1、工程管理類標準1. 目的建立物業(yè)統(tǒng)一的工程管理標準，進一步規(guī)范商業(yè)管理公司與物業(yè)公司服務的工程管理，為后期執(zhí)行過程中公司考評物業(yè)公司的服務及支付費用提供合理依據。2. 范圍 本規(guī)定作為物業(yè)委托合同附件適用于合同中規(guī)定的服務范圍。3. 管理標準類 別（分值）序號服務標準考評標準考評分值考評得分前期接收1見開發(fā)公司開發(fā)合同交付標準見開發(fā)合同交付標準裝修管理服務(4)2裝修前對裝修的注意事項及室內的設施布置情況向業(yè)主進行交底說明參照服務標準，不符合不得分0.53配合工程部、運營部與商家完成商戶的交接工作參照服務標準，不符合不得分0.54物管公司根據項目的具體情況制訂裝修人員及物料進出的路線及時間是否

2、按照規(guī)定執(zhí)行0.55每日必須對裝修現場進行巡查，涉及結構或政府要求申報內容，必須由商戶提供申報結果。違規(guī)裝修情況必須及時告知商管公司并做好證據保留工作是否做好巡查記錄表登記16商戶臨時用電、用水、用氣的管理符合物業(yè)管理規(guī)范是否存在違規(guī)操作17每月固定時間對商戶用電、用水數據進行記錄并報商管公司（含非裝修期）及時率及準確性0.5遺留工程處理(2)8遺留工程與施工單位的對接與跟進，發(fā)現問題30分鐘內上報甲方并通知施工單位處理確認是否處理及時0.59對重大遺留工程提出可行性解決方案是否提出解決方案110每周形成系統(tǒng)性的跟進報告報商業(yè)管理公司參照服務標準，不符合不得分0.5資料設備臺帳(2)11建立設

3、施設備臺帳參照服務標準，不符合不得分112所有設備應按單機單臺或功能系統(tǒng)建立設備卡，貼于或懸掛于設備上；由于部分設備無法張貼設備卡如：潛水泵、污水過濾池等無法貼于設備上，可以在附近醒目位置粘貼予以標識參照服務標準，不符合不得分1節(jié)能降耗(5)13在不影響設備功能正常使用的情況下，由甲方審核，乙方監(jiān)管施工單位完成節(jié)能降耗改造工程參照服務標準，不符合不得分114公共區(qū)域走廊、公共場所、辦公室內等區(qū)域的水電控制開啟時間嚴格按照規(guī)定執(zhí)行，嚴禁浪費一水一電是否存在因管理不佳的浪費115公共區(qū)域用水（保潔、綠化、宿舍、食堂等用水）合理化控制是否存在因管理不到位的浪費116定期（每月）遞交合理化節(jié)能降耗建議

4、是否存在因管理不到位的浪費0.517物業(yè)公司應根據具體情況建立節(jié)能降耗制度,并進行落實參照服務標準，不符合不得分0.5維養(yǎng)計劃(3)18制訂各類設施設備的年度維修保養(yǎng)計劃并嚴格執(zhí)行，保留記錄隨時抽查計劃及記錄表119維修保養(yǎng)計劃應包括：供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設施、電梯、計量儀器、水景（水系）、游泳池、停車場等參照服務標準，不符合不得分2設備房管理(8)20設備房內外應有相應的標識，按照公司統(tǒng)一標準制作參照服務標準，不符合不得分0.521現場的作業(yè)指導書齊備有效，各類設備維修檢修記錄完整。相關管理制度上墻，值班人員有效操作證件的復印件需張貼上墻參照服

5、務標準，不符合不得分122配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好參照服務標準，不符合不得分0.523設備房內的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態(tài)標志。流體要有流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識參照服務標準，不符合不得分124各類儀表使用正常無損壞且合格，狀態(tài)標示正常，無“跑、冒、滴、漏”現象，責任人明確參照服務標準，不符合不得分125設備房中重要設備上端如有排污管等設施時，應在該設備上端加設喇叭口、擋板等設施，做好防護措施，以保證重要設備的使用參照服務標準，不符合不得分0.526重要設備房內（如監(jiān)控中心，電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房）應配置干

6、濕球溫度計，對環(huán)境的溫、濕度進行檢測，設備房內環(huán)境溫度應保持在30攝氏度以下，相對濕度應保持在80%以下,有防鼠防蟲設施并定期消殺，上述設備間配備2個以上2公斤手提式滅火器和1個應急照明燈參照服務標準，不符合不得分127設備房內嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品參照服務標準，不符合不得分128設備房內應有外來人員登記制度參照服務標準，不符合不得分0.529水電表按照與商戶的約定進行抄錄，注意觀察水電異動的狀況水電抄表記錄表的準時率0.530噪音污染嚴重的設備應采用防噪設施參照服務標準，不符合不得分0.531設備房鑰匙由物管公司專人負責管理參照服務標準，不符合不得分1供配電系統(tǒng)管理（

7、12）32一般型用電（住宅、一般商鋪）負荷的總配電房的配電設備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于較大用電（人人樂等）負荷的總配電房的配電設備每日至少須四次并記錄。大型用電（電影院）負荷的總配電房的配電設備每兩小時須巡檢并記錄參照服務標準，不符合不得分133管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整參照服務標準，不符合不得分134高壓配電室需要有高壓操作工具與高壓操作保護設施參照服務標準，不符合不得分135公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于鎖閉狀態(tài)并配有設備標識、警示標識。臨時取電必須穿管、作出警示防護要求參照服務標準，不符合不得分136動力配電柜互投裝置手動、自動轉換靈敏，功能完好，指示正常。配電

8、設備接地電阻值小于4歐姆參照服務標準，不符合不得分137電容補償柜功率因數能手動、自動調節(jié)控制。補償柜內接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。補償控制手動、自動切換有效。補償電容殼體無膨脹，相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。功率因數：不小于.參照服務標準，不符合不得分138高低壓配電柜內部連接螺栓無松動；無發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項；盤內裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標識清楚準確參照服務標準，不符合不得分139高壓繼電保護裝置應靈敏可靠，電氣操作工應能識別各種掉牌信號性質參照服務標準，不符合不得分140酸性蓄電池經常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。

9、電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋參照服務標準，不符合不得分141發(fā)生停電事故后，在正常時間（特殊困難不超過15分鐘）內啟動發(fā)電機，并至少連續(xù)運行4小時參照服務標準，不符合不得分142發(fā)電機設備：內燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏； 發(fā)電機、柴油內燃機，潤滑油泵、啟動電機，無異常聲音、異常震動；柴油發(fā)動機轉速穩(wěn)定。發(fā)電機輸出電壓符合標準要求；備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機連續(xù)工作8小時的儲備量油，在柴油保質期到期前，應妥善處理儲備的柴油；若系水冷式發(fā)電機,冷水箱水量保持在容積的95%以上，四濾應及時更換

10、；必須配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2個月輪流切換使用；備有符合要求的切換開關裝置；發(fā)電機接地可靠，對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應有隔降噪音措施；蓄電池組電壓保持在24V左右，正常情況下，發(fā)電機轉換開關應打在自動位置。每兩周啟動試運行一次，每次運行時間為30分鐘參照服務標準，不符合不得分143高低壓配電設備自身溫度保持在合理范圍內，（25）參照服務標準，不符合不得分1電梯管理(10)44電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備參照服務標準，不符合不得分145電梯運行平穩(wěn)，開關門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風，照明良好, 從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響參照服務標準，不符合

11、不得分0.546合格平層狀態(tài)平層誤差在正負2mm以內，轎廂門閉合后的誤差不能大于5參照服務標準，不符合不得分0.547門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉動潤滑良好參照服務標準，不符合不得分0.548限速器動作靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關的可靠性參照服務標準，不符合不得分0.549供方應有資質，每月檢修至少一次，有檢修記錄登記表參照服務標準，不符合不得分0.550電梯機房地面應鋪裝或進行油漆，門窗應有防飄雨設施參照服務標準，不符合不得分0.551保持減速器內潤滑油清潔和潤滑性能，油面高度在油標規(guī)定范圍內參照服務標準，不符合不得分0.5轎頂、機房設備、井道

12、設施、底坑無雜物，無油污，無積水參照服務標準，不符合不得分0.552繼電器接觸器觸點應吻合，無積碳和熔焊現象?？刂票P、各種開關、按鈕、蜂鳴器、電參照服務標準，不符合不得分0.553鈴、對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導線編號清楚無誤0.554盤車、救人設施置于機房明顯位置。平層標志明顯參照服務標準，不符合不得分0.555滑動導靴的襯墊工作面磨損量小于1。間隙應均勻參照服務標準，不符合不得分0.556緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕參照服務標準，不符合不得分0.557傳動杠桿配合轉動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應靈敏可靠參照服務標準，

13、不符合不得分0.558鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時 ，在一個擰距內最大斷絲數不允許超過32根，不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕，磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%參照服務標準，不符合不得分0.559安全觸板的動作應靈敏可靠，電梯故障時在轎箱內能用手將門撥開參照服務標準，不符合不得分0.560物業(yè)公司應制訂相關的應急預案，如：電梯困人、發(fā)生火災、自然災害等參照服務標準，不符合不得分0.561電梯機房應有通風降溫設施，溫度保持在2230度之間，無機房電梯底坑的防水與排水的控制措施到位參照服務標準，不符合不得分0.562運行出現故障后，有電梯上崗證或具備救援知識的人員，應在15分鐘內到達現場

14、做相應的救援處理參照服務標準，不符合不得分0.5給排水系統(tǒng)管理(10)63水泵運行無異響，無異常震動。水泵軸無泄漏。（正常機密封泄漏應小于滴分，填料密封泄漏應小于10滴分。）潤滑油箱內不能混入水分，油位在油標范圍內，具體操作參考水泵說明書參照服務標準，不符合不得分0.564設備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠。水池、水箱按規(guī)定時間進行清洗及水質檢測,各常用閥門經常清洗、保養(yǎng)和閥門與管道及連接件的緊固檢查。參照服務標準，不符合不得分165限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。對緊急停電停水突發(fā)事件處理應具有有效預案參照服務標準，不符合不得分166供水壓力波動范圍在正負0.03MPA范

15、圍內。重要管道上的壓力儀表每年定期進行校驗參照服務標準，不符合不得分0.567下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積，地下各雨、污水井室定期檢查并清理，地下各給水井室、消防閥門井室處閥門定期檢查并保養(yǎng)。參照服務標準，不符合不得分0.568污水泵運轉時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時轉換開關處在自動控制狀態(tài)?？刂葡溟_關、指示燈完好。電機運行電流小于額定值參照服務標準，不符合不得分169日常巡查四小時一次，用水高峰時每兩小時巡查一次，并做好相應記錄參照服務標準，不符合不得分0.570常用的污水泵要建立巡查制度，保障不返水，不空轉，避免污染環(huán)境

16、與浪費電能參照服務標準，不符合不得分0.571綜合管溝、化糞池等一定深度的檢查井，使用五防井蓋等相應措施保障安全參照服務標準，不符合不得分0.572建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查計劃，外委或部分外委工作計劃參照服務標準，不符合不得分0.573水泵房有報警設施，防止爆管（如不易安裝，可增設閉監(jiān)控，24小時實施有效監(jiān)控）參照服務標準，不符合不得分0.574有排水溝和防溢水設施參照服務標準，不符合不得分0.575在通氣口和溢流口安裝防蟲網。有條件的情況下，生活水箱安裝低位報警系統(tǒng)和高位控制系統(tǒng)裝置，管線上有流水方向指示參照服務標準，不符合不得分0.576每星期各泵輪換使用一次參照服務標準，不符

17、合不得分0.577做好日常維保記錄和人員進出登記參照服務標準，不符合不得分0.578生活水泵房水箱間維修保養(yǎng)要注意油漆，涂料，稀料、焊接等對水的污染，要有相應的通風措施確保安全參照服務標準，不符合不得分1智能化系統(tǒng)管理(6)79停車場道閘系統(tǒng)：服務器及管理附屬設備運行正常，數據完整、手動按鈕靈活有效，閘桿轉軸潤滑轉動良好，閘桿水平，反光紙完好、道閘機坐固定穩(wěn)固參照服務標準，不符合不得分180監(jiān)控攝像機：內外部清潔無塵，云臺轉動靈活，焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常，安裝牢固，錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定參照服務標準，不符合不得分181每星期按監(jiān)控鏡頭數量的5%抽檢試驗，重點位置（機房、倉庫、電

18、房等）監(jiān)控鏡頭要全面檢驗參照服務標準，不符合不得分0.582周界防越報警系統(tǒng)（如有）：紅外線接收、發(fā)送效果良好，功能正常；報警主機運行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標識清楚、電源變壓器防水處理良好。探測器清潔、安裝牢固參照服務標準，不符合不得分183巡更系統(tǒng)：管理電腦、手持終端運行正常，數據完整、采集底座顯示正常，采集數據正常參照服務標準，不符合不得分184背景音樂及廣播系統(tǒng)：各類聲源設備按鈕及指示燈工作正常，功能良好、話筒切換正常，聯(lián)接可靠、 揚聲器聲音清晰，無沙啞及無聲等不正?，F象參照服務標準，不符合不得分185按照保養(yǎng)計劃對電腦進行維護。根據電腦的實際情況與使用情況，對重要部位（機房、倉

19、庫、電房等）的錄制硬盤進行調整，如有必要可以增容或者部分內容的單獨存儲參照服務標準，不符合不得分0.5消防系統(tǒng)管理(10)86消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內設有報警記錄，消防控制中心專人值班，監(jiān)控區(qū)域內各項消防狀態(tài)，發(fā)現異常情況及時上報并做好記錄，消防控制中心值班人員需培訓后方可上崗。參照服務標準，不符合不得分187消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關、水壓力開關動作準確穩(wěn)定。消防水泵控制柜指示正常參照服務標準，不符合不得分188消防泵每星期試運行一次參照

20、服務標準，不符合不得分189噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對外觀進行檢查，同時按比例進行抽檢參照服務標準，不符合不得分19091消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報警器，各種模塊處在良好工作狀態(tài)，有聯(lián)動測試記錄。設施功能完備無損壞參照服務標準，不符合不得分192消防結合器和地下消火栓的扳手、鑰匙、大閘應在監(jiān)控室固定位置或設施附近存放參照服務標準，不符合不得分193消防系統(tǒng)應保持狀態(tài)良好，監(jiān)控室內有自動改手動切換按鈕參照服務標準，不符合不得分194定期對消防栓進行末端壓力檢查，以確保在正常值內參照服務標準，不符合不得分195卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關門動作程

21、序正確參照服務標準，不符合不得分0.596對消防系統(tǒng)應有檢測計劃，并在一定周期內覆蓋全部設施參照服務標準，不符合不得分0.5空調系統(tǒng)管理(4)97冷卻塔內填料5年進行更換一次，冷卻塔噪音小于63分貝，設有防鼠蟲措施，濾網清潔，冷凝水暢通，轉動部位無異響做好定期檢修并記錄，冷卻水、冷凍水的年檢測報告齊全參照服務標準，不符合不得分198風機末端整體設備等至少半年進行維保一次；中央空調新、回風機組過濾網至少每月清洗兩次參照服務標準，不符合不得分199冷卻塔設備、冷水機組設備、電機、水泵嚴格按說明書進行操作，換季啟動機組時，需對冷水機組進行調試，并按操作流程進行操作，（冬季結冰地區(qū)需要有防凍措施）參照

22、服務標準，不符合不得分1100冷卻水水流開關或其他類型傳感器應穩(wěn)定可靠。其輸出參數應與冷水機組要求相匹配參照服務標準，不符合不得分1房屋本體及附屬設施管理(10)101房屋主體承重結構部位無變形、裂縫、腐蝕現象參照服務標準，不符合不得分 1102每年3-5月為防雷系統(tǒng)年檢：房屋本體的防雷設施接地電阻值不大于1歐姆，引下線、屋頂避雷網線、中性點接地，設備層的避雷帶、網的無脫焊，如有生銹，用銀粉修復參照服務標準，不符合不得分1103空置房水電控制閥門應處于關閉狀態(tài)參照服務標準，不符合不得分0.5104內外墻面地面、建筑小品外觀完好、整潔，空調架安裝有序，無生銹、無開焊。參照服務標準，不符合不得分0

23、.5105室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損參照服務標準，不符合不得分0.5106屋面排水與地面雨水井通暢，日常每周巡檢一次，每年雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結凍前，均需進行屋面防水與地面雨水井情況的檢查并記錄和統(tǒng)計 參照服務標準，不符合不得分1107項目內導示標志完好無損參照服務標準，不符合不得分0.5108各種休閑娛樂設施轉動部位靈活，無異響，承重部位無變形，各部位無棱角參照服務標準，不符合不得分0.5109兒童活動場所和娛樂設施無安全隱患，油漆無脫落，環(huán)境清潔，色彩活躍，物品整齊參照服務標準，不符合不得分1110根據實際季節(jié)、氣候、時間對水景觀的控制開放參照服

24、務標準，不符合不得分0.5111所有鋼構、欄桿、井蓋等鐵制品每半年油漆一次，保證鮮亮參照服務標準，不符合不得分0.5112木作的翻新和油漆應每年進行一次參照服務標準，不符合不得分0.5113操作較復雜或如操作不當會引起傷害或設施損壞的娛樂設施，應設置使用說明，做好相應的安全警示參照服務標準，不符合不得分1114活動區(qū)域配備的開放說明、設施使用說明、溫馨提示參照服務標準，不符合不得分0.5115116景觀照明根據商管公司的規(guī)定時間對景觀照明的控制開放，室外用電必須保障漏電保護完好，無破損線路，盡量使用安全電壓參照服務標準，不符合不得分0.5加建改造管理(3)117造價在1萬以上及特殊的加建改造需

25、要施工圖紙，平面圖與例圖，注明相關數據，如長、寬、高、厚、線路的距離、圖例等參照服務標準，不符合不得分1118技術交底：需要說明施工細節(jié)，重要位置的相關要求，注意事項，施工工藝，相關材料標準，任何工程要求前提是符合行業(yè)、國家、安全標準等相關規(guī)定參照服務標準，不符合不得分1119特殊工程需要對重要部分的材料封存，如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料參照服務標準，不符合不得分0.5120新工藝新材料必須符合相關規(guī)定，如使用標準，安全標準，環(huán)保標準及行業(yè)、國家標準參照服務標準，不符合不得分0.5計量儀器儀表管理(3)121購買儀器儀表時，必須附有技術監(jiān)督部門認可的廠家生產檢驗合格證；并按照相應儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門送專業(yè)機構檢驗，出具檢驗報告結果，并有效標識參照服務標準，不符合不得分1122