1、品牌：城市最美的風(fēng)景【倫教城市品牌建設(shè)溝通方案】,澳思拓廣告 2007.08.08,認(rèn)識(shí)“城市品牌”,城市品牌研究簡(jiǎn)析,3,【城市品牌】,城市品牌是在商品品牌基礎(chǔ)上的發(fā)展和延伸，是對(duì)城市經(jīng)營(yíng)管理的一種新的觀念和意識(shí)。 它與商品品牌具有類似之處：城市品牌是人們辨認(rèn)和區(qū)分一個(gè)城市的標(biāo)識(shí)，是這個(gè)城市形象和特色的抽象概括和凝聚，也是這個(gè)城市定位發(fā)展的導(dǎo)向； 城市品牌的內(nèi)涵又遠(yuǎn)比商品品牌來的廣泛：它是以城市為主體，包含了城市形象、城市文化、城市營(yíng)銷等各個(gè)方面，是一個(gè)由許多綜合因素構(gòu)成的復(fù)合體系。 城市品牌可以看作是城市地理名稱在某一空間區(qū)域內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、環(huán)境等方面所傳遞信息的總和，以及由此所

2、產(chǎn)生的感知、認(rèn)知與聯(lián)想，是城市政府、社會(huì)組織、企業(yè)、人及城市所提供的產(chǎn)品、服務(wù)等品牌的綜合。,4,城市品牌與城市發(fā)展戰(zhàn)略,城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃在規(guī)劃的層次上來說高于城市品牌戰(zhàn)略規(guī)劃，城市戰(zhàn)略規(guī)劃是綜合性考慮發(fā)展城市的經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境等多方面的可持續(xù)發(fā)展步驟以及手段的整體規(guī)劃。 城市品牌戰(zhàn)略規(guī)劃是在功能層面與經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)、政府等戰(zhàn)略平行，并協(xié)同作為城市發(fā)展戰(zhàn)略職能的一部分，在實(shí)現(xiàn)自身目標(biāo)的同時(shí)來促進(jìn)現(xiàn)城市發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 因此：城市品牌戰(zhàn)略規(guī)劃可以納入城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中進(jìn)行考慮,城市發(fā)展戰(zhàn)略,政府,社會(huì),經(jīng)濟(jì),環(huán)境,人文,城市 品牌,5,城市品牌之香港*-背景,二次世界大戰(zhàn)后香港成為制造業(yè)中心，

3、20世紀(jì)70年代起發(fā)展成為亞洲區(qū)域強(qiáng)大的商業(yè)中心，8090年代成為亞洲區(qū)域的金融中心，今日香港已躍為亞洲區(qū)域的信息科技樞紐。 香港一直備受國(guó)際社會(huì)推崇，在全球享有良好聲譽(yù)，但是隨著亞洲金融風(fēng)暴和全球經(jīng)濟(jì)的影響，近年香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了緩慢增長(zhǎng)的趨勢(shì)，香港面對(duì)著一個(gè)新的挑戰(zhàn)：在國(guó)際社會(huì)普遍認(rèn)為香港經(jīng)商成本和生活指數(shù)高昂的情況下，如何加強(qiáng)向他們宣傳香港可以為他們帶來較大增值，以及在香港工作和生活能夠給他們的企業(yè)和個(gè)人帶來比其他城市更多的利益和好處？ 此外，如何面對(duì)全球知識(shí)型經(jīng)濟(jì)的到來和競(jìng)爭(zhēng)、高科技人才的短缺、增強(qiáng)香港在國(guó)際出口、金融服務(wù)和商業(yè)方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、面對(duì)新加坡高科技的發(fā)展和上海加迅速崛起，香

4、港在亞洲的地位受到了某種程度的威脅。 一系列問題，讓香港面臨著100年以來從未有過的壓力和危機(jī)感。,*說明：因香港品牌塑造案例在國(guó)際上具有極大影響力，故我們將其放在世界上來看。,6,城市品牌之香港-品牌核心,香港城市品牌定位的精神內(nèi)涵構(gòu)成了品牌的核心價(jià)值。重要的品牌品質(zhì)：機(jī)會(huì)、創(chuàng)意和企業(yè)精神。追溯香港從一個(gè)漁村發(fā)展到今天的國(guó)際大都會(huì)，香港的自由開放和積極進(jìn)取精神形成城市品牌的基因。 因此香港城市品牌的核心價(jià)值確定為：“文明進(jìn)步 、自由開放 、安定平穩(wěn) 、機(jī)遇處處 、追求卓越。” 香港的品牌個(gè)性描述為：“大膽創(chuàng)新、都會(huì)名城 、積極進(jìn)取 、卓越領(lǐng)導(dǎo) 、完善網(wǎng)絡(luò)”。,7,城市品牌之大連-背景,大連作

5、為遼寧省的一個(gè)海濱城市，作為東北老工業(yè)基地，大連給人一種沉重、落后的感覺。在提出建設(shè)城市品牌之前，大連只是個(gè)普通二線城市。 但作為北方的重要港口城市，大連素有中國(guó)“北方明珠”之稱。東臨黃海，西瀕渤海，南與山東半島隔海相望，加之海洋性氣候，使大連具備良好的自然環(huán)境，與此同時(shí)“環(huán)?！焙汀奥糜巍背蔀榇筮B的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。 如何整合環(huán)保和旅游優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，從國(guó)內(nèi)眾多的海濱城市中脫穎而出？ 90年代后期大連在國(guó)內(nèi)標(biāo)新立異，實(shí)施“城市環(huán)境名牌”戰(zhàn)略：以作為經(jīng)營(yíng)城市突破口，“不求最大，但求最佳”，規(guī)劃、建設(shè)、優(yōu)化、美化城市環(huán)境，營(yíng)造最佳的城市投資環(huán)境和最適宜人的居住環(huán)境，打造環(huán)境優(yōu)美的國(guó)際名城，首開環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)之先河。

6、大連正是從旅游業(yè)角度出發(fā)，采取了“拆墻添綠”、“廣場(chǎng)生趣”等一系列環(huán)境建設(shè)工作。,倫教，我們需要什么樣的城市品牌？,當(dāng)我們確定城市的使命、遠(yuǎn)景以及發(fā)展戰(zhàn)略的時(shí)候，實(shí)際上已經(jīng)做出了城市品牌建設(shè)的決策，那么我們必須明確：,城市的價(jià)值觀是什么？ 城市品牌的發(fā)展目標(biāo)是什么？ 我們的城市品牌與其他城市品牌的區(qū)別也即品牌定位是什么？ 如何結(jié)合城市戰(zhàn)略、城市精神對(duì)品牌進(jìn)行明確定義？ 在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)如何管理、維護(hù)、強(qiáng)化、提升我們城市品牌？,城市品牌：看自己,倫教城市品牌建設(shè)、品牌定位策略初探,立足現(xiàn)在，展望未來倫教，我們希望它未來是什么樣子？,12,倫教城市品牌個(gè)性描述,觀念創(chuàng)新 和諧奮發(fā) 遠(yuǎn)見未來 品牌個(gè)性解析

7、： 觀念：無形生產(chǎn)力 創(chuàng)新：競(jìng)爭(zhēng)力與生命力 和諧：凝聚力，良好的社會(huì)環(huán)境，人類共同的追求 奮發(fā)：內(nèi)在精神與行動(dòng)力 遠(yuǎn)見未來：占領(lǐng)制高點(diǎn)，可持續(xù)發(fā)展，循環(huán)經(jīng)濟(jì)，和諧社會(huì)！,13,建立倫教獨(dú)特的文化品牌,文化品牌將主要肩負(fù)對(duì)內(nèi)提高民眾凝聚力的作用，使各個(gè)群體對(duì)自己所在城市產(chǎn)生認(rèn)同感和歸屬感，因此文化品牌一定是非常親民的、有親和力的； 當(dāng)文化品牌產(chǎn)生一定影響后，對(duì)外則形成吸引力的有機(jī)部分； 文化品牌更主要是民眾的廣泛參與、體驗(yàn)，最終形成一種自覺的熱情和向心力。 在品牌建立的過程中，形成倫教自己的文化特色。 倫教文化品牌也將成為城市品牌發(fā)展與推動(dòng)的有力支持。,14,倫教文化品牌創(chuàng)意參考,人類共同的追求

8、是：和諧 人的共同語言與情感追求則是：愛 【愛在倫教】 倫教文化品牌創(chuàng)意解析： 一語雙關(guān)：倫教是一個(gè)充滿愛與和諧的地方，體現(xiàn)倫教對(duì)民眾的關(guān)愛和使命感；人們選擇倫教，扎根倫教，“愛”在倫教。體現(xiàn)扎根倫教的歸屬感?！皭墼趥惤獭?，提高凝聚力，推進(jìn)和諧社會(huì)發(fā)展。,愛,關(guān)愛，愛心，和諧所在,喜歡，魅力所在,15,【愛在倫教 情系夕陽】老人節(jié)文化活動(dòng),倫教敬老之風(fēng)蔚然而成，各村（居）委會(huì)每年都舉辦敬老大會(huì)等活動(dòng)，最長(zhǎng)達(dá)16年之久。 然而一直以來都是各村（居）委會(huì)自行操辦，年年如是。 不妨通過統(tǒng)一組織，集中舉辦一次有點(diǎn)新意的老人節(jié)文化活動(dòng)，豐富老年人生活。 重陽節(jié)“千叟宴”同時(shí)舉行快樂老人卡拉OK大賽、鉆婚

9、金婚銀婚頒獎(jiǎng)儀式。,實(shí)驗(yàn)性項(xiàng)目運(yùn)作,另附專案陳述,16,城市品牌CIS系統(tǒng)開發(fā)*,CIS（企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)）是指以刻畫企業(yè)個(gè)性，突出企業(yè)精神，對(duì)外起到企業(yè)識(shí)別、社會(huì)認(rèn)同的效應(yīng)，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的設(shè)計(jì)系統(tǒng)。 所謂城市CIS，即通過對(duì)城市形象有關(guān)的一切要素（理念、行為、視覺）進(jìn)行全面系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，并通過全方位、多媒體的統(tǒng)一傳達(dá)，塑造一種與眾不同的形象，以謀取社會(huì)大眾認(rèn)同的城市形象戰(zhàn)略系統(tǒng)。包括： 理念識(shí)別系統(tǒng)（MIS） 視覺形象系統(tǒng)（VIS） 行為形象系統(tǒng)（BIS） 聽覺形象系統(tǒng)（HIS） 風(fēng)情識(shí)別系統(tǒng)（FIS）,*倫教城市品牌CIS系統(tǒng)將在倫教品牌核心價(jià)值和發(fā)展戰(zhàn)略確定后，進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)與設(shè)

10、計(jì)。,17,城市文化品牌開發(fā),城市文化的作用就是要讓一個(gè)城市“活”起來，生動(dòng)、形象、親切起來，從而吸引人們的關(guān)注，讓人們重新認(rèn)識(shí)城市，了解城市，既提高城市知名度，打響城市品牌，還將起到吸引人才，繁榮經(jīng)濟(jì)的作用。 圍繞品牌定位與核心價(jià)值開發(fā)具有倫教特色的文化。 前文所述的【愛在倫教】，作為倫教城市品牌的子品牌進(jìn)行開發(fā)，是倫教城市品牌的一個(gè)組成部分。文化品牌主要針對(duì)不同受眾開展相應(yīng)的文化活動(dòng)。圍繞“愛在倫教”主要分為三大部分： 倫教整體文化活動(dòng)策劃 倫教社區(qū)文化活動(dòng)策劃 倫教外來工文化活動(dòng)策劃*,城市文化開發(fā)規(guī)劃,* 詳見本案第？頁(yè)【愛在倫教】外來工特色文化策劃概念部分,18,營(yíng)造獨(dú)特的城市品牌體

11、驗(yàn),體驗(yàn)營(yíng)銷已經(jīng)成為當(dāng)今最有力和最實(shí)效的營(yíng)銷方式之一。 城市品牌的體驗(yàn)涉及城市形象工程、人文景觀化以及精神承載。 具體項(xiàng)目包括：環(huán)境保護(hù)、市容市貌、園林綠化、公共交通、道路、標(biāo)志性建筑、城市景觀、文化設(shè)施、體育設(shè)施等。 城市獨(dú)特的品牌體驗(yàn)，也可以圍繞城市的品牌核心組織相應(yīng)的節(jié)事活動(dòng)進(jìn)行構(gòu)建。 通過前一階段城市雕塑、廣場(chǎng)文化小品公開征集活動(dòng)，作品的實(shí)施即是倫教營(yíng)造獨(dú)特城市景觀的一部分。,19,【愛在倫教】外來工特色文化策劃概念,【愛在倫教】藍(lán)領(lǐng)卡拉OK大賽 【愛在倫教我的藍(lán)領(lǐng)生涯】征文大賽 【愛在倫教藍(lán)領(lǐng)生活實(shí)錄】攝影、彩信大賽 【愛在倫教藍(lán)領(lǐng)情深】外來工集體婚禮 青山、碧水、藍(lán)天【愛在倫教】藍(lán)

12、領(lǐng)紀(jì)念林植樹活動(dòng),20,后記,城市品牌是一個(gè)戰(zhàn)略的、綜合的、系統(tǒng)的工程，成就城市品牌不是一朝一夕就可以完成的，城市形態(tài)與意象、城市生態(tài)環(huán)境、城市經(jīng)營(yíng)方略、人文精神、規(guī)劃與設(shè)計(jì)、形象傳播與管理等無一不是形成品牌的重要因素。城市品牌的創(chuàng)建涉及一個(gè)城市的方方面面、各個(gè)角落。 澳思拓廣告公司誠(chéng)摯希望攜手倫教政府，開創(chuàng)倫教城市品牌，為倫教，為順德，甚至大佛山，樹立一個(gè)“城鎮(zhèn)品牌”的榜樣。 城市，讓生活更美好；品牌，讓城市更具魅力。,一切為了倫教感謝聆聽,澳思拓廣告有限公司 地址 電話,如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,23,學(xué)習(xí)內(nèi)容,理論部分,案例學(xué)習(xí),為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方

13、法,什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告,24,市場(chǎng),為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,開發(fā)商,建筑師,消費(fèi)者,1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng) 3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。,市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷,具體起到 哪些作用呢？,25,什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)

14、研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者 供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！,26,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路,三個(gè)層次 區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面 供給、需求 三個(gè)時(shí)段 過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域 市場(chǎng)分析,專業(yè) 市場(chǎng)分析,項(xiàng)目 市場(chǎng)分析,廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng),廣州住宅市場(chǎng),項(xiàng)目所在地市場(chǎng),例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？,競(jìng)爭(zhēng)供給分析,客戶需求分析,競(jìng)爭(zhēng)供給分析,客戶需求分析,競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析,客戶需求分析,27,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思

15、路、步驟和方法2。步驟,第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。 第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析 根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。,28,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析

16、,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,（一）基本內(nèi)容,+,對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。,29,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地

17、開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù),數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,30,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,31,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系,第二步 區(qū)域

18、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),32,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn),恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額,與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低,2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù),33,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步 專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）,1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格 2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分） 3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品

19、特點(diǎn)分析 4、住宅商品房成交價(jià)格分析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié),34,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 （微觀層面）,對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性,項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析),競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,目標(biāo)客戶分析,現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng),目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn),最終目標(biāo),35,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）,36,SWOT分析的價(jià)值要素,S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)） 的價(jià)值要素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項(xiàng)目要素,具體地說，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項(xiàng)目要素目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等,37,O/T（機(jī)會(huì)/威脅）的價(jià)值要素 宏