1、物業(yè)管理法規(guī),物業(yè)管理法規(guī),一、課程的性質(zhì)和任務(wù) 物業(yè)管理法規(guī)是物業(yè)管理專業(yè)開設(shè)的一門重要的必修課。這是一門理論性、應(yīng)用性較強(qiáng)的課程，它主要為培養(yǎng)適應(yīng)現(xiàn)代社會生活，符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的具有大專水平的應(yīng)用型物業(yè)管理人才服務(wù)的。,通過學(xué)習(xí)本課程，要使學(xué)生能夠掌握物業(yè)管理法規(guī)的基礎(chǔ)知識；加強(qiáng)對我國現(xiàn)行的物業(yè)管理法律、法規(guī)的認(rèn)識和理解；增強(qiáng)法制觀念并使其初步具有運用自己掌握的法律知識觀察、分析、處理有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)問題的能力。,緒 論,學(xué)習(xí)目的與要求 了解：1、狹義物業(yè)的三個特征；2、物業(yè)管理立法原則；3、物業(yè)管理法效力等級應(yīng)遵循的原則；4、法、日、德、美、港、臺物業(yè)管理立法概況 掌握：1、物業(yè)

2、管理的概念；2、物業(yè)管理的特點；3、物業(yè)管理立法的概念；4、物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容；5、物業(yè)管理法的地位和作用 重點掌握：1、物業(yè)管理法概念；2、物業(yè)管理的法律體系；3、物業(yè)管理立法效力等級和效力范圍,物業(yè)管理與物業(yè)管理法,一、“物業(yè)管理”的詞義分析： （一）“物業(yè)”的含義： “物業(yè)管理”中的“物業(yè)”一詞源自英語real property和real estate ，是指包含房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)權(quán)益或不動產(chǎn)。漢語“物業(yè)”一詞，其廣義是指人們生活和生產(chǎn)勞作所依賴、所利用的物質(zhì)環(huán)境條件和歸屬一定主體所有的，包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)在內(nèi)的財產(chǎn)；狹義僅指不動產(chǎn)。,廣義 ：是指人們生活和生產(chǎn)勞作所依賴、所利

3、用的物質(zhì)環(huán)境條件和歸屬一定主體所有的，包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)在內(nèi)的財產(chǎn) 狹義 ：“物業(yè)”是指一定建設(shè)用地范圍內(nèi)已建成并投入使用、已確定業(yè)主權(quán)益的各類房屋及與之相配套的附屬設(shè)施和相關(guān)的場地。,狹義的“物業(yè)”獨特屬性 ： 1、“物業(yè)”是不動產(chǎn) 2、“物業(yè)”具有單元性 3、“物業(yè)”具有空間和環(huán)境性,（二）“管理”的含義 （三）“物業(yè)管理”的含義： “物業(yè)管理”是指業(yè)主通過對選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。,二、物業(yè)管理法的概念 是物業(yè)管理企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約、據(jù)以合法管理業(yè)主物業(yè)的具有民法

4、性質(zhì)，并受行政法、經(jīng)濟(jì)法規(guī)制的法律規(guī)范的總稱。,物業(yè)管理立法,一、物業(yè)管理立法的概念 廣義 ：對物業(yè)管理關(guān)系進(jìn)行調(diào)整的所有法律規(guī)范 狹義 ：物業(yè)管理公司對物業(yè)的管理和服務(wù) 二、物業(yè)管理立法的原則 指在物業(yè)管理法律、法規(guī)創(chuàng)制過程中必須堅持的指導(dǎo)方針和工作準(zhǔn)則,在我國，現(xiàn)階段的物業(yè)管理立法具體應(yīng)包括以下幾項原則： （一）實事求是，因地制宜 （二）科學(xué)的創(chuàng)見性 （三）協(xié)調(diào)配套 （四）保障物業(yè)合理使用 （五）依法維權(quán)，自治自律,三、物業(yè)管理的立法體制及其法律體系 立法體制 ：是指按照憲法和法律的規(guī)定，國家機(jī)關(guān)立法權(quán)限劃分的情形和狀態(tài)。 法律體系 ：指一國由其不同部門法所構(gòu)成的現(xiàn)行法整體 我國物業(yè)管理立

5、法體制是以憲法為根本大法、以法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)為不同層級規(guī)范的一元化的立法體制。而我國物業(yè)管理法律體系則是由憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章等構(gòu)成的有機(jī)整體。,（一）憲法 對物業(yè)管理的立法、司法均有最高指導(dǎo)作用。 （二）法律 包含了調(diào)整一般民事、經(jīng)濟(jì)關(guān)系的基本法律和調(diào)整具體民事、經(jīng)濟(jì)關(guān)系的專門法律。 （三）行政法規(guī) （四）地方性法規(guī) （五）規(guī)章 （六）司法文件 （七）政策文件 （八）其他規(guī)范性文件,四、物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容 （1）明確政府主管部門的職責(zé) （2）對房地產(chǎn)開發(fā)商的要求 （3）明確業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) （4）明確業(yè)主大會的職權(quán) （5）明確業(yè)主委員會的職責(zé),五、我國物業(yè)管理

6、立法現(xiàn)狀評析 （1）物業(yè)管理實踐先行，物業(yè)管理立法跟進(jìn)較慢 （2）立法沖突問題有待妥善解決 （3）立法創(chuàng)新，亟待努力,六、物業(yè)管理立法的效力等級和物業(yè)管理法的效力范圍 物業(yè)管理法的效力等級也稱物業(yè)管理法的效力層次，是指我國物業(yè)管理法的的體系中不同表現(xiàn)形式的物業(yè)管理法律規(guī)范在效力方面的等級差別。 物業(yè)管理法的效力范圍指物業(yè)管理法律規(guī)范的約束力所及的范圍，即所謂物業(yè)管理法的生效范圍或適用范圍，包括物業(yè)管理法律規(guī)范的空間效力范圍、時間效力范圍和對人的效力范圍三個方面。,1、物業(yè)管理法的空間效力 是指物業(yè)管理法律規(guī)范生效的地域范圍，包括域內(nèi)效力和域外效力兩個方面。 2、物業(yè)管理法的時間效力 指物業(yè)管理

7、法律規(guī)范的有效期間，包括何時開始生效、何時終止生效和有無溯及力的問題。 3、物業(yè)管理法對人的效力 是指物業(yè)管理法律規(guī)范可以適用的主體范圍，即對哪些主體有效。,第一章物業(yè)管理法律規(guī)范基礎(chǔ)知識,1.1.1物業(yè)管理法律規(guī)范 1.物管法律規(guī)范的一般含義 2.物管法規(guī)的構(gòu)成 （1）假定 （2）處理 （3）制裁,1.1.2物管法規(guī)的依據(jù) 1.憲法 2.法律 3.行政法規(guī) 4.行政規(guī)章 5.地方性法規(guī) 6.地方性規(guī)章 7.其他物管規(guī)范性文件,1.1.3物管法規(guī)與其他部門法的關(guān)系 1.物管法規(guī)和憲法 2.物管法規(guī)和民法 3.物管法規(guī)和經(jīng)濟(jì)法 4.物管法規(guī)和行政法,1.2物業(yè)管理法律關(guān)系 1.2.1物管法律關(guān)系

8、的構(gòu)成 1.物管法律關(guān)系的概念 2.物管法律關(guān)系的構(gòu)成要素 （1）主體 （2）客體 （3）內(nèi)容 3.物管法律關(guān)系的種類 （1）平等主體之間的平權(quán)關(guān)系 （2）不平等主體之間的隸屬關(guān)系 1.2.2物業(yè)管理法律事實 1.概念 2.分類 （1）行為 （2）事件,1.3物業(yè)管理法律責(zé)任 1.3.1一般含義 1.3.2構(gòu)成要件 1.違法性 2.危害性 3.可罰性 1.3.3物管法律責(zé)任的種類 1.物管民事法律責(zé)任 （1）違約責(zé)任 （2）侵權(quán)責(zé)任 （3）無過錯責(zé)任 2.物管行政法律責(zé)任 3.物管刑事法律責(zé)任,1.4我國物業(yè)管理法規(guī)的建設(shè) 1.4.1我國物管法規(guī)現(xiàn)狀 1.物管部門規(guī)章豐富，地方性法規(guī)規(guī)章豐富，

9、但缺乏國家級法律規(guī)范 2.立法涵蓋性和濃度不夠，層次較低 3.缺乏科學(xué)的物管理論體系，立法要領(lǐng)不清，指導(dǎo)思想混亂 1.4.2物管立法的重要性 1.只有通過立法，才能夠強(qiáng)化開發(fā)商承擔(dān)的物管責(zé)任 2.只有通過立法，才能規(guī)范物管行業(yè)的行為 3.只有通過立法，才能從根本上保證業(yè)主利益 4.只有通過立法，才能管理好物管市場,案例一,2004年5月，陳先生與物業(yè)公司簽訂了新房入住協(xié)議書。6月18日，陳下班后將摩托車未加防盜裝置就停放在小區(qū)內(nèi)。第二天上班時，突然發(fā)現(xiàn)摩托車不翼而飛，便立即報警，此事至今未破案。10月，陳請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。,民法通則106條規(guī)定：公民、法人違反合同或者不履行

10、其他義務(wù)的；由于過錯侵害國家集體財產(chǎn)以及他人財產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。另外即使沒有過錯，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任 。 陳先生與物業(yè)公司簽訂入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對陳提供物業(yè)管理服務(wù)的承諾以及陳愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。但是雙方并未就陳的財產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司也就無保管陳摩托車的義務(wù)。因此，盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范只是協(xié)助義務(wù)。,當(dāng)前，由家庭財產(chǎn)失竊而引起的業(yè)主與物業(yè)公司糾紛越來越多。由于上海屬于一個特大型城市，外來流動人口激增，業(yè)主財產(chǎn)被盜事件時有發(fā)生。在這種情況下許多業(yè)主把

11、業(yè)公司理解為“第二警力”，這是片面的。業(yè)主財產(chǎn)遭損，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任，這個問題需要具體事情具體分析。,案例二,2003年8月，虹橋開發(fā)區(qū)一廣場業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂一份物業(yè)管理服務(wù)合同。雙方約定：業(yè)委會將廣場全權(quán)委托物業(yè)公司管理，物業(yè)公司可按市場有關(guān)規(guī)定提12%的管理酬金，費用若有剩余則歸業(yè)委會所有。一年合同期滿后，物業(yè)公司拒絕將多余的費用歸還業(yè)委會，于是，業(yè)委會訴諸法院。,根據(jù)物業(yè)管理條例相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司開展物業(yè)管理服務(wù)可以按照酬金制或包干制的方式收取勞務(wù)報酬。采取酬金制的，則節(jié)余的物業(yè)管理費應(yīng)歸業(yè)主大會所有，物業(yè)公司不得截留、挪用。 該物業(yè)公司之舉顯然與雙方的約定相悖。目前，業(yè)主通

12、過業(yè)主大會表決由業(yè)委會追訴物業(yè)公司業(yè)委會用房、停車費等官司越來越多，說明業(yè)主的維權(quán)意識普遍增強(qiáng)。,案例三,有一家小區(qū)業(yè)委會2004年打了五起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會辦公用房。而輸?shù)氖乔趾α宋飿I(yè)公司的名譽(yù)，須賠償幾萬元。對此業(yè)委會要求每家每戶分?jǐn)値装僭X，但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對，理由是這五起官司中沒有一起征得業(yè)主大會的表決通過。于是業(yè)委會準(zhǔn)備將拒付訴訟費的業(yè)主告上法庭。,國務(wù)院物業(yè)管理條例規(guī)定，誰擁有房地產(chǎn)權(quán)證誰就是業(yè)主。業(yè)主大會是廣大業(yè)主的權(quán)利機(jī)構(gòu)，而業(yè)委會則是一個執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它既不是企業(yè)法人，也不是群眾自治組織，因此無權(quán)作出任何重大決議。包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關(guān)廣大業(yè)主

13、切身利益的決定，必須按照規(guī)定，即得到小區(qū)有投票權(quán)的三分之二以上業(yè)主通過并明確授權(quán)才能生效。,目前，一些小區(qū)業(yè)委會越俎代庖現(xiàn)象比較嚴(yán)重，動輒提起訴訟；有的業(yè)委會雖然形式上通過了書面投票表決，而在征詢意見時往往寫上：如果你未在規(guī)定的時間里將征詢意見表寄回業(yè)委會的，則視作你同意訴訟。這種做法是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定：投票表決有三種，即同意、反對、棄權(quán)。因此既不能將棄權(quán)票加在反對票身上，更不能將棄權(quán)票強(qiáng)加到同意票的頭上。,第二章業(yè)主大會與業(yè)主委員會,學(xué)習(xí)目的與要求： 了解：1.業(yè)主委員會章程的主要內(nèi)容；2.業(yè)主公約的主要內(nèi)容；3.住戶手冊的主要內(nèi)容 掌握：1.業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；2.業(yè)主大會的職

14、責(zé)；3.業(yè)主委員會的職責(zé),2.1業(yè)主的權(quán)利與義務(wù) 2.1.1業(yè)主的概念 2.1.2業(yè)主的權(quán)利與義務(wù) 2.2業(yè)主大會 2.2.1業(yè)主大會的組成 2.2.2首次業(yè)主大會 1.前提條件 2.籌備條件 3.程序 2.2.3業(yè)主大會的職責(zé) 2.2.4業(yè)主大會,2.3業(yè)主委員會 2.3.1業(yè)主委員會的構(gòu)成 2.3.2業(yè)主委員會委員 1.業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件 2.業(yè)主委員會委員資格終止的幾種情形 2.3.3業(yè)主委員會職責(zé) 2.3.4業(yè)主委員會任期 2.3.5業(yè)主委員會章程,2.4業(yè)主公約及住戶手冊 2.4.1業(yè)主公約的主要內(nèi)容 1.住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù) 2.公共場所及公共設(shè)施狀況 3.業(yè)主

15、大會的召集程序及住宅區(qū)重大事項決定方式 4.業(yè)主大會決定住宅小區(qū)重大事項的方式 5.業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所以及公共設(shè)施的權(quán)益 6.業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利 7.業(yè)主對業(yè)主管理委員會及物管公司的監(jiān)督權(quán) 8.業(yè)主對住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護(hù)和管理費用的繳納,9.業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則 10.違反業(yè)主公約的責(zé)任 11.其他事項 2.4.2住戶手冊的主要內(nèi)容 1.物業(yè)概況 2.物業(yè)的管理 3.業(yè)主或住戶須知 4.日常管理和維修,第三章 物業(yè)管理企業(yè),3.1物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和種類 3.1.1物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì) 1.物業(yè)管理企業(yè) 2.物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì) （1）物業(yè)管理公司是獨立的企

16、業(yè)法人 （2）物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè) （3）物業(yè)管理公司是現(xiàn)代化城市建設(shè)和管理的重要組成部分,3.1.2物業(yè)管理企業(yè)的種類 1.按投資主體分類 2.按股東出資形式分類 3.按組建形式分類 4.按經(jīng)營服務(wù)的方式分類 5.按是否具有法人資格分類 3.1.3物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 1.權(quán)利 2.義務(wù),3.2物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立及運作 3.2.1物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立條件 1.有符合法定人數(shù)的股東 2.有法定最低限額的注冊資本 3.有股東共同制定的公司章程 4.有公司名稱 5.有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的經(jīng)營條件 6.其他條件,3.2.2物業(yè)管理公司的設(shè)立程序 1.向上級主管部門提出設(shè)立物業(yè)管理公司的

17、申請 2.全體股東共同制定公司章程 3.申請驗資 4.公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請 5.物業(yè)管理公司的申報資料 6.確立物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu) 7.物業(yè)管理公司的設(shè)立登記,3.3物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級和管理 3.3.1物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的目的 1.資質(zhì)的定義 2.資質(zhì)等級管理的目的 3.3.2資質(zhì)等級 1.資質(zhì)一級企業(yè) 2.資質(zhì)二級企業(yè) 3.資質(zhì)三級企業(yè),3.3.3資質(zhì)等級審批 1.新設(shè)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批 2.資質(zhì)等級審批應(yīng)提交的材料 3.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批 3.3.4日常資質(zhì)管理 1.物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)業(yè)務(wù)的管理 2.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理,3.4物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu) 3.4.1物業(yè)管理公

18、司的組織機(jī)構(gòu) 1.有限責(zé)任公司 2.股份有限公司 3.監(jiān)事會 3.4.2物業(yè)管理公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 1.總經(jīng)理室 2.辦公室 3.財務(wù)部 4.管理部 5.服務(wù)部 6.工程部 7.監(jiān)察部 8.產(chǎn)業(yè)部 9.租賃部,第4章物業(yè)產(chǎn)權(quán)規(guī)定,4.1物業(yè)權(quán)屬概述 4.1.1物業(yè)權(quán)屬的概念和特征 1.物業(yè)權(quán)屬的概念 2.物業(yè)權(quán)屬的特征 4.1.2物權(quán)的概念和特征 1.物權(quán)的概念 2.物權(quán)的特征 3.物權(quán)的種類,4.1.3物業(yè)產(chǎn)權(quán)的概念特征 1.物業(yè)產(chǎn)權(quán)的概念 2.物也產(chǎn)權(quán)的特征 3.物業(yè)產(chǎn)權(quán)的分類 4.1.4物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得、消滅和限制 1.物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得 2.物業(yè)產(chǎn)權(quán)的消滅 3.物業(yè)產(chǎn)權(quán)的限制,4.2物業(yè)權(quán)

19、屬狀況 4.2.1土地權(quán)屬狀況 1.土地的概念和特點 2.土地所有權(quán) 3.土地使用權(quán) 4.2.2房屋權(quán)屬狀況 1.房屋的概念和分類 2.房屋所有權(quán) 3.房屋使用權(quán),4.2.3共有 1.共有的概念和特征 2.共有的分類 3.準(zhǔn)共有 4.2.4物業(yè)相鄰關(guān)系 1.物業(yè)相鄰關(guān)系的概念和特征 2.處理物業(yè)相鄰關(guān)系的原則 3.幾種物業(yè)相鄰關(guān)系,4.3物業(yè)權(quán)屬等級制度 4.3.1物業(yè)權(quán)屬登記的類型 1.總登記 2.初始登記 3.轉(zhuǎn)移登記 4.變更登記 5.他項權(quán)利登記 6.注銷登記,4.3.2物業(yè)權(quán)屬登記的程序 1.受理登記申請和提交法律文件 2.權(quán)屬審核 3.公告 4.核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書 4.3.

20、3物業(yè)權(quán)屬證書 4.3.4物業(yè)權(quán)屬登記的幾種特殊類型 1.直接登記 2.暫緩登記 3.不予登記 4.注銷登記,4.3.5房屋權(quán)屬登記的法律責(zé)任 4.4物業(yè)產(chǎn)籍管理 4.4.1產(chǎn)籍和物業(yè)產(chǎn)籍管理的概念 4.4.2物業(yè)產(chǎn)籍管理的內(nèi)容 1.圖 2.檔 3.卡 4.冊 5.表,第5章 物業(yè)管理服務(wù)合同,5.1合同與合同法概述 5.1.1合同概述 1.合同的概念 2.合同的分類 5.1.2合同法概述 1.合同法的概念 2.合同法的調(diào)整范圍 3.合同法的基本原則,1 1997年8月5日上午，某客運公司的長途客車上的檢票員發(fā)現(xiàn)甲、乙、丙3人沒有買票，于是讓某補(bǔ)票。三人蠻不講理，司機(jī)說；你們沒有買票，我們就可

21、以把你們趕下車，干嘛那么多廢話。三人聽后，感到害怕，其中甲、乙馬上就補(bǔ)了票，但丙由于身上沒帶錢，央求汽車把他帶到某某站。檢票員不同意，把丙趕下車，當(dāng)日下午1點，售票員發(fā)現(xiàn)客人太多，已經(jīng)超員5人，于是便拒載后來的客人。丁由于有急事，央求上車，售票員說，客車運輸不能超載，出了問題，我們要負(fù)責(zé)任的。丁說：出了問題，我負(fù)責(zé)。不管什么問題，我都一人負(fù)責(zé)。售票員無奈便讓其上了車，還說：出了問題可由你一個全部負(fù)責(zé)！下午3點，售票員發(fā)現(xiàn)戊某攜帶危險品，便隨之把危險品拿到車下銷毀。戊堅決反對。售票員說；要么你拿著危險品下車，要么讓我銷毀。后來，由于擁擠，王某把孕婦趙某擠得流產(chǎn)了。,根據(jù)上述案情，回答下列問題：

22、（1） 乘車人甲、乙、丙3人沒買票，售票員可否把其趕下車？ （2） 由于丙身上沒帶錢，售票員最終還是把他趕下車？是否合法？為什么？ （3） 售票員是否有權(quán)銷毀旅客攜帶的危險品？為什么？ （4） 對于趙某的流產(chǎn)，丁是否應(yīng)負(fù)責(zé)？為什么？ （5） 對于趙某的流產(chǎn)，售票員和其運輸公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？ （6） 對于趙某的流產(chǎn)，王某是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任？ （7） 設(shè)檢票員未把丙趕下車，在趕往某某站的途中，由于司機(jī)突然剎車致丙倒地重傷，誰應(yīng)對丙 的損失負(fù)責(zé)？,2 甲、乙、丙三人為同胞兄弟。三人父母生前擁有一幢私有樓房，這幢樓房于1996年出租給張某夫婦居住，租期為5年，每年租金為2萬元，年底支付。 1999年1

23、-2月，甲、乙、丙父母相繼去世，沒有留下遺囑，于是樓房由三人依法繼承。甲、乙均有房屋居住，而丙暫無自己的房屋，辦理遺產(chǎn)繼承時，把房屋約定由丙管理。1999年10月5日丙將房屋作價給丁，價款為人民幣30萬元，丁以為丙即是房屋的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)，于是二人簽訂了合同，丙將房屋產(chǎn)權(quán)證書交由丁，二人一并到房產(chǎn)部門辦理了房屋過戶手續(xù)。 同年11月1日，丙告知張某夫婦其已將房屋賣與丁的事實，并要求張某夫婦搬出房屋。張某夫婦不允，要求購買該幢樓房。后甲、乙得知丙賣房一事，向丁提出異議，遂起糾紛。,現(xiàn)問： （1） 父母去世后，甲、乙、丙對樓房具有什么財產(chǎn)關(guān)系？ （2） 丙、丁之間簽訂的合同有無效力？為什么？ （3）

24、現(xiàn)房屋所有權(quán)歸誰所有？ （4） 甲、乙、丙、丁有無權(quán)利要求張某夫婦搬出房屋？ （5） 張某夫婦有哪些權(quán)利可以主張？丙應(yīng)對丁承擔(dān)什么責(zé)任？為什么？,3. 中學(xué)生趙某，15周歲，身高175公分，但面貌成熟，像二十七、八歲。趙某為了買一輛摩托車，欲將家中一套閑房賣掉籌購車款。后托人認(rèn)識李某，與李某簽訂了購房合同，李某支付定金5萬元，雙方遂到房屋管理部門辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。趙某父親發(fā)現(xiàn)此事后，起訴到法院。 試分析： （1）該房屋買賣合同是否有效？ （2）為什么無效？請說明原因。,4、某村民甲與乙簽訂了一買賣合同。合同約定，甲賣給乙4頭牛，款項為8000元。先支付3000元貨款，其余款項在半年內(nèi)付清

25、。在付清剩余款項之前，甲保留對牛的所有權(quán)。簽訂合同的第二天，乙將牛牽走。 根據(jù)合同法及相關(guān)法律討論下列問題：1假如在牛款付清之前牛1被水淹死，損失由誰負(fù)責(zé)？為什么？2假如在牛款付清之前，牛2生下一頭下牛，該小牛的所有權(quán)歸誰？為什么？3假如在?？罡肚逯?，牛3踢傷一人，該損害賠償責(zé)任由誰承擔(dān)？為什么？4假如在牛款付清之前，村民乙將牛4賣給了丙，該合同是否有效？為什么？5當(dāng)事人在合同中約定，合同成立后，?？钤谖锤肚逯?，牛的所有權(quán)并不轉(zhuǎn)移，是否具有法律效力？為什么？,5、王某承租趙某私房兩間。租期屆滿前，王向趙提出愿以5萬元購買該房，趙表示同意。王當(dāng)即交給趙4萬元，講好另一萬元于1個月內(nèi)清償，雙方

26、約定3天后共同到房管部門辦理房屋過戶手續(xù)。第二天王某雇請個體戶李某將事先托其制作的家具搬到家中，并答應(yīng)兩天后辦理房屋過戶手續(xù)時一并給付加工定作費和搬運費用。不料，當(dāng)天夜里，該房因受雷電擊而起火，房屋和家具均由此毀損。事故發(fā)生后，王某向趙某索還自己已交付的4萬元房款；但趙某不僅不返還已收的4萬元，而且要求王某給付所欠的另1萬元；李某聞訊也前來追索其加工費和搬運費用，遭到王某拒絕。三人爭執(zhí)不下，訴至法院。 請討論并分析下列問題：（1）本案中房屋滅失的損失由誰承擔(dān)？（2）王趙兩人的房款糾紛應(yīng)如何解決？（3）本案中所述的家具滅失的損失應(yīng)由誰承擔(dān)？為什么？,5.2合同的訂立、效力與履行 5.2.1合同的

27、訂立 1.合同形式 2.合同的內(nèi)容 3.合同訂立的方式 5.2.2合同的效力 1.有效合同 2.無效合同 3.可撤銷合同 4.效力待定合同,5.2.3合同的履行 1.合同履行的規(guī)則 2.抗辯權(quán)的行使 5.3合同的變更、轉(zhuǎn)讓與終止 5.3.1合同的變更 5.3.2合同的轉(zhuǎn)讓 1.合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓 2.合同義務(wù)轉(zhuǎn)移 3.合同權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓,5.3.3合同權(quán)利義務(wù)的終止 1.債務(wù)已經(jīng)按照約定履行 2.合同解除 3.債務(wù)相互抵消 4.債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存 5.債權(quán)人依法免除債務(wù) 6.債權(quán)債務(wù)同歸于一人 7.法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形,5.4違約責(zé)任 5.4.1違約責(zé)任的概念 5.4.2承擔(dān)

28、違約責(zé)任的形式 1.繼續(xù)履行 2.采取補(bǔ)救措施 3.賠償損失 4.支付違約金 5.4.3違約責(zé)任的免除,5.5物業(yè)管理服務(wù)合同 5.5.1物業(yè)管理服務(wù)合同的概念 5.5.2物業(yè)管理服務(wù)合同的分類 5.5.3物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容 5.5.4簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的注意事項 1.明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限 2.明確委托方業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù) 3.明確被委托方物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù) 4.明確物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn) 5.對違約責(zé)任的約定 6.物業(yè)管理服務(wù)合同中，不應(yīng)有不平等的條款,第6章 房地產(chǎn)管理法,6.1城市房地產(chǎn)管理法概述 6.1.1房地產(chǎn) 1.房地產(chǎn)概述 2.城市房地產(chǎn) 3.房地產(chǎn)業(yè) 6

29、.1.2房地產(chǎn)管理法的概念和調(diào)整對象 1.房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系 2.房地產(chǎn)交易關(guān)系 3.物業(yè)管理關(guān)系 4.房地產(chǎn)管理關(guān)系,6.1.3房地產(chǎn)法與相關(guān)法律的關(guān)系 1.房地產(chǎn)法與民法 2.房地產(chǎn)法與土地法的關(guān)系 6.1.4房地產(chǎn)法律關(guān)系 1.房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念 2.房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成 3.房地產(chǎn)法律事實,6.2土地使用權(quán)的有償出讓和劃撥,6.2.1土地使用權(quán)出讓概述 1.土地使用權(quán)出讓的概念 2.土地使用權(quán)出讓的程序和方式 3.土地使用權(quán)出讓合同 6.2.2土地使用權(quán)劃撥,6.3房地產(chǎn)市場管理,6.3.1房地產(chǎn)市場管理概述 1.房地產(chǎn)市場的概念 2.房地產(chǎn)市場管理的概念 3.房地產(chǎn)市場管理的任務(wù)和內(nèi)容

30、 6.3.2房地產(chǎn)市場的計劃調(diào)控 1.房地產(chǎn)市場計劃調(diào)控的概念 2.房地產(chǎn)市場計劃調(diào)控的手段 3.房地產(chǎn)市場計劃調(diào)控與市場調(diào)控的協(xié)調(diào),6.3.3房地產(chǎn)價格管理 1.房地產(chǎn)價格管理的概念 2.基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋重置價格定期確定并公布制度 3.房地產(chǎn)價格評估制度 4.房地產(chǎn)成交價格申報制度 6.3.4房地產(chǎn)稅收管理 1.耕地占用稅 2.城鎮(zhèn)土地使用稅 3.與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅種,6.4 房地產(chǎn)交易,6.4.1房地產(chǎn)交易的概念 6.4.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和條件 2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款 4.商品房預(yù)售 6.4.3房屋租賃 1.房屋租賃概述 2.房屋租

31、賃合同,6.4.4房地產(chǎn)抵押 1.房地產(chǎn)抵押概述 2.房地產(chǎn)抵押的范圍 3.房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定 4.房地產(chǎn)抵押合同 5.房地產(chǎn)抵押的效力 6.房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn),6.5 房地產(chǎn)權(quán)屬登記,6.5.1房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念 6.5.2房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書 1.土地證書 2.房屋所有權(quán)證書 6.5.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記和變更登記 6.5.4房地產(chǎn)抵押登記,第7章物業(yè)管理公司前期管理規(guī)定,7.1前期物業(yè)管理概述 7.1.1物業(yè)管理的前期介入 1.概念 2.兩個階段 7.1.2物業(yè)管理前期介入的必要性 1.物業(yè)管理前期介入能減少使用中的后遺癥 2.物業(yè)管理前期介入是對所管物業(yè)的全面了解 3.為后期管理做好準(zhǔn)備,7.

32、1.3物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容 1.物業(yè)管理企業(yè)是通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù) 2.建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系 3.察看工程建設(shè)現(xiàn)場 4.設(shè)計管理模式，草擬及制定管理制度 5.建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 6.辦理移交接管事宜,7.2 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法,7.2.1簡述 1.前期物業(yè)管理的概念 2.適用范圍 7.2.2招標(biāo) 1.招標(biāo)人 2.前期物業(yè)管理招標(biāo)方式 3.物業(yè)管理招標(biāo)文件 4.備案 5.對招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定,7.2.3投標(biāo) 1.投標(biāo)人 2.物業(yè)管理投標(biāo)文件 3.對投標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定 7.2.4開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo) 1.開標(biāo)的有關(guān)規(guī)定 2.評標(biāo) 3.中標(biāo) 4.中標(biāo)后的工作,7.3 物業(yè)的

33、竣工與接管驗收,7.3.1物業(yè)接管驗收的概念 1.物業(yè)接管驗收的定義 2.物業(yè)接管驗收與工程竣工驗收的聯(lián)系和區(qū)別 3.物業(yè)接管驗收的類型 7.3.2物業(yè)接管驗收的條件和應(yīng)提交的資料 1.接管驗收的條件 2.接管驗收應(yīng)提交的資料,7.3.3物業(yè)接管驗收的程序 1.新建房屋接管驗收的程序 2.原有房屋接管驗收的程序 7.3.4物業(yè)接管驗收的標(biāo)準(zhǔn) 1.新建房屋的接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 2.原有房屋的接管驗收標(biāo)準(zhǔn),7.4 城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法,7.4.1城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理 1.住宅小區(qū)竣工驗收概念 2.住宅小區(qū)竣工驗收應(yīng)符合的條件 3.申請住宅小區(qū)竣工綜合驗收應(yīng)當(dāng)提交的資料 4.住宅小區(qū)竣

34、工驗收的程序 5.法律責(zé)任 6.住宅區(qū)竣工綜合驗收的其他有關(guān)規(guī)定,7.5用戶入住和物業(yè)檔案資料,7.5.1用戶入住 1.業(yè)主的準(zhǔn)備工作 2.物業(yè)管理公司的準(zhǔn)備工作 7.5.2產(chǎn)權(quán)備案 7.5.3物業(yè)檔案資料 1.物業(yè)檔案資料的概念 2.物業(yè)檔案資料的性質(zhì) 3.物業(yè)檔案資料的種類和收集 4.物業(yè)檔案資料的作用,7.6 物業(yè)中介服務(wù),7.6.1物業(yè)中介服務(wù)的概念和種類 1.房地產(chǎn)咨詢 2.房地產(chǎn)價格評估 3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 7.6.2中介服務(wù)人員資格管理 7.6.3中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理 7.6.4中介業(yè)務(wù)管理,7.7 裝修及二次裝修的有關(guān)法規(guī),7.7.1物業(yè)裝飾裝修管理法規(guī)概述 7.7.2建筑裝飾裝修管理

35、規(guī)定 1.工程的報建與許可 2.工程的發(fā)包與承包 3.工程的質(zhì)量與安全 4.法律責(zé)任,7.8 物業(yè)管理崗位培訓(xùn)、持證上崗制度,7.8.1 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)、持證上崗實施辦法 1.培訓(xùn)目標(biāo)和內(nèi)容 2.崗位合格證書的辦法與管理 7.8.2物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范 1.崗位必備知識 2.崗位必備能力 7.8.3物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范 1.崗位必備知識 2.崗位必備能力,第8章物業(yè)管理公司日常管理規(guī)定,8.1物業(yè)管理的日常運作階段概述 8.1.1物業(yè)管理的日常運作階段 1.日常綜合服務(wù)與管理 2.系統(tǒng)的協(xié)調(diào) 8.1.2圍繞住宅小區(qū)的接管，組成物業(yè)管理公司 1.住

36、宅小區(qū)物業(yè)管理模式 2.業(yè)主管理委員會與物業(yè)管理公司,8.2城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定 8.2.1城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定的適用范圍 8.2.2城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定的內(nèi)容 8.3房屋維修養(yǎng)護(hù)有關(guān)規(guī)定 8.3.1公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法 1.適用范圍和作用 2.主要內(nèi)容,8.3.2城市公有房屋管理規(guī)定 1.簡述 2.所有權(quán)登記 3.公有房屋的使用 4.租賃 5.公有房屋的買賣 6.公有房屋的修繕 7.法律責(zé)任,8.4物業(yè)安全管理有關(guān)規(guī)定 8.4.1適用范圍 8.4.2應(yīng)遵循下列原則 8.4.3其他規(guī)定 8.5物業(yè)管理修繕規(guī)定及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 8.5.1城市房屋修繕管理規(guī)定 1.簡述 2.房屋

37、修繕管理機(jī)構(gòu)的職責(zé) 3.房屋修繕責(zé)任,4.房屋修繕計劃管理 5.房屋修繕資金管理 6.房屋修繕質(zhì)量管理 7.房屋修繕定額管理 8.房屋修繕企事業(yè)單位管理 9.法律責(zé)任 8.5.2房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定 1.簡述 2.查勘鑒定 3.房屋維護(hù),4.修繕設(shè)計或修繕方案 5.工程監(jiān)督 6.工程驗收 7.技術(shù)檔案 8.技術(shù)責(zé)任制 8.5.3房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn) 1.簡述和適用范圍 2.修繕工程分類 3.修繕范圍,4.修繕標(biāo)準(zhǔn) 8.6城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法 8.6.1城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法的意義 8.6.2城市住宅小區(qū)收費服務(wù)范圍和項目 8.6.3其他內(nèi)容,第9章物業(yè)管理糾紛,9.

38、1物業(yè)管理糾紛狀況和處理原則 9.1.1物業(yè)管理糾紛狀況分析 1.中國物業(yè)管理糾紛的現(xiàn)狀和分類 2.物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因 3.物業(yè)管理糾紛的特點 9.1.2物業(yè)管理糾紛的處理原則,1.嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)和政策的原則 2.保護(hù)合法產(chǎn)權(quán)、債權(quán)的原則 3.法律政策與實事求是相結(jié)合的原則 4.及時原則 5.便民原則 6.合理原則,9.2管理糾紛處理的依據(jù)、方式和注意事項 9.2.1糾紛處理依據(jù)及業(yè)主公約 9.2.2糾紛的處理方式 1.物業(yè)管理糾紛的調(diào)解 2.物業(yè)管理糾紛的仲裁 3.物業(yè)管理糾紛的訴訟 9.2.3物業(yè)管理糾紛處理注意事項,9.3物業(yè)管理各階段易發(fā)糾紛類型及處理 9.3.1物業(yè)管理前期介入階段 9.3.2前期物業(yè)管理