1、基盛地產版權所有江蘇連云港山海連云基盛地產版權所有基盛地產版權所有15年，15城，金輝集團載譽中國基盛地產版權所有基盛地產版權所有金輝城，城市之上的盛放！基盛地產版權所有謹呈連云港融輝置業(yè)有限公司版權聲明：本報告僅供客戶內部使用，版權歸基盛地產所有，未經基盛地產書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。連云港金輝城項目營銷推廣方案壹。市場與項目基本分析貳。核心問題與解決之道叁。營銷推廣與創(chuàng)意表現(xiàn)基盛地產版權所有報告目錄壹基本分析基盛地產版權所有連云港城市經濟發(fā)展概況基盛地產版權所有一、城市概況：中等地級城市，經濟區(qū)位優(yōu)越n 城市區(qū)位：海港產業(yè)城市，確立

2、經濟樞紐連云港，中國十大海港之一，作為中國沿海首批開放城市，依托新亞歐大陸橋東橋頭堡戰(zhàn)略區(qū)位，在長三角及環(huán)渤海兩大經濟圈環(huán)抱帶動下，成為江蘇省產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略要地，優(yōu)越經濟區(qū)位有助促進港城產業(yè)經濟持續(xù)發(fā)展。n 區(qū)劃人口：中等地級城市，城區(qū)啞鈴分布連云港，江蘇省地級市之一，全市面積7446平方公里，下轄新浦、海州、連云、開發(fā)等四區(qū)及贛榆、灌云、東海、灌南四縣，2010年，全市戶籍人口約497萬人，其中市區(qū)人口（新浦、海州、連云）120萬，屬中等地級城市?；⒌禺a版權所有二、城市經濟：產業(yè)轉型升級，經濟增速顯著n 經濟實力：經濟排名落后，發(fā)展增速顯著2010年，連云港經濟排名位居江蘇省倒數第二，依托港

3、城經濟區(qū)位優(yōu)勢及國家沿海戰(zhàn)略開發(fā)帶動，經濟增速連年提高，至2010年增速排名省內第四，體現(xiàn)連云港活躍的經濟發(fā)展趨勢及較大的潛在發(fā)展空間。n 產業(yè)經濟：工業(yè)轉型升級，經濟加快發(fā)展依托港城工業(yè)優(yōu)化改革，推動四新產業(yè)轉型升級，連云港經濟建設進入工業(yè)升級大發(fā)展時代，有助吸引產業(yè)、人口等經濟資源持續(xù)導入，促進港城房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展?；⒌禺a版權所有2010年連云港產業(yè)結構第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)37.3%15.3%47.4%三、城市形象：城市穩(wěn)步升級，生活走向富裕 城市品質：城市穩(wěn)步升級，品質不斷改善依托城市化戰(zhàn)略發(fā)展推進，自2007年以來，連云港城市化水平以年均1.5%速度穩(wěn)步升級，隨著城市品質不斷提升

4、，住房改善的剛需需求及外來客群的投資關注將得到刺激釋放，有助港城房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展。 生活水平：生活走向富裕，刺激剛需釋放2010年，連云港城市居民人均收入達到19020元，超過小康標準16000元，體現(xiàn)港城居民生活富裕的向好趨勢， 隨著城市品質不斷改善，住房改善的剛性需求也將得到刺激釋放，對促進商品房持續(xù)銷售帶來需求保障?；⒌禺a版權所有四、城市規(guī)劃：濱海新城規(guī)劃，加快城市發(fā)展 戰(zhàn)略目標：城市東進發(fā)展，打造濱海新城根據連云港城市總體規(guī)劃（2008-2030年）文件， 未來連云港將以濱海新城為中心，建設“兩軸一心、一心三極”的城市格局，實現(xiàn)城市升級、產業(yè)轉型、經濟增速等發(fā)展目標，同時也為港城房地

5、產投資帶來新機遇。 濱海新城：城市未來核心，升值潛力巨大隨著連云港城市規(guī)劃推進落實，濱海新城將成為未來港城核心城區(qū)，時尚的新城風貌，完善的品質配套，核心的服務功能等新城優(yōu)勢有助加快新城升值發(fā)展速度，吸引市場投資關注，促進新城房地產業(yè)快速發(fā)展，有利項目開發(fā)?；⒌禺a版權所有五、區(qū)域規(guī)劃：四新產業(yè)聚集，促進人口導入 戰(zhàn)略目標：打造產業(yè)平臺，實現(xiàn)產業(yè)轉型根據連云港經濟開發(fā)區(qū)區(qū)域規(guī)劃建設文件，未來開發(fā)區(qū)將打造以科技產業(yè)園、新能源產業(yè)園、新醫(yī)藥產業(yè)園、新材料產業(yè)園、生態(tài)科技園等“五園五中心”產業(yè)品質，以“核心企業(yè)-產業(yè)鏈-產業(yè)集群-特色產業(yè)基地”戰(zhàn)略，促進新醫(yī)藥、新材料、新能源及先進制造業(yè)等四新產業(yè)轉型

6、升級，實現(xiàn)產業(yè)高地的戰(zhàn)略目標。 招商進程：百家企業(yè)進駐，產業(yè)導入人口隨著開發(fā)區(qū)產業(yè)平臺開發(fā)建設，目前已吸引國內外近百家龍頭企業(yè)進駐投資，根據2011年招商目標，年內將有數十個實力企業(yè)繼續(xù)進駐。隨著區(qū)域企業(yè)不斷進駐加快人口持續(xù)導入，有助逐步改善項目區(qū)域人氣不足的劣勢威脅?；⒌禺a版權所有城市小結n 產業(yè)升級轉型，經濟發(fā)展迅猛連云港，經濟區(qū)位優(yōu)越，對外交通便捷，依托海港資源及能源資源等優(yōu)勢產業(yè)，隨著國家沿海戰(zhàn)略開發(fā)，推動港城工業(yè)轉 型升級，連云港經濟將得到進一步加快發(fā)展，發(fā)展空間較能吸引持續(xù)關注，并將促進項目區(qū)域四新產業(yè)招商導入。n 城市東進升級，新城吸引關注依托港城東進戰(zhàn)略規(guī)劃，濱海新城將成為未

7、來城市中心，隨著區(qū)域地位逐步提高，凸顯的升值空間較能吸引市場持續(xù)關注。n 城市中軸貫穿，加快區(qū)域升值隨著濱海新城規(guī)劃建設，城市核心將逐步向猴嘴地區(qū)轉移，有助環(huán)境因城市啞鈴分布導致人脈斷層的瓶頸制約，對完善開發(fā)區(qū)功能配套，加快產業(yè)招商，吸引人口導入等具有積極促進作用，加快開發(fā)區(qū)房地產不斷升值，吸引持續(xù)關注。港城正在升級 發(fā)展?jié)摿ν癸@ 濱海新城規(guī)劃 升值吸引關注基盛地產版權所有連云港房地產業(yè)發(fā)展概況基盛地產版權所有一、政策環(huán)境：調控針對升級，威脅機遇并存 政策威脅：房企轉戰(zhàn)圈地，供應加劇競爭一二線城市調控升級，促使大量房企向三四線城市轉戰(zhàn)進駐，蘇北地區(qū)圈地運動遍地開花，加劇未來商品房供應量， 激烈

8、的競爭環(huán)境對房地產市場帶來巨大威脅。 政策機會：投資大量分流，港城吸引關注限購令、房產稅等連續(xù)調控，導致一二線城市成交下滑， 三四線城市適度調控，吸引投資客普遍關注，港城經濟快速發(fā)展，房價洼地投資空間，較能滿足投資客購房需求。 注：2010年，連云港住宅成交均價約為4610元/平米， 排名江蘇省第十位，價格洼地現(xiàn)象較明顯?；⒌禺a版權所有二、土地市場：圈地推漲地價，供應加劇競爭 土地成交：土地放量供應，圈地加劇競爭自2009年至2011年一季度，連云港土地成交面積達2600萬平米，超過前五年成交總和，體現(xiàn)連云港活躍的圈地運動，在當前調控升級的政策威脅影響下，商品房巨量開發(fā)將促使市場競爭長期激烈

9、，不利商品房快速去化。 土地價格：地價火箭上漲，成本壓力加大由于港城市場圈地活躍，推動地價上揚快速增長，2011 年一季度，連云港土地成交均價達到1350元/平米，較2010年土地均價翻一倍，在原材料成本持續(xù)上漲的影響下，房地產開發(fā)成本急劇增長?；⒌禺a版權所有三、開發(fā)投資：投資理性增長，住房施工加快 開發(fā)投資：投資明顯增加，增速保持平穩(wěn)自2010年至2011年一季度，連云港完成房地產開發(fā)投資 共161.91億元，其中2010年投資增幅約為19.4%，增速較為平穩(wěn)，體現(xiàn)港城市場當前仍較理性的發(fā)展環(huán)境。 施工建設：開發(fā)面積增加，住宅施工加快自2010年至2011年一季度，連云港商品住宅新開工面積

10、 及施工面積分別完成2839.91萬平米和615.93萬平米， 較2009年分別增長約47.82%和65.65%，開工面積的大量增加體現(xiàn)連云港住宅建設速度正在加快，勢將加劇未來市場競爭壓力，對項目實現(xiàn)快速銷售產生較大威脅?；⒌禺a版權所有四、量價走勢：市場成交活躍，價格快速上揚 供需結構：市場環(huán)境理性，成交逐步活躍自2010年至2011年1季度，連云港商品房供應面積約298.73萬平米，實現(xiàn)銷售面積約279.9萬平米，供需比重約為1.06，體現(xiàn)連云港當前供需較為平衡的理性環(huán)境。2011年1季度，連云港完成商品房成交面積約109.76萬平米，達到2010年全年銷量65%，市場成交較活躍。 價格走

11、勢：價格持續(xù)上揚，升值速度明顯自2009年以來，連云港商品住宅成交均價連續(xù)上漲，至2011年1季度，商品住宅成交均價達到5012元/平米， 同比增長23.54%，環(huán)比增長1.24%，體現(xiàn)港城樓市投資較為活躍的良好趨勢，升值速度的快速提高較能吸引投資客群普遍關注，有助項目未來銷售?；⒌禺a版權所有五、區(qū)域市場：城南市場活躍，北部競爭激烈 新浦區(qū)板塊：港城中心城區(qū)，供需兩旺活躍新浦區(qū)作為連云港中心城區(qū)，依托核心區(qū)位優(yōu)勢及設施配套完善，成為連云港房地產供需兩旺的活躍板塊，平高府邸、明珠皇冠花園、博威江南明珠等樓盤較為市場關注。 海州區(qū)板塊：傳統(tǒng)居住板塊，區(qū)域正在升級海州區(qū)依托緊鄰中心城區(qū)優(yōu)勢，隨著海

12、州新城規(guī)劃推進， 區(qū)域配套正在逐步升級，價格洼地吸引中低客群廣泛關注， 其中石棚名居、一方山水、中茵名都等較為熱銷。 連云區(qū)板塊：產業(yè)資源豐富，競爭較為激烈連云區(qū)依托海港產業(yè)資源，成為海港產業(yè)客群主力購房區(qū)域，但由于板塊遠離市區(qū)，配套相對獨立，在當前區(qū)域供應逐步放量的形勢下，競爭態(tài)勢較為激烈。 開發(fā)區(qū)板塊：規(guī)劃帶動發(fā)展，升值潛力巨大開發(fā)區(qū)作為濱海新城組成部分，依托豐富的土地資源及低廉的土地價格，吸引實力房企陸續(xù)進駐，未來隨著港城規(guī)劃促進區(qū)域配套逐步完善，區(qū)域升值潛力將得到逐步提升，吸引市場持續(xù)關注?；⒌禺a版權所有市場小結n 港城土地放量圈地熱銷，潛在供應加劇市場激烈競爭隨著港城土地放量熱銷，

13、巨量的商品房潛在供應將持續(xù)加劇市場競爭，其中項目區(qū)域地價洼地，吸引品牌房企圈地進駐，激烈的競爭形勢將對項目實現(xiàn)快速銷售帶來巨大壓力。n 港城升級吸引市場關注，供需兩旺加快房價持續(xù)上漲蘇北市場依托土地資源豐富，調控威脅較小等優(yōu)勢，吸引大量房企轉戰(zhàn)圈地，隨著土地熱銷推漲房價，連云港經濟增長活躍及房價洼地優(yōu)勢，較能吸引房產投資客大量關注，為項目未來銷售帶來市場機遇。n 昌圩板塊別墅集中供應，升值潛力較為中堅客群關注項目區(qū)域依托別墅供應集中，房價相對適中等優(yōu)勢，隨著濱海新城規(guī)劃推進，促進配套逐步完善，加快項目區(qū)域升值速度，中心城區(qū)別墅供應較為稀缺引發(fā)市區(qū)中堅客群關注轉移，支持項目實現(xiàn)持續(xù)銷售?；⒌禺a

14、版權所有項目分析及市場研判基盛地產版權所有一、項目概況：地形方正，地貌平整，規(guī)模較大【項目規(guī)劃鳥瞰效果示意圖】項目區(qū)域：連云港開發(fā)區(qū)；項目四至：北至鹽坨西路、南至東方大道、西至金橋路、東至花果山大道；占地面積：378697.08平米； 計容總建：約76萬平米；項目規(guī)劃：聯(lián)排、類獨棟、高層、配套商業(yè)等； 開發(fā)周期：三期；一期規(guī)模：60410平米；一期規(guī)劃：聯(lián)排與類獨棟為主；產品面積：戶均面積約267平米（初步規(guī)劃）；一期銷售：預計2011年10月開盤。一期規(guī)劃示意圖項目一期基盛地產版權所有二、區(qū)位環(huán)境：地域偏遠，配套欠缺，人氣不足 項目位置：地域偏遠，人氣不足項目地處連云港經濟開發(fā)區(qū)，距離中心城

15、區(qū)約15公里，【項目周邊配套實景示意圖】項目鄰近道路寬敞平坦，但由于區(qū)域公交長期欠缺，較難吸引區(qū)域人口持續(xù)導入，對區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展形成威脅。 生活配套：嚴重缺乏，阻擋人氣由于項目區(qū)域當前生活配套嚴重缺乏，無法滿足日常生活基本需求，較難吸引投資客群大量關注。 產業(yè)環(huán)境：政策支持，日趨成熟依托國家戰(zhàn)略及連云港發(fā)展規(guī)劃，目前經開區(qū)已成立新醫(yī)藥產業(yè)園、新材料產業(yè)園、新能源產業(yè)園及生態(tài)科技園等四大產業(yè)區(qū)，吸引近百家標桿企業(yè)入駐經營，吸引人口持續(xù)導入?；⒌禺a版權所有三、別墅競品分布基盛地產版權所有1、綠地觀湖一號【2011年5月15日，連云港房地產信息網】基盛地產版權所有p 項目位置：開發(fā)區(qū)大道南側p

16、總建規(guī)模：約150萬平米p一期規(guī)模：約37萬平米p 戶型產品：高層住宅、合院別墅，英倫歐式高層住宅：88-99平米，合院別墅：171-199平米p 別墅售價：6000-7000元/平米p 開盤時間：2010年12月p 累計供應：100套（別墅）p累計銷售：74套（別墅）p 銷 售 率 ：約74%p銷售均速：約15套/月n 項目亮點：綠地品牌造勢，廣告地毯轟炸，政府力量支持， 合院別墅亮眼，戶型面積較小，團購營造特效等。綠地觀湖一號：合院別墅戶型示意圖基盛地產版權所有綠地觀湖一號：營銷推廣脈絡演示基盛地產版權所有2、錦繡香江東方布查特【2011年5月15日，連云港房地產信息網】基盛地產版權所有p

17、 項目位置：開發(fā)區(qū)大道南側p 總建規(guī)模：約200萬平米p一期規(guī)模：約5.8萬平米p 戶型產品：聯(lián)排別墅，雙拼別墅，西班牙風格聯(lián)排別墅：177-210平米，雙拼別墅：332-485平米p 別墅售價：6000-10000元/平米聯(lián)排別墅：6000-7000元/平米雙拼別墅：7000-10000元/平米p 開盤時間：2010年11月p 累計供應：178套（別墅）p累計銷售：94套（別墅）p 銷 售 率 ：約53%p銷售均速：約15套/月n 項目亮點：香江品牌形象，項目規(guī)模較大，建筑品質高尚， 大片湖景資源，景觀先行造勢，樣板體驗營銷等。n 錦繡香江東方布查特：別墅戶型示意圖基盛地產版權所有錦繡香江東

18、方布查特：營銷推廣脈絡演示n 錦繡香江開盤營銷策略p 賣卡優(yōu)惠：10萬抵20萬p 七折優(yōu)惠：折后價6160-9100元/平米p 折上折優(yōu)惠：一次性付款及貸款再累積相應折扣基盛地產版權所有3、開成高爾夫國際社區(qū)【2011年5月15日，連云港房地產信息網】基盛地產版權所有p 項目位置：開發(fā)區(qū)港城大道88號p 總建規(guī)模：約50萬平米，當前第二期p 戶型產品：雙拼別墅，獨棟別墅，現(xiàn)代歐式雙拼別墅：200-300平米；獨棟別墅：332-485平米p 別墅售價：6000-8000元/平米雙拼別墅：6000元/平米；獨棟別墅：8000元/平米p 開盤時間：一期，2009年5月；二期，2010年7月p 累計供

19、應：276套（別墅）p累計銷售：136套（別墅）p 銷 售 率 ：約49%p銷售均速：約6套/月p 項目亮點：景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境怡人，建筑品質較好， 高爾夫配套設施，周邊配套尚可，樣板體驗營銷4、華航名人世家【2011年5月15日，連云港房地產信息網】基盛地產版權所有p 項目位置：新浦區(qū)學院路29號p 總建規(guī)模：約3.8萬平米，分四期開發(fā)，當前第四期p 戶型產品：聯(lián)排別墅，雙拼別墅，獨棟別墅，法式風格聯(lián)排別墅：300-320平米；雙拼別墅：390-400平米；獨棟別墅：430-460平米；當前以獨棟別墅為主p 別墅售價：獨棟別墅，約16000元/平米p 開盤時間：一期，2006年9月；二期

20、，2007年11月三期，2009年9月；四期：2011年3月p 累計供應：65套（別墅）p累計銷售：56套（別墅）p 銷 售 率 ：約86%p銷售均速：很緩慢p 項目亮點：新浦中心城區(qū)，建筑品質高檔，市區(qū)稀缺產品。5、蘇園【2011年5月15日，連云港房地產信息網】基盛地產版權所有p 項目位置：新浦工業(yè)區(qū)三二三國道p 總建規(guī)模：占地約800畝，一期總建約6.8萬平米p 戶型產品：雙拼別墅，獨棟別墅，中式園林風格雙拼別墅：200-300平米；獨棟別墅：400-500平米；p 別墅售價：8000-10000元/平米（報價） 雙拼別墅：8000元/平米獨棟別墅：10000元/平米p 開盤時間：預計2

21、011年下半年，一期約100套p 項目亮點：中式風格別墅，園林庭院，戶型設計合理， 買房贈送菜園，市區(qū)售樓處濃郁的體驗式營銷氛圍等。別墅競品匯總一覽基盛地產版權所有綠地觀湖一號錦繡香江開成高爾夫華航名人世家蘇園項目區(qū)域開發(fā)區(qū)昌圩板塊開發(fā)區(qū)昌圩板塊開發(fā)區(qū)猴嘴板塊新浦板塊新浦工業(yè)區(qū)總建規(guī)模約150萬平米約200萬平米約50萬平米約3.8萬平米占地800畝別墅類型合院別墅聯(lián)排、雙拼雙拼、獨棟聯(lián)排、雙拼、獨棟雙拼、獨棟別墅風格英倫風格西班牙風格法式風格歐式風格中式園林別墅戶型合院：171-199平米聯(lián)排：177-210平米雙拼：332-485平米雙拼：200-300平米獨棟：332-485平米聯(lián)排：3

22、00-320平米獨棟：430-460平米雙拼：200-300平米獨棟：400-500平米當前售價合院：6500元/平米聯(lián)排：6000-7000元/平米雙拼：7000-10000元/平米雙拼：6000元/平米獨棟：8000元/平米獨棟：16000元/平米雙拼：8000元/平米獨棟：10000元/平米開盤時間2010年12月2011年11月2009年5月2006年9月2011年下半年累計供應100套178套276套65套約100套累計銷售74套94套136套56套N銷售均速約15套/月約15套/月約6套/月非常緩慢N別墅競品匯總分析n 目前，連云港別墅供應較少，開發(fā)區(qū)昌圩板塊依托大量別墅集中規(guī)劃，

23、未來項目區(qū)域將成為連云港別墅集中供應區(qū)域，隨著濱海新城建設規(guī)劃加快區(qū)域配套完善，板塊升值的投資潛力將為市場持續(xù)關注。n 由于新浦區(qū)目前別墅供應稀缺，房價水平較高等原因，較難滿足城市中堅客群別墅改善需求；區(qū)域投資價值、實力房企品牌、建筑品質形象、經濟型戶型產品等因素是目前港城別墅客群主要關注焦點，整合品牌資源，廣告造勢宣傳，加強體驗營銷，組織團購熱銷等營銷手段是當前綠地觀湖一號、錦繡香江實現(xiàn)快速銷售的共同策略，值得項目借鑒?；⒌禺a版權所有四、其他參考樣本樓盤基盛地產版權所有1、平高府邸【2011年5月15日，連云港房地產信息網】基盛地產版權所有n 項目位置：新浦區(qū)郁州路與朝陽路交匯處p 總建規(guī)

24、模：約14.6萬平米p 戶型產品：高層住宅，21-28層三房二廳：170-190平米p 當前售價：6800-7000元/平米p 開盤時間：2009年8月p 累計供應：670（住宅）p累計銷售：290套（住宅）p 銷 售 率 ：約43%p銷售均速：約15套/月p 項目亮點：名校資源，高層豪宅，吸引城市富貴客群關注2、明珠皇冠花園【2011年5月15日，連云港房地產信息網】基盛地產版權所有p 項目位置：新浦區(qū)蒼梧路以南，公園南路以北p 總建規(guī)模：約20萬平米p 戶型產品：多層，高層，排屋等二房二廳：77-109平米三房二廳：97-150平米排屋別墅：210-250平米p 當前售價：高層：7000元

25、/平米，排屋：12000元/平米p 開盤時間：2010年9月p累計供應：1359（住宅）p累計銷售：1059套（住宅）p 銷 售 率 ：約78%p銷售均速：約132套/月p 項目亮點：名校資源，配套完善，吸引城市中堅客群關注3、同科匯豐國際【2011年5月15日，連云港房地產信息網】基盛地產版權所有p 項目位置：新浦區(qū)蒼梧東路53號p 總建規(guī)模：約90萬平米p 戶型產品：多層，高層，排屋、聯(lián)排等二房二廳：86-96平米三房二廳：122-135平米疊加排屋：281-310平米聯(lián)排別墅：337-383平米p 當前售價：疊加，10000元/平米；聯(lián)排，12000元/平米疊加上層：9500元/平米疊加

26、下層：11000元/平米聯(lián)排別墅：12000元/平米p 開盤時間：2010年5月p 累計供應：492（住宅）p累計銷售：352套（住宅）p 銷 售 率 ：約72%p銷售均速：約29套/月p 項目亮點：名校資源，品質高尚，吸引精英客群關注。4、博威江南明珠苑【2011年5月15日，連云港房地產信息網】基盛地產版權所有p 項目位置：新浦區(qū)解放東路139號p 總建規(guī)模：約40萬平米p 戶型產品：小高層、高層等二房二廳：86-113平米三房二廳：137-150平米p 當前售價：多層，7000元/平米；高層：6300元/平米p 開盤時間：2008年5月p累計供應：1068（住宅）p累計銷售：721套（住

27、宅）p 銷 售 率 ：約67%p銷售均速：約22套/月p 項目亮點：品質高尚，情景營銷，吸引社會中堅客群關注。5、萬潤一品苑【2011年5月15日，連云港房地產信息網】基盛地產版權所有p 項目位置：新浦區(qū)隴北路天晴制藥廠北p 總建規(guī)模：約25萬平米p 戶型產品：退臺洋房、4+1層退臺洋房：110-170平米，一層送地下室，頂層送閣樓p 當前售價：均價7000元/平米；1F、4F，9000元/平米p 開盤時間：2009年4月（一期），2011年6月（二期）p 累計供應：335（住宅）p累計銷售：320套（住宅）p 銷 售 率 ：約96%p銷售均速：約13套/月p 項目亮點：戶型面積較小，部分別墅

28、功能，較為市場關注。6、保利海上五月花【2011年5月15日，連云港房地產信息網】基盛地產版權所有p 項目位置：連云新城平山北路與?？ぢ方粎R處p 總建規(guī)模：約23萬平米，分兩期開發(fā)p 戶型產品：高層住宅二房二廳：85-115平米三房二廳：132-142平米p 當前售價：6000元/平米（報價）p 開盤時間：預計2011年下半年p 項目亮點：大型品牌活動，樣板體驗營銷，吸引集中關注。樣本樓盤匯總平高府邸名校資源，高層豪宅，吸引城市精英客群關注明珠皇冠花園名校資源，戶型適中，吸引城市中堅客群關注同科匯豐國際名校資源，品質較好，吸引城市精英客群關注博威江南明珠苑品質較好，情景營銷，吸引城市中堅客群關

29、注萬潤一品苑戶型面積較小，部分別墅功能，較為市場關注保利海上五月花大型品牌活動，樣板體驗營銷，吸引集中關注根據樣本樓盤考量，目前具有配套完善，名校資源，品質高尚等條件的樓盤較為中高尚客群關注，其中蒼梧路、解放路、朝陽路等路段沿線中堅客群較多，加強集中推廣，搶奪區(qū)域客戶，有助項目蓄客營銷基盛地產版權所有項目分析基盛地產版權所有n 項目優(yōu)勢p 金輝品牌實現(xiàn)形象，較能吸引市場關注。p 項目地形方正，地貌平整，施工難度較小。p 項目鄰近道路寬敞，交通出行較為便捷。p 項目總建規(guī)模較大，大盤形象較能吸引市場關注。p 項目別墅戶型設計合理，英倫風格有助提高品質。p 項目擬建幼兒園配套，較能滿足未來居民生活

30、需求。n 項目機會p 調控升級導致投資分流，港城房價洼地較為投資關注。p 城市東進促進區(qū)域配套完善，升值潛力較能吸引關注。p 開發(fā)區(qū)四新產業(yè)強勢招商，人口導入持續(xù)增加客源。p 昌圩板塊別墅集中供應，較能吸引別墅客群關注。p 綠地、錦繡前期造勢成功，昌圩板塊逐步成為投資熱點。p 港城當前營銷水平一般，加強廣告宣傳，活動推廣，樣板體驗等整合營銷策略有助加快項目銷售速度。n 項目劣勢p 項目距離市區(qū)較遠，不利快速蓄客，增加快銷難度。p 項目區(qū)域當前人氣不足，不利項目實現(xiàn)快速蓄客。p 項目區(qū)域當前配套短缺，短期內較難滿足生活需求。p 項目缺乏大型水景配套，較綠地、錦繡差距明顯。p 項目（當前設計）別墅

31、戶型較綠地產品面積略大，或將導致銷售總價略高，降低競爭優(yōu)勢。n 項目威脅p 政策調控仍將繼續(xù)升級，限貸控制對三四線城市影響較大。p 港城土地放量熱銷，巨量供應持續(xù)加劇未來競爭壓力。p 昌圩板塊大盤開發(fā)聚集，激烈競爭將有較長周期。p 綠地、錦繡前期開盤熱銷，消化部分市場有效客戶。p 綠地即將開盤推售公寓，將對開發(fā)區(qū)產業(yè)客群展開搶奪攻勢，對項目未來銷售帶來巨大威脅。項目研判n 項目距離市區(qū)較遠，當前周邊人氣不足，較難實現(xiàn)快速蓄客。n 城市東進改善配套，加快昌圩板塊升值，吸引市場持續(xù)關注。n 四新產業(yè)強勢招商，促進人口不斷導入，有助項目持續(xù)營銷。n 項目開發(fā)規(guī)模較大，規(guī)劃品質形象較好，較能吸引市場關

32、注。n 項目別墅產品略大，合理定價控制總價，有助提高競爭優(yōu)勢。n 項目區(qū)域大盤聚集，市場競爭持續(xù)激烈，不利項目快速銷售。加強項目規(guī)劃，提高整體品質，塑造品牌形象，整合配套資源強化營銷推廣，結合活動蓄客，導入樣板體驗，實現(xiàn)成功銷售基盛地產版權所有貳營銷策略基盛地產版權所有題解項目的營銷機會在哪里？市場營銷機會+產品營銷機會+客戶營銷機會基盛地產版權所有市場營銷機會有現(xiàn)場意識，無樣板精神，市場營銷機會大產品營銷機會新都市主義，新生活起點，產品發(fā)展機會大客戶營銷機會有生活要求，有品質愿望，培育影響機會大基盛地產版權所有對照營銷機會再度聚集項目基盛地產版權所有項目介紹基盛地產版權所有項目位置：北至鹽坨

33、西路、南至東方大道、西至金橋路、東至花果山大道（由三塊地組成）；規(guī)劃總用地面積：378697.08平米；地上總建筑面積（計入容積率）：約76萬平米； 容積率：2.0；總戶數：6412戶；建筑形態(tài)：高層住宅建筑面積662030平方米；低層住宅建筑面積60410平方米。項目配套公建及商業(yè)建筑面積：44440平方米。建筑風格一覽高層采取Art Deco建筑風格聯(lián)排別墅采取英倫建筑風格基盛地產版權所有背景任務要求大盤云集，客戶分流，區(qū)域價值認同度不高金輝品牌導入，將對項目市場口碑形成推動基盛地產版權所有市場關鍵詞背景任務要求售樓部已開工，今年10月開盤，計劃推盤銷售率80%基盛地產版權所有項目關鍵詞背

34、景任務要求1） 繼續(xù)實現(xiàn)“金輝”全國布局的戰(zhàn)略體系2） 迅速提升金輝品牌客戶美譽度和忠誠度基盛地產版權所有金輝品牌軟目標3個億硬目標背景任務要求出貨才是硬道理基盛地產版權所有核心困難？基盛地產版權所有品牌+區(qū)域價值，從生到熟時間緊+任務重，目標很高后發(fā)先制，贏得客戶+市場基盛地產版權所有核心優(yōu)勢？基盛地產版權所有大開發(fā)商，高品質形象大盤形象，大想象空間城市未來，配套資源多基盛地產版權所有核心策略方向？基盛地產版權所有品牌價值實現(xiàn)主動郊區(qū)營銷客戶資源聚合基盛地產版權所有核心策略基盛地產版權所有產品為王【金輝品牌實力，品質+配套】創(chuàng)建第一【成就市場NO1，是唯一出路】客戶【引導港城消費觀，快速熱銷

35、】基盛地產版權所有客戶價值演繹基盛地產版權所有市場特征需求特征目標界定耳濡小城市口碑傳播效應顯著，跟風消費在城市中較為明顯。三線城市客戶特征目染商業(yè)成熟度低，對期房及概念較少認同，相信眼見為實。追名追求上線城市，高端客源呈現(xiàn)向更高一級城市流動趨勢。求利價格敏感，品牌忠誠度較低，客戶較易受價格影響波動?；⒌禺a版權所有市場特征需求特征目標界定70%左右的被訪者選擇經濟型別墅，面積多在180-220平方米之間。能夠承受的總價在100-150萬元/套之間 。面積/總價別墅客戶需求分析80%左右的被訪者對建筑風格偏好于歐式、美式、西班牙等建筑形態(tài)；多數客戶偏好到處都可見自然景觀小區(qū)園林。建筑/景觀60

36、%左右的被訪者將別墅作為第一居所，希望會所與配套商業(yè)能承擔起主要滿足小區(qū)配套的重要功能。大多被訪者對保安系統(tǒng)的要求僅限于小區(qū)整體保衛(wèi)；20%對小區(qū)的安全性及自家住宅區(qū)域均有較高要求，如安全報警可視對講等。配套/設施安全/保障數據來源：連云港消費者調研及售樓人員訪談基盛地產版權所有市場特征需求特征目標界定區(qū)域來源70%新浦、海州老城區(qū)，20%連云區(qū)，10%外來投資客。目標客群70%泛公務員、大型國企中高層，20%私營企業(yè)主，10%外地購房客戶。客群特征開發(fā)區(qū)四新產業(yè)導入加快企業(yè)進駐及人口導入，在滿足工作生活目標下，別墅產品較為產業(yè)客群關注，成為必爭目標客群。地緣客群客群層次梳理別墅產品建筑品質較

37、高，產品功能性強，升值空間較大等優(yōu)勢，較能吸引市區(qū)中堅客群關注，成為項目主要搶奪目標。外區(qū)客群依托濱海新城戰(zhàn)略規(guī)劃，項目區(qū)域未來升值潛力較大，較能逐步吸引投資客群持續(xù)關注，成為項目潛在主要客群。投資客群數據來源：連云港消費者調研及售樓人員訪談基盛地產版權所有項目核心價值屬性金輝品牌實力+郊區(qū)品質大盤+未來區(qū)域利好先從產品形態(tài)的物理屬性，確定定位語基盛地產版權所有項目定位語花果山大道向北，新國際街區(qū)典范基盛地產版權所有國際品質大盤港城品質客群基盛地產版權所有基盛地產版權所有金輝城，僅為港城名流，構筑品質生活！基盛地產版權所有項目推廣語金輝城避免項目品牌多線推廣，項目一期不建議另立分案名，最大程度

38、實現(xiàn)推廣效率提升達觀國際，遠見未來基盛地產版權所有【 VI表現(xiàn)方案一 】【 VI表現(xiàn)方案二 】叁營銷推廣基盛地產版權所有高層產品開盤2012.年初基盛地產版權所有外接待開放2011.07項目動工2011.05現(xiàn)場售樓處（會所）開放2011.08別墅產品開盤2011.10銷售額2011年10月開盤80%！單價高于周邊之競品項目推盤節(jié)奏一覽項目推廣核心思路造品牌影響之勢借新區(qū)規(guī)劃之力立產品價值高度造項目熱銷口碑基盛地產版權所有造勢階段推廣思路第一階段：售樓部公開前一個月推廣目標：創(chuàng)建第一（打造高端產品性格，塑造港城首席品質社區(qū)的標桿形象）推廣組合：線上媒體飽和攻擊+線下活動累進式層疊花車效應金輝載

39、譽，2011中地產權威雙榜百強；名片效應港城金輝，雙城記，記錄城市未來的至高榮耀；口碑效應品牌轟動：港城傳頌，萬人爭睹（高峰論壇/魯豫有約/同一首歌/張學友演唱會）基盛地產版權所有借勢立勢階段推廣思路第二階段：貫穿項目推廣與銷售之間推廣目標：差異制勝（產品導向思維，以差異化優(yōu)勢贏得市場地位）推廣組合：線上持續(xù)推廣、規(guī)劃展示與大型單位團體的定向互動新城論新城人口與產業(yè)的導入將為新城注入新的發(fā)展活力；重心論大學城、體育中心帶動城市人文中心與居住中心的再次轉移；未來論城市發(fā)展的潛力區(qū)域，大規(guī)劃與新配套成就區(qū)域未來的精彩想象基盛地產版權所有取勢階段推廣思路第三階段：蓄客及開盤階段推廣目標：引導消費，引

40、導新城市消費觀念與趨向，形成消費熱點與消費首選推廣組合：意向客戶的定向活動與媒體高效定向投放城市品牌高度樹立項目市場高端品牌價值形象與認同，通過線上報紙、雜志、戶外、電視、廣播大型大型線上媒體硬廣與軟中持續(xù)投放迅速實現(xiàn)城市品牌項目的市場認知。城市影響高度持續(xù)舉辦市級大型活動，建立項目與市民的深入互動，通過項目對于城市的強勢深層次推廣以達成港城對金輝城的深度認可。城市品質高度以現(xiàn)場樣板段、樣板房及售樓處展示為項目高端品質建立支撐，通過客戶的現(xiàn)場震撼式體驗參觀達到客戶對金輝城城市頂尖品質的全面認同?；⒌禺a版權所有項目推廣目標傾城最愛，金輝城基盛地產版權所有產品+推廣+銷售?；⒌禺a版權所有硬軟基

41、盛地產版權所有產品硬件=高品質居住標桿產品軟實力=品質軟實力的提升建筑品質+園林景觀+弱電智能生活配套+物業(yè)服務戶型為王品質映像純凈印象基盛地產版權所有建筑立面：通過建筑立面的外部干掛石材、面磚、真石漆等材質搭配應用來提升整體建筑品質。直飲水：社區(qū)管道凈水系統(tǒng)，多重保障下的分質供水方式，以國際工藝實現(xiàn)高品質用水。一期別墅產品成熟，均較強，但戶型面積偏大，以226戶、總面積60410平方米計， 戶均面積267.3平方米，以單價7000元/平方米暫計，戶均總價約187萬，明顯高于競品綠地觀湖一號120150萬/戶的總價將為項目銷售帶來難度。故建議，適當調整產品規(guī)劃，降低戶均面積以提升產品市場競爭力

42、。弱電智能園林景觀建筑品質干法地暖斷橋隔熱自然新風節(jié)能建筑材料斷橋隔熱、LOW-E、三腔設計干法地暖預熱短、升溫快、腳感好、高效節(jié)能新風系統(tǒng)室內自然新風，會呼吸的房子基盛地產版權所有弱電智能園林景觀建筑品質堆坡造景景觀漫城多重綠化基盛地產版權所有結合組團綠化、道路綠化、公共綠化及外部城市道路綠化帶的關系進行豐富的豎向景觀設計；保證（庭院）的景觀面積最大化。利用退讓林帶堆坡造景，形成噪音隔離與領地私屬身份感。弱電智能園林景觀建筑品質增加水系縱深入口生物凈水基盛地產版權所有增加豎向與橫向的水系景觀設計，在保障別墅區(qū)內花園面積最大化 的同時增加外部水系景觀，但面積不宜過大，宜采用硬地淺水手法。通過入

43、口處的長過道景深設計加強別墅產品的私密性與領地感，提升品質印象與價值歸屬。弱電智能園林景觀建筑品質大齡古樹小品點睛基盛地產版權所有設置一些面積小、空間豐富、精致宜人的景觀環(huán)境節(jié)點（景觀小品），以充滿東南亞園林風情的濃郁色彩由點至面體現(xiàn)品質的精彩。弱電智能園林景觀建筑品質手工鋪裝道路臨界基盛地產版權所有不同等級道路系統(tǒng)以不同材質鋪裝以形成區(qū)別，增加道路體系景觀的豐富性，并可根據需要強化領地的私密性。弱電智能園林景觀建筑品質建筑品質園林景觀八大智能光纖入戶弱電智能1、通過強化產品的科技手段應用而進一步提升產品的現(xiàn)活方式，使產品價值層次進一步提升；2、在設定智能系統(tǒng)設施的同時，充分考慮設備成本與價值

44、效果，選擇高性價比產品設施以達到降低成本、提高價值的目的；3、【8大智能體系】建議設置：一卡通管理/智能信報箱/防盜智能鎖/緊急呼救按鈕/周界防越報警系統(tǒng)/閉路電視監(jiān)控/可視對講/電子巡更管理基盛地產版權所有基盛地產版權所有高級會所體現(xiàn)品質生活的豐富多彩與榮耀，多種場景定義港城頂級生活。商業(yè)配套銷售階段呈現(xiàn)社區(qū)商業(yè)樣板段，接軌未來國際生活的品質禮遇。教育配套名牌教育機構導入，提升社區(qū)配套生活資源檔次并提升項目品質。名牌教育品質商街頂級會所物業(yè)管理生活配套量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售服務分階段量身定制物業(yè)服務內容5A服務體系，構筑全程服務鏈，貴賓級貼心呵護 三線貫穿基盛地產版權所有口碑化傳播貴賓

45、化體驗專有化享受售后售中售前物業(yè)管理生活配套基盛地產版權所有售后：【管家式服務】專有化享受無償服務與相結合共同提供專有化享受禮遇。無償服務包含代叫出租車、代訂報紙機票、代收快遞信件、簡單行李搬運、失物招領、代為聯(lián)絡保潔鐘點工等；包括家居清潔、家務服務、家居維修服務、商務中心服務等。售中：【VIP服務】貴賓化體驗專享空間服務（貴賓級客戶提供貴賓包房服務）、專人接待服務、定期回訪服務。售前：【5A制貴賓銷售服務】口碑化傳播該服務體系是針對所有上門客戶而提出的銷售服務標準ANYONE(任何人)、ANYTIME（任何時間）、ANYWAY （任何方式）、 ANYTHING （任何事情）、 ANYWHER

46、E （任何地方）均可享受具有品質的特色化服務。物業(yè)管理生活配套基盛地產版權所有動感壁球館紳士的運動特色幼兒園贏在起跑線社區(qū)泛會所高尚人居地小區(qū)電影院領先連云港10年游泳池暢快身心靈標準網球場真正貴生活干法地暖溫暖生活四季如春中央水景心有大未來300種植物園自然香薰法40歲珍稀古樹參天濃蔭宅五重立體綠化層層全風景完全手工鋪裝石材/陶土磚路單戶式純凈水系統(tǒng)直接入口飲用智能防盜門鎖科技安全保障微生物有機生化凈水別墅級別尊享高效低能耗新風系統(tǒng)會呼吸的房子智能光纖入戶八大智能系統(tǒng)暢達網絡世界未來生活觸手可及產品+推廣+銷售。基盛地產版權所有現(xiàn)場策略新國際街區(qū)生活基盛地產版權所有現(xiàn)場圍擋指示系統(tǒng)樣板房樣板

47、商業(yè)區(qū)樣板段售樓處策略秀稿營銷道具營銷活動現(xiàn)場包裝基盛地產版權所有外圍環(huán)境體驗1、通過工地周邊景觀與廣告包裝，在帶看樣板房、樣板段的過程中實現(xiàn)高品質和高檔次感的氛圍營造。同時考慮適 當加入裝置藝術的展示體，以加強實地的奢華體驗感；指示系統(tǒng)需處處體現(xiàn)情感關懷與生活情景化。2、在前期工作的基礎上，結合實際條件在項目現(xiàn)場或售樓處開辟周邊公園與學校的配套展示，增加現(xiàn)場的新城魅力 配套的說服力，讓客戶對項目及區(qū)域未來的發(fā)展充滿信心。3、戶外廣告“大牌化”，全新塑造金輝在港城的標桿形象，強制和標語式直擊目標客戶群，增加強烈記憶點。五星級服務體驗1、物業(yè)服務第一時間到位并引入酒店式服務理念，注重細節(jié)處理，體

48、貼備至。（例如有專人代客泊車、開車門、售 樓中心入口有專人引領服務、洽談桌擺放糖果、魚缸，來客有開水、咖啡、茶、飲料等多種選擇等）。2、貴賓服務制，配備貴賓服務專員，如銷售人員A正在接待客戶，貴賓服務專員協(xié)助A為客戶端茶水、咖啡，準備樓書、戶型冊及其他所需物件，使銷售人員A能全情投入到客戶服務中，以提高客戶服務的質量。售樓處現(xiàn)場體驗1、設立視聽室，制作體驗式樓盤三維宣傳片，展映樓盤每個細節(jié)，加深其對未來社區(qū)生驗感受。2、設立樣品展示區(qū)，結合項目，設置文化型消費體驗區(qū)，如咖啡、功夫茶、雪茄體驗角等，烘托商業(yè)濃厚的文化氛圍。3、在工程條件允許下，盡早開放商業(yè)樣板示范區(qū)（售樓處北部小區(qū)域商業(yè)樣板），使客戶真實感受觸手可及的高標準 商業(yè)品質與眾不同的空間氛圍。國際化氛圍營造售樓部區(qū)域沙盤模型與多媒體展示基盛地產版權所有策略秀稿營銷道具營銷活動現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝與氛圍營造基盛地產版權所有現(xiàn)場包裝營銷活動接待現(xiàn)場五星級服務式體驗營銷道具導入會所的現(xiàn)場服務式體驗，享受會所尊貴服務，滿足身份感。生動展現(xiàn)居住情境，為向往別墅生活客群造夢。策略秀稿基盛地產版權所有現(xiàn)場包裝營銷活動樣板商業(yè)區(qū)樣板商業(yè)區(qū)營造生活氛圍營銷道具策略秀稿基盛地產版權所有聲、色、味、觸全體驗營銷道具樣板房全面生活場景化，接待細節(jié)全面品牌化