1、不良資產(chǎn)盡調(diào),2019中興基金季度精英培訓(xùn)二期 向上的力量 不良資產(chǎn)的盡職調(diào)查主講人：王宏,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,二、地產(chǎn)類不良篩選的重點(diǎn),三、中興投資案例分享,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,不良資產(chǎn)的盡調(diào)和處置是一門綜合了金融、財(cái)務(wù)、法律、經(jīng)營等多領(lǐng)域的大學(xué)問。 僅僅有理論方法是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，在具備扎實(shí)專業(yè)知識的基礎(chǔ)上，綜合各方的力量，最終將看似毫不相干的碎片拼接成一幅幅全景圖，從而撥開云霧發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)包中的亮點(diǎn)和瑕疵，準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目價(jià)值及投資風(fēng)險(xiǎn)，為下一步工作奠定基礎(chǔ)。 具體不良資產(chǎn)盡調(diào)流程詳細(xì)內(nèi)容如下：,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,初步盡調(diào),綜合信息：盡職調(diào)查內(nèi)容中的綜合信息主要是復(fù)核所獲取資產(chǎn)的基本信

2、息包括借款人本金、債權(quán)總額和抵押保證等.,借款人本金,債權(quán)總額,抵押保證,是否與檔案資料相符?,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,初步盡調(diào),借款人信息：在盡職調(diào)查中，對借款人信息需要重點(diǎn)了解的內(nèi)容包括,借款人的背景和企業(yè)性質(zhì)，是否是國有企業(yè)、集體所有企業(yè)或私營企業(yè)？ 借款人經(jīng)營現(xiàn)狀及收入來源如何，是否已經(jīng)停業(yè)或仍在經(jīng)營，主要產(chǎn)品是什么，行業(yè)前景如何，主管部門是誰？ 借款人的財(cái)務(wù)狀況如何，能否獲得借款人最近三年財(cái)務(wù)報(bào)表，是否盈利？ 借款人的債務(wù)結(jié)構(gòu)如何，能否獲知借款人債權(quán)人名單和債務(wù)大小、性質(zhì)？借款人是否存在對外擔(dān)保等或有債務(wù)？ 借款人是否已經(jīng)存在還款計(jì)劃？借款人的還款思路和優(yōu)先程度如何？影響借款人還款意

3、愿的因素可能有那些？ 借款人是否存在嚴(yán)重的職工問題，比如職工安置費(fèi)和拖欠的職工工資、集資款, 當(dāng)?shù)卣畬Υ耸欠裰С郑?一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,初步盡調(diào),債務(wù)方是否已經(jīng)破產(chǎn)或正在申請破產(chǎn)？是一般破產(chǎn)還是政策性破產(chǎn)？如果已經(jīng)破產(chǎn)，破產(chǎn)工作 進(jìn)度如何？清算委員會或債權(quán)方委員會是否已經(jīng)提出或批準(zhǔn)了清算、還款計(jì)劃？ 借款人現(xiàn)有的管理層如何，是否有較強(qiáng)的還款意愿，是否較為配合？ 借款人是否存在對外債權(quán)（債務(wù)人名稱、金額、到期日、債務(wù)人主要財(cái)產(chǎn)等）或收益（收益類型、預(yù)期收益金額及時(shí)間）？ 借款人的股東和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)如何？列出所有的股東及其持有的股權(quán)比例。在投資收益分配上是否存在特殊的結(jié)構(gòu)？ 借款人的其他債務(wù)（債

4、權(quán)人名稱、金額、到期日、是否有抵押等）及訴訟糾紛。 借款人是否存在任何獨(dú)立于抵押物之外的可回收資產(chǎn)？詳細(xì)列出主要固定資產(chǎn)（資產(chǎn)現(xiàn)狀、地址、面積、股價(jià)及追索途徑等）。 借款人與銀行聯(lián)系情況、最后一次聯(lián)系時(shí)間、銀行對其以往的催收情況。個(gè)貸列出借款人的年齡、聯(lián)系方式、家庭成員。,借款人信息：在盡職調(diào)查中，對借款人信息需要重點(diǎn)了解的內(nèi)容包括,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,初步盡調(diào),保證人信息：在盡職調(diào)查中，對保證人信息需要重點(diǎn)了解的內(nèi)容包括（但不限于）,1）保證是否有效和保證人的保證方式。 2）保證如與借款人的關(guān)系，保證人與其他保證人的關(guān)系，保證人是否有還款記錄。 3）保證人與銀行聯(lián)系的情況、最后一次聯(lián)系的

5、時(shí)間、催收情況。 4）保證人經(jīng)營現(xiàn)狀及來源如何，是否已停業(yè)或仍在經(jīng)營，保證人的主要產(chǎn)品是什么，行業(yè)前景如何，主管部門是誰？ 5）保證人現(xiàn)有的管理層如何，是否有較強(qiáng)的還款意愿，是否較為配合？ 6）保證人的財(cái)務(wù)狀況如何，能否獲得保證人最近三年財(cái)務(wù)報(bào)表，是否盈利？ 7）保證人的債務(wù)結(jié)構(gòu)如何，能否獲知保證人債權(quán)人名單和債務(wù)大小、性質(zhì)？保證人是否存在對外擔(dān)保等或有債務(wù)？ 8）保證人是否已經(jīng)存在還款計(jì)劃？保證人的還款思路和優(yōu)先程度如何？影響保證人還款意愿的因素可能有那些？,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,初步盡調(diào),保證人信息：在盡職調(diào)查中，對保證人信息需要重點(diǎn)了解的內(nèi)容包括（但不限于）,9）保證人是否存在嚴(yán)重的職

6、工問題，比如職工安置費(fèi)和拖欠的職工工資、集資款等。是否已經(jīng)有方案解決該類問題？當(dāng)?shù)卣畬Υ耸欠裰С郑?10）債務(wù)方是否已經(jīng)破產(chǎn)或正在申請破產(chǎn)？是一般破產(chǎn)還是政策性破產(chǎn)？如果債務(wù)方已經(jīng)破產(chǎn)，破產(chǎn)工作進(jìn)度如何？清算委員會或債權(quán)方委員會是否已經(jīng)提出或批準(zhǔn)了清算、還款計(jì)劃？ 11）保證人是否存在對外投資和營收賬款？ 12）保證人是否存在任何獨(dú)立于抵押物之外的可回收資產(chǎn)？詳細(xì)列出主要固定資產(chǎn)（資產(chǎn)現(xiàn)狀、地址、面積、股價(jià)及追索途徑等）。,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,初步盡調(diào),貸款信息：在盡職調(diào)查中，對貸款信息需重點(diǎn)了解的內(nèi)容包括（但不限于）：,1）貸款形成的歷史原因是什么？是否由于政策調(diào)節(jié)、市場變化、管理失敗

7、或是犯罪行為引起？ 2）還款記錄如何？剝離行的資產(chǎn)經(jīng)理（貸款經(jīng)理）是誰？該資產(chǎn)是否有處置方案，方案實(shí)施現(xiàn)狀如何？在債務(wù)方和初始債權(quán)方及債權(quán)方關(guān)聯(lián)方之間是否有可能存在復(fù)雜關(guān)系？ 3）貸款在法律上是否有效？是否在有效性上存在瑕疵，是否已過了訴訟時(shí)效？4）貸款擔(dān)保在法律上是否有效？擔(dān)保方是否知道該擔(dān)保在法律上的有效性？擔(dān)保是否已過訴訟時(shí)效？ 5）是否存在有損債務(wù)方，擔(dān)保方利益的未決訴訟？如果存在，目前進(jìn)展情況如何？是否存在法院判決書、強(qiáng)制執(zhí)行書或拍賣決議等？當(dāng)?shù)胤ㄔ汉蛡鶆?wù)方，擔(dān)保方的公司或抵債資產(chǎn)之間是否有可能存在某種聯(lián)系？,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,初步盡調(diào),貸款信息：在盡職調(diào)查中，對貸款信息需重點(diǎn)

8、了解的內(nèi)容包括（但不限于）：,6）是否已有法院判決？如有，是否申請執(zhí)行？如申請執(zhí)行，執(zhí)行現(xiàn)狀如何？如執(zhí)行終止或終結(jié)，具體原因是什么？當(dāng)?shù)胤ㄔ簯B(tài)度如何？ 7）當(dāng)?shù)卣欠褚延绊懙搅速Y產(chǎn)的處置？當(dāng)?shù)卣膽B(tài)度如何？政府是否存在回購資產(chǎn)的想法？ 8）借款人是否提出過還款計(jì)劃？如有，還款計(jì)劃和還款來源是什么,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,初步盡調(diào),抵押信息：,1）抵押物現(xiàn)狀和基本情況，高擴(kuò)歷史沿革、經(jīng)營現(xiàn)狀、特定背景、面積、位置、空置率等。 2）抵押權(quán)是否合法有效，是否已經(jīng)合法登記？能否找到相關(guān)登記證明？并前往國土資源局和房屋管理局等抵押登記部門核實(shí)抵押權(quán)的真實(shí)性和有效性？ 3）抵押物是否存在重復(fù)抵押等情況

9、，是否被其他債權(quán)方凍結(jié)？是否需進(jìn)行法律訴訟以解決其他債權(quán)方對我們的訴訟？如果是，該訴訟的管轄法院是在當(dāng)?shù)卣墑e之上還是與當(dāng)?shù)卣墸?4）抵押物是否存在物理缺陷？如有，相應(yīng)修理費(fèi)用是多少？誰是資產(chǎn)管理者？資產(chǎn)管理者是否是債務(wù)方的關(guān)聯(lián)公司？具體管理資產(chǎn)的決策人是誰？,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,初步盡調(diào),抵押信息：,5）抵押物所有權(quán)擁有者是誰？是否以就該資產(chǎn)簽訂抵貸協(xié)議？如果所有權(quán)不完整，取得合法可轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的可能性 有多大？相關(guān)費(fèi)用是多少？在轉(zhuǎn)移資產(chǎn)所有給潛在資產(chǎn)購買者之前，需要支付哪些費(fèi)用（如城市建設(shè)費(fèi)和稅費(fèi)），各 是多少？稅務(wù)局 是否能夠能夠確認(rèn)拖欠稅費(fèi)的金額？ 6）抵押物是否可以直接出售

10、？如不行，有哪些影響因素和相應(yīng)的救濟(jì)方法？ 7）抵押物是否可直接出租，租金和租賃條款如何？目前組合和出租率如何？如果要求提前退租，租戶是否會同意退租？如果租戶是債務(wù)方的工作人員，當(dāng)?shù)卣畬υ摰盅?，?dān)保物停止出租持何種態(tài)度？目前該抵押，擔(dān)保物做何種用途？如果租戶不對債務(wù)方支付租金，是否對其他方支付？如果是，支付給誰，為何支付？ 8）是否有其他一方對抵押物存在爭議，或有未付金額，如建筑費(fèi)用？ 9）抵押土地是否是出讓土地？如果是劃撥地，是否有當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)證明該土地已合法抵押？未支付的土地保證金是多少？ 10）抵押物的房地產(chǎn)價(jià)格如何？作初步的評估并提供依據(jù)。,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,初步盡調(diào),其他相關(guān)

11、信息,1）企業(yè)改制方面的有關(guān)信息（改制前的情況、現(xiàn)狀、改制時(shí)的資產(chǎn)處置、債務(wù)落實(shí)、購買方是否足額支付等）。 2）法律方面的有關(guān)信息（受理法院、代理律師及其聯(lián)系方式、涉案單位和個(gè)人及其聯(lián)系方式等）。 3）其他特殊信息。非現(xiàn)場盡職調(diào)查是指通過查閱報(bào)表、資料而獲得所需要的相關(guān)調(diào)查信息的盡職調(diào)查方法。對自查進(jìn)行盡職調(diào)查是根據(jù)交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)和資產(chǎn)定價(jià)的要求展開的。對自查盡職調(diào)查得越細(xì)致，調(diào)查成本就會越大。由于不良資產(chǎn)存在者諸多的不確定性，盡職調(diào)查的深度和廣度應(yīng)該合理、妥當(dāng)?shù)募右源_定。,詳細(xì)盡調(diào)內(nèi)容：借款人信息,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,主要資產(chǎn)的描述,目的是為債務(wù)人償債能力分析提供資產(chǎn)信息，具體包括但不限

12、于： 1）資產(chǎn)類型：借款人的資產(chǎn)類型比較繁雜，因?yàn)榻杩钊说牧鲃淤Y產(chǎn)在很大程度上存在不確定性，所以借款人最主要資產(chǎn)描述中針對的主要是企業(yè)的固定資產(chǎn)。借款人主要的資產(chǎn)類型有地產(chǎn)、房產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備等。 2）土地面積： 3）土地權(quán)利狀況：出讓國有土地使用權(quán)、劃撥國有土地使用權(quán)、租賃國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。還有外商投資企業(yè)場地使用權(quán)和城市私房用地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)又分為農(nóng)地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)。 4）土地主要用途分類：一般情況下，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程土地用途可分為6類，一是居住用地，二是商業(yè)金融業(yè)用地，三是工業(yè)、倉儲用地，四是交通用地，五是綜合用地，六是

13、公共綠地。 5）土地的等級：在不良資產(chǎn)盡職調(diào)查中的土地的等級通常是指城鎮(zhèn)土地的分等定級，城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程 6）土地已使用年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。 7）最新土地基準(zhǔn)地價(jià)。 8）最新估值。 9）未付的土地出讓金。,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,主要資產(chǎn)的描述,10）賬面值：指該資產(chǎn)反映在賬面的價(jià)值，即原值扣除折舊后的價(jià)值。 11）房產(chǎn)建筑面積： 12）主要建筑結(jié)構(gòu) 13）內(nèi)部是否安裝設(shè)備 14）建筑物完工百分比 15）房產(chǎn)已使用年限和應(yīng)付的各種稅款 16）近期同類資產(chǎn)拍賣價(jià) 17）機(jī)器設(shè)備的名稱 1

14、8）交付情況 19）機(jī)器設(shè)備的成新率 20）變現(xiàn)能力：對于不良資產(chǎn)的收購方而言，大多數(shù)是通過不良資產(chǎn)處置變現(xiàn)來實(shí)現(xiàn)收益，很少通過資產(chǎn)本身創(chuàng)造價(jià)值來獲取投資收益。因此，借款人項(xiàng)下的資產(chǎn)或抵債資產(chǎn)從理論上來講是無利用價(jià)值的。即時(shí)擬利用抵債資產(chǎn)，也需要加快抵貸資產(chǎn)變現(xiàn)的速度。 21）盡職調(diào)查還需要采集機(jī)器設(shè)備的賬面凈值、購買日期、最后評估日期、評估目的、評估值和優(yōu)先權(quán)利等其他情況。,詳細(xì)盡調(diào)內(nèi)容：借款人信息,詳細(xì)盡調(diào)內(nèi)容,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,六、保證人情況 包括：保證人名稱，保證金額，主債務(wù)是否仍在訴訟時(shí)效期間內(nèi)，保證合同簽訂時(shí)間、保證期間、保證的效力及保證人的其他情況。 1、保證人名稱。國家機(jī)

15、關(guān)不得為保證人（但經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)使用國際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行保證的除外）；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益事業(yè)為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體不得為保證人；企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)、職能部門不得為保證人，但是企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)若有法人書面授權(quán)，可以在授權(quán)范圍內(nèi)提供保證。 2、保證金額。對于某一個(gè)有保證擔(dān)保的貸款合同，一般可以清晰了解其本金金額，卻難以分清該項(xiàng)本金所產(chǎn)生的利息。按照謹(jǐn)慎原則，通常保證金額只計(jì)本金，忽略利息。有時(shí)，利息按照本金權(quán)重比例分?jǐn)?。保證擔(dān)保的范圍應(yīng)該是主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人對保證擔(dān)保的范圍沒有約定或者約定不明確的，保證人應(yīng)當(dāng)對全部債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任。 3、主債務(wù)是否

16、仍在訴訟時(shí)效期間內(nèi)。通過審查保證人所擔(dān)保的主債務(wù)的合同、借據(jù)、催收函件等與貸款債權(quán)相關(guān)的法律文件，確認(rèn)貸款金額（余額）、貸款期限、催收情況，判斷元貸款債權(quán)是否仍然可以通過訴訟手段實(shí)現(xiàn)。 （1） 保證合同簽訂時(shí)間、保證期間。 （2） 保證的效力。,明確擔(dān)保合同無效的原因。 擔(dān)保合同無效的原因有： 一是主體違法，當(dāng)事人是無行為能力人或限制行為能力人；保證人資格不合法；法律規(guī)定的其他情況。 二是客體違法，抵押財(cái)產(chǎn)是擔(dān)保法禁止的，抵押或質(zhì)押財(cái)產(chǎn)是贓物或遺失物。 三是內(nèi)容違法，如債權(quán)人以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危而使擔(dān)保人在違背真實(shí)意思的情況下作擔(dān)保的無效。值得注意的是，擔(dān)保合同的主合同變更時(shí)，在保證

17、期間內(nèi)，債權(quán)人依法將主債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，保證人在原保證擔(dān)保的范圍內(nèi)繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任，保證合同另有約定的，按照合同的約定。在保證期間內(nèi)，債權(quán)人許可債務(wù)人債務(wù)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)取得保證人的書面同意，保證人對未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)保證責(zé)任。 債權(quán)人與債務(wù)人協(xié)議變更主合同的，應(yīng)當(dāng)取得保證人書面同意，未經(jīng)保證人書面同意的，保證人不再承擔(dān)保證責(zé)任。其次，關(guān)于保證方式的問題，保證方式有一般保證和連帶責(zé)任保證兩種。一般保證的保證人主合同糾紛未經(jīng)審判或仲裁，并就債務(wù)人財(cái)產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行仍不能履行債務(wù)前，對債務(wù)人可以拒絕承擔(dān)保證責(zé)任。 但有下列三種情況之一的，保證人不得行使上述權(quán)利： 一是債務(wù)人住所變更，致使債

18、權(quán)人要求其履行債務(wù)發(fā)生重大困難。 二是人民法院手里債務(wù)人破產(chǎn)案件時(shí)，中止執(zhí)行程序。 三是保證人以書面形式放棄上述權(quán)利的。連帶責(zé)任保證的債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期 限屆滿沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍 內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,重要抵押物、質(zhì)押物情況.重要抵押物情況常見的是以借款人的房地產(chǎn)或機(jī)器設(shè)備設(shè)定抵押，重要質(zhì)押物情況常見的是用股票或存單設(shè)定質(zhì)押。 質(zhì)押物為股票的，盡職調(diào)查需要采集的內(nèi)容包括: 1、股票名稱。股票名稱是指上市公司股票在交易所掛牌的簡稱或非上市公司的企業(yè)名稱。 2、股票數(shù)目。股份有限公司的股票數(shù)量（有限責(zé)任公司只涉

19、及股權(quán)比例和注冊資本）。 3、股權(quán)比例。股份有限公司的股票數(shù)量或有限責(zé)任公司的出資金額/股份有限公司的股本或有限責(zé)任公司的注冊資本。 （1） 是否是上市公司的股票。 （2）每股現(xiàn)價(jià)。最近一個(gè)交易日的收盤價(jià)。 （3）每股凈資產(chǎn)。股票對應(yīng)的每股凈資產(chǎn)是指最近一個(gè)會計(jì)年度末的凈資產(chǎn)/股本。 （4）所有權(quán)人。 質(zhì)押物為存單的，盡職調(diào)查需要采集的內(nèi)容包括： 1、 存單類型。分為國債、企業(yè)債權(quán)、存款單等。 2、 質(zhì)押金額。指質(zhì)押給銀行的存單金額。 到期日。到期日指調(diào)查日至存單到期日的時(shí)間，分為半年以下、半年至一年、12年、2年以上。擔(dān)保方式除保證、抵押、質(zhì)押外，還有定金。但對金融不良資產(chǎn)而言，定金方式較為

20、少見。,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,詳細(xì)盡調(diào)內(nèi)容,、抵押、質(zhì)押擔(dān)保有效的注意事項(xiàng) 1、 分清擔(dān)保的范圍; 抵押擔(dān)保的范圍是主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。質(zhì)押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、質(zhì)物保管費(fèi)用和實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的費(fèi)用。合同另有約定的，按照合同約定。 2、 關(guān)注擔(dān)保合同生效的時(shí)間; 必須辦理抵押物登記的，抵押合同自抵押物登記之日起生效；自愿辦理抵押物登記的，抵押合同自合同簽訂之日起生效。質(zhì)押合同自質(zhì)物移交于質(zhì)權(quán)人占有時(shí)生效。 3、 找出擔(dān)保合同無效的原因 4、 關(guān)注擔(dān)保合同的要素,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,詳細(xì)盡調(diào)內(nèi)容,4、 保證相關(guān)合同和與保證人有關(guān)的文件。 a

21、保證合同或最高額保證合同； b與保證合同或最高額保證合同相關(guān)的公證書（如有的話）； c保證人法人代表授權(quán)書或董事會有關(guān)決議； d所有對保證人的催收通知及回執(zhí)； e與保證人催收通知有關(guān)的公證書； f保證人有關(guān)文件； g保證人經(jīng)最近一次年檢的公司營業(yè)執(zhí)照； h保證人的公司章程； i保證人公司名稱、實(shí)體變更的證明和批準(zhǔn)材料； j保證人公司背景資料和財(cái)務(wù)狀況； k保證人的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告（最近兩年）； l保證人的貸款申請、債務(wù)重組申請等相關(guān)文件； m保證人那個(gè)人公司的出資結(jié)構(gòu)、出資人或股東的背景資料及財(cái)務(wù)狀況； n保證人那個(gè)人母親最有價(jià)值的資產(chǎn)清單（未抵押和查封的資產(chǎn)） o其他相關(guān)信息。,一、不良資

22、產(chǎn)的盡調(diào)流程,5、 抵（質(zhì)）押相關(guān)合同及其相關(guān)文件 a抵（質(zhì)）押物相關(guān)合同； b抵（質(zhì)）押合同或最高額抵押合同； c抵押物清單； d與抵（質(zhì)）押合同或最高額抵押合同相關(guān)的公證書（如有的話）； e抵（質(zhì)）押變更合同； f抵押物權(quán)屬證明文件； g他項(xiàng)權(quán)利證明或抵押物登記證明； h所有權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)）證明或批準(zhǔn)文件；,詳細(xì)盡調(diào)內(nèi)容,i土地使用權(quán)證； j房產(chǎn)證（房地產(chǎn)、房產(chǎn)）； k車輛、輪船、游艇、飛機(jī)等相關(guān)證件； l定期存款存單或信用卡； m股東證明或投資協(xié)議書（股份、股權(quán)/投資）； n其他； o若為劃撥地，還需提供土地主管部門的批準(zhǔn)證書及相關(guān)文件； p資產(chǎn)抵押優(yōu)先受償權(quán)的調(diào)查報(bào)告（包括土地管理

23、局或房管局或工商局的最新登記或記錄）； q資產(chǎn)的原始采購發(fā)票和相關(guān)證明文件； r其他可證明賣方對資產(chǎn)所有權(quán)的文件； s抵押物評估文件； t資產(chǎn)評估報(bào)告（包括賣方內(nèi)部評估報(bào)告和評估事務(wù)所外部評估報(bào)告）；21所有與抵押物/抵貸資產(chǎn)拍賣有關(guān)的記錄； u相似資產(chǎn)當(dāng)前市場價(jià)格和需求的研究報(bào)告； v當(dāng)?shù)卣巴恋匦姓鞴懿块T規(guī)定的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)文件； w抵押物出售或使用前翻修成本的報(bào)價(jià)； x與抵押物相關(guān)的管理服務(wù)合同； y對抵押物現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告； z周邊類似資產(chǎn)拍賣或出售價(jià)值及其資產(chǎn)描述的參考資料（最近12個(gè)月內(nèi)）； za最新的抵押物/抵貸資產(chǎn)照片、土地面積圖和/或建筑平面圖； zb其他和抵押物一般

24、特性相關(guān)或會影響其價(jià)值的文件。,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,詳細(xì)盡調(diào)內(nèi)容,6、 訴訟有關(guān)文件 a起訴狀或仲裁（支付令等）申請書； b法院立案記錄（如僅起訴未判決僅申請執(zhí)行未作出執(zhí)行裁定）； c訴訟保全申請； d法院保全裁定（如查封、凍結(jié)、扣押等）； e法院一審判決； f敗訴方上訴通知書； g法院終審判決； h法院執(zhí)行申請； i中止執(zhí)行裁定； j終結(jié)執(zhí)行裁定； k法院執(zhí)行過程中的其他裁定； l反映執(zhí)行結(jié)果的文件，如和解協(xié)議、查封令等； m債權(quán)憑證； n其他。 貸款責(zé)任追究登記根據(jù)中國金融監(jiān)管部門的要求，國有商業(yè)銀行在不良貸款剝離之前，需要按要求查明不良貸款形成的原因，并記錄有關(guān)責(zé)任信息。不良金融資產(chǎn)處置盡職指引除應(yīng)開展賣方盡職調(diào)查外，還要開展責(zé)任認(rèn)定的調(diào)查。,一、不良資產(chǎn)的盡調(diào)流程,盡職調(diào)查的行業(yè)慣例 一、保密性原則在不良金融資產(chǎn)交易過程中，買賣雙方在交易交割之前，對資產(chǎn)開展盡職調(diào)查是必須的步驟。商業(yè)秘密的泄露。因此，按照盡職調(diào)查的行業(yè)慣例，在買方開展盡職調(diào)查前，需對賣方許下保密