1、,2018年01月03日,單縣湖西幸福城項目市場調(diào)研報告及產(chǎn)品規(guī)劃建議,提 報 綱 要,PART1、單縣市場分析 PART2 、項目自身透析 PART3 、項目發(fā)展戰(zhàn)略 PART4 、產(chǎn)品規(guī)劃建議 PART5 、目標(biāo)客群分析 PART6 、項目營銷策略,PART1： 單縣市場分析,城市屬性對房地產(chǎn)發(fā)展有何影響？ 房地產(chǎn)市場環(huán)境如何？ 競爭對手是誰？有何特點？,一、城市屬性,區(qū)位優(yōu)勢明顯位于山東省西南部，蘇魯豫皖四省八縣交界處。單縣總面積1702平方公里，轄19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個街道辦事處和1個省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，是全國唯一的四省八縣接壤的縣區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。 交通便利公路運輸有四條國道、省道貫穿

2、全境，已經(jīng)立項建設(shè)中的山東省南外環(huán)菏(澤)嵐(山)高速在此通過，鐵路運輸位于京九、京滬、隴海、新石四大鐵路干線“井”字結(jié)構(gòu)中間，正在規(guī)劃中的菏(澤)徐(州)鐵路經(jīng)過境內(nèi)。將要建設(shè)的菏徐高速、濟商高速在單縣呈“十字”交叉。至徐州機場、濟南機場、鄭州機場均在3個小時以內(nèi)。濟寧都市圈規(guī)劃臨沂棗莊微山豐縣單縣菏澤公路 。 中原鎖鑰、四省通衢 單縣是山東省投資環(huán)境與縣域經(jīng)濟最具發(fā)展?jié)摿Α半p十佳”縣、山東省適宜人居環(huán)境縣、山東省長壽第一縣、山東省生態(tài)經(jīng)濟十強縣、平安山東建設(shè)先進縣、中國最具有創(chuàng)新發(fā)展?jié)摿h。,1、單縣概況,全國唯一連接四省八縣的門戶城市,區(qū)域次中心城市,爭創(chuàng)國家級園林城市,單縣區(qū)位示意圖,

3、2、城市發(fā)展定位,單縣城鎮(zhèn)空間發(fā)展布局,城鎮(zhèn)空間發(fā)展布局 根據(jù)空間發(fā)展階段、區(qū)域城鎮(zhèn)現(xiàn)狀集聚特征，結(jié)合城鎮(zhèn)發(fā)展趨勢，規(guī)劃形成“一城、六軸、五點”，核心放射、網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的空間格局。 一城：即單縣城，提升核心城市功能，強化核心城市集聚和輻射能力。 五點：即五個中心鎮(zhèn)，分別是黃岡鎮(zhèn)、終興鎮(zhèn)、郭村鎮(zhèn)、蔡堂鎮(zhèn)、徐寨鎮(zhèn)，是與周邊城市的過渡城鎮(zhèn)，也是主要交通干線發(fā)展條件好的城鎮(zhèn)。 六軸：即沿105國道、定碭、單虞、單豐等干線公路以縣城為中心向西北、東北、東、東南、南、西南方向延伸的城鎮(zhèn)發(fā)展軸，其中西北、東北和東向由于周邊城市發(fā)展水平較高，對縣城呈吸引態(tài)勢，縣城主要接受這些城市的輻射，向東南、南、西南方向的城市

4、發(fā)展水平相對較低，縣城主要呈現(xiàn)向這些地區(qū)輻射的態(tài)勢。,一城單縣城,五點五個中心鎮(zhèn) 黃岡鎮(zhèn)-終興鎮(zhèn)-郭村鎮(zhèn) -蔡堂鎮(zhèn)-徐寨鎮(zhèn)。,六軸城鎮(zhèn)發(fā)展軸 105國道-定碭-單虞-單豐等干線公路以縣城為中心向西北、東北、東、東南、南、西南方向延伸。,一城,五點,六軸,城市發(fā)展規(guī)劃,城市性質(zhì)：以地產(chǎn)資源深加工為支撐的商貿(mào)城市。區(qū)域次中心城市。 人口規(guī)模：2017年城區(qū)人口規(guī)模為35余萬人；近期2020年城區(qū)人口規(guī)模為40萬人。 城市用地規(guī)模：規(guī)劃近期2017年城市用地為37.09平方公里，人均建設(shè)用地為118.61平方米/人；規(guī)劃遠期2020年城市用地為41.27平方公里，人均建設(shè)用地為117.31平方米/人

5、。 城市發(fā)展方向：城市發(fā)展方向應(yīng)以向東拓展為主，向北發(fā)展為輔，南部適當(dāng)完善，控制向西發(fā)展。依托城市東、北外環(huán)路，以單父路和單豐路為主要支撐，自西向東逐步推進。 城市規(guī)劃布局：形成“一環(huán)、兩軸、三帶、三片區(qū)”的城市用地布局結(jié)構(gòu)。一環(huán)指城市外環(huán)路 ；兩周指平樂路南北軸線和勝利路東西發(fā)展軸線；三帶指淶河 、東溝河以及城區(qū)中心綠化景觀帶；三片區(qū)指老城片區(qū) 、新城片區(qū) 、東部工業(yè)區(qū)片區(qū) 。,一環(huán)、兩軸、三帶、三片區(qū)的城市發(fā)展布局，項目位于老城區(qū)域城市發(fā)展的核心地帶，借勢城市發(fā)展將毋庸置疑！,城市發(fā)展現(xiàn)狀,貫徹“一城兩區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，形成老城區(qū)和新城區(qū)兩大組團和開發(fā)區(qū)工業(yè)三大主力組團。 單縣城市發(fā)展形態(tài)可

6、以概括為：故城為心，兩路為軸，碧水為輻，新城做軒，新舊結(jié)合，協(xié)調(diào)發(fā)展。 老城區(qū)“城中村”改造項目已經(jīng)獲得浙商集團、閩商集團的投資開發(fā)，預(yù)計投入資金達到30億元。 “三河連城，五帶環(huán)翠”的城市總體景觀特征。“三河”即嘉單河、淶河、東溝河；“五帶：即單張路防護林、北外環(huán)防護林、西外環(huán)防護林、南外環(huán)防護林、東外環(huán)防護林。 幵山公園是縣政府投資6000萬元精心打造的一處文化、旅游、休閑、娛樂場所?？梢哉f，幵山公園是菏澤單縣大投資帶來大變化的一個縮影。 山東省政府授予的“山東省最適宜人居環(huán)境獎”.,九大居住片區(qū)的人口承載量為35萬人。按照土地集約節(jié)約用地的原則，目前新出讓土地的容積條件，住宅區(qū)規(guī)劃將以高

7、層住宅為主。,城市屬性小結(jié),宏觀經(jīng)濟小結(jié)： 總量相對發(fā)達-人均不足-有一定發(fā)展?jié)摿?單縣經(jīng)濟發(fā)展強勁，近期招商力度大，區(qū)域認可度提升明顯；區(qū)域次中心城市定位，四省八縣門戶城市等獨特優(yōu)勢將保持城市發(fā)展的穩(wěn)健步伐。 居民人均可支配收入較低，消費力有限。 未來伴隨著濟寧城市圈的崛起，多條高速網(wǎng)路的通達，單縣的區(qū)位價值將得到明顯提升。未來城市發(fā)展?jié)摿Υ蟆?城市小結(jié)： 三河五帶-一城三區(qū) 。,經(jīng)濟快速發(fā)展、棚改政策加大，城市化進程加快，為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來良好的歷史機遇。,單縣房地產(chǎn)市場概況,1、整體房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)分析： 根據(jù)國際通行算法，當(dāng)城市人均GDP在10003000美元、且人均住房面積不足30平

8、方米時，住房需求 會處于一個旺盛期；當(dāng)人均住房面積在3050平方米之間，需求會趨于平穩(wěn)。,單縣人均GDP2017年達到20496元，住房需求處于旺盛期。 單縣房地產(chǎn)從2008年開始初步發(fā)展，房地產(chǎn)呈現(xiàn)較快增長勢頭。得益于政府招商引資力度，房地產(chǎn)發(fā)展進入快速軌道，發(fā)展迅猛。 單縣城鎮(zhèn)人均居住面積2017年達到26，接近國家平均發(fā)展水平，未來市場需求平穩(wěn)。未來5年城鎮(zhèn)人口凈增長10萬以上（隨著大型商業(yè)項目的開業(yè)，此類需求將繼續(xù)呈放大態(tài)勢），按照此基數(shù)計算，新增人口未來需求量將達到250萬以上，加之平穩(wěn)增長的市場需求，未來市場發(fā)展極具潛力。,單縣房地產(chǎn)市場概況,2、市場發(fā)展格局劃分： 老城區(qū)老城的規(guī)

9、劃秩序感差，生活便利性好，生活舒展空間相對較好。但在售項目不多，放量低于新城區(qū)，總體售價也低于新城區(qū)。區(qū)域多為中低收入者為客群主題。 新城區(qū)東區(qū)是單城發(fā)展的主方向，全新的市政、路網(wǎng)、景觀、行政、將成單城新的生活居住區(qū)，但總體商業(yè)配套差，居民生活非常不便。,老城區(qū) 4200-4900元/,新城區(qū) 3800-5500元/,3、房地產(chǎn)市場概述,供應(yīng)量： 整體爆發(fā)，大量新項目入市。 價 格： 一年平均上漲1000元，上升空間巨大。 產(chǎn)品形式：小高層為主、將逐步向超高層過渡，別墅、類別墅產(chǎn)品開始出現(xiàn)少量供應(yīng)。 營銷水平：營銷水平差距明顯，但隨著外來開發(fā)商和新項目的不斷增加，營銷水平逐漸提高。,單縣房地產(chǎn)

10、市場概況,單城主要在售項目位置示意圖 圖例： 在售項目 本案,四、主要在售項目,東城新苑,鳳來邑,紫玉東郡,康樂胡小區(qū),中央花園、明泰第一城,清華園,時代廣場,鳳凰城,翰林府邸、鴻儒雅苑,天昆太陽城,本案,中港豪庭,幸福小鎮(zhèn),伯爵公館,明泰第一城,明泰第1城地處君子路、向陽路、勝利路、人民路四條城市主干道交匯，位于單縣新老城區(qū)核心地帶，各大知名學(xué)府，四大步行街、四大公園綠地、四大醫(yī)院眾星環(huán)繞，借城市騰飛之勢，將尊貴、現(xiàn)代、 國際元素匯于一體，集國際ART DECO 建筑、純法式立體森活情境園林、新風(fēng)系統(tǒng)、保利物業(yè)、小區(qū)立體智能化、完美戶型組合，以62萬大社區(qū)規(guī)模，國際化的包容，成就城市精神代表

11、，傳承品質(zhì)美宅,明泰第一城單縣銷售最專業(yè)的案場,中央花園,一二期已交付使用，三期封頂，目前剩余350余戶在售，項目位置較好，但口碑非常差，三期本已擱置，鑒于目前市場形勢非常好，又重新啟動，開發(fā)商為東山地產(chǎn)，寓意東山再起。,天昆太陽城,天昆太陽城位于單縣向陽路石馬東88米路南（湖西公園旁）占地面積：41295建筑面積：187795，規(guī)劃建有高層建筑10棟，其中8棟17層，2棟31層，沿仙人湖畔建有6層大型商場，目前在售已經(jīng)尾盤，剩余1棟150戶即將加推，均價5000元/m左右,時代廣場,億隆時代廣場位于單縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)舜師路南側(cè)，東距單縣重點中學(xué)單縣新一中僅3分鐘路程，南臨寬闊的南園路，西傍景觀路

12、及東溝河，東溝河西岸便是東大醫(yī)院，北面正對單縣千山公園。由12層18層單元樓 4層復(fù)式疊拼樓組成。占地面積：120000平方米建筑面積：500000平方米容 積 率： 2.20，目前在售三期高層，單縣售價最高樓盤，銷售均價5500元一二期交付使用，三期開始建設(shè)，自16年9月開始三期銷售，16個月銷售700多戶，也是目前單縣大戶型銷售典型，主力戶型為130-165平米，但是160平米戶型主要為花園洋房，銷售均價6500元,中港豪庭,一期年前交房，二期18年年底交房，項目位于向陽路和創(chuàng)新路交匯處，東面緊鄰東外環(huán)，銷售均價4200元,紫玉東郡,總建24萬平，開發(fā)商為金鄉(xiāng)九星地產(chǎn)，是金鄉(xiāng)最大的開發(fā)公司

13、，目前開工4棟，已銷售完3棟，剩余一棟未定開盤時間，銷售均價為5200元，位于政府東臨，環(huán)亞商場北側(cè)，精裝大堂，全指紋入戶，車位9萬元，此項目應(yīng)為最大的競爭樓盤，后期會特別關(guān)注！,伯爵國際花園,伯爵國際花園位于單縣的南部，項目東邊緊挨南城交通要道單虞路，北靠環(huán)縣主干道南外環(huán)，西面是湖西南路，總建筑面積約50萬平方米。是一個以住宅為主.目前在售伯爵國際花園二期分別是7層8層11層的電梯花園洋房，面積區(qū)間100-125之間。所剩房源已經(jīng)不多，銷售均價4200.三期即將加推,競品項目解析-點評,多元產(chǎn)品組合（多小高層）為主流，基本沒有超高層，營銷水平及包裝水平一般。價格增長非常大，一年平均漲價100

14、0元，銷售速度較快，客戶購買力較強！,單縣地產(chǎn)市場-未來展望,隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步發(fā)揮作用，棚改政策的加快實施，單縣房地產(chǎn)的泡沫成分會進一步減少，大部分消費者的購房態(tài)度會進一步明朗，人們的消費觀念也正從理想化的單一高標(biāo)準(zhǔn)要求逐漸走向多樣化、個性化、理性化，房產(chǎn)市場正逐漸開始瘋狂。 從總體上看，房地產(chǎn)投資在全社會投資中所占的比重很大，單縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于高速增長狀態(tài)，已體現(xiàn)出城市支柱性產(chǎn)業(yè)的作用。因此，房地產(chǎn)投資的潛力與空間比較大。,市場分析結(jié)論,單縣整體經(jīng)濟條件良好，人口基數(shù)大，發(fā)展前景樂觀； 房地產(chǎn)總體市場開發(fā)量增長過快，供小于求； 政策環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展構(gòu)成一定的影響； 老城區(qū)區(qū)域

15、房地產(chǎn)市場剛起步且發(fā)展迅速，由于項目定位及地緣客戶消費水平等原因，老城區(qū)房價呈現(xiàn)明顯的上揚現(xiàn)象； 大量項目以中低價充斥著商品房市場，中高端項目主力客群需求量持續(xù)增加，價格有待進一步上揚； 開發(fā)區(qū)因配套不完善，老城區(qū)價值開始受到普遍認可，本項目價值有待進一步提升；,房地產(chǎn)市場總體環(huán)境對本項目營銷入市構(gòu)成一定威脅， 需通過價值挖掘和營銷策略解決市場的不利影響。,PART2: 項目自身透析,1、地塊先天條件如何？ 2、SWOT分析給我們帶來 哪些思考？,1、項目先天條件分析,（1）項目四至：北至健康路路；東至鳳凰大道；西至文化路；南至舜師路，四面臨路。交通配套便利暢達。 （2）項目基本資料：規(guī)劃占地

16、面積：201畝，容積率:4規(guī)劃建面55萬以上。建筑類型：超高層為主，四面臨街可規(guī)劃商業(yè)門面。 （3）項目位于城市發(fā)展的老城區(qū)核心地段，周邊市政配套設(shè)施齊全 （4）項目北臨巴黎步行街、湖西公園，西面中心醫(yī)院，南挨銀座商城。實驗小學(xué)，周邊配套齊全，購物、休閑、就醫(yī)、入學(xué)一應(yīng)俱全，為項目入市銷售提供天然優(yōu)秀，而周邊新建設(shè)項目較少，產(chǎn)品上市供應(yīng)時間已避開，彼此之間的競爭壓力不大，本案必須從開發(fā)時機、總體規(guī)劃理念、產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計、景觀園林打造、物業(yè)管理、社區(qū)配套多方面入手，以綜合競爭優(yōu)勢傲立于市場，方能取得品牌與利潤的雙豐收。,東城美地,實驗中學(xué),實驗小學(xué)幼兒園,仟山公園,東 溝 河 綠 色 生 態(tài)

17、 長 廊,老城區(qū),新城區(qū),工業(yè)園-北區(qū),舜師路東西發(fā)展軸,產(chǎn)業(yè)-科教研發(fā),東大醫(yī)院,行政辦公、商務(wù)金融、文化體育、生活居住為主的綜合新城區(qū)。,二類工業(yè)用地,生產(chǎn)生活用地為主，城市文教科研中心，經(jīng)濟發(fā)展重點，城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展支柱。,本案,商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)生、生活居住、商貿(mào)物流為主的綜合組團,展現(xiàn)古城風(fēng)貌，突出歷史文脈為主的綜合功能區(qū)域,發(fā)展條件綜述：,與城市發(fā)展同脈動地處老城區(qū)發(fā)展之核心區(qū)域，是城市發(fā)展的主力方向。 與自然生態(tài)零距離背靠湖西公園，單縣地標(biāo)生態(tài)公園。 一站式明星教育鏈孟母情節(jié)，催熱教育地產(chǎn)。單縣一中、實驗小學(xué)與實驗幼兒園，15年一貫制教育構(gòu)筑教育名邸，讓孩子贏在起跑線上！ 高起點規(guī)劃可

18、實施55萬的大體量超高層建筑，入市就可大量吸引客戶眼球，而周邊高品質(zhì)樓盤少之又少，具有一定的規(guī)劃操作空間，創(chuàng)新型文化、幸福理念可以得到很好的發(fā)揮，本案可獨領(lǐng)單縣房地產(chǎn)業(yè)潮流，具有極高的發(fā)展空間！,2、項目SWOT分析,1、Strength（優(yōu)勢） 項目北臨巴黎步行街、湖西公園，西面中心醫(yī)院，南挨銀座商城。實驗小學(xué)，周邊配套齊全，購物、休閑、就醫(yī)、入學(xué)一應(yīng)俱全，超高層建筑引領(lǐng)單縣地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)，周邊可競爭樓盤較少，銷售壓力不大。,2、Weakness（劣勢） 項目位于老城區(qū)東部邊緣，交通擁堵壓力較大；,2、項目SWOT分析,3、Opportunity（機會） 棚改政策進一步實施，客戶群體擁有大量現(xiàn)金

19、，將持續(xù)引發(fā)購房熱潮。 區(qū)域認可度極高，目前已經(jīng)超過新城區(qū)成為新的熱點區(qū)域，尤其是周邊配套齊全，將提升項目區(qū)域價值； 市場機會目前老城區(qū)區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)樓盤尚屬空白，擁有一個非常好的市場占位先機。,4、Threat（威脅） 新城區(qū)和北城區(qū)土地供應(yīng)量較大，存在潛在競爭威脅； 政策威脅房地產(chǎn)調(diào)控政策不明，共享地產(chǎn)已開始逐步進入市場；,項目認知的思考,1、如何對抗區(qū)域發(fā)展臟亂差認知障礙，實現(xiàn)高端形象，回報高額利潤？ 2、如何整合自身的綜合優(yōu)勢，以優(yōu)勢價值占領(lǐng)市場？ 3、如何挖掘區(qū)域價值，引導(dǎo)客戶接受更先進的居住觀？,我們的解決方案,1、締造差異化市場產(chǎn)品，形成直接的市場區(qū)隔，打造高端市場形象。 2、深入

20、挖掘區(qū)域配套價值、產(chǎn)品價值以及附加價值，提高綜合價值優(yōu)勢，打造高性價比產(chǎn)品。 3、以一場獨特的文化幸福居住理念變革，引領(lǐng)單縣奢適宜居的新潮流！,PART3: 項目發(fā)展戰(zhàn)略,如何做好產(chǎn)品定位即贏得市場又獲得利潤？,總體發(fā)展戰(zhàn)略,利用品牌戰(zhàn)略創(chuàng)新和產(chǎn)品戰(zhàn)略創(chuàng)新，做到兩手都要抓，兩手都要硬！ 樹立項目品牌價值帶動公司品牌價值，讓湖西幸福城項目成為集團品牌戰(zhàn)略的執(zhí)旗手！成為標(biāo)桿，責(zé)無旁貸！,品牌戰(zhàn)略創(chuàng)新,樹立品牌運營意識，延續(xù)開發(fā)項目的品牌知名度積累； 重新梳理集團品牌，確立品牌核心主張，并將單縣湖西幸福城項目作為延伸品牌的根據(jù)地和出發(fā)點； 積極打造項目品牌，依靠項目品牌帶動公司品牌；依靠單縣湖西幸福

21、城項目獨特品牌形象，開創(chuàng)集團品牌發(fā)展新紀元；,產(chǎn)品戰(zhàn)略創(chuàng)新,項目定位領(lǐng)航，總體規(guī)劃先行，用足容積率，爭取最大利潤； 選擇適銷對路的產(chǎn)品組合策略，摒棄純粹虛空的概念性操作，以扎實的產(chǎn)品功底叫板市場； 從產(chǎn)品組合、戶型配比、內(nèi)部配套以及相應(yīng)配套指標(biāo)鎖定單縣第一高端樓盤； 產(chǎn)品價值與附加價值聯(lián)動，配合品牌物管涵養(yǎng)高貴世家情懷！,品牌+品質(zhì)+品位（服務(wù)）=高檔住宅的新標(biāo)準(zhǔn)！,產(chǎn)品定位,1、在售主流項目產(chǎn)品定位及訴求主題對比：,產(chǎn)品定位,2、周邊戶型面積區(qū)間與總價對比：,小面積戶型供應(yīng)量少較為稀缺，小2居和小3居市場空間大；主力供應(yīng)產(chǎn)品為3居為主流，適當(dāng)增加4室戶型。,如此，項目的市場定位即脫穎而出：

22、單縣少有的好房子， 高端奢適宜居住區(qū)。 重新樹立單縣好房子的標(biāo)準(zhǔn)，那就是舒適宜居； 通過產(chǎn)品規(guī)劃，打破傳統(tǒng)的兵營式排布，塑造有韻律感的功能空間； 通過戶型設(shè)計增加實際使用空間，打造高性價比樣板工程； 高標(biāo)準(zhǔn)的園林景觀設(shè)計，讓單縣人見識“原來園林也可以這樣造”，通過樣板展示體驗空間，不一般的奢適宜居社區(qū)來到單縣； 高端并不意味著超大戶型和超高總價，我們倡導(dǎo)的是奢適空間，符合居住者尺度和空間需求即可，避免空間浪費良好動線設(shè)計是我們勝出的關(guān)鍵。,產(chǎn)品定位,項目戶型配比及圖示？ 項目商業(yè)規(guī)劃建議？,PART4:產(chǎn)品規(guī)劃建議,產(chǎn)品/戶型設(shè)計建議,產(chǎn)品設(shè)計建議： 超高層的情景花園洋房，1F戶型設(shè)計贈送下沉

23、式庭院（半地下室），2F及以上戶型做景觀式大陽臺，頂層加半閣樓適當(dāng)退臺，增加露臺空間，降低頂層復(fù)式面積，頂層的坡屋頂較高，層高方面可考慮局部挑高至一層半高度，客廳層高可至4.2米。 戶型設(shè)計建議： 產(chǎn)品建筑層高建議設(shè)計為滿足客戶敏感性的3米。 產(chǎn)品戶型應(yīng)盡量設(shè)計為大面寬、小進深戶型。 產(chǎn)品戶型應(yīng)盡量設(shè)計較多的贈送面積、空間。,提高產(chǎn)品性價比的手段,提高性價比的手段 面積贈送（半贈送） 不僅賣面積，更賣體積（空間） 戶戶有景觀 產(chǎn)品類型創(chuàng)新、優(yōu)化 廚衛(wèi)舒適度（適用性） 家居工作間、儲藏 禮儀空間（門廳） 酒店式大堂 首層、二層立面的人性化設(shè)計 部分頂層坡屋頂復(fù)式露臺（極具個性的別樣生活空間） ,

24、戶型配比建議,本項目容積率為4.1，共計3600余戶，（因不確定回遷戶數(shù)，特按此作戶型配比） 85以下兩室小戶型 3% 108戶 110-130 三室居家戶型 85% 3060戶 140-160 四室大戶型 10% 360戶 大平層或復(fù)式 2% 72戶（單縣大平層和復(fù)式較少，可適當(dāng)增加）,戶型圖例（3室）,戶型圖例（4室）,商業(yè)規(guī)劃建議,經(jīng)過目前市場調(diào)研，單縣商業(yè)銷售整體狀況較差，銷售價格基本為6500-8500元之間（除個別項目特殊位置突破萬元）；建議本項目商業(yè)面積盡量縮小。 根據(jù)調(diào)研情況，項目周邊門面房一般為單層，開間為3米，進深8-15米，非常不利于實際使用。建議商業(yè)開間不低于3.5米，

25、進深不低于18米。,單縣購房人群有哪些特點？ 項目所在區(qū)域現(xiàn)有客戶的特點是什么？ 本項目的目標(biāo)客戶構(gòu)成如何？,PART5:目標(biāo)客群分析,1、購房人群整體概況 客戶需求層次較低 家庭化帶來的需求以及婚房需求是現(xiàn)階段單縣市場的最重要購房需求，與之相對應(yīng)的是經(jīng)濟型產(chǎn)品。而改善型需求數(shù)量及比例開始逐漸增加。 包括中高端客戶在內(nèi)，均首先考慮所謂地段，而非生活品質(zhì)，可謂之“低層次需求”。 根據(jù)調(diào)查，目前市場中的中高端購房客群從職業(yè)上分，以私企老板、壟斷行業(yè)人員、拆遷改造的居民、政府機關(guān)、事業(yè)單位等中高收入階層為主。,一、購房人群整體梳理,2、未來購房人群需求 “發(fā)達城市”的先進理念 將引導(dǎo)中高端客戶升級居

26、住理念 隨著本項目進入單縣，將進一步促進房地產(chǎn)產(chǎn)品的精細化進程，改善型需求將逐漸從混沌的購房需求中分離出來，快速提高購房者的識別力，項目綜合品質(zhì)高，將取得競爭優(yōu)勢。 對產(chǎn)品細節(jié)更加關(guān)注，尤其是一二線城市購房人群對自然環(huán)境、人造景觀的重視，對生態(tài)、文化、健康居住理念的追求將影響單縣購房人群的心理偏好，特別是外地經(jīng)商及在外工作回鄉(xiāng)置業(yè)群體等。 從單縣現(xiàn)有項目來看，市場缺乏真正的好房子，當(dāng)?shù)刂懈叨巳巳阂驯憩F(xiàn)出對居住環(huán)境的潛在要求，如果輔以引導(dǎo)，未來客戶心理偏好排序?qū)⒅饾u發(fā)生變化，從首選“好房子”向首選“好項目”過渡。,一、購房人群整體梳理,二、區(qū)域購房人群特征,從區(qū)域現(xiàn)有項目的客戶特征看 客源地：以

27、地緣性客戶為主，主要來源于以私企老板、壟斷行業(yè)人員、拆遷改造的居民、政府機關(guān)、事業(yè)單位；其中不乏外地置業(yè)購房群體。 年齡：25-50歲，范圍較廣。 產(chǎn)品需求：以110-130中小三室戶型最受青睞，140以上改善型需求較少， 置業(yè)目的：以首次置業(yè)；改善型置業(yè)為主，包括婚房、外來人口進城；拆遷改造等需求，投資型置業(yè)較少。 置業(yè)關(guān)注點：對商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施非常關(guān)注，強調(diào)居家生活的便利性。,初步定位： 產(chǎn)品類型決定了目標(biāo)客群以高端客群為主； 區(qū)域?qū)傩詻Q定了目標(biāo)客群生活依賴區(qū)域級的城市配套； 價格屬性決定了本項目客戶圈層基數(shù)相對較少； 因此，目標(biāo)客群定位應(yīng)著眼于整個單縣和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)高端人士 ，以改善

28、居住條件、追求生活品質(zhì)、向往新 鮮事物為主訴求的高端人群。,三、項目客戶群定位,根據(jù)項目的調(diào)研及客戶的溝通，本項目應(yīng)樹立高端形象，結(jié)合合理的價格，將要重點吸引單縣的中高收入階層：政府官員、大中私營業(yè)主、大企業(yè)中高層管理人員、拆遷改造的居民、醫(yī)院醫(yī)生，高端教育人群等。從而帶動項目形象的整體提高。 整個項目客戶將以公司企業(yè)管理人員和中小型私營業(yè)主、公務(wù)員和個體私營業(yè)主、醫(yī)院醫(yī)生為主。拆遷改造的居民，公司職員、專業(yè)技術(shù)人員為輔，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)高端置業(yè)客戶為補充。,四、本項目的整盤客戶來源,一期客戶定位 ： 城市中堅 財富新貴,從事行業(yè)：政府公務(wù)員、私企業(yè)主、國企、事業(yè)單位中高、高新企業(yè)中高層管理 具有較寬的視野及豐富經(jīng)歷 大多具有多次置業(yè)經(jīng)歷 對投資具有敏銳的眼光，看中宏觀經(jīng)濟對整體區(qū)域的價值帶動作用 （看中土地的增值及保值而非短期的投資回報率） 生活方式：熱愛都市生活，追求時