1、萬科企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境分析及戰(zhàn)略選擇專業(yè)：冷鏈技術(shù)與管理班級：冷一姓名：吳震學(xué)號：集團規(guī)模 全稱為萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也 是股市里的代表性地產(chǎn)藍籌股?？偛吭O(shè)在深圳，至2009年，已在20多個城市設(shè)立分公司。萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認可。萬科成立于1984年5月，創(chuàng)立初期主要是在國內(nèi)代理經(jīng)銷日產(chǎn)色錄像器材。由于它及時捕捉市場機會，業(yè)務(wù)迅速上升，占領(lǐng)了國內(nèi)同類產(chǎn)品市場的60%，成為該市場重要的銷售商之一。外部環(huán)境分析政治法律環(huán)境分析 房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了它

2、對國家宏觀政策比較敏感。近幾年來，由于房地產(chǎn)市場投資規(guī)模過大，房屋價格上漲過快，需求偏大，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂 問題愈發(fā)突出，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。經(jīng)濟環(huán)境分析 國家出臺的一系列宏觀調(diào)控政策試圖穩(wěn)定市場，保證經(jīng)濟長久健康的發(fā)展，同時也避免過高房價引發(fā)的社會潛在問題，但是，這些金融調(diào)控政策對于房產(chǎn)市場的資金來源起到明顯的抑制作用，同時加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理也一定程度上抑制了房地產(chǎn)需求。社會環(huán)境分析(1)城市化進程加快。目前我國城市化率還比較低，為了在短期內(nèi)提高城市化水平，政府必須加大城鎮(zhèn)住房、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度。(2)人口老齡化加快。人口老齡化對房屋類型和區(qū)位條件產(chǎn)生新的

3、需求，養(yǎng)老型住宅目前缺口較大。(3)城市舊城改造規(guī)模大。鑒于以往相對落后的建筑技術(shù)和缺乏適當(dāng)?shù)木S修等原因，我國六、七十年代建造的房屋現(xiàn)在開始出現(xiàn)不同程度的質(zhì)量問題。因此，政府必須對這些房子進行整修或重建。技術(shù)環(huán)境分析我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的總體框架已經(jīng)建立，技術(shù)體系正在集成，房地產(chǎn)市場的熱點不斷翻新。房地產(chǎn)數(shù)字化創(chuàng)新工程進一步推進。購房者自我意識的覺醒，對高生活品質(zhì)的追求傾向，使住宅的品質(zhì)成為群眾關(guān)注的熱點，一環(huán)保、節(jié)能為主題的綠色生態(tài)住宅正在興起。內(nèi)部環(huán)境分析完整科學(xué)的職業(yè)經(jīng)理人文化 萬科之所以先進，首先是有一套非常正確的價值觀。大家知道，萬科很早就解決了股權(quán)問題，也在很早股份化，又很早上市。它

4、的創(chuàng)業(yè)者和管理團隊始終以職業(yè)經(jīng)理人的道德操守嚴格要求自己，敬業(yè)愛崗，全心全意回報股東。所以，萬科形成了一整套與職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)的價值觀和公司文化（白領(lǐng)文化），萬科的管理在點點滴滴中都透露出由此帶來的專業(yè)、專注、細致和嚴謹，這種價值觀和文化甚至成為萬科產(chǎn)品的特色包裝和特有的品牌價值。萬科的“企業(yè)視角、人文關(guān)懷”很好地表達了經(jīng)理人文化的內(nèi)涵，同時也恰到好處地反映了白領(lǐng)的文化趣味，使一批白領(lǐng)對萬科情有獨鐘。中國新興企業(yè)發(fā)展非?？?，到最后沒有后勁是因為它沒有形成職業(yè)經(jīng)理人隊伍。都是以一個人為代表，一旦因為這個人年齡或者身體原因，不能投入到企業(yè)，這個企業(yè)就迅速衰落，舉個最典型的例子，像中國最大的彩電企業(yè)長

5、虹，如果倪潤峰一旦思想老化、身體原因退下來，整個企業(yè)就迅速進入衰退狀態(tài)。再比如海爾，現(xiàn)在海爾在上升趨勢，但到底張瑞敏之后怎樣，就不是很清楚。相對來說，萬科致力于建立現(xiàn)代企業(yè)制度，經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離，在建立企業(yè)團隊方面顯得比較堅強。我想這也是華潤整合業(yè)務(wù)選擇萬科作為地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展主力的一個原因。通過減法形成準確的公司戰(zhàn)略 觀察萬科，任憑風(fēng)浪起，我自有章法。10多年前就上市，有股、股，但并沒宣稱是“資本經(jīng)營”；明明早就將業(yè)務(wù)集中在房地產(chǎn)，卻還嫌不專，索性將產(chǎn)品都簡化到中產(chǎn)階級的普通住宅，今后他們還要將產(chǎn)品更加標準化，甚至主要部品、部件都在總部設(shè)計，通過住宅產(chǎn)業(yè)化帶動進一步的大規(guī)模生產(chǎn)。市場熱點不斷變

6、換，萬科近10年來卻始終只講兩個字：“減法”這就是戰(zhàn)略，高度專業(yè)化，創(chuàng)造核心競爭力，推動大規(guī)模生產(chǎn)，全面提升產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)。一個人要有成就，堅定、堅強、毅力是第一位的，這種偉大忍耐的力量源泉就是偉大的理想，而偉大的理想就是他的人生戰(zhàn)略。所謂先有“堅忍不拔之志”，方可蓄積“堅忍不拔之力”。辦公司、做企業(yè)同樣如此。如果不對自己 “是什么？為什么？做什么？怎么做？做多少？和誰做？何時做？”等一系列問題做出明確的判斷，形成準確的公司戰(zhàn)略，就難免腳跟不穩(wěn)，缺少定力，薄積亂發(fā)。優(yōu)秀的管理團隊和組織結(jié)構(gòu) 公司的勝敗在戰(zhàn)略，戰(zhàn)略的成敗在治理結(jié)構(gòu)和管理團隊；萬科的治理結(jié)構(gòu)是有優(yōu)勢的。由于萬科最 早一批股份化改制

7、和上市，加之股權(quán)相當(dāng)分散，使股東、董事會和管理層的職責(zé)和權(quán)利界定得比較清楚。更重要的是，萬科創(chuàng)業(yè)者很早就完成了轉(zhuǎn)化為職業(yè)經(jīng)理人的定位，從而避免了許多民營企業(yè)創(chuàng)始、合伙人之間的沖突和震蕩，使管理團隊得以長期穩(wěn)定，并且養(yǎng)成了系統(tǒng)的經(jīng)理人文化。價值鏈分析（VCA） 內(nèi)部條件分析的目的就是要尋找和識別出企業(yè)的競爭優(yōu)勢和劣勢。而企業(yè)的核心競爭力則可能會出現(xiàn)在企業(yè)運營的各個環(huán)節(jié)，因此我們可以通過價值鏈法（Value Chain Analysis）去尋找那些真正創(chuàng)造價值的活動，也就是價值鏈上的“戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”。企業(yè)要保持競爭優(yōu)勢，關(guān)鍵就是要保持企業(yè)在戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的競爭力。而價值鏈分析法的目的就是要確定企業(yè)的核心競

8、爭力。價值鏈法將企業(yè)的經(jīng)營活動分為兩大類：基本活動和支持活動。基本活動包括生產(chǎn)、銷售等；而支持性活動則是對基本活動進行輔助，其包括技術(shù)研發(fā)、人力資源管理等。萬科差異化戰(zhàn)略 產(chǎn)品名稱、形象和聲譽的差異化 作為萬科的金色系列代表產(chǎn)品，萬科金域華府項目地理優(yōu)越，自然資源豐富。項目地處杏林大 橋橋頭南側(cè)，緊鄰世界上最大的水上園博苑及4.4公里的人造沙灘。通過杏林大橋、成功大道，只需15-20分鐘就可暢享廈門島精彩生活。金域華府依托百年集美文教優(yōu)勢，坐享杏?xùn)|30年繁華沉淀，社區(qū)規(guī)劃2.5萬平米的商業(yè)體，片區(qū)前景可瞻。此外，在不久的將來，杏林灣片區(qū)將崛起近150萬平米建筑規(guī)模，規(guī)劃5萬人口，良好的區(qū)位前景

9、和成熟的配套，使其未來居住氛圍可與瑞景、中山路生活圈相媲美。未來都市生活，當(dāng)下即可享受。 萬科森林度假公園位于唯一大學(xué)城區(qū)，周邊環(huán)繞長江商學(xué)院、三亞學(xué)院、三亞理工學(xué)院、瓊州 學(xué)院三亞分院等各類知名高等院校，片區(qū)人文氣質(zhì)濃厚，同時萬科森林度假公園周邊規(guī)劃三亞市政府、三亞體育中心等市政設(shè)施，吸引眾多高端人群，成就三亞高素質(zhì)人群文化片區(qū)。該項目一期規(guī)劃指標：總建面約7萬平方米；樓高度：公寓12-16層；別墅層高：3米；凈空2.8米，建筑密度(覆蓋率)約：20%。單房36平方米，雙房68平方米，別墅(洋房)戶型三種，均為125平方米左右。萬科的進駐將為三亞賦予城市靈魂。 一直以來萬科走的是高端產(chǎn)品的道

10、路，與其他主打經(jīng)濟實用房、商品房的企業(yè)區(qū)別開來，精益求精，追求高端產(chǎn)品一流的品質(zhì)和服務(wù)，力求為顧客帶來不一樣的享受。雖然萬科房產(chǎn)的價格相比同行業(yè)而言要高，但認為大眾接受，認為物有所值，享受到高額利潤的同時液晶企業(yè)品牌提升了檔次。高端產(chǎn)品的進入壁壘高，沒有一定規(guī)模和資本優(yōu)勢難以進入。隨著人均GDP的增長，任命的物質(zhì)文化需求越來越著重品質(zhì)而對價格的敏感度大大降低，高端產(chǎn)品恰好滿足人們追求物質(zhì)享受追求舒適的心理。替代品，如經(jīng)濟適用房、廉價出租房等對別墅類高檔住房幾乎不存在威脅，縱使數(shù)量上稍顯不如，但其成交價格和利潤率是經(jīng)濟適用房和廉價出租房所無法企及的。住宅開發(fā)的多元化戰(zhàn)略 在不同的發(fā)展階段，城市的發(fā)展和住宅市場需求會呈現(xiàn)出不同的特點。例如，近年來我們注意到，中國的老年人口正在迅速增加。對退出忙碌工作、開始頤養(yǎng)天年的人們來說，是否依然居住在擁擠的都市，是一個可以重新考慮的選擇。而隨著基本物質(zhì)需求得到滿足，領(lǐng)略更多風(fēng)景、甚至只是為了暫且遠離城市的喧囂正日益成為大眾的需求。養(yǎng)老住宅、旅游度假物業(yè)等