1、新舊物業(yè)交接資料1、資料交接 原物業(yè)管理企業(yè)撤管前，應當向業(yè)主委員會移交下列：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等原竣工驗收資料； （2）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （3）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件； （4）業(yè)主及房屋面積清冊； （5）物業(yè)管理所必需的其他資料。 新的物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)前，業(yè)主委員會應當將以上資料移交給新物業(yè)管理企業(yè)。 資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可，若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。 2、設(shè)備交接 新的物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與原物業(yè)管理企業(yè)共同對物業(yè)共用部位、共

2、用設(shè)施設(shè)備進行查驗。查驗時，業(yè)主委員會應當制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等，并由查驗人簽字。新的物業(yè)管理企業(yè)和原物業(yè)管理企業(yè)對查驗結(jié)果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。 3、費用交接原物業(yè)管理企業(yè)撤管時，應當在業(yè)主委員會的組織下， 將預收的交接之日后的物業(yè)管理服務費、代收的各種能源費、押金，以及代管的專項維修資金等移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會或原物業(yè)管理企業(yè)應將依法屬于業(yè)主的物業(yè)管理用房移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。4、物業(yè)管理用房業(yè)主委員會或原物業(yè)管理企業(yè)應將依法屬于業(yè)主的物業(yè)管理用房移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。 備注： 前

3、期物業(yè)服務合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費 為由拒絕辦理交接；原物業(yè)管理企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會應通過司法途徑解決，不得強行接管。業(yè)主委員會、原物業(yè)管理企業(yè)及新選聘物業(yè)管理 企業(yè)的交接工作應依法進行。 二、新舊物業(yè)交接時的幾個問題 新舊物業(yè)交接時矛盾重重，交接過程復雜，時間長，造成小區(qū)管理混亂，業(yè)主斷水、斷電或 者小區(qū)垃圾滿地，甚至會發(fā)生暴力流血事件。 物業(yè)管理條例雖然規(guī)定小區(qū)過半數(shù)的業(yè)主 同意，其所占面積也超過半數(shù)的情況下，可以更換物業(yè)公司，但實際操作起來困難重重：一 來能拿到二分之一業(yè)主同意票已經(jīng)并非易事，二來新老交接，老物業(yè)平

4、和退出小區(qū)更難，而 新物業(yè)強行進入法律又不允許，甚至面臨法院不受理此類案件的尷尬。新舊物業(yè)公司交接難主要體現(xiàn)在三點： 1、相關(guān)設(shè)施移交難 根據(jù)物業(yè)管理條例 （以下簡稱條例），物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主， 但由于在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時， 大部分登記的是開發(fā)建設(shè)單位， 而目前又沒有法規(guī) 規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接 管初期， 舊物業(yè)公司對物業(yè)管理用房進行過裝修， 投入了一部分的費用， 需要舊的物業(yè)公司、 新的物業(yè)公司、業(yè)委會進行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。 2、物業(yè)資料移交難 根據(jù)條例，建設(shè)單位應當向物業(yè)公司移交以下資料：（1）

5、竣工總平面圖，單體建 筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設(shè)施設(shè)備 的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料； （4） 物業(yè)管理所必須的其他資料。 要求物業(yè)企業(yè)應當在前期服務合同終止時將上述資料移交給業(yè) 委會。 雖然條例對交接內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)，不能充分地將日后新物業(yè)公司順利開 展公作所需要的資料（如財產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等）涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分 前期物業(yè)公司都是由開發(fā)商選聘或者自己組建的物業(yè)公司， 開發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)公司移交 相關(guān)資料，舊物業(yè)公司也就無法在交接時提交完整資料。 3、相關(guān)費用處理難 （

6、1）物業(yè)管理費賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細公布業(yè)主交費情況，而一些物業(yè)管理 中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監(jiān)督機構(gòu)對支 出進行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。 （2）代收費用的差額問題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)公司義 務為居民代收水電費，出現(xiàn)的差額費往往由物業(yè)公司承擔，這樣在交接時，對于差額部分如 何來妥善解決，原有物業(yè)公司的權(quán)益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業(yè)交接時就 容易產(chǎn)生糾紛。 （3）物業(yè)費欠繳?，F(xiàn)在，物業(yè)費收繳率普遍不高，好一點的到 90%，而很多維持在 70%， 一些老小區(qū)還不到

7、40%。這樣，新舊物業(yè)交接時物業(yè)費的糾紛就成為一個很大障礙。舊物業(yè) 公司在物業(yè)費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。 （4）其他費用，如前期停車費、一些經(jīng)營性收益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利 開展。新舊物業(yè)交接難的法律原因 1、法律規(guī)定不完善。從條例規(guī)定看，有關(guān)業(yè)主換物業(yè)公司的規(guī)定在條例中比 較少，物業(yè)公司不移交有關(guān)事項的法律責任的規(guī)定。 2、政府對物業(yè)公司交接監(jiān)管不力。 目前， 政府對物業(yè)公司交接工作的監(jiān)管力度是遠遠不夠的。 做好物業(yè)公司交接的監(jiān)管， 政府有關(guān)部門要做交接的具體指導、防止新老物業(yè)的沖突、有關(guān)事項的宣傳等工作。而從目 前的情況看， 政府在物業(yè)公司交接中的作用尚不明顯。 我國

8、法律關(guān)于物業(yè)交接的規(guī)定本身就 少，在這種現(xiàn)實條件下，政府的指導和監(jiān)督就尤為重要。 備注： 問：誰能決定選聘物業(yè)？ 答：不同階段有所不同，在入住前和業(yè)主大會成立前的物業(yè)選聘由開發(fā)商組織實施，業(yè)主大 會成立后由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會決定組織實施。 開發(fā)商或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會應 當在組織承接驗收活動前 10 個工作日，將有關(guān)情況書面告知社區(qū)所在地的社區(qū)居委會和街 道辦事處。 問：選聘新物業(yè)公司后，舊物業(yè)合同還有效嗎？ 答： 無論是開發(fā)商還是業(yè)主大會換物業(yè)都要依法選聘。 也就是說應先解除與原物業(yè)公司的物 業(yè)管理服務合同后，方可組織新物業(yè)公司接管。物業(yè)合同一般分為定期和不定期兩種。定期 合同有 1

9、 年也有兩年、3 年的，新物業(yè)公司上崗執(zhí)勤必須要等舊合同結(jié)束方可；不定期物業(yè) 合同一般規(guī)定“合同到業(yè)主大會選聘新物業(yè)并在新物業(yè)合同生效之后為止”等類似內(nèi)容。 問：新老物業(yè)公司承接驗收如何操作？ 答：開發(fā)商、業(yè)主大會和原物業(yè)公司要做好承接驗收前的準備工作，并及時書面通知新物業(yè) 公司進行承接驗收。新物業(yè)公司應當在接到通知后 15 個工作日內(nèi)做出書面回復并與開發(fā)商 或業(yè)主大會約定承接驗收時間。在約定時間內(nèi)，開發(fā)商、業(yè)主大會或原物業(yè)公司應先做資料 交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟資料和其他有關(guān)資 料移交給新物業(yè)公司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可；若有未移交部

10、分，由 雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：新物 業(yè)公司應對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進行逐項驗收， 注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時間。 開發(fā)商 或業(yè)主委員會應對查驗接管過程進行記錄，并存檔備查。交接證明應由交接雙方、相關(guān)單位 蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。 開發(fā)商、 業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會及原物業(yè)公司應當配合新物 業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。 問：查驗過程中發(fā)現(xiàn)有設(shè)備、資料等不合格的情況，該如何處理？ 答：物業(yè)項目經(jīng)查驗不合格的，開發(fā)商應進行返修并商定時間復驗。經(jīng)查驗合格的，新物業(yè) 公司應當在 5 個工作日內(nèi)簽署查驗合格憑證， 并及時簽發(fā)承接文件。 新老物業(yè)公司交替時發(fā) 現(xiàn)不合格的情況待定。 交接雙方應當制作物業(yè)查驗記錄。 物業(yè)查驗記錄一般包括房屋質(zhì)量查 驗記錄、 設(shè)施設(shè)備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記錄， 雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計查驗