1、第12章 房地產(chǎn)周期理論,內(nèi)容提要： 1房地產(chǎn)周期波動的一般理論 2部分國家或地區(qū)的房地產(chǎn)周期分析 3房地產(chǎn)周期波動的影響因素分析 4我國的房地產(chǎn)周期波動分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動的一般理論,一、經(jīng)濟周期理論概述,經(jīng)濟波動與經(jīng)濟周期,世界各國的經(jīng)濟發(fā)展進程表明，在經(jīng)濟總量增長過程中，由于不同時段的增長速度或增長率總是快慢有異、高低有別，導(dǎo)致經(jīng)濟總量在時間序列上的波動現(xiàn)象，即實際增長曲線圍繞趨勢曲線上下波動，由此反映經(jīng)濟增長與經(jīng)濟波動的關(guān)系。 經(jīng)濟波動就是重復(fù)出現(xiàn)擴張與收縮的周期波動。 經(jīng)濟周期則可以稱從波峰到波谷周期性運行的經(jīng)濟波動。 “沒有兩個經(jīng)濟周期是完全一樣的，但它們有許多相似之處。雖

2、然不是一模一樣的孿生兄弟，但可以看得出它們屬于同一家族?！?保羅薩繆爾森等，1992 ) 經(jīng)濟周期一般包括繁榮、衰退，蕭條、復(fù)蘇四個階段.,從不同角度來進行劃分，形成不同類型的經(jīng)濟周期。,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動的一般理論,從周期波動性質(zhì)來看，經(jīng)濟周期可劃分為古典型與增長型兩種周期類型。 由經(jīng)濟總增長或絕對意義上下降而形成的古典型周期，主要存在于20世紀30年代以前的工業(yè)化國家，表現(xiàn)為在經(jīng)濟衰退時期投資或社會生產(chǎn)往往出現(xiàn)絕對量的下降。在增長型周期里，經(jīng)濟總量并無絕對意義上的下降，只有相對意義上的降低，增長率仍然為正值，只不過出現(xiàn)相對較低的水平，經(jīng)濟增長速度有所減緩。 從周期持續(xù)時間角度來分析，經(jīng)

3、濟周期又可以劃分為短周期(基欽周期或存貨周期)、中周期(朱格拉周期或投資周期)、中長周期(庫茲涅茨周期或建筑周期)、長周期(康德拉季耶夫周期)。,經(jīng)濟周期理論,經(jīng)濟學(xué)對經(jīng)濟周期波動的研究大體上經(jīng)歷了三大階段，形成各具特色的經(jīng)濟周期理論。,從19世紀初期到20世紀初期,經(jīng)濟波動從不規(guī)則的、偶然的變動向較為有規(guī)則、不斷重復(fù)的正常周期形式過渡，同時周期波動強度隨工業(yè)化進程加快而加劇。 占主導(dǎo)地位的是古典經(jīng)濟學(xué)的供求均衡論，認為市場本身可以消除其不穩(wěn)定性，進而達到供求均衡。,西方主要國家處于工業(yè)化初期和中期,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動的一般理論,20世紀中期,1929-1933年的大危機使凱恩斯主義迅速崛

4、起,凱恩斯主要是從資本邊際效率角度展開的，認為正是資本邊際效率的周期性變動，決定了經(jīng)濟波動的周期性。 圍繞工業(yè)化后期的經(jīng)濟穩(wěn)定增長，重點研究了動態(tài)增長周期的理論和模型,20世紀后期,隨著西方主要國家進入后工業(yè)化社會，其經(jīng)濟周期波動也出現(xiàn)新的特點，主要表現(xiàn)為經(jīng)濟體系的內(nèi)生波動趨同縮小，經(jīng)濟波動更多地、更明顯地來源于外在沖擊。,許多國家在7080年代還重新陷入古典型波動，出現(xiàn)嚴重的“滯脹”。,新自由主義周期理論向凱恩斯主義發(fā)起嚴重挑戰(zhàn),研究內(nèi)容上：認為經(jīng)濟周期波動的主要原因在于政府的過度干預(yù)，強調(diào)外生因素的主導(dǎo)作用。 研究方法上：注重分析實際因素對經(jīng)濟波動的影響，形成規(guī)范性、微觀化的趨勢。 政策主

5、張上：則注重改善供給面，強調(diào)發(fā)揮市場經(jīng)濟的自身調(diào)節(jié)作用。,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動的一般理論,經(jīng)濟周期的成因：,（一）貨幣周期理論 （二）投資過度理論 （三）創(chuàng)新理論 （四）心理周期理論 （五）消費不足理論 除了以上理論對經(jīng)濟周期成因做出了不同的解釋外，還有諸如太陽黑子周期理論、政治周期理論、均衡經(jīng)濟周期理論等等其他經(jīng)濟周期理論。,人類的壞記性：,The advantage of a bad memory is that one enjoys several times the same good thing for the first time”(壞記性的好處是人們享受好事好幾次都如同首次享受

6、一般。)尼采,社會化大生產(chǎn)與生產(chǎn)資料私有制之間的矛盾即資本主義基本矛盾,二、房地產(chǎn)周期波動的簡要界定,1區(qū)分房地產(chǎn)經(jīng)濟周期和房地產(chǎn)市場周期 林增杰、呂萍等(2000，第1頁)認為：房地產(chǎn)經(jīng)濟周期是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復(fù)運動的過程；房地產(chǎn)市場周期是指受社會經(jīng)濟發(fā)展變化影響的房地產(chǎn)市場擴張和收縮的波動交替狀態(tài)，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的客觀反映。 房地產(chǎn)經(jīng)濟周期是從宏觀角度來分析房地產(chǎn)業(yè)的循環(huán)變動，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期一般可以用投資量的增減、房地產(chǎn)業(yè)增長率、價格漲落和交易旺衰等經(jīng)濟指標(biāo)來測度，并可以據(jù)此來衡量房地產(chǎn)業(yè)所處的時期。 房地產(chǎn)市場周期側(cè)重于市場、微觀角度對房

7、地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行度量，對其測度常常采用價格指標(biāo)。,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動的一般理論,對于房地產(chǎn)周期或房地產(chǎn)周期波動概念，目前的幾種觀點：,2房地產(chǎn)景氣循環(huán) 英國皇家測量師協(xié)會(RICS)在1994年的理解房地產(chǎn)景氣循環(huán)著作中指出，“房地產(chǎn)景氣循環(huán)是指所有類型房地產(chǎn)的總收益率的重復(fù)性但不規(guī)則的波動； 張紅(2005)根據(jù)上述定義給出房地產(chǎn)景氣循環(huán)的概念，即指房地產(chǎn)活動或其投入與產(chǎn)出圍繞著其長期趨勢的周期性但并非定期的波動。 3擴散指數(shù)法劃分房地產(chǎn)周期 何國釗等(1996)選擇商品房價格、城鎮(zhèn)新建住宅面積、城鎮(zhèn)住宅竣工面積、實有房屋建筑面積、實有住宅建筑面積、城鎮(zhèn)住宅投資、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員、房產(chǎn)買賣

8、成交面積等八項指標(biāo)，利用擴散指數(shù)的計算方法分析我國的房地產(chǎn)周期，把房地產(chǎn)周期劃分為復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個階段。,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動的一般理論,4房地產(chǎn)周期是指屠地產(chǎn)經(jīng)濟水平起伏波動、周期循環(huán)的經(jīng)濟現(xiàn)象 曹振良(2003)認為，房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)經(jīng)濟水平起伏波動、周期循環(huán)的經(jīng)濟現(xiàn)象。表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟運行過程中交替出現(xiàn)擴張與收縮兩大階段，循環(huán)往復(fù)的復(fù)蘇一繁榮衰退一蕭條四個環(huán)節(jié)。 5以房地產(chǎn)投資增長率劃分房地產(chǎn)周期 張曉晶、孫濤(2006)以房地產(chǎn)投資增長率為衡量指標(biāo)來劃分中國房地產(chǎn)周期。自改革開放以來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三個周期，增長面、宏觀面和制度面是驅(qū)動房地產(chǎn)周期的主要因素。,

9、第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動的一般理論,房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)業(yè)實際增長曲線圍繞著趨勢線的上下波動，而呈現(xiàn)出相似性、重復(fù)性、循環(huán)性特征的一種規(guī)律。,三、房地產(chǎn)周期的劃分,房地產(chǎn)周期波動是一個上升與下降、擴張與收縮不斷往復(fù)運動的過程。,房地產(chǎn)周期波動過程,AB：復(fù)蘇期,BC：繁榮期,CD：衰退期,DE：蕭條期,復(fù)蘇期,繁榮期,衰退期,蕭條期,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動的一般理論,房地產(chǎn)周期的演變特征 AB屬于復(fù)蘇期： 房地產(chǎn)供給大于需求，房地產(chǎn)供求處于非均衡狀態(tài)； 購房者大部分因為自用而進入市場，炒家很少，房地產(chǎn)交易量較低，但樓價止跌趨穩(wěn)； 市場信心開始逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資漸增，購房者開始增多，少數(shù)炒家

10、開始人市； 隨著需求增加，存量房地產(chǎn)被市場吸納，房地產(chǎn)交易量逐步回升，推動市場逐漸走出低谷； 隨著房地產(chǎn)市場回升，人們對市場走勢預(yù)期充滿樂觀情緒，購房者特別是炒家進一步涌人，不但出現(xiàn)現(xiàn)房價格上漲，期房價格也回暖。,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動的一般理論,BC屬于繁榮期： 房地產(chǎn)需求繼續(xù)以一定速度增長，房地產(chǎn)供給逐漸吃緊。房地產(chǎn)價格和租金開始快速上漲； 房地產(chǎn)投資量劇增，存量房和新開發(fā)建設(shè)項目大量推出，各級市場的成交量激增； 在房地產(chǎn)市場預(yù)期樂觀的刺激下，個人和機構(gòu)的房地產(chǎn)消費、投資都迅速增長； 房地產(chǎn)投機增加，交易量急劇上升，房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)膨脹。限制或打擊房地產(chǎn)投機的呼聲日益成為社會的共識； 政府運

11、用土地政策、貨幣政策和財政政策等對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動的一般理論,CD屬于衰退期： 當(dāng)過高的樓價把自用型購房者擠出市場，主要依靠投機資金支撐時，房地產(chǎn)市場也就開始進入衰退階段； 過高的新開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)和存量房地產(chǎn)的價格使一般居民無力承擔(dān)； 房地產(chǎn)供給逐漸超過需求，房地產(chǎn)的空置率開始上升； 市場上的利空消息會導(dǎo)致人們跟風(fēng)拋售，房地產(chǎn)價格開始下跌，房地產(chǎn)市場交易量也逐漸減少，市場預(yù)期悲觀； 房地產(chǎn)交易量銳減，市場推出樓盤減少； 一些實力較差、抗風(fēng)險能力較弱的房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，房地產(chǎn)從業(yè)人員減少，失業(yè)率和破產(chǎn)率上升。,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動的一般理論,DE屬于蕭條期： 由于供

12、求矛盾日益尖銳，房地產(chǎn)市場銷售競爭加劇，房地產(chǎn)價格繼續(xù)下跌； 新開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)價格加速下降而大大低于存量房地產(chǎn)價格； 伴隨房地產(chǎn)價格大幅下跌，房地產(chǎn)交易量銳減； 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將不能正常運作，市場的停滯標(biāo)志著整個房地產(chǎn)周期已進入谷底，并將在谷底持續(xù)一段時間； 房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)現(xiàn)象比較普遍，甚至一些實力雄厚的大型公司也在所難免； 房地產(chǎn)市場在經(jīng)過較長時間的消化吸納空置的存量房地產(chǎn)過程后，將迎來下一輪房地產(chǎn)周期循環(huán)的復(fù)蘇階段。,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動的一般理論,第二節(jié) 部分國家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期分析,一、美國的房地產(chǎn)周期,18年建筑周期（18301936年）,Wenzliek等人 18301936

13、年以建筑支出指數(shù)度量的建筑周期，周期平均長度為18.3年。,霍伊特：對芝加哥長達100年的土地價格分析中，首先發(fā)現(xiàn)了長度為18年的地價周期。,美國的18年房地產(chǎn)周期,第二節(jié) 部分國家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期分析,美 國 住 宅 建 筑 投 資 變 動,美國房地產(chǎn)周期住宅建筑投資變動率,住宅建筑投資在1947年達到一個頂峰,重新回到1955年的繁榮期,19591963年：住宅投資變動周期,1968年投資達到一個高潮 1971年又進入波峰 19721977年：投資波動周期 19721977年：投資波動周期 19781983年建設(shè)波動周期,1959年的繁榮期,第二節(jié) 部分國家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期分析,二、日

14、本的房地產(chǎn)周期,據(jù)日本通產(chǎn)省與日本銀行1998年的調(diào)查，地價約占房價的6075，日本商業(yè)樓宇的地價占房地產(chǎn)總價格的比例甚至達到8090。 19761999年，日本的房地產(chǎn)市場波動共完成了2個房地產(chǎn)周期。,19761999年日本土地資產(chǎn)變動率,第二節(jié) 部分國家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期分析,日本房地產(chǎn)周期土地資產(chǎn)變動率,日本土地資產(chǎn)變動率的上升開始于1976年，于1983年達到谷底，完成一個波動周期，歷時8年。 1984年日本土地資產(chǎn)變動率開始出現(xiàn)上漲，1992年達到最低點，經(jīng)過9年完成一個周期。 19931999年日本土地資產(chǎn)變動率一直為負增長，處于日本房地產(chǎn)泡沫破滅后的調(diào)整階段。,第二節(jié) 部分國家和

15、地區(qū)的房地產(chǎn)周期分析,日本國內(nèi)總產(chǎn)值(GDP)與土地資產(chǎn)額的變動趨勢,20世紀80年代中期，東京都土地資產(chǎn)額僅僅只有GDP的一半左右。 由于地價暴漲，20世紀80年代后期其比率迅速升高。東京都的住宅用地市價總額，到1988年末迅速增加到了GDP的1.4倍。 日本國土交通省發(fā)表的2005年1月1日的地價統(tǒng)計表明,第二節(jié) 部分國家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期分析,第三節(jié) 房地產(chǎn)周期波動的影響因素分析,經(jīng)濟增長率對房地產(chǎn)周期波動的影響,房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長率的相互關(guān)系,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與經(jīng)濟增長率高度正相關(guān)，經(jīng)濟增長率越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快。,中國GDP增長率與房地產(chǎn)價格指數(shù)(上年100),中國GDP增長率

16、指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)曲線,從圖可以看出，中國經(jīng)濟增長率與房地產(chǎn)價格指數(shù)呈同向變化，房地產(chǎn)價格波動幅度大于GDP增長率波動幅度。,第三節(jié) 房地產(chǎn)周期波動的影響因素分析,通貨膨脹率對房地產(chǎn)周期波動的影響,中國GDP增長率指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)曲線,中國通貨膨脹率指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)(上年=100),通貨膨脹率與房地產(chǎn)價格指數(shù)的波動方向基本一致，波動幅度大小存在差別，兩者之間存在正向相關(guān)關(guān)系，通貨膨脹帶來房地產(chǎn)價格上漲，房地產(chǎn)價格上漲推動通貨膨脹。,第三節(jié) 房地產(chǎn)周期波動的影響因素分析,需求和供給沖擊對房地產(chǎn)周期波動的影響,需求沖擊，主要包括投資沖擊、消費沖擊、財政沖擊和貨幣需求沖擊等。 供給沖擊，主

17、要是指技術(shù)進步、氣候變化、資源發(fā)現(xiàn)以及國際經(jīng)濟要素價格等發(fā)生變化。,第三節(jié) 房地產(chǎn)周期波動的影響因素分析,從表可以看出，中國房地產(chǎn)業(yè)政策存在著明顯的周期性特征，經(jīng)濟擴張政策和經(jīng)濟緊縮政策交替使用，形成中國房地產(chǎn)業(yè)的政策周期。,房地產(chǎn)市場的“羊群行為”對房地產(chǎn)周期波動的影響,第三節(jié) 房地產(chǎn)周期波動的影響因素分析,政策因素對房地產(chǎn)周期波動的影響,貨幣政策,第四節(jié) 我國的房地產(chǎn)周期波動分析,以房地產(chǎn)銷售面積波動率和銷售面積增長率劃分房地產(chǎn)周期：19861995年,19861995年中國住宅銷售量波動與增長率,結(jié)論： 19861995年，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)歷了一個半周期，19871993是一個周期，持續(xù)

18、時間為6年。 從銷售量增長率曲線看，供求變化的長期趨勢線是上揚的。新周期的峰項比前一周期高。 從銷售量波動曲線看，房地產(chǎn)市場波動周期所持續(xù)時間有縮小趨勢，在一個完整的房地產(chǎn)周期中，下降期的時間大于攀升期。,梁桂(1996）,19861995年中國住宅銷售量波動與增長率,計算擴散指數(shù)劃分房地產(chǎn)周期：19811994年,何國釗等(1996）,按照”v”分法，在19811994年期間存在兩輪房地產(chǎn)周期。,中國房地產(chǎn)周期擴散指數(shù)法,1984年是中國改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一個高潮，此后房地產(chǎn)業(yè)逐漸衰退，到1987年跌人谷底，1988年又達到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第二個高潮，歷時4年，完成一個周期。 198

19、9年再次跌入谷底，此后逐漸復(fù)蘇，并在1992年達到第三次高潮，歷時4年完成一個周期。,第四節(jié) 我國的房地產(chǎn)周期波動分析,以商品房銷售面積增長率劃分房地產(chǎn)周期：19881999年,葉劍平、謝經(jīng)榮(2005）,中國房地產(chǎn)周期銷售面積增長率,中國商品房銷售面積增長率 (),從19881999年的12年間，能觀察到一個完整的周期。,第四節(jié) 我國的房地產(chǎn)周期波動分析,以房地產(chǎn)投資增長率劃分房地產(chǎn)周期：19782004年,張曉晶、孫濤(2006）,中國房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)投資增長,第一個周期，19781991年,第二個周期，19921997年,第三個周期(即新一輪房地產(chǎn)周期),第四節(jié) 我國的房地產(chǎn)周期波動分析,房地產(chǎn)周期波動的影響因素總結(jié),房地產(chǎn)周期波動的階段及表現(xiàn),房地產(chǎn)周期與國民經(jīng)濟周期的關(guān)系,當(dāng)國家經(jīng)濟發(fā)展比較順利時，政府部門對住宅產(chǎn)業(yè)給與較少的關(guān)注，刺激其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過發(fā)展其它行業(yè)的經(jīng)濟來帶動國家整個經(jīng)濟的發(fā)展。 當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展緩慢時，政府可以刺激住宅