大原材料的三層商鋪為主。 商鋪面積劃分：70-80平方、150-180平方、270-300平方，出租率100%。 好位置70-80元/平方/月，差位置30-60/平方/月。租金每年遞增約10%-15% 2010年整個(gè)市場的貿(mào)易額800億（銷售員說辭）,紡織,皮革,印刷,五金,20,華南城項(xiàng)目二期,1號(hào)館33萬平方、2號(hào)館38萬平方；銷售價(jià)格13000/平方。均為地上六層，地下二層。負(fù)二層為停車場，負(fù)一層營業(yè)。目前入住率為30%-40%。 1號(hào)館劃分有奧特萊斯店香港企業(yè)/臺(tái)灣企業(yè)/三個(gè)主

13、題。,20,華南城項(xiàng)目三期,三期五號(hào)館30萬平方是電子交易大廳在建、在售。售價(jià)24000-25000。 投資客戶為主。占80%。自用客戶占20%。,3號(hào)館16萬平方、4號(hào)館30萬平方目前未建。,三期5號(hào)館,三號(hào)館,四號(hào)館,在建三期五號(hào)館,20,華南城項(xiàng)目配套,2個(gè)四星級酒店已經(jīng)投入運(yùn)營, 規(guī)劃中還有兩棟地超高層五星酒店. 酒店、公寓、辦公、住宅、商業(yè)等多業(yè)態(tài)并存,華南西苑項(xiàng)目占地39992平方米，總建面161341.25平方米，戶型以1房38m2、2房73m2、3房111m2為主， 07年入市，08年交房。當(dāng)時(shí)售價(jià)5000元左右，沒有產(chǎn)權(quán)，只有50年的使用權(quán)。,底層租金5060元/平方/月 高

14、層租金70-80元/平方/月,寫字樓,住宅,20,華南城開發(fā)成績及商業(yè)模式解讀,21,華南城控股有限公司已將深圳華南城成功的業(yè)務(wù)模式復(fù)制到中國各個(gè)擁有戰(zhàn)略 位置的地區(qū),包括 江西省南昌市（南昌華南城）、廣西壯族自治區(qū)南寧市（南寧華南城） 及西安（西安華南城） 、廣東河源（河源華南城）,南 昌,廣 東,南 寧,西安華南城 西 安,南昌華南城,河源華南城 深圳華南城,南寧華南城,屆時(shí)，華南城將成為中國 乃至全球獨(dú)一無二、擁有 建筑面積超過3376萬m2 。,22,全國華南城總體發(fā)展概況 華南城目前在國內(nèi)擁有5大基地，未來全部建成后總建筑面積將超過3376萬 m2 ，成為全球首屈一指的世界綜合商貿(mào)物

15、流中心。 深圳華南城260萬m2 南寧華南城488萬m2 河源華南城300萬m2 南昌華南城428萬m2 西安華南城1800萬m2,n 到2011年6月，一期完成交易中心商鋪及住宅物業(yè)總建筑 面積131萬平方米，其中會(huì)展中心已與2010年10月投入使 用，作為“2010中國東盟輕工產(chǎn)品展覽會(huì)” ，江南華 府一期建設(shè)已經(jīng)完成，商貿(mào)預(yù)計(jì)2012年上半年投入運(yùn)營。 n 總投資80億元，已列入省重大建設(shè)工程項(xiàng)目。截至目前， 該項(xiàng)目市政道路與水系工程正在進(jìn)行土地平整。一期目前在售住宅售價(jià)5300。商貿(mào)市場預(yù)計(jì)將于2012年5月投入運(yùn)營。 n 總面積約1800萬平方米，在落實(shí)規(guī)劃及前期準(zhǔn)備工作， 預(yù)計(jì)20

16、12年6月份一期投入運(yùn)營。 商業(yè)未建，別墅先行。規(guī)劃第一期及部分第二期建設(shè)約22.3 萬平方米別墅單位，并已完成約8萬平方米的建筑面積。 新落成的別墅單位已于2011年1月中開售，約5.02萬平方米 已訂立銷售合同，每平方米的售價(jià)約為8391元；,南寧華南城 南昌華南城 西安華南城 河源華南城,23,一期即將投入 使用 1、2號(hào)交易廣 場正在招商 住宅正在銷售 一期五金機(jī)電項(xiàng) 目正在銷售 住宅項(xiàng)目已開盤,全國華南城總體發(fā)展概況 【外地項(xiàng)目開發(fā)情況】外地四家華南城中，目前南寧華南城已投入使用，河源 和西安華南城項(xiàng)目陸續(xù)建成銷售，南昌還在前期建設(shè)階段,24,華南城 的成功復(fù)制正是基于深圳華南城的成

17、功發(fā)展模式。因此，以下主要以深,圳 華南城為研究對象，分析華南城的成功經(jīng)驗(yàn)。,鐵路,京九、廣九線穿基地而過； 平湖鐵路貨運(yùn)編組 站位于基地中心； 日編組8000車次；,原有16股道，未來規(guī)劃為18股；,平湖編組站將升級擴(kuò)容改造成華南地區(qū)最 大的鐵路編組站，運(yùn)輸能力成倍提高； 高速,水官、清平、南坪、機(jī)荷高速、莞深、廣 深等十幾條高速公路在華南城周圍縱橫交 錯(cuò)； 機(jī)場,香港國際機(jī)場1個(gè)小時(shí)； 寶安國際機(jī)場20分鐘； 港口碼頭,葵涌碼頭：從華南城可直接到世界集裝箱 吐吞量第一的葵涌碼頭；,鹽田港：15分鐘可到世界集裝箱吐吞量第 四的鹽田港；,25,【選址策略】交通因素：以平湖鐵路貨運(yùn)編組站為中心，

18、形成四通八達(dá)的立體交 通網(wǎng)絡(luò)，輻射范圍廣泛，貨物運(yùn)輸可至全世界,15KM,n u,位于深圳龍崗區(qū)平湖物流 園基地，深圳市與東莞市 的交界地 東莞市素有“制造業(yè)名城” 之稱 ，大量的工業(yè)原料需,求為華南城的發(fā)展奠定了 充實(shí)的基礎(chǔ)。,u,平湖緊鄰龍崗大工業(yè)區(qū)， 150公里第一覆蓋區(qū)有幾十 萬家制造工廠;300公里的 第二覆蓋區(qū)囊括了珠三角 90%以上的制造業(yè)，這是 原材料就近采購的兩個(gè)臨 界點(diǎn)。,26,【選址策略】產(chǎn)業(yè)因素：與全世界制造業(yè)發(fā)達(dá)的珠三角廣闊腹地相連，150公里 半徑范圍內(nèi)聚集了數(shù)十萬間工廠及企業(yè)，具備強(qiáng)勁的原材料需求與供給保障,紡織服裝原料 由于珠三角紡織服裝 原材料供給市場有限 ，

19、導(dǎo)致企業(yè)的原材料 都從外省市購買，珠 三角的紡織企業(yè)原料 成本更高，企業(yè)生產(chǎn) 過程中的創(chuàng)造利潤環(huán) 節(jié)更少,皮革皮具原料 珠三角匯聚了30000 多家皮革皮具企業(yè)， 形成年需450億皮革皮 具原材料市場，僅華 南城1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)， 三大皮革基地深圳、 東莞、惠州，每年就 有300億皮革原材料和 設(shè)備需求。,五金化工塑料 珠三角是國內(nèi)五金化 工塑料企業(yè)最大的聚 集地之一 ，存在著每 年200億以上，且以 10%的速度遞增的需 求市場。目前已在廣 東投產(chǎn)的外商投資和 來料加工企業(yè)超過 80,000家,印刷紙品包裝 印刷、紙品、包裝行 業(yè)需求市場平均每年 以18的速度遞增， 紙張一直供不應(yīng)求。 珠三角

20、是中國印刷業(yè) 發(fā)展最快的區(qū)域，目 前廣東全省印刷企業(yè) 超過2萬家，居全國第 一位。,電子工業(yè)原料 由于珠三角現(xiàn)有的物 流供應(yīng)相對有限，導(dǎo) 致總產(chǎn)值2300億元的 珠三角電子工業(yè)，其8 成以上的原料都是從 珠三角以外的地方采 購的,珠三角聚集了大量制造企業(yè)，他們既是產(chǎn)品制造商，也是原料提供商 ，但珠三角沒有統(tǒng)一的原材料市場， 且采購分散、產(chǎn)業(yè)鏈條不完整、沒有大規(guī)模配套等，而分散采購周期長、庫存大、成本高。 現(xiàn)在珠三角的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)往往直接從國內(nèi)廠家購入原料，但這些廠家是分散于國內(nèi)各個(gè)城市的，既無價(jià)格優(yōu) 勢又不便于質(zhì)量的比較，無疑增加了企業(yè)的采購成本。 27,【產(chǎn)業(yè)選擇】珠三角對如下五種原材料需求旺盛

21、。但供給分散，缺乏完善原材料 供應(yīng)鏈，增加了企業(yè)的采購成本,28,佳寧娜集團(tuán) p經(jīng)營范圍：達(dá)成集團(tuán) 的全資附屬公司，主要 從事酒樓酒店、食品制 造、成衣、零售及中國 內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。 p董事長背景：馬介璋， 全國政協(xié)委員 、深圳市 僑商國際聯(lián)合會(huì)會(huì)長等 多項(xiàng)榮譽(yù)，制衣商起家， 全世界設(shè)有服裝生產(chǎn)基 地，組成以生產(chǎn)牛仔褲 為主兼營布匹、拉鏈、 紐扣等副料的香港達(dá)成 集團(tuán),民生集團(tuán) p經(jīng)營范圍：香港首家 上市珍珠企業(yè)，從事采 購、加工、鑲嵌、買賣 及批發(fā)分銷珍珠及珍珠 首飾產(chǎn)品業(yè)務(wù) p董事長背景：鄭松興， 深圳市政協(xié)委員 ，深圳 市物流與采購聯(lián)合會(huì)會(huì) 長 。,建業(yè)五金塑膠廠 有限公司 p經(jīng)營范

22、圍：主要經(jīng)營 廚具及塑膠家庭用品系 列，擁有建樂士品牌。 p董事長背景：孫啟烈， 五金加工廠起家，寧波 市政協(xié)常務(wù)委員，香港 工業(yè)總會(huì)副主席 ，香港 塑膠業(yè)廠商會(huì)主席,力嘉國際集團(tuán) p經(jīng)營范圍：是一間以 生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)紙制產(chǎn)品、彩 印產(chǎn)品為主要業(yè)務(wù)的國 際性集團(tuán)公司 p董事長背景：馬偉武， 中國包裝聯(lián)合會(huì)副會(huì)長 ， 香港瓦通紙業(yè)廠商會(huì)主 席 ，廣東省印刷復(fù)制業(yè) 協(xié)會(huì)副會(huì)長 ，深圳市政 協(xié)委員,金暉國際 p董事長背景：梁滿林， 從事服裝加工生產(chǎn)起家， 現(xiàn)工廠遍布世界各地， 成為香港四大絲綢制造 商之一。深圳市政協(xié)委 員、深圳市紡織行業(yè)協(xié) 會(huì)副會(huì)長、深圳市服裝 行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、深圳 市皮革行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長

23、、 深圳市電子商會(huì)副會(huì)長、 廣東省塑料工業(yè)協(xié)會(huì)副 會(huì)長,【資源整合】企業(yè)結(jié)構(gòu)：自身由香港五大實(shí)力制造商構(gòu)成，具備雄厚的資金實(shí)力、 廣泛的產(chǎn)業(yè)資源，及豐富的市場開發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn), 華南城五位主要?jiǎng)?chuàng)建投資者 皆為香港資深工業(yè)家，在香 港和國際市場上擁有較廣泛,的人脈關(guān)系網(wǎng)絡(luò) 華南城一期開業(yè)前，現(xiàn)任特 首、時(shí)任香港特區(qū)政府財(cái)政 司司長曾蔭權(quán)，以及四十多 個(gè)國家的駐港總領(lǐng)事和商務(wù) 代表機(jī)構(gòu)都曾親自蒞臨華南 城參觀考察。 一期開業(yè)后，眾多香港和東 南亞商會(huì)團(tuán)體開始到華南城 尋找商機(jī)和進(jìn)行采購。 充分利用香港資源, 2007年7月，一期開業(yè)僅兩 年半時(shí)間，二期建設(shè)才剛開 始，華南城就以可轉(zhuǎn)換債券 形式成功引進(jìn)

24、1.25億美元。 2009年9月，華南城紡織服 裝、皮革皮具二期首批商家 剛剛進(jìn)駐，華南城又在香港 聯(lián)交所主板成功上市，集資 近30億港元。為深圳華南城 其余三大交易中心的二期建 設(shè)和內(nèi)地華南城項(xiàng)目的建設(shè)， 提供了更多低成本資金。,【資源整合】社會(huì)資源：充分發(fā)揮五大集團(tuán)的關(guān)系網(wǎng)，整合國內(nèi)外資源 充分利用國際資本, 華南城注重同各行業(yè)協(xié)會(huì)、 金融機(jī)構(gòu)、中介組織、新聞 媒體、研究機(jī)構(gòu)及相關(guān)專家,學(xué)者的合作。 為國家、省、市及香港相關(guān) 行業(yè)協(xié)會(huì)組織提供免費(fèi)辦公 條件和工作人員工資補(bǔ)貼。 贊助各行業(yè)在華南城舉辦各 類活動(dòng) 以最優(yōu)惠的條件引進(jìn)國家級 產(chǎn)品檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)、研發(fā)設(shè) 計(jì)機(jī)構(gòu)和財(cái)會(huì)、法律、稅務(wù)、

25、策劃、媒體等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。 充分利用內(nèi)地資源 29,n20032006年深圳重大建設(shè)項(xiàng)目,n20032006年深圳首批重點(diǎn)物流項(xiàng)目,n深圳首批綠色通道項(xiàng)目,n深圳首個(gè)旅游局掛牌的旅游重點(diǎn)項(xiàng)目,30,【政府扶持】連續(xù)4年成為深圳市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，從取地到運(yùn)營過程中得到政府 各相關(guān)部門的大力支持,政府對華南城的高度重視,31,征地拆遷,基礎(chǔ)設(shè)施,行政支持,稅費(fèi)優(yōu)惠,n,對區(qū)政府直屬物流管,理機(jī)構(gòu)進(jìn)行改革，設(shè)置平 湖街道物流辦，調(diào)動(dòng)街道 辦參與園區(qū)建設(shè)的積極性。 n 以專人服務(wù)的形式推 進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目的選址和用地 手續(xù)辦理。 n 通過組織專家評審， 解決歷史遺留問題，理順 了國土部門-街道（社區(qū)） -物流

26、辦-企業(yè)的關(guān)系，形 成四方共贏的良好局面。,n,建立基地聯(lián)席會(huì)議制,度，完善園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施后 續(xù)管理辦法。 n 成立拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小 組，協(xié)調(diào)解決道路的征地 拆遷和補(bǔ)償?shù)葐栴}。 n 開設(shè)機(jī)荷高速華南城 出入口。 n 原長途汽車客運(yùn)站改 造現(xiàn)代化客運(yùn)樞紐站。 n 規(guī)劃建設(shè)大型中長途 客運(yùn)站。 增加數(shù)十條巴士路線 n,n,華南城享受政府在工,商、稅務(wù)、重點(diǎn)物流項(xiàng)目 等方面的優(yōu)惠政策。 n 水、電費(fèi)按政府規(guī)定 的平湖鎮(zhèn)物流園區(qū)最低標(biāo) 準(zhǔn)收費(fèi)。,n,事業(yè)單位進(jìn)駐海,關(guān)、工商、稅務(wù)、金融 （各家銀行及中國銀行華 南城理財(cái)中心）、檢測中 心（國際檢測中心等）、 人才交流中心、深圳市龍 崗區(qū)鞋業(yè)（皮革）商會(huì)等

27、相繼在華南城設(shè)立辦公室 或分所。 n 政府機(jī)構(gòu)進(jìn)駐平 湖派出所華南城警務(wù)室， 華南城消防指揮中心，龍 崗區(qū)平湖街道綜合行政執(zhí) 法華南城工作室。,【政府扶持】政府對華南城的支持表現(xiàn)在如下四個(gè)方面，其中交通道路改善和引 進(jìn)政府相關(guān)部門對園區(qū)建設(shè)起到極大作用,【創(chuàng)新模式】 “集成服務(wù)模式”：通過綜合物流商貿(mào)園區(qū)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)和電子商 務(wù)，實(shí)現(xiàn)一站采購和一站式物流配送服務(wù)，降低了企業(yè)采購成本和交易成本 制 造業(yè) 集 成服 務(wù) 模式,綜合物流商貿(mào)園區(qū) 在工業(yè)原料交易做大做強(qiáng)的 基礎(chǔ)上。 根據(jù)市場需求，向產(chǎn)業(yè)供應(yīng) 鏈上下游延伸，整合產(chǎn)品設(shè) 計(jì)、質(zhì)量鑒定、策劃推廣、 國際貿(mào)易服務(wù)、金融財(cái)會(huì)、 稅務(wù)、法律服務(wù)等供

28、應(yīng)鏈的 各個(gè)環(huán)節(jié)。 全面滿足供應(yīng)商和采購商的 各種需求，從而有效降低了,企業(yè)成本。 32,會(huì)展經(jīng)濟(jì)“展會(huì)市場” 是一種創(chuàng)新“展會(huì)市場” 的展貿(mào)模式。 依托其自建的軟、硬件平 臺(tái)，將固定的展示交易中 心與定期的展覽緊密結(jié)合。 依托現(xiàn)有市場，為參展商、 采購商提供展前、展中、 展后全方位服務(wù)，最大限 度降低參展商和采購商的 交易成本。,電子商務(wù)“實(shí)體+網(wǎng)絡(luò)” 依托華南城的實(shí)體市場資 源，通過整合互聯(lián)網(wǎng)營銷 渠道，集中為企業(yè)提供網(wǎng) 上貿(mào)易和品牌推廣服務(wù)。 為每家商戶量身訂做自己 的電子商務(wù)交易網(wǎng)站。 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下商機(jī)、“有 形市場與無形市場”的互 動(dòng)結(jié)合。相當(dāng)于在網(wǎng)上再 造一個(gè)華南城。,33,【創(chuàng)新

29、模式】 “集成服務(wù)支撐體系”：提供完善的金融、行政支持，建立線上 線下交易平臺(tái)，降低倉儲(chǔ)物流成本,1 建立順暢的交易渠道 方式：通過會(huì)展、 供需見面會(huì)等形式 為供需雙方牽線; 搭建信息平臺(tái)，為,準(zhǔn)確、全面的信息 服務(wù)； 效果：商家快速找 到客戶；客戶快速 找到商品和服務(wù)。,5 打造電子交易平臺(tái) 方式：打造電子 交易平臺(tái)，引導(dǎo) 并促進(jìn)線上交易。 效果：實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上,網(wǎng)下商機(jī)、“有,形市場與無形市 場”的互動(dòng)結(jié)合， 擴(kuò)大營銷渠道。,2 建立低成本、便捷 的倉儲(chǔ)物流系統(tǒng) 方式：通過合作 與聯(lián)盟的方式， 建立低成本、便 捷的倉儲(chǔ)物流系,供需雙方提供及時(shí)、 統(tǒng)。,效果：做到商品 不僅來得快，而 且去得快。,

30、3 疏通政府關(guān)系 方式：疏通政府 關(guān)系，推動(dòng)政府 為商家提供便捷 的工商、稅務(wù)、,海關(guān)、商檢等服,務(wù)和優(yōu)惠的經(jīng)商 政策。 效果：創(chuàng)設(shè)良好 的政策環(huán)境，吸 引商戶入駐。,4 健全金融服務(wù)體系 方式：通過建立、 健全信用保證和 金融服務(wù)體系。 引進(jìn)工商、農(nóng)業(yè)、,中國銀行。,開發(fā)商提供抵押 擔(dān)保和小額貸款。 效果：保障交易 順暢進(jìn)行，防范 信用風(fēng)險(xiǎn)。,34,交易,展覽展示,檢測,電子商務(wù),倉儲(chǔ),配送,貨運(yùn),金融結(jié)算,人才培訓(xùn),信息化服務(wù),生產(chǎn)服務(wù)功能,生活服務(wù)功能,【創(chuàng)新模式】功能構(gòu)成：集合生產(chǎn)和生活服務(wù)功能，是一座現(xiàn)代化的城中之城 綜合商貿(mào)物流新城集合兩大服務(wù) 購物,居住,餐飲,娛樂,休閑,旅游,

31、35,【招商策略】招商渠道：與展會(huì)公司、行業(yè)協(xié)會(huì)、運(yùn)營管理公司等機(jī)構(gòu)合作，采 用相應(yīng)的招商模式 運(yùn)營管理公司 運(yùn)營管理公司負(fù)責(zé)招商、,運(yùn)營，雙方利益分配（如 簡愛家居） 具體方式：開發(fā)商將某一 區(qū)域整體出租給承租方， 采取保底租金及彈性抽成 的方式 行業(yè)協(xié)會(huì) 借助行業(yè)協(xié)會(huì)的商戶資源來招 商、銷售，采用分銷模式 開發(fā)商將某一區(qū)域以較低價(jià)格 整體賣給行業(yè)協(xié)會(huì)，協(xié)會(huì)利用 其自身商家資源進(jìn)行招商，多 賺的售價(jià)由協(xié)會(huì)獲得,展會(huì)公司 借展會(huì)公司的參展方和采購方 資源造勢、招商 (如深圳品牌內(nèi)衣展承包內(nèi)衣 館) 前期，開發(fā)商免費(fèi)提供場地 辦展,通過展會(huì)造勢宣傳，便 于招商 展會(huì)公司負(fù)責(zé)召集參展商家 和采購方

32、，向參展方收取費(fèi) 用 后期開發(fā)商收取租場費(fèi)用， 例如15天20萬,36,【招商策略】招商方式：以培育市場為主旨，少售多留。實(shí)行開發(fā)商與業(yè)主共擔(dān) 風(fēng)險(xiǎn)制，有利于增強(qiáng)商家信心，控制業(yè)態(tài)，保證經(jīng)營 “3+7”捆綁模式,四大招商模式 1、純收租金：適用于經(jīng)營性散鋪. 2、聯(lián)營扣點(diǎn)，收取保底租金。適用于統(tǒng)一收錢， 且鋪位面積在1000平米以上。保底租金為：30元/ 平米/月 3.先收取保底租金，半年后采用聯(lián)營扣點(diǎn)的方式 4、統(tǒng)一外包招商，給招商方提成（家具建材館）,兩大銷售模式 1、30%商鋪出售產(chǎn)權(quán)返租：僅商鋪出售產(chǎn)權(quán)（ 50年），開發(fā)商與商戶簽3年返租合同但強(qiáng)制返 租6年。頭三年按每年8%的回報(bào)率一

33、次性付給商 戶（或抵扣商鋪售價(jià)），后三年每年按9.2%的 回報(bào)率一年一年支付給商戶。（上述比例為第 二期，第一期返租回報(bào)率為7%） 2、70%出售使用權(quán)：剩余70%商鋪和其他物業(yè),如公寓、寫字樓等出售使用權(quán) （50年） “筑巢引鳳、放水養(yǎng)魚、實(shí)現(xiàn)共贏”是華南城的經(jīng)營信條，具體體現(xiàn)在：嚴(yán)格控制銷,售比例，確保項(xiàng)目經(jīng)營；給于經(jīng)營商戶切實(shí)的優(yōu)惠，統(tǒng)一實(shí)行兩年的免租期,37,【招商策略】招商優(yōu)惠盤點(diǎn)：通過五大優(yōu)惠方式加大招商力度，快速實(shí)現(xiàn)租售目 標(biāo)，制造熱銷局勢, 一期開業(yè)頭兩年，所有進(jìn)駐商家 免租兩年。二期首批商家享受同 樣優(yōu)惠。,免租,補(bǔ)貼,廣告,活動(dòng), 一期開業(yè)初期，統(tǒng)一租下周邊大,片住宅，增加

34、統(tǒng)一物業(yè)管理后， 低價(jià)轉(zhuǎn)租給進(jìn)駐商家。 對進(jìn)駐商家增加的市場推廣人員,給予一定的工資補(bǔ)貼。, 每年投入一億元廣告費(fèi)用，進(jìn)行 全球推介。 與深圳報(bào)業(yè)集團(tuán)、南方都市報(bào) 及新浪、搜狐等主流和新興媒體 建立長期合作關(guān)系。, 出資在華南城內(nèi)舉辦各類展覽交 易會(huì)、采購大會(huì)、商品發(fā)布會(huì)； 組織華南城商戶參加國內(nèi)外各類 展銷活動(dòng)和相關(guān)協(xié)會(huì)活動(dòng)。, 華南城內(nèi)設(shè)立采購中心的國際商 家，年采購額達(dá)到2億元，可給予 3年全部免租。,獎(jiǎng)勵(lì),費(fèi)用, 水、電費(fèi)一律按工業(yè)用途標(biāo)準(zhǔn)收 取，固話費(fèi)用比市場價(jià)低10等。, 一期開業(yè)初期，公交路線未開通,時(shí)，華南城自己出資租車為商家 開通到市內(nèi)和各口岸、機(jī)場及各 大工業(yè)區(qū)的免費(fèi)交通。

35、,交通,【推廣策略】展會(huì)營銷：通過展會(huì)宣傳造勢，推動(dòng)市場的持續(xù)活躍，形成自身造 血系統(tǒng) 開發(fā)商免費(fèi)提供場地辦展，同時(shí)負(fù)責(zé)外圍廣告及物料準(zhǔn)備；開發(fā)商不收 取費(fèi)用，但要求展會(huì)公司必須招滿商戶來參展（必要時(shí)可免費(fèi)提供展位）,宣傳造勢 促進(jìn)招商 商貿(mào)平臺(tái) 引爆商機(jī),適用于成熟、有知名度的展會(huì)(工博會(huì)、品牌內(nèi)衣展) 華南城在啟動(dòng)期及現(xiàn)階段均舉辦大量 行業(yè)展會(huì)，成功宣傳造勢，引爆商機(jī) 38,，以形成火爆之勢用以宣傳造勢 展會(huì)公司負(fù)責(zé)召集參展商家和采購商，并向參展方收取費(fèi)用 適用于小型、培育期的展會(huì) 展會(huì) 開發(fā)商作為場地出租方參與展會(huì)舉辦，收取租場費(fèi)用；由展會(huì)公司負(fù)責(zé) 招展招商，所得收益由開發(fā)商及展會(huì)公司協(xié)

36、商分成,39,【推廣策略】工博會(huì)：是各類展會(huì)中，規(guī)模和影響力較大的展會(huì)，至今已舉辦四 屆 國際工業(yè)博覽會(huì) 以“原料采購、成品交易、技術(shù)交流、合作共贏”為主題，每年春秋兩季，與廣交會(huì)同期舉辦。 參 展,中國國際工業(yè)設(shè)計(jì),行 業(yè) 展 會(huì) 職,能,產(chǎn)品 推介,供需,洽談,宣傳 推廣,爆破式品牌推廣活動(dòng) 近億元的推介費(fèi)用，除了 常規(guī)的報(bào)紙、期刊、電視、 路牌、網(wǎng)絡(luò)等媒體，還時(shí) 常舉辦展示會(huì)、研討會(huì)、 推介會(huì)、商業(yè)論壇等同時(shí) 還組織專門的港澳和海外,和行業(yè)協(xié)會(huì)建立良好關(guān)系 吸引行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)駐華南城。 國家、廣東省和深圳市的15 家行業(yè)協(xié)會(huì)和兩家專業(yè)雜志 社、國家級紡織檢測中心同 時(shí)進(jìn)駐華南城,投資人充分利

37、用行業(yè)關(guān)系 投資人利用深厚的行業(yè)關(guān) 系和港澳人脈資源內(nèi)部宣 傳華南城,推介活動(dòng) 40,【推廣策略】品牌營造：從品牌內(nèi)涵、品牌塑造到品牌推廣等一系列過程中，華 南城投入巨大的人力物力，推廣過億，達(dá)成大品牌造就大商機(jī)的成果,KPI 體 系,平臺(tái)，降低時(shí)間和費(fèi)用成本。成功打造服務(wù)生產(chǎn)和生活的城中之城 4.具有競爭力的運(yùn)營模式集成商貿(mào)物流模式，實(shí)現(xiàn)“市”的有形化和“場”的虛擬 化，無縫對接供應(yīng)商與采購商的各種需求，為入駐商戶創(chuàng)造大量商機(jī)，構(gòu)建良性循環(huán)的 交易系統(tǒng) 5.強(qiáng)勢的行業(yè)資源整合五大股東均是香港及國內(nèi)聞名的大型制造業(yè)廠商，都具備豐 富的市場運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)客戶資源 6.品牌造勢國內(nèi)外媒體推介，

38、各類展會(huì)活動(dòng)及關(guān)系網(wǎng)營銷使華南城在較短時(shí)間內(nèi)迅 速提升知名度和影響力，建立國際形象,【成功關(guān)鍵要素總結(jié)】 1.珠三角產(chǎn)業(yè)聚集地珠三角眾多產(chǎn)業(yè)集聚，為華南城提供了堅(jiān)實(shí)的行業(yè)基礎(chǔ) 2.交通輻射面廣華南城以平湖鐵路貨運(yùn)編組站為中心，形成四通八達(dá)的立體交 通網(wǎng)絡(luò)，輻射范圍廣泛，貨物運(yùn)輸可至全世界 3.業(yè)態(tài)復(fù)合多元五大主營品類既互相獨(dú)立又互為補(bǔ)充，為采購商提供一站式供貨,3,全國各地的華南城分析,西安、河源、南昌、南寧,12,西安華南城分析,西安華南城,新筑新城,公路碼頭,體育運(yùn)動(dòng)中 心,職業(yè)技術(shù)培,綜合保稅區(qū) 西北醫(yī)藥物,流中心 通訊物流產(chǎn)業(yè)園 大明宮倉儲(chǔ)物流 基地,新加坡訊通集團(tuán)西安基 地 西北圖書

39、物 流城,訓(xùn)學(xué)院 鐵路集裝箱 中心站 CBD,【選址條件】位于西安市東北部，國際港務(wù)區(qū)內(nèi)，周邊交通便利，項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃 2條地鐵線穿過,西安市東北部，國際港務(wù)區(qū)園內(nèi)，是港務(wù)區(qū)最大的一 個(gè)項(xiàng)目，在港務(wù)區(qū)的西南角，規(guī)劃面積10平方公里， 是港務(wù)區(qū)的四分之一。,區(qū)位,路,108國道,西安-鄭州高速 公路,310國道 312國道,鐘樓 西安經(jīng)城高速,西安蘭州 高速 西安-成都高速,三環(huán)高 速,西安咸陽國際機(jī)場 312國道,繞城高速,交通 西安-包頭高速公,東銜港務(wù)大道、南接北三環(huán)路、西鄰灞河、北抵潘騫 路，便利的交通，公交九公司將落戶于此，地鐵1號(hào) 線、3號(hào)線也將從中穿過。 13,西安-北京 高速公路

40、西安華南城 秦始皇兵馬 俑,14,項(xiàng)目全部建成后，可容納入駐商戶10萬戶 實(shí)現(xiàn)營業(yè)額1500億元至2000億元 稅收50億元以上 可提供創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)10萬個(gè),直接就業(yè)崗位40萬個(gè)，間接就業(yè)崗位100萬個(gè),工 程 指 標(biāo),效 益 預(yù) 估,【項(xiàng)目指標(biāo)】建成后將成為中國西部經(jīng)營規(guī)模最大，經(jīng)營商品種類最多，服務(wù)功 能最全的工業(yè)原輔料、商品集散中心和綜合性物流中心 占地面積：約10平方公里,建筑面積：1800萬平方米 總投資：超過200億元人民幣 首期建筑面積：約400萬平方米 開工時(shí)間：2009年12月9日 開發(fā)主體：香港上市公司華南城控股與新豪德 控股聯(lián)合開發(fā)建設(shè),15,【規(guī)劃布局】以交易展示區(qū)為核心，

41、配備生產(chǎn)和生活配套區(qū)，打造一個(gè)超大規(guī)模 的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流園 核心區(qū)：交易展示區(qū)1200萬平米 主要為紡織服裝、電子、皮革皮具、五金、化工、機(jī)電、建材裝修及裝飾、汽車及汽車用品、 醫(yī)藥及保健品、農(nóng)副產(chǎn)品與土特產(chǎn)、農(nóng)用機(jī)械設(shè)備及配件、小商品等十二大行業(yè)門類的原材料 及產(chǎn)品進(jìn)行展示交易,生活性服務(wù)配套區(qū)200萬平米 建設(shè)城市綜合體，集學(xué)校、社區(qū)、市場、 體育場、醫(yī)院等完備的功能配套設(shè)施為 一體； 生活住宅區(qū)毗鄰灞河，打造大型生態(tài)居 住區(qū)。,生產(chǎn)性服務(wù)配套區(qū)400萬平米 為整個(gè)西北提供倉儲(chǔ)配送、第三方物流、 會(huì)展、品牌營銷、研發(fā)、創(chuàng)意、貿(mào)易、 人力資源管理、管理咨詢、金融、通訊 等各類生產(chǎn)性配套服務(wù)

42、，為引進(jìn)制造業(yè) 企業(yè)提供全方位的生產(chǎn)性服務(wù)。 現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流園功能構(gòu)成,展示,信息,物流,品牌推廣,工業(yè)旅游,交易,市場拓展,技術(shù)創(chuàng)新,【現(xiàn)狀開發(fā)情況】共擬分三期建設(shè)完成。一期預(yù)計(jì)2012年建成使用，現(xiàn)開工主 體工程為交易展示中心一區(qū) 西安華南城一期概況,總投資額： 超過60億元 占地面積： 約3平方公里 建筑面積： 約400萬平方米,建設(shè)周期：2009年2012年 已開工項(xiàng)目：招商辦公中心、交易展示中心一區(qū)、 交易展示中心一號(hào)館及10棟單體品牌館。 開工面積： 55萬平方米 16,可入駐商戶：2.5萬至3萬 可實(shí)現(xiàn)營業(yè)額：500億元 稅收：20億元以上 可提供創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)：2.5萬3萬個(gè) 直接

43、就業(yè)崗位：15萬個(gè) 間接就業(yè)崗位：45萬個(gè),17,【征地情況】共分四期征地，目前已完成三期征地，第四期征地工作預(yù)計(jì)2011 年11月底完成,征地過程完全由政府主導(dǎo)：,目前正在進(jìn)行西安華南城四期征地工作，計(jì)劃征用700畝，涉及灞橋區(qū)新筑街辦蘭家村（296畝）杏園村（300畝）和灞橋 街辦段家村（100畝）。該宗地于2011年5月10日由港務(wù)區(qū)土地局向勘界定點(diǎn)放線，正式啟動(dòng)征地。,截至目前蘭家村300畝被征地中，群眾已簽字并對付地面附著物約260畝，剩下近50畝土地，正在加緊做最后的思想工作。,新筑街辦杏園村和灞橋街辦段家村因村兩委員會(huì)班子不健全，考慮到穩(wěn)定的因素，計(jì)劃近期拉開兩村的換屆工作，待兩

44、委 會(huì)換屆結(jié)束，力爭在11月底將該宗地剩下400畝土地移交港務(wù)區(qū)管理。,征 地 明 細(xì),【運(yùn)營模式】以集中商貿(mào)為經(jīng)營理念，整合5個(gè)華南城與22個(gè)豪德商貿(mào)城，建立 國內(nèi)超大規(guī)模的商貿(mào)物流中心，結(jié)合實(shí)體和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)全球營銷,全球網(wǎng)絡(luò)在線交易平臺(tái)以華南城網(wǎng)上平臺(tái)、 全球呼叫中心、衛(wèi)星VSAT系統(tǒng)、GPS 定位系統(tǒng)為依托 建立， 連結(jié)分布全國的5座華南城和22座豪德商貿(mào)城； 24小時(shí)在線，為客商提供市場信息交流、網(wǎng)上交易、電子配送、信息發(fā)布、咨詢、查詢、交易申 報(bào)、營銷支持等全面服務(wù)。 18,一站式商貿(mào)采購平臺(tái)，從原材料到成品，貫穿整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈,深入開展行業(yè)信息交流、貨物訂單調(diào)配、供求形勢互享、物流資源共通全方位合作，通過西安港務(wù) 區(qū)進(jìn)入國際貿(mào)易平臺(tái)，讓生意一夜之間通達(dá)世界。,5座華南城、22座豪德城實(shí)體與兩大網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)互聯(lián)互通,全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)浇灰灼脚_(tái),全球網(wǎng)絡(luò)在線交易平臺(tái),20個(gè)大型商貿(mào)交易中心,50個(gè)交易主題