紹興別墅物業(yè)市調(diào)報(bào)告第一部分關(guān)于別墅的定義一、別墅物業(yè)的形態(tài)分類在我們現(xiàn)在常說的“別墅”意義上，實(shí)際涵蓋了國(guó)外的兩種物業(yè)類型一種是HOUSE，一種是VILLA，如果直譯過來，HOUSE應(yīng)該是“房子、住宅”；而VILLA，居于城市之郊，有天有地有獨(dú)立院落的，單體占地面積在2畝以上的獨(dú)棟住宅，才可被稱為“別墅”。而在大多數(shù)的開發(fā)商眼中，常把雙拼別墅（SEMIDETACHEDHOUSE）、疊拼別墅和聯(lián)排別墅甚至有些住宅等都統(tǒng)稱為別墅產(chǎn)品。而實(shí)際上，除了獨(dú)立別墅（DETACHEDHOUSE）和雙拼別墅（SEMIDETACHEDHOUSE），其它這些產(chǎn)品類型都可稱作TOWNHOUSE。二、別墅物業(yè)的功能分類從總體意義上說，住宅不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值基于二種功能而定，一個(gè)居住使用功能，另一個(gè)是物業(yè)的保值和增值功能。二者基礎(chǔ)功能決定著住宅不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值所在。而別墅物業(yè)在居住使用功能上，則可細(xì)分為經(jīng)濟(jì)型別墅、度假型別墅、舒適型別墅，即所謂的第一居所、第二居所甚或是第三居所。三、別墅物業(yè)的基本特性首先，不論是別墅也好，TOWNHOUSE也好，這些都屬于升級(jí)型的高端消費(fèi)品，而非必需品，是屬于少數(shù)階層的奢侈型消費(fèi)品。其次，別墅物業(yè)屬于城市近郊或遠(yuǎn)郊的住宅產(chǎn)品，是依托城市稀缺性的自然景觀資源和優(yōu)質(zhì)的人文背景等元素而形成的低密度、高品質(zhì)的住宅物業(yè)。另一個(gè)重要特征是，別墅物業(yè)能提供一種生活方式，是城市生活永遠(yuǎn)無法給予的生活方式。正由于以上的種種原因，別墅物業(yè)最重要的一個(gè)市場(chǎng)特性就是，在大多數(shù)時(shí)候，別墅物業(yè)受政策影響的波動(dòng)并不會(huì)太明顯，不會(huì)隨市場(chǎng)的變化而產(chǎn)生太大的起伏。四、別墅物業(yè)的發(fā)展條件基于別墅物業(yè)為奢侈型消費(fèi)品以及對(duì)自然景觀和人文背景的需要，因此，別墅物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展一般都需要有兩個(gè)最基本的條件，一個(gè)是城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。另一個(gè)則是優(yōu)質(zhì)的自然景觀（合理的城市規(guī)劃）和豐富的人文底蘊(yùn)。大多數(shù)的時(shí)候，一個(gè)區(qū)域的別墅市場(chǎng)的發(fā)展水平與這兩者息息相關(guān)。第二部分紹興經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市規(guī)劃紹興是一座有著千年歷史文化的江南古城，有著豐富而深厚的自然人文景觀。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，紹興城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也一直居于全國(guó)前列，在最新的政府年鑒統(tǒng)計(jì)報(bào)告中顯示，在長(zhǎng)三角十五城市人均收入總量排名中，紹興市位列第一。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2003年人均可支配收入已達(dá)到13506元，農(nóng)村居民的人均收入也達(dá)到6887元，同比增長(zhǎng)分別是1243和1007，到2004年、2005年和2006年整個(gè)紹興市的人均收入更為突出，同比增長(zhǎng)率每年都達(dá)到12，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)之一。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)和家庭收入的增多，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正由普通型消費(fèi)向享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。伴隨城市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，紹興城市總體規(guī)劃也進(jìn)一步以滿足于現(xiàn)代化城市發(fā)展建設(shè)的需要，在經(jīng)2001年獲經(jīng)批準(zhǔn)的紹興城市總體規(guī)劃的主要內(nèi)容中，紹興城市的總體定位為長(zhǎng)江三角洲南翼以釀酒、輕紡、電子為特色的區(qū)域中心城市，以歷史文化和山水風(fēng)光為特色的著名旅游城市“。同時(shí)確定，紹興中心城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)形態(tài)以“三大組團(tuán)、綠色空間“的主體構(gòu)思。這三大組團(tuán)功能分區(qū)分別是越城組團(tuán)為中心城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，歷史文化名城；柯橋組團(tuán)是以輕紡、商貿(mào)為特色的次中心；袍江組團(tuán)則以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新城區(qū)。由此，紹興市范圍包括有越城區(qū)行政區(qū)域范圍的全部和紹興縣行政區(qū)域范圍的全部，總面積為1490平方公里。其中越城區(qū)3365平方公里，紹興縣11533平方公里。確定紹興中心城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)形態(tài)為“三大組團(tuán)、綠色空間“。三大組團(tuán)功能分區(qū)是越城組團(tuán)為中心城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，歷史文化名城；柯橋組團(tuán)是以輕紡、商貿(mào)為特色的次中心；袍江組團(tuán)則以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新城區(qū)。在紹興的城市總體規(guī)劃中，紹興被定位為以歷史文化和山水風(fēng)光為特色的著名旅游城市。優(yōu)質(zhì)的自然山水景觀，深厚的歷史人文底蘊(yùn)，這些獨(dú)有的城市特征被納入到城市總體規(guī)劃的定位基礎(chǔ)，城市規(guī)劃的總體定位也為各相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展平臺(tái)。就紹興的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市的自然人文景觀和城市的遠(yuǎn)景規(guī)劃，紹興具備了別墅物業(yè)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)條件。第三部分紹興別墅市場(chǎng)發(fā)展簡(jiǎn)述就城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和自然人文條件而言，（居于全國(guó)前列的經(jīng)濟(jì)收入和豐富的自然人文景觀），紹興具備了別墅物業(yè)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)平臺(tái)。紹興別墅市場(chǎng)的發(fā)展和大多數(shù)城市的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)一樣，雖不如住宅市場(chǎng)那樣的高歌猛進(jìn)，但市場(chǎng)行情一直保持穩(wěn)定而持續(xù)的發(fā)展。從發(fā)展時(shí)間和發(fā)展水平來區(qū)分的話，紹興別墅市場(chǎng)的發(fā)展大至可分為三個(gè)階段。第一階段初級(jí)啟動(dòng)期90年代中后期到2000年前后，在這一階段中，由于房產(chǎn)市場(chǎng)仍在起步階段，商品房的市場(chǎng)開發(fā)量有限，別墅型物業(yè)更是一種稀缺產(chǎn)品。此時(shí)受限于城區(qū)規(guī)模、交通配套、城市規(guī)劃和居住理念等條件的不成熟，別墅型物業(yè)并非遠(yuǎn)郊住宅，而多數(shù)在城市的中心區(qū)位。典型代表是金昌房產(chǎn)公司于1997年左右，在瓜渚湖邊占地108畝的湖中園別墅項(xiàng)目的啟動(dòng)，開始了紹興純別墅物業(yè)開發(fā)的嘗試。市區(qū)典型代表為枕河人家和金時(shí)代公司所開發(fā)的鳳凰島二個(gè)項(xiàng)目。這幾個(gè)別墅項(xiàng)目成為紹興首批純別墅物業(yè)類型的開發(fā)項(xiàng)目，而湖中園別墅項(xiàng)目的成功開發(fā)也為金昌房產(chǎn)奠定了紹興房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的領(lǐng)頭者地位。第二階段快速啟動(dòng)期進(jìn)入到2000年新世紀(jì)后，隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，以及居住理念的提升，大批富裕階層的需求和強(qiáng)大購買力，大力地刺激了別墅型高端物業(yè)的開發(fā)，別墅物業(yè)市場(chǎng)在全國(guó)范圍內(nèi)迎來了一個(gè)高潮。2000年紹興柯巖景區(qū)被國(guó)家旅游局認(rèn)定為國(guó)家“AAAA”級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)，由此在1999年前后，柯巖景區(qū)和鑒湖周邊開始了大量別墅用地的出讓，為紹興別墅市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的平臺(tái)。越城區(qū)范圍內(nèi)則有如森海豪庭、涂山花園、潤(rùn)和莊園、香格里拉花園和東澤莊園等幾個(gè)代表項(xiàng)目。紹興別墅市場(chǎng)正是由此得到快速啟動(dòng)。這一階段是別墅產(chǎn)品開發(fā)的高峰時(shí)期，別墅產(chǎn)品集中上市，產(chǎn)品檔次得到快速提升。典型代表如東澤莊園、潤(rùn)和莊園、越都名府、康郡和鏡湖山莊等項(xiàng)目。第三階段回落調(diào)整期沖高既有回落。隨著政府在03年出臺(tái)的別墅用地禁令之后，別墅項(xiàng)目的開發(fā)得到控制，之后一些別墅項(xiàng)目的開發(fā)明顯減少，項(xiàng)目開發(fā)面積小，規(guī)劃容積率較大，這一期間的顯著特點(diǎn)表現(xiàn)為，由于別墅項(xiàng)目禁止審批之后，項(xiàng)目容積率被控制，別墅項(xiàng)目品質(zhì)受限條件增多，別墅產(chǎn)品供應(yīng)減少。別墅市場(chǎng)迅速展開的升浪行情也同樣迅速的回落，而進(jìn)入調(diào)整。位于會(huì)稽山旅游度假區(qū)的寶業(yè)四季園從2003年立項(xiàng)規(guī)劃至今仍無進(jìn)展，這與市場(chǎng)的變化有一定關(guān)系。典型代表為碧波楓鈴、湖山花園、東江銀灣、金色江東、水越名都和三和錦園等。第四部分紹興別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀評(píng)析根據(jù)各別墅項(xiàng)目的區(qū)位分布，紹興別墅市場(chǎng)的區(qū)域性特征呈現(xiàn)，其主要構(gòu)成主要由柯橋的柯南區(qū)域和越城區(qū)城東區(qū)域。A柯南板塊區(qū)域柯南柯巖景區(qū)和鑒湖周邊區(qū)塊B越城區(qū)城東板塊城東會(huì)稽山旅游風(fēng)景區(qū)，香爐峰周邊區(qū)塊其它如袍江、越城區(qū)城西等區(qū)域有少量的排屋、疊排等產(chǎn)品參雜在各項(xiàng)目之中，沒有純別墅項(xiàng)目，基本可忽略不計(jì)雖然城南區(qū)塊和柯東板塊內(nèi)各有潤(rùn)和莊園和翠澤苑等少有的幾個(gè)別墅項(xiàng)目，但區(qū)域內(nèi)的別墅開發(fā)不成規(guī)模，不構(gòu)成獨(dú)立的區(qū)域性市場(chǎng)。A柯南板塊柯南，以柯巖風(fēng)景區(qū)為主的區(qū)位統(tǒng)稱，它位于紹興城西8公里，杭州東郊12公里處，緊瀕中國(guó)輕紡城，是一處以古越文化為內(nèi)涵，融紹興水鄉(xiāng)風(fēng)情、古采石遺景、山林生態(tài)于一體的名勝景區(qū)。一、區(qū)位價(jià)值及形象已確定2000年，被評(píng)定為國(guó)家“AAAA“級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)；隨著18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、五星級(jí)大酒店等各方面配套的完善以及勝利西路的開通，柯巖做為高端市場(chǎng)形象已被市場(chǎng)充分認(rèn)可，鏡湖山莊、越都名府和康郡等首批別墅的開發(fā)加上后期推出的湖山花園、陽光庭院和碧波楓鈴等眾多項(xiàng)目扎堆于此，這里占據(jù)了紹興別墅市場(chǎng)的半壁江山，成為紹興最為成熟的別墅居住區(qū)。二、產(chǎn)品規(guī)劃及品質(zhì)有較大差異2003年前后是紹興別墅產(chǎn)品的一道分水嶺。2003年之前如鏡湖山莊、康郡高爾夫等項(xiàng)目無論在容積率、項(xiàng)目用地面積、產(chǎn)品規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)都樹立紹興地區(qū)別墅開發(fā)的典范，項(xiàng)目品質(zhì)至今都居于高端。之后的20052006年左右的碧波楓鈴、湖山花園等項(xiàng)目與鏡湖、康郡等項(xiàng)目之間的差異仍相當(dāng)明顯。就產(chǎn)品本身的競(jìng)爭(zhēng)力而言，2003年之前的鏡湖和康郡則明顯要強(qiáng)于2005年左右的碧波楓鈴和湖山花園。而諸如“紫晶苑”、“陽光庭院”等項(xiàng)目甚至都很難將其列為別墅類型。排除項(xiàng)目操作思路的主觀原因外，其客觀原因可能是1、項(xiàng)目用地面積所限2、別墅項(xiàng)目審批受限所致。（對(duì)容積率的限定或其它）三、同類同質(zhì)，主題概念單一就產(chǎn)品定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)而言，由于所處環(huán)境無明顯差異，所依托的環(huán)境背景相似，因此在同類產(chǎn)品的定位區(qū)間上，各個(gè)產(chǎn)品之間形象定位上并無區(qū)分，無論項(xiàng)目的主題概念或是景觀概念均有較大雷同。市場(chǎng)仍缺少足夠的亮點(diǎn)。四、價(jià)格區(qū)間無明顯分化，但競(jìng)爭(zhēng)趨于平緩紹興別墅市場(chǎng)整體均價(jià)基本保持在60008000元人民幣，在柯南板塊中，康郡高爾夫別墅因區(qū)位、品質(zhì)、環(huán)境、項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房階段，一期已交付入住等各方面優(yōu)勢(shì)而成為售價(jià)最高的別墅項(xiàng)目（二期組團(tuán)中沿高爾夫球道單價(jià)達(dá)到1萬以上，小獨(dú)棟則在6000以上）。市場(chǎng)的主流單價(jià)在6600元8000元之間運(yùn)行，價(jià)格區(qū)間的分化并不嚴(yán)重。但由于別墅供應(yīng)的限制，總體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于平緩，保持著合理的競(jìng)合關(guān)系。B城東板塊隨著城區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，傳統(tǒng)的城東區(qū)域概念被放大到以會(huì)稽山旅游度假區(qū)一帶為主的區(qū)位。會(huì)稽山旅游度假區(qū)位于歷史文化名城紹興市區(qū)東南，距市中心6公里，是1995年省政府首批的三個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)之一，規(guī)劃面積108平方米。區(qū)內(nèi)擁有豐富的自然景觀資源和深厚的歷史文化。一、品牌項(xiàng)目確立板塊價(jià)值與柯南板塊一樣，同樣借助優(yōu)質(zhì)的自然景觀和深厚的人文景觀，城東板塊在2003年前后迅速成為別墅市場(chǎng)的主要供應(yīng)點(diǎn)。且周邊生活配套和交通、市政等各方面條件都相對(duì)完善，其板塊的居住價(jià)值在東澤莊園、森海豪庭等品牌項(xiàng)目的帶動(dòng)下得到市場(chǎng)的普遍認(rèn)可。二、環(huán)境景觀資源利用率低，項(xiàng)目規(guī)劃觀念落后雖然臨近香爐峰、會(huì)稽山景區(qū)，有優(yōu)質(zhì)而豐富的環(huán)境和人文資源，但在產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)并沒因地制宜的充分利用環(huán)境資源，項(xiàng)目規(guī)劃理念仍稍顯落后。東澤莊園既為典型代表，整個(gè)項(xiàng)目用地平整，規(guī)劃時(shí)過于規(guī)整，整個(gè)布局略顯呆板，中規(guī)中矩的做法反而讓項(xiàng)目失去了別墅產(chǎn)品應(yīng)有的格調(diào)，限制了項(xiàng)目整體形象的提升。C板塊對(duì)比分析兩個(gè)板塊間的市場(chǎng)特性大致相似，不論是從市場(chǎng)供應(yīng)量、產(chǎn)品定位或者是價(jià)格定位上，兩大板塊都基本相似。但在綜合評(píng)價(jià)兩個(gè)板塊間的優(yōu)劣，柯南板塊在市場(chǎng)前景上，略強(qiáng)于城東板塊。原因在于1臨近中國(guó)輕紡城其經(jīng)濟(jì)活躍程度高，潛在購買力強(qiáng)2柯巖景區(qū)的配套條件正逐步完善中，板塊價(jià)值的影響力加強(qiáng)3已交付入住的別墅小區(qū)為整個(gè)板塊作出了優(yōu)質(zhì)別墅物業(yè)的表率4臨近到杭州蕭山、錢清、楊汛橋等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，市場(chǎng)覆蓋面廣第五部分紹興別墅市場(chǎng)總體特征產(chǎn)品塑造與區(qū)位環(huán)境缺乏聯(lián)系項(xiàng)目規(guī)劃上，產(chǎn)品與區(qū)位兩者的關(guān)系脫節(jié)，失去有效的結(jié)合。紹興別墅產(chǎn)品的規(guī)劃和景觀無明顯特色，缺乏亮點(diǎn)，沒有對(duì)紹興所獨(dú)有的城市文化進(jìn)行深入挖掘和把握。（鏡湖山莊和康郡兩個(gè)項(xiàng)目在這方面做得比較到位）別墅品類參差不齊，產(chǎn)品概念被濫用就別墅種類而言，不僅有獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加別墅，還有空中別墅。眾多普通住宅項(xiàng)目中在沿河配備一部分的排屋、疊排也被冠以別墅項(xiàng)目之名，容積率達(dá)到10以上的項(xiàng)目仍稱為別墅,別墅之意被市場(chǎng)濫用。產(chǎn)品設(shè)計(jì)未能充分體現(xiàn)別墅生活一些別墅項(xiàng)目忽視環(huán)境資源和自然景觀。項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，把對(duì)住宅密度與容積率的把握運(yùn)用在別墅上，而且建筑造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量差，甚至在景觀上仍沿用中心圍合的景觀控制論，造成別墅的功能和意義已發(fā)生了根本的改變，完全脫離了別墅的實(shí)質(zhì)功能。項(xiàng)目用地面積普遍偏小主要在2003年別墅禁令之后，別墅項(xiàng)目用地面積偏小，如碧波楓鈴、湖山花園、陽光庭院、翠澤苑甚至是市場(chǎng)進(jìn)入快速啟動(dòng)期時(shí)就已經(jīng)規(guī)劃立項(xiàng)的東澤莊園、維多利亞等項(xiàng)目的用地面積都不超過10萬平米（個(gè)別項(xiàng)目（如稽山一品）占地面積可達(dá)到20多萬平米），很大程度上也制約了項(xiàng)目品質(zhì)的提升和發(fā)展。營(yíng)銷推廣手段單一，缺乏系統(tǒng)的營(yíng)銷體系市場(chǎng)觀念停滯不前,輕視營(yíng)銷推廣。從各個(gè)項(xiàng)目的銷售案場(chǎng)的走訪所反應(yīng)的情況來看，本土開發(fā)商營(yíng)銷觀念有待加強(qiáng)，除康郡項(xiàng)目銷售案場(chǎng)有較好的營(yíng)銷體系外，其它諸如鏡湖山莊、碧波楓鈴、翠澤苑和湖山花園等項(xiàng)目，在營(yíng)銷上都處于初級(jí)階段，主要表現(xiàn)在銷售案場(chǎng)的執(zhí)行、案場(chǎng)管理和推廣手段。而這可能就是康郡與其它項(xiàng)目能拉開售價(jià)的原因之一。第六部分紹興別墅物業(yè)的分類從價(jià)格分化的基本面和項(xiàng)目的總體規(guī)劃來看，紹興的別墅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)合理，形成一個(gè)良性的梯型消費(fèi)結(jié)構(gòu)。就現(xiàn)有別墅項(xiàng)目的市場(chǎng)定位大體可歸納以下幾個(gè)類型一、經(jīng)濟(jì)型別墅典型代表維多利亞莊園、越都名府、日月翠澤苑、三和錦苑和陽光庭院等經(jīng)濟(jì)型別墅的主要特點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率高，項(xiàng)目品質(zhì)低，參雜聯(lián)排、疊排和獨(dú)棟等多種別墅類型，但周邊有相對(duì)成熟的生活配套和交通條件，普遍為業(yè)主第一居所。隨著普通住宅市場(chǎng)總價(jià)的不斷上升，更多初具實(shí)力的邊緣買家有機(jī)會(huì)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)型別墅的消費(fèi)市場(chǎng)，因此總價(jià)在150萬左右的經(jīng)濟(jì)型別墅開始受到市場(chǎng)青睞，市場(chǎng)去化情況較好。二、舒適型別墅典型代表東澤莊園、碧波楓鈴、湖山花園、潤(rùn)和莊園和東江銀灣等舒適型別墅的主要特點(diǎn)純獨(dú)棟的物業(yè)形態(tài)和多類物業(yè)態(tài)都有，但總體的容積率、項(xiàng)目規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)等方面都有所欠缺，項(xiàng)目的區(qū)位條件較好，且平均售價(jià)與豪華型別墅相差不大，個(gè)別甚至?xí)哂诤廊A型別墅。市場(chǎng)去化情況一般。（東澤莊園和潤(rùn)和莊園為已交付入住項(xiàng)目）三、豪華型別墅典型代表康郡高爾夫、鏡湖山莊和稽山一品等豪華型別墅的主要特點(diǎn)項(xiàng)目用地面積較大，規(guī)劃容積率合理，均好性（項(xiàng)目規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)和物管配套等），基本純獨(dú)棟類型，與兩大自然景區(qū)的區(qū)位關(guān)系更為緊密。由于總價(jià)相對(duì)較高，市場(chǎng)消化能力受到一定限制，總體銷售進(jìn)度一般。第六部分關(guān)于價(jià)格一、一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格行情目前紹興別墅市場(chǎng)的主流售價(jià)在6000元8000元/平米之間?？履习鍓K最高單價(jià)為康郡高爾夫二期沿球道的獨(dú)棟，報(bào)價(jià)為12000元/平米左右，最低單價(jià)為日月翠澤苑的聯(lián)排，最低報(bào)價(jià)為6000元/平米左右。城東板塊最高單價(jià)為東澤莊園剩余的部分獨(dú)棟，面積350400平米之間，報(bào)價(jià)500萬600萬左右一套。最低單價(jià)為三和錦苑的雙聯(lián)，最低報(bào)價(jià)為6000元/平米左右在銷售定價(jià)上，車庫一般不單獨(dú)列價(jià)，都計(jì)算在房屋總價(jià)中?；▓@面積有單獨(dú)定價(jià)的，也有列入房屋總價(jià)的?；▓@價(jià)格一般定在500元1200元/平米之間。面積主要在300平米600平米之間。最大為1000平米。二、二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格行情二手市場(chǎng)與一手市場(chǎng)基本持平二手市場(chǎng)上，別墅物業(yè)的掛牌出讓相對(duì)活躍，其中以越都名府、香格里拉、維多利亞和若耶方舟幾個(gè)已交付入住的項(xiàng)目為主。掛牌價(jià)中，潤(rùn)和莊園獨(dú)棟別墅、香格里拉獨(dú)棟別墅、鏡湖山莊獨(dú)棟別墅為第一梯隊(duì)，單價(jià)都均10000元左右。越都名府和其它聯(lián)排或小獨(dú)棟為第二梯隊(duì)，單價(jià)在6500元8600元之間。維多利亞價(jià)格最低，掛牌單價(jià)都在4100元4600元之間，雙聯(lián)別墅甚至低到3800元/平米左右。三、總體價(jià)格走勢(shì)快速啟動(dòng)期蓄勢(shì)走強(qiáng)，回落調(diào)整大幅上揚(yáng)2003年快速啟動(dòng)期間，鏡湖山莊、康郡項(xiàng)目一期開盤均價(jià)3800元/平米左右。到2005年的年初，鏡湖山莊一期均價(jià)提升到5200元/平米，上漲幅度超過35，之后受政策調(diào)控進(jìn)入調(diào)整，但價(jià)格仍保持平穩(wěn)向上的態(tài)勢(shì)?？悼ひ黄谀壳熬鶅r(jià)達(dá)到6000多/平米，較一期開盤價(jià)上漲幅度超過40。二期均價(jià)達(dá)到80000元/平米左右，上漲幅度接近100。城東板塊方面，2003年前后紹興房產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，市中心房?jī)r(jià)突破5000元/平米，城東板塊中東澤莊園、越都名府、潤(rùn)和莊園、香格里拉和維多利亞莊園等別墅項(xiàng)目起價(jià)開在3480元/平米，均價(jià)達(dá)到4200元/平米左右。如今，東澤莊園尾房售價(jià)接近12000元/平米，香格里拉和潤(rùn)和莊園等項(xiàng)目二手掛牌價(jià)也在8000元10000元/平米之間，上漲幅度均超過100蓄勢(shì)待發(fā)，逆市上揚(yáng)紹興別墅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)所呈現(xiàn)的特性。從價(jià)格的走勢(shì)來看，紹興別墅市場(chǎng)的快速啟動(dòng)并未帶動(dòng)價(jià)格的高揚(yáng)，而是在經(jīng)歷了對(duì)調(diào)控政策一段時(shí)間的自我消化后蓄勢(shì)走強(qiáng)，在市場(chǎng)回落調(diào)整時(shí)逆市上揚(yáng)，別墅市場(chǎng)對(duì)政策調(diào)控的免疫能力顯現(xiàn)。在目前，紹興別墅市場(chǎng)的整體行情處于平衡運(yùn)行中，同類型物業(yè)的價(jià)差范圍基本保持在20左右，無明顯分化。近期價(jià)格走勢(shì)沒有大波動(dòng)的能量，將維持在當(dāng)前的價(jià)格范圍。如果未來供應(yīng)持續(xù)減少，價(jià)格難免再度啟動(dòng)上揚(yáng)。第七部分別墅市場(chǎng)的供應(yīng)與需求供應(yīng)受限，存量供應(yīng)為主003年前后別墅項(xiàng)目的供應(yīng)達(dá)到高峰，隨后在別墅用地禁令之后，從2003年2006年的上半年，別墅產(chǎn)品的新增供應(yīng)逐年減少，甚至出現(xiàn)斷檔期。前期遺留的別墅用地項(xiàng)目已在近幾年被逐步消化，缺少后續(xù)的項(xiàng)目跟進(jìn)，因此純別墅類型的項(xiàng)目會(huì)有一段時(shí)間的市場(chǎng)空檔期。目前市場(chǎng)供應(yīng)主要還是老盤新開的存量供應(yīng)。受益經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和別墅禁令，需求持續(xù)旺盛市場(chǎng)需求方面仍在增多。主要原因在于紹興的經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)理念升級(jí)。在城區(qū)中心地帶的普通住宅房?jī)r(jià)持續(xù)走高的情況下，一批初具實(shí)力的潛在買家轉(zhuǎn)而會(huì)進(jìn)入到別墅物業(yè)的消費(fèi)群體中。同時(shí)，優(yōu)質(zhì)景觀資源的稀缺性和別墅項(xiàng)目的禁批，將刺激市場(chǎng)潛在客戶群，市場(chǎng)剛性需求有持續(xù)增長(zhǎng)的