1、房地產(chǎn)成本構(gòu)成與管理,1,一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,目錄,二、成本管理模式,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,日本汽車成本控制好啊，所以賣的比歐洲車便宜 -告訴我們：對商家而言，擁有成本低的產(chǎn)品，就有利于用較競爭對手低的價格獲取市場； 某某大公司為了削減開支，裁員5%. -體現(xiàn)了：人員開支，是企業(yè)成本的重要部分； 中國勞動力便宜啊，所以外國人來中國投資 -深刻含義是：追求低成本是市場經(jīng)濟的必然選擇； 進口關(guān)稅又降了，買原裝進口車便宜多了 -說明：稅金同樣構(gòu)成產(chǎn)品的成本； 大城市東西貴啊，生活成本太高了 -反映出：不僅是企業(yè)，我們個人也都在比較選擇著生活的成本,“成本”對社會經(jīng)濟的影響無處不在，是經(jīng)濟過程中

2、使用頻率最高的詞之一。,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,什么是成本？,用科學(xué)的語言解釋是：成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中， 為取得收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費的總和。 用我們的語言解釋是：成本是“成功之本”。,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,房地產(chǎn)項目成本組成：九個大類,土地獲得價款 開發(fā)前期準備費 主體建筑工程費 主體安裝工程費 社區(qū)管網(wǎng)工程費 園林環(huán)境工程費 配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 期間費用,開發(fā)成本,完全成本,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,房地產(chǎn)的成本包括九個大類：,第一部分 土地獲得價款：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用。 包括： 政府地價及市政配套費 ：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費、向政府部門

3、交納的大市政配套費、土地交易環(huán)節(jié)交納的契稅、土地閑置費、項目竣工驗收前的土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價和相關(guān)稅費。 紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊、管線鋪設(shè)、高壓線埋地、市政接口等建設(shè)費用或繳費。 拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,第三部分 主體建筑工程費 -指項目開發(fā)過程中的主體土建費用，包括： 基礎(chǔ)費用 -建筑的地基與基礎(chǔ)費用； 結(jié)構(gòu)與粗裝修費用 -完成地面以上的結(jié)構(gòu)與基本裝修的費用； 門窗工程費用 -室內(nèi)外門與窗的費用； 公共部位裝修費用 -外立面、公共部位

4、的裝飾與裝修費用； 室內(nèi)精裝修費用 -對精裝修交付的房屋的裝修費用；,第二部分 開發(fā)前期準備費 -指取得土地開發(fā)使用權(quán)后，在項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)計可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。一般包括： 勘察設(shè)計費 -勘察丈量費、規(guī)劃設(shè)計費、建筑研究用房； 報批報建費用 -向政府繳納的規(guī)定費用； 三通一平費用 -通水、通電、通路和場地平整產(chǎn)生的費用； 臨時設(shè)施費用 -項目部辦公室、項目臨時圍板圍墻、臨時水電費用；,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,第四部分 主體安裝工程費 -指項目開發(fā)過程中的室內(nèi)安裝費用，包括： 室內(nèi)水電安裝費用 -室內(nèi)各類水電相關(guān)工程費用； 室內(nèi)設(shè)備及安裝費用-

5、空調(diào)、電梯、消防系統(tǒng)的設(shè)備及安裝費用； 弱電系統(tǒng)費用 -居家防盜系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視、三表遠傳系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、電話系統(tǒng)等費用；,第五部分 社區(qū)管網(wǎng)費 -指項目管網(wǎng)配套費用，包括： 室外給排水費用 -小區(qū)接入市政自來水、排水至城市排水系統(tǒng)費用； 室外采暖費用 -小區(qū)接入市政采暖或自行建設(shè)采暖設(shè)施費用； 室外燃氣費用 -小區(qū)接入市政燃氣的費用； 室外電氣與高低壓費用-小區(qū)從市政供電網(wǎng)絡(luò)引入電至各家各戶的費用； 室外智能化系統(tǒng)費用-小區(qū)停車管理、周界防越、閉路監(jiān)控、門禁、電子巡更、電子公告屏、室外背景音樂等智能化系統(tǒng)費用,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,第六部分 園林環(huán)境費 -指項目內(nèi)的景觀費用，包括：

6、道路廣場費用 -小區(qū)建設(shè)道路、廣場的費用； 綠化建設(shè)費用 -小區(qū)內(nèi)用于綠化工程的費用； 建筑小品費用 -小區(qū)內(nèi)雕塑、水景、環(huán)廊、假山等費用； 小區(qū)圍墻費用 -小區(qū)圍墻、組團圍墻的費用總和； 室外景觀照明費用 -各種照明所花費的費用 零星設(shè)施費用 -各類未細述的設(shè)施費用總和，如兒童游樂設(shè)施、指示牌、垃圾桶、座椅、洋傘等,第七部分 配套設(shè)施費 -通常情況指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施及其它應(yīng)歸為公共配套的支出。包括： 會所費用 學(xué)校及幼兒園費用 物業(yè)用房 人防地下室 垃圾轉(zhuǎn)運站 市政設(shè)施公共用房,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

7、,第八部分 開發(fā)間接費 -指項目開發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的費用支出以及項目營銷設(shè)施建造費等費用，包括： 工程管理費 -項目發(fā)生的行政、監(jiān)理、造價咨詢等費用 資本化利息 -項目使用資金的利息 營銷設(shè)施建造費 -銷售大廳、樣板房等建造費用 物業(yè)完善費 -物業(yè)維修基金與請物業(yè)公司配合項目的支出等,第九部分 期間費用 公司管理費 -公司發(fā)生的但無法明確到項目上管理費用 營銷費用 -營銷部門行政費用、廣告、銷售代理等營銷費用,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,先看這句話：利潤是企業(yè)存在的意義。 再看這個公式： 利潤=收入-成本； 收入不變，若成本增加，則利潤降低； 收入不變，若

8、成本降低，則利潤增加； 毫無疑問，成本是企業(yè)實現(xiàn)利潤的最關(guān)鍵要素之一。 成本不是重要，而是“相當(dāng)”重要！,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,綜述： 環(huán)看現(xiàn)今全球所有“基業(yè)長青”的企業(yè)，優(yōu)秀的成本管理甚至是成本競爭優(yōu)勢無一不是其特質(zhì)。萬科意欲成為百年老店，成本管理的重要性不言而喻。,成本重要嗎？那是相當(dāng)重要啊！,成本管理體系,成本管理模式,可研成本,目標成本,責(zé)任成本,動態(tài)成本,結(jié)算成本,成本管理體系,成本管理體系,1、目標成本管理,基本概念：,目標成本：目標成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標；是項目成本的控制線。 動態(tài)成本：是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果。,管理原則：體現(xiàn)目標成本的先進性 目標成本的嚴肅性,管理工具：萬科成本管理軟件 成本數(shù)據(jù)庫,成本管理體系,2、責(zé)任成本管理,責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評價部門， 通過技術(shù)經(jīng)濟指標的目標設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保 證整體成本的合理性和先進性。,成本管理體系,主要內(nèi)容（1）要素概括,成本管理體系,主要內(nèi)容（2）反饋指標,總結(jié),成本是公司管理結(jié)果的反映：,成本是公司內(nèi)部、外部管理的最終結(jié)果，無論優(yōu)勢與劣勢均體現(xiàn)在最終的成本 數(shù)據(jù)上- 公司內(nèi)部效率高、流程順暢反饋的結(jié)果就是內(nèi)部溝通成本低、內(nèi)耗少； 公司人員素質(zhì)低、責(zé)任心差、能力不足反饋的結(jié)果就是執(zhí)行成本高、錯誤多； 公司決策錯誤反饋的結(jié)果就是付出