1、淺談“互聯(lián)網(wǎng)+”房地產(chǎn)的管理創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)正在影響著我們每個人，每一個企業(yè)?？匆粋€企業(yè)有沒有潛力，就看它離互聯(lián)網(wǎng)有多遠。互聯(lián)網(wǎng)將成為第三次工業(yè)革命的一部分，就像帶來第二次工業(yè)的電力一樣，與各行各業(yè)之間并不是替代關(guān)系，而是提升關(guān)系。本文將著重介紹在互聯(lián)網(wǎng)與各行各業(yè)融合的過程中，房地產(chǎn)商應(yīng)如何逐漸從落后者，變?yōu)轭I(lǐng)先者，在互聯(lián)網(wǎng)時代實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的管理創(chuàng)新。1互聯(lián)網(wǎng)+的含義什么是互聯(lián)網(wǎng)+？通俗來說，“互聯(lián)網(wǎng)+”就是“互聯(lián)網(wǎng)+各個傳統(tǒng)行業(yè)”，但這并不是簡單的兩者相加，而是利用信息通信技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)平臺，讓互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)進行深度融合，創(chuàng)造新的發(fā)展生態(tài)。它代表一種新的社會形態(tài)，即充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)在社會資源配置

2、中的優(yōu)化和集成作用，將互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新成果深度融合于經(jīng)濟、社會各域之中，提升全社會的創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，形成更廣泛的以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)設(shè)施和實現(xiàn)工具的經(jīng)濟發(fā)展新形態(tài)?；ヂ?lián)網(wǎng)+是把將線下的商務(wù)機會與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，這就為傳統(tǒng)的企業(yè)開辟了新的市場渠道。百年工業(yè)史背后隱藏的是同樣的產(chǎn)業(yè)邏輯：“標準化”、“規(guī)?；焙汀傲魉€”。隨著互聯(lián)網(wǎng)特別是社交網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，傳統(tǒng)工業(yè)時代正在遠去。未來經(jīng)濟與社會組織將不再是凝固僵化的“矩陣式”形態(tài)，而呈現(xiàn)為互聯(lián)網(wǎng)社群支持下、個性張揚的“網(wǎng)狀”模式。這種轉(zhuǎn)變是革命性的。古希臘哲學(xué)家赫拉克里特曾說過“人不能兩次踏入同一條河流”，就是說企業(yè)一定要跟上時代的步伐，踏準時代的節(jié)拍。互聯(lián)網(wǎng)時代，

3、一定會是一次徹底的顛覆，不創(chuàng)新就會被時代淘汰。意識到這種變革，在互聯(lián)網(wǎng)時代，企業(yè)要有自我革命、自我顛覆的勇氣，才能取得涅槃重生的美好結(jié)局。2互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)據(jù)統(tǒng)計，美國已經(jīng)有90%房地產(chǎn)商經(jīng)常利用網(wǎng)絡(luò)和客戶交流，美國供方中，72%的房地產(chǎn)利用網(wǎng)絡(luò)銷售房屋；需方中，有80%購房者在買房之前都在網(wǎng)上進行搜集信息的活動。中國現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)民已經(jīng)占到了全國網(wǎng)民總數(shù)的三分之一。目前房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)鏈初步形成，一年有三千多房地產(chǎn)網(wǎng)商，在網(wǎng)上投入八億多網(wǎng)絡(luò)廣告費，在全國各行各業(yè)中排第四。就中國房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合而言，截止2014年之前，大部分房地產(chǎn)商對于互聯(lián)網(wǎng)平臺的應(yīng)用還是體現(xiàn)在簡單的媒體化傳播、營銷、蓄客等方

4、面，尚未形成完整的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用鏈條。到目前主流的房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合應(yīng)用，從公司控制力角度，可以分為：互聯(lián)網(wǎng)公司平臺、金融公司平臺、房地產(chǎn)商互聯(lián)網(wǎng)平臺，涉及的業(yè)務(wù)收入主要有：新房業(yè)務(wù)、二手房業(yè)務(wù)、租賃業(yè)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)以及興起的社區(qū)O2O業(yè)務(wù)。從發(fā)展階段來看，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的結(jié)合應(yīng)用產(chǎn)生的行業(yè)影響，也正在發(fā)生劇烈變化。當下，互聯(lián)網(wǎng)正在快速改造相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)在未來也有可能因為互聯(lián)網(wǎng)的介入被創(chuàng)新或者被顛覆，互聯(lián)網(wǎng)思維帶給房地產(chǎn)的，不僅僅是某一種模式，或是某一種產(chǎn)品對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響?；ヂ?lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)文化、互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)、媒體化表現(xiàn)的基本認知，將會是房地產(chǎn)企業(yè)對于互聯(lián)網(wǎng)利用的基本法則，從基本的網(wǎng)絡(luò)營銷開始

5、，未來的房地產(chǎn)應(yīng)用，應(yīng)該嘗試在建立互聯(lián)網(wǎng)入口級服務(wù)、房地產(chǎn)自身產(chǎn)品精細化改造、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域進行改造和創(chuàng)新，一切以改變?nèi)祟惿罘绞綖槟繕耍?互聯(lián)網(wǎng)時代下企業(yè)的管理要求中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀目前大部分還是以傳統(tǒng)的住宅、辦公樓的建設(shè)加銷售開發(fā)模式為主，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷手法作用有限或已遇到瓶頸。隨著房地產(chǎn)市場的縱深化發(fā)展，作為房地產(chǎn)商，單純的鋼筋水泥的建筑和售賣已經(jīng)遠遠不能滿足用戶的需求。誰能最大化的整合資源，誰才能真正贏得用戶的認可和信任。這就是這個時代的價值。在沒有互聯(lián)網(wǎng)之前，企業(yè)和用戶之間是有距離的，信息是不對稱的，企業(yè)是中心，企業(yè)營銷就是對用戶發(fā)布我的信息，而廣告成了一個最主要的渠道。至于用戶，是

6、被動接受企業(yè)發(fā)布的信息。而如今，網(wǎng)絡(luò)化階段，海爾集團首席張瑞敏提出互聯(lián)網(wǎng)思維的核心思維就是零距離和網(wǎng)絡(luò)化。零距離指的是企業(yè)和用戶之間信息流通的無障礙，網(wǎng)絡(luò)化指的是企業(yè)經(jīng)營無邊界，所有用戶都可以參與。所以我們更應(yīng)該堅持創(chuàng)新并敢于挑戰(zhàn)自己才能面對更大的挑戰(zhàn)和風(fēng)險。對于互聯(lián)網(wǎng)時代的企業(yè)而言，真正的互聯(lián)網(wǎng)思維是對傳統(tǒng)企業(yè)價值鏈的重新審視，體現(xiàn)在戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)和組織三個層面，以及供研產(chǎn)銷的各個價值鏈條環(huán)節(jié)中。并且將傳統(tǒng)商業(yè)的“價值鏈”，改造成了互聯(lián)網(wǎng)時代的“價值環(huán)”即戰(zhàn)略制定和商業(yè)模式設(shè)計要以用戶為中心，業(yè)務(wù)開展也要以用戶為中心，組織設(shè)計和企業(yè)文化建設(shè)都要以用戶為中心。戰(zhàn)略層、業(yè)務(wù)層和組織層都圍繞著終端用戶

7、需求和用戶體驗進行設(shè)計。這就是互聯(lián)網(wǎng)時代的“價值環(huán)”模式。其中，在業(yè)務(wù)層面，用戶端和供應(yīng)鏈端聯(lián)接起來，形成了一個閉環(huán)，將不斷地實現(xiàn)價值動態(tài)地傳遞，用戶將需求反饋至研發(fā)生產(chǎn)，研發(fā)生產(chǎn)形成產(chǎn)品或服務(wù)再傳遞到銷售端，銷售端通過接觸用戶又形成了二次的循環(huán)。這種經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)思維改造的“價值環(huán)”模式，將對傳統(tǒng)商業(yè)生態(tài)和商業(yè)理論帶來深刻的影響?！皟r值環(huán)”要求我們必須擁有互聯(lián)網(wǎng)思維（見圖一），持續(xù)不斷地關(guān)注用戶需求、聆聽用戶反饋并且能夠?qū)崟r做出回應(yīng)，這是未來企業(yè)建立商業(yè)模式的基礎(chǔ)。4互聯(lián)網(wǎng)時代下房地產(chǎn)的管理創(chuàng)新總體而言，互聯(lián)網(wǎng)對于房地產(chǎn)的改變目前仍舊是局部的。就行業(yè)本質(zhì)而言，房地產(chǎn)商不是 “蓋房子的”那么簡單，

8、最核心的競爭要素是不動產(chǎn)的管理能力和社區(qū)服務(wù)水平。也就是說，管理的是物，那就要考慮讓“物業(yè)”保值增值，服務(wù)的是人，那就要考慮讓“業(yè)主”舒服滿意。要實現(xiàn)這兩個層面的管理升級，為了更好的觸網(wǎng)，房地產(chǎn)商就必須完成兩個轉(zhuǎn)變：一是角色的轉(zhuǎn)變，從生意人變?yōu)楫a(chǎn)品人?；ヂ?lián)網(wǎng)時代的成功是建立在好產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，而好產(chǎn)品又不必局限在新房子上，好的舊屋改造方案，好的物業(yè)管理創(chuàng)新，好的社區(qū)服務(wù)升級，也都是“產(chǎn)品人”思維的體現(xiàn)。二是商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，從原來的單維度靠擠壓成本要利潤變?yōu)槎嗑S度憑服務(wù)增值要利潤?；ヂ?lián)網(wǎng)時代最重要的變化就是消費者主權(quán)意識迅速覺醒，以往由商家主導(dǎo)的市場已變?yōu)橛上M者強勢主導(dǎo)，顧客變成真正的上帝。正所

9、謂“粉絲經(jīng)濟”的真諦，并非取決于商家自身有多強，而是取決于商家的姿態(tài)有多低。對房地產(chǎn)商而言，也必須積極轉(zhuǎn)換身份，全心全意地為業(yè)主服務(wù)。為了實現(xiàn)真正的互聯(lián)網(wǎng)+，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的運作過程大體可分為四個階段：第一階段為傳播層面，即社會化營銷階段，要求企業(yè)能夠利用網(wǎng)站、微博、微信和APP來展示公司的產(chǎn)品和品牌。第二階段為渠道層面，即B2C階段，就是把渠道從線下搬到線上，通過互聯(lián)網(wǎng)銷售產(chǎn)品。第三階段為供應(yīng)鏈層面，即廣義層面的電子商務(wù)消費定制（C2B），消費者能夠參與到產(chǎn)品設(shè)計和研發(fā)環(huán)節(jié)。第四階段為價值鏈層面，即用互聯(lián)網(wǎng)思維重新架構(gòu)企業(yè)，從傳播、營銷、供應(yīng)鏈到運營管理都能夠由互聯(lián)網(wǎng)來驅(qū)動，同時對組織結(jié)構(gòu)和

10、管理方式予以相應(yīng)調(diào)整。同時在房地產(chǎn)公司運作過程進行以下五個方面的管理創(chuàng)新。首先，戰(zhàn)略層面過去，所有企業(yè)都是以企業(yè)自身為中心，但在互聯(lián)網(wǎng)時代改變了，必須始終堅持以用戶為中心。未來5-10年內(nèi)，房地產(chǎn)商將會面臨三大主力消費群體帶來的商機和挑戰(zhàn)。一是九零后為代表的居住消費需求，二是老齡化加快帶來的養(yǎng)老地產(chǎn)爆發(fā)式增長，三是城市升級帶來的公共空間或服務(wù)設(shè)施的改造需求。在中國房地產(chǎn)商要做的是決策以及對生活方式的策劃，基于這個原因，為了適應(yīng)這種改變，對于企業(yè)戰(zhàn)略的定義要予以升華，并不能只是單純的蓋房子賣房子，而是在大的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略下，以地產(chǎn)作為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同的平臺，搭建一個包括家電、家居、物流、金融、地產(chǎn)等全產(chǎn)

11、業(yè)鏈的生態(tài)圈，努力成為一個為用戶提供全方位智能化的生活方式倡導(dǎo)者或者服務(wù)商。第二、從運營層面上，公司運營能力主要體現(xiàn)在兩個方面：（1）財務(wù)指標，要重點關(guān)注營運能力的提升，營運能力體現(xiàn)企業(yè)的管理水平和資產(chǎn)運用能力，主要體現(xiàn)在現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)，也就是財務(wù)管理中的CCC，其中行業(yè)數(shù)據(jù)分析顯示，行業(yè)平均周轉(zhuǎn)天數(shù)為1200多天，房地產(chǎn)商可以通過信息化途徑提高銷售去化，降成本、降庫存，控制土地獲取節(jié)奏等方式，采用多渠道融資，加強籌資，投資，用資等各個經(jīng)營環(huán)節(jié)的管理，創(chuàng)新財務(wù)管理，實現(xiàn)周轉(zhuǎn)天數(shù)的縮短，大大的打破資金成本過高的傳統(tǒng)局面。（2）公司運營，作為房地產(chǎn)商要及時通過大數(shù)據(jù)模式提高公司運營能力，可以考慮與第

12、三方公司合作自主研發(fā)成本、工程、運營、營銷等模塊信息化系統(tǒng)，大大提升全國項目的綜合管控能力。第三，產(chǎn)品創(chuàng)新：設(shè)計方案要始終把用戶需求擺在首位，使用戶需求最大化，突出個性化、時尚化、智能化、環(huán)?；?、平臺化。（1）與用戶充分溝通：在前期，可以借助網(wǎng)站、微信、APP等渠道充分與潛在客戶進行網(wǎng)絡(luò)交互，通過互聯(lián)網(wǎng)，使用戶真正參與戶型設(shè)計，實現(xiàn)“按單定制”，滿足用戶的個性化需求。房地產(chǎn)商應(yīng)從拿地前鎖定地塊開始，通過線上和線下各種渠道，有針對性的與潛在用戶進行交互，并重點對產(chǎn)品進行戶型、立面、價格、景觀等進行調(diào)研，實現(xiàn)用市場數(shù)據(jù)說話，營銷倒逼設(shè)計團隊。（2）設(shè)計創(chuàng)新：除了傳統(tǒng)意義上的設(shè)計方案優(yōu)化及人性化體驗

13、外，增加智能化帶給用戶“居于家，世界就在眼前；身在外，家就在身邊”的智慧生活的家體驗。結(jié)合國家推崇的綠色、低碳、適老化、智慧化幾大方面，通過通訊網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、廣電網(wǎng)、電力網(wǎng)等多網(wǎng)融合的網(wǎng)絡(luò)平臺，采用有線與無線網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的方式，把所有設(shè)備通過信息傳感設(shè)備與網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，從而實現(xiàn)了“家庭小網(wǎng)”、“社區(qū)中網(wǎng)”、“世界大網(wǎng)”的互聯(lián)互通，并通過網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)3C產(chǎn)品、智能家居系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等的智能化識別和管理以及數(shù)字媒體信息的共享。（3）商業(yè)創(chuàng)新：商業(yè)產(chǎn)品線也可以全面觸網(wǎng)，同傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)不同，互聯(lián)網(wǎng)時代融合電商和傳統(tǒng)商業(yè)的定位是以云服務(wù)為線上交互平臺（O2O），以街體驗為線下運營模式，實現(xiàn)商家、消費者、物管360交

14、互的智慧型城市生活中心。通過強大的四網(wǎng)融合平臺，將入駐商家自動接入“云平臺”，獲取金融和大數(shù)據(jù)服務(wù)，直接為經(jīng)營服務(wù)；對于消費者來講，購物和休閑娛樂都會有云平臺服務(wù)。第四，組織創(chuàng)新。美國企業(yè)史學(xué)者錢德勒說企業(yè)的成長主要是依賴于兩個變量，這兩個變量決定企業(yè)的成長，第一個是戰(zhàn)略，第二個是組織，且戰(zhàn)略從屬于時代，戰(zhàn)略是根據(jù)時代的變化來設(shè)計，但是組織又根據(jù)戰(zhàn)略的變化來變化?，F(xiàn)在戰(zhàn)略改變了，組織也必須要進行改變。傳統(tǒng)的管理理論有三個要素：第一個是管理的主體，第二個是管理的客體，第三個是管理的手段。它是封閉的不開放的。原來的組織是金字塔式，最底層的員工上面有很多領(lǐng)導(dǎo)，很難自主做出決策是被管理者?，F(xiàn)在要做成一

15、個開放的平臺生態(tài)圈，所以現(xiàn)在的組織從前期到設(shè)計、工程、成本、營銷，一直到售后全部要直面用戶，了解用戶需求，使用戶需求最大化，這樣的產(chǎn)品才會是被市場接受的產(chǎn)品。第五，機制創(chuàng)新。戰(zhàn)略和組織改變后，能不能可持續(xù)優(yōu)化，取決于薪酬體系和機制層面。傳統(tǒng)行業(yè)的薪酬體系搭建一般會依據(jù)每個員工的職級和崗位等綜合測算進行設(shè)計，績效考核體系用的比較多的應(yīng)該是KPI、360考核等，但實際并沒有達到激發(fā)員工工作熱情的目的。在互聯(lián)網(wǎng)時代，用戶的需求是碎片化和個性化的，企業(yè)需要從“大規(guī)模生產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“大規(guī)模定制”。同時，用戶的需求又是快變的，企業(yè)必須跟上“用戶點擊鼠標的速度”。因此，企業(yè)的管理模式必須做出改變由最了解一線需求的員工做決策，之前的管理者則從“下指令者”變?yōu)椤百Y源提供者”。把倒三角的科級組織變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)化的小微自組織，從而讓所有流程都能與用戶交互，贏得了用戶自然可以在互聯(lián)網(wǎng)時代游刃有余。為了適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時代，以海爾集團為例，海爾從2006年開始推行的“人單合一雙贏”模式?！叭恕敝傅氖菃T工，“單”指的是市場目標不是狹義的訂單，而是廣義的用戶需求。“人單合一”即讓員工與用戶融為一體，而“雙贏”則指員工在為用戶創(chuàng)造價值的同時，體現(xiàn)出自身的價值。舉個例子，以前，除了案場的銷售人員，設(shè)計、工程、采購等環(huán)節(jié)根本無法真正接觸置業(yè)者，自然也無法得知用戶的需求，他