1、房地產(chǎn)投資分析,第一章 房地產(chǎn)投資分析概述,第二章 房地產(chǎn)投資分析基本知識,第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場分析,第四章 房地產(chǎn)籌資與融資,第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算,第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價,第七章 不確定性分析與風險分析,第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析報告,第一章房地產(chǎn)投資分析概述,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資,一、投資概述 （一）投資含義：投資主體 、投資目的、投資方式 、投資的行為過程 （二）投資的特性 二、房地產(chǎn)及其特性 （一）房地產(chǎn)的含義:房產(chǎn)+地產(chǎn),（二）房地產(chǎn)的特性 不可移動性 價格高昂 相關(guān)性 保值與增值性 投資風險性,三、房地產(chǎn)投資概述 （一）房地產(chǎn)投資的概念 （二）房地產(chǎn)投資

2、的構(gòu)成 投資主體的構(gòu)成 投資的資金構(gòu)成 （三）房地產(chǎn)投資的要素 時機 、地段 、質(zhì)量,（四）房地產(chǎn)投資的類型 按投資方式劃分 按房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式劃分 按房地產(chǎn)投資對象劃分 按房地產(chǎn)投資的用途劃分,（五）房地產(chǎn)投資的特征 房地產(chǎn)投資對象的固定性或不可移動性 房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性 房地產(chǎn)投資的回收期長、周期性長 房地產(chǎn)投資的高風險性 房地產(chǎn)投資的環(huán)境約束性 房地產(chǎn)投資的低流動性,（六）房地產(chǎn)投資過程 投資分析 土地開發(fā)權(quán)的獲得 房地產(chǎn)開發(fā)建造 房地產(chǎn)銷售經(jīng)營,（七）房地產(chǎn)投資的作用 帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 促進家庭合理消費 改善城市環(huán)境 抵御通貨膨脹影響,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析,一、房地產(chǎn)投

3、資分析概述 （一）房地產(chǎn)投資分析的概念 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 房地產(chǎn)投資市場分析 房地產(chǎn)投資成本估算 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟評價 房地產(chǎn)投資不確定性分析 房地產(chǎn)投資風險分析 房地產(chǎn)投資決策分析,二、房地產(chǎn)投資分析的必要性 三、房地產(chǎn)投資分析的作用 為投資者指出投資方向 為投資者提供運作方式 為投資者估計投資收益 為投資者分析風險及提供避險策略,第二章 房地產(chǎn)投資分析基本知識,第一節(jié) 資金的時間價值及其計算,一、資金時間價值的含義 二、資金時間價值的計算 （一）利息與利率的概念,（二）計息形式單利與復(fù)利 1、單利計息 F =P(1+ni) 2、復(fù)利計息 FP(1+i)n,（三）名義利率與實際利率 1、名義

4、利率 2、實際利率 i = = (1+r/m) m -1,第二節(jié) 資金的等值計算,一、資金等值的相關(guān)概念 二、資金等值的計算 1.復(fù)利終值的計算 FP（1 i ）n=P（F/P，i，n） 2.復(fù)利現(xiàn)值的計算 PF（1 i ）-n=F（P/F，i，n）,3.年金終值的計算 4.償債資金的計算,5. 資本回收的計算 6.年金現(xiàn)值的計算,三、資金等值計算注意事項 1、P是現(xiàn)在第一計息期開始時（即年初）發(fā)生； 2、F是在考察期期末發(fā)生； 3、各期的等額支付A，發(fā)生在各期期末； 4、當問題包括P與A時，第一個A與P隔一期。即P發(fā)生在A的前一期； 5、當問題包括A與F時，支付系列的最后一個A與F同時發(fā)生。

5、,第三節(jié) 現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖,一、現(xiàn)金流量的相關(guān)概念 二、現(xiàn)金流量圖及其繪制 （一）現(xiàn)金流量圖的含義 （二）現(xiàn)金流量圖的繪制規(guī)則,第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析,一、投資環(huán)境的含義及其特征 （一）投資環(huán)境含義 （二）投資環(huán)境的特征 系統(tǒng)性 動態(tài)性 主導(dǎo)性 區(qū)域性,二、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析 政治因素 法律因素 經(jīng)濟環(huán)境因素 自然環(huán)境因素 基礎(chǔ)設(shè)施因素 社會文化因素,三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法 冷熱對比法 等級尺度法 道氏評估法 閔氏評價法,第二節(jié)房地產(chǎn)投資市場分析 一、房地產(chǎn)投資市場分析的含義 二、房地產(chǎn)市場分析的作用 三、房地產(chǎn)市場分析的主要內(nèi)容 1.市場分析

6、的三個層面 2. 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容,第三章房地產(chǎn)投資與融資,第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集的方式,一、直接融資,二、間接融資,三、權(quán)益融資,四、債務(wù)融資,第二節(jié)常見的房地產(chǎn)融資方式介紹,一、房地產(chǎn)信貸,（一）土地開發(fā)貸款,1、土地購置貸款,2、土地開發(fā)貸款,3、土地儲備貸款,（二）商品房開發(fā)貸款,（三）持有經(jīng)營性物業(yè)貸款,（四）房地產(chǎn)抵押貸款,1、個人住房抵押貸款,2、在建工程抵押貸款,二、證券融資,三、房地產(chǎn)信托,四、房地產(chǎn)抵押貸款證券化,五、 房地產(chǎn)基金,六、其他方式：聯(lián)建、參建融資；房地產(chǎn)典當融資；利用外資,第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資,一、房地產(chǎn)融資方案,（一）融資組織形式選擇,（二）資金來源選

7、擇,（三）資本金籌措,（四）債務(wù)資金籌措,（五）預(yù)售或預(yù)租,（六）融資方案分析,1、資金來源可靠性分析,2、融資結(jié)構(gòu)分析,3、融資成本分析,4、融資風險分析,二、金融機構(gòu)對項目貸款的審查,（一）企業(yè)資信等級評價,（二）貸款項目評估,（三）房地產(chǎn)貸款擔保方式評價,1、保證,2、抵押,3、質(zhì)押,4、貸款綜合評價,第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算,第一節(jié)房地產(chǎn)投資與成本構(gòu)成,非生產(chǎn)性建設(shè)項目總投資構(gòu)成：,房地產(chǎn)投資費用及成本費用組成：,土地費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建安工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費 管理費用 銷售費用,財務(wù)費用 其他費用 開發(fā)期間稅費 不可預(yù)見費,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投

8、資與成本費用估算,一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的依據(jù)與要求,二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本估算,（一）土地費用估算,1、土地征用拆遷費,（1）農(nóng)村土地征用拆遷費,（2）城鎮(zhèn)土地拆遷費,2、土地出讓地價款,3、土地轉(zhuǎn)讓費,4、土地租用費,5、土地投資折價,（二）前期工程費估算,（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算,1、單元估算法,2、單位指標估算法,3、工程量近似匡算法,4、概算指標法,（四）建筑安裝工程費估算,（五）公共配套設(shè)施建設(shè)費估算,（六）開發(fā)間接費用估算,（七）管理費用估算,（八）財務(wù)費用估算,（九）銷售費用估算,（十）開發(fā)期間稅費估算,（十一）其他費用估算,（十二）不可預(yù)見費估算,第三節(jié)

9、房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算,一、租售方案,二、租售價格,三、租售收入,四、自營收入,第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目稅金估算,一、營業(yè)稅金及附加,（一）營業(yè)稅,營業(yè)稅應(yīng)納稅收入稅率,（二）城市維護建設(shè)稅,城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅稅額稅率,（三）教育費附加,教育費附加營業(yè)稅稅額稅率,二、土地使用稅,土地使用稅實際占用應(yīng)稅土地面積（平方米)適用稅額,適用稅額： 大城市（人口50萬以上）1.5-30元； 中等城市（人口20萬-50萬）1.2-24元； 小城市（20萬以下）0.9-18； 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6-12元,三、 房產(chǎn)稅,1、從價計征 房產(chǎn)稅應(yīng)稅房產(chǎn)原值（1扣除比例% ）1.2%,2、從租計征 房產(chǎn)稅租

10、金收入12%,四、土地增值稅,土地增值稅增值額稅率扣除項目速算扣除系數(shù),稅率：,土地增值稅四級超率累進稅率,扣除項目：,1、取得土地使用權(quán)所支付金額 2、房地產(chǎn)開發(fā)成本 3、房地產(chǎn)開發(fā)費用 4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5、其他扣除項目 6、舊房及建筑物的評估價格。,第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價,第一節(jié)財務(wù)評價基本概念和評價指標的確定,一、 財務(wù)評價的基本概念,二、財務(wù)評價指標的確定,項目財務(wù)評價主要指標和方法參照表,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制,一、 輔助報表的編制,（一）投資計劃與資金籌措表,1、資金籌措來源,資本金（股本金）,預(yù)售收入,銀行貸款,2、資金籌措計劃,3、資金投資使用計劃

11、,（二）借款還本付息表,1、還本付息的資金來源,2、關(guān)于利息的計算,（1）借款時的利息計算,每年應(yīng)計利息（年初借款本息累計+本年借款2）利率,（2）還款時的利息計算,等額還本付息的計息,等額本金償還,3.借款還本付息表,二、基本報表的編制,（一）現(xiàn)金流量表,1、全部投資現(xiàn)金流量表,2、資本金現(xiàn)金流量表,3.投資者各方現(xiàn)金流量表,（二）損益表,（三）資金來源與運用表,（四）資產(chǎn)負債表,三、報表之間的關(guān)系與編制要求,第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價方法,一、靜態(tài)財務(wù)評價指標分析,（一）靜態(tài)投資回收期,1、含義,2、確定靜態(tài)投資回收期指標的方法,公式法,不包括建設(shè)期的投資回收期（PP） =原始投資合計投

12、產(chǎn)后前若干年每年相等的凈現(xiàn)金流量,包括建設(shè)期的投資回收期（PP ） =不包括建設(shè)期的投資回收期+建設(shè)期,列表法,包括建設(shè)期的投資回收期（PP） = (累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+(上期累計現(xiàn)金流量的絕對值當期凈現(xiàn)金流量),3、靜態(tài)投資回收期的運用,（二）累計凈現(xiàn)金流量,（三）投資利潤率（ROI）,投資利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額總投資100%,2、投資利潤率的應(yīng)用和應(yīng)注意的問題,1、含義與計算公式,（四）投資利稅率,1、含義與計算公式,2、投資利稅率的運用,（五）資本金利潤率,投資利稅率=年利稅總額總投資100%,1、含義與計算公式,資本金利潤率=利潤總額資本金總額100%,2

13、、資本金利潤率的運用,（六）借款償還期,（七）還本付息比率,借款償還期=借款償還后開始出現(xiàn)盈余年份數(shù)-開始借款年份+當年償還借款額當年可用于還款的資金額,還本付息比率=可用于還本付息金額年還本付息總額,（八）資產(chǎn)負債率,1、含義與計算公式,資產(chǎn)負債率=負債總額資產(chǎn)總額100%,2、資產(chǎn)負債率的分析,（九）流動比率,流動比率=流動資產(chǎn)流動負債100%,（十）速動比率,速動比率=（流動資產(chǎn)-存貨-待攤費用-預(yù)付賬款）流動負債100%,二、動態(tài)財務(wù)評價指標分析,（一）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）,1、含義與計算公式,2、財務(wù)凈現(xiàn)值的作用,當凈現(xiàn)值大于零時，表明投資項目的預(yù)期收益率不僅可以達到基準收益率所預(yù)

14、定的收益水平，而且尚有盈余。 當凈現(xiàn)值等于零時，表明投資項目的收益率想起恰好等于基準收益率所預(yù)定的收益水平。 當凈現(xiàn)值小于零時，表明投資項目收益率達不到基準收益率所預(yù)定的投資，導(dǎo)致項目可能出現(xiàn)虧損。此時，項目不可行。,3、財務(wù)凈現(xiàn)值指標的優(yōu)缺點,財務(wù)凈現(xiàn)值的優(yōu)點是： 考慮了項目壽命期內(nèi)各年現(xiàn)金流量的時間價值，并且，全面考慮了項目在整個計算期內(nèi)的情況； 經(jīng)濟意義明確，能夠直接貨幣額表示項目的盈利水平； 評價標準容易確定，判斷直觀。,不足之處有： 不適用于投資額不相等的投資項目比較； 折現(xiàn)率（基準收益率）不易確定； 雖然能夠反映項目在整個計算期內(nèi)的絕對效果，但不能反映單位投資的效果。為了克服這一缺

15、點，我們有了凈現(xiàn)值率這一指標； 即使知道了凈現(xiàn)值大于零，我們也無法判斷項目的預(yù)期收益率真正是多少。,4、基準收益率（ic）,國家投資項目，進行經(jīng)濟評價時使用的基準收益率是由國家組織測定并發(fā)布的行業(yè)基準收益率；非國家投資項目，由投資者自行確定，但應(yīng)考慮以下因素 ：,資金成本和機會成本（i1）,投資風險（i2）,通貨膨脹率（i3）,資金限制,（二）凈現(xiàn)值率（NPVR）,凈現(xiàn)值率=凈現(xiàn)值投資現(xiàn)值100%,（三）內(nèi)部收益率（IRR）,1、含義與計算公式,用線性內(nèi)插法計算IRR的近似值，公式如下：,2、內(nèi)部收益率法的優(yōu)缺點,3、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法的比較,（三）動態(tài)投資回收期,1、含義與計算公式,Pt

16、 （累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值,2、動態(tài)投資回收期指標的作用,Pt Pc（基準投資回收期）時，說明項目（或方案）能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可行的； Pt Pc（基準投資回收期）時，則項目（或方案）不可行，應(yīng)予拒絕。,3、動態(tài)投資回收期的優(yōu)缺點,第七章不確定性分析與風險分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)項目的不確定因素,一、土地費用,二、 建安工程費用,三、租售價格,四、開發(fā)期與租售期,五、容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù),六、貸款利率,第二節(jié) 盈虧平衡分析,一、線性盈虧平衡分析的數(shù)學模型,如果用B表示利潤，p表示單位產(chǎn)品售價，Q表示銷售量或生

17、產(chǎn)量，t表示單位產(chǎn)品營業(yè)稅金及附加，CV表示單位產(chǎn)品可變成本，CF表示固定成本，則可寫成如下形式： BpQCVQCFtQ,二、線性盈虧平衡分析方法,（一）線性盈虧平衡分析的前提條件,產(chǎn)量等于銷售量； 生產(chǎn)量變化，單位可成本不變，從而使總生產(chǎn)成本成為生產(chǎn)量的線性函數(shù)； 生產(chǎn)量變化，銷售單價不變，從而使銷售收入成為銷售量的線性函數(shù)； 只生產(chǎn)單一產(chǎn)品，或生產(chǎn)多種產(chǎn)品，但可以換算為單一產(chǎn)品計算。,（二）盈虧平衡點,房地產(chǎn)投資項目的盈虧平衡點（Break-even Point，BEP）是項目恰好不虧損也不盈利的點,1、用產(chǎn)銷量表示的盈虧平衡點BEP（Q）,生產(chǎn)能力利用率BEP（%）,項目安全率fQ,項目

18、安全率與風險狀況,3、用銷售單價表示的盈虧平衡點BEP(p),三、線性盈虧平衡分析圖,四、盈虧平衡分析的優(yōu)缺點,第三節(jié) 敏感性分析,一、敏感性分析的步驟與方法,確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標,選擇需要分析的不確定性因素,確定不確定性因素可能的變動范圍，及其變動時可能對評價指標帶來的相應(yīng)變動值,通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進一步的分析,敏感度系數(shù),臨界點,項目允許不確定因素向不利方向變化的極限值,二、單因素敏感性分析圖,三、三項預(yù)測值敏感性分析,“三項預(yù)測值”的基本思路是，對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值(估計值)，即最樂觀預(yù)測值（O）、最可能預(yù)測值（M）、最悲觀預(yù)測值(P)，根據(jù)各變動因素三個預(yù)測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。,第四節(jié) 房地產(chǎn)風險分析,一、房地產(chǎn)投資風險概述,（一）投資風險的定義,（二）房地產(chǎn)投資風險的特點,1、多樣性,2、變現(xiàn)差,3、補償性,（三）風險對房地產(chǎn)投資的影響,二、房地產(chǎn)投資風險因素分析,（一）系統(tǒng)風險,1、通貨膨脹風險,2、市場供求風險,3、變現(xiàn)風險,4、政策風險,5、政治風險,6、或然損失風險,（二）個別風險,1、收益現(xiàn)金流風險